Капитальное строительство на арендованной земле

Подборка наиболее важных документов по вопросу Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Как внести изменения в договор аренды земельного участка для строительства и реконструкции

Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если они предусматривают строительство либо реконструкцию объектов капстроительства: кто это может сделать, как оформить, сколько времени это займет

• 1. Когда и кому может потребоваться изменение цели предоставления земельного участка?
• 2. Кто может обратиться за государственной услугой?
• 3. Какие условия должны быть соблюдены для того, чтобы внести изменения в договор аренды?
• 4. Какие документы могут потребоваться?
• 5. Как подать заявление на внесение изменений в договор аренды?
• 6. Как узнать, на каком этапе находится государственная услуга?
• 7. Каковы основные причины отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка?
• 8. Что делать, если заявление подано от лица, не являющегося арендатором земельного участка, или же запрос поступил из личного кабинета лица-представителя?
• 9. Что делать, если на земельный участок не оформлен градостроительный план земельного участка?
• 10. Что делать, если объект недвижимости на участке находится в залоге, а согласия залогодержателя нет?
• 11. Что делать, если не все арендаторы земельного участка подали заявление?
• 12. Что делать, если срок действия аренды земельного участка истек?
• 13. Что делать, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства?

1. Когда и кому может потребоваться изменение цели предоставления земельного участка?

Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, могут быть предоставлены на основании договора аренды для целей эксплуатации собственникам зданий, сооружений, расположенных на этом земельном участке.

В таком случае при предоставлении земельного участка в аренду в договоре предусматривается условие о запрете на возведение временных и капитальных зданий и сооружений. Это означает, что по условиям договора вы можете только эксплуатировать здания на участке.

Если же вы планируете строить новые или реконструировать существующие здания, то вам потребуется изменить целевое использование земельного участка, то есть перевести договор аренды земельного участка с «эксплуатации» на «строительство». В таком случае вам необходимо обратиться за государственной услугой «Внесение изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке».

2. Кто может обратиться за государственной услугой?

За предоставлением государственной услуги могут обратиться собственники зданий, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в собственности Москвы. Это могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели, и юридические лица, а также представители юридических лиц.

Обратите внимание, что если вам земельный участок предоставлен по договору аренды земельного участка с множеством лиц на стороне арендатора, то обратиться за государственной услугой необходимо всем арендаторам земельного участка одновременно, но запрос подается от каждого арендатора отдельно.

Технически это выглядит так: все арендаторы должны одновременно (в пределах нескольких дней) подать свои заявления на внесение изменений в договор аренды по обычной процедуре. Сотрудники Департамента городского имущества объединят их без вашего участия и будут рассматривать как единое совместное заявление.

В случае если кто-то из арендаторов заявление не подаст, подавшие арендаторы получат отказ во внесении изменений в договор аренды.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Условия договора аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ). Согласно п. 1…

Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

Подборка наиболее важных документов по запросу Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 21 «Строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры» ЛК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Отказывая в признании права собственности на самовольную постройку, суд установил, что на предоставленном истцу по договору аренды земельном участке лесного фонда для осуществления рекреационной деятельности размещен объект некапитального строительства, что исключает возможность признания на него права собственности, в то же время наличие капитального объекта, относящегося к категории недвижимого имущества, возведение которого не соответствует цели использования лесного участка и не предусмотрено планом освоения лесов, не допускается в силу статьи 21 ЛК РФ.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2022 N 310-ЭС22-8727 по делу N А84-1800/2015
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании объектов самовольными постройками, обязании освободить земельный участок путем сноса самовольных построек и по встречному иску о признании за ним права собственности на рекреационный комплекс кафе с летней площадкой, состоящий из спорных объектов недвижимости.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска Правительства и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя. Апелляционный суд исходил из следующего: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта; согласно представленным в материалы дела доказательствам спорные строения возведены на публичном земельном участке, не предоставленном предпринимателю уполномоченным органом в установленном порядке для этих целей, в отсутствие какой-либо разрешительной документации; предприниматель в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление строительства данных объектов недвижимости в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных норм и правил; поскольку спорные здания расположены на земельном участке, не принадлежащем предпринимателю на каком-либо праве, они в силу статьи 222 ГК РФ являются самовольными постройками и подлежат сносу; срок исковой давности Правительством не пропущен.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании права собственности на самовольно возведенные строения (на основании судебной практики Московского областного суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2022) Предъявить иск о признании права собственности на самовольную постройку может и арендатор земельного участка. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что при определенных условиях за гражданином может быть признано право собственности на самовольное строение, возведенное им без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Установление сервитута по требованию арендатора земельного участка. По мотивам одного определения Верховного Суда РФ
(Краснова Т.С.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 3) Непоследовательность выражается и в том, что судебная практика contra legem предоставила арендатору право обращаться в суд с иском о признании права на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке . Полагаем, что установление арендатором сервитута в пользу господствующей недвижимости не нарушает интересы ее собственника, а если и нарушает, то явно в меньшей степени, нежели признание права собственности арендатора на самовольную постройку, расположенную на земельном участке арендодателя.

Нормативные акты: Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках.

Правом на строительство служит договор аренды , в котором указано что собственник разрешает вам возводить капитальное сооружение на его участке . Этот договор понадобится вам на всех этапах получения разрешения. Когда оно будет у вас на руках, можно непосредственно приступать к самой стройке. После завершения строительства Построенное здание нужно ввести в эксплуатацию и оформить на него собственность. После этого арендатор может претендовать на приватизацию земельного участка . … Если вы хотите арендовать землю под строительство , оставьте свою заявку на подбор участка : spb4rent.com +78129473277. Читайте также. Как рассчитать налог для промышленных земель ?

Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

Аренда

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

Содержание статьи:

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

• договор аренды участка;
• градостроительный план;
• схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

Видео сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

Здания и сооружения

• Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
• В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
• Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Гараж

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

• Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
• При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
• Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке. Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей. Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке ? Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель . По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник. Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке . Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства . Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб. Какую недвижимость разрешено возводить?