Какие проблемы при долевом строительстве

Содержание

Собираясь стать участником долевого строительства, необходимо помнить рисках. Проблемы сфере связаны что после заявления правительства России решить квартирный вопрос возведение жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, привело недобросовестных застройщиков, нечистых должностных лиц этапах финансирования. Также причинами появления проблем застройке являются недостаточная прозрачность получения всех видов согласований, необходимых для начала строительства (ведёт договоров долевого участия без необходимых разрешений), надлежащего контроля государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и состоянием.

Путь первый: органы власти

Нередко нерадивые чиновники, выдавшие разрешение компаниям, пытаются сложить груз ответственности долевого строительства, которые, по сами страх отдали деньги недобросовестному застройщику. Следовательно, если дольщиков обманули, то это здесь чём. после получения таких ответов многие опускают руки и весь арсенал правовых средств защиты, которые предоставлены законом.

214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы

Смена застройщика

Иногда при возникновении проблем строительства дома происходит смена застройщика, чего дольщики собираются решить имеющиеся проблемы. смена осуществляется без переуступки новому застройщику обязанностей по предоставлению участникам долевого строительства квартир застройщика, то могут возникнуть проблемы. смены застройщика инвестиционном контракте права квартиры доме уже переданы гражданам, внёсшим денежные средства. Следовательно, застройщика, помимо права продолжить строительство, появляется дополнительная обязанность предоставить квартиру каждому дольщику. Однако, со ст. кодекса РФ, уступка этой обязанности должна происходить каждой квартиры только конкретного дольщика.

Но такого согласия новые застройщики как и обязанности по передаче квартир дольщиков после завершения строительства. Следовательно, неблагоприятной ситуации опять оказываются дольщики, которые вообще рискуют остаться без жилья, если новый застройщик, решит продать строящиеся квартиры имени, структуры закроют глаза. новый застройщик никому ничего

Путь второй: дольщики

Многие участники долевого строительства выбирают именно второй путь решения проблемы – достроить дом своими силами собственных средств. Безусловно, этот способ единственным расставаться квартире, решают ещё раз вложиться желаемый результат. Кроме того, этого варианта играет обстоятельство, что недострой является лакомым кусочком для алчных коммерсантов, готовых заполучить недостроенный дом чтобы продать его. Поскольку при осуществлении данной операции можно хорошо заработать, то каждый недоделанный объект вызывает интерес предпринимателей, которые намерены отобрать оплаченные дольщиками квартиры раз. Поэтому, чтобы защитить свою недвижимость, участникам долевого строительства рекомендуется отстраивать дом, объединив усилия но свои интересы.

Несмотря что этот путь решения проблемы незаконченного долевого строительства домов выбирают всё больше дольщиков, они продолжают сталкиваться проблем, главной остаётся необходимость собрать дополнительные денежные средства для оплаты строительных работ. Кроме того, деньги, которые готовы внести далеко дольщики по самым различным причинам, потребуются сдачи дома Следовательно, чтобы решение строительства многоквартирного дома было обязательным для всех будущих собственников, его необходимо принять собрании. собрании необходимо утвердить решение ТСЖ (товарищество собственников жилья) доме, которое принимается собственниками всех помещений принятым, если проголосовали собственники, владеющие более чем половиной будущих площадей дома. этапе потребуется также вести переговоры долевого строительства, который сомневается или достраивать дом своими силами, их, что вложение денег строительства выгоднее, нежели заново вкладываться.

Права можно уступить

участников долевого строительства, которые вкладывать деньги дома, ТСЖ может им предложить уступить право требования на Таким образом, бывший дольщик получит денежные средства участника долевого строительства, который при оформлении уступки прав вносит доплату строительства. Выбрав этот вариант, будет дольщик, получивший денежные средства, участник долевого строительства, приобретший права по выгодной цене, ТСЖ, которое получит необходимые средства строительства. Иногда быстро найти покупателя невозможно. ситуациях рекомендуется самому ТСЖ выкупить права продать квартиру таким образом окупив все расходы, связанные с

О том, какие ещё проблемы существуют долевого строительства решить, читайте номере.

Источник: izvestiya12.ru

Что представляет собой долевое участие в строительстве дома? Какие проблемы нужно знать в данном вопросе?

Жилье сегодная остается насущей проблемой для многих граждан. Варианты приобретения многочислены — получить наследство, «жениться» на квартире, в конце концов, купить квартиру. Или же, как вариант — принять участие в долевом строительстве своего будущего дома.

Как построить дом сообща

В настоящее время все больше распространяется долевое строительство, так как это очень выгодно, и на постройку затрачивается меньшее количество времени. Начнем с того, что такое долевое строительство? Многие из нас помнят, как в недалеком прошлом наши деды и прадеды строили большие дома на две или три семьи. Делали они так, потому что строительство проходило намного быстрее, при этом затрачивалось меньшее количество денег.

В наше время происходит это немного иначе. То есть смысл остался тот же, а вот некоторые детали поменялись. Все проблемы, возникающие при строительстве здания, решает строительная компания, которая и ведет это строительство. Происходит это так.

Строительная компания находит себе инвесторов (ими могут быть обычные люди) и на их средства начинает строительство нового объекта (в нашем случае — это жилое здание). Перед этим строительная компания заключает с дольщиками договор, в котором сказано, что по окончанию строительства жилого дома, квартиры этого дома становятся собственностью дольщиков.

Закон долевого участия в строительстве жилья

Чтобы обезопасить участников долевого строительства от недобросовестных строительных компаний, 31 марта 2005 года вступил в силу федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Данный закон устанавливает новый порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Кроме того, закон гарантирует дольщикам защиту их прав, законных интересов и имущества.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства — пять лет. При этом, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Договор долевого участия в строительстве жилья

В первую очередь необходимо выбрать финансово-крепкую строительную компанию, с которой заключить договор о долевом участии в строительстве жилья.

