РАСЧЕТ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ В ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ / СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ / ПРИБЫЛЬ НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ / ПРИБЫЛЬ НА ИНВЕСТИРОВАННЫЙ КАПИТАЛ / ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СМЫСЛ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ / ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИЙ СТИМУЛ / МОНОТОННАЯ ФУНКЦИЯ / АМОРТИЗИРОВАННЫЕ ЗАТРАТЫ ЗАМЕЩЕНИЯ / НЕВОЗМЕЩЕННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / CALCULATION OF THE ENTREPRENEUR’S PROFIT IN THE COST APPROACH / THE SALE PRICE OF THE PROPERTY / RETURN ON EQUITY / RETURN ON INVESTED CAPITAL / THE ECONOMIC MEANING OF THE ENTREPRENEUR’S PROFIT / ENTREPRENEURIAL INCENTIVE / MONOTONOUS FUNCTION / AMORTIZED REPLACEMENT COSTS / UNREIMBURSED INVESTMENTS
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Грибовский Сергей Викторович
В статье рассматриваются проблемы, возникающие при расчете прибыли предпринимателя при использовании затратного подходе к оценке стоимости недвижимости. Обсуждается трактовка термина «прибыль предпринимателя».
Анализируются недостатки, присущие затратному подходу: допущение о мгновенном создании улучшений земельного участка и невозможности учета рисков инвестирования в процессе расчета их стоимости. Предложена формула для расчета прибыли предпринимателя для объектов с различными уровнем риска, объемом финансирования и временем строительства, позволяющая нивелировать выявленные недостатки.The article discusses the problems that arise when calculating the profit of an entrepreneur when using a costly approach to assessing the value of real estate. The interpretation of the term «entrepreneurial profit» is discussed. We analyze the disadvantages inherent in the costly approach: the assumption of instant creation of land improvements and the impossibility of taking into account investment risks in the process of calculating their value. A formula is proposed for calculating the entrepreneur’s profit for objects with different levels of risk, the amount of financing and the construction time, allowing to level out the identified shortcomings.
Ценообразование, доход и рентабельность в строительстве
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Грибовский Сергей Викторович
Оценка объектов незавершенного строительства с использованием информации о предпринимательской прибыли
Определение наиболее эффективного использования земельных участков на основе метода остатка и выделения
Текст научной работы на тему «К ВОПРОСУ РАСЧЕТА ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»
К вопросу расчета прибыли предпринимателя при применении затратного подхода к оценке стоимости недвижимости
директор Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», профессор, доктор экономических наук (г. Санкт-Петербург)
Что такое прибыль предпринимателя? Как ее определять? Всегда ли ее необходимо учитывать?
Эти и другие вопросы, связанные с прибылью предпринимателя (далее также — ПП), очень часто задаются многими практикующими оценщиками при применении затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости.Несмотря на достаточно большое количество публикаций, посвященных этой теме [1-8], прибыль предпринимателя и сегодня остается одним из дискуссионных вопросов российской оценочной практики.
Распределение прибыли между партнерами в бизнесе. Как распределять деньги в совместном бизнесе
В общеэкономическом смысле прибыль — это всего лишь положительная разница между суммарными доходами и затратами на производство или приобретение, хранение и т. д. Но проблема в том, что этот термин в основном используется в сфере инвестиционного анализа или аналогичных ему дисциплинах. Затратный же подход, в том виде как он представлен в учебниках, издающихся в нашей стране, и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков, лежит в стороне от инвестиционного анализа, и «прибыль» не является для него родным понятием. В затратном подходе прибыль предпринимателя понимается лишь как денежная сумма, добавляемая к затратам для формирования стоимости улучшений, которая вместе со стоимостью земли образует стоимость продажи созданного объекта недвижимости.
Вторая проблема, которая требует обсуждения, в том, что неясно, для кого считать эту прибыль, непонятно, о каком предпринимателе идет речь — девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель.
Третья проблема — какую прибыль необходимо рассчитывать (прибыль на собственный или на общий капитал) и как (какими методами) ее рассчитывать?
Также оценщиков интересует, что делать в период сильного падения цен на недвижимость: использовать затратный подход или нет; если использовать, то учитывать прибыль или убыток?
Пожалуй, это наиболее важные вопросы, на которые мы постараемся ответить в этой статье.
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность гражданина — это самостоятельная, осуществляемая на свой
Предприниматель и его прибыль
риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. А человека, осуществляющего предпринимательскую деятельность, называют предпринимателем.
В словаре ABBYY Lingvo (Ru-En) дается более узкое определение предпринимателя: предприниматель, бизнесмен (от англ. entrepreneur) — человек, который создает, финансирует и управляет (здесь и далее подчеркнуто мной. — С.Г.) коммерческой или промышленной организацией, ожидая получить прибыль.
В соответствии с этими определениями предпринимателем может быть любой человек — от крупного капиталиста до мелкого лавочника. Все зависит от масштаба проекта. Если человек берет в аренду небольшое помещение и устраивает там магазин, то это мелкий предприниматель, если же, например, приобретается крупный участок земли, который застраивается большим торговым или офисным центром, это уже крупный предприниматель, рискующий своими капиталами в интересах получения прибыли на выходе из проекта.
В рамках настоящей статьи под предпринимателем чаще всего мы будем понимать бизнесмена (инвестора 1), который принимает решение о начале осуществления маленького или большого проекта, финансирует его сам или привлекает для этого заемные средства, а также участвует в управлении этим проектом. Заметим, что в качестве предпринимателя можно рассматривать на тех же условиях (финансировать и принимать решения) не одного бизнесмена, а некоторое их количество в составе акционерного общества.
Отметим неудачность самого термина «прибыль предпринимателя», который используется в отчетах российских оценщиков. Как уже было отмечено, в процессе создания объекта недвижимости может участвовать не только собственный, но и заемный капитал, а под термином «прибыль предпринимателя», как следует из названия, подразумевается прибыль только на собственный капитал.
