Какой объект строительства считается незавершенным

Учет процентов по кредиту у застройщика

Застройщик работает по Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, применяет эксроу-счета. Каким образом вести бухгалтерский учет начисленных процентов по полученным целевым кредитам, если в налоговом учете проценты признаются в момент уплаты?

Подход 1

Порядок учета процентов по кредитам и займам для целей бухгалтерского учета регулируется ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам» и не зависит от порядка признания данных затрат в налоговом учете.

Связанными с выполнением обязательств по полученным займам и кредитам расходами (далее — расходы по займам) являются (п. 3 ПБУ 15/2008):

• проценты, причитающиеся к уплате заимодавцу (кредитору);
• дополнительные расходы по займу (информационные и консультационные услуги, плата за экспертизу договора займа и аналогичные платежи, непосредственно связанные с получением займа (кредита).

Расходы по займам отражаются в бухгалтерском учете и отчетности в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 6 ПБУ 15/2008).

Проценты по займам (кредитам) признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива. Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов равномерно. Как правило, независимо от условий предоставления займа (кредита).

Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), могут включаться в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов исходя из условий предоставления займа (кредита). Это происходит в том случае, когда такое включение существенно не отличается от равномерного включения (п. 6, п.7, п. 8 ПБУ 15/2008, п. п. 11, 14.1, 16, 18 ПБУ 10/99, Приложение к письму Минфина России от 06.02.2015 N 07-04-06/5027).

Таким образом, в бухгалтерском учете проценты признаются равномерно (вне зависимости от даты их фактической оплаты) в том отчетном периоде, к которому они относятся, в сумме, определенной в соответствии с условиями договора.

При этом в стоимость инвестиционного актива включаются только проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008).

В целях ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление.

К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов или иных внеоборотных активов (п. 7 ПБУ 15/2008, письмо Минфина РФ от 24.03.2020 N 07-01-09/22675).

Применительно к строительству многоквартирных домов выполняются требования о длительном времени и существенных расходах на сооружения (изготовление). При этом для организации, реализующей жилье, квартиры являются запасами, а покупатели — физические лица (дольщики) бухгалтерский учет не ведут и внеоборотные активы к учету не принимают. То есть из буквального прочтения нормы ПБУ 15/2008 следует, что возводимый многоквартирный дом не относится к инвестиционным активам, а значит, начисленные проценты по кредиту относятся в составе прочих расходов (за каждый истекший отчетный период): Дебет 91-2 Кредит 66 (67).

Подход 2

Альтернативный подход к учету процентов в данной ситуации базируется на точке зрения, выраженной в Рекомендации Р-69/2016-КпР «Включение долговых затрат в стоимость производимой продукции» («Фонд развития бухгалтерского учета «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ») и положениях ФСБУ 5/2019 «Запасы».

ФСБУ 5/2019 относит к запасам активы потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла организации, либо используемые в течение периода не более 12 месяцев.

В частности, среди таких активов в пп. «ж» п. 3 ФСБУ 5/2019 поименованы объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации.

Обычный операционный цикл застройщика длится более 12 месяцев (квартиры создаются и продаются дольше 12 месяцев). Полагаем, что как незавершенные объекты, так и объекты, готовые к продаже соответствуют понятию запасы.

В фактическую себестоимость запасов, в частности, могут включаться связанные с приобретением (созданием) запасов проценты, которые подлежат включению в стоимость инвестиционного актива (подп. д п.11 ФСБУ 5/2019).

Согласно выводам, сделанным в Рекомендации Р-69/2016-КпР, процентные затраты по кредиту или займу, привлечённому для производства продукции, подготовка которой к предполагаемому использованию требует длительного времени (в том числе единицы продукции или партии продукции), могут включаться в стоимость такой продукции в порядке, предусмотренном ПБУ 15/01. Независимо от порядка учета этой продукции покупателем. Условие для включения процентных затрат в стоимость готовой продукции: непосредственная связь долговых затрат с производством конкретной продукции. Такая связь может идентифицироваться в случаях с производством единичной продукции (п. 3 Рекомендации Р-69/2016-КпР).

