Документ: Письмо Минфина России от 13.08.2015 N 03-07-11/46755. Ведомство отметило, что, уплатив НДС с продажи, можно в уточненной декларации заявить к вычету «входной» налог по использованным для строительства товарам.
Минфин ссылается на подпункт 1 пункта 2 статьи 170 Кодекса. В нем указано, что суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) этим налогом, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).
В Письме Минфина приводятся нормы статей 171 и 172 Налогового кодекса РФ. В статье 171 НК РФ указано, что при исчислении суммы НДС, подлежащей к уплате в бюджет, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную по операциям, признаваемым объектами налогообложения, на суммы налога по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Налог с продажи квартиры в 2022 году — Надо ли платить налог при продаже квартиры, дома, земли 3НДФЛ
Пункт 1 статьи 172 предусматривает, что вычеты сумм НДС, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), производятся на основании счетов-фактур после принятия на учет данных товаров (работ, услуг) при наличии соответствующих первичных документов.
Минфин в своем Письме отмечает, что учитывая изложенное, при реализации объектов незавершенного строительства жилых домов, подлежащих НДС, суммы этого налога, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома, подлежат вычету в порядке, установленном статьями 171 и 172 Кодекса. «В связи с этим налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные налоговые декларации по налогу на добавленную стоимость и, при необходимости, по налогу на прибыль организаций», — отмечает Минфин России.
При этом, многие суды с мнением Минфина не согласны, и считают, что реализация жилых домов освобождается от НДС независимо от степени готовности. Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
Источник: zakon.ru
Продажа объектов незавершенного строительства: налоговые риски
Если у компании нет возможности достраивать ранее начатый объект капитального строительства, его можно продать (налоговые риски, связанные с ликвидацией объекта незавершенного строительства, подробно рассмотрены в предыдущем номере журнала). Как правило, в этом случае редко удается компенсировать понесенные затраты на строительство. Проанализируем налоговые риски, возникающие в этом случае, а также порядок отражения операций в бухгалтерском учете.
Сразу оговоримся, что объекты незавершенного строительства (далее — объекты НС) отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Из сложившейся судебной практики следует, что к объектам НС относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.
Капитальный ремонт объекта незавершенного строительства
При реализации объектов НС отношения сторон квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. А правоотношения сторон регулируются положениями главы 30 ГК РФ (постановления АС Уральского округа от 22.05.2017 № А60-43622/2016, Поволжского округа от 02.02.2017 № А65-5373/2016).
Проблемные вопросы исчисления налога на прибыль
По общему правилу, установленному в подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, доход от реализации имущества уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества.
Если указанная цена превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Как разъяснено налоговиками, доход от реализации здания, строительство которого не закончено, уменьшается на стоимость незавершенного строительства, стоимость работ по договору подряда, так как данные расходы не учитываются как косвенные расходы, расходы по оплате посреднических услуг по реализации указанного имущества (письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 № 20-12/12075.1).
Доход от реализации недостроя признается в налоговом учете на дату подписания акта приемки-передачи объекта НС (п. 3 ст. 271 НК РФ). В связи с чем в бухгалтерском учете возникают отложенный налоговый актив (в части продажной цены) и отложенное налоговое обязательство (в части стоимости реализованного недостроя).
Если в налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС, такой убыток не является убытком от реализации амортизируемого имущества и в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.
Таким образом, специальный порядок признания убытка от сделки по реализации недостроя, не являющегося основным средством, не применяется (п. 3 ст. 268 НК РФ).
Однако причиной непризнания убытка может быть отсутствие первичных документов по приобретению объектов НС независимо от срока их хранения, поскольку такие расходы не соответствуют п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 15.09.2005 № 03-03-02/84).
Нормами налогового законодательства установлена обязанность организаций в течение четырех лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского учета и других документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, а также документов, подтверждающих доходы, расходы и уплаченные налоги (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ).
Согласно норме п. 12 ст. 89 НК РФ на налогоплательщика возложена обязанность в ходе выездной проверки ознакомить сотрудников налогового органа, проводящих проверку, с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов, а также предоставить копии таких документов в ответ на требование, направленное в порядке, установленном ст. 93 НК РФ.