В связи с этим правильнее под термином «
Предприниматель-девелопер за счет собственных или собственных и заемных средств обеспечивает финансирование и сопровождение всех этапов создания объекта недвижимости — от приобретения земли до регистрации готового объекта недвижимости. При этом для разработки проекта, строительства, инженерного обеспечения предприниматель-девелопер привлекает на договорной основе самые разные подрядные организации. Управляет проектом создания объекта недвижимости он сам или нанимает для этого профессионального строителя (генерального подрядчика, управляющего) на договорной основе, оплачивая по согласованной смете все расходы последнего и его прибыль. Финансируя все этапы создания объекта недвижимости, предприниматель рассчитывает вернуть вложенные средства в полном объеме и получить прибыль, адекватную рискам такого финансирования, или доход на капитал, вложенный в создание объекта недвижимости, при продаже объекта недвижимости целиком, по частям или сдавая его в аренду. Важно, что в этом случае базой для формирования прибыли предпринимателя-девелопера является весь капитал, как материальный или денежный (собственный или заемный), так и интеллектуальный (его знания, опыт).
1 Инвестор (от англ. investor — вкладчик) — физическое или юридическое лицо, не являющееся дилером, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающее их целевое использование.
Содержание и экономический смысл прибыли предпринимателя
В известном американском издании [11, p. 23] отмечается, что никакой разумный де-велопер не возьмется строить и продавать недвижимость без возможности не только вернуть первоначальные инвестиции, но и получить прибыль на капитал. Там же дается определение обсуждаемого термина: прибыль предпринимателя (entrepreneur profit) — это разница между общими затратами на создание имущества и рыночной стоимостью созданного имущества. Она является стимулом и компенсацией предпринимателю за риск и его опыт, связанный с конкретным проектом девелопмента [11, p. 573].
С экономической точки зрения прибыль предпринимателя — это разумное вознаграждение предпринимателя за риск инвестирования в создание объекта недвижимости. Это вознаграждение проявляется в момент продажи такого объекта целиком, по частям или при сдаче в аренду. При этом в цену продажи или аренды закладывается возврат капитала и прибыль.
В издании [11] дана грамотная трактовка термина «прибыль предпринимателя». В нем отмечается, что девелопер в процессе создания объекта недвижимости не только тратит свои деньги (капитал) на приобретение земли и создание улучшений, но и инвестирует свое время и опыт в создание объекта недвижимости. За эту работу он рассчитывает получить справедливое вознаграждение — известное как предпринимательский стимул, который на рынке измеряется прибылью предпринимателя. Иными словами, предпринимательский стимул (incentive) — это прогнозное (ожидаемое) значение прибыли, на которое рассчитывает инвестор, а предпринимательская прибыль (profit) — это денежная сумма, которую инвестор реально получит после завершения проекта, продав созданный объект недвижимости. Можно сказать, что отличие между стимулом и прибылью почти такое же, как отличие между стоимостью и ценой.
Заметим, что на практике по окончании проекта девелопер по разным причинам может получить не прибыль, а убыток как результат, например, внезапного падения спроса на недвижимость. В рамках затратного подхода мы можем эту ситуации квалифицировать как один из видов износа. Этот убыток не может быть спрогнозирован и заложен в модель оценки объекта недвижимости. Оценщик закладывает в модель предполагаемое значение предпринимательской прибыли или предпринимательский стимул, ориентируясь на оптимистичный сценарий развития объекта недвижимости, который он определяет в процессе анализа его наиболее эффективного использования. Иными словами, предпринимательский стимул — это прогнозируемая (расчетная) предпринимательская прибыль.
Стоимость любого товара длительного пользования состоит из суммы затрат на его создание (себестоимости) и прибыли. Можно предположить, что эта сумма максимальна в момент создания товара. Далее по мере его старения стоимость будет уменьшаться. И, наконец, наступит такой момент, когда стоимость товара окажется равной нулю. В связи с этим в качестве модели изменения стоимости этого товара мы можем выбрать монотонно уменьшающуюся функцию, состоящую из двух составляющих, каждая из которых одинаково уменьшается от некоторого начального значения до нуля (см. рисунок).
Коммерческая недвижимость, создаваемая девелоперами, является товаром длительного пользования, и динамика изменения стоимости улучшений ее земельного участка может быть описана такой же монотонной функцией. При этом в начальный момент времени эта стоимость будет представлять собой сумму из максимальных значений затрат и прибыли (см. рисунок, момент времени t0), а в некоторой промежуточной временной точке (см. рисунок, момент времени t1) она будет состоять из тех же составляющих, но
в уменьшенных размерах. Эти уменьшенные затраты можно квалифицировать как амортизированные затраты замещения, а уменьшенную прибыль — как амортизированную прибыль.
Изменение стоимости улучшений земельного участка во времени
Оценивается недавно построенный объект недвижимости, состоящий из земельного участка и его улучшений. К дате оценки в районе цены на недвижимость упали на 40 процентов. Требуется определить остаточную стоимость улучшений земельного участка.
Допустим, что первоначальные затраты на создание улучшений составили 1 000 000 д. е. Предпринимательский стимул был определен на уровне 20 процентов от первоначальных затрат. Падение цен оценщик квалифицировал как внешний износ.
Расчет первоначальной стоимости улучшений:
• первоначальные затраты — 1 000 000 д. е.
• предпринимательский стимул — 1 000 000 * 0,2 = 200 000 д. е.
• первоначальная стоимость улучшений — 1 000 000 + 200 000 = 1 200 000 д. е.
Расчет остаточной стоимости улучшений:
• амортизированные затраты замещения — 1 000 000 * (1 — 0,4) = 600 000 д. е.
• амортизированная прибыль — 200 000 * (1 — 0,4) = 120 000 д. е.
• остаточная стоимость улучшений — 600 000 + 120 000 = 720 000 д. е.
Расчеты показали, что остаточная стоимость практически новых улучшений из-за износа оказалась на 280 000 д. е. меньше первоначальных затрат (себестоимости). Эту разницу можно квалифицировать как убыток, который произошел из-за влияния внешних обстоятельств.
