Какой срок незавершенного строительства

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот?

Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

4 особенности объекта незавершенного строительства

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику?

Дорогие посетители! На сайте предложены типовые варианты решения проблем, но каждый случай индивидуален и имеет свои нюансы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по бесплатному телефону 7 800 350-84-13 доб. 700 (консультация бесплатно)

Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства.

И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201. 10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Куда обратиться, и какие документы представить

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

• купли-продажи жилья в строящемся объекте;
• предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
• договор займа, условием которого является передача жилья;
• договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

• вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
• имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
• заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Незавершенное Строительство Сколько Может Длиться

• после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и право на владение земельным участком;
• после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
• если строительство находится на стадии консервации;
• объект соответствует некоторым нормативам;
• после того, как объект строительства получит юридический статус недвижимого имущества;
• после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Уже специалисты МФЦ после проверки всех поданных документов направят их на рассмотрение в необходимое подразделение Росреестра. В том случае, если вопрос присвоения права собственности касается недостроенного частного дома, документы понадобится предоставить такие:

Незавершенное строительство

Однако в некоторых случаях ставить на учет ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведется строительство, а поэтому его уже не изымут. Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершенного строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение.

При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведен фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т. п. ), считать это незавершенкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения. Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи.

Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя. Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить ее на учет в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН.

Учет ведется бесплатно, но постановка на учет незавершенки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершенного строительства.

Как закончить незавершенное строительство

В наше время реальных проблем с получением разрешения на строительство и с оформлением права собственности на незавершенный объект строительства не так уж и много — в градостроительных инстанциях можно тем или иным способом получить, практически все что угодно. Наверно, поэтому многие проблемы заказчика, со стороны, больше похожи на жизненные обстоятельства, наблюдая за которыми понимаешь, все противоречия оплачиваются деньгами. Закончить незавершенное строительство можно с разной степенью удобства, одни предпочитают — бег по полосе препятствий, другие — установление законных договорных отношений.

Поэтому, застройщик, воспользовавшийся правом на земельный участок, но не приступивший к осуществлению строительства в течении 6-и месяцев, запросто может остаться ни с чем. Так как уполномоченный орган градостроительства может повторно выставить на аукцион долгострой, чтобы найти покупателя, способного закончить незавершенное строительство. Нескончаемая волокита.

Не поверите, но это действительно так: застройщик и государство значительно удалены друг от друга, несмотря на то, что, вроде бы, их интересы по улучшению городской застройки, во многом схожи. Остается сложить руки на груди и, под давлением обстоятельств, отказаться от задуманного. Отсюда следует первое простое правило: «Если вы не можете закончить незавершенное строительство, значит, определите его как самостоятельную разновидность недвижимости». Второе простое правило: «Сделайте объект строительства гораздо более простым, интересным и востребованным, чем тот, с которым вы до сих пор бегали по всяким инстанциям, но так и не построили».

Уже два года в России действуют поправки, внесенные в марте 2015 года в Земельный кодекс РФ, стимулирующие застройщиков закончить незавершенное строительство, причем не теоретически, как это любят делать у нас, а — практически. Учитывая, что закончить незавершенное строительство может только ключевая фигура, необходимо, чтобы решения, принятые в самый ответственный момент, были грамотными и эффективными.

Завершенное строительство частного дома это

Например, готовность здания может составлять 99%, но до получения всех официальных документов на регистрацию это – объект незавершенного строительства. Консервация «незавершенки необходима в том случае, когда денег на дальнейшее строительство по некоторым причинам перестало хватать, или изменились условия строительства, а бросать проект уже поздно. Владелец или арендатор земельного участка в первую очередь обязан собрать все документы, требуемые для государственной регистрации. Затем их необходимо подать в Росреестр по месту нахождения недвижимости.

Обычно регистрация объекта незавершенного строительства занимает не более 10 дней. тобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП. Если у вас имеются разрешение на строительство, документ на право пользования земельным участком, зарегистрировать незаконченный дом значительно проще.

Без этих документов объект незавершенного строительства существовать не может. А их наличие подтверждает, что дом нельзя включить в категорию «самовольная постройка».

е. право на него должно быть передано иным лицам (см. п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16. 02. 2001 № 59). Названный объект может быть отчужден, в т. ч. выступать предметом договора купли-продажи, а передача права при этом подлежит госрегистрации (п. 7 информационного письма президиума ВАС РФ от 13. 11.

1997 № 21).

