У меня в собственности земельный участок 750 кв.м. Земли населенных пунктов. Назначение земли: под производственную базу. Я обратился в местную архитектуру, по вопросу строительства на этом земельном участке гостиницы. В архитектуре мне сказали что раз в назначении земли не написано под гостиницу, значит нельзя.
Причем в 500 метрах от моего земельного участка находится действующая мини гостиница.
Как мне быть в этой ситуации?
Вам правильно ответили. С категорией земли все в порядке, «земли населенных пунктов» подходит, но нужно изменить назначение земельного участка — под гостиницу.
Но Вы же не знаете как по документам значится их земля.
Менять назначение земельного участка. Иначе Вам грозят санкции за использование з/у не по назначению, вплоть до того, что потребуют снести гостиницу, если Вы ее построите самовольно.
Как мне изменить назначение земельного участка?
Подготовить документацию и подать в органы местного самоуправления.
Что можно построить на землях ЛПХ? Категории земель и их назначения? Как определить статус земли?
— Копия Вашего паспорта
— Правоустаналивающий документ на участок.
Михаил, добрый вечер! Согласно ст. 7 Земельного кодекса
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Указанный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
Для гостиниц есть вид ВРИ ЗУ «Гостиничное обслуживание (код 4.7) который предусматривает
Размещение гостиниц,
а также иных зданий, используемых с целью извлечения
предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для
временного проживания в них
либо объекты придорожного сервиса (4.9.1)
либо туристическое обслуживание (код 5.2.1)
Размещение пансионатов, туристических гостиниц,
кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных
зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из
предоставления жилого помещения для временного проживания в них;
размещение детских лагерей
Но вам насколько понимаю подходит первый из указанных. Далее если в ПЗЗ нет требуемого условноразрешенного ВРИ ЗУ необходимо его менять для вашего участка на требуемый через общественные слушания, в противном случае нецелевое использование ЗУ да и разрешение на строительство не выдадут
Как мне изменить назначение земельного участка?
В данной ситуации вы вправе обратиться по вопросу перевода земельного участка из одной категории земель в другую, при этом необходимо руководствоваться в т.ч. соответствующими положениями муниципальных нормативных правовых актов.
Выбор земельного участка для строительства гостиницы
УТВЕРЖДЕН
постановлением
администрациигорода
Соликамска
от 27.08.2012 № 1036-паАДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ
предоставления муниципальной услуги
«Перевод
земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в
другую»1.2. Право
на получение муниципальной услуги имеют:физические или юридические лица либо их уполномоченные представители, обратившиеся в орган, предоставляющий муниципальные услуги, с запросом о предоставлении муниципальной услуги, выраженным в письменной или электронной форме.
2.2.Предоставление муниципальной услуги осуществляется комитетом по архитектуре и градостроительству администрация города Соликамска.
2.6. Для предоставления муниципальной услуги физические лица предоставляют следующие документы:
ходатайство (приложение 1);
выписку из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
копию документа удостоверяющего личность либо документа, подтверждающий полномочия представителя (при наличии подлинника).
Правоустанавливающие документы запрашиваются Комитетом в государственных органах и организациях, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в распоряжении которых находятся указанные
документы, по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия (далее – СМЭВ) либо в случае отсутствия технической возможности по почте.Непредставление заявителем правоустанавливающих документов не является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги.
3.1. Предоставление муниципальной услуги осуществляется посредством выполнения следующих административных процедур (приложение 3 блок-схема):
прием и регистрация ходатайства с приложенными документами;
рассмотрение ходатайства и приложенных документов;подготовка межведомственного запроса документов, не представленных заявителем;
подготовка проекта постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или проекта постановления администрации города Соликамска об отказе в переводе земель или земельных участков в составе
таких земель из одной категории в другую;выдача заявителю копии постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или копии постановления администрации города Соликамска об отказе в перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.
3.2. Основанием для начала административной процедуры приема и регистрации документов является подача ходатайства и прилагаемых к нему документов (пункты 2.6., 2.7. Административного регламента).
3.2.1. Ходатайство подается в приемные дни в Комитет по архитектуре и
градостроительству на имя председателя Комитета.Ходатайство, с приложенными документами, могут быть поданы на бумажном носителе или отправлены заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения документов.
Общий максимальный срок по процедуре подготовки и утверждению проекта постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую составляет 40 рабочих дней.
adm.solkam.ru/regulatory/folder_0/municipal-services/?PAGEN_1=3
Т.е., Вы вправе, в порядке предусмотренном административным регламентом обратиться по данному вопросу в комитет по архитектуре и градостроительству администрация города Соликамска
Здравствуйте. Начинать Вам нужно с изучения
Виды разрешенного использования определяются территориальными зонами в которых находятся земельные участки.
