Статья посвящена основным этапам развития законодательства, регулирующего отношения долевого строительства . Автором проведен анализ развития долевого строительства на каждом этапе, выявлены причины, способствующие принятию Федерального закона №214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В результате в статье обобщены последние поправки в данном законе, защищающие права дольщиков.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Ржанникова Е.Ю.
НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА: К ВОПРОСУ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ УСТАНОВЛЕНИЯ УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН В СФЕРЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Текст научной работы на тему «ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ»
ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Что надо знать о долевом строительстве?
Статья посвящена основным этапам развития законодательства, регулирующего отношения долевого строительства. Автором проведен анализ развития долевого строительства на каждом этапе, выявлены причины, способствующие принятию Федерального закона №214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В результате в статье обобщены последние поправки в данном законе, защищающие права дольщиков.
Ключевые слова: долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, история законодательства о долевом строительстве, новации законодательства о долевом строительстве, счета эс-кроу.
Российское государство имеет ряд значимых задач, среди которых существенное значение имеет задача обеспечить население жильем и повысить его доступность для граждан. Участие в долевом строительстве — это один из популярных способов приобретения жилого или нежилого помещения на первичном рынке.
Само словосочетание «долевое строительство» предполагает участие сторон в процессе строительства на конкретных условиях. Такое трактование исходит из происхождения слова, поскольку слово «доля» в толковом словаре В. Даля — «часть, дробь» [2, с.514]. Словосочетание «долевое строительство» производное от английского equity construction — «строительство по справедливости». Это такая форма инвестирования в строительстве, когда строительной или инвестиционной компанией (застройщиком) привлекаются денежные средства дольщиков — физических и юридических лиц для строительства объекта недвижимого имущества.
Востребованность долевого строительства обусловлена желанием покупателей оплачивать недвижимость до окончания строительных работ, поскольку цена за приобретаемую площадь при таких условиях значительно ниже.
Советы вступающему в долевое строительство!
Изначально долевое строительство зародилось в Аргентине во время правления президента Рауля Альфонсина (10.12.1983 — 08.07.1989 гг.). На тот момент экономическая обстановка в государстве была достаточно нестабильна, валюта становилась дешевле. Поскольку экономический кризис затронул большую часть населения, банки не выдавали кредиты ввиду их убыточности.
Все это поспособствовало изменению экономической политики, в том числе в отрасли строительства. В 1985 году была создана и запущена программа «Строительство по справедливости». Разработанное специально акционерное общество принимало взносы от граждан, которые впоследствии направлялись на финансирование застройщиком строительства жилой недвижимости.
Сумма, которую вносил дольщик, превращалась в эквивалент конкретной площади в квадратных метрах, выражающих и номиналы акций [1, с.7]. Такие сделки обязательно подлежали регистрации при помощи акций, собрав определенное количество которых, граждане могли обменять ценные бумаги на жилое недвижимое имущество.
Благодаря этому Рауль Альфонсин смог увеличить число собственников жилья с 2 до 21%. Британские финансисты по своей инициативе быстро распространили идею долевого строительства в Египте, Кувейте, Объединенных Арабских Эмиратах, где многими британскими строительными компаниями возводились множественные объекты недвижимого имущества.
Впоследствии английские финансисты внесли значительные изменения в схему. Британцы не создавали специальные акционерные общества или кооперативы. Было решено продавать не акции, или доли, а квадратные метры определенного будущего жилого помещения, что явилось гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема действительно оказалась эффективной, что подтверждает опыт современных строительных организаций [15, с.61].
В России можно выделить следующие исторические этапы развития законодательства в области строительства жилья: дореволюционный, советский, постсоветский, современный [7, с.284].
В дореволюционном периоде не имелось законодательства, которое специально регулировало строительство жилья, соответственно отношения были регламентированы нормами гражданского права. Условия возникновения жилищного законодательства появились до Октябрьской революции 1917 года. Тогда в данный период и возникло понятие «жилищное дело», которое подразумевало в себя квартирный вопрос, то есть изучение условия, стоимости, порядка представления жилья [13, с. 38].
