Программу льготной ипотеки со ставкой 6,5 процента на приобретение частных жилых домов на первичном рынке для молодых семей запустит Дом.РФ. Эксперты оценили перспективы подобной инициативы, заявив: нововведение очень нужное, но рынок очень скоро может быть перегрет.
Половина возводимого в стране жилья сегодня — индивидуальные жилые дома, однако банки не стремятся выдавать кредиты на их покупку. При этом спрос на такое жилье растет: в условиях самоизоляции горожане стараются меньше времени проводить в мегаполисах. В 2019 году сектор загородного ИЖС вырос на 18,8 процента, в 2020-2021 годах рынок подрастет еще на 50 процентов, считают эксперты.
Поэтому новая программа (если выйдет за рамки пилотной) может повторить судьбу льготной ипотеки, которая способствовала увеличению спроса на квартиры в многоквартирных домах и, как следствие, повышению цен на них. Всего за год цены подросли на 20 процентов, в 2021 году ожидается рост еще на десять процентов.
Кому положены льготные кредиты под 1% и 5% ?
Главный вопрос, который предстоит решить для того, чтобы инициатива стала успешной, утверждает эксперт Артем Ворон, это вопрос стандартов строительства, так как «большинство компаний до сих пор строит дачные домики, а не дома для постоянного проживания — без соблюдения технологий, ГОСТов и СНиПов».
Особенно эта ситуация остра в регионах. Загородный рынок Москвы и Санкт-Петербурга можно назвать более-менее понятным — здесь застройщики имеют возможность возведения больших объемов загородной недвижимости, уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Но в других частях России попросту нет компаний, которые могли бы работать системно на рынке ИЖС. В регионах население строит загородную недвижимость преимущественно собственными силами, поэтому пока непонятно, насколько данная программа будет применима на практике в случае с «самостоятельным» строительством.
Если же применима, то при существующих расценках на земельные участки и индивидуальное строительство предлагаемого лимита вполне хватит на покупку 10-15 соток земли с готовыми коммуникациями по границе участка, возведения 100-150-метрового дома из дерева или пеноблоков и его вполне качественную отделку, рассуждает Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России.
Сегодня, напоминает Сергей Колесников, управляющий партнер компании «Технониколь», в сегменте ИЖС больше всего проблем возникает именно при кредитовании на этапе строительства из-за отсутствия четких требований к предмету залога. Если в ситуации с готовым жильем дом служит предметом залога, то на этапе стройки обеспечение как таковое отсутствует.
Поэтому важно понять, какие условия банк будет предъявлять, например, к земельному участку, его расположению и инженерным сетям для одобрения кредита. Также проблема может возникнуть с оценкой объекта недвижимости в случае «самостоятельного» строительства — цены сегодня различаются в зависимости от региона и поставщиков. Но из-за отсутствия рынка организованной девелоперской застройки банкам непонятно, как оценивать и с чем сравнивать проект. ИЖС — это один дом, который должны оценивать квалифицированные специалисты. И для каждого нового объекта банк должен провести процедуру проверки и оформления, аналогичную той, что он проводит для многоквартирного дома.
Жилищная программа «Молодая семья» в 2022 году в России
Главный вопрос, который предстоит решить для того, чтобы инициатива стала успешной, это вопрос стандартов строительства, соблюдения технологий, ГОСТов и СНиПов
Другой вопрос — как обеспечить жилье инфраструктурой, сетует Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. Клиент должен сделать выбор в пользу ИЖС, только имея соответствующую мотивацию. Жилая среда должна быть комфортной, полноценной и соответствовать ежедневным потребностям семьи.
Как обеспечить комплексную инфраструктуру и качество жилой среды в сегменте ИЖС «эконом-комфорт» стоимостью домовладения 6-12 миллионов рублей? Сегодня на практике это невозможно, не позволит экономика, финансовая модель покажет отрицательный результат, затраты перекроют маржинальность. Для достижения устойчивого результата в развитии этого продукта, с точки зрения экономики и достижения рентабельности, единственный разумный путь — комбинировать ИЖС с малоэтажным жилым фондом для достижения экономического баланса. И даже в этом случае потребуются меры государственной поддержки в части инфраструктуры, уверена Осетрова.