Статья 35. Виды и состав территориальных зон
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Статья 30. Правила землепользования и застройки
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; 6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Виды разрешенного использования делятся на
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Если в той территориальной зоне в которой находится Ваш земельный участок допустимо строительство гостиниц в качестве основного или вспомогательного ВРИ, то Вы выбираете данный вид самостоятельно и подаете заявление в кадастровую плату об изменении ВРИ земельного участка, после внесения изменений получаете кадастровый паспорт и идете с ним в администрацию за разрешением на строительство.
Если данный вид условно разрешенный, то тут процедура связана в проведением публичных слушаний.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Если в территориальной зоне вообще нет вида разрешенного использования для строительства гостиниц, то Вам придется менять территориальную зону, что довольно проблематично. Если откажут, можете обжаловать в суд.
Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
4. Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
Источник: pravoved.ru
Тонкости Туристического Бизнеса
Если у вас в планах база отдыха, санаторий или крупная гостиница, то строить эти объекты нужно на землях рекреации и проходить все, предусмотренные законом согласования. Согласовать гостиницу на землях рекреации гораздо труднее, и труднее ее эксплуатировать. Но если вы делаете не мини гостиницу и не фермерское хозяйство с агротуризмом – у вас нет альтернативы. Если вы строите мини гостиницу или не большую туристическую базу на 20-30 мест, вам лучше строить на землях сельскохозяйственного назначения или на землях поселения, называя свои туристические сооружения жилыми домами, дачами или фермерской усадьбой.
Многие граждане боятся рисков и ищут для строительства небольших гостиниц земли рекреации. Понятное стремление страховаться от неприятностей, которые возможны со стороны чиновников. В городах и пригороде такая осторожность оправдана. Что касается Республики Алтай, то здесь строят на рекреации и все согласовывают как положено – только крупные объекты.
Сотни мини гостиниц, сельских домов и фермерских хозяйств принимают туристов на землях сельскохозяйственного назначения или в селах. В республике отношение к застройщикам доброжелательное. Все вопросы решаются проще. В Республике Алтай всего 200 тысяч населения на площади, сопоставимой со всей Европой, к тому же Республика Алтай является субъектом федерации.
Доступ к министрам, конечно, проще. Кроме того, большинство вопросов, связанных с строительством и переводом земельных участков из категории в категорию, решается на местном уровне. Полномочия из субъекта федерации переданы в местные органы управления, то есть в сельскую администрацию.
Таким образом, вопрос по переводе земли сельскохозяйственного назначения в дачи или земли населенных пунктов отдан на решения администрации села. Для сравнения, в Ленинградской и Московской областях эти же вопросы без участия губернаторов не решить. Это, конечно, порождает коррупцию. В Республике Алтай последние 5 лет коррупции нет. Может быть именно потому, что после передачи полномочий в муниципалитеты, все вопросы решаются в поселках, где о коррупции знают только одно: таких, как они, за взятки сажают.
Готовых, уже переведенных в рекреацию, земель в продаже очень мало. Переводить в рекреацию имеет смысл только тогда, когда есть решение о строительстве.
Инвестор, как правило, покупает земли сельскохозяйственного назначения и самостоятельно или с участием продавца переводит их в рекреацию. В переводе земель в рекреацию заинтересованы все ветви власти, и никто специально не тормозит. Однако сама процедура займет полгода или больше.
Меняя категорию земель на рекреацию и согласовывая потом строительство туристических гостиниц, многие не понимают, во что ввязываются.
В Республике Алтай сносное отношение к предпринимательству отдельных граждан. На многие нарушения закрывают глаза. И штрафы на граждан такие, что у органов власти нет охоты терять время для их оформления. В муниципальных поселениях администрация обычно заигрывает с потенциальными избирателями и старается не докучать частным лицам, которые занимаются туризмом.
Но как только начинается строительство на землях рекреации, инвесторы начинают иметь по полной программе все многочисленные службы. Они, конечно, добрые люди и не желают вам зла, но есть градостроительный кодекс и другие законы, которые не позволяют расслабиться ни предпринимателям, ни тем, кто их контролирует.
Государство считает, что, если кто-то имеет смелость открыть юридическое лицо и решил построить гостиницу, он накопил кубышку с деньгами, которую нужно помочь облегчить.
Если вы оформляете туристическую гостиницу на землях рекреации, то придётся пройти все круги ада. Вы должен выполнить множество согласований по проекту, сдать в эксплуатацию гостиницу комиссии и нести множество дополнительных затрат. Конечно, в селе все это сделать проще, но, тем не менее, и здесь приходится напрягаться.
Водяная скважина на землях рекреации должна быть удалена от всех строений и дорог на 50 метров. Это санитарная зона для забора воды. Вода под землей не принадлежит собственнику земли – это, оказывается, ценный природный минерал! На добычу этого минерала необходимо получить лицензию.