Итак, на первом этапе развития законодательства жилищного строительства в России создается правовая база для урегулирования отношений строительства при помощи подряда, как способа строительства жилой недвижимости [14, с.58]. Во время советского этапа развития законодательства в области строительства жилья важнейшее значение имела жилищная кооперация.
Данное понятие предполагает совместную деятельность, направленную на строительство жилой недвижимости, осуществляемую посредством распределения затрат на строительство между будущими собственниками жилья. Т.Ю.
Майборода в своей научной работе высказывает свое мнение по поводу характерных черт долевого строительства данного времени: «Отличия долевого строительства от жилищно-строительной кооперации выражались в том, что лица, оплачивающие строительство своими средствами, не имели самоуправляемости, какая существовала в рамках кооператива. Фактически производя те же самые действия, что и при жилищной кооперации, т.е. постепенно внося суммы, требуемые для возведения дома и ввода в эксплуатацию, дольщики учитывали какой бы то ни было контроль над общей ситуацией» [10, с.19]. В начале 90-х годов прошлого столетия производилась бесплатная приватизация жилого недвижимого имущества в домах муниципального жилищного фонда [14, с.58]. Необходимо было установить порядок и пределы вмешательства государства во взаимоотношения между собственностью и оборотом недвижимости [9, с.7]. Именно в постсоветском периоде возникали отношения, связанные с участием в долевом строительстве.
Главный нормативно-правовой акт, который изменил регулирование строительной деятельности -это Гражданский кодекс Российской Федерации. В данном источнике имелись и недочеты, а именно отсутствовали нормы, которые регулировали правовой статус дольщиков, выступающих инвесторами, и гарантирующие защиту их прав и законных интересов в отношении с заказчиками. Нормативно -правовые акты по капитальному строительству принимались, впервые законом был подчеркнут договорной характер отношений между участниками инвестиционной деятельности, однако оставалась проблема — неясность содержания отношений заказчика и инвесторов [3, с.24].
Таким образом, на этапе дореволюционного периода «строительство осуществлялось подрядным способом, поставка не отделялась от подряда, не существовало договора строительного подряда как самостоятельного вида договора» [14, с.58]. В советский период произошло развитие жилищной кооперации. Постсоветский период характеризуется тем, что жилищные потребности — это личное дело каждого гражданина. Именно тогда и возникли отношения непосредственно связанные с участием в долевом строительстве.
Поскольку в 90-х годах прошлого столетия прекращалось бюджетное финансирование строительства жилья и отсутствовало доступное проектное финансирование, строительная отрасль встала перед выбором: остановить строительный комплекс или искать нестандартные решения в новых экономических условиях. Застройщики нашли решение — они выступили как главные инициаторы привлечения для строительства средств граждан.
Необходимо было оформлять договорные отношения граждан, финансирующих строительство, и застройщиков. Договоры было возможно заключать, поскольку законодательство предусматривает заключение договоров урегулированных законом, а также те, что не предусмотрены им.
Основываясь на общих положениях об обязательствах, сделках и договорах, а также законодательстве России об инвестиционной деятельности, разрабатывались договоры инвестирования, которые стали называть договорами долевого участия в строительстве [5, с.64]. Помимо таких договоров на рынке через другие формы привлекались денежные средства граждан. Заключались предусмотренные и не предусмотренные законом договоры между застройщиками и дольщиками. К таким договорам относятся: договор подряда, уступки требования (цессия) и иные. У таких договоров вне зависимости от названий практически одни
существенные условия. По договорам гражданин (инвестор/дольщик) обязуется частично оплатить строительство жилой недвижимости (многоквартирного дома), а застройщик обязуется в свою очередь построить данную недвижимость, обеспечит введение в эксплуатацию, а затем передать гражданину в собственность квартиру, которая определена в договоре.
Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» регламентируются отношения потребителей и изготовителей, исполнителей, импортеров, продавцов. Потребитель в данном законе рассматривается в качестве граждан, которые планируют заказать или приобрести, либо заказывающие, приобретающие или использующие товары народного потребления для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционную деятельность трактует как вложение инвестиций и осуществление практических действий для того, чтобы получить прибыль или получить другой полезный эффект. Полезный эффект в данном случае — это приобретение жилья в многоквартирном доме в собственность. Под инвестициями подразумеваются те денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в указанных целях [5, с.64].
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был принят 30 декабря 2004 года. Введенный в действие закон не смог решить проблем правового регулирования отношений. Оставалась проблема защиты прав дольщиков, которые инвестировали денежные средства в долевое строительство жилого помещения при банкротстве застройщика [4, с.63]. Исходный текст закона отличался тем, что был непроработан и имел множество недостатков. В течение многих лет в Федеральный закон вносились изменения связанные с появившимися проблемами, а именно были недостаточно защищены права покупателей жилья, работа предпринимателей была также непрозрачна.
С 01 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан возможно только с применением счетов эскроу. К исключениям относятся объекты, которые находятся в степени готовности, методика определения утверждается Правительством Российской Федерации.
При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, которые подразумевают передачу жилья, происходит проверка застройщика, а именно уплатил ли он обязательные отчисления (взносы в Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства по представленному на государственную регистрацию договору. Таким образом, защиту прав дольщиков по договорам, которые зарегистрированы до 01 июля 2019 года, обеспечивает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Защита прав дольщиков до 01 июля 2019 года может быть осуществлена как внесением взносов в Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства, так и с применением счетов эскроу. Одновременно данные способы защиты применять невозможно [6, с.61].
Цивилисты, а также специалисты в сфере строительства полагают, что именно последние поправки в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» помогут работать с несовершенством документа [8, с.43].
1.Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. — 2013. — №2. — С.7-18.
2. Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. — СПБ. — М.: М.О. Вольфа, 1963-1866.
3.Дикун А.В. Указ. соч. С.24.
4.Ершов О.Г. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. №1 (10). С.63-68.
5.Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в РФ. — 2017. — №6. — С.64-74.
6.Кирсанов А.Р. Новая реформа о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2019. — №1. — С. 61-65.
7.Кицай Ю.Л. История становления жилищных правоотношений в России по управлению квартирными домами // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. — 2010. — №12. — С.284-287.
8.Кочанова Т.В. Что изменилось в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ // Жилищное право. — 2018. — №12. — С. 43-56.
9.Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан-участников строительства. — М., — 2015. — С.7.
10.Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург,
11.Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года.
12.Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч.3: Договоры и обязательства. — М. — 2001. — С.43-45.
13.Сотникова Л.В., Севрюк Н.Л. История жилищных реформ в России // Управление в современных системах.
14.Хамов А.Ю. Основные этапы законодательства, регулирующего отношения долевого строительства // Законодательство. — 2017. — №1. — С.58-65.
15.Шайдуллин Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. — 2015. — №6. — С.61.
16.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. — Тула, — 2001. — С. 483.
РЖАННИКОВА ЕЛЕНА ЮРЬЕВНА — магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.
Источник: cyberleninka.ru
Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее (Кирсанов А.Р.)
Современная история долевого строительства началась в 90-е годы прошлого столетия. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации был найден — привлечение для строительства средств граждан. Для этого потребовалось решить задачу оформления договорных отношений между гражданами, осуществляющими финансирование строительства, и застройщиками. И такое решение было найдено благодаря тому, что законодательство позволяет заключать договоры, как урегулированные законом, так и не предусмотренные им. На основании общих положений об обязательствах, сделках и договорах, а также положений законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности, были разработаны договоры инвестирования, или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве .
———————————
В это время автор настоящей статьи работал в АО «Мосприватизация», организации, ставшей одним из первых девелоперов в городе Москве и столкнувшейся с проблемой привлечения для строительства средств граждан. Разработанные в то время договоры долгое время использовались в девелоперской практике.