Договор долевого строительства должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;

информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Во избежание так называемых «двойных продаж» договоры участия в долевом строительстве отныне подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации). Таким образом, каждый дольщик подпадает под защиту закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Долевое участие в строительстве жилья — плюсы и минусы

Долевое участие в строительстве квартир несет много положительных моментов. Во-первых, новая квартира будет находиться в новом доме с новыми коммуникациями и современной планировкой. Во-вторых, у новой квартиры вы будете первый владелец, и вас не будут «преследовать» претензии со стороны прежних собственников. В-третьих, квартиру вы будете приобретать в рассрочку (по договору долевого строительство, как правило, плату вносят частично) и к тому же стоимость строящейся квартиры значительно ниже готового жилья. В-четвертых, в новом жилье вы можете сделать любой дизайн интерьера, не оглядываясь на «творения» прежних жильцов.

Естественно, есть и некоторые минусы. Нет возможности сразу въехать в новую квартиру — сначала надо, чтобы дом достроили. Главное, не стремитесь сразу делать ремонт — любой дом в первый год после постройки обязательно дает усадку в связи с чем, весь ремонт пойдет насмарку.

Также надо учитывать, что, при переезде в новый дом, во всех квартирах начинается активное благоустройство — звуки перфоратора и стук молотка будут вашими самыми шумными «соседями».

И, пожалуй, основная проблема с новостройкой — риск срывов сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Временной промежуток от оплаты первого взноса за квартиру до заселения и получения свидетельства о праве собственности на квартиру равен от месяца до 1,5 — 2 лет, в зависимости от степени готовности дома на момент заключения договора. Уменьшить этот риск можно, вступив в долевое участие тогда, когда дом отстроен не менее, чем на 50% .

Основные риски долевого участия в строительстве

Одним из наиболее распространенных вопросов, возникающих у гражданина, желающего принять участие в долевом строительстве жилья, является вопрос: «Кто может гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру и какие риски при этом могут возникать?» Сегодня речь как раз и пойдет о различных рисках, которые могут подстерегать человека, решившего принять участие в долевом строительстве и способах их нейтрализации.

Что является главным для человека, участвующего в долевом строительстве? Правильно… Как минимум — не потерять свои деньги, как максимум — приумножить их, выгодно вложив в свою будущую квартиру. Однако подобные выгодные сделки могут состояться только при условии, что вы имеете дело с надежной компанией. В пользу организации говорят: годы успешной деятельности на рынке недвижимости, количество сданных объектов, репутация предприятия, сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами, финансовая стабильность компании, отношение к клиентам и т.д.

Согласитесь, на сегодняшний день вряд ли кто со стопроцентной гарантией поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о соблюдении и защите своих интересов. Как говорится в известной пословице: «На бога надейся, а сам не плошай». Другими словами, если вы хотите выгодно вложить деньги в долевое строительство, обращайтесь только в проверенные компании, которые давно работают на рынке недвижимости, или которые порекомендовали вам авторитетные люди.

Договор с застройщиком или генеральным инвестором должен быть составлен профессионально и грамотно. Только так можно обезопасить себя от различных неприятностей, если вы проявите беспечность в этом вопросе.

К каким же рискам надо быть готовым человеку, участвующему в долевом строительстве? Одним из первых (после риска стать жертвой мошенников или очередной «пирамиды») стоит так называемое «замораживание» строительства дома. В такой ситуации «дольщик» рискует получить свою квартиру с отсрочкой (в лучшем случае) или не получить ее вовсе.

В принципе, задержка сдачи дома на несколько недель (месяцев) не такое уж редкое явление для рынка новостроек. Чтобы обезопасить себя от этого риска, заключайте договор только с надежной компанией. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты.

Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После подобного «опроса» у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией. Не забывайте мудрое изречение: «кто предупрежден, тот вооружен»!

Стоит обратить внимание и на то, с кем вы заключаете договор. Заключение договора не с генеральным инвестором, а с посредником — дополнительный фактор риска. Специалисты рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования «из первых рук», минуя посредников (риэлтеров, подрядчиков, которые получили свои метры по взаимозачету).

Если вы решились заключать договор с организацией-посредником, прежде всего выясните, есть ли у нее права на сам объект и разрешение на проведение операций с ним. В случае, если таких прав у посредника нет, вы сильно рискуете остаться без квартиры, которая судом будет признана чужой собственностью.

Подходите к составлению договора максимально серьезно. Покажите его юристу и выясните, насколько четко в договоре прописаны моменты, отражающие обязательства компании перед дольщиком. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора:

— Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.

— В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления «дольщику» квартиры по акту приема-передачи.

— Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации прав собственности на квартиру или своевременно переоформила документы по переуступке прав собственности.

В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения для обеих сторон.

Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру. Это достаточно скользкий момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание доли города и т.д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства.

Эксперты рынка считают, что на сегодняшний день у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит. Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенной доплаты только потому, что на рынке изменилась конъюнктура, и застройщик пожелал заработать побольше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны только с объективным удорожанием, от которого в условиях нынешней экономической нестабильности, никто, к сожалению, не гарантирован.

Прежде чем заключить договор, обязательно выясните, зафиксированы ли в нем условия вашего дальнейшего проживания в построенном доме. Характерный пример — машино-места в подземном гараже или на стоянке перед домом, которые компании в своих рекламных объявлениях обещают потребителям. Проблема в том, что в договоре-то они этого не фиксируют! В итоге «дольщику» приходится платить за желанное машино-место дважды. Также не поленитесь предусмотреть в договоре условия по обслуживанию готового дома (сколько и за что вам придется платить).

