Наиболее важной задачей жилищно-эксплуатационных организаций является обеспечение безотказной работы всех элементов зданий – конструкций и инженерного оборудования – в течение срока службы, определенного по норме для данного типа. Это достигается в процессе ремонта.
Каждое здание состоит из большого числа разных конструктивных элементов, каждый из которых имеет свой срок службы.
Например, фундаменты, несущие стены, железобетонные перекрытия и несущие элементы крыш рассчитаны в зависимости от типа на 100, 125, 150 лет, кровля – на 10-80 лет, полы – на 20-80 лет. Сравнительно часто нужно восстанавливать наружную и внутреннюю отделку зданий.
На состояние, а, следовательно, и на потребность в ремонте отдельных элементов оказывает влияние окружающая среда: солнечная радиация, влажность, ветер, грунтовые воды, т.е. местные климатические условия, а также интенсивность движения городского транспорта. Большое значение имеет текущая эксплуатация: создание благоприятного температурно-влажностного режима, бесперебойная работа всех инженерных систем и др. Под действием всех этих факторов в течение установленного срока службы здания отдельные его конструктивные элементы или инженерное оборудование теряют свои эксплуатационные качества и требуют ремонта. Часто возникает потребность в ремонте в связи с плохим качеством сдаваемых в эксплуатацию новых домов.
Закупка работ по капитальному ремонту: практика 44-ФЗ и 223-ФЗ
В каждом капитальном здании есть конструктивные элементы, которые не подлежат ремонту: фундамент и несущие стены. В них возможны отдельные исправления.
В течение срока службы здания предусмотрено проведение текущих и капитальных ремонтов с определенной периодичностью.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания его эксплуатационных качеств.
Потребность и объем работ по текущему ремонту выявляют в процессе осмотров зданий. Проводятся общие, частичные и внеочередные осмотры зданий.
Общие осмотры проводят 2 раза в год – весной и осенью. При этом обследуют конструктивные элементы здания, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства.
Частичному осмотру подлежат отдельные элементы инженерного оборудования и конструкций. При этом устраняют мелкие неисправности санитарно-технического оборудования (замена прокладок водопроводных кранов, очистка сифонов, промывка и дезинфекция мусоропровода и т.д.).
Внеочередные осмотры проводят через 1-2 суток после аварий и стихийных бедствий. При этом в первую очередь проверяют наиболее пострадавшие конструктивные элементы и инженерное оборудование.
Весенний общий осмотр выполняют после эксплуатации зданий в зимний период. При осмотре проверяют состояние конструктивных элементов, инженерного оборудования и элементов внешнего благоустройства дворовой территории. В процессе осмотра уточняют объемы намеченных работ по текущему ремонту, а также определяют неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Общие осмотры зданий проводит комиссия в составе представителей органа управления жилищным хозяйством, собственника (уполномоченного им органа), организации, обслуживающей жилищный фонд (инженера жилищно-эксплуатационного участка, мастеров, техников производственных служб, рабочих соответствующих специальностей). При необходимости к осмотрам могут привлекаться представители специализированных организаций и технические эксперты. Контроль за проведением осмотров осуществляет орган управления жилищным хозяйством, руководитель (главный инженер) уполномоченного собственником органа либо организации, обслуживающей жилищный фонд.
В описи ремонтных работ включаются работы по предписанию органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей, арендаторов и собственников, не имеющие срочного характера, которые необходимо выполнить в процессе производства текущего ремонта. Опись ремонтных работ может составляться организацией, обслуживающей жилищный фонд. В этом случае она должна быть согласована с собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом (управляющей организацией). По данным результатов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производство текущего ремонта.
Различают два вида текущего ремонта: профилактический (планово-предупредительный), выполняемый с установленной периодичностью, и непредвиденный, выполняемый, как правило, в срочном порядке в период между плановыми ремонтами.
Профилактический ремонт – основной вид текущего ремонта. При своевременном выполнении он позволяет без перебоев обслуживать жителей, обеспечивает работу конструкций и оборудования, способствует увеличению межремонтных сроков капитального ремонта и снижению его стоимости. На проведение профилактического ремонта рекомендуется выделять 70-90% всех средств, отпущенных домохозяйству на текущий ремонт.
Значение профилактического ремонта состоит в том, что он поддерживает фонд в состоянии эксплуатационной готовности и дает экономический эффект, выражающийся в более рациональном использовании трудовых и материальных ресурсов, направляемых на ремонт.
В состав планово-предупредительного ремонта входят: профилактический осмотр, наладка и регулирование инженерного оборудования, устранение других неисправностей, которые могут быть исправлены при осмотре, а также подготовка зданий к эксплуатации в зимний и летний периоды. Периодичность проведения профилактического текущего ремонта в зависимости от капитальности зданий, физического износа и местных условий изменяется от 2 до 5 лет. В жилых зданиях с износом свыше 60% профилактический ремонт должен выполняться ежегодно.
Текущий непредвиденный ремонт состоит в срочном исправлении возникших в процессе эксплуатации дефектов по заявкам населения или выявленных персоналом домохозяйства, а также случайных повреждений и недостатков, которые не были обнаружены и устранены при производстве планово-предупредительного ремонта или возникли после его выполнения. К непредвиденному ремонту относятся также работы аварийного характера.
Перечислим некоторые виды работ, выполняемые при производстве текущего ремонта и относящиеся к основному производственному процессу:
— по ремонту и усилению фундаментов – заделка и расшивка стыков, осадочных швов и трещин, фундаментных стен и цоколя; восстановление отдельных участков гидроизоляции стен подвальных помещений; устройство (заделка) вентиляционных продухов; ремонт приямков и входов в подвал; замена участков отмосток;
— по восстановлению стен и осуществлению наружных и внутренних отделочных работ – заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен, восстановление отдельных простенков, карнизов и перемычек, укрепление выпавших кирпичей; герметизация стыков панельных стен; заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей; утепление промерзающих участков стен, устранение сырости и продуваемости, восстановление штукатурки стен и потолков в отдельных местах; все виды малярных и стекольных работ в местах общего пользования;
— по ремонту перекрытий – частичная замена или усиление отдельных балок и участков дощатой подшивки деревянных перекрытий; антисептирование и антипирирование элементов деревянных перекрытий, восстановление засыпки и стяжки; заделка швов, выбоин и трещин в железобетонных перекрытиях;
— по ремонту крыш и кровель – усиление или смена отдельных элементов деревянных стропил; антисептирование и антипирирование деревянных конструкций крыш; укрепление или замена водосточных труб; замена или восстановление отдельных участков мастичных кровель; устранение неисправностей стальных и других видов кровель; укрепление или замена парапетных решеток, пожарных лестниц;
— по ремонту окон и дверей – восстановление или частичная замена элементов оконных и дверных заполнений; постановка доводчиков, пружин и упоров на двери; смена оконных и дверных приборов;
— по ремонту перегородок – заделка трещин в плитных перегородках либо перекладка (замена) отдельных участков кирпичных или деревянных перегородок, улучшение звукоизоляционных свойств перегородок;
— по ремонту лестниц – заделка выбоин и трещин ступеней и площадок; замена отдельных ступеней, проступей и подступенков; частичная замена и укрепление металлических перил;
— по восстановлению полов – замена отдельных участков покрытий полов, замена (устройство) гидроизоляции полов в санузлах;
— по ремонту системы отопления – смена отдельных участков трубопроводов, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры; установка воздушных кранов; утепление труб, расширительных баков;
— по ремонту системы вентиляции – смена отдельных участков системы вентиляции, устранение неплотностей вентиляционных шахт и коробов;
— по ремонту систем водопровода и канализации — уплотнение соединений, устранение течей, утепление и укрепление трубопроводов, ликвидация засоров; смена отдельных участков трубопроводов и фасонных частей; утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаках; замена пожарных кранов;
— по ремонту электрооборудования зданий – замена неисправных участков электрической сети здания, поврежденных участков внутриквартирной групповой линии питания электроплит; замена выключателей, штепсельных розеток, ламп, светильников, предохранителей, пакетных переключателей, вводнораспределительных устройств и щитков;
— по общему благоустройству домовладения — восстановление разрушенных участков покрытий тротуаров, отмосток, проездов и контейнерных площадок, устройство газонов, клумб, устройство ограждений и оборудование детских, хозяйственных, спортивных площадок.
