Коэффициент по земельному участку на строительство

Для более эффективного использования земли Налоговый кодекс РФ допускает применение повышающих коэффициентов земельного налога. Их используют при его расчёте.

Речь идёт об участках, которые изначально по документам предназначены для возведения жилых объектов (кроме, участков для ИЖС).

В соответствии с п.15 ст. 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства, сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

Чем отличается зона застройки от площади застройки?

Налог с коэффициентом 2 исчисляют с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Если за 3 года на нём ничего не возведено, то налог рассчитывают уже с коэффициентом 4.

Если собственник зарегистрировал права на возведённый объект до истечения 3-хлетнего срока строительства, налог пересчитывают с коэффициентом 1. При этом переплату он может:

зачесть в счет будущих отчислений за землю;

вернуть, написав соответствующее заявление.

Аналогичный порядок налогообложения действует в отношении участков с типом разрешенного использования «для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства».

Источник: www.bashkortostan.ru

Приказ ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.11.2019 N П/381

В соответствии с пунктом 14 устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331 (в редакции приказов Росреестра от 13.12.2016 N П/0595, от 28.06.2017 N П/0302, от 11.12.2017 N П/0579, от 10.09.2018 N П/0378, от 27.09.2018 N П/0403, от 21.12.2018 N П/0504, от 04.03.2019 N П/0073, от 11.03.2019 N П/0079 и от 14.08.2019 N П/0346), в целях совершенствования организации работы по предоставлению платных услуг приказываю:

1. Утвердить методику определения размера платы за проведение ФГБУ «ФКП Росреестра» работ в целях выдачи межевого плана, технического плана, акта обследования (приложение N 1).

2. Утвердить предельные размеры платы за проведение ФГБУ «ФКП Росреестра» работ в целях выдачи межевого плана, технического плана, акта обследования (приложение N 2).

Главная ошибка в выборе земельного участка про которую никто не говорит!

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя директора Селедчика Д.М.

к приказу ФГБУ «ФКП Росреестра»

от 22.11.2019 N П/381

ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРОВЕДЕНИЕ ФГБУ «ФКП

РОСРЕЕСТРА» РАБОТ В ЦЕЛЯХ ВЫДАЧИ МЕЖЕВОГО ПЛАНА,

ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА, АКТА ОБСЛЕДОВАНИЯ

1. Общие положения

Настоящая методика устанавливает механизм определения размера платы за проведение ФГБУ «ФКП Росреестра» работ в целях выдачи межевого плана, технического плана, акта обследования (далее — работы, Учреждение).

2. Расчет размера платы за проведение работ

2.1. Расчет размера платы за проведение работ осуществляется по следующей формуле:

Размер_платы = Трудоемкость x Цена_нормочас x (1 + R) x (1 + НДС).

Трудоемкость — расчетно-нормативные затраты времени (количество нормативных человеко-часов, необходимых для выполнения работ), в человеко-часах;

Цена_нормочас — цена нормативного человеко-часа без учета налога на добавленную стоимость, в рублях/человеко-часах;

абзацы шестой — седьмой исключены. — Приказ ФГБУ «ФКП Росреестра» от 13.11.2020 N П/364;

НДС — величина налога на добавленную стоимость, в долях;

R — рентабельность, устанавливаемая Учреждением (подразделением Учреждения) для каждого договора (контракта) на оказание Услуг в зависимости от условий такого договора (контракта), в долях.

2.2. Если иное не предусмотрено настоящей методикой, размер платы за проведение работ не должен включать в себя стоимость информации, материалов, получение которых необходимо для выполнения работ, однако может быть обеспечено заказчиком работ.

2.3. Трудоемкость при выполнении работ определяется в соответствии с Обоснованием расчетно-нормативных затрат времени размеров платы за проведение ФГБУ «ФКП Росреестра» работ в целях выдачи межевого плана, технического плана, акта обследования, приведенным в Приложении N 1 к настоящей методике (далее — Обоснование).

2.4. Цена нормативного человеко-часа рассчитывается по следующей формуле:

ЗПисп — средняя за год, в котором планируется проведение работ, планируемая месячная заработная плата работников Учреждения (филиала Учреждения), непосредственно задействованных в выполнении работ;

Рабочее_время — среднее за год, в котором планируется проведение работ, количество рабочих часов в месяце;

Себестоимость — стоимостная оценка затрат, используемых в процессе выполнения работ, включая накладные и общехозяйственные расходы за год;

ФОТ — планируемый годовой фонд оплаты труда работников Учреждения (подразделением Учреждения), непосредственно задействованных в выполнении работ.