Еще один риск для человека, заключающего договор о долевом участии в строительстве, связан с возможностью многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. То есть, «дольщик» заключает с компанией договор, вносит деньги за свою будущую квартиру, готовится стать счастливым новоселом… И вдруг в один прекрасный день выясняется, что у квартиры имеется еще несколько собственников с такими же правами… Риски, связанные с двойной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры до недавнего времени являлись одной из наиболее серьезных проблем рынка новостроек.

Каким же образом можно обезопасить себя от вышеописанного риска? Как уже говорилось, вы должны позаботиться о защите своих интересов заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать «дольщиком». Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше. И проследите, чтобы все эти данные были зафиксированы в договоре.

Конечно, в этом документе вам вряд ли укажут номер дома и квартиры … Дело в том, что их еще просто нет, поскольку строительство не закончилось. Что же касается так называемых индивидуальных признаков вашего будущего жилища (таких, например, как подъезд, этаж, количество комнат, ориентация комнат по сторонам света), то они непременно должны быть четко обозначены.

Фактор «прозрачности» — одно из основных условий нейтрализации риска многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. Вы должны видеть, из каких источников к вам переходит ваша будущая квартира (какая организация является заказчиком, какая — подрядчиком и т.д.). Ваше неотъемлемое право, как дольщика, потребовать у заказчика реестр квартир сдаваемого дома и договоры на строительство объекта. Если специалисты компании, с которой вы собираетесь заключать договор, не могут или не хотят предоставить вам всех этих документов, стоит задуматься о целесообразности дальнейшего сотрудничества с этой фирмой.

Заключая договор, продемонстрируйте компании свою компетентность и серьезность. Для этого лучше всего прийти в офис фирмы с опытным юристом, который прямо на месте посмотрит договор и укажет вам на все его «подводные камни», которые могут впоследствии сыграть с вами злую шутку.

В заключение еще раз напомним несколько основных моментов, на которые следует обратить внимание для нейтрализации возможных рисков долевого участия в строительстве:

— Девелоперская компания, с которой вы заключаете договор, должна обладать устойчивой репутацией на рынке и иметь хотя бы несколько сданных и заселенных домов.

— Предпочтительнее заключать договор с генеральным инвестором, то есть получать квартиру «из первых рук», минуя посредников.

— Прежде чем подписывать договор, проконсультируйтесь с профессиональным юристом или экспертом по договорам подобного рода.

— Убедитесь в том, что организация, с которой вы заключаете договор, обладает всеми необходимыми правами и полномочиями.

Что такое договор участия в долевом строительстве?

Понятие договора участия в долевом строительстве

В настоящее время в России активно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом. Этому способствовало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Данный Закон регулирует:

1) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2) отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом договор долевого участия в строительстве постепенно занимает свое место в общественных отношениях.

В ст. 4 Закона сделана попытка раскрыть правовую природу договора участия в долевом строительстве.

Стоит отметить, что четкое определение договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, договоры долевого участия в строительстве), ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ни в Законе не содержится. Итак, согласно. 1 ст. 4 названного Закона – по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако в определении договора долевого участия в строительстве имеется разногласия. А ведь проблема понимания правовой природы данного договора имеет не только теоретическое значение. Данный договор и его законодательная регламентация наилучшим образом защищают права участника долевого строительства, поэтому от того, какой договор будет заключен напрямую зависит объем прав и гарантий защищенности, которые получает дольщик, принося свои деньги застройщику.

В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их: в одних случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других случаях – как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова, например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», подготовленном Верховным Судом РФ 19.09.2002[1].

По мнению Верховного Суда РФ, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания договоров, а не из их наименования.

Сложность проблемы по установлению единообразия практики усугубляется тем, что законодатель (возможно, основываясь на выводах Верховного Суда РФ о необходимости дополнительной защиты прав физических лиц-потребителей) принял Закон в таком виде, который не позволяет дать однозначного ответа на вопрос о том, является ли данный договор самостоятельным видом или же подвидом одного из договоров, предусмотренных ч. 2 ГК РФ.

Относительно правовой характеристики договора долевого участия в строительстве в литературе развернулась дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. Так, возможность возникновения здесь подрядных отношений в некоторых случаях не отрицают судебные органы[2]. Так ли это? В силу ст.

702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом, по смыслу норм ГК РФ, заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве в некоторых случаях может отсутствовать правовая связь с лицом, осуществляющим строительство с подрядчиком.

Таким образом, несмотря на схожесть с подрядным, договор долевого участия не является таковым по ряду оснований. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а подрядчик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика.

Не случайно в ст. 2 Закона сказано, что застройщик – это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Зачастую застройщик выступает заказчиком по договору строительного подряда. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик.

Кроме того, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую дольщик заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. Помимо этого бывают случаи, когда дольщик присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Так как объектом строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на стороне кредитора выступает множество лиц-дольщиков, что представляется невозможным в конструкции договора подряда. Нельзя не отметить, что в договоре отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка, и ряд других.

Рассматривая далее подходы к квалификации договора, взгляды на договор участия в долевом строительстве, следует присоединиться к позиции авторов, полагающих, что договор не может быть квалифицирован и как договор купли-продажи.

Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц (создание) объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает в первую очередь от застройщика действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.

Кроме того, схема взаимоотношений между застройщиком и дольщиком смоделирована законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика.

В практической деятельности иногда исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия как договоры о совместной деятельности. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки:

1) наличие вкладов участников;

2) ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ);

3) цель совместной деятельности – извлечение прибыли или иная, не противоречащая закону.

При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), в этом случае при этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели». При долевом участии в строительстве у дольщиков и застройщиков общая цель отсутствует. Участник долевого строительства заинтересован получить недвижимое имущество в собственность, застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и дольщиками и именуемый обычно как договор долевого участия в строительстве, не является договором о совместной деятельности.