За добычу этого минерала платят налог все юридические лица, которые строят гостиницы на землях рекреации. Нужно также вести журнал потребления воды, ставить счетчики воды и делать отчеты о потреблении природного минерала. Надо также периодически отправлять воду на анализ в специальную лабораторию. Если химический состав воды не соответствует – скважину закрывают.
Это только техническая вода. При этом никому не интересно, что у тебя нет земли, чтобы отодвинуть скважину от своего строения и от строений соседей на 50 метров.
Можно еще сказать много лестных слов о санэпидстанции, пожарниках, о прочих службах – но это еще одна детективная история…
Чтобы все согласовать, получить разрешение на строительство, да еще потом построить, получить все лицензии и принять многочисленные комиссии, нужно иметь и терпение, и, конечно же, следить за тем, чтобы ваша кубышка с деньгами не стала слишком легкой еще до окончания строительства.
Юридическому лицу надо платить налоги на дым из кочегарки, заниматься вывозом твердых и жидких отходов на официальную свалку, которая обычно расположена в «тридесятом царстве», платить за место на свалке и за транспорт, а также вести подробный отчет с учетом расчетной нормы отходов с туристов, которые у вас зарегистрированы. По этим нормам проверяют фактически вывезенные на свалку отходы. Конечно, все это выполнимо. И все привыкли. Но если можно жить вольно, зачем лезть в кабалу?
Мини гостиницы ведь не обязательно строить на землях рекреации, их надо строить по согласованию, не называя гостиницами. Небольшие турбазы можно также встроить в усадьбу фермера.
Строительство на землях сельхозназначения
Земли сельскохозяйственного назначения – наиболее многочисленные из земель, которые можно иметь в собственности. Чаще всего продают именно земли сельскохозяйственного назначения.
Продавец продаёт обычно земли сельскохозяйственного назначения, потому что ему нет смысла переводить в другую категорию и потом платить повышенные налоги, если он не собирается строиться.
На землях сельскохозяйственного назначения можно строить помещения для сельскохозяйственного производства, можно ставить временные сооружения для туристов, типа глэмпингов и заниматься туризмом.
Сельскохозяйственные земли можно перевести в земли поселения или дачи (садоводство) и потом использовать под гостиницу. Конечно, процесс перевода в любом случае хлопотный, трудоемкий и растянут по времени. Администрация далеко не всегда идет вам навстречу, но тем не менее перевод в дачи вашего участка реален.
На землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «садоводство» возможно строительство жилого дома и регистрация в нем для постоянного проживания. Разрешение на строительство теперь заменено на уведомление, которое отправляется в администрацию муниципального образования. На садовом (дачном) участке можно регистрировать дом с постоянным проживанием и можно зарегистрироваться (прописаться) в нем. Дачные домики можно также сдавать в аренду, в том числе и для туристов.
Земли населенных пунктов
В этой категории есть разные виды разрешённого использования, в том числе «индивидуальное жилищное строительство, рекреация, земли сельскохозяйственного использования».
Туристические гостиницы в посёлках строят официально как гостиница или строят жилой дом, а потом превращают его в гостиницу. последнее менее затратно и менее хлопотно .
Однако, если ваша гостиница зарегистрирована как дача или жилой дом , то возможны варианты, что администрация может требовать перевод земельного участка, используемого по факту под гостиницами в земли рекреации. Администрацию интересуют больше категория земли.
По закону гостиницы , турбазы,санатории должны быть расположены на землях рекреации. Налоги на землю попадают в местный бюджет и сельская администрация заинтересована в переводе в рекреацию.
Строительство на сельскохозяйственных землях в Республике Алтай
Если у вас земли сельскохозяйственного назначения, но разрешенное использование «для фермерского хозяйства», «для сельскохозяйственного использования», «для личного подсобного хозяйства» или другое (формулировки могут быть разные), вы можете построить на своей земле сооружения производственного назначения, но не жилой дом. Если у вас пасека, вы можете построить амбар для пчёл и дом сторожа, в котором будете жить сами.
Можете узаконить амбар для зерна или дом для коз, но только не жилой дом для себя. Юридически все строения будут только производственного назначения. Регистрация вашей семьи в строениях производственного назначения возможна только по решению суда.
Вы должны доказать, что используете дом для жилья, и у вас нет возможности обслуживать земельный участок и при этом жить в другом месте. Суды, надо отдать должное, обычно идут навстречу, тем более что и администрация обычно не особо возражает. Суд – простой и эффективный способ решения этой проблемы.
По закону жилой дом можно законно построить только на землях сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием «дачи» или, как в последних законах, «садоводство». Необходимо, чтобы при оформлении технического паспорта кадастровый инженер не забыл вписать фразу, что жилой дом предназначен для круглогодичного проживания. В этом случае после регистрации своей дачи вы сможете в ней зарегистрироваться.