2.5. Цена нормативного человеко-часа подлежит пересмотру не реже чем один раз в два года.

2.6. Примеры расчета размера платы размеров платы за проведение ФГБУ «ФКП Росреестра» работ в целях выдачи межевого плана, технического плана, акта обследования приведены в Приложении N 2 к настоящей методике.

к Методике определения размера платы

за проведение ФГБУ «ФКП Росреестра»

работ в целях выдачи межевого плана,

технического плана, акта обследования

РАСЧЕТНО-НОРМАТИВНЫХ ЗАТРАТ ВРЕМЕНИ ЗА ПРОВЕДЕНИЕ

ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» РАБОТ В ЦЕЛЯХ ВЫДАЧИ МЕЖЕВОГО ПЛАНА,

ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА, АКТА ОБСЛЕДОВАНИЯ

1. Общие указания

1.1. Обоснование расчетно-нормативных затрат времени за проведение ФГБУ «ФКП Росреестра» работ в целях выдачи межевого плана, технического плана, акта обследования (далее — Обоснование, работы, Учреждение), предназначено для определения трудоемкости проведения работ.

1.2. Расчетно-нормативные затраты времени за проведение работ (далее — затраты времени) являются типовыми, поскольку рассчитаны на определенную техническую оснащенность и организационную структуру деятельности кадастровых инженеров.

1.3. Продолжительность рабочего дня, используемая при расчете трудоемкости видов работ, составляет 8,0 часов. Среднемесячное количество рабочих часов рассчитывается исходя из общей годовой (соответствующей определенному календарному году) продолжительности времени труда в часах.

1.4. Затраты времени определены для проведения работ в благоприятный период года.

1.5. При проведении работ в сроки, приходящиеся на неблагоприятный период года, трудоемкость умножается на повышающий коэффициент, рассчитанный по формуле, приведенной в Приложении N 3 к Обоснованию, на основе коэффициентов, выражающих увеличение времени проведения работ в условиях командировки в неблагоприятный период года (Приложение N 1 к Обоснованию) и нормативной доли затрат времени, приходящихся на условия командировки (Приложение N 2 к Обоснованию).

1.6. При проведении работ в отношении расположенных в горных и высокогорных районах земельных участков или объектов капитального строительства (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иные объекты недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственному кадастровому учету), расположенных на них, а также помещений, машино-мест трудоемкость умножается на повышающий коэффициент, рассчитанный по формуле, приведенной в Приложении N 3 к Обоснованию, на основе коэффициента, выражающего увеличение времени проведения работ в условиях командировки в горных условиях:

К = 1,0 + 0,18 x (п — 1,0),

п — высота над уровнем моря, в километрах, и нормативной доли затрат времени, приходящихся на условия командировки (Приложение N 2 к Обоснованию).

1.7. При проведении работ на объектах со специальным режимом и в малонаселенных районах (пограничные полигоны; полигоны, аэродромы; строительные площадки, на которых производятся взрывные работы; территории с повышенной радиоактивностью; малонаселенные (необжитые) территории (с плотностью населения менее 25 человек на квадратный километр); действующие электрические станции и подстанции; открытые распределительные устройства электрических станций; полосы шириной до 200 м действующих линий электропередачи напряжением 500 кВт и выше; внутренние территории взрывоопасных, вредных и горячих цехов предприятий оборонной, химической, металлургической, угольной и горнодобывающей промышленности), где по обстановке или установленному режиму неизбежны перерывы в работе или затруднения, связанные с потерями рабочего времени, трудоемкость умножается на повышающий коэффициент, рассчитанный по формуле, приведенной в Приложении N 3 к Обоснованию). Такой повышающий коэффициент рассчитывается на основе коэффициента, выражающего увеличение времени проведения работ в условиях командировки на объектах со специальным режимом и нормативной долей затрат времени, приходящихся на условия командировки (Приложение N 2 к Обоснованию). Коэффициент, выражающий увеличение времени проведения работ в условиях командировки на объектах со специальным режимом, устанавливается от 1 до 1,50 в зависимости от потерь рабочего времени, связанных с вынужденными перерывами в работе.

