Капитальное строительство что это такое простыми словами

Что такое капитальное сооружение. Смысл отличий капитального строения от некапитального на практике. Виды и объекты капитального строительства. Что нужно знать при возведении капитальных строений.

Объект капитального строительства — это что такое (определение Градостроительного кодекса), виды и отличительные признаки, какие сооружения относятся

Объект капитального строительства: определение, виды, признаки

Тер­мин “объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства” (ОКС) в Рос­сий­ском гра­до­стро­и­тель­ном кодек­се появил­ся толь­ко в 2005 г. (До это­го пери­о­да в кодек­се опе­ри­ро­ва­ли кате­го­ри­я­ми “объ­ек­ты недви­жи­мо­сти” или “объ­ек­ты гра­до­стро­е­ния”).

Определение объектов капитального строительства

Соглас­но ГрК РФ ( п. 10) объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ОКС) — это зда­ния, соору­же­ния, стро­е­ния, а так­же объ­ек­ты неза­вер­шён­но­го стро­и­тель­ства, при этом из это­го чис­ла исклю­ча­ют­ся нека­пи­таль­ные построй­ки, а так­же все улуч­ше­ния, кото­рые нель­зя отде­лить от земель­ных участ­ков (моще­ние, насти­лы, покры­тия и т.д.).

Нека­пи­таль­ное стро­е­ние — это объ­ект, кото­рый проч­но не свя­зан с зем­лей, его лег­ко разо­брать и пере­ме­стить без нане­се­ния вре­да и поте­ри функ­ци­о­наль­но­сти (п. 10.2 ГрК РФ, добав­лен­ный 3 авгу­ста 2018 г. поста­нов­ле­ни­ем N 342-ФЗ):

• киос­ки (стро­е­ния, не име­ю­щие тор­го­во­го зала и рас­счи­тан­ные на одно­го про­дав­ца);
• наве­сы (кон­струк­ции в виде одной лишь кры­ши с опо­ра­ми или полу­от­кры­тые, с неза­мкну­ты­ми сте­на­ми).

Виды объектов капитального строительства, классификация

Возможна сборка отдельных элементов и конструкций при строительстве зданий. Отдельным этапом может стать укладывание материалов, задействованных в работах. Следующим видом деятельности будет проведение канализации. Отдельная группа может прокладывать водопровод. Монтаж оборудования следует подразумевать как отдельный этап в общей работе. Особый вид деятельности — это работа с проектом. Подготовка строительной площадки и план стройки также являются отдельными этапами.

Различают несколько видов капитального строительства.

1. Здания подразумевают вид наземной постройки. Они имеют внутренние помещения, которые предполагают в них человеческую деятельность. Здания предназначаются для проживания и размещения в них людей. Также они нужны для трудовой деятельности и хранения вещей. На их площади граждане содержат домашних животных.

1. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Жилое предназначается для бытовых потребностей людей. В нем присутствуют комнаты, которые человек приспосабливает для жизни и комфорта. К данной группе относятся все многоэтажные дома, новостройки. Социальные жилые здания тоже подходят под это определение. К ним относятся дома для пожилых людей, для детей-сирот и тех, кто по какой-либо причине остался без семьи. В нашем государстве существует система налогообложения, она действует и на жилой сектор. Разрешенный налог начисляется за определенный период. Он подлежит изменению в связи с инфляцией.
2. Существуют индивидуальные дома: здания для проживания, в которых не больше, чем три этажа. Образцом ИЖС являются частные дома. Многоквартирные дома являются противоположными. В них много этажей и квартир. У каждого собственника жилья отдельный вход в свою квартиру.
3. Нежилые постройки предназначаются для труда граждан и хранения продукции. Они условно считаются вспомогательными. Отдельные здания, расположенные за чертой города, предназначаются для производства и приемки сырья. Возведение таких конструкций утверждается законодательными актами.

Существует еще классификация по значимости.

1. К первому классу зданий можно отнести жилые строения. В этот же список входят общественные здания и постройки выше 6 этажей.
2. Ко второму классу можно отнести сооружения массового строительства. Обычно такие постройки бывают не выше пяти этажей.
3. Третий класс представляют здания высотой в несколько этажей. Обычно они рассчитаны на небольшое число семей.
4. Самые простые строения — это четвертый класс в данной классификации.

Что такое здание

Зда­ние пред­став­ля­ет собой завер­шен­ную объ­ём­ную кон­струк­цию с назем­ной, а ино­гда и под­зем­ной частью, с под­со­еди­нен­ны­ми инже­нер­ны­ми лини­я­ми и сетя­ми.

Все­го суще­ству­ет два вида зда­ний — жилые и нежи­лые.

Определение и виды жилых зданий

Жилое зда­ние — объ­ект, состо­я­щий из жилых и вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний, необ­хо­ди­мых для удо­вле­тво­ре­ния быто­вых и дру­гих потреб­но­стей, свя­зан­ных с про­жи­ва­ни­ем.

К жилым зда­ни­ям отно­сят­ся:

• дома для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния;
• обще­жи­тия, интер­на­ты и дома для пре­ста­ре­лых (вете­ра­нов, инва­ли­дов);
• дет­ские дома и интер­на­ты;
• при­юты для без­дом­ных;
• дома так назы­ва­е­мо­го манев­рен­но­го фон­да и пр.

Встре­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие виды жилых зда­ний:

• ИЖД (инди­ви­ду­аль­ные жилые дома);
• МКД (мно­го­квар­тир­ный жилой дом).

ИЖД быва­ют раз­но­го типа:

• объ­ект недви­жи­мо­сти для одной семьи, не более, чем из трёх эта­жей;
• двух­этаж­ный кот­те­дж­ный дом с неболь­шим земель­ным участ­ком (в доме обыч­но внут­рен­няя лест­ни­ца, пер­вый этаж — гости­ная, кух­ня, сан­бло­ки и дру­гие вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния, вто­рой — спаль­ни);
• одно­квар­тир­ные дома блоч­но­го типа.

МКД — это дом хотя бы из двух квар­тир и более, име­ю­щих, поми­мо инди­ви­ду­аль­ных жилых, поме­ще­ния и для обще­го поль­зо­ва­ния (кори­до­ры, лест­нич­ные пло­щад­ки, лод­жии, кла­дов­ки и др.). В мно­го­этаж­ных МКД име­ет­ся выход из каж­дой квар­ти­ры на лест­нич­ную пло­щад­ку, в одно­этаж­ных — в кори­дор или пря­мо на земель­ный уча­сток.

Нежи­лые зда­ния

Нежи­лые зда­ния исполь­зу­ют­ся:

• для тру­до­вой и ком­мер­че­ской дея­тель­но­сти;
• про­мыш­лен­но­го и сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го про­из­вод­ства;
• в адми­ни­стра­тив­ных, соци­аль­ных и куль­тур­ных целях;
• уче­бы и здра­во­охра­не­ния;
• хра­не­ния про­дук­тов и това­ров;
• в иных целях.