Заканчивая этот раздел, еще раз подчеркнем, что при применении затратного подхода следует учитывать не только затраты, но и износы. Именно возможность корректировки стоимости за счет износов делает затратный подход таким же инструментом измерения рыночной стоимости, какими являются другие подходы (сравнительный и доходный). За-
метим, что именно способность (свойство) известных нам подходов измерять одну рыночную стоимость одного и того же объекта свидетельствует в пользу основного правила аксиомы теории оценки, сформулированной, например, в статье [5], о том, что результаты оценки объектов недвижимости, выполненные разными не зависящими друг от друга методами всех трех подходов, должны быть приближенно равны. Там же отмечается, что это правило должно «работать» на любых стадиях экономических циклов, включая периоды кризисных падений и подъемов рынка.
Расчет предпринимательской прибыли (стимула)
В 14-м издании учебника «Оценка недвижимости» [11] отмечается, что прибыль предпринимателя может быть определена с помощью исследования рынка, как правило, посредством интервью с разработчиками и другими участниками рынка о предполагаемых, приемлемых и фактических уровнях прибыли, достигнутой на рынке.
Российский опыт свидетельствует о том, что прибыль предпринимателя можно также рассчитать посредством анализа рыночных данных.
Оба этих способа имеют свои недостатки. Недостаток первого — в субъективности и часто в неопределенности мнений экспертов, для второго способа порой очень сложно найти аналоги объекта оценки. Так или иначе, рассчитывать на высокую точность расчета прибыли предпринимателя с использованием этих способов не приходится.
Возможен третий, на мой взгляд, более строгий и экономически обоснованный метод расчета прибыли предпринимателя (см. [5, 12]).
Для этого воспользуемся классическим определением прибыли предпринимателя как разности стоимости продажи объекта недвижимости и затрат девелопера на труд и капитал (см. [11]) и рассмотрим формулу оценки рыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоков в рамках некоторого типового девелоперского проекта по созданию объекта недвижимости:
(1 + у) (1 + У ) (1 + у )
где У1 — рыночная стоимость земельного участка или прав на него; г — временной период создания объекта недвижимости;
Сг — затраты на строительство в разные периоды строительства;
Уг — стоимость продажи объекта недвижимости.
В соответствии с определением искомая прогнозируемая прибыль (стимул) ПП должна находиться в цене продажи объекта:
инвестиционные затраты на приобретение земельного участка и стро-
ительство объекта недвижимости (возврат капитала). Подставив (2) в (1), получаем:
Отсюда можно выделить искомую прибыль предпринимателя:
«(1 + У ) — 1] + Х С, [(1 + У Г -1]. (3)
где д — дискретные моменты времени инвестиций.
Как уже было отмечено, сумма
представляет собой общий объем инвести-
ций в создание объекта недвижимости, начиная от приобретения земельного участка и заканчивая последней инвестицией в момент времени г.
Выражение (3) представляет собой аналитическую модель расчета прибыли предпринимателя (предпринимательского стимула).
Здесь мы специально выделили инвестиции в земельный участок, подчеркивая тем самым обязательность их учета наряду с другими инвестиционными затратами.
В силу того что источником затрат на строительство является весь инвестированный капитал, прибыль предпринимателя характеризует общий доход проекта.
Таким образом, для того чтобы рассчитать предпринимательский стимул в рамках затратного подхода, нужно проанализировать аналогичные объекту оценки графики строительства, выбрать соответствующую их рискам норму отдачи на капитал и подставить найденные показатели в формулу (3). Полученное таким образом значение прогнозируемой прибыли прибавляем к затратам на создание улучшений и получаем рыночную стоимость улучшений нового объекта недвижимости, которую потом рассматриваем на предмет износа для того, чтобы получить стоимость оцениваемого «старого» объекта недвижимости.
Заметим, что сумма (3) с экономической точки зрения является суммой вмененных издержек 2. Эти издержки, по мнению Джозефа К. Эккерта [13, с. 267], и образуют прибыль, которая вместе с затратами на проведение строительных работ формирует цену новых сооружений на сбалансированном рынке.
Формула (3) позволяет рассчитать прогнозируемую прибыль предпринимателя-девело-пера в абсолютном выражении. Она характеризует общую отдачу от проекта за весь его период, исчисляемую в денежных единицах. Эта прибыль зависит от нормы отдачи на капитал, характеризующей риск инвестиций в проект. Чем выше риск, тем выше требуемая девелопером отдача на капитал и тем на более высокую отдачу он рассчитывает. Легко увидеть, что прогнозируемая прибыль предпринимателя, помимо нормы отдачи на капитал, также зависит от объема и графика капиталовложений и времени реализации проекта.
Для наглядности предлагаемого подхода к расчету прогнозируемой прибыли предпринимателя (предпринимательского стимула) рассмотрим небольшой пример инвестиций в создание объекта недвижимости.
Стоимость прав на земельный участок У1 = 100 д. е.
2 Вмененные издержки — потерянный доход в результате отказа от альтернативных вариантов использования ресурсов (капитала). Их можно рассчитать как разность невозмещенных инвестиций и затрат на создание объекта.
Время создания объекта недвижимости — 3 года.
Здесь С0 = 100 д. е. потрачены на приобретение земельного участка, а сумма (С1 + С2 + С3) потрачена на строительство (строительные материалы и оплата труда).
Норма отдачи на капитал (годовая доходность инвестиций в данном секторе) У = 10%.
Рассчитаем по формуле (3) предпринимательский стимул:
ППг = (100 + 100) х [(1 + 0,1)3 — 1] + 200 х [(1 + 0,1)2 — 1] + 300 х 0,1 = 138,2 д. е.
Определим общий объем инвестиций:
У1 + С0 + С1 + С2 + С3 = 800 д. е.
Итак, предпринимательский стимул для инвестора в абсолютном выражении составил 138,2 д. е. (17,3 процента от общего объема капиталовложений).
Используя эту информацию, можно рассчитать стоимость созданных улучшений земельного участка и стоимость продажи объекта недвижимости в целом, которая обеспечит не только возврат первоначальных инвестиций, но и требуемую инвестором отдачу на капитал.
УВг = С0 + С1 + С2 + С3 + ППг = 700 + 138,2 д. е.