Одновременно с такими договорами на рынке недвижимости использовались и другие формы привлечения денежных средств граждан. Застройщики предлагали гражданам заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Среди таких договоров были договоры подряда, совместной деятельности, уступки требования (цессии) и другие. Независимо от названия существенные условия таких договоров были примерно одинаковые: гражданин (которого в договоре называли инвестором или дольщиком) был обязан оплатить часть стоимости строительства многоквартирного дома, а организация-застройщик или девелоперская компания — построить многоквартирный дом, обеспечить его ввод в эксплуатацию и после этого передать гражданину в собственность определенную договором квартиру.
Развитие рынка долевого строительства в новых экономических условиях было сопряжено с увеличением количества судебных споров, возникающих из-за невыполнения условий, указанных в договорах. В условиях отсутствия в законодательстве регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Сравнительный анализ законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволил судам сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора .
———————————
См. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года.
Такая оценка правовой природы отношений граждан и застройщиков представляется небесспорной. Действительно, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Этот Закон в качестве потребителя рассматривает граждан, имеющих намерение заказать или приобрести либо заказывающих, приобретающих или использующих так называемые товары народного потребления исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Это с одной стороны. А с другой — Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» понимает под инвестиционной деятельностью вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. В рассматриваемом нами случае таким полезным эффектом является получение в собственность квартиры в построенном многоквартирном доме. При этом под инвестициями понимаются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в указанных целях, а к числу капитальных вложений Закон относит затраты на новое строительство. В связи с этим вопрос, кем является участник долевого строительства — потребителем или инвестором, остается теоретически актуальным и сегодня .
———————————
Именно теоретически, поскольку согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Накопившиеся вопросы требовали решения на законодательном уровне. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) решил лишь часть проблем. В частности, была решена проблема «двойных продаж», поскольку заключение двух договоров участия в долевом строительстве на одну квартиру стало невозможным, так как совершение таких сделок стал контролировать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Дальнейшее увеличение объемов строительства с привлечением денежных средств граждан было сопряжено с возникновением проблемы «обманутых дольщиков», которая уже выходила за рамки заурядных судебных споров и становилась социальной. Вот почему в начале 2014 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее также — Минстрой России) выступило с инициативой перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации.
Это означало бы фактическую отмену института долевого строительства и переход к проектному финансированию. Однако в условиях высоких ставок по банковским кредитам это привело бы к кризису в строительной отрасли. По оценкам экспертов, ежегодный объем рынка договоров долевого строительства составлял порядка 2 триллионов рублей, а за счет средств дольщиков осуществляется финансирование до 50 процентов от всего объема строящегося в России жилья. Институт долевого строительства был сохранен. При этом количество «обманутых дольщиков» продолжало расти. Так, например, по состоянию на сентябрь 2015 года в Московской области было 37 проблемных объектов, для строительства которых было привлечено 6 529 дольщиков .
———————————
Приведенные данные были озвучены экспертами в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.
Таким образом, к 2016 году назрела необходимость серьезных перемен в правовом регулировании долевого строительства.
Первое, что сделал законодатель, — установил уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Такая ответственность наступает, если имеет место незаконное привлечение денежных средств граждан в крупном размере или группой лиц по предварительному сговору. Деяния, предусмотренные статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере — если превышает пять миллионов рублей. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Такая оговорка в Уголовном кодексе Российской Федерации может позволить недобросовестным застройщикам и дальше привлекать денежные средства граждан с нарушением законодательства о долевом строительстве, если они будут уверены в том, что смогут завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить его ввод в эксплуатацию.
Обратим внимание на то, что объективная сторона уголовного преступления (то есть то, в чем выражено уголовно наказуемое деяние) определена как «нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве». При такой формулировке закона под уголовную ответственность застройщик может попасть за любое нарушение Закона N 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан.
Остается вопрос, почему законодатель не уточнил, какие именно нарушения законодательства о долевом строительстве должны повлечь уголовное преследование. Между тем основные нарушения, которые часто становятся причиной появления обманутых дольщиков, — это привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом N 214-ФЗ, нецелевое использование этих денежных средств и самовольное строительство. Первое из этих нарушений могло бы быть прямо указано в статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Действующая редакция этой статьи делает возможным привлечение к уголовной ответственности даже за незначительные нарушения законодательства о долевом строительстве.