Исключения, нюансы Какие нюансы могут возникнуть при регистрации объекта незавершенного строительства? Фото № 5 Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек. Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

• это некое строение или здание, которое располагается на конкретном месте (географически) и имеет связь с землей;
• это определенная стадия процесса между началом стройки и окончанием, не прошедшая стадию ввода в эксплуатацию;
• это объект, находящийся на данный момент в процессе стройки или реконструкции и не прошел еще стадию своей регистрации;
• это возведение, не имеющее тех свойств, какие должны быть присущи готовому объекту;
• это то строение, которое не может выполнять функций, какие будут возможны по завершению строительства.

Ярославского облсуда от 19. 12. 2014 по делу № 33-6754/2014, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100% (например, определение Костромского облсуда от 08. 04. 2015 по делу № 33-485/2015), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию.

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст.

Объект незавершенного строительства – что нужно знать

Завершающим этапом является создание комиссии по инвентаризации. В состав ее должны входить заказчик, строительная и проектная организация. Составляются описи всех материально-технических средств, фиксацией составных частей, а также степень готовности объекта незавершенного строительства. Проводится создание и подписания Акта о приостановлении работ.

Правовой режим объектов незавершенного строительства не предполагает выделения их, как недвижимого права собственности. Правовой статус остановившийся стройки не выявлен. В нашей стране распространены судебные разбирательства по поводу определения статуса. Как в этом случае зарегистрировать объект незавершенного строительства?

Существуют ситуации, когда налогообложение таких объектов осуществляется. Ярким примером является сдача недостроенного здания в аренду. Такое распоряжение имуществом говорит о готовности его к использованию.

Объект переводится в основные средства и подлежит бухгалтерскому учету и выплате налогов.

Данные ситуации не единичны и встречаются повсеместно, вне зависимости от проектируемого назначения объекта незавершенного строительства. Несмотря на то, что возведение не продолжается объект продолжает существовать в том виде, на котором остановились работы.

Как оформить незавершенное строительство дома

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов.

Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства. Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны: Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации.

Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья. Закон определяет незавершенное строительство жилого дома, как не введенное в эксплуатацию строение. При этом не имеет особого значения, насколько дом достроен – на половину или строительство только начали.

А все потому, что многие сталкиваются с неприятной ситуацией, когда строительство жилого дома приходится останавливать. Причины могут быть самыми разными, но главное, это знать, как правильно зарегистрировать такой «недострой». Важным фактором является наличия права на ту землю, где строится объект.

Это может быть право собственности, право наследования или право аренды.

Что такое объект незавершенного строительства

• стандартный бланк заявления;
• оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
• свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
• весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
• документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т. е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
• документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).

Исходя из этих документов можно дать такое определение : это недвижимый объект строительства, который не завершен с технической точки зрения: т. е. конструкция здания и/или монтаж систем жизнеобеспечения не проведен полностью или частично, что исключает возможность проживания в нем, организации нежилых помещений и любой другой вид эксплуатации.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Факт консервации объекта незавершенного строительства необязательно влечет за собой прекращение действия изначального договора между застройщиком и заказчиком о проведении строительства.

Т. е. решение о том, продолжать сотрудничество или нет, стороны принимают отдельно.

Вне зависимости от того, на какой стадии возведения находится здание, строительство которого не завершено, оно относится к недвижимости, поскольку в Гражданском кодексе России (статья 130) прямо указывается: все, что имеет неотъемлемую физическую связь с землей, относится к недвижимому имуществу. Тем не менее, в отечественном законодательстве нет ни самого понятия такого объекта, ни его точного определения.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201. 10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом. Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату.

Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот?

Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Палата молодых законодателей при Совете Федерации подготовила поправки в Налоговый кодекс РФ. Они распространяют действие налога на незавершенные объекты и на бизнес. Вначале стоит определить понятие объекта незавершенного строительства. Юридических документов регулирующих эту сферу минимальное число. На реконструируемых объектах строительства может быть разобрана кровля, перекрытия, отсутствовать оконные и дверные проемы.

В связи с этим на стены, перекрытия, лестницы реконструируемых зданий воздействуют атмосферные осадки.
Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершенного строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Как правило, одного летнего сезона хватает, чтобы возвести стены и крышу загородного дома. Но в силу самых разных причин и обстоятельств строительство может затянуться до поздней осени. Как поясняют эксперты, велик риск, что компания может намеренно затягивать процесс ввода в эксплуатацию здания и таким образом уходить от уплаты налога. Конечно, недострой невозможно держать в таком состоянии бесконечно. При выездной проверке налоговые службы могут признать его объектом налогообложения.