Перевод в разрешённое использование «дачи» или «садоводство», как принято в последнем законе в Республике Алтай, в отличие от столичных регионов, делается без больших проблем и взяток, но долго. Обычно перевод длится около года, но может быть и быстрее, если кто-то из этого же муниципального образования тоже заинтересован и уже начал эту процедуру раньше вас. Если у вас большой земельный участок, то вам лучше выделить часть участка под строительство дачи, а остальную часть земли оставить для сельскохозяйственного производства.
В Чемальском и Турочакском районах Республики Алтай к процедуре перевода в дачи уже привыкли, а в других районах могут быть проблемы с пониманием закона о переводе разрешённого использования. Скорее всего, придётся привлекать юриста, потому что вы слишком часто можете услышать не аргументированное «нет». Вопрос чаще всего упирается в финансовую сторону. Нужна оплата привлеченного архитектора для изменения генплана поселения.
Но если вы решили не ждать перевода, а просто построиться на землях сельскохозяйственного назначения, то можно и так. Вас не снесут. Таких случаях не было и не может быть, если вы не построили дом, где категорически запрещено строительство, например, санитарная зона водозабора.
Что говорят законы о возможности строительства на землях сельскохозяйственного назначения?
В статье 11 пункта 2 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 года определено, что строительство зданий, строений и сооружений возможно на землях сельскохозяйственного назначения и иных категорий земель. Градостроительный кодекс РФ (ФЗ № 190 от 29.12.04) в статье 35 параграф 9 пункт 2 установил, что в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства. Т.е. можете построить гараж, цех для фасовки и переработки с/х продукции, но не жилой дом. Можете построить здание для проживания сторожей (т.е. для самих себя), но домом (по документам) это нельзя будет зарегистрировать.
Статья 36 гражданского кодекса РФ
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
В действующем законодательстве не содержится прямых указаний на право строительства жилого дома на землях для ведения КФХ. Однако, достаточно внимательно изучить соответствующие законы, чтобы убедиться, что в законодательстве не содержится и запретов на строительство.
А Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит:
1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Статья 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ:
1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.
Также и в Статье 11 этого же Закона:
Состав имущества фермерского хозяйства:
1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.
Для строительства зданий и строений необходимо получение разрешения на строительство (в настоящее время введен уведомительный характер). В этом случае лучше (хотя и не обязательно), в соответствии с назначением участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство, указав в перечне видов деятельности такие виды, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия на территории участка участников хозяйства, например, кролиководство или птицеводство. В таких случаях жилые строения становятся «необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства».
Большинство строений на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай построено без всякого разрешения. Местные власти начинают вас беспокоить, если у вас на землях сельхозназначения турбаза, вы принимаете туристов и не платите местных налогов.
Чтобы свободно осуществлять предпринимательскую деятельность, вы должны зарегистрироваться как самозанятый или частный предприниматель и встать на налоговый учёт по месту осуществления предпринимательской деятельности.
Местную администрацию не очень волнует, регистрируете вы своё строение или оставляете в самострой. Для них важно, чтобы земельный участок был переведен в земли рекреации.
Чтобы не входить в противоречие с законами, на землях сельскохозяйственного назначения лучше всего устанавливать гламурные кемпинги(глемпинги).
Установка глэмпингов на землях сельскохозяйственного назначения вполне допустима. Глэмпинги можно ставить на всех категориях земли. Юридически глэмпинг — это палатка. А палатки для туристов может поставить любой владелец участка. Глэмпинги – интересное для инвестора современное растущее направление в туризме. О глэмпингах более подробно. (ссылка)
Фермерский и сельский туризм в Республике Алтай
В последние, кризисные годы, количество туристических мест в Республике Алтай растет больше за счет сельского и фермерского туризма. Сельский туризм развивается благодаря вложениям мелких предпринимателей, по большей части приезжих. Они ищут участок или домик в поселке, сносят и строят мини гостиницу.
Большинство сельских усадеб, где принимают туристов, площадью около 10-15 соток. Этого достаточно, чтобы построить один большой или несколько маленьких домиков для туристов и собственный дом. Покупка земли и домов в посёлках переселенцами значительно подняли стоимость земельных участков и недвижимости в поселках, где развит туризм. Кроме сельского туризма есть и фермерский туризм.
Крестьянские хозяйства также строят места для приема туристов. Фермерские хозяйства более, чем сельские усадьбы, интересны туристам. Им интересна самодостаточная усадьба, в которой есть свободный труд и независимость.
Туристы хотят наблюдать жизнь людей, будущее которых больше не зависит ни от политики, ни от экономики Падение экономики в России никак не отражается на скорости созревания сыра, на каждодневной работе пчёл. Здесь свой мир и свое государство. В этом маленьком государстве фермер может влиять на все. Рост или падение экономики его государства только в его руках.
