Интервью с М.В. Бочаровым (Минэкономразвития РФ, Москва)
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее – Приказ № 540, классификатор).
Классификатор разработан во исполнение п. 13 плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации и определяет исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков.
Документ опубликован 24.09.2014 и согласно п. 3 Приказа № 540 вступает в силу по истечении 90 дней со дня официального опубликования – 24.12.2014.
О некоторых вопросах разработки классификатора, порядке его использования и дальнейшем совершенствовании института разрешенного использования земельных участков рассказал Михаил Владимирович Бочаров, заместитель директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации.
Как привести Вид Разрешенного Использования земельного участка в соответствии с классификатором
Михаил Владимирович, несколько слов о процессе разработки классификатора. Какие задачи ставились перед разработчиками? Что легло в основу подхода к созданию классификатора?
Задачей любого классификатора является упрощение понимания и восприятия какого-либо явления. Одновременно это и средство познания данного явления. С этой точки зрения классификатор помогает упорядочить все многообразие видов деятельности человека на земельном участке и условно выделить те, которые значимы для каких-либо общественных отношений. В данной сфере нет предела совершенству, и некоторые классификаторы (например, г. Нью-Йорка) содержат более тысячи видов. В российском классификаторе – в зависимости от того, считать или нет в качестве отдельных видов разрешенного использования укрупненные виды, – чуть более 100.
Это не является, однако, признаком того, что в Нью-Йорке живут более изобретательные или трудолюбивые люди. Это означает лишь то, что такое дробное разделение видов деятельности там имеет определенное правовое значение: от вида разрешенного использования зависит налогообложение, ограничения в обороте, предоставление субсидий, защита жилищных прав и т.п. В России данные вопросы не настолько проработаны, чтобы излишняя дробность классификатора был оправдана. Ведь вместе с тем другой стороной излишних подробностей является значительное усложнение восприятия документа.
Поэтому в основу для выбора раздела (подраздела) классификатора легли следующие критерии:
1) юридическая значимость (разделение видов разрешенного использования в зависимости от ограничений оборота земель, особенностей предоставления земельных участков);
2) значимость в налоговом или имущественном значении (разделение видов в зависимости от ставок налогообложения, принятых льготных режимов налогообложения; учет особого регулирования по ставкам арендной платы для некоторых видов деятельности);
Виды разрешенного использования земельного участка
3) наибольшее соответствие устоявшейся системе категорий земель и наиболее часто встречающимся видам территориальных зон;
4) преемственность с ранее используемыми классификаторами (для целей оценки, для целей ведения кадастрового учета, для целей осуществления сельскохозяйственной, жилищной политики);
5) пригодность классификатора для различных целей – управление землями, их оценка, учет и регистрация прав на землю.
Приказ № 540 не содержит положений, которые бы урегулировали применение классификатора в отношении земельных участков, вид разрешенного использования которых установлен до вступления Приказа № 540 в силу, а также положений о порядке применения классификатора в случае, если градостроительными регламентами установлены виды разрешенного использования земельных участков, не соответствующие классификатору. Каким образом будет применяться классификатор в данной части?
Действительно, указанных положений Приказ № 540 не содержит.
Отдельные правила по введению в действие классификатора предусмотрены Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункты 11, 12, 13 ст. 34), вступающим в силу 01.03.2015:
— разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору;
— до 01.01.2020 органы местного самоуправления поселения, городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором;
— по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земел ьного участка классификатору уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором.
С 24.12.2014 классификатор будет определять виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после указанной даты. При этом не имеет значения, в каком порядке устанавливается вид разрешенного использования: в силу градостроительного регламента, установления вида разрешенного использования в документации по планировке территории или иным образом.
С учетом того, что разработка и утверждение правил землепользования и застройки занимает длительный срок, было бы разумно уже сейчас применять классификатор в отношении разрабатываемых правил землепользования и застройки, иначе могут возникнуть сложности с внесением сведений в государственный кадастр недвижимости в части описания видов разрешенного использования земельного участка. Хотя формально органы местного самоуправления могут утверждать правила землепользования и застройки, основываясь на собственных разработках или действовавших ранее классификаторах (для целей ведения кадастрового учета или оценки) вплоть до 24 декабря, это будет не самым удачным выбором. Так или иначе, придется вносить изменения во все правила землепользования и застройки, а до полного завершения таких работ – приводить виды разрешенного использования в соответствие с классификатором по заявлениям заинтересованных правообладателей. С 25.12.2014 в государственный кадастр недвижимости уже не смогут быть включены виды разрешенного использования, не пре-дусмотренные классификатором.