И если компания создает препятствия к проведению налоговой проверки, умышленно уничтожает первичные документы и регистры учета, не предоставляет налоговикам возможности ознакомится с оригиналами первичных документов, регистров бухгалтерского и налогового учета, подтверждающих соответствие доходов и расходов по налогу на прибыль организаций, суды подтверждают правомерность применения налоговиками подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ. Это означает, что налоговики могут определить реальные налоговые обязательства расчетным путем на основании анализа имеющейся о налогоплательщике информации из банковской выписки и документов, полученных в ходе проверок его контрагентов (постановление АС Московского округа от 05.06.2017 № А40-128864/2016).
Поэтому для подтверждения размера полученного убытка компания должна в течение четырех лет хранить первичные документы, подтверждающие возникновение убытка при продаже объектов НС.
Проблемные вопросы исчисления НДС
Согласно п. 16 ст. 167 НК РФ моментом определения базы по НДС по сделкам реализации недостроя признается день передачи объекта покупателю с оформлением передаточного акта. Это означает, что исчисление и уплата НДС производится независимо от перехода права собственности от продавца к покупателю.
Поэтому в течение пяти дней с момента подписания передаточного акта продавец должен выставить счет-фактуру на переданный объект незавершенного строительства и зарегистрировать в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Спорным вопросом в части необходимости исчисления НДС являются операции по передачи недостроенных жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Дело в том, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от обложения НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей ЖК РФ.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно позиции Минфина России, неизменной на протяжении ряда лет, реализация жилых домов, не завершенных строительством, не освобождается от обложения НДС (письма от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11, от 30.07.2009 № 03-07-11/186).
Для обоснования выводов финансисты обратились к нормам жилищного законодательства, отметив, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст.
16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поэтому правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.
Однако налогоплательщики в судебном порядке могут доказывать правомерность применения льготы при реализации жилого объекта НС. Как отмечают суды, из смысла подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ следует, что закон связывает наличие у налогоплательщика права на применение льготы со сферой применения и видом реализуемого имущества, для отнесения объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его целевого и функционального назначения.
Если реализованные объекты недвижимости предназначены для проживания, отвечают признаку изолированности, все представленные налогоплательщиком разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объектов — жилые дома, налогоплательщик не подавал заявления об отказе от освобождения от налогообложения операции по реализации не завершенного строительством жилого дома в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, суды признают правомерным использование льготы по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
В доказательство применения льготы налогоплательщики представляют кадастровую выписку и кадастровый паспорт на объекты недвижимости, подтверждающие их назначение в качестве жилых домов (постановление АС Московского округа от 17.06.2016 № А40-80423/2015).
Однако есть и иная позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 27.04.2015 № 304-КГ15-2879.
Так, высшие судьи, руководствуясь письмом Минфина России от 12.05.2012 № 03-07-10/11, пришли к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи в отношении 14-этажного дома объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 2%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением о признании помещения жилым помещением, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47).
Таким образом, отсутствуют объективные обстоятельства, с наличием которых закон связывает применение льготы (фактическое наличие жилого дома, жилого помещения), в связи с чем спорная операция подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.
Аналогичный вердикт, со ссылкой на позицию высших судей, был вынесен Третьим Арбитражным апелляционным судом (постановление от 19.12.2016 № А74-5546/2016). Из него следует, что на дату заключения договора купли-продажи объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 40%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением № 47. В связи с этим суд признал обоснованным довод ИФНС о том, что ни жилищным, ни градостроительным законодательством не предусмотрен запрет на изменение назначения недостроенного помещения, поэтому наличие льготы в связи с реализацией объекта недвижимого имущества должно определяться по факту реализации уже пригодного к проживанию помещения.
Проблемные вопросы исчисления налога на имущество
Как уже было отмечено в начале статьи, объекты НС отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, при регистрации объекта незавершенного строительства с целью последующей продажи налоговики могут потребовать уплачивать налог на имущество с объектов НС.
Напомним, что необходимость в регистрации объекта недостроя может возникнуть для последующего заключения договора купли-продажи либо по прямому указанию закона — п. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).
Сам порядок регистрации объектов НС прописан в ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Нужно ли исчислять налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства?
Напомним, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
А статьей 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ, а также в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Согласно ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). При этом к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (п.
1 ст. 16 ЖК РФ).
Таким образом, в силу положений ст. 374 и 378.2 НК РФ объекты незавершенного строительства, в том числе не завершенные строительством жилые дома (и помещения в них), не признаются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций.
Бухгалтерский учет операций по реализации объектов НС
Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операции по продаже объекта НС.