Когда есть тревожность – нет счастья. Тревожное ожидания разъедают душу, ведут к нездоровью. Здесь нет тревожности даже у тех, кто забыл, как выглядят деньги. Очутившись в этом новом мире, многие не понимают почему в городе присутствовали тревожные мысли, тревожные ожидания?
Здесь не о чем тревожиться: семья всегда будет сытой, продукты здесь «растут» на земле и «ходят» по лесу в виде коров, овец, коз… А хочешь и деньги иметь – не надо сильно напрягать голову – разведи больше продуктов и продай. Продукты нужны при любой власти и их можно производить сколько захочешь.
А можно не только скот разводить, да огородом заниматься. Доходное и интересное занятие прием туристов. Агротуризм, то есть туризм, который ведут фермеры на своей усадьбе, прекрасно развивается в развитых странах Европы и дает неплохие доходы как хозяевам сельскохозяйственного бизнеса, так и государству в виде налогов.
В России развитию агротуризма мешает неопределенность в законах. Переселенцы из города не могут законно построить свое жилье на своем участке, потому что кто-то придумал делить землю на категории. Есть категория сельскохозяйственного назначения, где можно выращивать скот, растения, травы, можно построить все, что относится к производству: дом для пчел, для коров, для свиней, а вот дом для хозяина этой земли построить нельзя!
Все понимают, что это сдерживает развитие сельского хозяйства, ведь только городские жители могут возродить деревню. Давно обсуждают этот вопрос. Разреши строить дома на сельскохозяйственных землях – и побегут люди из города, превратившись в фермеров, построят множество усадьб, как в Америке. И будет больше самодостаточных и счастливых людей.
А несчастным чиновникам кто деньги будут носить, чтобы построить ещё квартиры-клетки? Квартирный вопрос будет решён, и городская недвижимость вместе с городскими земельными участками рухнет. Удобно, конечно и регулировать вопрос перевода земель сельхоз категории в другую категорию.
В Республике Алтай этот вопрос решат сельские поселения, а в столицах – на уровне губернатора.
Если вы построили себе дом, то никто его не сможет снести, если он не на водозаборе в санитарной зоне. По этой причине можно, не сильно заморачиваясь, построить жилье для себя и гостиницы для туристов. Свой дом можно узаконить, согласовав как служебный дом сторожа, а гостиницы для туристов как курятник, а можно не согласовывать вообще, а просто эксплуатировать.
Зарегистрируйтесь в налоговой инспекции как глава фермерского хозяйства и впишите в виды деятельности организацию средств проживания для туристов. Когда-нибудь к вам скорее всего придут люди из администрации и предложат перевести в рекреацию часть земельного участка под гостиницами. Вам нет оснований отказываться. Но и нет смысла торопиться.
Вот с помощью администрации и будете переводить землю в рекреацию. Сельской администрации нужны местные налоги. Налоги с земель рекреации на порядки выше. Помогайте им, но не перехватывайте инициативу. Вы получите в результате довольно редкую на территории государства российского ситуацию, когда не вы бегаете за администрацией, а администрация бегает за вами.
Проведите свой эксперимент работы с администрацией: в какие сроки справится администрация с задачей, которая находится в ее компетенции, если ее не пинать? Земля будет когда-то переведена в рекреацию, и администрация будет получать свои местные налоги с земли. А вот свои домики вы так и оставьте курятниками или вообще без регистрации. Или пусть лучше курятником числятся по регистрации. Регистрация гостиницы на землях рекреации непростая задача, да и зачем вам лишние заморочки?
Что строить – туристическую базу или фермерскую усадьбу?
Удобно строить на дачных землях или на землях населенных пунктов частные дома с регистрацией в них, а потом можно сдавать в аренду для туристов- никто не запретит. Вы, конечно, должны платить налоги как самозанятый или частный предприниматель, тогда никаких проблем не будет Вот некоторые из плюсов строительства мини гостиницы, а по документам – дачи на землях с разрешенным использованием «для садоводства» или на «землях населенных пунктов»: строительство согласовывается без проволочек, в уведомительном характере.
Лицензию на воду из скважины, как при строительстве гостиницы на землях рекреации, никто не спрашивает. Налоговая инспекция к вам не придет — это ваш дом или ваша усадьба. Пожарники, сан инспекторы и прочие надзоры, как и комиссии из района вам не докучают, как на туристических базах на землях рекреации. Эксплуатировать свой дом под туризм проще.
Даже тогда, когда у вас появятся большие потоки туристов и ваша территория будет застроена туристическими домами – ваш статус не изменится. Однако, если вы станете крупными, от вас ждут соответствующего поступления налогов.
Окупаемость туристических баз на горном Алтае
Хороший срок окупаемости туристического бизнеса в зарубежных странах считается 10 лет. На Горном Алтае срок окупаемости очень разный и зависит от многих факторов. В первую очередь посчитайте, сколько будет стоит квадратный метр вашей будущей гостиницы?
