Какие документы выдают при покупке квартиры в новостройке от застройщика

Покупка квартиры у Застройщика. Различные способы покупки и варианты оформления договоров на первичном рынке. По каким документам оформляется приобретение квартиры в новостройке. Что нужно знать Покупателю. Обо всем этом – в статье.

Важно знать при покупке квартиры в новостройке: какие документы нужны от застройщика и что подготовить лично?

Чтобы осуществить покупку квартиру в новостройке, от продавца и покупателя требуется внушительный перечень документов – не только договор купли-продажи. Сделка будет считаться закрытой после регистрации нового права собственности в Росреестре.

Чтобы с этим не возникло трудностей, стоит заранее позаботиться о необходимых бумагах и справках, а также уделить внимание проверке юридической чистоты квартиры и репутации застройщика. Мы расскажем, какие документы оформляются и как проанализировать договор.

Список бумаг, которые должны быть у застройщика

Для жилья в строящемся доме

Покупатели, имеющие жилье, но стремящиеся в будущем улучшить условия проживания, выбирают покупку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме.

Новостройка на завершающей фазе строительства (от 70% и больше) наверняка будет сдана в эксплуатацию. Риски относительно невелики, а цены на квартиры в строящемся доме все еще далеки от максимальных.

Прежде чем заключать договор и передавать застройщику свои деньги, ознакомьтесь с документами. Документы, подтверждающие законность строительства:

1. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
2. Уставные документы компании.
3. Справка из налоговой о выплате отчислений государству.
4. Лицензия на строительство и приложение к ней.
5. Разрешение на строительство.
6. Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
7. Заключение экспертизы проектной документации.
8. Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
9. Проект договора.

Компании предлагают разные формы договоренностей. Чаще всего заключается договор на участие в долевом строительстве (ДДУ) (как купить квартиру по ДДУ?). Обязательства сторон по нему регулируются Федеральным законом «Об участи в долевом строительстве» от 2005 года. Договоры такого типа регистрируются в Росреестре, что снижает потенциальные риски и делает невозможной двойную продажу.

Кроме этого, в России встречаются договоры участия в жилищно-строительном кооперативе, совместной инвестиционной деятельности, уступки требований (цессии) и другие. Они были широко распространены до появления ДДУ. В наши дни юристы не советуют гражданам покупать квартиры по таким договорам, поскольку все они характеризуются меньшей, по сравнению с долевой формой, ответственностью застройщика.

Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме:

В уже возведенном доме

Если дом уже построен, то квартиру можно покупать и планировать переселиться в нее уже в ближайшее время. Основным документом в этом случае станет стандартный договор купли-продажи.

Основное внимание потенциальный покупатель должен уделить процессу передачи новостройки управляющей компании (УК), после которого она получает статус «жилой» и становится пригодной для жизни.

До момента заключения договора следует попросить у застройщика документы. Пакет бумаг для безопасной сделки:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом.
2. Разрешение на строительство многоэтажного здания.
3. Акт распределения квартир.
4. Инвестиционный контракт застройщика.
5. Учредительные документы.
6. Лицензия на строительство.
7. Договор на управление домом (с дополнениями).
8. Акт приема-передачи многоквартирного дома.

• Скачать бланк акта распределения квартир
• Скачать образец акта распределения квартир
• Скачать бланк договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком
• Скачать образец договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком
• Скачать бланк акта приема-передачи многоквартирного дома
• Скачать образец акта приема-передачи многоквартирного дома

Какую документацию нужно подготовить покупателю?

Если жилье приобретается за наличные

Необременительным для сторон является контракт, оплачиваемый за наличные средства. В этом случае застройщик передает покупателю реквизиты для оплаты, а тот, по итогам проведения платежа, предоставляет ему документы для покупки квартиры и дальнейшей госрегистрации.

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Свидетельство о браке.
3. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение квартиры (всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?).
4. Квитанция об оплате недвижимости.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на покупку квартиры
• Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

В ипотеку

При покупке квартиры по программе ипотечного кредитования потребуется предъявить дополнительные документы. Помимо покупателя и продавца в сделку входит еще одна сторона – банк. Следует:

1. заключить кредитный договор;
2. оформить закладную в пользу финансовой организации (банк выдает ипотеку под залог покупаемой квартиры).

Зато не придется предоставлять квитанцию, поскольку оплата будет произведена уже после регистрации права собственности в Росреестре – когда заемщик получит средства.

При долевом участии

Долевое участие предусматривает своеобразную предоплату за квартиру. Одна часть средств передается застройщику сразу, а вторая – после окончания строительства.

Документы будут аналогичные покупке за наличные, однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком.

Через кооператив

Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить. ЖСК, как правило, создается самой строительной компанией в тех случаях, когда юридическое лицо не желает останавливать строительство из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов.