По мнению других авторов, договор долевого участия в строительстве регулируется гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: застройщик обязуется по заданию участника долевого строительства оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Однако денежные средства, которые дольщик передает застройщику, не являются платой за услуги, оказываемые последним, они представляют собой денежный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.

Не может договор долевого участия в строительстве квалифицироваться и как агентский договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого строительства.

К.И. Скловский полагал, что договор долевого участия – комплексный, соединяющий черты различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают договору долевого участия в строительстве новое качество. Возможность существования такого договора основывается, в том числе, и на ст.

421 ГК РФ, где указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В литературе было высказано предложение о возможности включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном нормативном акте, что, позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, но в то же время не вносит ясность в суть рассматриваемого спора. Думается, что, принимая Закон, законодатель преследовал цель защитить права дольщиков. Теоретическое осмысление такого феномена, как договор участия в долевом строительстве появится несколько позднее, когда сформируется практика применения Закона.

Из изложенного можно сделать следующее резюме: принятие Закона внесло дополнительные проблемы в судебную и арбитражную практику, которые связаны, прежде всего, с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере строительной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений ГК РФ, Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона.

В то же время анализ изложенного делает возможным сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:

1. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного пансионата, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).

2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

2. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

3. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.

4. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:

а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости[3].

5. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства – юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

6. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства – получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Договор участия в долевом строительстве следует отличать и от отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ определяются Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Названный закон также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. В соответствии с указанным нормативным актом под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Инвесторы имеют права на:

v?осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;

v?самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

v?владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

v?передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

v?осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

v?объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;

v?осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Еще одним ключевым понятием рассматриваемых правоотношений является определение объекта долевого строительства, т.е. предмета договора участия в долевом строительстве. Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Итак, объектом долевого строительства является, прежде всего, недвижимое имущество: жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Образец договора участия в долевом строительстве

Главная » Защита прав пострадавших участников долевого строительства » Что такое долевое строительство » Образец договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве

________2012 г. г._________________

(Наименование строительной организации) в лице _________________________________________ _________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем , с одной стороны, и ________________________ (ФИО, дата рождения, паспортные данные, регистрация), именуемый(ая) в дальнейшем , с другой стороны, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. __________, ул. _________многоквартирный жилой дом (далее — многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании:

— договора аренды (купли — продажи, иного) земельного участка по ул. ___________ г. _________, предоставленного для строительства объекта, от ____________200__ г. №________, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав ___________200__г. за № ________________;

— разрешения на строительство от ___________200__ г., выданного (указать орган выдавший разрешение);

— проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию);

— проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором была опубликована проектная декларация).

1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией.

1.4. Объектом долевого строительства является ____-комнатная квартира № _____, расположенная в подъезде №_____, на _____этаже, общей площадью по проекту _______ кв. м, жилой площадью ____кв. м.

Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства: стены оштукатурены, шпаклеванные, выполнена стяжка на полу, постелен линолеум, установлены металлопластиковые окна, межкомнатные двери деревянные, входная дверь металлическая, установлены приборы учета воды, газа и индивидуальные газовые котлы, установлено сантехническое оборудование и газовая плита.

1.5. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере ________________________________________________ рублей в порядке и в сроки,

(указать сумму цифрами и прописью)

установленные разделом 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома, принять объект долевого строительства в собственность по передаточному акту.

1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до __________________ 2013 года. Застройщик обязуется в течение ______дней после сдачи многоквартирого жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

2. Срок и порядок уплаты денежных средств

2.1. Расчет с Застройщиком по уплате денежных средств, указанных в пункте 1.5. договора, осуществляет поэтапно в следующем порядке:

Непосредственно после регистрации настоящего договора соответствующим регистрационным органом Участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет Застройщика денежные средства в размере ___________ рублей ;

Далее по следующему графику:

До ______________201_ сумму в размере ___________ рублей.

Обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика.

2.2. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику, определенный в пункте 1.5. настоящего договора, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, являются фиксированным и изменению не подлежит при условии выполнения Участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с Застройщиком, определенных пунктом 2.1. настоящего договора. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, могут быть изменены в случаях, предусмотренных пунктом 2.3. настоящего договора.

2.3. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4. договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 1.5. договора.

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства.

Застройщик также вправе изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком.

3. Гарантии качества

3.1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

3.2. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

3.3 Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

4. Обязанности сторон

4.1. Застройщик обязуется:

4.1.1. Осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией и сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод его в эксплуатацию.

4.1.2. Предоставлять по требованию Участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства.

4.1.3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, установленный пунктом 1.6. договора, по передаточному акту.

4.1.4. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

4.1.5. Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства.

4.1.6. Передать объект долевого строительства соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования в качестве жилого помещения.

4.2. Участник долевого строительства обязуется:

4.2.1. Внести денежные средства в объеме, в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.

4.2.2. В срок, установленный договором, принять объект долевого строительства от Застройщика.

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5.2. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5.3. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

5.4. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, препятствующих полному или частичному исполнению обязательств по настоящему договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которых будут действовать такие обстоятельства.

При наступлении форс-мажорных обстоятельств Стороны обязаны известить друг друга о наступлении указанных обстоятельств в трехдневный срок.

6. Прочие условия

6.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик.

6.2. В случае смерти Участника долевого строительства его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к наследникам Участника долевого строительства.

6.3. Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров. При не достижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующего законодателства.

6.4. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

7. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора

7.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

7.2. Односторонний отказ от исполнения настоящего договора, а также его изменение или расторжение осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

При этом все изменения договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр — для в регистрирующем органе.