Если объект недвижимости не является новым, то именно эту стоимость необходимо использовать в качестве базы для исчисления всех видов износа улучшений. Заметим, что износ на землю при этом начислять не нужно, так как ее стоимость определяется на начальном этапе затратного подхода одним из известных методов оценки земли с учетом влияния как негативных, так и позитивных внешних факторов.
Стоимость продажи (реверсии):
у = Уг + У1 = 838,2 +100 = 938,2 д. е.
Комментарии к примеру
С точки зрения общеэкономической теории капитал обязан в любое время и в любом месте, не останавливаясь ни на минуту, приносить доход его владельцу. В процессе строительства инвестиции (капитал) оказываются временно «замороженными». Понимая это, владелец капитала вправе потребовать для себя компенсацию, которую он включает в цену продажи готового объекта недвижимости.
Эта компенсация и есть его прибыль. При ее расчете он учитывает время «бездействия» капитала, его объем и риски, связанные с реализацией проекта. Чем выше риск, тем выше норма отдачи на капитал У. Заметим, что при расчете прибыли учитываются инвестиции не только в строительство, но и в приобретение земельного участка, так как они также временно не работают.
Как отмечается в работе [11], одним из недостатков повсеместно используемого варианта затратного подхода является нереальное допущение о том, что улучшения создаются мгновенно. Этот недостаток делает затратный подход в какой-то мере искусственным, что снижает степень доверия к его результатам. Предложенный нами подход к расчету предпринимательского стимула, основанный на расчете вмененных издержек, позволяет устранить этот недостаток, так как позволяет учесть время создания объекта недвижимости. Заметим, что девелопер начинает зарабатывать прибыль с начала осуществления проекта. Эта прибыль возрастает при покупке земли, разработке проекта, заключении контрактов, создании улучшений и т. д. Предлагаемая аналитическая модель позволяет спрогнозировать эту прибыль на любой стадии реализации проекта.
Второй недостаток затратного подхода — инвариантность подхода к рискам инвестирования. Предлагаемый подход позволяет устранить и этот недостаток, так как в формуле расчета предпринимательского стимула (вознаграждения) в качестве аргумента используется норма отдачи на капитал, которая пропорциональна рискам инвестирования в проект.
1. Предприниматель — это человек, который создает, финансирует и управляет коммерческой или промышленной организацией, ожидая получить прибыль. Предпринимателя, занимающегося созданием новых объектов недвижимости, часто называют девелопером.
2. В затратном подходе в качестве прибыли предпринимателя-девелопера, которая вместе с затратами формирует стоимость улучшений земельного участка, следует рассматривать прибыль на весь инвестированный капитал.
3. Необходимость добавления предпринимательской прибыли к затратам на создание улучшений объясняется тем, что никакой разумный девелопер не возьмется строить и продавать недвижимость без возможности получить прибыль на свой капитал.
4. Следует различать прибыль предпринимателя и предпринимательский стимул. Предпринимательский стимул — это вознаграждение, на которое рассчитывает предприниматель, а прибыль предпринимателя — это доход, который получит предприниматель после реализации проекта помредством продажи или сдачи в аренду созданного объекта. Предпринимательский стимул можно определить как прогнозируемую (ожидаемую) предпринимательскую прибыль.
5. Модель затратного подхода отражает две стороны рынка: предложение и спрос. Предложение отражается суммой затрат и прибыли предпринимателя, а спрос — накопленным износом объекта оценки.
6. Если оценщик в процессе анализа рынка пришел к выводу о целесообразности и возможности использовать для оценки затратный подход, то он должен учесть предпринимательский стимул в расчетах.
7. Аналитический метод расчета прогнозируемой прибыли предпринимателя, основанный на расчете вмененных издержек, устраняет два очевидных недостатка используемой сегодня на практике версии затратного подхода — невозможность учета фактора времени и инвариантность подхода к рискам инвестирования.
2. Яскевич Е. Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объ-
ектов недвижимости // сборник «RWay». 2003. № 97. URL: https://www.top-ocenka.com/ ocenka-mn1.html
4. Фоменко А. Н. Метод актуализации определенной ранее прибыли предпринимателя при оценке недвижимости // Вопросы оценки. 2007. № 4. 12 с.
5. Озеров Е. С. Экономическая оценка объектов гражданских прав. СПб. : ООО «Копи-Р Групп», 2012. 300 с.
6. Гоибовский С. В. Оценка доходной недвижимости : учебное пособие для вузов. СПб. : Питер, 2001. 336 с.
7. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2009. 432 с.
8. Коростелев С. П. «Иная методология и метод оценки недвижимости» в соответствии с трактовкой ФСО-7. URL: http://www.ocenchik.ru/docsf/2049-metod-ocenki-nedvizhimosti-traktovkoy-fso7.html. 2014 год
9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
10. Словарь ABBYY Lingvo (Ru-En). URL: http://www.lingvo-online.ru/ru/search/en-ru
11. The appraisal of real estate. Fourteenth edition. Appraisal Institute. 200 W. Madison. Suite 1500.
Chicago, IL 60606. 2013. URL: www.appraisalinstitute.org
12. Gribovsky. S. About the profits of the entrepreneur of the cost approach // Economics. 2019. 8(2). P. 49-54.
13. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М. : СТАР ИНТЕР, 1997. Т. I. 382 с.
Российская национальная юридическая фирма ALLIANCE LEGAL CONSULTING GROUP
с 2010 года осуществляет правовую поддержку крупного бизнеса и государственных корпораций
Москва, 125009 улица Тверская, дом 16, строение 1 офис А-501 (БЦ «Галерея Актер») +7(499) 678-01-20
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
Екатеринбург, 620144 улица Шейнкмана, дом 121, этаж 3 (БЦ «Антарес-бизнес») +7 (343) 286-70-53
Источник: cyberleninka.ru
ПРИБЫЛЬ И РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Прибыль представляет собой реализованный чистый доход, созданный прибавочным трудом работников, а именно: разницу между выручкой и полной себестоимостью продукции, работ, услуг.