Первоначальные средства, вложенные в гостиницу, зависят от технологии строительства, материалов и стоимости услуг строительной организации. Все это надо стараться минимизировать. Многие инвесторы считают, что дорого — это хорошо и вбухивают в своё детище неоправданно много, используя самые дорогие материалы. Расчёт делается на дорогую путевку, на элитный уровень.
А знают ли они как работать с премиум-классом? Как рекламировать? Почему приедут к вам? С расчётом на премиум-сегмент была построена база отдыха в Шебалинском районе, рассчитанная на высокую ценовую категорию. Однако реклама отделки номеров почему-то не работала.
Окупаемость базы оказалась под вопросом. Туристов было гораздо меньше, чем рассчитывали, и останавливались они чаще всего только на одну ночь. Цены пришлось снижать. Но и снижение цен не дало заполняемости. Только в период эксплуатации базы, собственник понял, что были допущены две стратегические ошибки: 1- база отдыха была построена не в туристическом районе, а в транзитном.
Туристы проскакивают мимо по Чуйскому тракту, в сторону села Акташ или дальше. 2 – База строилась для премиум-сегмента, но для привлечения премиум-сегмента не было произведено маркетинговых исследований. Туристы пролетают Шебалинский район мимо по чуйскому тракту: их цель Улаганский и Кош-Агачский районы, где сосредоточены самые интересные и экзотические туристические объекты Республики Алтай. Горы там как в Швейцарии и, пожалуй, даже круче.
Инвестируйте только в уже известные туристам туристические регионы Алтая. Стройте гостиницы для туристов там, куда они едут!
Нужно правильно выбрать место для гостиницы. Если вы строите гостиницу в транзитных районах, то вам трудно будет наполнять ее туристами. В транзитных регионах лучше строить только кемпинги у дороги. На Горном Алтае существует шесть туристических регионов. (Классификация условная. Названий
регионов не существует). Я называю наиболее популярные направления туристических потоков по названию районов.
1. Чемальский курортный регион (Чемальский район и часть Майминского района по берегу реки Катунь и ее притоков, а также район Каракольских озер).
2. Турочакский регион (озеро Телецкое и вытекающая их него река Бия с притоками) В Турочакский район туристы едут через Чойский район, который является транзитным.
3. Улаганский регион (за селами Чибит и Акташ, до начала Кош-Агачского района и Кош- Агачский район. Районы Шебалинский и Онгудайский по Чуйскому тракту являются транзитными.
4. Улаганский регион в долине реки Чулышман.
5. Усть Коксинский район (гора Белуха, Уймонская долина, множество экскурсионных объектов и высокогорных озёр по всему району). Транзитный район Усть-Канский. Туристическая база или гостиница должны располагаться в регионе, куда туристы приезжают как на конечную остановку, и откуда далее ездят на экскурсии.
Туристический регион отличается тем, что там есть много видовых мест, достопримечательностей. Там интересная природа и разнообразная экскурсионная программа.
Реализация путёвок и эксплуатация туристических баз на Горном Алтае.
Главной составляющей каждого туристического объекта для его окупаемости является хорошая реализация туристических путёвок, обслуживание и контроль. Реализация путёвок зависит от многих причин, но стимулировать ее нужно не только через Интернет и социальные сети, но и через турагентства и туроператоров, давая им повышенный процент от стоимости путевки.
Турагентствам обычно дают 10%, а туроператорам 15-20%. Туроператоры, в свою очередь, дают турагентствам, которых привлекают от 10%. Лучше повысить стоимость путевки, но не экономить на туроператорах и турагентствах. Мелкие туристические базы и сельские гостиницы обычно не берут в реализацию ни туроператоры, ни турагентства.
Чем крупнее туристический комплекс, тем легче выстроить его реализацию. Крупные комплексы быстро становятся на слуху, их берут охотно и туроператоры и, турагенты, их знают туристы. Конечно, нужно обслуживать так, чтобы не было негативных отзывов.
Чтобы объединить обслуживающий гостиницу коллектив и поставить его в прямую зависимость от реализации, есть смысл дать просчитанный процент от стоимости всех путёвок обслуживающему коллективу как фонд заработной платы. Одно из главных составляющих туристического бизнеса -контроль за заселением и за услугами. Если деньги начнут уходить в карманы ваших работников, то самый тонкий ручеёк превратится в реку уплывающей от вас прибыли. Коллектив быстро разлагается. При этом вас будут убеждать, что инвестиций недостаточно, и найдут сотни причин, чтобы доить вас, заставляя датировать убыточный бизнес.