Источник: kazap.ru

Какие существуют в долевом строительстве и пути их решения

Суд с застройщиком: Как правильно обратиться в суд

Если застройщик не вовремя выдал ключи, либо не выполнил какие-либо необходимые обязательства в виде изменения заявленных особенностей характеристик, приостановления застройки, то есть целый ряд способов получить то, что нам нужно. Причем ряд процедур не являются довольно сложными и даже по сути являются банальными, если только вопрос не доходит да суда.

Суд с застройщиком

Многие люди, когда им задерживают, выдачу квартиры на несколько месяцев считают это нормальной погрешностью и даже е собираются обращаться в суд. С одной стороны, их можно понять, зачем обращаться в суд, тратить время и т. д. Когда задержка была 1-2 месяца в принципе их можно частично посчитать правыми (хотя деньги тоже не лишние).

Если же задержка была дольше чем 2 месяца, то настоятельно советуем вам обратиться в суд для взыскания денежных средств, так как сумма там накапливается не маленькая, а при наличии определенных знаний проиграть такой суд невозможно. В подобных ситуациях обращение за юридической помощью как никогда актуально.

В данной ситуации речь идет о том, что нужно применить все необходимые способы для того, чтобы хотя бы иметь возможность на благоприятный исход. Самостоятельно это не всегда можно сделать быстро, так как такие процедуры как обращение в правоохранительные органы, либо суд могут вызывать у обычного человека определенные трудности.

Меж тем время уходит, а значит уменьшается вероятность на победу. Как минимум поэтому и требуется юрист, дабы провести все процедуры вовремя и правильно. Далее сложности с юридической частью не заканчиваются, необходимо будет привести кучу доказательств для того, чтобы доказать свою правоту. В итоге на сбор доказательств опять же уходит много времени, денежных средств и нервов.

Начать можно с обычной консультации, если вы имели опыт с подобными процедурами, то юрист расскажет специфику по вашему вопросу и в принципе на этом возможно можно остановиться и действовать самому. Если же вы ничего не понимаете в юридических процедурах, никогда не попадали в подобные ситуации, то лучше воспользоваться представительством, когда юрист решит все ваши проблемы за вас.

Он сразу обозначит ваши шансы на успех, и сделает все действия за вас. В связи с этим вам не потребуется тратить огромное количество времени и нервов. Если брать материальный вопрос, то в случае успеха, можно будет возместить средства на юридическую помощь, и даже в случае неблагоприятного исхода все равно в большинстве случаев юридическая помощь обходится дешевле, нежели самостоятельных нерациональных действий.

Как правильно составить исковое заявление

В первую очередь, конечно же, нужно правильно составить иск, указать все требования и т. д. В этом случае экономить на юристе не рекомендуется, так как вы все равно останетесь в плюсе, а так без него можете просто проиграть выигрышное дело, либо не получить денежные средства в полном объеме.

В интернете есть множество образцов, но проблема их в том, что они довольно типовые и может не подойти под вашею ситуацию. В итоге это может повлечь неправильное понимание искового заявление, вследствие чего и меньшая сумма взыскания, либо вообще отказ в приеме заявления.

Иск должен составляться согласно позиции заявителя, а сделать это обывателю ой как не просто. При ориентации на юридическую помощь не бегите к первому попавшемуся юристу, лучше обратитесь к конторе, которая занимается делами именно данной специфики.

Для того, чтобы выиграть в суде не хватает просто указания требования. Они должны быть тщательно подобраны, и сформулированы максимально конкретным образом. Важным требованием здесь, конечно же, является именно неустойка.

Чтобы рассчитать неустойку можно обратиться за формулой к федеральному закону, а можно просто использовать калькулятор, которых в интернете немалое количество.

Не забываем, что тут на нас также распространяется закон о защите прав потребителей, где ответчик может также получить штраф до половины суммы неустойки. Добавляем сюда моральный вред, который составляет примерно 10% от суммы вашего иска, и ответчик получает целый ряд проблем. Учитывая то, что свою невиновность тут практически не доказать, и будут использоваться стандартный набор защиты.

Не стоит забывать и о том, что если вы наняли адвоката (а в данной ситуации — это просто необходимо), то даже учитывая, что он фактически вам принесет деньги «на блюдечке», так еще и за услуги адвоката можно взыскать денежные средства в суде. Если вы выигрываете суд, то вам возмещает денежные средств за адвоката проигравшая сторона. Учитывая, что подобное дело, проиграть практически невозможно (если только есть реальные обстоятельства невиновности ответчика), то вопрос о том идти с адвокатом или без отпадает сам собой. Лучше в данном случае указывать разумные суммы, в пределах стоимости доверенности нотариуса (около 40 тысяч рублей).

Все эти денежные суммы в любом случае остаются на субъективном мнение судьи, поэтому грамотный иск всегда содержит максимально возможные требования, так как больше суд не вынесет, а меньше вполне может. Так получается, что, когда люди сталкиваются с юридическими вопросами, они не понимают, а точно ли они сделали все правильно.

Даже прочитав статью в интернете нет точной уверенности, что все пройдет правильно, ведь данные статьи нельзя написать под каждую индивидуальную ситуацию, да и устаревают они довольно-таки быстро из-за постоянного обновления законодательства. В связи с этим лучше всего обратиться к юристу за консультацией. Первоначально вы сможете объяснить свою проблему, вам будут заданы нужные вопросы, на которые вы сможете дать нужные ответы.

После того как ситуация станет понятной для юриста, он сможет предложить вам различные исходы событий, на основе которых вы можете принять решения, ввязываться ли вообще в данную юридическую волокиту или нет. Чаще всего люди после юридической консультации понимают, что в одну ситуацию вообще нет смысла залезать, а в другую можно, но они сами на это не способны из-за отсутствия специальных знаний и практического опыта.