Нормы об ответственности за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства в законодательстве отсутствуют, законодательством предусмотрены лишь неблагоприятные для застройщика налоговые последствия.
Зачастую появление обманутых дольщиков бывает обусловлено тем, что должностные лица органов местного самоуправления, государственного строительного надзора и правоохранительных органов попустительствуют самовольному строительству на подведомственной им территории, поэтому за самовольное строительство должна быть неизбежной ответственность не только лиц, осуществивших его, но и соответствующих должностных лиц.
Существенные дополнения и изменения в правила регулирования долевого строительства внесены Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Но прежде, чем говорить об основных изменениях законодательства, напомним читателю о том, что согласно пункту 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается тремя способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Здесь надо уточнить, что по общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более чем одного многоквартирного дома с количеством этажей более трех.
Несмотря на то что принятый в 2004 году Закон N 214-ФЗ ограничил формы привлечения денежных средств граждан тремя перечисленными способами, недобросовестные застройщики продолжали привлекать их запрещенными способами.
К сожалению, при подготовке изменений законодательства о долевом строительстве не был проведен анализ основных причин, приводящих к появлению «обманутых дольщиков», поэтому подавляющее количество изменений коснулось только одного способа привлечения денежных средств граждан, а именно договора участия в долевом строительстве, который и до принятых дополнительных мер максимально защищал права участников долевого строительства и реже всего становился причиной появления «обманутых дольщиков» (см. табл.).
Требования к застройщику и заключаемым им договорам при разных способах привлечения денежных средств
Требования к застройщику и заключаемым им договорам
Договор участия в долевом строительстве
Жилищные сертификаты
Жилищные кооперативы
Требования о размере уставного капитала
Требование о договоре поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ
Требование о страховании/ поручительстве банка
Применение законодательства о защите прав потребителей
Применение счетов эскроу
Необходимость соблюдения специальных правил
Требование о государственной регистрации договора
Обязательные взносы в компенсационный фонд
Отражение в договоре расходов из средств дольщика на объекты социальной инфраструктуры
Рассмотрим предъявляемые к застройщику требования более подробно.
Требование о размере уставного капитала
Требование об увеличении размера уставного капитала возвращает нас в 1990-е годы. Тогда с этой проблемой столкнулись коммерческие банки. И схема была отработана. В упрощенном варианте это выглядело так. Учредитель брал кредит в одном банке, вносил сумму в качестве вклада в уставный капитал другого банка, затем брал в этом банке кредит и погашал кредит в первом банке.
Проблема погашения кредита решалась «в рабочем порядке». С некоторыми усложнениями эта схема может быть применена застройщиками и сегодня. Ни тогда, ни сейчас уставный капитал не гарантировал и не гарантирует вкладчикам и дольщикам сохранение их денежных средств. На что может повлиять эта мера, так это на увеличение стоимости реализуемых по договорам участия в долевом строительстве квартир, так как очевидны накладные расходы застройщика.
Требование о договоре поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ
В связи с тем что проблема увеличения уставного капитала может быть решена вышеописанным способом, потребность в договоре поручительства вряд ли возникнет.
Требование о страховании ответственности застройщика
Необходимость в рассмотрении требования о страховании ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве отпадает, поскольку она должна быть отменена после начала деятельности компенсационного фонда.
Применение счетов эскроу
Это требование основано на предположении о том, что банки являются более надежным партнером дольщика, чем девелоперские компании. В том, что это утверждение спорное, можно убедиться, обратившись к официальному сайту Агентства по страхованию вкладов .
———————————
URL: http://www.asv.org.ru/liquidation/.
Необходимость соблюдения специальных правил
Что касается необходимости соблюдения утверждаемых Правительством Российской Федерации правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении, то сложно сказать, чем вызвана необходимость издания дополнительных правил, — существенные условия этого договора, правила его заключения и исполнения достаточно детально урегулированы законом.