При этом к территориям со специальным режимом не относятся местности, особенности которых отражены в характеристиках природных категорий сложности.

1.8. Трудоемкость определяется в соответствии с Таблицами N 2 — 22 Обоснования, с применением формулы:

Трудоемкость = а x X1 + в x X2,

«а» и «в» — трудоемкость в единицах измерения в соответствии с Таблицами N 2 — 22 Обоснования;

«X1» и «X2» — усложняющие факторы, изложенные в примечаниях к Таблицам N 2 — 22 Обоснования.

1.9. Затраты времени рассчитаны для условий, при которых объект недвижимости, в отношении которого проводятся работы, расположен на удалении до 30 км от места нахождения Учреждения (подразделения Учреждения), проводящего работы. В случае расположения объекта работ на расстоянии 30 км и более, затраты на транспортные расходы определяются договором подряда. В данном случае к общей трудоемкости прибавляются затраты времени на передвижение в отношении дополнительных расстояний (превышающих 30 км) согласно пункту 1.10 Обоснования.

1.10. Средние затраты времени при передвижении пешком составляют 0,25 часа на 1 км, при передвижении на транспорте — 0,068 часа на 1 км. При проведении работ в сельской местности к затратам времени на передвижение применяется коэффициент 1,25.

При проведении в течение рабочего дня работ в отношении группы объектов (садовых домов, гаражей и т.д.), расположенных в одном земельном массиве (садоводческое товарищество, гаражно-строительный кооператив и т.д.), затраты на переезд также рассчитываются согласно вышеуказанным нормативам и делятся на число таких объектов.

1.11. Затраты времени, связанные с оформлением специальных разрешений на проведение порубочных работ, в трудоемкость не включены и определяются дополнительно.

1.12. При расчете трудоемкости используются только таблицы, содержащие проводимые виды работ.

1.13. Затраты времени на проведение работ не могут превышать трудоемкость на единицу измерения, приведенную в таблицах Обоснования, при этом фактически могут быть меньше.

1.14. В случае если заказчик работ не предоставил информацию о количестве характерных точек границ земельного участка, для расчета предполагаемого количества характерных точек границ земельного участка используется формула:

,

Tкол — расчетное количество характерных точек границ земельного участка;

P — площадь земельного участка, в кв. м;

4 — преимущественное количество сторон у земельного участка (четырехугольник);

1.5 — коэффициент изломанности границ;

L — среднее значение горизонтального проложения между характерными точками границ земельного участка, в м.

Средние значения горизонтальных проложений между характерными точками границ земельных участков (L) в зависимости от их площади, категории земель и разрешенного использования представлены в Таблице 1.

Площадь земельных участков (га)

Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов

Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения

Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

Земельные участки, отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения

Источник: ppt.ru

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

В основу массовой оценки земель заложен принцип классификации и разделения участков на группы и зоны. Населенные пункты делятся на кадастровые кварталы. Основные отличия земельных наделов в них – площадь, категория использования и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году. Если 2 первые величины собственникам известны, то третья нередко вызывает вопросы. Однако при установлении КС особое значение имеет именно удельный показатель.

Применение удельного показателя

Цель определения стоимости каждого участка состоит в создании единой базы для налогообложения.

Данная оценка имеет статус государственной, поэтому полномочиями на ее проведение обладают специально созданные бюджетные учреждения. Их деятельность строится на принципах массовой оценки и применении удельного показателя. Этот метод предусматривает группирование всех земель РФ по принципу подобия.

Стоимость участков рассчитывается исходя из факторов ценообразования, характерных для определенной группы. Это могут быть:

• участки сельскохозяйственного назначения;
• участки для развития инфраструктуры; или общественно-деловые наделы; ; .

Для каждого из перечисленных участков существует собственный набор ценообразующих факторов. Обычно во внимание принимают социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек. Именно поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка – цена за 1 м2 – может отличаться.

Для оценки каждой группы недвижимости разрабатывается определенная модель, по которой ведется расчет. В зависимости от характеристик участков в нее включаются факторы, более всего влияющие на их стоимость, например, местоположение объекта и его целевое назначение.

Расчет по удельному показателю (УПКС) применяется в случаях, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование нецелесообразно.

Более подробно о методах определения стоимости рассказано в статье «Что такое кадастровая оценка земли».

Как рассчитывается удельный показатель

Земельный рынок России не однороден по своему составу. Все участки подразделяются на категории, принадлежность к которым значительно влияет на стоимость.