Требуют уточнения и сами параметры инициативы — воспользоваться ею смогут заемщики не старше 35 лет. Понятно, что идея заключается в том, чтобы поддержать молодые семьи, однако портрет владельцев частных жилых домов, как правило, старше, уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград». Также стоит подумать о снятии требований об обязательном наличии детей. Расширение потенциальной целевой аудитории повысит интерес к участию в программе не только у государственных банков, но и у частных.
В целом, говорит Александр Кальсин, основатель компании АПС ДСК, важно сделать так, чтобы новая программа не повторила судьбу «деревянной ипотеки» 2018 года, а также программы льготного кредитования для строительства на землях сельхозназначения под 2,7 процента и программы 6,5-процентной ипотеки на загородный дом для молодежи. Срок новой программы не должен быть слишком коротким (минимум — 1,5 года), чтобы потребитель «заметил» ее выгодность. Кроме того, 300 миллионов рублей, которые выделены на программу сегодня, — это всего 100 сделок, которых рынок просто не заметит, уверен эксперт — для успеха программы требуется больше средств.
Кроме того, размышляет владелец строительной компании Максим Лазовский, нужно предусмотреть и тот факт, что в краткосрочном периоде программа вызовет небывалый ажиотаж, однако в долгосрочном периоде может наступить стагнация. Особенно если вторичный рынок тоже получит свой «спасательный круг».
Комментарий подготовлен газетой «Грани» (Новочебоксарск, Республика Чувашия):
Владимир Максимов, первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики:
— Реализация программ льготного ипотечного кредитования значительно стимулировали рынок строительства многоквартирного жилья. При этом рынок индивидуального жилищного строительства до настоящего времени был обделен доступными заемными финансовыми ресурсами, в связи с чем развивался не так динамично.
Уверен, что запуск дополнительной программы льготной ипотеки на приобретение частных жилых домов станет действенным инструментом для улучшения жилищных условий граждан, особенно проживающих в сельской местности, а также заинтересует строительный бизнес для возрождения данного сегмента жилищного строительства.
Комментарий подготовлен газетой «Удмуртская правда» (Ижевск, Удмуртская Республика):
Анна Владимировна Овчинникова, директор Удмуртского филиала Института Экономики УрО РАН:
— Льготная ипотека на коттеджи для молодежи — идея хорошая, но чтобы она реализовалась нужно выполнить ряд условий. Во-первых, ипотека не должна выдаваться молодой семье, а получателем должна быть строительная компания, гарантирующая сдачу жилья молодой семье «под ключ».
Семья должна выбрать из перечня утверждённых строений (альбом с комплексным проектом), прошедших экспертизу на соответствие ГОСТам и СНиПам. Никакого «самостроя», только специализированные строительные компании заключают договор с банками, а молодые семьи со строительной компанией. В этом случае есть гарантия качества строительства, выполнения всех норм строительства…, а строительная компания несёт гарантию на весь срок ипотеки. Положительным моментом является то, что в поселках сохранится единый стиль и архитектура, а также комплексность застройки. Во-вторых, ипотека должна быть не менее 15-20 лет иначе ежемесячные выплаты будут «неподъёмные».
В-третьих, коттеджные поселки должны быть приближены к существующим населённым пунктам, чтобы молодые семьи могли пользоваться имеющейся инфраструктурой (магазинами, больницами, садами и школами), следовательно, застройка должна быть комплексная и хорошо продумана на уровне республики.
В-четвертых, наличие загородного дома подразумевает наличие автомобиля, а это дополнительные расходы молодой семьи, поэтому не нужно настаивать, чтобы в «молодой семье, участвующей в программе, были дети».
В-пятых, стоимость коммуникаций сопоставима со стоимостью строительства самого дома (канализация, газ, водопровод, освещение, дорога, интернет…) поэтому нужна программа, позволяющая эти работы выполнять за счет бюджета…
Подобные проекты успешно реализуются в Удмуртии и таких положительных примеров достаточно.
