Какой дом считается незавершенное строительство

Считается незавершенным строительством дом? если в выписке ЕГРН 2019 г указано назначение-жилое, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства-данные отсутствуют, год завершения строительства-2018; документы-основания-Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, выдан 29.05.2019.

Ответы на вопрос:

Объект незавершенного строительства согласно Гражданскому кодексу является недвижимым имуществом так же, как и готовый. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет. Это делается в рамках единой процедуры: заявление подается на осуществление кадастрового учета, и на регистрацию права собственности.

Для этого необходимо представить в ближайший офис МФЦ следующие документы:

технический план (в состав которого входит разрешение на строительство);

правоустанавливающий документ на земельный участок.

4 особенности объекта незавершенного строительства

Из этого перечня собственник должен самостоятельно оформить разрешение на строительство и правоустанавливающие документы, а подготовка технического плана – работа кадастрового инженера. Для подготовки техплана обязательно нужно указать основные характеристики объекта: площадь и степень готовности в процентах.

В результате заказчик получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. Выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.

После завершения строительства необходимо снова пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В нем следует прописать кадастровый номер, который был присвоен объекту незавершенного строительства. В итоге сведения об исходном объекте в ЕГРН станут архивными, а у законченного дома появятся новые кадастровый номер и запись о регистрации права.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено. В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку из Вашего вопроса следует, что дом в эксплуатацию не введен, он является объектом незавершенного строительства.

Похожие вопросы

Что означает отсутствие в выписке Росреестра..

Обычный жилой 2-х этажный дом (100 м 2) по окончании строительства должен иметь в выписке Росреестра данные о годе ввода в эксплуатацию по завершении строительства? Или нет?

Кто и как, на основании чего определяет его?

На основании чего его вносят в выписку ЕГРН?

Что означает в выписке Росреестра следующее:

«Год завершения строительства» — «2018»,а

«Год ввода в эксплуатацию по завершении строительства» — «Данные отсутствуют»?

Означает ли отсутствие данных о годе ввода в эксплуатацию для миграционного отдела, что в дом нельзя зарегистрироваться (прописаться)?

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021)

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 40

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

2. Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

3. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

3.1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

6. Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, технико-экономические показатели и параметры которого соответствуют условиям отнесения этого жилого помещения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее — стандартное жилье), на основании договора купли-продажи такого жилого помещения (далее — договор купли-продажи стандартного жилья) также необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, построенного на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, переданных в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи стандартного жилья.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

11. Для государственной регистрации права собственности единого института развития в жилищной сфере на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, заключенного в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.

(часть 11 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.

(часть 12 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

13. При осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:

1) разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию) и (или) проектной документации объекта капитального строительства;

2) акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки).

(часть 13 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

14. Сведения, указанные в техническом плане, проверяются на соответствие документам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 13 настоящей статьи, исключительно в отношении площади объекта недвижимости (с учетом положений пункта 61 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона), количества этажей, жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии).

(часть 14 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

15. При проведении правовой экспертизы в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи, проверка законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, актов приемочной комиссии, а также законности направления уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (что подтверждается направлением таким органом в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садового дома) государственным регистратором прав не осуществляется.

(часть 15 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

16. Для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось в целях реализации договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, за счет средств лица, с которым такой договор заключен, наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется такой договор и документ, подписанный сторонами такого договора и подтверждающий исполнение ими обязательств по строительству указанных объектов недвижимого имущества.

(часть 16 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

Чем отличаются: «год ввода объекта недвижимости в эксплуатацию по завершении .

Чем отличаются: «год ввода объекта недвижимости в эксплуатацию по завершении его строительства» от «года завершения строительства объекта недвижимости»? (Из выписки из ЕГРН)

Завершить строительство можно в одном году, а ввести в эксплуатацию — в другом.

Данный объектов введён в эксплуатацию или нет?

Приобретает дом, продавец предоставил выписку егрн, но в ней отсутствует кадастровая стоимость и год ввода в эксплуатацию по завершении строительства. При этом год завершения строительства указан. Данный объектов введён в эксплуатацию или нет?

Из вопроса не совсем понятно, Вам нужно дополнительно затребовать акт ввода объекта в эксплуатацию. Если дом введен, акт должен быть.

Покупка частного дома

Хочу купить частный дом. Земля у продавца в собственности, подтверждено выпиской из Росреестра. Разрешение на строительство имеется. Но, в выписке из ЕГРН на дом указано: Здание (вид объекта недвижимости), Назначение — Жилое, Наименование — жилой дом, Год ввода в эксплуатацию по завершении строительство — данные отсутствуют, кадастровый номер имеется, Виды разрешенного использования — данные отсутствуют.