Самые дорогостоящие наделы – земли населенных пунктов. Это объясняется тем, что такие участки обладают большим диапазоном целевого использования, который отражается в Классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.14 № 540 .

При группировке земель для определения УПКС стоимости важное значение имеет разрешенное использование.

После разделения на виды разрешенного использования оценщик определяет основные ценообразующие факторы. Если речь идет о землях населенных пунктов, стоимость повышается за счет:

• привлекательного ландшафта и формы участка;
• расположения вблизи водоемов, лесов;
• удаленности от магистралей;
• низкого уровня шума;
• однородного социального окружения;
• будущей доходности.

К факторам, понижающим стоимость, относится небольшая площадь надела, изрезанная нестандартная форма, расположение вблизи промышленных предприятий и свалок, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выделяется эталон – участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа похожих объектов. Для каждой их них специалист собирает и анализирует информацию о сделках и создает формулу вычисления УПКС. После этого он рассчитывает удельный показатель для 1 м2 участка-эталона.

Где можно применить удельный показатель

Полученный УПКС для группы земельных участков утверждают органы местного самоуправления. Его можно применять для расчета стоимости земельных наделов определенного вида разрешенного использования по формуле:

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, для расчета берется удельный показатель с большим значением.

Хотя основаниями для определения УПКС являются объективные факторы, у применения обобщенных статистических методов есть ряд недостатков. К основным минусам массового подхода можно отнести следующие:

• получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
• расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
• игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
• возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Перечисленные аспекты приводят к завышению или занижению допустимых значений УПКС для каждой группы участков.

Методика расчета УПКС для земельного надела

В зависимости от вида разрешенного использования земель, указанного в ЕГРН, удельный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитываются сведения о недвижимости, содержащиеся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать реальности.

Например, для земель, отнесенных к группе «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» УПКС будет намного выше, чем для участков, входящих в категорию «для размещения производственных и административных зданий».

УПКС и модель оценки для земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом:

• валового дохода на единицу площади;
• коэффициента капитализации;
• затрат на возделывание земель.

Данные факторы не учитываются при определении удельного показателя КС земель населенных пунктов. То есть основное значение для расчета УП имеет правильное отнесение участка к определенной категории и группе.

Хотя на местном и федеральном уровне постоянно принимаются нормативно-правовые акты по кадастровой оценке, пока нет единого документа, определяющего, как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют подходящий метод расчета УПКС земель.

Обжалование значения удельного показателя КС

Закон РФ от 03.07.16 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, о чем размещается информация на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право обжаловать КС в суде либо комиссии.

Удельный показатель, примененный при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие УПКС и основных характеристик, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить сведения о значениях, примененных при кадастровой оценке, и данные, позволяющие сверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.

Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку. По результатам рассмотрения обращения орган принимает решение о внесении изменений либо отказе.

Ст. 22 вышеупомянутого ФЗ № 237 устанавливает общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в данном случае будет рыночная оценка участка.

Заключение

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

5 thoughts on “Расчет удельного показателя кадастровой стоимости”

Да в общем свои люди нужны в кадастровом отделе при рыночной оценки предпродажного участка. А если серьёзно подойти к этому вопросу… Очень тщательно всегда нужно готовить пакет документов как к оформлению участка земли в собственность, так и для предстоящей продаже.

Как всегда сделано все так что самостоятельно сложно разобраться. В таких случаях лучше доверить оформление специалисту.

Кадастровая стоимость очень важна для различных расчётов стоимости, применяемых для учета использования земель, без этого никак, надо ведь знать государству, за что брать налоги.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.
Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку.
Что это за учреждение? С каким пакетом документов туда обращаться?

Где можно найти УПКС по Стерлитамаку (Башкирия) по видам деятельности, самые поздние показатели

Источник: pravovdom.ru

Определение кадастровой стоимости земельного участка: зачем нужна оценка и как рассчитывается?

Ревизия земель проводится в определённые сроки. В ходе её проведения устанавливается кадастровая стоимость на большие площади земельных массивов. Эта стоимость, выявленная путём проведения оценки или переоценки, в дальнейшем повлияет на размер налоговых платежей владельцев, на определение размера рыночной цены каждого участка земли, расположенного в этом земельном массиве.

Что это такое?