Текущий ремонт жилых зданий и элементов внешнего благоустройства может выполняться собственником или уполномоченным им органом; организацией, обслуживающей жилищный фонд, хозяйственным – собственными силами, подрядным – на конкурсной основе, а также смешанным способом.
Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ по текущему ремонту, так и отдельные работы. Например, ремонт специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и других элементов здания и внешнего благоустройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок работ.
Составленная и согласованная в установленном порядке опись ремонтных работ является основой для составления сметы к договору на выполнение текущего ремонта жилого дома силами подрядной организации или расцененной описи работ для их выполнения хозяйственным способом.
Обязательным условием при организации и проведении текущего ремонта жилищного фонда является наличие у собственника либо у уполномоченного им органа (управляющей организации лицензии на право выполнения функций «Заказчика», а у подрядной организации – лицензии на выполнение лицензируемых видов работ по ремонту жилищного фонда.
Для выполнения работ по текущему ремонту отдельных видов инженерного оборудования жилых зданий и других специальных работ подрядная организация может, в свою очередь, привлекать на условиях субподряда специализированные подрядные организации.
Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, лифты, системы пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочные устройства и пр.), находящегося на техническом обслуживании специализированных предприятий жилищно-коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
Основным средством регулирования отношений между заказчиком и исполнителем в процессе проведения текущего ремонта являются внутрихозяйственный заказ (при хозяйственном способе) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе).
При проведении текущего ремонта любым способом предусматривается выполнение следующих вспомогательных и обслуживающих функций. При необходимости могут организовываться на период производства работ охраняемые складские и бытовые помещения. Заказчиком должна оказываться организационная и техническая помощь производителям работ по подключению оборудования, электрических машин и механизмов к домовым инженерным сетям.
Обеспечение производителю работ доступа ко всем строительным конструкциям и инженерному оборудованию в местах общего пользования здания и, в необходимых случаях, — в жилых помещениях. Предупреждение нанимателей, арендаторов и собственников жилых и нежилых помещений дома предварительно не менее, чем за 2-3 суток о предстоящем проведении работ. Обеспечение безопасности проживания и минимизации неудобств при производстве работ, в том числе: приостановка работ в вечернее и ночное время; приостановка работ в случаях, если их производство представляет опасность для здоровья проживающих.
При проведении текущего ремонта ремонт мест общего пользования в жилых помещениях проводится силами нанимателей, арендаторов и собственников, а также силами подрядных организаций на платной основе.
Собственник либо уполномоченный им орган (управляющая организация) обеспечивает контроль за ходом и качеством выполнения работ по текущему ремонту, привлекая при необходимости для этих целей представителей Государственной жилищной инспекции и специалистов-экспертов.
После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе представителей собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты. Приемка работ производится визуально. В случае необходимости – с применением методов инструментально-приемочного контроля.
Каждая жилищная организация имеет в своем распоряжении группу рабочих для оперативного выполнения мелких неотложных работ в хозяйстве. В эту группу входят обычно три кровельщика, два плотника и один электромонтер. В зависимости от местных условий состав рабочих в пределах общей численности может меняться.
Создаваемые при жилищных организациях аварийно-диспетчерские службы устраняют мелкие неисправности, главным образом сантехнического оборудования, и выполняют неотложные заявки населения в любое время суток (непредвиденный ремонт).
В составе жилищно-эксплуатационных организаций создаются комплексные и специализированные бригады, которые выполняют работы по профилактическому ремонту; ремонту, связанному с подготовкой жилищного фонда к весенне-летнему и зимнему сезонам; непредвиденные работы (силами диспетчерских служб). Комплексные бригады выполняют профилактический ремонт и подготовку к весенне-летнему и зимнему сезонам. Специализированные бригады выполняют работы по наладке инженерного оборудования.
Жилищные организации при таком способе организации выполняют обязанности заказчика (внутрихозяйственный заказ) и контролируют качество выполнения работ.
Капитальный ремонт жилых зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением, т.е. в устранении физического износа. Капитальный ремонт часто совмещают с модернизацией – устранением морального износа. При этом повышается уровень благоустройства здания и прилегающих территорий; производится перепланировка коммунальных квартир в квартиры посемейного заселения; заменяются отдельные конструкции и виды оборудования на более совершенные и с большим сроком службы.
Различают два вида капитального ремонта – комплексный и выборочный (конструктивный).
Комплексный капитальный ремонт – основной вид капитального ремонта. Цель его – обеспечить сохранность всех конструкций и оборудования здания. Периодичность проведения комплексного капитального ремонта составляет 30 лет, 24 года и 18 лет в зависимости от группы капитальности здания. При проведении такого ремонта износившиеся конструкции заменяют новыми, более современными (кроме наружных стен, фундаментов и железобетонных перекрытий).
Выборочный капитальный ремонт предусматривает замену отдельных конструкций здания и инженерного оборудования, а также другие виды работ, которые нельзя откладывать до проведения комплексного ремонта. Обычно производят выборочный ремонт крыши, фасада, лифтового хозяйства, отопительных котельных и др. Периодичность проведения выборочного ремонта – шесть лет.
Назначение жилых домов на капитальный ремонт производит жилищная эксплуатационная организация на основании утвержденных перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда.
Капитальный ремонт может иметь разную структуру:
— капитальный ремонт здания в целом (комплексно): с заменой перекрытий и без замены перекрытий;
— капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов – фасадов, крыш, наружных инженерных сетей и сооружений, отопительных котельных (находящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций), элементов внешнего благоустройства, лифтов, работы по автоматизации и диспетчеризации управления и контроля работы инженерного оборудования жилых зданий.
Работы по капитальному ремонту жилых зданий осуществляют, как правило, подрядным способом.
Основные функции заказчика и подрядчика при этом следующие:
— заказчик передает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных работ, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечивает сохранность здания (элементов) на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта по акту подрядчику, обеспечивает технический надзор за работами, поставляет материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное жилое здание государственной комиссии;
— подрядчик принимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией в установленный срок при надлежащем качестве выполненных работ, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные в процессе производства работ и приемки, сдает заказчику отремонтированный объект, участвует в работе государственной приемочной комиссии, устраняет по требованию жилищно-эксплуатационной организации за свой счет допущенные по его вине дефекты и недоделки, обнаруженные в процессе эксплуатации отремонтированного здания в течение двух лет со дня его приемки.
После утверждения адресной программы капитального ремонта проектно-сметным организациям выдают задание на разработку документации по каждому зданию в отдельности. В заданиях приводят полную характеристику здания, перечень дефектов и указывают намечаемый по плану вид ремонта.
На основе проектного задания разрабатывается проектно-сметная документация в виде техно-рабочего проекта.