Полагаем, что данное условие выполняется для целевого кредита, полученного в рамках деятельности застройщика в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Организация имеет основания для включения процентов по целевому кредиту в стоимость строительства многоквартирного дома (т.е. вправе отражать на счетах учета себестоимости строительства).

Выбранный способ учета процентов по кредитам и займам организация раскрывает в учетной политике и пояснениях к отчетности.

Источник

Кочанова про объекты незавершённого строительства: «Взяли это на жесточайший контроль»

Новости Беларуси. С докладом Президент принял председателя Совета Республики Наталью Кочанову, сообщили в программе Новости «24 часа» на СТВ. Глава государства поинтересовался работой верхней палаты парламента, а главное – обратной связью с белорусами.

Как отметила Наталья Кочанова в разговоре с журналистами, экспертный совет со своей аналитической функцией справляется. Из множества законотворческих инициатив тщательно отбираются самые актуальные и необходимые. В законотворчестве участвуют и белорусы, актуальные вопросы обсуждаются в том числе на личных встречах с сенаторами. Традиционно это вопросы к работе ЖКХ и другие житейские темы. Однако общая тенденция всех обращений белорусов – доброе отношение к своей стране. Спокойствие люди особенно ценят на фоне происходящих в мире событий. Кроме рабочих вопросов парламента на встрече обсудили и обстановку в столице. Как уполномоченная Президента по Минску, Наталья Кочанова доложила о решении проблемных моментов.

Наталья Кочанова, председатель Совета Республики:
Те вопросы, которые сегодня нам необходимо решать в плане объектов незавершенного строительства. Там, где уже вышли нормативные сроки. Мы взяли это на жесточайший контроль. А кроме того, были даны поручения Президентом нашей страны по работе предприятий. При посещении «Мотовело» была четко поставлена задача, что сегодня должен быть совсем другой уровень локализации этого производства. И у нас уже есть результаты в этой работе, я о них докладывала. Если все сложится успешно, 18 предприятий по сборке мотоциклов будут выпускать комплектующие для этого вида продукции. По велосипедам это 12 предприятий. С ними состоялась встреча, все взяли в разработку, и сегодня они активно занимаются этими вопросами. Это будет порядка 80-90 % локализации в выпуске этой продукции.

«Что говорит народ?» Александр Лукашенко провел встречу с Натальей Кочановой.

На контроле и другие поручения главы государства.

Всего в районе зарегистрировано более 4 000 субъектов хозяйствования. Высокие экономические показатели наблюдаются с 2016 года. Район входит в пятерку лидеров административно-территориальных единиц по социально-экономическому развитию в стране. Но есть особенности: большая часть производства – это частный бизнес, который является достаточно гибким.

Наталья Ежова, заместитель председателя Дзержинского райисполкома:
За первое полугодие перечислено в консолидированный бюджет республики 145 миллионов белорусских рублей. Темп роста составил 145 % к уровню прошлого года. В целом хочется отметить, что и рост поступлений дохода в районный бюджет составил 22 %, что позволяет обеспечивать финансирование базовых бюджетных обязательств в полном объеме.

Экономика района характеризуется инновационными импортозамещающими производствами, которые позволяют на протяжении многих лет демонстрировать развитие.

Источник

Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства

Акт приёма-передачи объекта незавершенного строительства – это официальная бумага, подтверждающая, что одна сторона фактически передала, а другая в свою очередь приняла тот или иной объект строительства. Процедура всегда выполняется соответствующими документами.

Роль акта

По своей юридической природе настоящий акт имеется двойственную природу: выступает в качестве учётной бухгалтерской бумаги и более подробно регулирует правоотношения между контрагентами. Разберём каждый аспект документа по отдельности.

Что касаемо бухучёта, то любой объект недвижимости должен быть отражён в документации предприятия соответствующим образом. Это также касается и объектов незавершенного строительства. Здание (сооружение) должно быть поставлено на баланс в соответствии с законом. Также главбух сможет на основании акта списать денежные средства на расчёт с контрагентом.

Если договор содержит в себе лишь намерения сторон совершить те или иные действия, то акт подтвердит фактическое исполнение обязательств. В настоящем случае речь идёт, как правило, о сделке по купле-продаже недвижимости. Подписывая официальную бумагу, стороны подтверждают, что у них нет друг к другу претензий. Любые дальнейшие споры могут происходить исключительно в судебном порядке.