Кадастровая стоимость (КС) – стоимостное выражение участка земли, установленное в процессе проведения государственной оценки или в некоторых случаях – вне её.

Законодательное определение КС земельного участка: – стоимость объекта недвижимости, установленная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной земельной оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, 20, 21, 22 Федерального закона (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Оценка КС земельного участка – это расчёт и установление наиболее вероятной цены недвижимого объекта, по которой он может быть куплен.

Она производится исходя из целей, закреплённых в законодательстве:

• налогообложения (в соответствии с Налоговым кодексом, ст. 390 – налоговая база по земельному налогу рассчитывается как кадастровая стоимость земельных участков);
• установления размера платы за аренду участка, находящегося в собственности муниципалитета или государства в соответствии с пятым пунктом статьи 65 Земельного кодекса;
• расчёта цены для продажи муниципального или государственного участка земли в соответствии с третьим пунктом статьи 39.4 Земельного кодекса (как купить землю у государства по кадастровой стоимости?).

КС участка земли – официальный стоимостной эквивалент, который берётся в расчёт таких платежей как:

(как узнать налог на землю по кадастровому номеру?);
• плата за аренду;
• изменение вида разрешения на использование земли;
• выкупная стоимость участка;
• снятие запрета на строительство и др.

Оценка КС земельного участка окажет существенное влияние на все расходы владельца участка, которые он понесёт в результате его использования. Часто КС земельного участка намного выше её стоимости по рынку. Это происходит по следующим причинам:

• при её определении используются массовые методы оценивания;
• заказчиком оценки выступает заинтересованный в максимальных платежах за землю публичный (государственный) орган.

Кто устанавливает?

Расчёт стоимости участка может быть произведён исходя из решения органов власти, муниципального управления или в иных случаях, в соответствии с законодательством. Официально её может установить:

• лицензированный специалист-оценщик;
• государственный служащий, у которого в должностной инструкции обозначено установление показателей и коэффициентов;
• органы государственной власти, уполномоченные по земельным вопросам.

Выбор исполнителя осуществляется путём конкурсного отбора, к участию в котором допускаются лишь те, кто имеет право на заключение таких договоров.

С начала января 2017 года федеральным законом «О государственной…» №237 введены новые правила осуществления оценки. В соответствии с ними каждый российский субъект должен создать уполномоченные учреждения для проведения комплексной оценки недвижимого имущества. Для них чётко регламентированы обязанности:

• расчёт стоимости объектов;
• консультирование и разъяснения по всем вопросам проведения оценивания;
• возмещение полной суммы убытков, которые понёс правообладатель в результате неверного определения стоимости его собственности.

Что учитывается?

Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:

• фактический рельеф участка;
• наличие транспортного обеспечения до границ участка;
• наличие инженерных сетей до границ участка;
• насколько освоены земли вокруг оцениваемого участка.

Специалист при расчёте КС не учитывает:

• искусственно посаженные деревья и растения;
• искусственный рельеф, элементы благоустройства, расположенные внутри зоны участка, малые архитектурные формы;
• улучшения, которые учтены инвентаризационной записью или бухгалтерским учётом.

Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям. Участок земли считают обеспеченным:

• инженерными коммуникациями, только в случае их подведения к его границам и наличии возможности их использования;
• подъездными путями, только в том случае, если они примыкают непосредственно к его границам и дают владельцу возможность ими пользоваться.

Проходящие по территории участка или рядом с его границами ЛЭП, трубопроводы и т.д. не являются основанием признавать его обеспеченным инженерными коммуникациями.

Уполномоченное учреждение, опираясь на указания по проведению оценки из Приказа №226, обязано учесть:

• вид подъездных путей (железнодорожное полотно, дорога для автомобилей и т.д.);
• класс проходящей дороги, её значение (частная, федеральная, региональная и т.д.).

От чего зависит?

Расчёт по формулам бюджетным учреждением происходит с опорой на актуальные данные рынка и прочие сведения, связанные с характеристиками объекта в экономическом разрезе его использования. Конечный размер оценки участка будет зависеть от его количественных и качественных характеристик.

При расчёте размера КС учитывают:

• географическое положение объекта;
• его удалённость от населённых пунктов;
• усреднённая рыночная стоимость в регионе;
• вид назначения;
• к какой категории относится земля;
• развитость инфраструктуры;
• площадь участка.

Как определить?