Сооружение

Сооружения — это объемные, плоские или линейные объекты, которые возникли в результате строительства и служат для определенных целей. К сооружениям можно отнести автомобильные и железнодорожные пути сообщения, линии электропередач, транспортные и коммунальные трубопроводы, системы связи и другие объекты.

К сооружению относят и все дополнительные постройки, площадки, дороги, заборы , оборудование и коммуникации, которые обеспечивают его функции. Например:

все части плотины — одно сооружение, которое включает саму водную преграду, систему труб, фильтров, дренажей, отверстия и тоннели для спуска воды, заграждающие конструкции, дороги, мосты, площадки по телу плотины;

автодорога — единое сооружение, в состав которого входят земляные укрепления, дренажная подушка, дорожное полотно, кюветы и расположенные на обочине дорожные знаки;

стадион — комплекс объектов, который является одним сооружением по принципу общего назначения; стадион включает площадки для различных видов спорта и соревнований, трибуны, подходные пути, подсобные, сантехнические и другие помещения.

Что такое капитальное строение

Точ­но­го опре­де­ле­ния капи­таль­но­го стро­е­ния в гра­до­стро­и­тель­ном кодек­се нет. К ним обыч­но отно­сят:

• все ОКС, то есть зда­ния, соору­же­ния и стро­е­ния;
• вспо­мо­га­тель­ные и хозяй­ствен­ные стро­е­ния вто­ро­сте­пен­но­го, потре­би­тель­ско­го зна­че­ния (напри­мер, гара­жи, дач­ные дома).

Часто тер­мин “стро­е­ние” упо­треб­ля­ют как сино­ним сло­ву “зда­ние”. Дале­ко не все вспо­мо­га­тель­ные стро­е­ния отно­сят­ся к капи­таль­ным объ­ек­там стро­и­тель­ства: целе­со­об­раз­но в этом слу­чае исполь­зо­вать сло­во “построй­ка”.

При­зна­ки капи­таль­но­го стро­е­ния

Капи­таль­ное стро­е­ние все­гда име­ет фун­да­мент, углуб­лен­ный в зем­лю, проч­ные сте­ны. Одна­ко такие же при­зна­ки могут быть и у вспо­мо­га­тель­ных постро­ек.

Глав­ный кри­те­рий, по кото­рым мож­но опре­де­лить, что стро­е­ние явля­ет­ся капи­таль­ным — это его дол­го­вре­мен­ность: мини­маль­ный срок экс­плу­а­та­ции капи­таль­но­го стро­е­ния состав­ля­ет 25 — 50 лет.

Линейные объекты

Инженерные сети, коммуникации, трубопроводы, линии электропередач и связи, автомобильные дороги, мосты, туннели – это линейные объекты капитального строительства. Определение местоположения при проектировании этой категории конструкций осуществляется установлением специалистами в межевом деле координат характерных точек и регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Получение документов, разрешающих строительство линейных объектов, осуществляется на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ и закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».

Объекты незавершенного строительства

Так назы­ва­ют ОКС, стро­и­тель­ство кото­рых при­оста­нов­ле­но, глав­ным обра­зом из-за недо­стат­ка средств. И хотя такой “ярлык” объ­ек­там дает­ся на вре­мя, и их пла­ни­ру­ют вво­дить в обо­рот, что­бы завер­шить нача­тое, ино­гда они “замо­ра­жи­ва­ют­ся” на деся­ти­ле­тия. При­ме­ром могут слу­жить дома, кото­рые нача­ли стро­ить по ДДУ обанк­ро­тив­ши­е­ся застрой­щи­ки.

Объекты строительства, не требующие разрешительной документации

Разрешительная документация – пакет документов, отвечающий требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и допускающий застройщика к началу осуществления строительства и реконструкции.

Градостроительный план – документация, без которой проектная организация не вправе выдавать свое решение на строительство и реконструкцию объектов. Выдается застройщику после письменного его заявления архитектурным отделом с утверждением районной администрации.

Согласно ст. 51 ГрК, начало строительства без разрешительной документации допускается в том случае, если предстоит возведение:

• гаража на земельном участке, принадлежащем физическому лицу;
• киосков, навесов и прочих объектов некапитального характера;
• строений вспомогательного характера;
• а также в случае необходимости изменения капитальных строений, без затрагивания несущих конструкций, не нарушая характеристик надежности и безопасности.

Законодательная база

В 2004 году после редакции вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Подробнее о вопросах строительства можно прочитать в 52 статье кодекса. В нем также рассмотрены случаи реконструкции. Отдельно выделяются вопросы капитального строительства. Они освещаются еще федеральными законами. Органы власти разрабатывают нормативные акты Российской Федерации в данной области.

Все виды работ по капитальному строительству проводятся предпринимателями или известными в этой сфере строительными компаниями. Возможно выполнение плана работ юридическим лицом при условии, что оно относится к саморегулируемой организации в рассматриваемой области. Вся ответственность за прокладку фундамента и возведение здания лежит на главных инженерах проектов. Если проводится определенный вид действий, который прописан в договоре сторон, то второй стороной становятся лица, не входящие в состав саморегулирующейся организации. Во второй части Федерального закона говорится, что граждане имеют право находиться на строительном подряде, который заключается с заказчиком. Возможно также заключение договора с застройщиком. Разрешение на строительство выдается в случае, если каждый договор заключается не больше чем на 3 миллиона рублей.

Государственным предприятиям необязательно состоять в саморегулируемых организациях.

В данном законе говорится еще о том, что вести строительные работы может застройщик, который соблюдает все нормы проектной документации. Он обеспечивает технику безопасности на стройке. Выполнение всех технических регламентов — немаловажная часть процесса. Руководитель стройки отвечает за качество работы.

Главный на стройплощадке, если он не состоит в саморегулируемой компании, имеет право приглашать на работу сотрудников на основании строительного подряда. С ними он заключает договор, в котором прописывается план работы и временные рамки выполнения заказа. Если фирма получает только работу по определенным участкам или видам стройки, то необходимо заключить соглашение с заказчиком. В данной бумаге описаны все нужные этапы. После подсчитываются возможные затраты.

В обязанности заказчика входит подготовка территории, где будет возводиться здание. После он передает исполнителю разрешение на строительство и необходимые для работы чертежи и бумаги. Следующим этапом будет передача материалов. Проектная документация на время строительства остается у исполнителя. Случается, что происходит смена подрядчиков или необходимо срочно прекратить стройку. Тогда нужно консервировать такие объекты капитального строительства, такое решение будет крайней мерой. Обычно оно принимается, когда работы не производятся больше 6 месяцев подряд, налицо функциональные нарушения.

Когда начинается возведение объекта капитального строительства, возможен контроль строительного надзора. Данный орган нужно известить о начале деятельности за 7 дней до запуска стройки. Контролирующей группе необходимо проверить все надлежащие документы.

Перечень требуемых бумаг

1. Разрешение на строительную деятельность (можно копию).
2. Вся инженерная документация по объекту.
3. Если существуют линии отступа за прилегающую местность, надо предоставить соответствующее разрешение.
4. Журналы выполнения работ, заполненные в правильном порядке.
5. Заключение с экспертизы по документам (если она требуется).