В отличие от фермерского туризма, где работает ваша семья и привлекаются некоторые работники только в период наплыва туристов, туристический бизнес является рискованным бизнесом. По некоторым исследованиям только 6% населения имеют способности к бизнесу. Вероятно, и к любой другой деятельности, например, к музыке, тоже небольшой процент. Таким образом, заниматься бизнесом, как и музыкой, могут все, а вот музыкантов, как и бизнесменов, получится немного.
Что касается фермерского туризма или мини гостиниц, где больше работает ваша семья, то, наверное, не стоит считать эти занятия рискованным бизнесом. Да и бизнес ли это? Просто работа. Интересная творческая работа или пахота — это как человек настроен к работе.
Какие сроки окупаемости туристических гостиниц в Республике Алтай?
Ниже приведена таблица с ценами на тур места в разных ценовых категориях. Если вы, на основании этих цен за 2020 год, будете просчитывать бизнес-план, условно предположив, что сможете заполнить туристическую гостиницу 100 дней в году, то окупаемость у вас получится не более трёх лет. Такая окупаемость возможна, но чаще всего окупаемость 5 и более лет. Окупаемость, помимо многих других факторов, очень зависит от умения управлять туристическим бизнесом и, конечно, от возможностей реализации путёвок.
Уровень цен за номер на туристических базах Алтая:
БАЗА ОТДЫХА В РЕСПУБЛИКЕ АЛТАЙ (ЦЕНА НОМЕРОВ ЛЮКС/СТАНДАРТ)
Источник: altai-gold.info
Особенности выбора площадок для строительства гостиничных комплексов
Гостиничные комплексы — это сложные, часто уникальные сооружения. их размещения в планировочной структуре города является сложным и ответственным процессом. Выбор участка для размещения гостиничного комплекса определяется целым рядом факторов (см. рис. 1).
Рис. 1. Факторы выбора площадки для строительства гостиничных комплексов
Площадка, выбранный для строительства гостиничного комплекса, должен прежде всего иметь достаточную площадь территории с учетом специфики эксплуатации гостиничного комплекса и его емкости. Желательно, чтобы участок был прямоугольной формы и не более, чем с двух сторон, была ограничена магистральными улицами. Нецелесообразно размещать гостиничные комплексы на территориях с острыми углами, поскольку это усложняет процесс проектирования и строительства гостиничного здания.
Площадка должна иметь хорошую транспортную доступность, удобные связи с центром города и вокзалами. Предполагается также наличие свободных территорий для устройства под съездов и стоянок для пассажирских, экскурсионных автобусов, автомашин.
Кроме этого, служба снабжения многочисленных и разнообразных групп помещений комплекса (рестораны, торговля) имеет свои специальные подсобные и складские зоны, которые предусматривают отдельный подъезд грузового транспорта и организацию независимого его загрузки и разгрузки, хранения товаров.
К участкам для размещения гостиничных комплексов нужно ставить и архитектурно-ландшафтные требования: наличие озеленения, водных поверхностей, рельефа. Желательно, чтобы рядом с отелем находился парк, сад или сквер.
При проектировании гостиниц нужно правильно использовать рельеф и ландшафтное окружение для достижения органического свя связи внешнего и внутреннего пространства. Особенно целесообразно размещать гостиницы на террасах, холмах. Так, крупный американский отель «Хилтон» расположен на холме и органично вписан в его планировочную структуру. Аналогично решен отель «Кавальери» в Риме, при строительстве которого прекрасно использован рельеф холма Монте-Марко.
В отечественной практике эта тенденция приобретает все большее распространение, особенно в Крыму и Западной Украине. Рельеф и природное окружение являются основными компонентами для достижения эстетической выразительности гостиничного комплекса. Поэтому нужно сохранять и усиливать ландшафтные особенности участков за счет укрепления природных доминант холмов, мысов, террас и т. Ни в коем случае их нельзя разрушать.
Одной из обязательные условий, которыми должен характеризоваться площадка для строительства гостиничного комплекса, является его экологическая комфортность. Он не должен размещаться в экологически кризисных районах городов. Его санитарно-гигиенические параметры (чистота воздушного бассейна, уровень шума, аэрация, инсоляция) должны соответствовать нормативным требованиям.
При выборе участка следует также учитывать наличие городских инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, электрокабель), возможность телефонизации и подключения к существующим инженерным городским сетям с учетом их мощности и размещения, что значительно снижает объема стоимости строительства гостиничных комплексов.
Тенденции расположение гостиничных комплексов в структуре города
Часто гостиницы выполняют основную градостроительную функцию в строительстве и застройке большого отрезка магистрали, района, а иногда и целого города. В основном это многоэтажные здания, однако в некоторых случаях учета градостроительных требований требует ограничения этажности гостиниц и существенно влияет на их объемно-пространственную композицию.