Процедура, как определяется оценка, регламентирована и состоит из 5 этапов:

1. Орган власти Российской Федерации или её субъекта принимает решение о проведении переоценки массива земель, которое направляют в местное подразделение Росреестра.
2. В Росреестре конкретизируют списки подлежащих оцениванию земель. Обычно они представляют собой расположенные рядом земельные участки, которые объединяют в кадастровые кварталы для простоты работы с большим массивом данных.
3. Росреестр объявляет конкурс среди оценочных организаций, имеющих лицензию, которые смогут провести все требуемые работы по проведению оценки.
4. Проведённые работы оформляются в отчёт и акт, которые направляются в Росреестр и далее – на утверждение органу власти, ответственному за принятие решения о проведении оценки.
5. После утверждения установленная кадастровая стоимость вносится в ЕГРН.

Какие нужны документы?

Ниже перечислим документы, которые позволят произвести более тонкие расчёты для определения типа разрешённого использования вверенного участка. Такой расчёт даёт возможность определить незначительные, на первый взгляд нюансы, которые сильно повлияют на окончательный расчёт.

Для запуска процедуры оценки КС необходимо подготовить некоторые документы:

с информацией об удельном показателе стоимости участка;
• межевой проект с расположением застроенных зон в конкретном кадастровом квартале;
• межевое дело с указанием назначения земли и общей площади участка;
• техническая документация на недвижимые объекты в пределах границ участка земли;
• градостроительный план с указанием деталей инфраструктуры кадастрового квартала.

Каждый из перечисленных документов выдаётся за определённую плату, сроки их подготовки могут сильно затягиваться, а для некоторых из них потребуется получить особое разрешение администрации.

Выписку выдают на основании:

Формула и методика расчета земли: как рассчитывается?

В настоящее время действует несколько методов, как рассчитать:

• сравнительный – путём сравнивания со стоимостью похожего участка;
• затратный – путём определения себестоимости объекта;
• доходный – путём установления всех источников дохода, их размера с оцениваемого участка.

Во внимание принимаются факторы выбранного метода, и на их основе выводится удельный показатель КС на квадратный метр земли. Если земля относится к нескольким категориям, то расчёт будет производиться по максимальной.

После расчёта величины удельного показателя в кадастровом квартале, его принимают за базовую единицу. Следующий шаг – это его произведение с площадью участка. Итоговая цифра – это искомая величина стоимости объекта.

Способ расчёта сложён и определить с его помощью конечный результат могут квалифицированные оценщики-инженеры. Для определения среднего показателя по региону, сопоставляют 2 показателя (частное):

• общую цену земель в регионе;
• общую площадь региональных земель.

Получается тестовый (базовый) удельный показатель для всего регионального земельного массива. Уже с его помощью производятся дальнейшие расчёты по многочисленным формулам. Коэффициенты могут прибавляться или вычитаться из базовой стоимости в зависимости от преимуществ или проблем в оцениваемой зоне.

Дальнейшие расчёты производятся по формуле:

• S – площадь участка;
• pn – наличие инфраструктуры (в рублях/кВ.м);
• pc – показатель параметров сделки (например, месторасположение);
• K – переходный коэффициент (например, место в классификации земель в соответствии с гос.классификацией).

Порядок и процесс проведения

Процесс проведения государственной оценки КС земельных участков включает в себя несколько этапов:

1. государственным или муниципальным органом власти Российской Федерации издаётся Приказ, в соответствии с которым составляется список ответственных исполнителей и земельных массивов, подлежащих оценке;
2. производится раздел каждого земельного массива на несколько кадастровых кварталов;
3. отдельным приказом привлекается лицензированная оценочная организация, принявшая участие в объявленном конкурсе;
4. оценочная организация устанавливает усреднённую кадастровую стоимость для каждого кадастрового квартала по двум основным показателям – средней цены по рынку и виду целевого использования;
5. выявляет КС одного квадратного метра конкретного кадастрового квартала;
6. устанавливает кадастровую стоимость конкретного земельного участка путём перемножения его площади на цену квадратного метра;
7. полученные данные фиксируются и оформляются отчётом.

Решение комиссии об определении

Оспорить КС земельного участка можно в том случае, если она сильно завышена. Правом оспаривания наделен любой гражданин, если его права были затронуты проведенной оценкой и ее результатами. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения стоимости по кадастру – один из способов оспаривания.