Лицо может и не готовить вышеперечисленные документы, так как проверяющие органы вправе сами сделать на них запросы в нужных инстанциях.

Ответственному за проведение работ надо построить здание в соответствии со всей технической документацией. Он должен действовать согласно градостроительному плану, соблюдать границы земельного участка. Исполнитель обязуется по договору допускать на стройку самого заказчика и контролирующие органы. Работающая на подряде организация должна сообщить о завершении стройки застройщику. Органы строительного надзора обычно тоже в курсе происходящего на площадке. Важно вовремя исправлять нарушения и работать только с качественными материалами.

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит реги­стра­ции.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства ( ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые кате­го­рии:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов вла­сти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нe все­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым усло­ви­ем.

Фундамент как признак капитального строительства

Часто к нам поступают вопросы, является ли фундамент объектом незавершенного строительства (далее ОНС). Согласно судебной практике, фундамент можно считать ОНС. Кроме того, именно наличие завершенного фундамента является важным признаком того, что ОНС является недвижимым объектом, иначе это просто набор строительных материалов. Тем не менее, чтобы окончательно разобраться с тем, какой фундамент считается капитальным, следует понимать, что капитальный фундамент это сооружение, которое находится под поверхностью земли, выполнено из материалов и по технологии, позволяющих выдерживать здания, постройки и сооружения из кирпича, газобетона и т.д. и при этом, такой фундамент невозможно быстро демонтировать.

Разрешение на строительство ОКС

На осно­ва­нии на стро­и­тель­ство ОКС, кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 17 дан­ной ста­тьи, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние. Оно может быть выда­но толь­ко при соблю­де­нии пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и стро­и­тель­ства (кро­ме тех объ­ек­тов, на кото­рых не рас­про­стра­ня­ют­ся (или не уста­нов­ле­ны) тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в гра­до­стро­и­тель­ном регла­мен­те).

На тер­ри­то­рии аэро­дро­мов уста­нав­ли­ва­ют­ся огра­ни­че­ния в исполь­зо­ва­нии ОКС, то есть любой объ­ект там не постро­ить.

Раз­ре­ше­ния брать не нуж­но:

• для стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ИЖС, жило­го дома, гара­жа, садо­вых домов, вспо­мо­га­тель­ных постро­ек на ЗУ;
• кап­ре­мон­та и рекон­струк­ции ОКС (если она не при­ве­дет к изме­не­нию его назна­че­ния);
• стро­и­тель­ства буро­вых сква­жин, газо­про­во­дов, соглас­но госу­дар­ствен­ным тех­ни­че­ским про­ек­там;
• в др. слу­ча­ях, ука­зан­ных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Как определяется площадь капитального объекта

В законодательстве не существует отдельной формулировки понятия “площадь капитального объекта”, однако ее можно вывести из определения площади здания. Из этого следует, что общая площадь объекта капитального строительства — это сумма площадей всех помещений, которые расположены в пределах объекта. При расчетах учитывается этажность постройки, а также площадь чердачных, подвальных и подсобных помещений.

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Можно ли проводить капитальное строительство на дачном участке

Согласно законодательству РФ дачный участок можно использовать для отдыха, вести на нем мелкое подсобное хозяйство, а также под застройку как с правом регистрации, так и без права регистрации. Из определения следует, что на даче можно построить индивидуальный капитальный дом. Сделать это можно после приватизации участка.

Разрешена малоэтажная застройка: высота дома не должна превышать 3 этажа, при проведении земляных фундаментных работ можно обустроить глубокий подвал или погреб. При проектировании следует помнить, что согласно требованиям СНиП общая площадь строений не должна превышать 30% от общей площади дачного участка. При расчете будет учитываться площадь дома, дорожек, подсобных строений и беседок. Поэтому на стандартном участке в 6 соток можно спроектировать коттедж до 120-130 м 2 . После окончания строительства дом должен пройти госрегистрацию, в процессе которой ему будет присвоен инвентарный и кадастровый номер.

Объект капитального строительства — что это такое . Как определяется площадь капитального объекта. Виды объектов капитального строительства . … Иными словами , это объекты, которые без несоразмерного ущерба их назначению переместить невозможно (в том числе и постройки незавершенного строительства ). Все, что не относится к недвижимости (постройки в том числе) является движимым имуществом. … Капитальное строительство — это процесс возведения объектов, который включает фундаментные работы, монтаж опорной конструкции, ограждений, подвод коммуникаций.

Определение капитального строения по градостроительному кодекс

В повседневной жизни мы часто употребляем слова «здание», «дом». Сразу представляется что-то основательное, монументальное. Да и что может быть основательнее дома, ведь он построен на десятилетия, века, это недвижимость.

Однако, с точки зрения закона, далеко не все здания обладают одинаковым статусом. Некоторые дома и вовсе считаются движимыми вещами. Мы расскажем, как отличить «настоящий» дом от временного строения и объясним, почему это важно.

Что такое капитальное строение

Определение капитальных строений дает Градостроительный кодекс РФ. Это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, построенные на основательном фундаменте с невозможностью демонтажа и сборки в другом месте.

Законное определение не распространяется на элементы благоустройства (например, мощеную или асфальтированную дорогу) и некапитальные строения и сооружения.

Объекты некапитального строительства – это непрочно связанные с землей постройки, конструкция которых позволяет их легко переместить или просто демонтировать и собрать заново. При этом важно, что в результате таких действий функции постройки и ее составные части не пострадают, и это не нанесет ей серьезного ущерба.

Хорошим примером выступают сборно-разборные дома из бруса, которые приобрели популярность у дачников. После покупки понравившейся модели дома строители собирают его на участке покупателя за считанные дни.

Такой дом возможно разобрать и собрать в другом месте с минимальными повреждениями, тогда как, например, кирпичный дом по кирпичику разобрать без труда не получится – в результате большая часть материалов будет повреждена, и вместо дома останется просто груда строительного мусора. Поэтому дом из кирпича считается капитальным строением.

Чаще всего некапитальными строениями признают временные постройки, ларьки, торговые павильоны, бытовки и бараки для строителей.

Смысл отличий капитального строения от некапитального на практике

С первого взгляда кажется, что все перечисленное – сугубо правовые теории, которые необязательно знать обычному человеку. Однако это не так.

Только капитальные здания и сооружения считаются недвижимостью. Именно в этом и состоит их ключевое отличие от некапитальных построек, которые «движимы» и могут быть перемещены с сохранением полезных функций. Это главное отличие имеет далеко идущие правовые последствия. Поэтому важно знать, чем именно отличается капитальное строение от некапитального.

Важно! Строительство объектов недвижимости и их ввод в эксплуатацию происходит согласно действующим СНиП. Для некапитальных строений правила проще. Понадобится только согласие правообладателя земельного участка и заключение о соответствии проекту строительства.