Для того чтобы реализовать объект недостроя, продавец должен в общеустановленном порядке зарегистрировать на него право собственности (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Впоследствии необходимо уже покупателю недостроя зарегистрировать право собственности на данный объект, уплатив государственную пошлину (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с реализацией объектов НС, регламентирован Положениями по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160), «Доходы организаций» ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н) и «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).
До момента продажи объект НС числится у продавца на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» либо 41 «Товары», субсчет 41-1 «Приобретение объектов НС для перепродажи» (если объект НС приобретался с целью его последующей перепродажи).
Для того чтобы отразить списание объекта недостроя до момента признания доходов и расходов, необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» с отражением аналитической информации по каждому проданному объекту НС.
Использование счета 45 «Товары отгруженные» обусловлено тем, что недострой передан покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности объекта НС.
Периодом отражения стоимости реализуемого объекта НС является дата подписания между продавцом и покупателем передаточного акта.
Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий (п. 12 ПБУ 9/99):
— компания имеет право на получение этой выручки (вытекает из договора купли-продажи объекта НС);
— сумма выручки может быть определена;
— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
— право собственности перешло от организации к покупателю;
— расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
При выполнении вышеперечисленных условий (при переходе права собственности на объект к покупателю при регистрации права собственности) компания-продавец признает выручку от реализации недостроя и, соответственно, расходы, связанные с такой реализацией.
Поступления от продажи объекта НС классифицируются как прочие доходы, а расходы, связанные с реализацией, — как прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).
Рассмотрим на примере как отразить в учете продажу объекта НС.
Пример
Компания приняла решение о продаже недостроенного склада товаров.
Фактические расходы на строительство склада на момент принятия решения о ликвидации объекта составили 118 000 000 руб.
Продажная цена недостроя составила 100 000 000 руб., в том числе НДС 15254237,29 руб.
На счетах бухгалтерского учета компании операции по строительству и продаже склада товаров отражены следующими бухгалтерскими записями:
Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 02, 10, 70, 69
— 118 000 000 руб. — отражены затраты, связанные со строительством склада;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по госпошлине»
— 22 000 руб. — отражена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект НС;
Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
— 22 000 руб. — отнесена стоимость госпошлины на удорожание стоимости НС;
Дебет 68 «Расчеты по госпошлине» Кредит 51 «Расчетные счета»
— 22 000 руб. — перечислена госпошлина;
Дебет 45 «Товары отгруженные» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»
— 118 022 000 руб. — отражена стоимость проданного объекта недостроя;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по НДС»
— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);
Дебет 09 «Отложенные налоговые активы» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»
— 16949152,44 руб. (84745762,21 руб. х 20%) — начислен отложенный налоговый актив (для целей исчисления налога на прибыль отражен доход от реализации недостроя в сумме 100 000 000 руб. – 15254237,29 руб. = 84745762,71 руб.);
Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77 «Отложенные налоговые обязательства»
— 23 604 400 руб. (118 022 000 руб. х 20%) — начислено отложенное налоговое обязательство (для целей исчисления налога на прибыль отражены расходы в сумме 118 022 000 руб.);
Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы»
— 100 000 000 руб. — начислена выручка от реализации недостроя;
Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»
— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);
Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
—15254237,29 руб. — зачтен НДС, исчисленный к уплате в бюджет в момент подписания акта приема-передачи недостроя;
Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 45 «Товары отгруженные»
— 118 022 000 руб. — списана стоимость реализованного объекта незавершенного строительства;
Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09 «Отложенные налоговые активы»
— 16949152,44 руб. — отражено гашение отложенного налогового актива;
Дебет 77 «Отложенные налоговые обязательства» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»
— 23 604 400 руб. — отражено гашение отложенного налогового обязательства.
В налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС в размере 33276237,29 руб. Как уже было отмечено, он не является убытком от реализации амортизируемого имущества, а поэтому в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.
Источник: www.eg-online.ru
Какой налог мне придется заплатить при продаже незавершенного строительства, если оно находится в моей собственности более 5 лет?
Какой налог мне придется заплатить при продаже незавершенного строительства, если оно находится в моей собственности более 5 лет?
Ответы на вопрос:
—Здравствуйте, а мы не налоговый орган и не можем знать что у вас за стоимость незавершённого строительства, обращайтесь в налоговый орган и выясняйте. Всего хорошего.