Вопрос — я покупаю жилой дом, или просто строение? Мне нужно будет его вводить в эксплуатацию, или я могу там жить круглогодично? Налоговая мне потом выпишет штраф или нет?

Здравствуйте, Андрей! Если год ввода в эксплуатацию не указан, значит, это объект незавершенного строительства согласно выданному разрешению на строительство (ст.51-51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ).

Вы покупаете земельный участок со всеми объектами, которые на нем расположены: согласно ст.1 Земельного кодекса РФ декларируется единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Т.е. покупаете также и строение вместе с землей.

Нужно будет его вводить в эксплуатацию и регистрировать в Росреестре. Т.к. жилой дом, то сможете там жить круглогодично. Налоговая штраф не выпишет. Нет оснований.

Вы покупаете именно жилой дом, а не просто строение. Это отчетливо видно в выписке из ЕГРН по назначению и наименованию. Отсутствие данных о годе в эксплуатацию, видах разрешенного использования не должны Вас пугать. Это не означает, что Вам нужно вводить в эксплуатацию дом (ст.55 ГрК РФ) .

Штрафов не будет. Жить можете круглогодично.

Если бы это был незавершенный строительством дом, то так бы и указывалось.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Скорее всего это объект незавершенного строительства. Вам нужно будет дооформлять его. Если есть действующее разрешение на строительство, выданное в соответствии со ст. 51 Гр Кодекса, то проблем с этим возникнуть не должно.

Либо пусть сам собственник доведет оформление до конца, а потом уже оформите сделку.

Пока действует разрешение на строительство, штрафов не будет. Когда закончится — тогда могут наложить (в случае, если дом не будет к тому времени дооформлен)

По данным выписки есть 2 объекта недвижимости и жилой дом и земельный участок

Поскольку эти 2 объекта уже указаны в выписке ЕГРН, и указан собственник, следовательно Вы приобретаете именно жилой дом согласно ст.8.1 ГК РФ.

Здравствуйте, Андрей, безусловно, Вы имеете право там жить и у Вас указан год завершения строительства, а поскольку год ввода в эксплуатацию указан по завершении строительства, это означает, что покупаете Вы именно завершенный строительством жилой дом и земельный участок ст.549 ГК РФ. Никто никаких штрафных санкций Вам не предъявит, Вы ничего не нарушаете. Однако, должен еще быть акт ввода в эксплуатацию, составленный, согласно Постановлению Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».

Продажа парковочных мест незавершенного строительства

Приобрел незавершенное строительство подземный паркинг, поставленный на кадастровый учет как объект незавершенного строительства. Сейчас подготавливаю документы для получения разрешения на строительство, так как оно просрочено. Вопрос: могу ли я продавать парковочные места до завершения строительства, и ввода объекта в эксплуатацию, например как долю в объекте незавершенного строительства либо как-то еще?

Здравствуйте, Василий! Если приобрели объект незавершенного строительства, то после оформления документации для продолжения строительства на правах нового застройщика вправе заключать договоры согласно требованиям ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». А следовательно сможете «продавать» парковочные места по ДДУ до завершения строительства. Так что если коротко, то ответ да.

Вообще-то так делать нельзя.

Т.к. по сути Вы обходите закон о долевом участии в строительстве.

Как вариант — по предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).

Но в данном случае, при проверке тоже будет выявлено нарушение.

Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию по ДКП. Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

Да Вы можете начать продавать парковочные места, именно по предварительному договору купли-продажи, так как предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Всего Вам наилучшего!

[b]Продавайте — если уверены, что закончите успешно строительство и сдадите объект![/b]

Оформляйте предварительный договор —

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Риски имеются для сторон, разумеется.

[b]Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию.[/b] Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вы вправе продавать парковочные места до завершения строительства и регистрации права собственности. При этом продать Вы сможете их по предварительному договору, оформить задаток и так далее. Основной договор заключить после того, как все необходимые мероприятия по объекту недвижимости будут выполнены, а право собственности оформлено.

[quote]ст.429,454 ГК РФ[/quote]

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости. Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, части

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение. При незавершённом строительстве идентифицировать машино-места вряд ли получится.

Продать можно, то, что прошло государственную регистрацию в регистрируюшем органе и зарегистрировано на праве собственности. У вас же только объект поставлен на государственный учёт, присвоен кадастровый номер.