По завершении строительства владельцев временных построек ждут и другие послабления:

• некапитальные постройки не подлежат регистрации в ЕГРН;
• временные постройки не считаются объектом налогообложения (то есть налог взимают только с земельного участка, на котором расположена такая постройка).

Выгоды некапитальной постройки привлекательны, особенно если в задачи строительства входит возведение небольшого здания простой конструкции. Собственники стремятся выдать свое здание за некапитальное строение – благо, критерии, прописанные в законе, хотя и многочисленны, но недостаточно точны.

Есть и примеры обратных споров, когда собственнику, напротив, выгодно признать здание капитальным. Это происходит в делах о признании права собственности на самовольную постройку, например, когда здание возведено без предварительно полученного разрешения на строительство. В таком случае во избежание сноса строения собственник обращается в суд с иском о том, что, несмотря на отсутствие соблюденных формальностей, здание построено по всем правилам, не нарушает прав других лиц и полностью безопасно. Доказать все эти обстоятельства важно еще и потому, что на некапитальные строения нельзя признать право собственности, внести их в ЕГРН.

Поскольку в таком случае требуются специальные познания в сфере строительства, суды назначают по таким делам строительную экспертизу, которая и оценивает характер спорной постройки с точки зрения перечисленных выше критериев.

В судебной практике немало примеров, когда собственникам удается получить признание права собственности на самовольную постройку через суд, минуя бюрократические процедуры по получению разрешений.

Виды капитального строительства

Капитальное строительство в зависимости от особенностей строительного процесса подразделяют на несколько видов:

1. Строительство нового объекта – возведение нового здания на незастроенном или освобожденном участке.
2. Расширение действующего объекта – расширение существующих строений путем строительства дополнительного сооружения на том же земельном участке, который занят расширяемой постройкой (пристройка флигеля, гаража к дому и т. д.). Расширение может производиться и в вертикальном направлении – вспомнить хотя бы новый стадион “Динамо”. В этом случае наряду с расширением происходила реконструкция объекта.
3. Реконструкция – модернизация существующего здания. Проводится улучшение технического уровня, переустройство объекта с использованием новых материалов, улучшенных строительных технологий. Примером полномасштабной реконструкции служит здание “Детского мира” в Москве. Здание было полностью перестроено внутри с сохранением внешнего облика.
4. Техническое перевооружение. Эта процедура похожа на реконструкцию, но в этом случае повышаются качества технических характеристик отдельных частей здания, а не всего объекта в целом.

Объекты капитального строительства

Наибольшую ценность представляет недвижимость, к которой относят только капитальные строения.

Законами не предусмотрен четкий список объектов капстроительства, что порождает многочисленные споры на практике вокруг характеристик того или иного здания.

На практике используют такую классификацию капитальных строений:

1. Производственные объекты промышленного и военного назначения.
2. Непроизводственные здания (жилье, здания и сооружения культуры, здравоохранения, образования).
3. Линейные объекты (к ним закон относит трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и другие объекты инфраструктуры).
4. Недострой (объекты из перечисленных выше групп, если они отвечают общим критериям, предъявляемым к капитальным строениям).

Отличительные признаки капитальных строений

Выделим основные признаки, по которым здание или постройку признают капитальным:

• прочная связь с земельным участком, на котором находится здание, наличие заглубленного фундамента (хотя некапитальный объект тоже может иметь фундамент);
• отсутствие возможности переместить объект без нанесения существенного вреда.

Опытные строители заметят, что зачастую некапитальные постройки (например, ларек или магазинчик около автобусной остановки) тоже невозможно переместить без нанесения им серьезных повреждений. На этот случай выделяют дополнительные признаки:

• наличие в здании стационарных коммуникаций: канализации, водо- и теплоснабжения;
• длительный срок эксплуатации объекта.

Что нужно знать при возведении капитальных строений

Во-первых, строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения.

Во-вторых, строительство должно идти с учетом признаков капитального строения по нормам СНиП. Они предполагают поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.

В-третьих, по окончании стройки придется получить разрешение на ввод в эксплуатацию, ставить объекты на кадастровый учет, а также регистрировать права на них в ЕГРН.

Построенный и зарегистрированный дом становится официальной недвижимостью – за него платят налоги, оплачивают коммуналку, содержат всю подведенную к нему инфраструктуру. С другой стороны, это полноценный объект, который можно продать, заложить, подарить. Стоимость официально зарегистрированного дома значительно превышает цену, которую удастся выручить за самострой, возведенный без какой-либо разрешительной документации.

По этой же причине стоит соблюдать крайнюю осторожность при покупке квартир в малоэтажных домах, построенных на землях для индивидуального жилищного (ИЖС) или сельского хозяйства. Цены на квартиры в таких домах были значительно ниже рыночных. В последние годы было немало случаев, когда по решению суда многоквартирный дом сносили, а покупатели, погнавшиеся за выгодой, оставались и без квартиры, и без денег. Ведь строитель-продавец, выручив деньги, предусмотрительно исчезает из пределов досягаемости правоохранительных органов или просто объявляет себя банкротом.

Поэтому при покупке недвижимых объектов юристы никогда не ограничиваются обзором ЕГРН. Тщательному анализу подвергается статус земли, право застройки компании строителя. Только так удастся избежать покупки “кота в мешке”.

Заключение

Правовой статус зданий тесно связан с их строительными характеристиками. Это нужно учитывать при начале стройки. Если на своем дачном участке планируется возвести семейный дом на 100 или 200 м², целесообразно сначала озаботиться сбором всех необходимых разрешений, чтобы избежать сноса.

И напротив, если для нужд собственника достаточно небольшого домика, а цель – потратить как можно меньше, выгоднее ограничиться некапитальным строением. Так не только удастся избежать волокиты с документами, но и сэкономить на налогах.

Капитальное строение — что это такое Капитальное строение — что это такое В Градостроительном Кодексе и сфере прикладного строительства существуют понятия. … Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие «объект капитального строительства », с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых

Что такое объект капитального строительства в градостроительном кодексе?

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом — это объект капитального строительства. После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение — это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски, навесы, времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Строение

Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Строение — это родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. В этом смысле строение можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства».

Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).

Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.

Виды объектов капитального строительства

Нельзя не отметить, что объекты строительства различаются по видам. Так же необходимо знать, для капитального строительства требуется допуск СРО строителей.

Вид первый – здание

Здания делятся на две большие категории – жилые и нежилые. Нежилое здание представляет собой здание, назначение которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения и так далее. Главная особенность зданий заключается в том, что они предназначены исключительно для проживания людей. Здесь можно выделить несколько подвидов:

1. Жилое здание или дом

Это здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного использования, предназначенные для обеспечения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям или домам относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, детские дома, интернаты при школах и другие дома.

1. Индивидуальные жилые дома

Представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли).

Это индивидуальные жилые дома, преимущественно двухэтажные с внутренней лестницей. На первом этаже обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже – спальни, одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков и так далее.