В практике проектирования и строительства современных отелей сформировались несколько тенденций. Основные из них:
— Жилая и общественная части размещены в одном здании, при этом помещения общего назначения — на нижних этажах, а жилые — над ними. В свя связи с большим набором общественных помещений, особенно в отелях большой емкости и высокого уровня комфорта, площадь застройки нижних этажей, где размещаются эти помещения, в основном превышает площадь застройки жилого этажа, создавая своеобразный стилобат, над которым возвышается жилая часть отеля. Такой проект широко распространен; он позволяет ограничить площадь застройки, но требует обязанность «вязко-вого устройства технического этажа между жилой и общественной частями здания;
— Жилая и общественная части отеля расположены в разных, но взаимосвязанных ‘связанных между собой корпусах, которые имеют контрастную этажность и объемно-пространственную характеристику. Жилая часть преимущественно имеет меньшую площадь застройки и большую этажность сравнению с общественной частью;
— Жилая и общественная части отеля расположены в самостоятельных, не пол ‘связанных между собой зданиях. Иногда этот прием называют «павильонного». Он обеспечивает свободное решение каждой группы помещений и четкое функциональное и конструктивно-планировочное расчленения отеля, но требует большой площади застройки по сравнению с другими приемами, поэтому используется редко, преимущественно в гостиничных комплексах, расположенных на малоосвоенных территориях.
Функциональное назначение гостиниц оказывает большое влияние на их расположение в планировочной структуре города. Градостроительный анализ размещения гостиниц в планировочной структуре крупных и крупнейших городов позволяет выделить несколько характерных приемов их расположения. Модель размещения гостиниц в планировочной структуре города такова:
1) в центре города
2) на территориях, прилегающих к центру;
3) в центре жилых районов и микрорайонов;
4) на пороге города
5) за пределами города.
Основной тенденцией послевоенного периода было размещение крупных отелей в центре города. Они были неотъемлемым планировочным элементом центральных площадей города (гостиница «Москва» в Киеве, «Харьков» в Харькове и др.), Располагались на центральных магистральных улицах. Эта тенденция сохранилась и сегодня.
Практика эксплуатации гостиниц показывает, что наиболее эффективным является их размещение в центре городов по многим причинам, поскольку именно центр любого города, как правило, хорошо свя связан в транспортном отношении со всеми районами и основными коммуникациями — вокзалами (железнодорожным, автовокзалом, аэровокзалом) . На территории исторического центра города сконцентрированы основные архитектурные и исторические пам ларьки, создает комфортные условия для туристов, поскольку о объекты их интересов находятся в зоне пешеходной доступности. Расположение отелей в центре города — важный фактор экономии времени для многих приезжих людей. Поэтому строительство гостиниц и в дальнейшем будет проводиться в центральной части города.
Стоимость земли в центральных частях городов постоянно растет и все сложнее выделить участок для строительства. Возникает потребность сносить существующие здания, еще больше способствует росту стоимости нового строительства. Осложненные подъезды, отсутствуют места для строительства стоянок, достаточно высокий объем расходов и тому подобное.
В связи с этим наблюдается тенденция децентрализации сети городских гостиниц. Гостиничные здания чаще всего располагают в зоне, прилегающей к центру. Здесь гораздо больше пригодных для строительства территорий, стоимость земли ниже, комфортность среды выше, шумовое загрязнение относительно невелико. Такое размещение найоп-тимальнише и распространенное. При этом варианте несколько ухудшается транспортная доступность гостиниц по отношению к центру, но экономические показатели эффективности строительства намного выше.
В связи с тем, что современные отели — это многофункциональные комплексы, куда включены и собственно гостиничный фонд, и различные залы (выставочные, банкетные, конференц и др.), И многочисленные пищевые блоки, учитывая растущее общественное значение гостиниц, в отечественной и зарубежной практике в последние годы развивается тенденция строительства новых гостиниц как композиционных центров жилых районов и микрорайонов. Примерами могут служить новые отели США, Германии, Италии, Скандинавии, России, Украины и других стран.
Размещения гостиниц на «пороге» города и за его пределами имеет свою специфику. Такие отели, в основном, предназначены для автотуристов. Они, как правило, располагаются на основных автомагистралях города, в зоне въезда в большие города. Неотъемлемым условием участка должны быть удобные места для с съезда с транспортных артерий и хорошая видимость здания на дальних подступах к ней.
Загородное расположение отелей порождает определенные трудности, повязкам связанные с доступностью центра города и работой отдельных блоков гостиницы (ресторанов, парикмахерских, бытовых учреждений и т.д.), рассчитанных и на обслуживание городского населения.
Вопросы и задания для самоконтроля
1. Раскройте особенности, присущие первым объектам размещения.
2. Охарактеризуйте современные архитектурные концепции строительства гостиничных комплексов.
3. Дайте характеристику основных факторов, определяющих выбор участка для размещения гостиничного комплекса.
Назовите и охарактеризуйте приемы размещения гостиниц в планировочной структуре города. Приведите примеры.
Источник: studbooks.net