В этом случае одной консультации будет недостаточно, лучше тогда нанять опытного юриста, который выступит вашим представителем. В данной ситуации будет намного легче справиться с проблемными ситуациями и даже не вникать в происходящее. К вопросу о денежных средствах при использовании данной процедуры, так как в ряде ситуаций это обходится намного дешевле, нежели при действии самому. Что уж говорить о том, что это существенно увеличивает шансы на успех, а также значительно экономит время. Поэтому в принципе можно заниматься своими делами, и понимать, что ваша проблема, скорее всего, будет разрешена.

Как правильно составить претензию

Нельзя забывать, что перед тем как идти в суд, лучше сделать кое-какие досудебные процедуры. Важнейшей из них является подача претензии. Это претензия подается в сторону застройщика.

Подать можно несколькими способами: прийти и просто отдать секретарю, причем незабываем о том, что вам должны выдать какую-нибудь бумажку, о том, что ваша претензия была принята.

Нередко, что ставить какую-нибудь отметку на бумаге, либо выдавать какую-нибудь бумажку отказываются. В принципе они не имеют на это особого права, но выяснить отношения здесь не имеет смысла, поэтому мы просто отправляет почтовое отправления ценным письмом с указанием, что отправляется. Как идет письмо можно посмотреть по трекеру на том же сайте почты. Когда ответчик получит письмо, считается, что он был уведомлён о том получении претензии, а значит уже можно считать срок с момента требования неустойки. Не стоит забывать, что претензию тоже лучше заполнять грамотно, с четкими указаниями.

Правильная досудебная претензия к застройщику должна содержать: Ваши данные, в том числе контактный телефон — возможно с вами захотят связаться для уточнения сути претензий и попытаются договориться мирным путем. На этом этапе можно попытаться выторговать бонусы — отделку за счет застройщика, бесплатное оформление права собственности и прочее. Номер и дату заключенного договора долевого участия Обоснование неустойки.

Указывайте сроки по договору и сумму неустойки, которая из них исходит. Срок, в течение которого вы требуете выплатить компенсацию — обычно указывают 10 календарных дней. Меньше не стоит, чтобы в заседании представитель строительной компании не мог апеллировать к тому, что компания не успела выполнить перечисление. Реквизиты вашего банковского счета.

Бывали случаи, когда в суде представитель застройщика заявил, что невозможно перечислить неустойку на неопределенный счет, и что они были готовы выполнить это обязательство в досудебном порядке. В этом случае суд не удовлетворил требований о взыскании дополнительного штрафа за недобровольное исполнение обязательств.

Суд с застройщиком за просрочку сдачи дома обычно длится 3-4 слушания: предварительное и несколько основных с интервалом до месяца. Таким образом, разбирательство займет до пяти месяцев с момента подачи досудебной претензии. Это зависит от того, пришлет ли застройщик своего представителя или дело будет рассматриваться в его отсутствие.

Есть много способов затянуть разбирательство, к которым может прибегнуть застройщик. Вам придется доказывать, что обязательства по договору долевого участия не исполнены. В случае неблагоприятного исхода дела или сильного урезания неустойки придется подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию.

Принятие окончательного решения суда откладывается еще на два-три месяца. Решение суда о взыскании неустойки с застройщика Судебная практика по таким взысканиям положительная и массовая. Важно не затягивать с подачей искового заявления, ведь помимо вас в суд обращаются и другие покупатели квартир вашего застройщика.

Это может навести строительную компанию на мысль вывести со счетов средства. В идеале нужно успеть подать иск не позднее окончания реализации квартир, пока на счета поступают средства от новых покупателей. Тем более стоит опасаться ликвидации застройщика, ведь в таком случае спрашивать неустойку будет не с кого.

Для принятия решения в вашу пользу изучите практику трех судов — по месту нахождения объекта недвижимости, застройщика и вашего районного суда. Обычно лучший результат показывают разбирательства в суде отдаленного от места строительства района, то есть в том, где не проходят массовые разбирательства в отношении конкретного юридического лица. Подавать в суд на застройщика или цедента Цедент — сторона договора уступки прав требования, должны определиться вы сами, здесь есть некоторые различия.

Юридическая консультация

Если появляется, казалось бы, неразрешимая ситуация, то лучше всего обращаться к квалифицированным специалистам за юридической помощью. Это как минимум увеличит шансы на то, что ваша ситуация хоть как-нибудь сможет разрешиться.

Некоторые ситуация сами по себе являются неразрешимыми, так как объективно невозможно это сделать какими бы то не было способами. Юристы в этом плане тоже могут не помочь, тем не менее, в данном случае здесь появляется хотя бы какой-то шанс того, что вы сможете что-то сделать. Юрист сразу, скорее всего, обозначит, что ситуация является сложной и расскажет о возможных шансах.

Вы сами можете проанализировать, нужно ли вам это делать или нет. В конечном итоге, вы либо сэкономили время и вообще не вмешивались в этот долгий и сложный процесс, либо будете знать, что вы использовали все правовые средства для того, чтобы разрешить свою проблему. Обо всем об этом можно сразу же посоветоваться на консультации, которая у многих юристов вовсе может быть бесплатной.

При выполнение административных процедур вполне можно справиться и самому, если же вы собираетесь пойти в суд или даже в правоохранительные органы, то лучше взять с собой юриста, так как неправильно заполненные акты или выполненные действия могут затянуть процесс на некоторое время, а в данной ситуации уж медлить точно нельзя. В конечном итоге, подав заявление в правоохранительные органы, либо иск в суд у вас вероятнее всего сразу же примут его и при выяснении всех фактов будет возбуждено уголовное дело, либо назначено судебное заседание.