Судебная практика показывает, что суд с таким решением налоговиков чаще соглашается. Однако подобные проверки проходят редко. Председатель Палаты молодых законодателей Виктор Конопацкий считает, что здесь прежде всего необходимо руководствоваться справедливостью и объективностью.

Жесткое налоговое наказание может ожидать не только дачников, которые умышленно не регистрируют свои якобы недостроенные дома как объекты недвижимости. Но и предпринимателей. Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщико

Читайте на сайте «Россия-Украина»:

В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже.

Источник: russia-ukraine.com

незавершенное строительство

Объекты незавершенного строительства (в просторечии — «долгострой», в юридической повседневной терминологии — «незавершенка») с 2004 года законодательно причислены к недвижимому имуществу. В регистрации права собственности на данные объекты и совершении сделок с ними существует много нюансов.

Набор строительных материалов или недвижимое имущество?

В 2004 году в Гражданский кодекс РФ был внесен ряд изменений, в том числе в перечень объектов недвижимости. По признаку прочной связи с землей туда были добавлены объекты незавершенного строительства.

В какой же момент совокупность строительных материалов превращается в новый объект недвижимого имущества?

Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима данного объекта, так как является точкой отсчета, определяющей применение к нему конкретных правовых норм.

Возникновение объекта незавершенного строительства связывают со следующими юридическими фактами:

· получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;

· прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;

· соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);

· приобретение объектом свойств недвижимой вещи;

· государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.

Разрешение на строительство и наличие права пользования земельным участком являются необходимыми условиями существования объекта незавершенного строительства. Эти юридические факты свидетельствуют о том, что данный объект не может быть отнесен к категории «самовольная постройка».

«Юридический факт прекращения договора строительного подряда также следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства. Являясь предметом договора строительного подряда, объект незавершенного строительства остается лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей (то есть движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (п.2 ст.702, п.2 ст.703, п.1 ст.705, п.1 ст. 741 Гражданского кодекса РФ», — говорит Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «СтройДоктор».

Однако нельзя забывать о том, что недвижимость может быть построена вообще без применения такого правового инструмента, как договор строительного подряда. Лучшим примером этого является ситуация самостоятельного возведения недвижимости землепользователем участка («хозяйственным способом» — в советской терминологии). Тем не менее, это не означает, что частично построенный объект не может быть введен в гражданский оборот в качестве не завершенной строительством недвижимости.

Консервация строительства во всех случаях происходит или одновременно, или после юридического факта прекращения договора строительного подряда. В целом под процедурой консервации строительства подразумевается совокупность мер технического характера, направленных на обеспечение максимальной сохранности объекта строительства в период с момента приостановки и до возобновления строительства.

Что касается критерия степени готовности объекта незавершенного строительства, то в некоторых нормативных актах ему придается существенное значение.

Сделки с объектами незавершенного строительства

«Объекты незавершенного строительства, являясь недвижимым имуществом, активно вовлечены в гражданский оборот, — поясняет Евгений Лоскутов. — При оформлении прав на такие объекты и земельные участки под ними необходимо учитывать множество особенностей. Также следует отметить, что до настоящего времени было широко распространено самовольное строительство и строительство, совершенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Практика приобретения прав на такие объекты достаточно сложна и неоднозначна.

Основным условием, предшествующим совершению сделки с объектом незавершенного строительства, является его государственная регистрация. — В связи с внесением объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимого имущества, произошли изменения и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Раньше государственная регистрация права на не завершенный строительством объект производилась при представлении единого для всех правообладателей пакета документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, а также документов, содержащих описание объекта на основании проектно-сметной документации.

В настоящее время добавился новый документ, который необходимо представить для государственной регистрации. Им является разрешение на строительство.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется на основании следующих документов:

· заявления о государственной регистрации права (доли в праве собственности);

· документа об оплате госпошлины за государственную регистрацию права;

· документа, удостоверяющего личность заявителя;

· свидетельства о праве собственности (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок либо договора аренды земельного участка;

· разрешения соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, выданного в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.