Чтобы подписать договор через кооператив необходимо предъявить такие документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Свидетельство о браке.
• Заверенное разрешение супруга/супруги.
• Квитанция об оплате пая.

Оформление договора

Долевого участия

Закон устанавливает письменную форму для договора долевого строительства. Застройщики тщательно прорабатывают договор перед тем, как начать его использовать, однако и дольщику стоит внимательно его изучить, чтобы защитить собственные права. Следка с долевым участием описана в пункте 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Существенными условиями договора, без которых он не будет действовать, являются следующие пункты:

1. Характеристика объекта в соответствии с проектной документацией.
2. Срок передачи застройщиком объекта в эксплуатацию.
3. Цена договора, порядок и сроки уплаты.
4. Гарантий срок на объект, по которому подписывается договор.
5. Способы обеспечения выполнения обязательств застройщиком (закон предлагает залог при покупке квартиры, поручительство и, наиболее частый вариант – страхование договора).

Дольщик имеет право потребовать у застройщика изменить или добавить некоторые пункты в договор. Согласие в этом случае может быть только добровольным.

Кроме этого, по 214-ФЗ статья 4 положение 4 определены пункты, которые должны быть указаны в контракте в установленной формулировке. Правило касается прав и обязанностей сторон договоренности.

Срок передачи объекта скорректировать не получится – он должен быть идентичным для всех участников. Договор необязательно заверять, однако без регистрации в не обойтись.

Подписывать договор стоит только после проверки добросовестности застройщика (на что обратить внимание при покупке?). Жители Москвы могут посмотреть списки проблемных компаний в «Реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства домов и чьи права нарушены». Желательно пообщаться с дольщиками на форумах, расспросить о других проектах застройщика.

Помните, что вносить изменения в договор можно только по согласию двух сторон, дольщик не сможет инициировать подписание доп.соглашения в одностороннем порядке, если юридическое лицо выступит против.

• Скачать бланк договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика
• Скачать образец договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика

Уступки права требования

Общей утвержденной формы для договора цессии нет, зато закон четко регулирует положения, которые должны присутствовать в документе. Проверьте, описаны ли в документе такие пункты сделки:

• Наименование документа.
• Дата и место его подписания.
• Характеристика квартиры.
• Обязанности сторон.
• Сумма требования.
• Ответственность сторон.
• Последствия неисполнения обязательств.
• Адреса и реквизиты сторон.

Все участники сделки ставят свои подписи с расшифровкой под текстом договора. Следует помнить, что покупка квартиры первоначальным владельцем могла проводиться двумя разными путями – если оплата жилья была произведена полностью, то при переуступке прав от второго покупателя требуется перевести эту же сумму в адрес продавца недвижимости.

Однако бывают и случаи с частичной предоплатой – если была погашена только часть стоимости жилья, то и оплачивать стоит только эту часть, остальная сумма должна быть переведена в форме уступки долга в адрес второго покупателя.

• Скачать бланк договора уступки прав требования (цессии)
• Скачать образец договора уступки прав требования (цессии)

Инвестирования

Инвестиционный договор заключается на основе 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений». Предметом договора в этом случае будет выступать инвестиция – деньги, уплаченные покупателем на строительство дома с целью получения в нем квартиры.

Отметим, что после 2005 года такие договора стали редкостью, уступив правоотношениям на основе участия в долевом строительстве. Недостаток договора — отсутствие обязательной регистрации в Росреестре. Покупателю, в данном случае инвестору, следует проанализировать все составляющие договора – проследить, чтобы предмет договоренности и последствия невыполнения были прописаны максимально четко.

• Скачать бланк инвестиционного договора строительства многоквартирного дома
• Скачать образец инвестиционного договора строительства многоквартирного дома

Покупка квартиры в новостройке требует внимательного отношения к документации. Чтобы в будущем иметь возможность защитить свои права и избежать неприятностей, советуем проверять юридическую чистоту квартиры и репутацию застройщика. Встречаются случаи мошеннических действий со стороны девелоперов, двойные продажи. Кроме этого, покупая недвижимость в процессе строительства, гражданин сталкивается с риском, что работы не будут завершены вовремя.

Максимально обезопасить себя можно. Необходимо анализировать договор и знакомиться с уставными бумагами застройщика. Вносить изменения в уже заключенный договор можно только с согласия двух сторон, поэтому покупателю желательно обсудить с застройщиком все спорные пункты до момента подписания договоренности о покупке квадратных метров.

Если покупатель решил положиться на застройщика , то ему необходимо выдать застройщику доверенность на регистрацию права собственности. Процедура оформления права собственности застройщиком может происходить как безвозмездно, так и на платной основе (плата может достигать 2,5% от цены недвижимости и должна быть предусмотрена условиями договора). … Существуют ли подводные камни при покупке квартиры в новостройке . Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей. Риски покупки все равно сохраняются.