На различных этапах инвестиционного процесса определяют сметную (намеченную в проекте зданий я сооружений), плановую, (рассчитанную конкретной строительной организацией для своих условий) и фактическую (полученную в результате строительства) прибыль.
Под сметной прибылью понимается прибыль, предусмотренная в процессе составления проектной документации.
Сметная прибыль называется в строительстве плановыми накоплениями (ПН). Она определяется нормативном методом в процентном отношении к фактической величине средств на оплату труда рабочих-строителей и рабочих, обслуживающих строительные машины (приложение 2).
Такой уровень прибыльности обеспечивает подрядчику минимальный прирост средств, необходимых для уплаты налогов, является источником по банковскому проценту за пользование кредитом сверх учетной ставки Центрального банка РФ, по содержанию объектов жилищно-коммунального хозяйства, материальному поощрению работников и др.
В условиях либерализации цен норматив определения сметнойприбыли может быть изменен по согласованию с заказчиком на период согласования договорной цены.
Под плановой понимается прибыль, определенная в процессе разработки бизнес-плана строительной организации. Строительная организация самостоятельно планирует свою прибыль на основе заключенных договоров подряда.
Плановая прибыль может определяться как по отдельным объектам и выполненным работам, так и по строительной организации в целом.
Плановая прибыль (Ппл) по отдельным объектам рассчитывается как сумма сметной прибыли а проектно-сметной документации (Псм) и плановой экономии затрат от снижения себестоимости строительно-монтажных работ (Эва). В случае отклонения цен и тарифов от предусмотренных в сметной документации, заказчик выплачивает строительной организации компенсации (К).
Плановая прибыль может быть определена по формуле:
Ппл = Псм + Эпл + К(7.1.1)
где. Псм — сметная прибыль (плановые накопления);
Эпл — плановая экономия от снижения себестоимости строительно-монтажных работ за весь период строительства объекта;
К — компенсации, полученные от заказчика.
Фактическая прибыль — это финансовый результат подрядчика за определенный период его деятельности.
В зависимости от целей рассчитывается фактическая прибыль от сдачи заказчику объектов (их комплексов или отдельные видов работ), балансовая, валовая, налогооблагаемая и чистая прибыль.
Прибыль от сдачи заказчикам выполненных работ (Пф) определяется как разность между выручкой от их реализации (договорной ценой) без налога на добавленную стоимость и затратами на их производство и сдачу:
Пф = Дц — НДС — ССф (7.1.2)
где, Дц — договорная цена, руб.;
НДС — налог на добавленную стоимость, руб.:
Сф — фактическая себестоимость выполненных работ, руб.
Балансовая прибыль рассчитывается на основе бухгалтерских документов в квартальных и годовых балансах как сумма прибыли от сдачи заказчику объектов, работ и услуг, реализацию на сторону основных фондов, нематериальных активов и другого имущества строительной организации, продукции и услуг подсобного и вспомогательного производства, а также доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям.
Пб = Пф + Пи — Ппп +_ В(7.1.3)
где Пф — прибыль от сдачи;
Пи — прибыль от реализации имущества;
Ппп — прибыль от реализации продукции подсобного производства;
В — внереализационные доходы и расходы.
Прибыль от реализации основных фондов, нематериальных активов, производственных запасов и другого имущества определяется как разность между ценой реализации без НДС и других вычетов, предусмотренных законодательством, и первоначальной (восстановительной) стоимостью этого имущества по основным фондам, нематериальным активам и малоценным и быстроизнашивающимся, т.е. по остаточной стоимости.
Прибыль от реализации сторонними организациями продукции и услуг подсобных и вспомогательных производств определяется как разница между стоимостью этой продукции по продажным ценам без НДС и ее себестоимостью.
В процессе расчета балансовой прибыли учитываются доходы и расходы строительной организации, не связанные с процессом реализации по так называемым внереализационным операциям. К ним относятся доходы:
от долевого участия в деятельности других предприятий, сдачи имущества в аренду, дивидендов по акциям;
по облигациям и другим ценным бумагам, принадлежащим строительной организация:
экономические санкции, полученные (и уплаченные) за нарушение хозяйственных договоров;
убытки от содержания объектов по прерванным договорам;
уценки производственных запасов;
убытки от списания дебиторской задолженности и др.
Валовая прибыль строительной организации определяется как сумма балансовой и расчетной прибыли:
где Пр — прибыль, определенная расчетным путем в случае реализации продукции и услуг по ценам выше рыночных, безвозмездного получения финансово-материальных ресурсов, прямого обмена продуктами, работами, услугами.
Налогооблагаемая прибыль рассчитывается на основе валовой для целей определения платежей в бюджет (Пно).
Чистая прибыль представляет собой прибыль предприятия, оставшуюся в его распоряжении после уплаты налогов (Н).
При анализе фактической прибыли от сдачи заказчикам выполненных работ может быть рассмотрено несколько вариантов. Так как величина, прибыли зависит от величины фактической себестоимости, то могут быть следующие случаи:
фактическая себестоимость равна плановой себестоимости. В этом случае фактическая прибыль равна плановой прибыли (формулы 7.1.1 и 7.1.2);
фактическая себестоимость меньше плановой себестоимости. В этом случае образуется сверхплановая прибыль, величина которой определяется как разность между плановой в фактической себестоимостью.
фактическая себестоимость больше плановой себестоимости. В этом случае образуется убыток.
Источник: vuzlit.com
Сметная прибыль при строительстве дома
Сметная прибыль – одна из статей расходов при строительстве дома строительной компанией. Сумма сметной прибыли является вознаграждением строительной компанией при выполнении работ по строительству дома без учета уплаты налогов и сборов.
Как рассчитывается сметная прибыль в смете на строительство дома
Сметная прибыль составляет 10% от стоимости всех строительных работ, материалов и техники. Полученная сумма показывает получаемую прибыль строительной компанией при строительстве дома.
Источник: grouphe.ru
Как уменьшить налог на прибыль при строительстве частной школы? Какие возможные варианты? Через фонд?
Как уменьшить налог на прибыль при строительстве частной школы? Какие возможные варианты? Через фонд?
Ответы на вопрос:
Какая прибыль при затратах на строительство?