Чтобы избежать ненужных хлопот в дальнейшем, позволю себе дать совет: нужно уже сейчас уточнить наименования видов разрешенного использования земельных участков (если правила землепользования и застройки еще не утверждены) или задуматься над внесением в действующие правила землепользования и застройки редакционных изменений (если правила землепользования и застройки утверждены). Можно этот срок отложить и до 2020 года, но это приведет, как ни странно, к необходимости выполнения большего объема работы: придется действовать по заявлению тысяч заинтересованных правообладателей, приводя в соответствие виды разрешенного использования их земельных участков. Так что приведение в соответствие с классификатором видов разрешенного использования целесообразно осуществить как можно раньше, также как и внесение изменений в правила землепользования и застройки.
Можно выразить сожаление в связи с запоздалым выходом классификатора, что будет означать необходимость пересмотра значительного числа уже принятых правил землепользования и застройки. Но с другой стороны, при разработке классификатора был учтен первый опыт применения правил землепользования и застройки, а длительное обсуждение позволило создать более качественный и, я надеюсь, устойчивый классификатор видов разрешенного использования.
По вопросу о том, как использовать те виды разрешенного использования, которые уже утверждены (неважно, каким образом – в силу градостроительных регламентов, проектов планировки, разовых решений), ответ зависит от следующих обстоятельств: внесены сведения об этом виде разрешенного использования в государственный кадастр недвижимости, требуется ли его изменение, что выступало основанием для его утверждения. Если сведения о виде разрешенного использования включены в государственный кадастр недвижимости, то его приведение в соответствие с классификатором может растянуться до 2020 года. Если же нет, то внесение в старом виде сведений о виде разрешенного использования в государственный кадастр недвижимости может быть осуществлено до 24.12.2014. После указанной даты – только в виде, установленном классификатором. Следовательно, если сейчас невозможно изменить разрешенное использование в соответствии с классификатором, то хотя бы нужно внести сведения о нем в государственный кадастр недвижимости.
Если речь не идет о внесении соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости, то в отношении установленного вида разрешенного использования можно не предпринимать никаких дополнительных мер: в 2020 году он будет изменен в силу приведения в соответствие с классификатором.
Очевидно, что работа по установлению соответствия между видами разрешенного использования, утвержденными до вступления в силу Приказа № 540 и установленными классификатором, с целью выявления наиболее оптимального соотношения потребует тщательного анализа градостроительной документации, муниципальных правовых актов. Просим Вас в методических целях прокомментировать результат работы по установлению соответствия некоторых видов разрешенного использования, установленных классификатором, видов разрешенного использования земельных участков, используемых при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, разработке градостроительной документации на примере видов разрешённого использования, установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО – Югра) (рис. 1).
Действительно, при единовременном установлении соответствия между видами разрешенного использования, что является наиболее целесообразным, результат работы будет аналогичным. В силу универсальности классификатора сфера его использования достаточна широка, однако первостепенным является приведение в соответствие с видами разрешенного использования, указанными в классификаторе, видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительными регламентами до принятия Приказа № 540.
Михаил Владимирович, расскажите об особенностях содержания классификатора. Какими критериями необходимо руководствоваться при установлении в соответствии с классификатором основного/условно разрешенного/вспомогательного видов разрешенного использования для той или иной территориальной зоны, учитывая многообразие видов деятельности (видов объектов), указанных в описании к разрешенному виду использования земельных участков?
Классификатор содержит укрупненные виды разрешенного использования – для чего введена такая особенность?
