Какие подводные камни могут быть при покупке новостройки

На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства. Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них. 1. Заключение предварительного договора Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участ

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

• цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
• использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
• если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 2 , договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Покупка квартиры на стадии котлована; как выбрать застройщика, что сделать для предупреждения рисков сделки. Порядок покупки квартиры, необходимые документы. … Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала. Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы: присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий.

Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Пример из практики

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга. Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Какие существуют возможности при покупке квартиры. Для решения жилищного вопроса вы можете выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке. Способы покупки квартиры … В ипотеку — подходит для приобретения как новостроек , так и вторичного жилья. При оформлении ипотеки банк выдает кредит под залог выбранной недвижимости. Продавец получает всю сумму, а покупатель ежемесячно погашает банку часть кредита и проценты.

Первичные недостатки. Какие подводные камни есть у квартир в новостройках

За год квартиры на первичном рынке России выросли в цене на треть. По данным Единого ресурса застройщиков, в среднем квадратный метр стоит 147,4 тысячи рублей.

Спрос на новостройки обгоняет спрос на вторичку: во-первых, на первичный рынок распространяется программа льготной ипотеки, во-вторых, принято считать, что квартиры в новых домах лучше и покупать их безопаснее, однако это не всегда так. Рассказываем о минусах новостроек.

Застройщик-банкрот и долгострой

Несмотря на то, что государство перекрыло множество путей для застройщиков-мошенников, риск банкротства строительной компании никто не отменял, говорит юрист Кирилл Резник.

«С этим могут столкнуться те дольщики, которые вложили деньги в будущие квартиры на этапе котлована или недостроенного дома. Само по себе банкротство застройщика не означает, что квартира и деньги будут неизбежно потеряны — дом могут передать достраивать другой компании. Но это означает, что сроки получения долгожданного жилья могут сильно затянуться», — объясняет эксперт.

Задержка сдачи дома

Сроки получения долгожданного жилья могут затянуться, даже если застройщик не банкротится. Читательница aif.ru Елена Б. больше года ждет ключи от квартиры, а известная строительная компания кормит ее «завтраками». Даже крупные строительные компании не могут спрогнозировать точные сроки сдачи дома, поскольку они зависят от огромного количества факторов: недостатка финансирования, поставок строительных материалов, согласования с местными властями.

По данным Единого ресурса застройщиков, в июле перенос срока ввода жилья в эксплуатацию вырос до 7,5 месяца.

Площадь квартиры меняется

Если площадь квартиры в готовом доме доподлинно известна, то площадь квартиры в новостройке может быть больше или меньше, чем планировалось. Корреспондент aif.ru купила квартиру, которая оказалась почти на метр больше, чем в договоре, — пришлось доплачивать. А у знакомого из соседнего подъезда площадь квартиры оказалась на четыре метра больше, и для него сумма доплаты оказалась существенной — мужчина даже брал кредит.

Если площадь окажется меньше, это тоже неприятно.

Не распространяется закон о тишине

На новостройки не распространяются общие правила закона о тишине, и проводить ремонт можно с утра до позднего вечера в течение полутора лет со дня сдачи дома, рассказывает член генсовета общественной организации «Деловая Россия», владелец группы компаний Владимир Прохоров.

«Есть риск, что все это время вы будете жить под звуки перфораторов и молотков. Да и сам ремонт придется делать сразу во всех комнатах. При этом во вторичке его можно разбить на этапы, так как основные работы давно уже проведены», — добавляет он.

Жадная управляющая компания

По наследству от застройщика часто достается управляющая компания, выставляющая неприлично высокие счета за коммунальные услуги.

Как купить правильную новостройку

Помимо недостатков, у жилья на первичном рынке есть неоспоримые преимущества — новые коммуникации, высокое энергосбережение, удобные планировки, как правило, менее маргинальные соседи.

Доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук Петр Щербаченко по просьбе aif.ru поделился рекомендациями, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке:

• Не спешите, посмотрите все имеющиеся варианты.
• Не принимайте быстрых, эмоциональных решений. Определитесь с местом, районом или жилым комплексом, изучите сроки сдачи объекта, наличие коммунальных коммуникаций.
• Выбирайте объекты новостройки, которые аккредитованы банками.
• Проверяйте деловую репутацию застройщика везде, во всех имеющихся источниках (интернет, отзывы, судебные решения). Также обязательно проверяйте разрешение на строительство, проектную декларацию на новостройку, самостоятельно изучайте те объекты, которые сданы. Не проверив строительную компанию, вы можете попасться на компанию-банкрот или компанию-однодневку. Банк внимательно проверяет репутацию и финансовую надежность застройщиков, изучает все документы и оценивает все возможные риски.

Если в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на "вторичный рынок первички" – то есть приобретают их у других… Недвижимость РИА Новости, 28.12.2021. … С этого момента застройщик больше не может продавать объекты по ДДУ и договор уступки не может быть зарегистрирован.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только. Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене. Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд. Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

Все остальные несут большие риски.

Особенности договора долевого участия

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
2. Окончательная стоимость объекта.
3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д. А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно. Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено. Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость. Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости. Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Оплата квартиры по договору с застройщиком

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

1. Безналичный расчет через банк.
2. Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости. Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы. К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте. Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству. В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Покупка квартир в новостройке в 2022 году происходит по договору долевого участия, но с некоторыми особенностями, связанными с использованием счетов эскроу. … Существуют ли подводные камни при покупке квартиры в новостройке . Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей. Риски покупки все равно сохраняются.