Когда лучше продать новостройку оформленную или нет

Зарабатывать на строительных рисках можно по-разному: одни инвесторы продают жилье сразу после получения ключей, другие – ждут несколько лет. Эксперты «Бест-Новострой» посчитали, какой из этих способов доходнее.

Заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова

Я купил квартиру по договору переуступки ДДУ. Скоро, до конца этого года, госкомиссия дома. Подскажите, на какой стадии лучше продавать квартиру – после приемки дома госкомиссией или после? Насколько квартира, расположенная в новой Москве, может вырасти в цене в нынешних экономических условиях после госкомиссии с учетом, что с момента покупки на этапе стен они почти не подорожала?

Оптимальный момент для продажи инвестиционной квартиры — это когда основной рост цен в проекте уже завершился и прирост цены предложения замедлился, но дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если продать квартиру после сдачи дома и получения свидетельства о собственности, то придется заплатить налог, который с 1 января 2016 года исчисляется уже по-другому, или ждать 5 лет, чтобы не платить.

Дело в том, что исчисление налогооблагаемой базы по всем сделкам, которые заключались после 1 января 2016 года, изменилось. То есть 13% теперь платят не от стоимости перепродажи, как было раньше и для чего занижали цену в договорах, а с разницы между изначальной ценой покупки и 70% от кадастровой стоимости.

Например, если вы купили квартиру за 4 миллиона рублей, а продаете ее за 4,5 миллиона рублей, то платить 13% вы будете не с 500 тысяч рублей, а с разницы между 4 миллионами рублей и 70% от кадастровой стоимости. Скажем, если кадастровая стоимость равна 7 миллионам, то 70% от нее — это 4,9 миллиона из которых вычитаем 4 миллиона покупной цены. А значит, налогооблагаемая база будет составлять 900 тысяч.

Кстати, на заметку, после подписания акта приемки квартиры заключать договор переуступки нельзя, даже если дом еще не сдан госкомиссии. Это «мертвый» период для сделок.

Что касается, предполагаемого роста цен, то в проектах на высокой стадии строительной готовности перед сдачей проекта в эксплуатацию основной возможный прирост цены уже произошел (если не считать прироста цены уже после сдачи ГК). Каждый проект и политика ценообразования застройщика индивидуальны, многое зависит от размеров проекта, наличия последующих очередей, перспектив развития района и улучшения транспортной доступности. Если у проекта нет очевидных дравейров для роста цен, например, открытие метро, нового крупного инфраструктурного объекта и так далее, то продавая после сдачи ГК, инвестор несет серьезные убытки по уплате налогов, при этом рост стоимости в проекте будет незначительным.

Подскажите, на какой стадии лучше продавать квартиру – после приемки дома госкомиссией или после? Насколько квартира, расположенная в новой Москве, может вырасти в цене в нынешних экономических условиях после госкомиссии с учетом, что с момента покупки на этапе стен они почти не подорожала? … Оптимальный момент для продажи инвестиционной квартиры — это когда основной рост цен в проекте уже завершился и прирост цены предложения замедлился, но дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если продать квартиру после сдачи дома и получения свидетельства о собственности, то придется заплатить налог, который с 1 января 2016 года исчисляется уже по-другому, или ждать 5 лет, чтобы не платить.

Когда лучше продать новостройку оформленную или нет

Зарабатывать на строительных рисках можно по-разному: одни инвесторы продают жилье сразу после получения ключей, другие – ждут несколько лет. Эксперты «Бест-Новострой» посчитали, какой из этих способов доходнее.

Существенная доля жилья на первичном рынке приобретается инвесторами. По оценкам разных экспертов, доля таких квартир в новостройках московского региона составляет от 10 до 40%. Точную цифру не может назвать никто. Что, впрочем, неудивительно. Во-первых, цели покупателей могут поменяться. Человек, изначально купивший квартиру для себя, может через год её продать, а инвестор захочет оставить жилье себе. Во-вторых, инвестор инвестору рознь. Одни покупают жильё, чтобы сдавать в аренду, другие – приобретают квартиры в новостройках на стадии котлована. Такие инвесторы зарабатывают на строительных рисках. О них в этой статье мы собираемся поговорить подробнее. А точнее, о главном вопросе венчурного инвестирования – когда продавать активы, в нашем случае, квартиру в новостройке?

Экспертов компании «Бест-Новострой», предлагают рассмотреть сроки инвестирования на конкретном примере. Например, в жилом комплексе «Одинцово парк» в декабре 2010 года (старт продаж) цена двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.метра составляла 2,88 млн рублей (52,8 тыс. рублей за кв.метр). За прошедший период цена нашей «двушки» выросла до 4,54 млн рублей (84 тыс. рублей за кв.метр). Получается, что суммарная прибыль инвестора, который приобрел жилье на старте, составила 59% или 24% годовых. Но из этой суммы нужно заплатить налог 13% от разницы между ценой покупки жилья и его продажи. С учетом вычетов прибыль инвестора составит порядка 1,44 млн рублей.

Второй вариант – держать жилье три года в собственности. В этом случае, продажа квартиры не будет облагаться налогами. А цена данного объекта вырастет ещё примерно на 18% (аналитики «Бест-Новострой» ориентировались на среднегодовую динамику вторичного рынка жилья в Одинцово). Получается, что к 2017 году стоимость нашей «двушки» вырастет до 5,2-5,4 млн рублей.

При этом, можно после сдачи жилого комплекса госкомиссии, сделать скромный ремонт и сдать квартиру в аренду. Затраты на ремонт составят в среднем 700-900 тыс. рублей. А арендная плата составит 30-34 тыс. рублей в месяц. В результате, если три года сдавать жилье в аренду, а затем продать, то прибыль инвестора составит около 2,7-3 млн рублей.

Перед продажей квартиры, необходимо оценить ее стоимость, найти покупателя и получить разрешение от застройщика. Расскажем подробно, как продать квартиру на этапе строительства. … Вы можете оставить заявку через наш сайт в любое время или обратиться к нам по телефону +7 (495) 99-888-96 с 9:00 до 19:00 по МСК в рабочие дни. В остальное время Вы можете заполнить заявку у нас на сайте или написать на эл. почту: [email protected]. Связаться с нами. Москва, ул. Забелина, д. 1а (в минуте ходьбы от Китай-город).

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

С новостройкой сложнее: договор долевого участия заключили, деньги заплатили, но в права собственности оформите только после достройки дома. И между подписанием договора долевого строительства и оформлением прав собственности может и два и три года пройти. А право продать квартиру отсчитывается со срока оформления именно права собственности. Вот эту несправедливость власти решили исправить. В налоговый кодекс будут внесены в ближайшее время соответствующие поправки. … Их можно продавать через три года без уплаты налогов, и неважно единственное это ваше жилье или нет . Квартиру в новостройке по новым правилам можно продать быстрее без оплаты налога с продажи .