Стороны

Сторонами в настоящем документе могут выступать любые лица, способные заключать сделки по купле-продаже. Это могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе не занимающиеся предпринимательской деятельностью. Объектом незавершенного строительства может считаться жилой частный дом, который гражданин планирует дорабатывать самостоятельно.

Отметим, что интересы сторон также должны представлять конкретные лица. Для организаций это может быть кто-то из сотрудников или действующее по доверенности третье лицо (риелтор). Если речь идёт о физическом лице, то гражданин представляет сам себя. В любом случае потребуется оставить ссылку на уполномочивающую официальную бумагу (устав общества или доверенность).

Кто актирует приём-передачу

Закон не указывает на конкретную сторону, в обязанности представителя которой войдёт составление акта приёма-передачи. Этот вопрос контрагенты решают на месте в индивидуальном порядке. На практике принято, что это бремя ложится на представителя передающей стороны, которая должна как бы предоставить отчёт об объекте строительства, ознакомить принимающую сторону со всеми тонкостями и скрытыми недостатками. Если какая-то важная информация по объекту будет намеренно скрыта от покупателя, сделка может быть признана ничтожной.

Форма документа

В настоящий момент любой документ, призванный урегулировать правовые отношения между контрагентами в рамках гражданско-правовой сделки, может быть написан в свободной форме без использования общеобязательных унифицированных бланков. Акт приёма-передачи объекта незавершенного строительства также является частью этой группы официальных бумаг и не является исключением из общего ряда. Следует отметить, что организация, занимающаяся реализацией объектов незавершенного строительства, вправе самостоятельно разработать шаблон и использовать его на постоянной основе.

Свободная форам акта в свою очередь также предъявляет к его содержанию определённые требования. Среди них:

• автографы представителей подлежат расшифровке;
• обозначение реквизитов (дата, место, номер);
• ссылка на основной договор;
• деловой стиль языка.

Исполнить документ рекомендуется на чистом листе бумаги формата А4. Написать текст можно как от руки с помощью синей или чёрной шариковой ручки, так и в машинописном виде при помощи компьютерных средств. Это решение принимает составитель с учётом мнения контрагента. Вариант написания текста при всех прочих равных не может отразиться на юридической силе официальной бумаги. На практике всё же предпочтение стараются отдавать печатной форме.

Объясняем, как составить акт «на пальцах»

Для грамотного составления акта следует предварительно разбить его на четыре структурных элемента: реквизиты, информация о сторонах и их представителях, данные по объекту, подписи ответственных лиц.

Первым делом обратим внимание именно на реквизиты. В шапке официальной бумаги отмечаем, что она является приложением к заключённому ранее договору по купле-продаже объекта незавершенного строительства, оставив на него ссылку. Следующим шагом присваиваем настоящему акту уникальный номер для хранения и документооборота, оставляем дату (число, месяц, год) и место (населённый пункт) её составления.

Далее прописываем информацию о сторонах. Для юридических лиц будет достаточным указать их полные наименования со ссылкой на организационно-правовую форму, а для физических – ФИО гражданина, серию и номер паспорта. Более подробные сведения к моменту составления акта уже прописаны в договоре, дублировать их необязательно. В этом же блоке оставляем данные по представителям: ФИО, должности (при наличии), ссылки на уполномочивающие бумаги.

Ниже по документу контрагенты утверждают важные для них положения. В качестве примера можно привести следующие:

• фактический приём-передача объекта незавершенного строительства;
• приём-передача сопутствующей документации;
• расчёт с контрагентом;
• ознакомление продавца со скрытыми недостатками объекта;
• отсутствие взаимных претензий;
• количество составленных экземпляров.

Напомним, что выше был представлен лишь примерный перечень моментов. Стороны вольны указывать и иные, если того требует ситуация.

Примерный образец

На этом процесс составления акта подходит к завершению. Своими автографами его должны заверить представители сторон, после чего официальная бумага обретёт должную юридическую силу. Необходимо учесть, что всего должно быть составлено как минимум два экземпляра документа, по одному для каждого из контрагентов. В теории можно подписать и третью копию для регистрирующего органа (если требуется).

Источник