1. Многоквартирный дом

Представляет собой две или более квартир в жилом здании, которое имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом, в соответствии с жилищным законодательством, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. Объект строительства сельскохозяйственного назначения.

Здание

Здание — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Технического регламента). Названные три основных элемента (подсистемы) здания охарактеризованы в этой же статье Технического регламента:

• помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
• сеть инженерно-технического обеспечения — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (п. 20 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
• система инженерно-технического обеспечения предназначена для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности. (п. 21 ч. 2 ст. 2 Технического регламента).

Здания можно классифицировать по следующим основаниям:

• в зависимости от целевого назначения здания подразделяют на: жилые и нежилые здания;
• в зависимости от типов многоквартирных зданий выделяют: здания многоквартирные галерейного типа, здания многоквартирные коридорного типа и здания многоквартирные секционного типа;
• в зависимости от отнесения жилых зданий к жилому фонду выделяются: жилые здания, входящие в жилой фонд, жилые здания (помещения), не входящие в жилой фонд, ведомственное жилье;
• в зависимости от значения (главенствующего или второстепенного) здания на земельном участке подразделяют на: основные (главенствующие по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению) и служебные (имеют по отношению к основному зданию второстепенное значение на земельном участке);
• по типам эксплуатационных режимов с учетом функционального назначения выделяют следующие здания: предназначенные для постоянного или длительного (круглосуточного) проживания людей; предназначенные для временного пребывания людей, преимущественно ритмичного характера (рабочий день, школьная смена, сеанс и т.д.); здания производственного или складского назначения.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

• тип конструкции и технические решения;
• использованные стройматериалы;
• размер и расположение объекта;
• уровень благоустройства.

Способы создания нового объекта недвижимости

В одном из комментариев, опубликованных в ответ на предыдущее обсуждение, инициированное мною, прозвучало легкое сомнение в возможности создания нового объекта недвижимости в результате реконструкции, в связи с чем попытаюсь сформулировать свою позицию по этому вопросу, однако поскольку я занимаюсь публично-правовым направлением права недвижимости, то и анализировать любую правовую категорию считаю корректным исключительно с точки зрения публичного законодательства. Речь идёт не только о градостроительном законодательстве, которое лишь создаёт предпосылки для возникновения нового объекта недвижимости, является, своего рода, «машинным отделением» права недвижимости, но и о регистрационном законодательстве, поскольку лишь после учета созданного объекта в Реестре недвижимости можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости.

Сразу определю свои приоритеты. Я полностью солидарна с подходом, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 22.05.2012 № 17395/11, где в своей традиционной манере он не согласился с решениями трёх нижестоящих инстанций, которые указали, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, а не создание нового объекта, и констатировал, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками. Мне не понятна логика сделанного Верховным Судом РФ вывода, содержащегося в Определении от 28.06.2017 № 41-КГ17-13, в соответствии с которым новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости не создаются.

Из контекста Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) следует, что в результате реконструкции объекта капитального строительства (ОКС), также как и в результате строительства, в отличие о капитального ремонта, появляется новый ОКС, поскольку ГрК РФ предусматривает, что разрешение на строительство (рнс) и разрешение на ввод в эксплуатацию выдаются на два вида градостроительной деятельности — строительство и реконструкцию ОКС. (Работы по приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию в данной публикации не анализируются).

Однако для застройщика само по себе разрешение на ввод в эксплуатацию ОКС интереса не представляет, за исключением разве что бухгалтерии — с точки зрения зачисления созданного объекта на счёт основных средств, да и то в судебной практике встречается иной подход применительно к отделочным работам.

Застройщику разрешение на ввод нужно лишь для целей регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по правилам ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ).

При этом возникает вопрос, а любая ли реконструкция ОКС приведёт к созданию нового объекта недвижимости, поскольку в этом случае в разделе Реестра недвижимости «Кадастр недвижимости» должны быть отражены новые основные характеристики созданного объекта. Применительно к зданию это, прежде всего, высота, площадь и площадь застройки.

П. 14 ст. 1 ГрК РФ, содержащий понятие реконструкции, (п. 14.1 ст. 1 — реконструкция линейных объектов — требует отдельного анализа) предусматривает, что существует два вида реконструкции: во-первых, реконструкция, меняющая параметры ОКС — высоту, количество этажей, площадь, объем, в том числе надстройка, пристройка, и, во-вторых, реконструкция, которая заключается лишь в замене несущих строительных конструкций, то есть не влекущая изменения параметров.

После введения кадастрового учёта объектов недвижимости для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости был установлен следующий порядок.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию кадастровый инженер должен подготовить Технический план построенного объекта, в котором отражаются основные характеристики, необходимые для постановки на кадастровый учёт вновь созданного объекта.

Технический план предоставляется в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в порядке информационного взаимодействия направляется в Росреестр для постановки этого объекта на кадастровый учёт, после чего застройщик обращается с заявлением о регистрации прав на него.

Чтобы не было оснований для принятия решения о приостановлении кадастрового учёта по причине расхождения в площади объекта, отраженной в техническом плане, и площади, фигурирующей в рнс, Приказом Министерства экономического развития России (далее — МЭР РФ) от 1 марта 2021 г. № 90 был изменен порядок подсчёта площади здания и теперь при подсчете общей площади созданного объекта кадастровые инженеры внутренние стены не учитывают.

Таким образом, замена несущей строительной конструкции, особенно если она является внутренней, не повлечёт за собой изменения основных характеристик объекта, подлежащих отражению в техническом плане и в Реестре недвижимости.

Исходя из этого получается, что первый вид реконструкции, меняющий параметры объекта капитального строительства, ведёт к созданию нового объекта недвижимости. В этом случае в техническом плане будет отражён объект с иными основными характеристиками, что позволит застройщику зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости.

В результате же реконструкции второго вида, нового объекта недвижимости создано не будет, поскольку параметры, основные характеристики реконструируемого здания не изменятся.

При этом если сопоставить понятие реконструкции без изменения параметров (замена, восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы) и понятие капитального ремонта (замена, восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, а также замены отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы – п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ), то становится ясно, что они мало чем отличаются.

То есть реконструкция – это замена несущих строительных конструкций, а капитальный ремонт – это замена элементов несущих строительных конструкций на аналогичные, а также элементы, улучшающие показатели таких конструкций.

По поводу термина несущие строительные конструкции имеется «умопомрачительный» комментарий Минстроя России – термин «несущие конструкции» практически не используется в нормативно-технических документах, так как определение несущих конструкций приведено в учебниках по строительной механике и является понятным для каждого проектировщика! (Письмо Минстроя РФ от 29.09.2917 № 35062-АС/08).

Однако для осуществления реконструкции, даже не ведущей к созданию нового объекта недвижимости, необходимо преодолеть всю сложную полосу препятствий, предусмотренную ГрК РФ (экспертиза проектной документации, рнс, строительный надзор, разрешение на ввод в эксплуатацию), а для капитального ремонта ничего этого не требуется (Исключение составляет с 2021 г. капитальный ремонт с использованием бюджетных средств — необходимо будет направить проектную документацию на государственную экспертизу проектной документации в связи с включением в предмет экспертизы проверки достоверности сметной стоимости. Но эта проблема выходит за рамки данной публикации).