Комментарий подготовлен РИА «Омск-информ»:
Олег Рой, заведующий кафедрой «Региональная экономика и управление территориями» ОмГУ им. Ф. М. Достоевского:
— Во многом рынок недвижимости реагирует на изменение экономической конъюнктуры, пока она для Омска неблагоприятна. Вкладывать в недвижимость нет смысла, она не является ликвидной в силу низкого платежеспособного спроса населения. В принципе ипотека более-менее выгодна при условии, если человек действительно нуждается в жилье и если нет других возможностей приобрести его.
Но сейчас по-прежнему высок процент по ипотеке для того уровня доходов населения. Ключевая ставка снижается, 6-7 процентов годовых — не слишком выгодные условия. Сейчас у банков очень много невозвратов с силу целого ряда обстоятельств. Банки будут подстраховываться и на более выгодные условия — на снижение ставок не пойдут.
Это расширенный вариант текста, сокращенный опубликован в печатной версии
Источник: rg.ru
Как молодой семье получить кредит от государства на покупку жилья в 2021 года? Записки юриста
Многие семьи не имеют достаточно средств, чтобы купить себе жилье. Большинство из них либо снимают квартиру, либо живут с родителями. Но — такой вариант устраивает далеко не всех. Как же тогда решить такой актуальный вопрос для многих – жилищный? Редакция Colady расскажет, как молодой семье получить кредит на покупку жилья в 2021 году.
Фото Pixabay
Государственные программы поддержки молодых семей для покупки жилья в 2021 году — комментарий руководителя юридической компании, Андрея Лихачёва
Государство предлагает несколько программ для молодых семей и семей с детьми.
1. Государственная субсидия. Молодая семья вправе претендовать на помощь от государства в размере от 30 до 50 % от стоимости приобретаемого жилья. Но этот путь в покупке жилой площади не самый быстрый, так как очередь на получение длинной в годы.
Для того, чтобы получить материальную помощь в покупке жилья молодой семье нужно соответствовать определенным критериям:
- возраст не должен превышать 35 лет;
- семья должна состоять из супругов, состоящих в официальном браке не менее года как с детьми так и без детей, либо один родитель и ребенок (дети);
- нужно подтвердить возможность оплатить оставшуюся часть стоимости за квартиру (денежные средства на счету, предварительно одобренная ипотека и т.п.);
- на каждого члена семьи по месту регистрации должно приходиться не более установленного в соответствующем регионе метража. Например, когда на каждого члена семьи приходится менее 11 кв.м. либо в пользовании либо в собственности. Этот критерий устанавливается на местном уровне;
- покупать квартиру или дом у близких родственников нельзя и данной выплатой возможно воспользоваться только один раз.
2. Льготная ипотека при государственной поддержке – «Семейная ипотека».
Процент по такой ипотеке составляет не более 6%, срок до 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве и МО до 12 млн. руб, в других регионах – 6 млн. руб.
Кто может воспользоваться такой ипотекой:
— возраст супругов в данном случае не имеет значения. Главное рождение (усыновление/удочерение) ребенка в период с 01.01.2018 г по 31.12.2022 г. либо семьи, в которых ребенок с инвалидностью;
— первоначальный взнос не менее 15% стоимости жилья.
Нюанс состоит в том, что получить данную ипотеку либо рефинансировать имеющуюся возможно лишь при покупке жилья у юридического лица – застройщика. Также можно оформить и на строительство дома или покупку участка для ИЖС. На покупку вторичного жилья кредит выдадут лишь при покупке в сельском поселении Дальневосточного федерального округа.
3. Погашение ипотеки для многодетных семей.
Государство в помощь многодетным семьям выделяет 450 000 рублей для погашения задолженности по ипотеке. В семье должно быть трое и более детей, третий или последующий ребенок рожден с 01.01.2019 г по 31.12.2022 г.
4. Иные ипотечные программы для молодых семей существуют у Банков, условия для получения которых устанавливается самой кредитной организацией. Но ипотечный процент будет снижен не намного, примерно на 1,5-2 процента.
Источник: www.colady.ru