Действительно, ряд разделов классификатора могут быть употреблены в качестве укрупненного вида разрешенного использования. Это необходимо в тех случаях, когда планировщик не уверен в будущем развитии территории либо желает этот вопрос оставить на усмотрение рыночных сил. Если укрупненный вид разрешенного использования указывается в качестве основного вида, это означает возможность осуществления любой хозяйственной деятельности, предусмотренной входящим в его состав видом разрешенного использования. Тем самым, я надеюсь, упростится работа по разработке правил землепользования и застройки: если необходимо точно задать разрешенное использование – нужно указать подразделы классификатора, если необходимо обозначить только общее направление развития – нужно указать в качестве вида разрешенного использования обобщенные виды.
Из законов логики вытекает, что «обобщённый» и «узкий» виды разрешенного использования соотносятся как общее с частным, поэтому не могут использоваться ни в перечне основных видов одной территориальной зоны, ни в качестве дополнения друг к другу в качестве основного или вспомогательного вида разрешенного использования. Любые другие сочетания возможны: использование «узких» видов разрешенного использования в качестве дополнения друг к другу, использование «узких» из одной группы с «узкими» или «обобщёнными» видами из другой группы. Полет воображения ограничен только целесообразностью и правовыми рамками: вряд ли обрадуются жители жилого квартала соседству свалки, да это и запрещено.
Приказом № 540 не предусмотрено применение классификатора для осуществления отдельных видов деятельности, для которых используются сведения о видах разрешенного использования земельных участков. Планируется ли принятие нормативных правовых актов, которые установят возможность использования классификатора в целях подготовки документации по планировке территории, проведения кадастровой оценки земель и недвижимости, установления дифференцированных налоговых ставок налога на имущество физических лиц? Планируется ли совершенствование положений классификатора?
Классификатор не нуждается в саморекламе и указании тех областей и целей, в которых он должен применяться. Его назначение иное: установить стандарт написания, содержания и условного обозначения видов разрешенного использования.
В то же время сфера применения видов разрешенного использования (оценка, налогообложение, расчет арендных ставок, ведение кадастрового учета и т.д.) должна определяться не Приказом № 540, а соответствующими правовыми актами. Естественно, что не все из них пока полностью соответствуют классификатору, однако сейчас идет работа по приведению актов Минэкономразвития России в соответствие с Приказом № 540.
Хотелось бы отметить гибкую структуру классификатора: его разделы могут быть дополнены или переработаны без ущерба для документа в целом. Прекрасно понимаю, что классификатор по своей важности является, несмотря на скромную форму приказа, отдельным институтом земельного права. Его совершенствование будет продолжаться также и в связи с появлением новых видов деятельности (в качестве примера можно привести институт некоммерческого найма), так и с целью лучшего приспособления классификатора для прочих нужд – оценки, предоставления земельных участков и т.д. При этом в его совершенствовании необходимо проявлять определенную сдержанность и мудрость. Потребности и условия многих регионов могут отличаться (так, в некоторых городах существуют особые традиции зонирования и наименования), но нужно понимать, что классификатор должен служить интересам страны в целом, и последующие его изменения должны быть обоснованы вескими причинами.
Источник: www.gisa.ru
Основные виды разрешенного использования
Для того чтобы определить возможный способ использования земельного участка и расположенных на нем объектов, относящихся к капитальному строительству, следует посмотреть, какой вид разрешенного использования установлен для данного участка.
Градостроительным кодексом Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства разделены на типы применительно к каждой территориальной зоне.
А именно:
- основные типы разрешенного использования земельного участка;
- условно-разрешенные типы разрешенного использования земельного участка;
- вспомогательные типы разрешенного использования земельного участка.
Какие основные виды разрешенного использования земельного участка
Главными видами разрешенного использования земельного участка, которые определены градостроительным регламентом, являются их основные виды.
При этом следует иметь в виду, что градостроительный регламент для земельных участков, на которых расположены поверхностные воды, лесные насаждения, особо охраняемые природные территории не устанавливается.
Если возникает необходимость изменить основной вид разрешенного использования земельного участка, то его собственник в заявительном порядке, в соответствии с Классификатором-2015 выбирает предпочтительный вид. При этом никакие дополнительные согласования при проведении данной процедуры не требуются.
До недавнего времени полномочием для установления разрешенного вида использования земельного участка наделялись местные муниципалитеты, что приводило к неоднозначному определению кадастровой стоимости земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства.