[b]На основании постановки на кадастровый учёт обьекта незавершенного строительства и документа на основании которого вам перешел этот объект зарегистрируйте ваше право собственности на незавершённое строение и продавайте в соответствии со ст.40

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2022)[/b] и продавайте

При продаже доли учтите ст.250 ГК РФ о преимущественно покупке долевиков

[u]Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), [b]на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении),

[b]объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный [/b]участок[/b],

[u]за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.[/u]

[quote]2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек[/quote]

[quote]10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости[/quote]. [u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. [/u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

[u]Василий, доброго утра![/u]

[b]Ваш вопрос регулируется ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».[/b]

[u]Исходя из данной нормы права, вы вправе продавать доли в незавершенном строительстве при наличии разрешения на строительство ст. 51 ГрК РФ.[/u]

[b]Вы вправе заключать предварительные ДКП.[/b]

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Василий, добрый день.

[b]Конечно, имеете полное право продавать парковочные места до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, но только заключая со второй стороной предварительный договор купли[/b]-продажи., согласно статьи 429 ГК РФ

[quote]По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.[/quote]

Василий, заключайте предварительные договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор. Предмет договора может быть индивидуализирован, например, путем указания таких характеристик объекта недвижимости, как адрес, этажность и площадь здания, место нахождения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и т. д. (см. определение ВС РФ от 12.04.2016 N 18-КГ 16-24).

Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору.

В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При определении срока заключения основного договора должны применяться правила ст.

190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный сделкой срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если стороны в качестве срока исполнения обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества указывают на событие, не обладающее признаком неизбежности наступления, указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, а следовательно, в такой ситуации должно применяться правило о годичном сроке заключения основного договора (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2015 N Ф 04-15889/15).

Для квалификации заключенного сторонами договора как предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо, чтобы в нем содержалось указание на обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимого имущества. В спорной ситуации определить, заключен ли сторонами именно предварительный договор купли-продажи или иной договор (например, договор инвестирования), может суд исходя из правил ст. 431 ГК РФ о толковании договора (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.11.2016 N Ф 08-7503/16).

Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Это положение конкретизировано в судебной практике следующим образом: если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, сторонами (стороной) совершались действия, направленные на его заключение, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. При этом то обстоятельство, что стороны вели переговоры, урегулировали разногласия в целях заключения основного договора, не является основанием для изменения момента, с которого начинает течь шестимесячный срок для обращения в суд (п. 27 Постановления N 49).

Обязательство по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи, может быть обеспечено, в частности, неустойкой (п. 1 ст. 307.1, п. 1 ст. 329 ГК РФ). Как отмечают судьи, гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12, АС Западно-Сибирского округа от 05.06.2015 N Ф 04-19821/15, п. 26 Постановления N 49).

Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (см.

Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010) и считается заключенным с момента его подписания (см. также п. 24 Постановления N 49).

Отметим, что предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (см. п. 23 Постановления N 49).

Предметом предварительного договора является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости не ограничивает собственника в праве распорядиться таким имуществом путем его отчуждения лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ).

То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи недвижимости, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф 01-3700/15). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п.

5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст.

380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Источник: www.9111.ru

Что такое объект незавершенного строительства

В процессе возведения любого недвижимого объекта в РФ (здание любого назначения, жилой дом и т.д.) осуществляемая стройка может быть приостановлена ввиду каких-либо возникших обстоятельств. К подобным недостроенным сооружениям применяют понятие «объект незавершенного строительства». Что же далее можно делать с такой недвижимостью, можно ли получить право собственности на него и как сделать это по закону, чтобы в дальнейшем иметь право осуществлять любые операции (продажа, дарение и т.д.)?

Определение ОНС

Что такое объект незавершенного строительства (ОНС) – существующие законодательные акты, в частности, градостроительный кодекс, не дают четкого определения этому понятию. На основании всех законов, можно выделить те признаки, которые отличают объект НЗС от других, степень готовности каких равна 100%:

• это некое строение или здание, которое располагается на конкретном месте (географически) и имеет связь с землей;
• это определенная стадия процесса между началом стройки и окончанием, не прошедшая стадию ввода в эксплуатацию;
• это объект, находящийся на данный момент в процессе стройки или реконструкции и не прошел еще стадию своей регистрации;
• это возведение, не имеющее тех свойств, какие должны быть присущи готовому объекту;
• это то строение, которое не может выполнять функций, какие будут возможны по завершению строительства.