Такая непоследовательность публичного законодательства, а вернее отсутствие преемственности, провоцирует застройщиков подменять реконструкцию, не меняющую параметры ОКС. капитальным ремонтом.

При этом, если в результате того, что застройщик позиционирует как капитальный ремонт, будет создан объект с новыми основными характеристиками, это потребует регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.

Однако сделать это по правилам ч. 10 ст. 40 ФЗ 218-ФЗ не получится, так как потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию, а оно выдаётся только по результатам реконструкции. В этом случае застройщик рискует остаться с самовольной постройкой.

Таким образом, с определённой долей условности, можно сказать, что новый объект капитального строительства появится в результате любой реконструкции, новый же объект недвижимости может быть создан лишь в результате строительства и реконструкции, влекущей изменение основных характеристик реконструируемого объекта, которые найдут отражение в Реестре недвижимости. Капитальный ремонт ни при каких обстоятельствах не повлечёт создание нового объекта недвижимости.

Действующее законодательство не регулирует такого вида градостроительной деятельности как перемещение объекта капитального строительства. Термин перемещение фигурирует лишь при определении понятия объекта недвижимости, а теперь и объекта капитального строительства – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

Однако представляется, что при анализе данного термина следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства.

Физическое перемещение здания без несоразмерного ущерба в силу технического прогресса вполне возможно. Но будет ли такой перемещенный объект прежним объектом недвижимости? Конечно, нет. К основным характеристикам здания (ст. 7 ФЗ №218-ФЗ) относится, в том числе, местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка.

Соответственно, в случае перемещения объекта даже без несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую категорию – привязка объекта недвижимости в Реестре к определенному земельному участку.

Довольно интересно складывается ситуация с разделом объекта недвижимости.

Как совершенно справедливо отмечает МЭР РФ (Письмо от 01.10.2014 № Д23и-3421), законодательство РФ не содержит положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых, кроме того, установлены требования к образуемым земельным участкам).

При разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, чтобы исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, при этом сам исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность быть введенными в эксплуатацию. Объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без реконструкции (Письмо МЭР РФ от 19.03.2015 №ОГ-Д23-3755).

Таким образом, изначально позиция МЭР РФ была ориентирована исключительно на регистрационное законодательство: действующий в то время ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.25 в качестве основания регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости называл разрешение на ввод в эксплуатацию, ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, допускающая регистрацию на основании декларации, к данной ситуации была не применима.

Соответственно, независимо от того, требовалось или нет для раздела объекта недвижимости проведение строительных работ, для регистрации прав на новые объекты нужно было разрешение на ввод.

Такой подход крайне негативно сказывался на разделе домов блокированной застройки, автомобильных дорог, ЛЭП, сетей.

Однако впоследствии, возможно в связи с вступлением в силу ФЗ 218-ФЗ, МЭР РФ заняло более гибкую позицию, в соответствии с которой, если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, здание может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможен.

То есть МЭР РФ различает процедуру реконструкции как вид градостроительной деятельности, и раздел как кадастровую процедуру. И более того, допускает раздел без реконструкции при наличии заключения кадастрового инженера о возможности раздела без проведения строительных работ. Регистрация прав на образованные объекты недвижимости в этом случае будет производиться на основании технического плана (Письмо МЭР РФ от 04.04.2017 № Д23и-1881).

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением. По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой — это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит регистрации.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые категории:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов власти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нeвсе­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым условием.

Сооружение

Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Разрешение на строительство ОКС

На осно­ва­нии ст. 51 на стро­и­тель­ство ОКС, кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 17 дан­ной ста­тьи, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние. Оно может быть выда­но толь­ко при соблю­де­нии пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и стро­и­тель­ства (кро­ме тех объ­ек­тов, на кото­рых не рас­про­стра­ня­ют­ся (или не уста­нов­ле­ны) тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в гра­до­стро­и­тель­ном регламенте).

На тер­ри­то­рии аэро­дро­мов уста­нав­ли­ва­ют­ся огра­ни­че­ния в исполь­зо­ва­нии ОКС, то есть любой объ­ект там не построить.

Раз­ре­ше­ния брать не нужно:

• для стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ИЖС, жило­го дома, гара­жа, садо­вых домов, вспо­мо­га­тель­ных постро­ек на ЗУ;
• кап­ре­мон­та и рекон­струк­ции ОКС (если она не при­ве­дет к изме­не­нию его назначения);
• стро­и­тель­ства буро­вых сква­жин, газо­про­во­дов, соглас­но госу­дар­ствен­ным тех­ни­че­ским проектам;
• в др. слу­ча­ях, ука­зан­ных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Что это такое

В основу такого фундамента закладываются буронабивные сваи. Решение считается идеальным для возведения каркасных и деревянных объектов.

Методика заливки буронабивного фундамента довольно хорошо разработана практически, и, если придерживаться действующих технологий, возможно своими руками возводить свайные опоры, даже если делаете это впервые.

Конструкция основания простая – с помощью бура устраивают скважины необходимой глубины, учитывая особенности почвенного состава и климата в регионе. После этого остается установить арматурный каркас и залить бетон.

Фундамент может быть простым, если небольшой объект возводится сразу по сваям. Но когда требуется придать основанию надежность, рассматривают вариант ленточного фундамента с буронабивными сваями либо свайно-ростверкового основания, имеющего жесткое соединение всех свайных опор в единое целое.

Фундаментная основа на буронабивных сваях является актуальной для участков под застройку, имеющих перепады по высотам.

Объекты некапитального строительства

К ним отно­сят­ся вре­мен­ные построй­ки и сооружения.

Временные постройки

Вре­мен­ные построй­ки воз­во­дят или пере­де­лы­ва­ют из дру­гих зда­ний и соору­же­ний для про­ве­де­ния стро­и­тель­но-мон­таж­ных работ:

• сбор­ные плос­ко-линей­ные кон­струк­ции, кото­рые лег­ко уста­нав­ли­ва­ют­ся и разбираются;
• кон­тей­не­ры;
• пере­движ­ные объекты.

На пер­вый взгляд такие построй­ки могут ничем не отли­чать­ся от капи­таль­ных: у них может быть проч­ный фун­да­мент, камен­ные сте­ны, желе­зо­бе­тон­ные пере­кры­тия. Понять, к чему отно­сит­ся объ­ект (капи­таль­но­му или нека­пи­таль­но­му стро­е­нию), мож­но по его вре­мен­ном назна­че­нии (срок экс­плу­а­та­ции вре­мен­ной потрой­ки обыч­но до 5 лет, порой — до 15), и когда стро­и­тель­ство пре­кра­ща­ет­ся, его долж­ны демон­ти­ро­вать. Впро­чем, это про­ис­хо­дит не все­гда, и неко­то­рые вре­мен­ные построй­ки фак­ти­че­ски пре­вра­ща­ют­ся в постоянные.