При этом Министерство экономического развития Российской Федерации рекомендовало классификаторы разрешенных видов использования, которые ориентировались на градостроительные регламенты именно той территории, к которой относился земельный участок. Собственники самостоятельно, без каких-либо разрешений и согласований, выбирали вариант вида разрешенного использования.
Однако с 3 ноября 2015 года Министерство экономического развития РФ приказом № 709 внесло изменения в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, и теперь его требования применяются только к основным видам разрешенного использования земельного участка.
А условно-разрешенные виды, которые устанавливаются согласно градостроительного регламента для той или иной территориальной зоны, сюда не включены.
Введение в действие Классификатора-2015 позволило упорядочить виды разрешенного использования земельных участков, а также ввести новые виды, которые ранее не применялись.
К ним относятся:
- жилая застройка малоэтажными многоквартирными домами;
- застройка объектами гаражного назначения;
- застройка объектами для амбулаторно-поликлинического обслуживания населения;
- застройка объектами для стационарного предоставления медицинской помощи;
- застройка объектами, относящимися к дошкольному, начальному и среднему общему образованию;
- объекты для среднего и высшего профессионального образования;
- для обеспечения деятельности в области гидрометеорологии, а также смежных с ней областях.
С введением Классификатора-2015, в государственный кадастр недвижимости не вносятся земельные участки, которые не входят в основные виды разрешенного использования земельных участков.
А изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой производится строго в соответствии с требованиями Классификатора-2015.
При этом, в соответствии с требованиями жилищного законодательства Российской Федерации, производится изменение вида разрешенного использования земельного участка при переводе нежилого помещения в жилое, и наоборот.
Изменение будет считаться произведенным только после внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка.
О категориях земель и видах разрешенного использования читайте тут.
С ноября 2015 года характеристика видов разрешенного использования земельных участков производится согласно Классификатору-2015 и по своему целевому назначению делится на следующие разделы:
- земельные участки, предназначенные для использования в сельскохозяйственном назначении;
- земельные участки, предназначенные для жилой застройки в виде индивидуального и многоквартирного жилищного строительства;
- земельные участки для строительства капитальных объектов общественного назначения;
- земельные участки для занятия предпринимательской деятельностью;
- земельные участки для размещения мест для отдыха;
- земельные участки, предназначенные для размещения объектов производственной деятельности;
- земельные участки, на которых расположены объекты транспортной коммуникации;
- земельные участки, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности страны;
- земельные участки лесного фонда;
- земельные участки водного фонда;
- земельные участки общего пользования.
Для объединения групп земельных участков с одним видом разрешенного использования для той или иной территориальной зоны, каждый из разделов Классификатора-2015 поделен на подразделы.
Так, если посмотреть раздел Классификатора-2015, который относится к жилой застройке, то в группу видов разрешенного использования земельных участков входят:
- земельные участки для малоэтажной жилой застройки, в которую входят индивидуальное жилищное строительство, возведение дачных и садовых домиков;
- земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства;
- земельные участки, предназначенные для жилой застройки;
- земельные участки, на которых размещается передвижное жилье;
- земельные участки для среднеэтажной жилой застройки;
- земельные участки, предназначенные для многоэтажной и высотной жилой застройки;
- земельные участки, предназначенные для размещения инфраструктуры, обслуживающей жилую застройку.
Каждая группа вида разрешенного использования земельного участка содержит свое подробное описание.
Так, если посмотреть на группу «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», то описание вида будет выглядеть таким образом:
- земельный участок для размещения жилого дома, который не предназначен для того, чтобы его разделять на квартиры. К таким объектам относятся жилые дома, пригодные для постоянного проживания в них, и которые имеют высоту не более трех этажей;
- земельные участки, предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции;
- земельные участки, на которых размещаются гаражи и другие вспомогательные сооружения, относящиеся к жилому дому;
- земельные участки, предназначенные для содержания сельскохозяйственных животных.
С введением в действие Классификатора-2015 возник вопрос: «Как быть с земельными участками, вид разрешенного использования которых был установлен ранее, и теперь он не соответствует требованиям Классификатора-2015?».