Это зависит от кадастровой стоимости имущества, но придётся оплатить не менее 13 % от продажной стоимости. Удачи вам и всего самого наилучшего.
Если будущий объект планируется быть жилым, то НДФЛ с продажи не должен возникать. Однако некоторые ИФНС облагают НДФЛ с продажи объекта незавершенного строительства независимо от срока владения, так как считают нежилым.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-810 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже незавершенного строительством жилого дома и земельного участка
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно статье 219 Гражданского кодекса, возникает с момента такой регистрации.
Поэтому если продали такой объект то вам налог не нужно платить в силу того ч то объект был у вас в собственности более 5 лет.
В случае, если объект незавершенного страоительства находится в вашей собственности более пяти лет. то вам не нужно платить налог на доходы при продаже данного имущества.
налог на доходы оплачивают все физические лица получившие такой доход. Ставка налога 13% от кадастровой стоиомсти.
Будущий объект не планируется быть жилым. Тогда как? Находится в собственности более 5 лет.
Ответы на уточнение:
Если помещение нежилое, то НДФЛ 13 % с сумму от продажи независимо от срока владения недвижимы имуществом.
Похожие вопросы
Он хочет его продать. Какие налоги надо будет заплатить ему при продаже объекта незавершенного строительства?
У физического лица есть на праве собственности объект незавершеннго строительства. Он хочет его продать. Какие налоги надо будет заплатить ему при продаже объекта незавершенного строительства?
НДФЛ 13% от цены
если не используете право на вычет по ст. 220 НК
Оценка незавершенного строительства
Никакой, можно использовать вычет (ст. 220 НК РФ)
Какой налог придется заплатить при продаже 1/3 квартиры, в собственности более 5 лет? цена 600 тыс. руб.
Налог платить и подавать декларацию не нужно.
Есть земля в собственности и на нем объект незавершенного строительства. Если я его продам какой налог мне необходимо будет заплатить?
Налог при продаже взимается от суммы продажи в рзмере 13%. Вы вправе получить вычет при продаже в размере 1 млн. руб. согласно ст. 220 НК РФ на эту сумма налогооблагаемая база уменьшится. Тем самым если сумма продажи менее 1 млн. руб. налог платить не придется, но декларацию нужно подавать.
Налог с продажи недвижимости составляет 13 %. Перед уплатой налога Вам нужно будет ещё и декларацию подать. Удачи Вам и всего самого наилучшего.
Есть земля в собственности и на нем объект незавершенного строительства. Если я его продам какой налог мне необходимо будет заплатить?
Если в собственности более 3=х лет, налог платить не надо, кроме того налоговый вычет 1 мл. н руб.
Какой налог придётся заплатить при продаже дома, который находится в собственности свыше трёх лет?
Если в собственности находится более 3 лет в таком случае на основании статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налог платить Не будите.
Налога к уплате не будет, если Вы владели домом более 3 лет. Ст.220 НК РФ.Сумма продажи может быть и 2,5 млн, если близка к кадастровой стоимости.
Какой налог мне придется заплатить при их продаже?
Имею в собственности коммерческую и жилую недвижимость полученную посредством дарения. С момента дарения прошло более трех лет. Какой налог мне придется заплатить при их продаже?
Согласно ст.217 НК РФ Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц :
п.17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Если это нежилое помещение использовалось Вами ранее в предпринимательских целях, то воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии с п.п. 1 п.1 ст. 220 НК РФ Вы не можете. В этом случае никакого освобождения от НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не будет даже, если помещение будет принадлежать Вам на праве собственности более 3-х лет.
Воспользваться можно только профессиональным вычетом в соответствии со ст. 221 НК РФ
Какой налог мне придется заплатить при их продаже?
Имею в собственности коммерческую и жилую недвижимость полученную посредством дарения. С момента дарения прошло более трех лет. Какой налог мне придется заплатить при их продаже?
Судя по тексту — НДФЛ в этом случае не платится.
Продажа коммерческой недвижимости
В наследство несовершеннолетнему достались коммерческие здания. В собственности находятся более 9 лет. Здания арендует ООО. Какой налог с продаж этих зданий должен заплатить наследник при их продаже? Спасибо.
Зависит от сумм, выставляемых налоговой. Если налоговая не произвела расчет налога и не предоставила платежный документ, то в этом нет вины собстаенника, а это вина сотрудников налоговой.