После утверждения плана работ на год жилищно-эксплуатационная организация составляет и представляет в местную администрацию на утверждение титульный список. В нем указываются адресный перечень ремонтируемых домов с разбивкой на комплексный и выборочный ремонт, вид ремонта, размер общей площади объекта, сметная стоимость с выделением стоимости ремонтно-строительных работ, переходящий объем работ, начатых в предшествующем году, остаток сметной стоимости по переходящим объектам, объем работ на планируемый год с разбивкой по кварталам, исполнитель (подрядная организация), сроки начала и окончания. Титульный список передается финансирующему банку.
Жилищно-эксплуатационные организации, выступая в роли заказчика, заключают с ремонтно-строительными или другими организациями, выполняющими функции генерального подрядчика, договор подряда. В этом договоре указываются обязательства сторон по подготовке и проведению капитального ремонта. Организации, выступающие как субподрядчики (выполняющие специализированные виды работ: ремонт электро-, сантехнического оборудования зданий и т.п.), заключают договоры с генеральным подрядчиком.
Для принятия объектов подрядной организацией от заказчика для производства работ по капитальному ремонту образуются комиссии в составе: заместителя главы местной администрации (председатель), представителей заказчика, подрядчика, жилищно-эксплуатационной организации, проектного института. Объекты подрядчику передают за месяц до начала работ.
Жилищно-эксплуатационная организация проводит собрание жильцов, где сообщает сроки выполнения капитального ремонта, виды работ, изменения в планировке квартир (если они намечаются), порядок отселения жильцов.
Подрядные организации выполняют работы в строгом соответствии с утвержденной документацией, поточными графиками и технологической последовательностью производства работ в установленные титульными списками сроки. Заказчик может осуществлять контроль за выполнением работ – технический надзор. Кроме того, осуществляется авторский надзор проектных организаций, который должен обеспечить максимальное соответствие технических решений и технико-экономических показателей аналогичным решениям и показателям, предусмотренным в утвержденных проектах и обеспечивать высокое качество ремонта.
Авторский надзор осуществляется по договору, заключенному заказчиком с проектной организацией.
Приемку в эксплуатацию комплексно отремонтированных домов производит государственная комиссия, возглавляемая заместителем главы местной администрации. Объекты выборочного ремонта принимает комиссия, назначаемая органами местного самоуправления или собственником дома. При приемке дома в эксплуатацию после капитального ремонта комиссия дает оценку качества выполненных работ («отлично», «хорошо» или «удовлетворительно»).
Подрядная организация несет ответственность за качество ремонта.
Работами основной функции при проведении капитального ремонта жилых зданий являются все работы текущего ремонта, но в большем объеме, а также устройство дополнительных световых проемов, сооружение балконов и лоджий, замена систем отопления и водоснабжения, устройство систем диспетчеризации, изменение конструкции крыши, переустройство холодного чердака в теплый.
К вспомогательным и обслуживающим функциям при проведении капитального ремонта можно отнести разработку и утверждение проектно-сметной документации, освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечение сохранности здания (элементов) на период до передачи подрядчику и технического надзора за работами, поставку материалов, изделий и оборудования и т.п.
Источник: studopedia.ru
Капитальный ремонт понятие в законе
Главное по теме: «Капитальный ремонт понятие в законе» с точки зрения профессионалов. По всем возникшим вопросам просьба обращаться к дежурному юристу.
- 1 Капитальный ремонт понятие в законе
- 2 Капремонт вместо реконструкции: учесть расходы стало проще
- 3 Какой именно ремонт входит в понятие капитального ремонта жилого помещения?
- 4 Текущий и капитальный ремонт здания: отличия, порядок проведения
- 5 Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений
- 6 Капитальный ремонт. Нововведения
Капитальный ремонт понятие в законе
Дата публикации 26.12.2017
Бюджетное образовательное учреждение заключает два договора на ремонт внутри помещения (облицовка стен гипсокартоном, окраска стен). Общая сумма договоров — 700 тыс. руб. Является ли облицовка стен гипсокартоном капитальным ремонтом? Какой вид расходов использовать — 244 или 223?
Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается:
- замена и (или) восстановление строительных конструкций или их элементов (кроме несущих строительных конструкций);
- замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
- замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление этих элементов.
При проведении капитального ремонта составляются отдельные разделы проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ (ч. 12.2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Понятие капитального ремонта дано также в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утв. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (далее – Методика № 15/1).
Согласно п. 3.8 Методики № 15/1 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Аналогичные понятия даны в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 (далее – Положение № 279), которым можно пользоваться для квалификации работ по ремонту. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении 3 Положения № 279, по капитальному ремонту – в приложении 8.
Согласно части VIII «Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы» приложения 3 Положения № 279 к текущему ремонту относятся:
КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
- ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков);
- смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности);
- окраска помещений и отдельных конструкций.
Согласно части VIII «Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы» приложения 8 Положения № 279 к капитальному ремонту относятся:
- возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности;
- смена облицовки стен в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей;
- сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций.
Таким образом, работы по облицовке стен гипсокартоном (в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей) могут быть квалифицированы в качестве капитального ремонта. Работы по окраске стен проводятся в рамках текущего ремонта.
Квалификация работ по ремонту объектов нефинансовых активов находится в компетенции должностных лиц учреждения, которые могут оценить все имеющиеся в их распоряжении документы (проектную документацию, сметные расчеты и др.) и масштабы ремонта.
Согласно п. 5.1.2 разд. III указаний, утв. приказом Минфина России от 01.07.2013 № 65н, расходы учреждений на проведение капитального ремонта нефинансовых активов отражаются по элементу видов расходов 243, текущего ремонта – по элементу 244.
Капремонт вместо реконструкции: учесть расходы стало проще
Теперь понятие «капитальный ремонт» закреплено законодательно. Кроме того, более подробно прописан перечень работ, которые относятся к реконструкции. Это поможет компаниям избежать ошибок при разграничении расходов на такие виды работ в учете.
Недавно в законодательство были внесены поправки 1 , благодаря которым станет легче отличить строительные работы, которые относятся к капитальному ремонту, от реконструкции. Кроме того, некоторые виды работ, традиционно относимые налоговиками к реконструкции, компаниям станет проще учесть в качестве расходов на ремонт.
Это имеет важное значение, так как учет расходов на эти виды работ ведется по-разному, а тема классификации строительных работ в учете до сих пор остается одной из самых спорных.
Почему невыгодна реконструкция?
Расходы на ремонтные работы в налоговом учете компания имеет право списать единовременно в размере фактических затрат (при условии, что она не создает резерв по этому виду расходов). Причем это касается как текущего, так и капитального ремонта 2 .
С расходами на реконструкцию другая ситуация. Эти расходы увеличивают первоначальную стоимость имущества и впоследствии могут быть списаны только через амортизацию 3 .
В результате очень часто списание таких расходов растягивается на долгие годы, особенно если речь идет о реконструкции здания. Дополнительные сложности вызывает еще и то, что в бухгалтерском и налоговом учете амортизация объекта после реконструкции рассчитывается по-разному, в результате чего фирме приходится вести еще и учет временных разниц в соответствии с ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций».
Кроме того, если реконструкция длится более 12 месяцев, то на весь период проведения этих работ приостанавливается начисление амортизации по объекту 4 .
Итак, вполне очевидно стремление большинства компаний списать, как правило, немалые расходы на строительно-монтажные работы в качестве ремонтных. В свою очередь, налоговики при каждом удобном случае пытаются признать подобные работы реконструкцией, а значит, исключить их стоимость из состава расходов.