Ответ на это вопрос содержится в части 11 статьи 34 федерального закона от 23 июня 2014 года № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», где сказано, что если вид разрешенного использования земельного участка был установлен до введения Классификатора-2015, то он является действующим независимо от того, соответствует ли нет он требованиям Классификатора-2015.
Если у собственника земельного участка возникнет необходимость изменить вид разрешенного использования, только тогда производится замена, которая должна будет соответствовать Классификатору-2015.
Как узнать вид разрешенного использования земельного участка
Чтобы узнать, к какому виду разрешенного использования относится земельный участок, подайте соответствующее заявление на выдачу выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Заказ можно оформить, обратившись лично в региональное подразделение Росреестра. Кроме того, можно воспользоваться услугами Почты России, направив с заявлением необходимые документы.
При этом документы должны быть нотариально удостоверены. Также выписку можно заказать, воспользовавшись онлайн-сервисом Росреестра.
Выписка предоставляется как на бумажном носителе, с подписью и печатью, так и в электронном варианте.
Поскольку сведения, содержащиеся в ЕГРН, открытые, а значит, доступны любом желающему, то каждое заинтересованное лицо, подав заявление, приложив необходимые документы и оплатив государственную пошлину, может получить необходимые сведения.
При пользовании онлайн-сервисом, поиск необходимых сведений производится по кадастровому номеру земельного участка.
Следует иметь в виду, что в том случае, если собственник земельного участка не получал разрешения в муниципалитете на изменение вида разрешенного использования на условно-разрешенный, то участок, по всей видимости, относится к основному виду разрешенного использования.
Таким образом, чтобы получить условно-разрешенный или вспомогательный вид разрешенного использования, собственник земельного участка должен получить специальное решение на это от органа местного самоуправления и соответствующие документы.
Если такие документы вы не получали, значит у вас земельный участок имеет основной вид разрешенного использования. Поэтому за документами следует обратиться в местную администрацию, так как при необходимости совершить сделку с земельным участком, сведения о виде разрешенного использования необходимо включать в договор.
При этом имейте в виду, что ставить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка может только его собственник.
Установление и изменение вида разрешенного использования земельного участка
При определенных ситуациях, у собственника земельного участка может возникнуть необходимость по установлению или изменению вида разрешенного использования.
Эта необходимость возможна в таких случаях:
- возведение строительного объекта, который имеет другое функциональное назначение, чем это установлено для данного земельного участка;
- при изменении назначения в отношении объекта, который уже возведен на земельном участке;
- для уточнения вида разрешенного использования и приведения его в соответствии с требованиями Классификатора-2015.
Обычно если в отношении земельного участка установлены градостроительные регламенты, то вся процедура происходит в строгом соответствии с ним.
Она заключается в следующем:
- собственник земельного участка заполняет соответствующее заявление, в котором самостоятельно указывает, какой вид основного разрешенного использования будет определен для участка, руководствуясь Правилами землепользования и застройки. Заполненное заявление подается в уполномоченный орган;
- чтобы получить условно-разрешенный вид пользования земельным участком, согласно требованиям статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовьте документы для публичных слушаний. На них и будет принято окончательное решение. При положительном решении вопроса, оно фиксируется в специальном документе;
- для получения вспомогательного вида разрешенного использования, документы подавайте совместно с оформлением основного или условно-разрешенного вида использования. Это объясняется тем, что вспомогательный вид является дополнительным к первым двум, и без них самостоятельно присвоен быть не может.
Однако бывает, что градостроительные регламенты для установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка отсутствуют.
В таком случае, руководствуйтесь требованиями федерального законодательства. Этим вопросом будут заниматься органы исполнительной власти на федеральном или региональном уровне, или же органы местного самоуправления.
При этом следует знать, что в определенных случаях, изменение вида разрешенного использования не допускается. Так, эти требования относятся к земельным участкам, которые получены в собственность в результате торгов.
Кроме того, законом могут определятся земельные участки, изменять вид разрешенного использования в отношении которых запрещено.
Вывод можно сделать следующий: вид разрешенного использования земельного участка предопределят вид деятельности, который можно на нем осуществлять.
Поэтому если собственник земельного участка будет использовать его не по целевому назначению, то его ожидает установленная законом ответственность.
Источник: o-nedvizhke.ru