Доходы от продажи принадлежащей несовершеннолетнему недвижимости облагаются НДФЛ в общем порядке (13% от дохода). Декларирование доходов несовершеннолетнего осуществляют, как правило, его законные представители, а уплату налога могут произвести как сам несовершеннолетний, так и его законные представители.
Доходы от продажи освобождаются от налогообложения НДФЛ, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения (ч. 1 ст. 19, п. 17.1 ст. 217, п. п. 1, 2 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным начиная с 01.01.2016, составляет три года, если право собственности на этот объект получено в порядке наследования.
При наследовании недвижимости минимальный предельный срок владения долей исчисляется с даты открытия наследства (смерти наследодателя) (п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Порядок уплаты: исчисление и уплата НДФЛ с доходов, полученных от продажи недвижимости, производится самим налогоплательщиком на основании налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Несовершеннолетние дети, как правило, исполняют обязанности налогоплательщика через своего законного представителя — родителя, опекуна, усыновителя, попечителя (ч. 1 ст. 19, пп. 1, 4 п. 1 ст. 23, п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 27 НК РФ; п. 1 ст. 26, п. 2 ст.
27, п. 1 ст. 28 ГК РФ).
По окончании года, в котором у несовершеннолетнего налогоплательщика возник доход от продажи недвижимости, необходимо представить налоговую декларацию, которую, как правило, представляет родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего от имени ребенка.
Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года, следующего за истекшим. Уплату налога могут произвести как сам ребенок, так и его родители или иные законные представители (п. 1 ст. 45, п. 4 ст. 228 НК РФ).
Источник: www.9111.ru
Какой налог с продажи незавершенного строительства
С неприятными неожиданностями в ближайшее время могут столкнуться те, кто собирается продать (или недавно продал) законсервированный жилой дом. Дело в том, что налоговая перестала считать «недострой» жилым строением и теперь требует с граждан, получивших доход от продажи, заплатить подоходный налог.
Изменений в законах не было. Откуда налог?
Интересно, что раньше те, кто продавал авто, квартиру, дачу или недостроенный коттедж, были равны: согласно ст. 163 НК РБ один раз в 5 лет реализовывать имущество можно без уплаты налога. С прошлого же года всё изменилось: бывшим собственникам земельных участков с «недостроями» стали приходить «письма счастья» с требованием поделиться 13% прибыли. Где логика? Попробуем выяснить.
— Получается, что люди лишились налоговой льготы неожиданно, —говорит директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня. — Сделки с незавершёнными капитальными строениями проходили и раньше, но вот требование налога — это «нововведение» последнего времени. Люди получают участки конкретно под строительство жилого дома, как могут ведут строительство, потом по каким-то причинам консервируют постройку по правилам, реализовывают её самостоятельно или с помощью риэлтерских организаций, а затем — внезапно узнают, что они должны заплатить налог. При этом, подчеркну, никаких изменений в законодательство принято не было. Так откуда тогда взялся налог?
Как объясняет директор агентства, возможно, проблема в формулировках. Дело в том, что в реестре недвижимого имущества Национального кадастрового агентства, согласно внутренним техническим распоряжениям, «незавершённые» дома стали регистрироваться как «здания неустановленного назначения». Такая формулировка и позволила налоговой считать, что раз речь идёт не о жилом доме, то у собственника нет права на льготу.
— Но, согласитесь, в этом видно явное противоречие, — отмечает Павел Астапеня. — Продажа участка освобождает человека от налога, продажа законченного жилого дома — тоже, а продажа незавершённого капитального строения на участке — нет? Почему? Непонятно. Неудивительно, что собственники не согласны с таким положением дел.
Считаю, сегодня этот вопрос требует внимательного рассмотрения заинтересованными ведомствами. Пока же просто приходится предупреждать наших клиентов о том, что начисление такого налога возможно.
«Так можно и до сноса дойти»
О подобных случаях из практики рассказал и риэлтер, учредитель АН «Академическое» Алексей Горощеня:
— Действительно, мы стали чаще сталкиваться со случаями, когда людям, продавшим законсервированный жилой дом, выставляют к уплате подоходный налог. Не думаю, что это целенаправленная политика МНС, возможно, это — инициатива инспекторов на местах. Они видят неоднозначную норму и трактуют её в свою пользу так, чтобы появилось основание для уплаты налогов. Боюсь, если эта практика будет укрепляться, то мы придём к тому, что по тысячам уже состоявшихся сделок участникам придётся платить налог, о котором они не догадывались.