Необходимость получения застройщиком заключения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ
Согласно статье 19 Закона N 214-ФЗ проектная декларация включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Форма проектной декларации утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года N 996/ПР.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен проверить соответствие проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ. Эти требования установлены частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 этого Закона. Направленные на борьбу с недобросовестными застройщиками меры оказались новым административным барьером и для застройщиков, добросовестно выполняющих требования законодательства. Для них основной проблемой стало не обеспечение соответствия требованиям Закона, а заполнение утвержденной Минстроем России формы проектной декларации. Эту форму характеризуют сложно построенная структура, неоднозначно толкуемые требования, отсутствие официальных методик определения тех или иных параметров.
В связи с этим в утвержденную форму проектной декларации потребовалось внести 79 примечаний, многие из которых требуют дополнительных комментариев и разъяснений. Так, например, в примечании N 61 устанавливается, что графы подраздела 17.1 «О примерном графике реализации проекта строительства» заполняются в отношении каждого из этапов строительства: 20 процентов готовности; 40 процентов готовности; 60 процентов готовности; 80 процентов готовности. Как известно, этапы строительства определяются по основным видам выполняемых строительно-монтажных работ, а объемы строительства измеряются в стоимостном выражении (тыс. руб.) и физических единицах (куб. м, кв. м, м), а не в процентах.
Необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
Эта мера действует с момента введения в действие Закона N 214-ФЗ и доказала свою эффективность и для защиты прав дольщиков, и для оказания положительного влияния на поведение застройщиков, в то время как жилищно-строительные кооперативы были одной из форм привлечения денежных средств граждан, породивших большое количество «обманутых дольщиков».
Обязательные взносы в компенсационный фонд
Это самая эффективная из предложенных законодателем мер. При обоснованных размерах взносов и правильной организации эта мера позволит избежать проблемы «обманутых дольщиков» в будущем.
В статье 23.2 Закона N 214-ФЗ предусматривается, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в этот фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.
Компенсационный фонд будет защищать права дольщиков так же надежно, как защищает права вкладчиков Агентство по страхованию вкладов.
Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект об изменении Закона N 214-ФЗ . Согласно законопроекту размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд определяется иначе — они рассчитываются фондом в соответствии с методикой, утвержденной Правительством Российской Федерации, на основе согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Методика должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость). Законопроектом предусматривается, что в целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства в зависимости от ситуации фондом будут осуществляться следующие действия:
———————————
URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent
2) предоставление за счет средств компенсационного фонда займа, в том числе беспроцентного, или пожертвования созданному жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу либо предоставление займа застройщику, который будет являться приобретателем объекта незавершенного строительства, для завершения строительства многоквартирного дома и исполнения обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 года N 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» правами учредителя некоммерческой организации, созданной единым институтом развития в жилищной сфере в организационно-правовой форме фонда, наделено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В заключение отметим, что норма о создании фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, введена в действие со дня опубликования Федерального закона от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ, но на момент написания статьи компенсационный фонд к практической деятельности по защите прав дольщиков еще не приступил.
Отражение в договоре расходов из средств дольщика на объекты социальной инфраструктуры
Расходование денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры до принятых изменений было нецелевым их использованием [12].
Теперь застройщики получают возможность нести такие расходы не за счет прибыли, а относя соответствующие затраты на себестоимость строительства.
Однако надо обратить внимание на то, что согласно статье 18.1 Закона N 214-ФЗ возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на его строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или этот объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В любом из этих случаев в договоре долевого участия должны быть указаны цели и размер затрат застройщика на создание объекта социальной инфраструктуры, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых дольщиком, с которым заключен договор.
При таком подходе у застройщика возникают следующие риски.
Во-первых, если застройщик по каким-либо причинам не сможет передать объект социальной инфраструктуры в собственность дольщиков или публичного образования, то расходы на такой объект он может нести либо за счет прибыли, что влечет соответствующие налоговые последствия, либо за счет собственных или заемных средств.