Для ряда объектов разрешения на строительство не требуется (гараж, построенный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; объекты недвижимости, построенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строения и сооружения вспомогательного использования; объекты недвижимости, в которых произведены изменения, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышающие предельных параметров разрешенного строительства);

• учредительных документов правообладателя (устав, учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет;
• документов, подтверждающих, что объект незавершенного строительства не

является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда);

• документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц на объект;

· проектно-сметной документации. Представление этой документации и разрешения на строительство позволяет доказать, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой;

· описания объекта незавершенного строительства, изготовленного уполномоченным органом технического учета (ФГУП «Ростехинвентаризация»). Описание объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав производится на основании технического паспорта, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация».

Для регистрации могут потребоваться и другие документы, прямо не указанные в Законе. В частности, это могут быть документы, подтверждающие права заявителя на объект незавершенного строительства (если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя, например, когда заключен договор об участии в долевом строительстве).

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства

В современных рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства представляет собой актуальную и весьма сложную задачу, требующую от оценщиков специальных знаний и опыта. Как правило, при оценке объектов незавершенного строительства, используются затратный и доходный подходы.

Оценка объектов незавершенного строительства производится в следующих целях:

· для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;

· при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;

· при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;

· при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);

· при покупке или продаже объекта незавершенного строительства;

· для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:

• данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
• данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);

· объектный сметный расчет стоимости строительства;

· сводный сметный расчет стоимости строительства;

· акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;

· акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Данный перечень носит предварительный характер и может быть расширен или сокращен в зависимости от специфики объекта, после ознакомления специалистов-оценщиков с конкретным заданием.

«Оценку технического состояния объекта незавершенного строительства осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение обследования технического состояния здания. Данная лицензия выдается Росстроем.

Перед тем как купить объект загородной недвижимости, особенно если речь идет о незавершенном объекте строительства, я настоятельно рекомендую обратиться в специализированную экспертную организацию, так как не исключено, что объект построен с нарушениями, и его эксплуатация невозможна», — говорит Евгений Лоскутов.

Источник: nedv.info

Ликвидация незавершенного строительства, которого еще нет

Для того чтобы возвести объект недвижимости, застройщик в первую очередь должен получить права на земельный участок. Ведь без возможности распоряжения участком начать строительство – значит нарушить требования законодательства. Одновременно с процессом получения прав на землю застройщику необходимо провести инженерные изыскания, которые могут показать, что участок не пригоден для строительства. В этом случае руководство проект прекращает, а бухгалтеру приходится разобраться с налогообложением и бухгалтерским учетом.

С огласно НК РФ во внереализационные расходы включаются затраты на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен. Однако кодекс не дает ответа на вопрос о том, можно ли учесть в расходах стоимость самого ликвидируемого недостроенного объекта. Контролеры против учета в расходах его стоимости, а вот налогоплательщикам удается в суде отстоять свою правоту.

Обследование участка

Для того чтобы возвести объект недвижимости, застройщик в первую очередь должен получить права на земельный участок. Ведь без возможности распоряжения участком начать строительство – значит нарушить требования законодательства.

Одновременно с процессом получения прав на землю (это может быть право собственности, безвозмездного пользования, аренды, субаренды), а лучше если еще до того, застройщику необходимо получить ответ на несколько вопросов. А именно:

1. Есть ли чисто техническая возможность возвести на этом конкретном участке объект с требуемыми характеристиками?
2. Если участок не в лучшем состоянии, то во сколько обойдется его подготовка к строительству (осушение, рекультивация и пр.)?
3. Во сколько может обойтись объект после такой подготовки?

Ответы на эти и многие другие вопросы должны дать инженерные изыскания земельного участка, предназначенного для строительства (ст. 47 ГК РФ).

Как уже было упомянуто выше, работы эти оптимально провести еще до получения прав на участок, дабы избежать лишних затрат, если выяснится, что земля вообще не пригодна для подобного строительства либо ожидаемой прибыли получить не удастся.

Чаще всего обследование участка заказывается специализированной организации. Кроме того, если исследования (изыскания) приведены в разделе I Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству.

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

• его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
• все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Жилой дом с нежилыми помещениями: услуги застройщика и НДС

На практике сложилась схема (корректность которой не является темой данной статьи), что доходом застройщика при передаче объекта долевого строительства дольщику признается стоимость его услуг, которые освобождаются от НДС (за исключением ситуации, когда передаются объекты производственного назначения). Чиновники и суд по-разному смотрят на вопрос о том, являются ли нежилые помещения в жилом доме производственными.