Похожие вопросы
При продаже квартиры через 5 лет собственности,
Планируем сдать квартиру в аренду. Узнали, что налоги можно платить либо как ИП 6%, либо как частное лицо 13%. При продаже квартиры через 5 лет собственности, надо ли будет платить налог на прибыль 13% (так как объект использовался для извлечения прибыли) в обоих случаях или только в случае аренды через ИП?
Добрый день. На сегодняшний момент, данная позиция гос органов относится именно к ИП (лицу, систематически ведущему предпринимательскую деятельность).
Минфин России в письме от 19.04.16 № 03-04-05/22399 рассмотрел вопрос о предоставлении индивидуальному предпринимателю имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры, которая находилась в его собственности менее трех лет. Чиновники пришли к выводу, что ИП вправе получить такой вычет лишь в том случае, если данная квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.
Какие возможны варианты? Как получить свою часть прибыли?
В одном ООО два учредителя. Доли равны. Мой компаньон, он же гендиректор, не делиться со мной прибылью. Денег я вообще не вижу уже год. Какие возможны варианты?
Как получить свою часть прибыли?
Делиться прибылью понятие не юридическое. Распределение прибыли вот что предусматривает закон. Прибыль распределяется по решению собрания участников ООО. Периодичность (квартал, полугодие, 9 мес., год) распределения определяется в Уставе. Однако распределяется прибыль чистая, если её нет по данным бухгалтерского учета, то и распределять нечего.
Если Ваш соучастник делает это самостоятельно и она есть, то следует решать вопрос в судебном порядке. Как это делать и есть ли для этого возможность, а также перспективы дела вопрос платных консультаций на основе документов и прочего.
Директорский фонд школы
Являюсь директором частной школы. Имею директорский фонд. Могу ли я, как физическое лицо, из этого фонда оплатить разовые работы, например уборку снега физическому лицу? Какие налоги я должна заплатить?
Можете заключить договор подряда или договор оказания услуг (ст. 702, 779 ГК РФ, но тут многое зависит от Ваших полномочий в Уставе. Если Вы вправе заключать такие сделки, то можете заключить. При этом Вы будете действовать от имени организации, которая будет обязана исполнить обязанности налогового агента.
Зависит от того положения, либо иного акта который есть в школе. Должны будете заплатить налог как налоговый агент.
Статья 24. Налоговые агенты
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 3] [Статья 24]
1. Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
2. Налоговые агенты имеют те же права, что и налогоплательщики, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Обеспечение и защита прав налоговых агентов осуществляются в соответствии со статьей 22 настоящего Кодекса.
3. Налоговые агенты обязаны:
1) правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующие счета Федерального казначейства;
2) письменно сообщать в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и о сумме задолженности налогоплательщика в течение одного месяца со дня, когда налоговому агенту стало известно о таких обстоятельствах;
3) вести учет начисленных и выплаченных налогоплательщикам доходов, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов, в том числе по каждому налогоплательщику;
4) представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов;
5) в течение четырех лет обеспечивать сохранность документов, необходимых для исчисления, удержания и перечисления налогов.
3.1. Налоговые агенты несут также другие обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом.
4. Налоговые агенты перечисляют удержанные налоги в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для уплаты налога налогоплательщиком.
5. За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления. Гражданско-правовые отношения В соответствии с п. 1 ст.
702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику (п.
1 ст. 703 ГК РФ). Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (п. 1 ст.711 ГК РФ).
Страховые взносы Организации являются страхователями и плательщиками страховых взносов (пп. «а» п. 1 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования»).
Сумма выплат по договору подряда физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, подлежит обложению страховыми взносами в Пенсионный фонд РФ и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования. В базу для начисления данных страховых взносов сумма вознаграждения включается в полном объеме на дату ее начисления (ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 8, п. 1 ст. 11 Федерального закона N 212-ФЗ).
База для начисления страховых взносов определяется отдельно в отношении каждого физического лица с начала расчетного периода по истечении каждого календарного месяца нарастающим итогом (ч. 3 ст. 8 Федерального закона N 212-ФЗ).
Являюсь директором частной школы. Имею директорский фонд. Могу ли я, как физическое лицо, из этого фонда оплатить разовые работы, например уборку снега физическому лицу? Какие налоги я должна заплатить?
—это зависит от Устава вашего учебного заведения в т.ч. и по распоряжению директорским фондом. но по общему правилу. это законом не запрещено. т.к. у вас не гос.финансирование и ваши трудовые отношения регулируются локальными (внутренними) документами, это Устав учреждения, Колдоговор, Штатное расписание, Положение о заработной плате, Положение о Премировании, о выплате Стимулирующих добавок и иные НПА, а также ст. 129 ТК РФ.
Нет, не можете без оформления трудового договора.
Ст 59 ТК РФ указывает:
«Срочный трудовой договор заключается:
на время выполнения временных (до двух месяцев) работ».
Налоги стандартны, как у Ваших работников.
Смотря для каких целей создан данный фонд, у вас наверное положение о фонде есть. Смотрите там. Если запрета нет, то можете заключить гражданско-правовой договор, например подряда, с физическим лицом, статья 421, 702 ГК РФ. Оплатить нужно будет ндфл, взносы в ПФР и ФСС.
Гражданский кодекс РФ
Статья 702. Договор подряда
1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Налог, или существуют какие-то дополнительные условия для ИП при которых можно уменьшить ед.соц.
При выборе ВИДА налогообложения — «ДОХОД», можно уменьшать единый соц. налог 6% на сумму пенсионного отчисления, но не более чем 50% от исчисленного ед. налога. Вопрос: Каким ИП можно уменьшать ед. налог, или существуют какие-то дополнительные условия для ИП при которых можно уменьшить ед.соц. налог? Спасибо!
Вы неправильно называете налог. Единый соц. налог или «ЕСН», налогоплательщики, применяющие УСН не уплачивают. А сумму налога,исчисленную за налоговый (отчетный) период, ИП,применяющий УСН, может уменьшить на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, уплаченных за этот же период времени, но не более чем на 50% (п.3 ст. 346.21 НК РФ). При этом каких- либо дополнительных условий для применения указаного порядка, данная норма закона не содержит.