Так­же воз­во­дят­ся вре­мен­ные построй­ки в лес­ных хозяй­ствах и на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния: склад­ские поме­ще­ния, улья, наве­сы, построй­ки для живот­ных, хра­не­ния инвен­та­ря и т.д.

Некапитальные сооружения

Это соору­же­ния из лег­ких кон­струк­ций, без фун­да­мен­та (либо уста­нав­ли­ва­е­мые на назем­ном неглу­бо­ком фун­да­мен­те), без под­зем­ных поме­ще­ний, под­ве­ден­ных инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций: киос­ки, пави­льо­ны, игро­вые и смот­ро­вые пло­щад­ки, фон­та­ны, улич­ные туа­ле­ты и пр.

Брать раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство объ­ек­тов нека­пи­таль­но­го стро­е­ния не надо. Они не под­ле­жат реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти и налогообложению.

Важ­ным пре­иму­ще­ством ОКС явля­ет­ся воз­мож­ность стать его соб­ствен­ни­ком. Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства стро­ит­ся осно­ва­тель­но и надол­го. В то же вре­мя к таким объ­ек­там предъ­яв­ля­ют­ся повы­шен­ные тре­бо­ва­ния и может потре­бо­вать­ся раз­ре­ше­ние на строительство.

ОКС, явля­ю­щий­ся само­воль­ной построй­кой, может быть сне­сен либо заре­ги­стри­ро­ван за вла­дель­цем земель­но­го участ­ка, на кото­ром был постро­ен, если соот­вет­ству­ет нор­мам градостроения.

Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, став­ший тако­вым в резуль­та­те рекон­струк­ции дру­го­го объ­ек­та, так­же явля­ет­ся само­воль­ной постройкой.

Объекты строительства как главный результат строительного процесса

Строительная область или строительный процесс представляет собой одну из главных отраслей материального производства. Ведь именно она создаёт базу для развития многих других направлений, предназначенных для удовлетворения первоочередных потребностей жизнедеятельности человека.

Нельзя не отметить, что человечеством накоплен огромный опыт в строительстве, который помогает возводить здания, сооружения, строения, а также другие объекты строительства.

Поэтому для всех, кто планирует коснуться данной сферы, достаточно важно ориентироваться в строительной терминологии, которая регулярно используется в процессе возведения промышленных, жилых и иных объектов недвижимости.

Мы постараемся помочь разобраться в тонкостях строительной индустрии. Научим определять, какое функциональное назначение имеют те или иные объекты строительства. Объясним, что представляют собой объекты незавершенного строительства и т.д.

Но для начала давайте ознакомимся с основными техническими определениями.

Объект капитального строительства

Объекты строительства

Объекты строительства представляют собой отдельно стоящие здания, сооружения или строения. Сюда же можно отнести объекты незавершённого строительства (исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и т.п.), строительство которых (возможно, расширение, реконструкция или техническое перевооружение) осуществляется по отдельно разработанному проекту и сметной документации.

Классификация объектов капитального строительства по функционалу

Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.

Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.

К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.

Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.

Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.

Отличие капитального фундамента от не капитального основания

Капитальным фундаментом принято считать основание строения, которое невозможно разобрать без нанесения вреда всей постройке. Оно имеет заглубление в грунт до уровня промерзания почвы. К такому фундаменту можно отнести винтовые сваи и железобетонные конструкции, имеющие глубокое размещение материала. В дальнейшем конструкции нельзя ликвидировать без демонтажа постройки или фрагментарного разрушения фундамента на сваях, бетоне, части основного сооружения.

В свою очередь объект, размещённый на участке без регистрации и отображения в кадастровом плане, принято считать не капитальным. К ним относятся технические сооружения для хозяйственных нужд, сараи, гаражи, беседки, ларьки и другие небольшие постройки. Также не капитальными объектами принято считать единицы или группы объектов, которые можно полностью разобрать без нанесения ущерба. К ним относятся бытовки, временные заборы, теплицы, навесы и подобные конструкции.

Отсюда становится понятным следующее, является ли фундамент на винтовых сваях капитальным или нет, зависит не только от специфики размещения элементов в грунт, но и от официальной регистрации объекта. Поэтому загородные дома, возведенные на винтовых сваях, железобетонных конструкциях, имеющие различные коммуникации и электрическое оснащение с регистрацией принято считать капитальными.

Специфика гаражей как здания

Что из себя представляет такая постройка, как гараж? Это конструкция, используемая для оберегания, сбережения автотранспорта от факторов внешней среды, других отрицательных условий.

Данные сооружения могут находится в гаражных кооперативах, могут быть обособленно возведенными, построенными самовольно или на загородных участках.

Такие факторы непосредственно воздействуют на юридический статус строения, на его последующую участь.

Все виды гаражей отличаются своей персональной спецификой, которая воздействует на возможность сдачи объекта в наем, на его налогообложение, процедуру оформления легитимных прав на него.

Такие особенности нужно понимать, дабы в результате не столкнуться с некоторыми правовыми проблемами. В частности, они могут появляться при условии, что особа будет подавать документацию для получения налогового вычета, если приобретенный им объект не будет определен недвижимостью.

В описанной ситуации, покупатель утрачивает часть своих денежных активов. Однако допустимы и более сложные ситуации.

А значит, необходимо отчетливо понимать, что приобретать либо, что оформлять в аренду. Именно для этого важно разбираться в тонкостях каждого типа недвижимого имущества.

Покупка гаража, который состоит в кооперативе

В период 90-х годов ХХ ст., когда только началась трансформация к рыночной экономике, такое явление, как гаражные кооперативы, были особо популярны.

Граждане не задумываясь вкладывали свои деньги в будущую недвижимость, возведенную собственноручно.

Суть ГСК заключалась в следующем — граждане, желающие получить свой отдельный гараж, выплачивали вступительное пожертвования, после чего своими деньгами, трудом возвращали постройки.

И все же далеко не все кооперативы были возведены на легитимно купленных земельных участках. Увы, многие из них – это самострой или незаконные строения.

В современных условиях, гаражный кооператив представляет собой некоммерческую организацию, или ассоциацию автособственников.

Они своими силами регулируют важные вопросы в кооперативе, исключают либо принимают новых участников, разрешают проблемы с городскими властями.

В основном, ГСК размещаются на земле, арендованной на продолжительных период времени у местных правительственных структур.

Соответственно, владельцы в товариществах не располагают правом владения на земельный надел под своей постройкой, так как он числится в государственной собственности.

Исключительно с помощью процедуры приватизации допустимо оформить собственность на участок. В таком случае цена объекта пропорционально возрастает на величину стоимости земельного надела, который занимает обособленный гараж.

При этом собственник объекта недвижимости, по факту приватизации, владеет не определенным земельным участком, который имеет свои границы, а только некоторой его долей.

Иначе говоря, участок под ГСК пребывает в паевой собственности всех участников, при этом каждый владелец располагает своим наделом, который приравнивается площади его бокса.