Кроме того, объект незавершенного строительства в любом состоянии и стадии обязательно имеет такие особенности:

• наличие непосредственной связи с землей, из-за чего невозможно осуществить его перемещение в пространстве без нанесения его целостности вреда. К примеру, возведенный фундамент дома – для его перемещения необходимо разобрать его или разрушить. Такой пункт четко разграничивает понятие между движимыми и недвижимыми объектами – ранее возникали споры по поводу киосков и торговых конструкций, которые устанавливались без крепления в землю – на сегодняшний день четко определяется, что они не могут относиться к ОНС;
• не зависимо от стадии своего строительства он имеет какие-либо характерные признаки;
• процесс строительства объекта находится на одной из следующих стадий – консервации, приостановления либо же полного прекращения.

Также на протяжении долгого времени отсутствовало четкое определение — являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости. На данный момент он уже признаются таковыми и, как следствие, возможно уже осуществлять процесс признания права собственности на него, однако, в большинстве случаев, не без подачи искового заявления в суд.

Процедура оформления права собственности

Рассмотрим, как оформить право собственности на недостроенный объект и какие потребуются для этого документы.

Правовой режим присвоения права собственности предполагает обращение в один из таких органов:

• территориальное подразделение Росреестра – непосредственно тот орган, в ведении которого находится тот населенный пункт, где расположено ваше строение;
• во многофункциональный центр. В этом случае можно не привязываться к определенной территории – подачу заявления можно осуществить в любом удобном для гражданина отделении. Уже специалисты МФЦ после проверки всех поданных документов направят их на рассмотрение в необходимое подразделение Росреестра.

В том случае, если вопрос присвоения права собственности касается недостроенного частного дома, документы понадобится предоставить такие:

• разрешение на строительство объекта, который является предметом подачи заявления;
• документы, подтверждающие право собственности на землю (или же договор аренды);
• паспорт заявителя;
• проектная документация на недострой и технический план;
• само заявление о внесении объекта в базу ЕГРН;
• квитанцию об оплате гос. пошлины.

Зачастую возникают ситуации, когда гражданам отказывают в регистрации права собственности. В таком случае есть выход – подать иск (заявление) в суд о неправомерности таких действий и требовании вынесения принудительного решения о совершении регистрации. После вынесения положительного решения заявление о регистрации подается повторно, причем постановление суда прикладывается ко всем поданным ранее бумагам. В большинстве случаев право собственности на недострой все же выдается.

Видео: О п ризнании права собственности

Как определить процент готовности объекта?

Что же делать дольщикам многоквартирных домов, чье строительство прекращено и остановилось на определенной стадии – ведь по закону квартира может перейти в собственность только после оформления акта приема-передачи, подтверждающего окончание всех работ?

В таких ситуациях законом устанавливается возможность получения права собственности при определенном проценте готовности объекта – от 80% и более. Подобная процедура заключается в специально разработанных формулах, позволяющих понять, какая степень работ уже произведена от общего объема, который был запланирован:

1. Сг = Ов х 100/Сс, где:

• Сг – Степень (процент готовности объекта), %;
• Ов – объем выполненных работ, выраженный в стоимостной оценке, руб;
• Сс – общая стоимость планируемых работ согласно смете, руб.

1. Сг = ∑ Весi х сi/100, где:

• Сг – Степень (процент готовности объекта), %
• Весi – значение удельного веса определенного элемента постройки, ед;
• сi — доля построенной части определенного элемента, %;
• i – определенный порядковый номер элемента.

Принцип такой формулы заключается в том, что каждому из конструктивных элементов здания (фундамент, крыша, полы, штукатурка и т.д) присваивается порядковый номер и удельный вес, то есть какой процент от общего объема работ составляет его наличие. Если все элементы имеют степень готовности 100%, тогда и постройка также будет признана завершенной полностью.

К заявлению по передачи права собственности квартиры в недостроенной многоэтажке кроме всех документов нужно будет приложить договор о долевом участии в строительстве, а также документы, подтверждающие факт перечисления средств.

Ввод в эксплуатацию

После того, как строительство дома или квартиры успешно заканчивается, перед собственником возникает вопрос – как ввести в эксплуатацию готовую постройку? Порядок действий в этом случае будет таким:

Источник: cabinet-lawyer.ru

Как называются недостроенные дома

Основной способ добиться перевода в жилое помещение — так называемый административный. Имеется одноэтажный жилой дом, в котором расположено семь квартир, пять из которых не имеют прямого доступа в помещения общего пользования, а сразу на земельные участки, прилегающие к зданию. Но две квартиры имеют прямой доступ в помещения общего пользования.

Является ли такой дом многоквартирным или только жилым? «В нашем дворе и подъезде дома постоянно собираются наркоманы.