Каким образом можно уменьшить налог при УСН 6% от прибыли с работниками? Какие документы и в какие инстанции нужно подавать?
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
НК РФ Глава 26.2. УПРОЩЕННАЯ СИСТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
При строительстве дома в частном секторе силами иностранных рабочих Я должен платить за них налоги? Какие штрафы возможны в таком случае?
Статья 18.15. Незаконное привлечение к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства
1. Привлечение к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства при отсутствии у этих иностранного гражданина или лица без гражданства разрешения на работу либо патента, если такие разрешение либо патент требуются в соответствии с федеральным «законом», —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.
2. Привлечение к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства без получения в установленном «порядке» разрешения на привлечение и использование иностранных работников, если такое разрешение требуется в соответствии с федеральным «законом», —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.
3. Неуведомление или нарушение установленного порядка и (или) формы уведомления территориального органа федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего полномочия в области содействия занятости населения, или налогового органа о привлечении к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства либо неуведомление соответствующего органа о расторжении трудового договора или гражданско-правового договора на выполнение работ (оказание услуг) с иностранным работником или о предоставлении ему отпуска без сохранения заработной платы продолжительностью более одного календарного месяца в течение года, если такое уведомление требуется в соответствии с федеральным «законом», —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.
4. Нарушения, предусмотренные «частями 1» — «3» настоящей статьи, совершенные в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге либо в Московской или Ленинградской области, —
влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати пяти тысяч до семидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до одного миллиона рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.
5. Неуведомление или нарушение установленного порядка и (или) формы уведомления работодателем или заказчиком работ (услуг), привлекающими высококвалифицированных специалистов, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, или его уполномоченного территориального органа в соответствии с «перечнем», установленным указанным федеральным органом исполнительной власти, об исполнении обязательств по выплате заработной платы (вознаграждения) высококвалифицированным специалистам, или о расторжении трудового договора или гражданско-правового договора на выполнение работ (оказание услуг) с высококвалифицированным специалистом, или о предоставлении ему отпуска без сохранения заработной платы продолжительностью более одного календарного месяца в течение года либо непредоставление или несвоевременное предоставление сведений о постановке высококвалифицированного специалиста на учет в налоговом органе, если такое уведомление или предоставление таких сведений требуется в соответствии с федеральным «законом», —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от тридцати пяти тысяч до семидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до одного миллиона рублей.
1. В целях настоящей статьи под привлечением к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства понимается допуск в какой-либо форме к выполнению работ или оказанию услуг либо иное использование труда иностранного гражданина или лица без гражданства.
2. В случае незаконного привлечения к трудовой деятельности в Российской Федерации двух и более иностранных граждан и (или) лиц без гражданства административная ответственность, установленная настоящей статьей, наступает за нарушение правил привлечения к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства (в том числе иностранных работников) в отношении каждого иностранного гражданина или лица без гражданства в отдельности.
Источник: www.9111.ru
VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2014
СПОСОБЫ ПОВЫШЕНИЯ ПРИБЫЛИ И УРОВНЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF
Главная цель любой организации в условия рыночной экономики состоит в максимизации прибыли. Прибыль является первоочередным стимулом к созданию новых или развитию уже имеющихся предприятий, движущим мотивом организации. За счет него выполняются обязательства организации перед банками, бюджетом и другими учреждениями.
Тема прибыли и рентабельности особенно остра для российских организаций. В условия кризиса предприятия не получают должной поддержки от государства и поэтому все больше действуют в условиях самоокупаемости[1].
Целью данной статьи является исследование способов и методов повышения прибыли и рентабельности строительных организаций. Поставленная цель обусловливает необходимость решения следующих задач:
1. Рассмотреть понятие финансового потенциала строительных
2. Охарактеризовать прибыль строительной организации.
3. Изучить способы извлечения прибыли строительной организации.
4. Проанализировать спрос на недвижимость в Ростове-на-Дону.
На сегодняшний момент вопрос повышения прибыли и уровня рентабельности строительной организации является актуальным. Актуальность данной темы подчеркивается тем, что за последние годы спрос на недвижимость достаточно снизился, большинство строительных предприятий продолжают работать малоприбыльно и малорентабельно.
Способность извлечения больше прибыли толкает человека на поиски более эффективных способов сочетания ресурсов. Скрещивать или создавать новые продукты и услуги, на которые может появиться спрос. Внедрять технические и организационные новации, которые обещают повысить эффективность производства.
Работая прибыльно, организация вносит свою долю в развитии экономики государства и общества. Способствует к росту благосостояния народа, уровня их жизни, увеличивает общественное богатство страны.
На уровень финансового потенциала строительных организаций влияет наличие собственных и привлеченных ресурсов (в том числе средства зарубежных инвесторов), способных повышать деловую активность, участвовать в инвестиционном процессе, улучшать инфраструктуру и обеспечивать рентабельность проектов[2].
Финансовый потенциал строительных организаций можно представить, как совокупную возможность собственных и привлеченных в строительство источников финансовых ресурсов, направленных на модернизацию, расширение, эффективное и наиболее полное использование активов, способных обеспечивать деловую активность и финансово-экономическую устойчивость предприятий в целях и масштабах, определенных социально-экономической политикой региона. При росте финансового потенциала строительных организаций возрастают интересы потенциальных инвесторов, активизируются финансовые отношения и возникает необходимость в формировании среды для распределения инвестиционных потоков и получения максимального экономического эффекта.
Прибыль в строительной организации формируется путем реализации выполненных подрядных работ, продукции и услуг, основных фондов, другого имущества и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям.
На сегодняшний момент существуют много финансовых показателей для строительных организаций. В современных условиях интегрирующим показателем, характеризующим финансовый результат деятельности строительной организации, является балансовая прибыль или убыток. Балансовая прибыль или убыток это фактический финансовый результат, полученный строительной организацией за определенный период времени и зафиксированный в ее бухгалтерском балансе[1].