Обращение подразумевает одновременное предоставление пакета документов:

• заявление;
• копию документа, устанавливающего право, заверенную должным образом;
• иные документы, подтверждающие факт установления стоимости по недостоверным данным.

Срок рассмотрения обращения – 30 дней. Обращение осуществляется по месту расположения земельного участка.

Подтверждающие документы

В результате проведения кадастровой оценки составляется два документа:

• акт определения кадастровой стоимости, принятый в соответствии с Приказом № 514 Минэкономразвития;
• отчет об определении конечной стоимости, требования к которому устанавливаются на федеральном уровне органом по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Акт и отчет определения

Отчет об определении – это документ, который отражает следующие сведения:

• территориальное расположение объекта;
• качественные и количественные характеристики участка;
• описание самого участка и объектов на нем;
• стоимость;
• данные о комиссии.

На основании второго пункта ст.14 закона №237 «О государственной кадастровой оценке», отчет может быть составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Акт составляется на каждый участок. В нем отражаются сведения следующего характера:

• номер кадастрового квартала, к которому был отнесен участок земли;
• номер земельного надела в пределах кадастрового квартала;
• общая площадь участка;
• наименование, номер, дата документа, который послужил основанием проведения оценки;
• исходный номер участка, в случае проведения оценки для ранее неучтенного участка;
• к какой категории относится участок земли, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данной категории;
• к какому виду использования принадлежит земельный участок, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данного вида;
• цена за квадратный метр земли в конкретном кадастровом квартале;
• итоговая цена земельного участка.

Завершает документ подпись, фамилия, имя, отчество ответственного составителя.

Срок действия

Срок действия оценки стоимости определен в 5 лет.

Как узнать по номеру или адресу?

Любому участку земли, поставленному на учет в Росреестре, присваивается уникальный номер, который можно найти в документах на землю. Официальный портал Росреестра https://rosreestr.ru/site/ предлагает широкому кругу пользователей воспользоваться сервисом для того, чтобы узнать КС на участок.

Для определения следуйте инструкции ниже:

1. после перехода на ресурс вверху необходимо выбрать пункт «Проверка участка»;
2. в появившемся окне ввести кадастровый номер (если он известен) или адрес;
3. нажать кнопку «Найти объект»;
4. в появившихся результатах выбрать нужный объект.

Или произвести поиск по соседней вкладке «Поиск по адресу (расширенный)», заполнив вкладки:

• субъект РФ, в котором расположен ЗУ;
• район и населенный пункт;
• тип улицы;
• название улицы;
• номера дома, строения, квартиры.

В конце нажать кнопку «Найти объект». Система произведет поиск по заполненным данным и выдаст результаты, в которых будет отражена стоимость объекта, дата ее утверждения и внесения в базу, форма собственности, площадь.

На сайте Росреестра есть несколько вкладок, по которым можно определить КС земельного участка. Чтобы воспользоваться услугой необходимо:

1. зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/site/;
2. перейти по вкладке «Физическим лицам»;
3. в правом меню из списка электронных сервисов выбрать «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»;
4. в открывшемся окне ввести в поисковую строку кадастровый номер объекта;
5. нажать кнопку «Найти»;
6. откроется ссылка на вкладку об известной информации о запрашиваемом объекте или ее отсутствии.

1. перейти по ссылке;
2. нажать на инструмент «Лупа» в левом меню;
3. ввести кадастровый номер участка в строку поиска;
4. при его внесении в базу данных, система отобразит результаты поиска (стоимость, категорию, вид разрешенного использования, площадь).

О том, как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру, читайте тут, а о том, какими еще способами и по каким данным можно выяснить этот показатель, рассказывается в этой статье.

Установление КС участка земли – обязанность государственных и муниципальных органов власти. Для ее определения учреждения привлекают независимые лицензированные организации оценщиков на конкурсной основе. Суть процесса – определение средней стоимости одного квадратного метра кадастрового квартала, и в дальнейшем – определение КС конкретного земельного участка.

Оценка земельной собственности играет большое значение в жизни государства, ведь от ее размера в итоге будут зависеть налоговые поступления в бюджет.

Иногда оценка проводится по недостоверным данным. При несогласии с кадастровой стоимостью участка любой гражданин может обратиться в специальную уполномоченную комиссию и обжаловать ее. В случае отсутствия результата, следующий шаг – обращение в суд.

Источник: pravoved.online