Как оформить незавершенное строительство дома

До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд.

Новый закон РФ буквально на днях вступил в силу. В соответствии с ним теперь выделить землю под строительство местные власти смогут только после подписания разрешения президентом. И это еще не все сюрпризы, которые преподнес жителям России новый закон.

Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

1. техническая инвентаризация объекта;
2. кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

1. строительство без разрешения;
2. строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
3. строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности.

Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Что такое объект незавершенного строительства

киоски, ларьки и прочие сооружения временного характера не соответствуют определению; процесс строительства такого здания по разным причинам приостановлен до какой-то конкретной даты (либо без указания даты в случае объективной невозможности) в связи с субъективными факторами: нехватка средств, форс мажор, изменение рыночной конъюнктуры.

Тем не менее, в Градостроительном кодексе и прочих нормативных актах не указывается напрямую, что можно считать объектом капитального строительства. Поэтому на теоретическом уровне затруднения в определении существуют до сих пор.

Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:

Гражданский кодекс. Градостроительный кодекс. Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Исходя из этих документов можно дать

Объект незавершенного строительства — это

Но нигде нет точного определения этих понятий.

Чтобы разобраться с определением данных понятий, стоит обратиться к ст. 1 Градостроительного кодекса России, где можно найти определение термина «объект капитального строительства».

Уже на основании этого определения можно попытаться определиться с теми терминами, к которым есть много вопросов. В конце 20 века действовала инструкция, относящаяся к государственному наблюдению за капитальным строительством. В этой инструкции было дано четкое определение того понятия, которое сейчас вызывает споры и вопросы.

В частности, в ней говорилось об объекте незавершенного строительства как о том объекте, на котором продолжаются строительный работы. Так же такое определение относилось к объектам, строительство которых временно не ведется или заморожено и по которым еще не было проведено приемки в установленном законом порядке.

К сожалению, этот документ уже не имеет своей силы с января 2008 года.

Признаётся ли объектом незавершённого строительства фундамент жилого дома?

Кроме того, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относит как здание, строение, сооружение, так и объекты, строительство которых не завершено, к объектам капитального строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

4 года назад Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий: 1.

Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено. 2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.

Ипотека на недостроенный частный дом

Недостроем обычно называют помещение, где залит фундамент, стоят стены. Наличие крыши – в зависимости от ситуации. Предполагается, что все отделочные работы новый хозяин будет выполнять самостоятельно.

В недостроенном доме не будут проведены все коммуникации.

Но, несмотря на это, преимущества покупки такого дома налицо, ведь на строительные материалы потратится гораздо меньше денежных средств, чем при строительстве дома с нуля. Покупка недостроенного дома должна осуществляться с трезвой головой и рассудительностью. Если при покупке обычного дома необходимо тщательно проверять его состояние, исправность всех систем и коммуникаций, то недостроенный дом должен быть проверен «от и до» по части документов, потому как подводных камней здесь может быть множество.

Для того чтобы знать, как купить недостроенный дом, необходимо уяснить, что для этого существует два способа, один из которых основывается на общих правилах.

Правовой режим объектов незавершённого строительства

Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение.

Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости. Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски.

Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет.

Как называются недостроенные дома

Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным.

Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика.

Скорее всего, понадобятся два специалиста:

• оценщик в более традиционном смысле.
• профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;

Инфо В нем описываются все выявленные недочеты и несоответствия. При этом комиссией устанавливается срок для устранения погрешностей.

Затем проверка проводится заново.

Данный документ подтверждает текущее состояние недвижимости Документ, подтверждающий право Собственности на земельный участок В упрощенном порядке можно оформить как недавно построенный объект, так и давно существующий дом-самострой.

Вся информация о недвижимости Крыма – здесь!

Недостроенным домом могут назвать и «коробку» или фундамент, требующие затрат не только на ремонт, но и на завершение общестроительных работ. В первом и втором случаях можно покупать и поэтапно осваивать жилое пространство, постепенно занимаясь ремонтными работами.

А вот когда строение полностью отвечает названию «недостроенный дом», придется основательно потрудиться. Не исключено, что придется рушить старую кладку и возводить все заново.

Дома без внутренней отделки продаются часто, к примеру, в тех же самых коттеджных городках и дачных поселках. «Хатынка» с чистовой отделкой стоит от $1 тыс. за 1 м2 в зависимости от «элитности» коттеджного городка и качества использованных стройматериалов.

Среди объектов загородной недвижимости на недострои-коробки приходится не более 1,5-2% всей совокупности домов, выставленных на продажу.

Источник: kupyury.ru