Самое большое количество споров возникает по поводу капитального ремонта, ведь это довольно дорогостоящее мероприятие, которое иногда можно легко принять за реконструкцию.
Капремонт или реконструкция: есть ли четкие критерии?
Капремонт «узаконили»
Теперь в связи с принятием Закона № 215-ФЗ разграничить капитальный ремонт и работы по реконструкции станет намного легче. Наиболее существенные изменения внесены в положения Градостроительного кодекса.
Обратите внимание: этот документ является одним из важнейших в регулировании вопросов строительства, реконструкции, ремонта 8 .
Обновленная редакция Градостроительного кодекса действует с 22 июля 2011 года.
Теперь в нем содержится официальное определение капитального ремонта, а также более подробно описан перечень работ, относящихся к реконструкции.
До внесения поправок понятие «реконструкция» в Градостроительном кодексе было слишком общим, но теперь отдельные определения терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» даны для объектов капитального строительства (т. е. зданий, сооружений и др.) и для линейных объектов (линий связи или электропередачи, дорог, трубопроводов и др.) 9 .
Так, теперь к реконструкции капитальных объектов, кроме изменения параметров объекта (высоты, этажности, площади, объема), относятся еще и следующие виды работ:
надстройка, перестройка или расширение объекта;
замена или восстановление его несущих строительных конструкций (за исключением отдельных элементов этих конструкций).
Капитальный ремонт зданий, сооружений — это замена или восстановление:
- строительных конструкций объекта (кроме несущих);
- систем инженерно-технического обеспечения и их сетей;
- отдельных элементов несущих строительных конструкций.
Что касается ремонта и реконструкции линейных объектов, то здесь главный критерий отличия — это изменение класса, категории, изначальных показателей функционирования или границ полос отвода, а также охранных зон объекта.
Иными словами, если хотя бы один из этих признаков изменился, значит, проведена реконструкция, если нет — капитальный ремонт.
Кроме того, незначительные изменения затронули и положения Налогового и Земельного кодексов. Но эти поправки, по сути, носят лишь уточняющий характер (в частности, из некоторых положений НК РФ с 2012 г. исключено отдельное упоминание работ по «расширению» объекта).
При этом в основных положениях Налогового кодекса, которые регулируют учет расходов на ремонт и реконструкцию, никаких изменений не произошло.
Подведем итоги
Несмотря на то что советские строительные нормативы не прекратили действовать, все-таки при разграничении видов строительных работ в учете компаниям имеет смысл в первую очередь руководствоваться нормами Градостроительного кодекса.
Например, при ремонте зданий расходы, связанные с внутренней перепланировкой помещений в них, станет проще признать капитальным ремонтом (при условии, что несущие конструкции в здании полностью не менялись).
Но обратите внимание: если строительные работы направлены на увеличение производственных мощностей компании, то независимо от их вида они все равно будут считаться реконструкцией с точки зрения налогового учета. То есть целевая направленность работ в данном случае имеет решающее значение.
Ведь при отражении расходов в налоговом учете фирмы в первую очередь должны руководствоваться Налоговым кодексом. Такой вывод, в частности, сделали судьи в уже упоминавшемся Постановлении ВАС РФ № 11495/10.
Пример. Компания имеет в собственности офисное здание. На одном из этажей произведена перепланировка (вместо 10 кабинетов сделано 12). При этом несущие конструкции здания не менялись, увеличения его площади не произошло, а назначение осталось прежним.
Ситуация 1: перепланировка произведена в связи с расширением штата работников.
С учетом положений ст. 257 НК РФ расходы на перепланировку помещения в связи с увеличением числа сотрудников, скорее всего, будут признаны реконструкцией. Особенно, если от этого напрямую зависит увеличение объемов производства или сбыта продукции (например, если компания дополнительно приняла на работу менеджеров по продажам).
Ситуация 2: перепланировка произведена для увеличения числа помещений архива.
В данном случае у фирмы гораздо больше шансов учесть расходы на перепланировку в качестве ремонтных, так как эти затраты не связаны с расширением деятельности компании.
Подведем итоги
Капитальный ремонт включает в себя: устранение неисправностей всех изношенных элементов; их восстановление или замену на улучшенные (в данном случае допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории).
Перечень конкретных видов работ содержится в приложении № 8 к Положению МДС 13-14.2000.
Обратите внимание:
не является ремонтом полная замена основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)
п. 5.1 ВСН 58-88(р), утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312; п. 3.11 Положения МДС 13-14.2000, утв. пост. Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279
Реконструкция — это переустройство объекта, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей для увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
При реконструкции могут проводиться следующие работы:
- изменение планировки помещений;
- возведение надстроек, встроек, пристроек (при необходимости — их частичная разборка);
- повышение уровня инженерного оборудования (в т. ч. реконструкция наружных сетей, кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности объекта;
- благоустройство прилегающих территорий;
расширение существующих и строительство новых обслуживающих объектов (или строительство основных объектов вместо ликвидируемых)
п. 2 ст. 257 НК РФ; п. 5.3. ВСН 58-88(р); письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80*
* В данном письме речь идет о реконструкции предприятий (т. е. понятие «реконструкция» дано в более широком смысле).
Экспертиза статьи:
Вячеслав Горностаев,
служба Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор
1 Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ)
2 подп. 2 п. 1 ст. 253, п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ
3 п. 2 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ
4 п. 3 ст. 256 НК РФ
5 письма Минфина России от 24.03.2010 № 03-11-06/2/41, от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794
6 пост. ФАС УО от 27.06.2011 № Ф09-9075/10, ФАС СКО от 15.06.2011 № Ф08-3120/11; определение ВАС РФ от 03.03.2011 № ВАС-173/11 и т. д.
7 пост. Президиума ВАС РФ от 01.02.2011 № 11495/10 (далее — Постановление № 11495/10)
8 п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 5 ГрК РФ
9 подп. 14-14.3 ст. 1 ГрК РФ
Какой именно ремонт входит в понятие капитального ремонта жилого помещения?
Согласно договору социального найма наймодатель обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Что именно должно быть отремонтировано?
В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ наймодателем по договору социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо.
Статьей 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения также установлена п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.08.2003 N 170, предусматривают проведение технического обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, где предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт, приводится перечень таких работ. Ремонтные работы, не относящиеся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которых возложена на нанимателя, должны выполняться наймодателем.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Одновременно законодателем сделана оговорка, согласно которой данные работы могут выполняться за счет наймодателя, если они обусловлены неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связаны с производством капитального ремонта дома.
Четкого закрытого перечня работ, подлежащих выполнению наймодателем, нет. И в первую очередь вопрос об определении объема работ должен быть регламентирован договором социального найма.
Если говорить о правовом регулировании данного вопроса, то стоит сказать о ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, толкование которой позволяет сделать вывод о наличии обязанности проведения капремонта в целом и замены устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, в частности.
Правила и норма технической эксплуатации жилищного фонда позволяют требовать от наймодателя замены электрической проводки, внутриквартирной разводки систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления.
Текущий и капитальный ремонт здания: отличия, порядок проведения
Каждое здание со временем нуждается в ремонте. Это обусловлено износом конструкций и материалов, использованных при его сооружении и отделке. Ремонт подразделяется на капитальный и текущий. По отношению к этим видам ремонта применяются различные правила.
Понятие текущего ремонта
На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен в т.ч. проводиться их текущий ремонт.
Из ч. 8 указанной статьи следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния. Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Согласно п. 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее — Положение о ремонте зданий), к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
В примерный перечень текущих работ (приложение 3 к Положению о ремонте зданий), например, входит:
— расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах;
— восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей;
— мелкий ремонт деревянных ферм покрытия (подтягивание болтов) и др.
[1]
Порядок проведения текущего ремонта
В соответствии с п. 4.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее — Положение о ремонте и реконструкции жилых зданий), текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Согласно п. п. 3.6, 3.7 Положения о ремонте зданий работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь.
На основании п. 2.22 Положения о ремонте зданий для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения должен вестись технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места.
Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений (приложение 2 к Положению о ремонте зданий) является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов.
[2]
Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений служит исходными данными при составлении дефектных ведомостей на ремонтные работы.
Составление какой-либо проектной документации для текущего ремонта российским законодательством не предусмотрено.
Понятие капитального ремонта
На основании п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Согласно п. 3.11 Положения о ремонте зданий к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 к Положению о ремонте зданий (например, ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок; ремонт или смена междуэтажных перекрытий; переустройство крыш в связи с заменой материала кровли и др.).
Порядок проведения капитального ремонта
Для проведения капитального ремонта потребуется проектная документация (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).
Согласно ч. 11 ст. 48 ГрК РФ подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории) в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Состав проектной документации предусмотрен ч. 12 указанной статьи. В него в т.ч. входят:
— пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
— схема планировочной организации земельного участка, которая выполнена в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка;
— конструктивные и объемно-планировочные решения;
— проект организации строительства объектов капитального строительства;
— проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
— перечень мероприятий по охране окружающей среды;
— перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
— смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, финансируемые с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых доля Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50%;
— перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов);
— требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
— перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов;
— сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции многоквартирного дома) и др.
При проведении ремонтных работ ведутся:
— общий журнал работ (является основным документом, отражающим последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре);
— специальные журналы работ (являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) (п. 3 Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, утв. Приказом Ростехнадзора от 12.01.2007 N 7).
Согласно п. 3.20 Положения о ремонте зданий капитальный ремонт производственных зданий и сооружений может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования.
Из п. 5.1 Положения о ремонте и реконструкции жилых зданий следует, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Отличие текущего ремонта здания от капитального ремонта и реконструкции здания
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Учитывая понятия текущего и капитального ремонтов, указанные выше, можно выделить два основных отличия текущего ремонта от капитального ремонта и реконструкции здания:
— цель проведения (если текущий ремонт проводится для поддержания соответствующих параметров устойчивости, надежности зданий, то капитальный ремонт и реконструкция предназначены для восстановления, замены изношенных конструкций (в т.ч. несущих) или изменения параметров здания);
— документальное оформление (для текущего ремонта в отличие от иных рассматриваемых видов ремонта не требуется проектная документация).
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений
Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений
1. Смена деревянных стульев или замена их на каменные или бетонные столбы.
2. Частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.
Источник: ooosan-ros.ru
Какие работы являются обязательными при капремонте? И можно ли расширить этот список
Как защитить свои права на своевременное проведение капитального ремонта, какие работы обязательно должны входить в перечень выполняемых при капремонте, и что делать, если жилье находится в плачевном состоянии, но вашего дома нет в списке запланированных к ремонту.
В первой части материала о взносах на капремонт мы с вами разбирали, действительно ли все собственники жилья в РФ должны вносить средства в фонд капитального ремонта. А теперь разберемся с тем, какие обязательства по капремонту имеет государство перед гражданами.
Сроки капремонта
Сейчас государственная программа капитального ремонта рассчитана на срок до 2043 года. Периодически её должны корректировать – не реже одного раза в год. В ней будут отражаться все текущие изменения. К примеру, из списка исключат дома, признанные аварийными, учтут новые данные о техническом состоянии МКД.
Найти эти программы можно в Интернете на сайте регионального Минстроя или регоператора. В документе можно прочитать о том, когда будет проводиться ремонт в вашем дома, и какие работы предусмотрены при этом.
В муниципалитетах утверждают еще и краткосрочные планы ремонтов. Обычно они рассчитаны на три года. В них есть конкретные сроки проведения ремонт, списки работ и услуг, размеры и виды государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.
По окончании существующих долгосрочных программ, видимо, будут разработаны новые.
Ответ на этот вопрос можно найти в статье 174 Жилищного кодекса РФ. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:
- оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- разработки проектной документации;
- оплаты услуг по строительному контролю;
- погашение и обслуживание кредитов и займов и процентов по ним.
Капремонт: как часто?
Кроме того, ведь есть люди, которые добросовестно относятся к содержанию имущества. К примеру, им отремонтировали подъезд и к следующему сроку ремонта он оказался в хорошем состоянии. И зачем тогда тратить на него деньги, которые можно использовать на что-то более нужное? Конечно, надо ориентироваться на состояние дома.
Это отмечает и Минстрой, добавляя, что очередность проведения капитального ремонта может быть оспорена жильцами в судебном порядке
Ремонт сегодняшний новостроек, скорее всего, войдет в следующую программу.
Добавлю, что жильцы, собирающие деньги на капремонт на спецсчете, могут сами определить сроки проведения капремонтов.
Получить капремонт раньше срока: возможно ли?
При составлении программ капитального ремонта учитываются год застройки, техническое состояние. В зависимости от этого и определяется очередность.
Если собственникам кажется, что она определена неправильно, можно оспорить её в суде. Еще один вариант – собрать средства и сделать ремонт раньше срока. Естественно, при этом нужно все правильно оформить. И эти деньги пойдут в зачет дому. Можно будет не платить какое-то время сборы за капремонт.
Конечно же, досрочный капремонт в любое время могут сделать те, у кого специальный счет. Если не хватает денег, то по решению собственников можно оформить кредит – например, через управляющую компанию.
Ну и еще это возможно при угрозе безопасности жизни и здоровью жильцов дома. Угроза, конечно же, должна быть подтверждена документально.
Работы по капремонту: что должны сделать обязательно
Обязательно должны выполняться следующие работы:
- Ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, отопления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения.
- Ремонт или замена лифтов.
- Ремонт крыши.
- Ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу).
- Ремонт фасада.
- Ремонт фундамента.
Помимо этого, в субъекте РФ могут дополнить список работ по капремонту, включив в него следующие пункты:
- Утепление фасада.
- Переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую.
- Устройство выходов на кровлю.
- Установка коллективных приборов учета.
Возможно включение и других видов работ. Для того, чтобы расширить список, собственникам помещений нужно на общем собрании проголосовать за то, чтобы ежемесячный взнос на капремонт превышал минимальные значения. Тогда всё, что пойдет сверх минимума, собственники смогут тратить на ремонт дома по своему усмотрению.
Мнение авторов Сообщества может не совпадать с официальной позицией организации «Росконтроль». Хотите дополнить или возразить? Можно сделать это в комментариях или написать собственный материал.
Источник: roscontrol.com
Любой дом, построенный двадцать лет назад и более, требует капитального ремонта. Кроме больших расходов на строительные материалы сам ремонт предполагает огромные трудозатраты. Поэтому нужно заранее представлять себе, какие сложности вас ожидают в процессе кардинального обновления жилья. В этой статье мы расскажем, как сделать добротный капитальный ремонт загородного дома.
Особенности капитального ремонта загородного дома
Капитальный ремонт проводится гораздо реже, чем косметический. Обычно его делают с периодичностью в несколько лет, потому что он требует много времени, материалов и финансовых расходов. Поэтому серьезный ремонт нужно планировать заранее и готовиться к нему основательно.
Капитальный ремонт домов – процесс довольно сложный и трудоемкий. Необходимо продумать внутренний дизайн помещений, составить проект и сметы затрат, подобрать подходящие материалы, обновить коммуникации и провести отделку. Помимо внутренних работ, выполняемых в помещениях, дома нуждаются в ремонте кровли и обновлении фасада.
Характерные повреждения в старых загородных домах, которые важно исправить
Перед началом ремонта и закупкой стройматериалов необходимо составить грамотный план действий. Для этого следует внимательно осмотреть строение и оценить его состояние. На что прежде всего обратить внимание при ремонте старого дома?
К самым уязвимым местам загородных домов относятся:
Наружные стены. Чаще всего в них образуются трещины, ржавеют стальные балки, прогнивают внутренние элементы (обрешетка, например), отслаивается бетон, а слабые швы пропускают воду. Так, влажные стены подвала указывают на отсутствие (размывание) гидроизоляции фундамента либо неверное проектирование. Большого внимания требует теплоизоляция и внутренняя вентиляция стен.
Внутренние стены с плохой шумоизоляцией, нарушением правил пожарной безопасности (легковоспламеняемый состав отделки, отсутствие обработки антипиренами), осыпанием штукатурки из-за некачественного покрытия либо наличия сырости.
Двери и окна, которые в старых загородных домах, как правило, нужно менять. Проверьте подоконники (невредимость покрытия, их прочность), изолированность металлических рам (на предмет возникновения конденсата). На дверях обычно повреждаются замки и фурнитура, порой в процессе усадки фундамента происходит перекос или отслойка уплотнителя. Когда в доме с металлической входной дверью не предусмотрен холодный тамбур, на ее внутренней поверхности появляется конденсат.
Крыша. Еще в 90-х большой популярностью пользовалась черепица, которую зачастую клали как попало. Обратите внимание на конструкцию стропил – нет ли там перекоса, не гниют ли балки? Помните, что кровельный пирог в норме состоит из неповрежденных тепло-, паро-, гидроизоляционных слоев. Присутствующие на крыше надстройки и дымовые трубы должны быть целыми.
Обследуйте водосточные желоба, проверяя надежность их креплений.
Междуэтажные перекрытия, вернее, их балки, имеют тенденцию к прогибу и трещинам из-за ошибочных расчетов в проекте. Если отсутствует гидроизоляция между деревянной балкой и стеной из кирпича, первую придется заменить. Очень часто в подвалах можно обнаружить стальные балки либо бетонные перекрытия недостаточной длины.
Полы могут оказаться со стертым деревянным настилом или прожженным линолеумом, с большими зазорами между досками, скрипучими половицами, трещинами и дырами в цельных перекрытиях, неустойчивым настилом из ДСП.
Рекомендуемые статьи по данной теме:
Лестницы. Почти каждая деревянная лестница в старых загородных домах нуждается в восстановлении или замене изношенных элементов. Зачастую нарушаются правила пожарной безопасности, и балясины расположены слишком близко друг к другу.
Сантехника. В основном в обветшалых зданиях сантехника подлежит замене. Это засорившиеся или дырявые трубы, неправильно проложенные коммуникации, приводящие к регулярным засорам, невозможность использования газовой колонки или бойлера для нагревания воды.
Отопление часто представлено старой разваливающейся печью (характерно для деревянных домов), формат переходника не годится для адаптации к общей системе газоснабжения, очень широкие дымоходы быстро наполняются копотью, нет регуляторов отопления, радиаторы (в основном чугунные) непригодны для эксплуатации.
Электричество в старых домах характеризуется негодной электропроводкой, низким напряжением в сети (не рассчитанным на современную бытовую технику и достаточным лишь для освещения и телевизора), устаревшими предохранителями.
Капитальный ремонт загородного дома: перечень работ
Капитальный ремонт домов начинается с обстоятельного плана действий, поэтапное выполнение которого приведет к успешному результату. Чем детальнее изложены его пункты, тем проще оценить масштабы работ, необходимое время и финансовые расходы. В каждом конкретном случае план будет составлен по-своему.
Примерный план работ:
- проектирование дизайн-проекта;
- составление сметы, расчет потребности в материалах и инструментах;
- удаление непригодных конструкций, ремонт и замена коммуникаций (канализация, водо- и газопровод, электропроводка, отопление, вентиляция);
- обновление дверей и окон;
- ремонт фасада и фундамента (удаление старой отделки и нанесение свежей);
- ремонт (замена) кровли старого дома, звукоизоляция и утепление чердачного помещения;
- обновление сантехники и отделки санузлов;
- ремонт кухни;
- ремонтные работы в комнатах.
Зачем нужен план:
- чтобы знать, что и когда нужно делать;
- чтобы заранее представить облик будущего дома и сравнить полученный результат с задумкой;
- чтобы рассчитать точный объем закупаемых стройматериалов.
Если вы хотите удалить или передвинуть стены (перегородки), сантехнику, отопительные или газовые приборы, а также сменить электрическую плиту на газовую, вам потребуются официальные разрешения.
Их можно получить в соответствующих районных организациях. Чтобы внести изменения в технический паспорт при капитальном ремонте загородного дома, нужно написать заявление и подать пакет документов с детальным описанием будущих работ. Чтобы узнать, нужно ли иметь разрешение на какой-то вид ремонта, посмотрите в техпаспорт – все конструкции, внесенные в план, подлежат ремонту. Однако для пристройки добавочной площади, допустим, летней кухни, разрешение необходимо. Иначе ее признают незаконной и обяжут снести.
Что значит капитальный ремонт загородного дома под ключ
У вас есть соответствующие разрешения и распечатка проекта, настало время приступать к ремонту.
Сразу возникает вопрос: кто его сделает?
- Искать ремонтную бригаду?
- Воспользоваться услугами подрядчиков?
- Сделать все самостоятельно?
К этому вопросу следует подходить с учетом ваших финансовых возможностей и свободного времени. К тому же не помешает объективно оценить свои строительные навыки. В соответствии с предварительным планом какие-то из работ можно сделать самостоятельно, а остальные заказать у специалистов или полностью весь процесс поручить мастерам. Это будет называться капитальный ремонт загородного дома под ключ. Он предусматривает абсолютно всё, что касается капитального обновления жилья, и проводится специализированной фирмой по договору.
Найти настоящих профессионалов в Москве тоже непросто. Часто рекомендуют заказать услуги бригады или строительной организации, которая выполняла работы у друзей или знакомых. Или просмотреть объекты, которые ремонтируют или уже закончили выбранные вами строители. Это позволит вам увидеть качество работ и выяснить мнение заказчиков.
Сегодня каждая фирма дает гарантию на свои услуги. Но наем отдельной бригады зачастую обходится намного дешевле, чем договор со строительно-ремонтной организацией.
Капитальный ремонт загородного дома внутри: этапы и нюансы
Этап 1. Составляем дизайн-проект.
Перед началом капитального ремонта загородного дома разберитесь, какой конечный результат вы хотите получить. С этой целью можно использовать компьютерную программу-визуализатор 3D, которая поможет подобрать гармоничный внутренний и внешний дизайн дома. Для этого достаточно внести в программу размеры и план здания.
Аналогично определяются с цветом и фактурой отделки, желаемой формой фасада, лестницы и кровли, различными аксессуарами и даже обликом двора.
С учетом желаемой гаммы цветов и фактуры элементов интерьера (экстерьера) подбирают подходящие материалы.
Разумеется, услуги дизайнеров стоят дорого. Однако при дефиците у вас времени на разработку интерьера и полный контроль ремонтных работ профессионал вполне может взять эту ответственность на себя. Во всяком случае, для каждого этапа начального планирования можно задействовать разных людей, если вы не управляетесь самостоятельно.
Этап 2. Рассчитываем количество материалов и инструментов, создаем смету.
В общее количество необходимых материалов входят все составляющие, которые требуются для ремонта каждой части здания: комнат, санузлов, фасада, чердака и крыши, коммуникаций.
Нужно сделать точные замеры всех поверхностей (стен, потолка, пола) каждого из помещений, затем рассчитать необходимое количество отделочных и дополнительных материалов. Следует измерить протяженность проводов и труб, применяемых для создания коммуникаций.
Если вы предпочитаете самостоятельный капитальный ремонт загородного дома, как минимум закупайте следующий набор инструментов:
- уровень строительный;
- мастерок;
- шпатели (большой, малый, ребристый для укладывания плитки);
- рулетка;
- отвесы;
- столярный угольник;
- веревка строительная;
- карандаш и мелок для разметки;
- лестница;
- удлинитель;
- корыто и лопата (для подготовки штукатурного раствора);
- леса строительные.
Этап 3. Демонтируем старые конструкции и ремонтируем коммуникации.
Удаление старой отделки считается наиболее грязной работой. При этом снимаются обои, слой прежней штукатурки и шпаклевки, деревянные плинтусы. Если ожидается замена окон, демонтируются подоконники и оконные рамы. Такие же действия проводят с косяками межкомнатных дверей.
В процессе таких работ образуется много мусора, который желательно тут же собирать и вывозить. Для этого обычно заказывают услуги специализированных фирм. Очистив помещения от демонтажных отходов, можно переходить к следующим видам работ. Теперь предстоит убрать старые коммуникации.
Не стоит жалеть изношенную проводку – удаляйте ее полностью. Она не просто испортит всю свежесть ремонта, но может причинить вред в виде пожара в доме. Планируя замену радиаторов, также убирайте разом старые ржавые трубы, так как со временем они все равно протекут и испортят ваш капитальный ремонт загородного дома.
Труднее демонтировать старые коммуникации, расположенные в ванной и санузле. Эти трубы следует снимать осторожно с применением болгарки и зубила. Они вам больше не пригодятся, поэтому смело вывозите их на свалку.
Создание новых коммуникаций (допустим, электропроводку) лучше доверить профессионалам. Квалифицированный электрик гораздо качественнее проложит провода, выберет материалы, розетки и выключатели, чем это сделает какой-то дилетант.
Чистовой (декоративный) ремонт начинают тогда, когда готовы основные коммуникации, установлены окна, двери и сантехника.
Этап 4. Заменяем окна и двери.
В то время как самостоятельная установка дверей при капитальном ремонте домов представляется вполне возможной, замену окон лучше всего доверить специалистам.
Все знают, что дневного (естественного) освещения в доме должно быть много. По стандартам размеры всех окон не могут быть меньше 10 % площади здания. Представьте, какой дискомфорт испытывает человек, все время находясь в полутемной комнате. В таком помещении снижается острота зрения, гибнут комнатные растения, сложно сделать полноценную уборку. К тому же недостаток естественного света вызывает перерасход электричества, а в наши дни это актуально даже для обеспеченных домовладельцев.
Уровень освещенности жилья обусловлен не только количеством и габаритами окон, но и параметрами стекол, вставленными в них. Поскольку обычным стеклам (либо стеклопакетам) свойственно задерживать ультрафиолетовые лучи, то организовать в доме шикарную оранжерею или солярий у вас не выйдет. Для этого подойдут дорогостоящие кварцевые стекла, которые приобретают только для определенных нужд.
Как расположить окна в загородном доме?
- В спальне и кухне окна должны смотреть на юго-восток, чтобы в утренние часы туда попадал солнечный свет, а вечерний закат не слепил глаз.
- В гостиной лучше расположить окна на запад и любоваться закатом, подольше не включая свет по вечерам.
- Подсобные помещения должны выходить окнами на север, чтобы избежать избытка ненужного освещения, поскольку там будут храниться продукты, техника, инструменты и материалы.
- При наличии в комнате нескольких разносторонних окон, крупные лучше ориентировать на юг, меньшие – на север.
- Окна, выходящие на юг и запад, необходимо затенять с помощью естественных конструкций здания (балконы, выступы крыши), ставней, а также растущих у дома деревьев.
Следует учесть, что замеры и сама установка окон невозможны без определенных навыков и опыта, так как в результате неправильных действий окно может не подойти или его монтаж потребует корректировки размеров оконного проема.
Грамотная установка окон при капитальном ремонте домов не только продлит их эксплуатацию, но сможет соответствовать современным стандартам тепло- и звукоизоляции.
Самостоятельный монтаж дверей выполняется в такой последовательности:
- Снимается старая дверь совместно с рамой;
- В очищенный дверной проем монтируется новая деревянная рама (с помощью длинных саморезов и дюбелей) или металлическая конструкция посредством металлических широких штырей, которые вбивают в стены (наваривают на раму);
- Оставшиеся в проеме щели заполняют монтажной пеной и штукатурят по мере ее высыхания;
- На петли, смазанные машинной смазкой, навешивают дверь.
Этап 5. Производим утепление дома и монтаж вентиляции.
Микроклимат любого помещения определяется температурой воздуха и его влажностью. Они, в свою очередь, обусловлены должной теплоизоляцией и надежной защитой от пара, а также достаточной вентиляцией пространства.
Температура внутри дома зависит от двух составляющих – нагрева воздуха и внутренних поверхностей (стен, пола, потолка). Самой благоприятной температурой воздуха в жилом доме считается +20 °С, поверхностей – 17 °С. Вместе с тем нужно учитывать персональные предпочтения жильцов. К примеру, пожилые люди любят более теплые помещения. А значит, в идеале лучше обзавестись регуляторами отопления в каждой комнате, чтобы создать там подходящий микроклимат.
Зачастую стены в старых домах плохо изолированы или не имеют теплоизоляции вообще. Из-за этого возникает контраст температур внутри и снаружи здания, что приводит к образованию конденсата и повышенной влажности. В итоге жильцы чувствуют дискомфорт и постоянную духоту. При невозможности разбора стен можно обшить их теплоизоляционными материалами внутри или снаружи.
Начиная капитальный ремонт загородного дома, следует обратить внимание на вентиляцию помещений с повышенной влажностью, к коим относятся санузлы, подвалы и кухни. Допустим, в многоэтажках предусмотрена вытяжная вентиляция, основанная на разнице давлений холодного и теплого воздуха. А в частных домах этот принцип неприменим. В 2-3-этажном здании давление воздуха незначительно, и воздухообмен должен идти сквозь стены, которые нужно утеплить дышащими составами и обеспечить пароизоляцией. Для этого обычно используют пенополистирол (простой и экструдированный), пенофлекс, плиты из минеральных ват и другие.
Дополнительной вентиляции способствуют окна и форточки, однако в холодное время года данный способ не совсем удобен. С этой целью в коттеджном строительстве используют вытяжную систему, основанную на действии вентиляторов. Эти приборы выводят наружу отработанный воздух, заменяя его свежим уличным.
Чтобы улучшить микроклимат помещений при капитальном ремонте загородных домов, лучше применять натуральные стройматериалы (дерево, глину, кирпич, гипсовую штукатурку, известь), которые впитывают влагу и поглощают посторонние запахи.