Важно! По всем вопросам спора с застройщиком и с судом, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по строительству и гражданскому процессу, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Проблемы застройщиков по долевому строительству

Сейчас у большого числа застройщиков возникают разнообразные проблемы и сложности, которые застройщикам в обязательном порядке требуется решать. Эти вопросы имеют достаточно важное значение, решение которых необходимо осуществлять максимально быстро по времени. Чтобы максимально верно и быстро это осуществить, специалисты могут рекомендовать воспользоваться юридической консультацией. При помощи опытного юриста имеется прекрасная возможность максимально быстро по времени решить разнообразные проблемы, которые возникают у застройщика по долевому строительству. Все эти вопросы необходимо решить в полном соответствии с действующими законами нашей страны.

На сегодняшний день в нашей стране, достаточно часто возникают различного рода проблемы, которые связаны с банкротством определенного застройщика. Обманутые дольщики по долевому строительству стараются любыми способами вернуть свои денежные средства, которые они инвестировали в строительство определенного жилого дома, чтобы получить недвижимость в собственно. Если случилось так, что определенный застройщик полностью обанкротился и не может завершить строительство жилого объекта, тогда у большого числа дольщиков возникают серьезные проблемы, которые связаны с возвратом своих собственных денежных ресурсов. В таком случае, правильно будет воспользоваться юридической консультацией для того, чтобы иметь возможность подать заявление в суд. Банкротство застройщика является значительной проблемой для инвесторов, которые вложили свои финансовые средства в строительство, поэтому такие вопросы, рекомендуется решать при помощи квалифицированных юридических работников.

Каким способом можно решить проблемы?

Поэтому, большое число людей, которые вложили собственные ресурсы в осуществления строительства определенного объекта недвижимости, затрачивают много своего времени, чтобы получить определенную денежную компенсацию от застройщика. Здесь, очень важно занять правильную позицию.

Это имеется возможность сделать при помощи обращения к опытным адвокатам, которые окажут вам помощь в правильном составлении искового заявления о компенсации. Данное заявление, потребуется в строго оговоренные сроки подать в суд для дальнейшего рассмотрения по существу. Эти нюансы нашего законодательства требуется полностью учитывать, а также обращать повышенное внимание на временные сроки, которые прописаны в нормах и правилах действующего законодательства нашей страны. Здесь будет важно учитывать все существующие моменты, которые могут возникнуть в период рассмотрения судом вашего искового заявления. Если граждане испытывают проблемы и разнообразного рода трудности с тем, чтобы подать определенное исковое заявление на застройщика, которые не осуществляет выполнение взятых на себя по составленному договору обязательств, тогда требуется обратиться в суд.

Особенности решения проблем с долевым строительством

Для этого потребуется с полным соблюдением всех правил в письменной форме составить исковое заявления. Они делают это, чтобы не выполнять взятые обязательства по осуществлению строительства определенного жилого объекта и уйти от имеющейся ответственности по данному вопросу.

Если события развиваются именно так, у значительного числа граждан возникает большое число трудностей связанных с возвратом своих финансов. В таких возможных случаях, самым правильным и верным решением, будет воспользоваться профессиональной помощью юридической консультации где вам помогут максимально быстро и правильно осуществить составление искового заявление. Это заявление в определенные временные сроки, потребуется передать в суд для полного рассмотрения. Помимо этого, вам потребуется собрать необходимые документы, которые помогут вам в суде доказать такой факт, что вы официально считаетесь инвесторов при строительстве определенного жилого объекта. В нашей стране, официально пройти процедуру банкротства для организаций, которые работают в сфере строительства достаточно сложно.

Потребуется максимально учитывать. Чтобы максимально верно осуществить эти необходимые действия, рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью к опытным адвокатам. Это в значительной степени увеличит возможные шансы на положительно решение со стороны судебных органов нашей страны.

Аналогичные ситуации в нашей стране случается достаточно часто в нашей стране и поэтому, если события развиваются именно так, у значительного числа инвесторов возникает большое число трудностей связанных с возвратом своих финансов. Самым правильным и верным пониманием дела, будет воспользоваться профессиональной помощью юридической консультации где вам помогут максимально быстро и правильно осуществить составление искового заявление. Это заявление в определенные временные сроки, потребуется передать в суд для полного рассмотрения. Кроме всего этого, вам потребуется собрать необходимые документы, которые помогут вам. В суде доказать такой факт, что вы официально считаетесь граждан при строительстве определенного жилого объекта.

Важно! По всем вопросам долевого строительства, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Юристы по долевому строительство, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: jur24pro.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве

С каждым годом количество дел относительно банкротства застройщиков увеличивается. Всему виной кризис и недобросовестность компаний, которые стремятся получить быстрые деньги и просто не рассчитывают свои силы. Что же делать, если объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве дольщику, который вложил немалые средства?

Prosobstvennost - о собственности профессионально и просто

В чем суть банкротства

Процесс банкротства застройщика регламентируется ФЗ. С 2011 года в законе есть четкие инструкции по поводу именно этой категории компаний. Под банкротством строительной компании подразумевается судебная тяжба, которая имеет предмет определить возможности возместить требований кредиторов. К последним могут относиться:

Государство.
Банки.
Поставщики.
Дольщики.

Если сказать проще деньги у застройщика закончились, а завершить строительство он не успел, даже если успел, возможностей для передачи жилья дольщикам нет. Далее застройщику придется пройти такие этапы:

Наблюдение. В таком случае назначается управляющий, который на протяжении месяца анализирует деятельность компании. По сути это только формальность, после которой идет переход к следующему этапу.
Конкурсное производство. Это распродажа имущества компании для погашения ее кредитных обязательств. Этот этап, завершающий в оформлении банкротства, длиться шесть месяцев. Именно на протяжении этого срока, а точнее за 2 месяца от объявления конкурса, дольщикам нужно успеть зарегистрироваться в качестве кредиторов.

В этом случае любой здравомыслящий человек, вложившийся в строительство, будет метаться в поисках ответа, что делать с обанкротившимся застройщиком и как вернуть хоть что-то.