Документы для покупки квартиры в новостройке

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул).

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

; (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке); (ценная бумага, запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
1. ​Договор уступки прав требования (Договор цессии); ; ; ); (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214). Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок.

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).

ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — здесь (…правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры — волнительный процесс, в ходе которого легко совершить ошибку. Расскажем о том, как проверить купленную квартиру перед её приёмкой. … Обычно квартиры измеряют до сдачи дома в эксплуатацию. Но измеряют не каждую квартиру , а каждую на одном этаже, потом эти размеры применяют к другим квартирам на разных этажах. Фактическую площадь квартиры вы сможете узнать при её осмотре, а потребовать разницу при уменьшении площади — только после измерения площади сотрудниками БТИ. Перед осмотром квартиры . Изучите социальные сети, где есть группы дома.

Полный список документов при покупке квартиры в новостройке от застройщика: кто и что должен предоставить?

Покупка квартиры – ответственное и сложное дело. В этом вопросе нужно учесть и проверить все детали. А приобретение жилья в новостройке напрямую от застройщика обладает собственными нюансами: потребуется проверить все бумаги и документы компании до подписания договора.

Что требуется от покупателя?

Покупателю для покупки квартиры нужны такие бумаги:

• удостоверение личности;
• если приобретение происходит по ипотеке, то требуются справки с работы, из банковского учреждения, которые подтверждают состоятельность; ;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины в сумме 1000 руб.

Подробно о нюансах покупки квартиры в новостройке от застройщика, а также какие документы нужно подготовить читайте тут.

Какие документы должен предоставить застройщик?

С застройщика при приобретении недвижимости следует требовать:

1. Документацию, подтверждающую право собственности на землю (в них указывается площадь участка и кадастровый номер). Следует проверить, чтобы они были выданы тем же юридическим лицом, что и остальные бумаги.
2. Проектная документация. Это бумаги, где описывается цель и сроки исполнения.
3. Заключение гос. экспертизы по проектным бумагам.
4. Учредительные документы компании (информация о государственной регистрации, ОРГН и ИНН фирмы). на участке.
5. Информацию о фактическом юр. адресе. .
6. Финансовый отчет о деятельности компании за 3 года.
7. Обоснование проекта (технико-экономическое).

Список для договора долевого участия

Что касается долевого строительства, то здесь придется зарегистрировать договор долевого участия. Бумаги требуются следующие:

. Представляется обеими сторонами;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины. От застройщика – 2000 руб., от покупателя – 1000 руб.;
• ДДУ в 3 экземплярах;
• разрешение на возведение дома;
• описание, выполненное в качестве схемы расположения квартиры в здании с указанием площади и этажа;
• собственность на землю, где строится здание;
• договор страхования рисков продавца при неисполнении условий;
• паспорт покупателя;
• учредительные документы компании-застройщика: регистрационное свидетельство, устав, ИНН, протокол о директорском назначении, выписка из гос. реестра.

Перечень для готового жилья в новостройке

Для приобретения готовой квартиры потребуется такой пакет документов:

.
1. Квитанция, подтверждающая уплату пошлины.
2. Договор купли-продажи.
3. Кадастровые документы на участок, где стоит дом.
4. Паспорт покупателя.
5. Учредительная документация от застройщика.
6. Сертификаты о прохождении домом государственной комиссии.
7. Поэтажный план, утвержденный в БТИ.

Дабы исключить неприятные последствия, следует со всей ответственностью подойти не только к подбору жилья, но и самого застройщика, тем более, что найти информацию сегодня очень просто. Квартиру перед приобретением следует обязательно осмотреть, именно ту, что покупается.

При покупке квартиры по ДДУ следует внимательно отнестись к пунктам договора. Один из самых значимых пунктов — это описание квартиры. Должно быть описано состояние квартиры (с отделкой или без). Также нужно обратить на метраж квартиры — в договоре будет прописана проектная площадь, которая может отличаться от реальной. Поэтому если будет расхождение проектной и реальной площади, застройщик должен будет вернуть часть денег после сдачи квартиры в эксплуатацию.Еще имеет значение срок передачи объекта долевого строительства — бывает, что на словах сообщают срок сдачи дома, а в договоре указывают срок сдачи именно квартир — на полгода больше, чем дома. Поэтому при подписании ДДУ нужно выяснить все эти нюансы.

Принять квартиру от застройщика по закону. Нюансы принятия жилья от застройщика . Что делать при выявлении дефектов строительства при принятии квартиры ? Как принять квартиру от застройщика . Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире жить. Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке , какие недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить. Подготовьтесь к процессу заранее. Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный.