Капитальный ремонт это строительство или нет

Федеральная антимонопольная служба разъяснила порядок отнесения конкретных видов работ к капитальному или текущему ремонту объектов капитального строительства В целях недопущения ограничения

Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме

Как жильцы многоквартирного дома могут инициировать проведение текущего или капитального ремонта? Кто должен его оплачивать? Могут ли собственники помещений контролировать этапы работ и их качество, выбирать необходимые материалы для ремонта?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель генерального директора по эксплуатации группы «Комфорт», занимающейся управлением и эксплуатацией многоквартирных домов, Игорь Ситников.

Текущий ремонт инициирует инженерная служба управляющей компании (УК) многоквартирного дома. Она и определяет его параметры — в каком объеме и какие работы необходимы в конкретном доме. Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов, как правило, выполняется с периодичностью один раз в пять лет.

Техническое обслуживание жилых зданий — это целый комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. При их обслуживании предусматриваются текущий планово-профилактический ремонт, внеплановый ремонт (аварийный) и капитальный ремонт. Текущий ремонт здания направлен на восстановление исправности и работоспособности его конструкций и систем инженерного обеспечения, поддержание заданных показателей эксплуатации и обеспечение долговечности здания.

Вся система технического обслуживания жилого фонда согласовывается с действующими нормативами и правилами. Как правило, начало текущих ремонтно-строительных работ планируется на теплый период времени и утверждается генеральным директором управляющей организации с учетом фактического состояния здания и потребности в конкретных работах.

Сотрудники инженерной службы должны регулярно проводить осмотры помещений, зданий, чтобы понять, как скоро требуется профилактический или текущий ремонт, какие именно работы необходимы. Такие осмотры оформляются актами, а затем на их основе формируется общая дефектная ведомость (журнал), где отражены все замечания. На основании результатов осмотров определяются объемы, виды работ, количество необходимых материалов. После этого проводится конкурс по подбору подрядчика.

Приемка работ может быть выполнена совместной комиссией, состоящей из числа собственников помещений дома, сотрудников управляющей организации и уполномоченных сотрудников подрядной организации. При выявлении замечаний, отклонений и брака жители дома могут сообщить об этом в управляющую организацию любым доступным способом: в офис УК по месту расположения объекта, в единый контакт-центр, на электронную почту организации или при личном приеме уполномоченного сотрудника УК. Обычно все подобные обращения рассматриваются и при необходимости устраняются выявленные замечания.

Аварийный ремонт — это непредвиденная поломка или отказ оборудования: прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.

Как правило, причиной и виной тому является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие устаревания и износа оборудования или конструкций. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить УК путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.

Решение о проведении капитального ремонта принимается исключительно собственниками помещений на общем собрании большинством голосов. Мы еще не дожили до выполнения капремонта ни по одному адресу, но законодатель предусматривает это (в идеальных условиях) так:

• по истечению условного срока эксплуатации 25 лет после ввода в эксплуатацию управляющая организация выходит с инициативой к собственникам с предложением провести капитальный ремонт;
• любой ремонт начинается с обследования, диагностики и определения фактического состояния здания, износа конструкций и инженерного оборудования. На основании обследования должны определиться необходимые работы, материалы и ориентировочная стоимость;
• после определения объемов и ориентировочной стоимости УК вправе инициировать общее собрание собственников с целью утверждения полного перечня мероприятий для выполнения капремонта;
• на общем собрании собственники помещений вправе определить и назначить комиссию из своего числа, которая будет участвовать в контроле процессов и приемке работ;
• по результатам проведенного собрания, утверждения видов, объемов работ и общей стоимости УК путем конкурсного отбора определяет подрядчиков;
• утвержденный коллектив собственников вправе участвовать в процессе отбора и определения подрядчиков наравне с УК для прозрачности и контроля;
• после организации ремонтных работ специалисты УК совместно с инициативными собственниками или Советом дома, если он избран и уполномочен ОСС, осуществляют контроль производства работ, качества, объемов и применяемых материалов.

Кроме этого, собственники помещений по своему желанию могут инициировать и организовать при помощи УК работы капитального характера раньше срока, но с учетом организации процессов, описанных выше, — например, заменить лифты на современные и улучшенные. Приблизительно такой сценарий организации капремонта видит для себя «Комфорт».

Полностью отказаться от выполнения капитального ремонта по истечении условного срока службы здания и оборудования нецелесообразно, так как за период жизненного цикла происходит как физический износ, так и моральный, оборудование устаревает, отделка утрачивает свой первозданный вид. Например, ранее в домах применялась алюминиевая проводка, а сейчас только медная, которая по своим свойствам и характеристикам превосходит алюминиевую. Так можно сравнить старые лифты с современными, металлические трубы — с ПВХ, восстановленные и утепленные фасады с разрушенными и т. д.

Игорь Ситников Заместитель генерального директора группы «Комфорт»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Капитальный ремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом. При условии, что основные технико-экономические показатели остаются неизменными (письма Минфина от 17.10.2017 № 03-03-Р3/67741, Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08). Основной документ, который подтверждает, что выполненные работы являются ремонтом , а не реконструкцией либо модернизацией, – это дефектная ведомость. Минфин при определении характера работ предлагает также руководствоваться Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279).

Федеральная антимонопольная служба разъяснила порядок отнесения конкретных видов работ к капитальному или текущему ремонту объектов капитального строительства

В целях недопущения ограничения конкуренции при установлении обязательных требований к участникам закупки в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 04.02.2015 № 99 «Об установлении дополнительных требований к участникам закупки отдельных видов товаров, работ, услуг, случаев отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации, а также документов, подтверждающих соответствие участников закупки указанным дополнительным требованиям» (далее — Постановление № 99), ФАС России разъясняет порядок отнесения конкретных видов работ к капитальному или текущему ремонту объектов капитального строительства.

Постановлением № 99 установлены дополнительные требования к участникам закупки, а также установлены случаи отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации.

Так, для определения необходимости предъявления дополнительных требований к участникам закупки, требуется разграничение понятий «реконструкция объектов капитального строительства», «капитальный ремонт объектов капитального строительства», «текущий ремонт».

Данные понятия определены в пунктах 14 и 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 ГрК РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно­технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения, утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст под капитальным ремонтом также понимается комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния.

Таким образом, определение капитального ремонта не предполагает создания новых видов конструкций либо систем и сетей инженерно-технического обеспечения. Так, для отнесения работ к капитальному ремонту одним из признаков является существование самой конструкции или систем и сетей инженерно­технического обеспечения на момент начала работ (например, при отсутствии системы вентиляции в здании ее создание не относится к капитальному ремонту).

В соответствии с письмом Минстроя России от 11.06.2021 № 24278-МЕ/06, помимо определений, закрепленных в ГрК РФ, для разграничения реконструкции, капитального и текущего ремонта рекомендуется руководствоваться «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312.

Так, согласно указанному письму, текущий ремонт здания — это одна из мер, которые должны предприниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации.

К такому ремонту, как правило, относится устранение мелких неисправностей, которые выявляются при повседневной эксплуатации здания, работы по систематическому и своевременному предохранению здания от преждевременного износа. При этом здание практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются.

Таким образом, основным отличительным признаком капитального от текущего ремонта является цель его проведения, если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то при капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется замена или восстановление строительных конструкций объекта либо его элементов, в том числе такая замена (восстановление) может улучшать показатели конструкций и элементов.

Кроме того, для проведения капитального ремонта требуется составление раздела «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства». При этом застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации, а также подготовку проектной документации.

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию определяются постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях

к их содержанию».

Дополнительно сообщаем, что постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2120 (далее — Постановление) определены случаи, при которых может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, при проведении текущего ремонта таких зданий, сооружений.

В соответствии с частью 12.2 статьи 48 Кодекса в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства , финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 Кодекса, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического. обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов (далее — дефектный акт).

Капремонт или реконструкция

Доброго времени суток! Уважаемые коллеги, подскажите пожалуйста, монтаж системы дымоудаления является текущим, капитальным ремонтом или реконструкцией здания?

Здание 1966 года постройки, изначально было столовой на 300 посадочных мест, система вентиляции была, системы дымоудаления не было. Теперь захотели открыть организацию дополнительного образования в этом здании, но столкнулись с проблемой, для получения лицензии на осуществление образовательной деятельности нужно, чтобы здание соответствовало требованиям противопожарной безопасности, в том числе нужна система дымоудаления. Мы считая, что это текущий ремонт здания начали подготовку документов, но получили предостережение от управления государственного строительного надзора и экспертизы, который ссылаясь на ст. 51 ГрК РФ требуют пройти процедуру согласования, которая очень затянет открытие организации.

Риск-менеджмент в юридической практике

Правовые аспекты электронной коммерции

Правовая система Англии/English Legal System

Похожие материалы

Комментарии (24)

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

Но при реконструкции меняются характеристики здания (увеличивается объём, этажность, добавляются пристройки и т.д.) при монтаже системы дымоудаления ничего такого не происходит, даже несущие конструкции не будут затронуты

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

Если четко представлять себе, что такое система дымоудаления, то не может быть сомнений в том, что её монтаж — это реконструкция здания. Чтобы проложить короб через несущие стены и плиты перекрытия в них необходимо сделать отверстия, что попадает под определение понятия «реконструкция», которое содержится в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Это может ухудшить эксплуатационные свойства здания, поэтому получение разрешения на такую модернизацию необходимо, это очевидно.

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

В здании 2 этажа, 1 административный персонал, 2 помещения для проведения занятий, именно там и нужна система дымоудаления, есть возможность протянуть её без нарушения несущих конструкций, она пойдёт поверх их, огибая стены

Значит дело не в несущих конструкциях, если всё так, как вы говорите. А просто, чтобы было легче разобраться, Вы не можете в ГАСНе узнать, на каком основании требуется разрешение на строительство?

Замену и монтаж инженерных систем здания, даже если они меняются или устанавливаются целиком, всегда относят к капитальному ремонту согласно Градостроительного кодекса РФ. Более того, даже если потребуется пробивать отверстия в перекрытиях это не будет являться реконструкцией, при условии обеспечения несущей способности перекрытия и как следствие безопасности.
Реконструкция же в соответствии с Градостроительным кодексом подразумевает именно изменение индивидуализирующих характеристик здания (высота, общая площадь, количество этажей и т.д.), При этом инженерные системы здания, их наличие или отсутствие не являются индивидуализирующими признаками (параметрами) здания.

Пожалуйста:
Статья 1 ГрК РФ
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

Ещё есть приложение 8 к постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279, в котором указывается в разделе XII капитальный ремонт:
1. Частичная или полная смена воздуховодов.
2. Смена вентиляторов.
3. Перемотка или смена электромоторов.
4. Смена шиберов, дефлекторов, дроссель-клапанов, жалюзи.
5. Частичная или полная смена вентиляционных коробов.
6. Смена калориферов.
7. Смена агрегатов отопительных.
8. Смена фильтров.
9. Смена циклонов.
10. Смена отдельных конструкций камер.

Но всё это про вентиляцию, но не про систему думоудаления, применима аналогия или нет?

Уважаемый Игорь Игоревич, согласно Приложению 9 к Ведомственным строительным нормам «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным Приказом Госкомархитектуры России от 23.11.1988 N 312, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления включено в перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов.

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

ВСН-58-88р. Данные работы относятся к реконструкции здания. Вы меняете его функциональное назначение,вместе с ним меняется противопожарные и санитарные нормы! В проекте обяательно д.б. всё отражено и если затрагиваются несущие конструкции здания-нужна-экспертиза проекта! Деньги думаю-не бюджетные?

А если в ВУЗе закрыли столовую или наоборот, открыли, функциональное назначение всего здания меняется?

Игорь Мысников юрисконсульт корпоративно-правового отдела, Автономная некоммерческая организация дополнительного образования «Детский технопарк «Кванториум»

Меняем его функционал, требования меняются, они все соблюдены, в нашем случае речь идёт именно о капитальном ремонте, так как несущие конструкции затронуты не будут. Кроме того у нас теперь есть письмо мэрии города, где нам пишут, что указанные работы не являются реконструкцией здания, а являются кап ремонтом и согласованию не подлежат. Нужен проект от подрядчика специализированной организации, которая состоит в соответствующем СРО, это будет железным доказательством того, что никакой реконструкции нет. Деньги не бюджетные, а арендодателя и все договоры с подрядчиками заключает он, потому гос экспертиза проекта не требуется. Непонятной осталась только позиция контролирующего гос органа, выдавшего предостережение арендодателю

Игорь, отправьте почитать предостережение органа строительного надзора, чтобы понять, на чем основывается его позиция. После прочтения могу написать Вам свою позицию, если вопрос еще актуален. Кстати, о каком субъекте РФ речь? ГрК РФ не предоставляет органам строительного надзора право выносить предостережение; это может быть предусмотрено региональным нормативным правовым актом.

А что для Вас меняет отнесение работ к категориям «реконструкция или кап/ ремонт»?
1. Проектной документации на здание у Вас скорее всего не осталось. да и толку от нее нет, если самой системы нет.
2. Какие (так, сказать, противопожарные) требования были в 1966 году — в данной ситуации не важно. Работы надо выполнять сейчас.
3. Если будете делать систему дымоудаления — Вам без проекта от специализированной организации никак. И проект будут делать исходя из современных требований.
4. В жилых домах установка (по факту — повторная) систем пожаротушения, думоудаления и пожарной сигнализации относится к капитальному ремонту. В подавляющем большинстве случаев все, что было связано с пожаротушением, растащили еще в лихие 90е годы и лет 20 никто ни за что не отвечал и не проверял. Хорошо, если пожарный водопровод исправен.
Только в перечень работ, выполняемых при кап. ремонте, ничего из вышеназванного не включено. Вот и делают с 2014 года кап ремонты домов «по-новому», а системы пожаротушения, дымоудаления, сигнализацию не трогают. Привет Минстрою, МЧС и радетелям за права собственников из нашей, прости Господи, Думы и разного рода бесполезных ассоциаций и организаций «защиты прав потребителей».

Партнёр рубрики

Судебная практика, Судебная практика

Реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства , его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства , а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства , за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Модернизация — установка дополнительных устройств («ГЭСНмр 81-06-01-2020.