Информативным и емким показателем финансового результата так же является валовая прибыль, она отражает финансовый результат, полученный в целом от видов деятельности, которые относятся к реализации выполненных работ, произведенной продукции, оказанию услуг.
Прибыль строительной организации характеризуется не только абсолютным значением, но и относительной величиной прибыльности организации, выраженной в процентах, а именно уровнем рентабельности. Рентабельность является обобщающим показателем, который отражает уровень использования всех производственных ресурсов, служит критерием эффективности строительного производства. Рентабельность в строительных организациях зависит от уровня себестоимости СМР и величины прибыли. К экстенсивным факторам, влияющим на уровень рентабельности, относится рост прибыли за счет увеличения объемов СМР и размер инфляции, влияющий на уровень цен. К интенсивным факторам относятся: использование достижений научно-технического прогресса, совершенствование организации труда и производства, сокращение сроков строительства и др.
Прибыль оставшуюся в строительной организации можно направить:
1. На увеличение уставного капитала, создание и пополнение резервного фонда.
2. На погашение убытков прошлых лет.
3. На выплату дивидендов.
4. На развитие производства, на его модернизацию, реконструкцию, техническое перевооружение, совершенствование технологических процессов на погашение долгосрочных кредитов (прибыль, направленная на такие цели, увеличивает имущество строительной организации и участвует в процессе накопления).
5. На потребление. За счет чистой прибыли выплачиваются вознаграждения работникам сверх сумм, предусмотренных в трудовых договорах; оплачиваются дополнительные отпуска; оказывается материальная помощь, в том числе на приобретение и строительство жилья; выплачиваются надбавки к пенсиям работникам организации, компенсации удорожания стоимости питания, уплачиваются путевки на лечение и отдых. На рисунке 1 показана схема формирования прибыли.
Прибыль до вычета процентов и налогов. (Операционная)
Постоянные финансовые расходы.(Проценты к уплате).
Прибыль до вычета налогов.
Налоги и прочие обязательные платежи.
Чистая прибыль (Принадлежащая собственникам фирмы).
Дивиденды по привилегированным акциям.
Прибыль принадлежащая держателям обыкновенных акций.
Обязательные отчисления в резервный капитал.
Прибыль, доступная к распределению среди держателей обыкновенных акций.
Реинвестированная прибыль (остающаяся в распоряжении предприятия).
Дивиденды по обыкновенным акциям.
Рисунок 1 — Схема формирования показателей прибыли
Далее рассмотрим способы увеличения прибыли строительной организации. Существуют три основных пути увеличения прибыли строительной организации: Технологический, организационный, экономический.
Технологический способ заключается в разработке новой технологии производства, совершенствовании уже имеющегося технологии, приобретение более современного оборудования. Конечным результатом которого будет уменьшение затрат на производство, что приведет к уменьшению себестоимости и увеличению качества продукции.
Организационный способ увеличения прибыли проявляются в совершенствовании организационной структуры, улучшении организации производства, труда и управления.
Существуют так же и экономические рычаги, способствующие увеличению прибыли:
1) Стимулирование предприятий путем нормативных документов, постановлений, принимаемые государством. На размер и темпы прибыли непосредственно влияет и налоговая система государства.
2) Улучшения эффективность текущей деятельности, увеличение деловой активности персонала, путем материальных поощрений.
3) Выявление резервов увеличения объемов производства и реализации, снижения себестоимости продукции (работ, услуг), роста прибыли.
К факторам, необходимым для определения основных направлений поиска резервов увеличения прибыли относятся:
изменение объема средств и предметов труда, финансовых ресурсов;
природные условия, государственное регулирование цен, тарифов и др. (внешние факторы);
снабженческо-сбытовая деятельность, природоохранная деятельность.
повышение производительности оборудования и его качества, ускорение оборачиваемости оборотных средств.
Так же для максимизации прибыли и минимизации затрат помогут следующие следующие методы:
1. Избавление от балласта. Нужно избавиться от всего лишнего. Перевести на самообеспечение те проекты или отделы, которые в данный момент не являются прибыльными, и по прогнозам не скоро принесут деньги.
2. Мотивация и де мотивация сотрудников. Всех сотрудников перевести на процентную ставку.
3. Использовать более дешевую рабочую силу.
4. Использовать свои каналы поставок.
Эти мероприятия могут кардинально сократить постоянные расходы на ведение бизнеса.
Таким образом, для повышения прибыли строительной организации можно предложить следующие мероприятия:
1) Полное использование ресурсов предприятия, находящихся у него в распоряжении.
2) Снижение себестоимости продукции. Одним из факторов снижения себестоимости является совершенствовании организации производства, имеющее своей целью свести к минимуму нерациональные издержки; увеличение объема реализованной продукции; слаженная работа персонала.
3) Внедрение автоматизированных средств, для выполнения ремонтных и строительных работ.
4) Сокращение затрат на производство за счет экономичного использования сырья, топлива, материалов, электроэнергии, оборудования; увеличение уровня производительности труда.
В частности, на уровень прибыли строительной организации влияет спрос на недвижимость в определенном регионе. На рисунке, приведенном ниже, представлена кривая спроса на недвижимость в г. Ростов-на-Дону[3].
Рисунок 2 — Спрос на недвижимость г. Ростов-на-Дону
Спрос на недвижимость в Ростове-на-Дону и Ростовской области активно набирает обороты и растет с каждым днем. К примеру, продажа покупка – самое выгодное направление на рынке юга России. Неизменно высоким остаются потребности клиентов в офисной, загородной, а также аренде жилья.
В заключении, хотелось бы сказать, что анализ прибыли предприятия сегодня становиться чрезвычайно актуальным и позволит обнаружить основные факты роста, эффективное использования ресурсов, определить на сколько сильно влияют внешние и внутренние факторы на уровень прибыли организации.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Симионов Ю.Ф. [и др.] / Экономика строительства; под ред. Симионова Ю.Ф. – Ростов н/Д: Феникс, 2010. – 378, [1] с.
2. Степанова И.С. / Экономика строительства; / под общей ред. Степанова И.С. – 3-е изд., доп. И перераб. – М.: Юрайт-Издат. 2011. – 620 с.
Источник: scienceforum.ru