Что делать и куда бежать

Есть несколько вариантов решения проблемы в случае банкротства застройщика при долевом строительстве, варианты что делать:

Обращение в суд, с целью возмещения средств уплаченных по условиям ДДУ. Не всегда получается добиться компенсации, так как у застройщика просто нет средств.
Дожидаться получения квартиры в строящемся доме, если этап его готовности позволяет на это надеяться.

Обращение в суд

В той ситуации, когда дольщик узнает, что застройщик обратилась в суд с заявлением об оформлении банкротства действовать нужно быстро. Первым делом подать заявку о внесении его в реестр кредиторов. Такое прошение подается в арбитражный суд, ведь взысканием средств из строительной компании занимается именно он.

Важно! Если есть сомнения, реально ли есть банкротство, стоит подать прошение о проверке деятельности застройщика. Не редкость случаи, когда банкротство – это махинация, основная цель которой – не выплачивать дольщикам неустойку.

То какой именно иск будет подаваться, зависит от типа договора подписанного с застройщиком. Самыми распространенными вариантами являются:

Договор долевого участия.
Инвестиционный договор.

Что требовать зависит от степени готовности дома. Варианты:

Если он возведен, то нужно подтвердить право собственности на квартиру в нем.
Если строительство еще не завершено, то нужно уточнить его статус. Ситуацию помогут прояснить в Росреестре. В той ситуации, если он считается недостроенным, в судовом порядке будет отстаиваться право на владение объектом незавершенного строительства.

В суде, для получения прав собственности нужно доказать 2 факта:

Факт заключение договора на строительство и оплату этого процесса дольщиком.
Факт того что оплата дольщиком была проведена.

В том случае, когда долговые обязательства дольщиком не погашены, ни о каком требовании речи быть не может.

Что такое конкурсное производство

Конкурсным производством называют финальный этап признания несостоятельности застройщика, то есть его банкротство. В ходе конкурса все имущество продается, а строительная компания ликвидируется.

Общий срок конкурсного производства полгода. Заявление дольщику о включении в список кредиторов, необходимо написать в срок двух месяцев с того момента, как стало известно о начале конкурсного производства. Эти данные должны быть официально опубликованы.

Указанные 2 месяца пропустить нельзя, ведь по истечению срока реестр закрывается, а восстановить свои права дольщик уже не сможет. В законе нет возможности продлить или восстановить этот срок. Если дольщик его пропустил, то шансы получить, хоть что-то у него минимальны, ведь в первую очередь удовлетворяются требования зарегистрированных кредиторов.

Есть разные очереди кредиторов, удовлетворение требований которых осуществляется в соответствии с законом. Если точнее:

Первая очередь – кредиторы, которым был причинен вред – здоровью или жизни.
Вторая очередь – лица, состоящие в трудовых отношениях с застройщиком.
Третья очередь – это дольщики.
Четвертая очередь – иные кредиторы.

Почему лучше требовать квартиру

Дольщики по закону являются третьей очередью на возмещение, поэтому есть большая вероятность, что у обанкротившегося застройщика просто не хватит денег на возмещение ущерба. В таком случае лучше требовать квартиру, особенно если здание уже реально вырисовывается, то есть уже понятно, что требовать.

Это возможно если:

Дом близок завершению строительства.
Дом уже достроен.
Дом сдан в эксплуатацию, но право собственности не оформлено дольщиками.

Заявление нужно подавать в арбитражный суд. При подаче иска в суд общей инстанции производство по делу прекращается, а невнимательный дольщик может остаться вовсе без квартиры и денег.

У компании банкрота денег на возмещение зачастую нет, поэтому она с готовностью откликается на такого рода иски и всеми силами пытается помочь тому, чтобы дольщик получил свою квартиру. В этом случае, все будут довольны: компания удовлетворит требование, а дольщик по завершению строительства другим подрядчиком получит свою квартиру.

Когда стоит требовать деньги

Прежде чем обращаться в суд стоит внимательно проверить документы застройщика, если это не было сделано до подписания ДДУ. Особое внимание в этом случае уделяется праву на земельный участок. В последние годы часто застройщик незаконным методом получает разрешение на возведение многоквартирного дома на участке для этого не предназначенном.

Если ситуация именно такая, то требовать квартиру нет смысла, ведь такой объект приравнивается к самовольному строительству. Это влечет за собой обязанности для владельцев своими силами сносить постройку. Даже если на этапе признания банкротства это требование не выдвигается, нет никакой гарантии, что оно не возникнет позже. Обладание такой квартирой, даже если она почти готова сродни бомбе замедленного действия.

Форма оформления в реестре кредиторов аналогична первому случаю, но в судебном иске следует требовать денежного возмещения.

Что можно сделать с незавершенным строительством

Маловероятным, но возможным по закону исходом, может стать достройка объекта своими силами. В этом случае дольщикам необходимо оформить право собственности на объект незавершенного строительства и достраивать здание.

Для этого необходимо создать жилищно-строительный кооператив, ему передаются права на постройку. Подобное решение принимается на общем собрании дольщиков методом голосования. При этом, следует выдержать важное правило: стоимость прав застройщика на землю и постройку не должна превышать имущественные права дольщиков более чем на 5%. Сам объект строительства должен находиться в собственности строительной организации. В законе есть ряд других условий.

Такой механизм соглашения удобен для застройщика и дольщиков, но на практике он используется очень редко, так как сложен в реализации.

Вывод

Получить обещанное обанкротившимся застройщиком вполне реально, но только при условии, что подписан именно ДДУ, а не инвестиционный или договор купли-продажи. В том случае, если застройщик ненадежный необходимо регулярно отслеживать, как у него обстоят дела со строительством, чтобы не пропустить заветные 2 месяца, в которые составляется реестр кредиторов.

Источник: prosobstvennost.ru