Соглашение об увольнении: налоги и взносы, быть или не быть

Размер пособия, выплачиваемого при увольнении по соглашению сторон, законодательно не утвержден. ТК РФ предоставляет возможность работодателю самостоятельно определить порядок его выплаты. Однако, когда вопрос жестко не регламентирован, появляется риск неблагоприятной трактовки таких выплат со стороны проверяющих (в частности, налоговых органов). Поэтому у многих работодателей возникают разнообразные вопросы: в каком размере такое выходное пособие облагается НДФЛ, как оно включается в базу по страховым взносам, учитывается ли оно при расчете облагаемой базы по налогу на прибыль.

Вопросы по применению ОКВЭД2 и ОКПД2

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД2) и Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности (ОКПД2) введены в действие с 1 февраля 2014 г. Изначально переходный период предполагалось установить на год, но впоследствии срок неоднократно сдвигался, и окончательное завершение переходного периода растянулось до 1 января 2017 г. За это время в оба классификатора было внесено множество изменений, касающихся классификационных группировок. Изучим разъяснения чиновников по их применению.

Переплата по налогу: как вернуть?

Причины, в результате которых организация переплатила налог, могут быть разными. Как правило, переплата образуется вследствие ошибки в расчете налога, которую бухгалтер обнаружил уже после подачи декларации. В этом случае, чтобы зафиксировать факт переплаты, требуется подать уточненную декларацию, которая, обратите внимание, сначала подвергнется камеральной проверке. Причем проверка будет проведена самым тщательнейшим образом, ведь в уточненке будет указана сумма налога, меньшая по сравнению с суммой, которая была указана в первичной декларации. Расскажем, на что обратить внимание в подобных ситуациях.

Служебное жилье: налоговые проблемы и их решение

Тема служебного жилья в настоящее время приобретает определенную актуальность, так как крупные государственные и коммерческие структуры перемещают работников определенных должностных категорий в регионах. Однако этот вопрос требует проработки в части налогообложения налогом на прибыль и НДФЛ.

Компенсация коммунальных расходов: позиция Минфина

На практике у компаний, заключивших договор аренды, постоянно возникает вопрос о порядке выплаты, а также налогового и бухгалтерского учета коммунальных платежей. Причем вопрос стоит остро как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.

А если учесть, что Министерство финансов никогда не относилось к данной проблеме однозначно, то запутаться можно довольно легко. Автор анализирует рекомендации Минфина, отмечая спорные моменты в позиции финансистов. Рассмотрен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате коммунальных платежей. Более того, автор не только раскрывает способы, которые используют на практике бухгалтеры при решении этой проблемы, но и дает свои рекомендации для минимизации потерь.

руководитель Департамента методологии и консалтинга ЗАО «Деловой Профиль», действительный член Палаты налоговых консультантов России и ИПБ Московского региона, д.э.н.

Справка о зарплате для центра занятости

Бывший сотрудник может обратиться в бухгалтерию с просьбой составить ему справку о средней заработной плате для представления в службу занятости. Какую форму справки следует использовать? Какие выплаты работнику и за какой период следует учитывать в данном случае? Автор на практическом примере рассматривает тонкости расчета среднего заработка, на основе которого центры занятости определяют размер пособия по безработице, а также стипендий, выплачиваемых уволенным из организаций лицам в период профессиональной ­подготовки, ­переподготовки и повышения квалификации.

Варианты передачи имущества, находящегося в собственности фирмы, другому лицу

Организация может передать имущество другой организации несколькими способами. В некоторых случаях это вынужденная мера (как, например, в случае реорганизации), в других – добровольная (договор купли-продажи или внесение имущества в уставный капитал). Подробно проанализированы перечисленные способы.

В случае с реорганизацией рассказано, как оценить передаваемое имущество для целей бухгалтерского учета, каков порядок налогообложения и бухгалтерского учета у реорганизуемой организации и правопреемника. Описан порядок учета у учредителя (передающей стороны) и вновь созданной организации (принимающей стороны) в случае внесения взноса в уставный капитал. И, наконец, рассмотрен порядок передачи имущества по договору купли-продажи с налоговым и бухгалтерским учетом у продавца и покупателя. Кроме того, в двух последних случаях приводится не только порядок учета передачи здания, но и участка земли, на котором оно находится.

руководитель Департамента методологии и консалтинга ЗАО «Деловой Профиль», действительный член Палаты налоговых консультантов России и ИПБ Московского региона, д.э.н.

Источник: delo-press.ru