Из такого определения можно сделать заключение, кооператив — самый рациональный вариант сбережения автотранспорта в небольшом городе. Ну а если рассматривать мегаполисы, выходом является подземный гаражный кооператив.

Гараж, как индивидуальная постройка

В условия современности, данные строения являются редкостью. И все же гаражи могут существовать в качестве обособленной постройки, которая обслуживается владельцем лично. Такие конструкции могут возводится на своем земельном наделе.

Данные строения в большей мере присущи малым населенным пунктам с частными застройками, где жители могут позволить себе сооружение обособленных зданий для сбережения машины и прочих ценных вещей.

Так само как и прочие постройки, необходимо зарегистрировать бокс. Это значит, что гараж нужно поставить на кадастровый учёт.

До того как приступить к сооружении на своей территории нового объекта, важно вызвать кадастрового инженера. Специалист расскажет в каком непосредственном месте допустимо начинать строительные работы, в соответствии с правовыми положениями.

Кроме того, стоит вызвать проектировщика для разработки проекта будущего гаражного бокса. Таким образом гораздо проще выполнить согласование строения с городским правительством.

Как самовольная постройка

К подобным объектам причисляют такие гаражи, которые были возведены на земельных наделах, имеющих кардинально иное назначение.

Зачастую подобная ситуация появляется у собственников дачных загородных участков, которые за забором сооружают настоящие автодома. Данная территории не принадлежит дачному кооперативу.

Ввод в собственность подобных строений – по факту, недопустим, поскольку они не являются легитимными сооружениями. В адрес таких конструкций выноситься единственное решение — снос. Данный факт закреплен нормами ст. № 222 Гражданского кодекса РФ.

И все же, просто так снос гаража невозможен. Для этого необходимо особое заключение местных правительственных структур.

Данное заключение допустимо оспорить в порядке судопроизводства, в ситуации, если гараж был возведен на территории, принадлежащей особе в соответствии с одним из двух вещных прав пользования, которые в нынешнее время в исключительных случаях встречаются в судебной практике:

— право бессрочного пользования;

— право пожизненного владения.

Иначе говоря, конструкция, возведенная на не приватизированном участке, однако его собственник имеет на это легитимное право.

Оформление договора купли-продажи

Гаражи, как любое недвижимое имущество, могут быть проданы. Для чего требуется оформить сделку купли-продажи, а после этого ее зарегистрировать.

Обычно, продавец и покупатель выполняют поиск друг друга сами, однако часто пользуются помощью агентств недвижимости. Риэлторы также помогают составить договор.

Перед заключением основной сделки, контрагентам следует заключить предварительный договор, выражающий намерение сторон по поводу будущего договора купли-продажи.

Вносить предоплату по данной сделке не требуется. Предварительный договор оформляется для обсуждения всех этапов и условий.

Вслед за достижением соглашения по поводу условий предварительной сделки, стороны составляют на его основе, и заключают основной договор.

Расчеты по сделке, обычно, совершаются при помощи банковского депозита. Помимо этого, покупателем может быть взят кредит в банке для покупки гаража.

Договор купли-продажи гаража должен включать в себя следующее:

Детальные сведения	о продавце и покупателе
Информацию об объекте	т.е. необходимо указать точный адрес нахождения гаража, а также его площадь, и другие технические характеристики
Стоимость гаража	точную сумму, за которую совершается продажа (с точностью до рублей и копеек)
Процедура оплаты	в случае рассрочки, требуется приложить к документу график платежей. При отсрочке платежа, необходимо прописать срок, по истечении которого будет совершена оплата

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах, и подписывается двумя контрагентами. Несмотря на то, что законодательно не требуется проходить процедуру регистрации его в службе Росреестра, лучше это сделать.

В таком случае требуется составить и подписать три экземпляра договора. По экземпляру каждой стороне, а 3-ий хранится в органах Росреестра.

При приобретении гаража могут применяться налоговые вычеты, полагающиеся при продаже объекта недвижимости каждой стороне.

Стадии оформления

Сделка по оформлению гаража в собственность включает в себя нескольких стадий, в частности:

Подготовка документов

Данный этап зависит вида гаража, на который оформляется право собственности, либо он расположен в гаражно-строительном кооперативе, либо индивидуальное строение. Более сложно оформить право собственности на гараж как на самостоятельную постройку. Если земельный участок под гаражом еще в собственности, то следует начинать оформление с него. Допустимо сразу зарегистрировать и землю и гараж. В случае его нахождения в ГСК, регистрация упрощается, в особенности если заявка будет коллективная.

Составление заявки на регистрацию права собственности и подача ее в службу Росреестра

если все документы составлены правильно, то в течении 5-ти дней заявителю будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на гараж

В случае неправильного оформления документов или при наличии в них ошибок и неточностей, сотрудник Росреестра может отказать в проведении процедуры регистрации.

Для избежания таких неприятных моментов, можно обратиться за услугами агентства недвижимости, которые помогут грамотно подготовить документы.

Допустимо заверить верность всех копий документов в нотариальном порядке, что позволить удостоверить их и существенно уменьшить сроки оформления.

Какие документы необходимы

Комплект документов зависит от места нахождения гаража. В случае, если объект недвижимости является индивидуальной постройкой, а земельный участок под ним не оформлен в собственность, то необходимо прежде всего подготовить пакет документов не землю.

Бесплатная регистрация права на земельный участок допустима в случае, если:

Земельный участок получен в пользование до момента принятия действующего Земельного Кодекса РФ	а именно до 30 октября 2001 г.
Назначение участка — индивидуальное, дачное либо гаражное строительство	или для ведения подсобного хозяйства
На участок есть документы	которые подтверждают законность пользования (не является обязательным). При отсутствии документов на земельный участок, следует обратиться в архив местной администрации

Чтобы оформить собственности на земельный участок, потребуется документы:

Документы	подтверждающие право пользования гражданина
Кадастровый паспорт	а также паспорт заявителя
Квитанция оплаты гос. пошлины	составленное заявление

При нахождении гаража в ГСК, понадобятся следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
2. Документ, который удостоверяет членство в ГСК.
3. Кадастровый паспорт на строение.
4. Документ об оплате пошлины.

О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.

Регистрация права

Все подготовленные документы (оригиналы или копии), сдаются в орган Росреестра (или МФЦ) по месту расположения объекта недвижимости.

По истечении 5 дней право собственности будет зарегистрировано, и выписка из ЕГРН выдается заявителю.

Виды капитального строительства четко прописаны в Градостроительном кодексе РФ. И многие ошибочно полагают, что это про новостройки, то есть возведение многоэтажек с нуля. Поверьте, в классификации присутствуют не только жилые строения, но и промышленные. Второй момент – путаница объектов капитального и некапитального строительства , хотя разница на лицо. … Другими словами , такое здание невозможно переместить на другую территорию без изменения его основных свойств. Если брать для рассмотрения объекты некапитального строительства , то их можно не только разобрать на мелкие составляющие, но также перевезти в другое место и повторно установить.