Этап 6. Делаем ремонт санузлов и кухни.
Прежде всего ремонтируют более трудоемкие помещения – кухню и санузлы. Из-за высокой влажности полы там, как правило, покрывают керамикой. При необходимости можно установить под плитку систему «теплый пол» и закрыть ее тонкой стяжкой.
По отношению к стенам существует несколько особенностей:
- стены в ванной почти полностью покрываются плиткой или более дешевыми панелями из пластика;
- обшивка туалета аналогична, но иногда верхняя часть стены (2/5 высоты) оклеивается обоями;
- на кухне плитка укладывается на стены частично (как правило, вокруг рабочих поверхностей), остальное пространство отделывается обоями.
Если позволяют финансы, то каждое из помещений можно оборудовать практичным и эстетичным подвесным потолком, который придаст интерьеру определенный стиль. Но можно использовать и ПВХ-панели или просто покрасить потолок.
Дальнейший шаг при капитальном ремонте загородного дома – монтаж сантехники, раковины, мебели и прочих аксессуаров.
Этап 7. Ремонтируем комнаты.
После удаления старых обоев в жилых комнатах дефекты стен выравнивают шпаклевкой, ждут, пока она высохнет, и клеят новые обои. Потолок можно сделать подвесным или также покрыть обоями.
Пол в комнатах отделывают ламинатом, паркетом, ковролином или линолеумом – кому как нравится. Если устраивает бывший паркет, снимать его не стоит. Его просто шлифуют и снова покрывают лаком. При необходимости помещения можно оборудовать системой «теплый пол».
Отделка стен внутреннего пространства не просто радует глаз. Она защищает от повреждений состав стены, сохраняет ее тепло- и пароизолирующий слой. Поэтому при выборе отделочных материалов нужно учитывать особенности комнат. Так, для кухни и детской рекомендуются краски либо моющиеся шпатлевки. Для спальни подойдет что-нибудь уютное, к примеру обои из винила, для кабинета – деревянные панели.
Приступая к завершающей отделке деревянных стен при капитальном ремонте домов, их нужно обработать антипиренными составами, которые защищают дерево от возгорания. Для этого хорошо подходит краска, так как она выполняет две функции – изолирующую и декоративную. Но ее тоже выбирают осмотрительно, поскольку все отделочные материалы, в том числе и краски, производят как для наружного, так и внутреннего применения. Последние из них не так устойчивы к внешним воздействиям среды, УФ-излучению и перепадам температур, зато имеют отличную укрывистость и эстетичность.
Важную роль при этом играет экологичность материала. К примеру, в старых домах еще встречаются поверхности, окрашенные тяжелыми свинцовыми составами. Они выносливы и держатся десятилетиями, отлично моются и не подвержены выцветанию, однако очень вредны для здоровья. Кстати, дешевые масляно-алкидные краски тоже не следует использовать, так как они выделяют опасные химикаты.
Прекрасный выбор для внутренней отделки стен – воднодисперсионные краски. Полностью безопасные для человека, они дают стенам дышать и не мешают естественной вентиляции.
Капитальный ремонт загородного дома снаружи: фундамент, крыша, фасад
Ремонт фундамента
Поскольку главная нагрузка приходится на фундамент, он требует к себе особого внимания. Если в доме возникли трещины, сдвиги и перекосы, фундамент нужно усиливать. Обычно для этого используют винтовые сваи. Данный способ обходится без сноса здания и разборки изношенного основания. Усиление можно проделать в любое время года, даже зимой в морозы.
Если фундамент частично разрушен, то по бокам этого участка можно создать добавочную кладку и соединить ее со старой.
Ремонт крыши и чердака
Проводя капитальный ремонт загородного дома, отремонтировать крышу можно и самостоятельно. Но если объем работ велик и влечет за собой замену стропил и кровельных материалов, лучше арендовать манипулятор или воспользоваться услугами специалистов.
Надломленные стропила укрепляют накладками. При гнилых опорах разбирают крышу и обрешетку, монтируют временное крепление, затем выпиливают поврежденный участок, устанавливают на стропило протез и помещают его на мауэрлат (основу для стропил). Все элементы из дерева должны пройти обработку защитным составом. На металлических кровлях небольшие изъяны покрывают заплатами, более объемные разрушения выстилают новыми листами. При замене куска рубероида или листового материала кромки новых заплат обрабатывают битумной мастикой.
Вообще, капитальный ремонт загородного дома невозможен без модернизации, починки кровли и чердака.
Обычно ремонт крыши предполагает проведение следующих работ:
- Демонтаж всего покрытия с дальнейшей заменой его на новое;
- Обновление изношенных участков кровельного настила;
- Удаление покрытия и стропил для создания более надежной основы под установку крыши с большим весом.
Тепловая и звукоизоляция чердака выполняется так:
- проемы между стропилами под смонтированным покрытием заполняют листами пенопласта или минеральной ватой в один слой;
- под закрепленной изоляцией делают облицовку (как правило, это вагонка из пластика или дерева);
- пол чердака устилают двумя слоями пенопласта (толщина каждого – 5 см), при этом стыки верхнего из них не должны ложиться на стыки нижнего;
- поверх кладут керамзитовую засыпку слоем 20 см.
Ремонт фасада загородного дома
После реконструкции кровли и чердака пришел черед модернизации фасада. Его приводят в порядок, удаляя слои старой краски и штукатурки, после чего герметизируют щели (трещины), шпаклюют неровности и снова оштукатуривают стены под финишную отделку. Перед нанесением штукатурки укладывают утеплитель. Если хотите избежать штукатурных работ, можно использовать для отделки фасадные панели.
Для этого самым практичным вариантом будет обшивка дома сайдингом. Такой материал служит долго, а цветовая палитра и разнообразие его структуры открывают широкие возможности для выбора, включая имитацию под кирпич, натуральный камень и дерево. Такой большой ассортимент материалов позволит реализовать самую креативную дизайнерскую идею.
К тому же под сайдинг можно добавить еще один утеплитель, допустим, минеральную вату, сформировав тем самым вентилируемый фасад.
Укладка сайдинга при капитальном ремонте загородного дома происходит в таком порядке:
- Всю обшиваемую поверхность оборудуют особыми металлическими кронштейнами;
- На них закрепляют деревянный брус с профилем 50х80 мм либо алюминиевый металлопрофиль, образуя обрешетку;
- Листы минеральной ваты прибивают к стенам здания длинными гвоздями с большой шляпкой, а стыки обрабатывают монтажной пеной;
- Изоляцию накрывают фиксирующей мембранной тканью, чтобы утеплитель не выдувался из ячеек и беспрепятственно дышал;
- Сайдинговые панели монтируют на обрешетку снизу вверх.
Важный совет: для максимальной эффективности такой системы расстояние между тыльной стороной сайдинга и изоляционным слоем должно быть примерно 4 см.
Капитальный ремонт деревянного загородного дома: видео
Сколько стоит капитальный ремонт загородного дома от профессионалов
Ремонт загородного дома под ключ – весьма востребованная услуга на нашем строительном рынке. Цену ремонта и реконструкции различных домов и помещений строительно-ремонтными организациями можно назвать только примерно. Более точная стоимость рассчитывается после осмотра специалистами объекта, оценки объема будущих работ с учетом их сложности. После ремонта под ключ у вас вместо старого здания появится красивый, современный и теплый дом для уютного проживания.
Сотрудничать с Компанией «Мой ремонт» – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. Компания «Мой Ремонт» работает по всей Москве и Московской области.
Источник: myremontnow.ru