Риэлтер отмечает, что понятие «незавершённое законсервированное капитальное строение» не берётся из воздуха. Ведь на всех этапах жизни объекта недвижимости из нормативной базы и сопутствующих документов чётко видно, что перед нами жилой дом: земля выделяется под чётко обозначенную цель строительства и обслуживания жилого дома, разрешение получается на строительство жилого дома, даже консервация, исходя из установленного Советом Министров определения, — приостановление строительства жилого дома.
— На протяжении жизненного цикла объекта недвижимости прослеживается определённая логика, и только на этапе продажи, а точнее, уже после завершения сделки, логика куда-то испаряется. И жилой дом становится «строением неустановленного назначения», за отчуждение которого надо платить налог. Если эту логику распространить и дальше, так это строение можно рассматривать, как самовольное строительство. А значит — административная ответственность и снос.
Сегодня в интернете появились уже десятки историй, когда с бывших владельцев недостроенных «домиков» требуют уплаты налога. Причём порой — в жёсткой форме. С угрозами штрафов за несвоевременную уплату. Доводы о том, что в договоре купли-продажи фигурирует «законсервированный жилой дом», в налоговых органах не принимаются.
Что касается налоговой нагрузки, то речь иногда идёт о немалых суммах: ведь недостроенный дом бывает готов как на 10%, так и на 90%. Стоимость такого дома может исчисляться сотнями тысяч долларов.
Кстати, в сети уже началась кампания по объединению «собственников, попавших на налог», в инициативную группу, которая будет вместе бороться против несправедливого применения закона.
— Пока непонятна позиция налоговой, — говорит Алексей Горощеня. — В МНС, куда обращались наши клиенты, однозначно сказали, что налог надо платить. Но в том, что люди этого не знали, обвинили… риэлтерские организации. Мол, это мы умолчали. Я бы хотел, чтобы данная проблема была услышана и разрешена в соответствии с логикой законодателя, который дал людям эту льготу. Потому что пока мы наблюдаем не нормальную, а какую-то вывернутую логику.
А что говорит налоговая: платить или всё-таки нет?
Напомним, в п.1.33. ст. 163 НК РБ сказано, что «от подоходного налога освобождаются доходы, полученные плательщиками от возмездного отчуждения в течение пяти лет (в том числе путём продажи, мены, ренты) одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности». Корреспондент Realt.by обратился в контакт-центр МНС. Там на вопрос, применяется ли эта норма к тем, кто продаёт недостроенный и законсервированный дом, обозначенный в регистрационных документах как «здание неустановленного назначения», ответили:
— Если в договоре купли-продажи, а также в техническом паспорте (регистрационном свидетельстве) будет указано, что это «жилой дом», то налоговая льгота при условии, что это первая продажа за 5 лет, будет применена. Если же в документах будет указано «здание неустановленного назначения», то независимо от того, на каких условиях выделялся участок, гражданин обязан внести этот доход в налоговую декларацию и не позднее 1 марта 2019 года подать её в налоговые органы. Также гражданин может представить в налоговую службу документы, подтверждающие затраты на постройку дома. Они будут учтены при начислении налога.
При этом, оказывается, оспорить данную норму всё же можно. В распоряжении редакции оказался официальный ответ налоговой Бреста жителю этого областного центра.
Там говорится: «Принимая во внимание неоднозначность формулировок в Выписке (проведена консервация жилого дома, а зарегистрировано здание неустановленного назначения), невозможно определить объект продажи, осуществлена продажа здания неустановленного значения или жилого дома. В пункте 7 статьи 3 Налогового кодекса РБ обозначено, что в случае неясности или нечёткости предписаний актов налогового законодательства государственными органами и должностными лицами решения должны приниматься в пользу плательщика. Аналогичная норма прописана также в Директиве Президента РБ от 27.12.2006 № 2 «О дебюрократизации государственного аппарата и повышении качества обеспечения жизнедеятельности населения». С учётом вышеизложенного инспекция считает, что Вы имеете право на освобождение от уплаты подоходного налога».
Как и указывали наши собеседники, однозначной трактовки в этом вопросе пока нет. В одних районах налоговые службы идут навстречу, в других — наоборот.
С просьбой разъяснить ситуацию Realt.by также отправил запрос в пресс-службу МНС. Мы продолжаем следить за этой ситуацией.
Источник: past.by