Во-вторых, участник долевого строительства может отказаться от оплаты доли в праве на инфраструктурный объект.
В-третьих, уже после получения квартиры участник долевого строительства может предъявить застройщику требование о возмещении ему той части оплаченной им по договору суммы, которая указана как плата за объект социальной инфраструктуры.
Мы уже отмечали, что в судебной практике споры по договорам участия в долевом строительстве рассматриваются с применением законодательства о защите прав потребителей. А это законодательство запрещает обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Здесь важно отметить, что согласно пункту 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя, установленные законами о защите прав потребителя, признаются недействительными.
Мы рассмотрели основные нововведения законодательства о долевом строительстве. Еще до введения в действие этих положений на практике возник вопрос: распространяются ли требования по оформлению проектной декларации, содержащиеся в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года N 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащимся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ, на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по такому объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года ?
———————————
Актуальность вопроса подтверждают письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 февраля 2017 года N 5725-ОК/07 и Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря 2016 года N АК/90365/16.
Этот вопрос возник в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должны быть размещены проектная декларация и заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.
Но с другой стороны, согласно пункту 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Также при ответе на поставленный вопрос надо учитывать, что согласно пункту 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, необходимы проектная декларация и заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Итак, системное толкование рассмотренных в настоящей статье норм позволяет сделать вывод о том, что требования к оформлению проектной декларации, содержащиеся в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года N 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащиеся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ, не распространяются на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по строящемуся объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года.
Насколько эффективными будут меры, принятые законодателем в целях недопущения появления новых «обманутых дольщиков», покажет время.
Новые практические вопросы, очевидно, появятся, когда с 1 июля 2017 года будут введены в действие требования к размеру уставного капитала, а кредитующие инвестиционно-строительные проекты банки получат возможность требовать во всех договорах участия в долевом строительстве устанавливать обязанность участников долевого строительства вносить денежные средства в счет уплаты цены договора на счета эскроу. Получить эти средства застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры или нежилого помещения участнику долевого строительства. В связи с этим как минимум можно прогнозировать рост цен, так как для осуществления строительства застройщику потребуется кредит.
Застройщики могут оказаться в сложной ситуации, так как уже сегодня имеет место затоваривание рынка жилья — в 2016 году более 25 процентов квартир остались нереализованными на момент ввода объекта в эксплуатацию. И даже в Москве, где всегда был стабильный спрос на квартиры в новостройках, остается непроданным более 6 миллионов квадратных метров жилья .
———————————
Приведенные данные были озвучены в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.
Таким образом, ответ на заявленный в названии статьи вопрос о будущем долевого строительства в большей степени зависит не от соответствующего законодательства, а от состояния экономики России.
В то же время решение жилищной проблемы в России остается одной из важнейших государственных задач. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусматривается следующее:
— создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет;
— снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
— предоставление до 2020 года доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
В целях выполнения Указа Президента Российской Федерации, а также распоряжения Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года N 2242-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» можно было бы дополнить перечень основных операций, по которым устанавливаются ставки Центральным банком Российской Федерации, специальной ипотечной ставкой, имеющей особое назначение — развитие ипотечного жилищного кредитования.
Поскольку согласно статье 3 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» получение прибыли не является целью деятельности Банка России, ставку ипотечного жилищного кредитования можно было бы установить на минимальном уровне 3 — 4 процента, для конечного потребителя размер ставки ипотечного кредита должен быть 7 — 8 процентов. Это повысит доступность ипотечных жилищных кредитов и предоставит российским гражданам реальный шанс приобрести жилье, а кроме того, позволит сохранить рабочие места (1 рабочее место на стройке — это до 10 рабочих мест в смежных отраслях), что особенно важно в условиях кризиса. При этом можно установить основные ограничения предоставления ипотечных жилищных кредитов с применением предлагаемой ставки, например:
— только для оплаты по договорам долевого участия;
— только для строительства многоквартирных домов;
— только для доступного жилья с установленным ограничением по стоимости квадратного метра для конкретных субъектов Российской Федерации.
Возможны дополнительные условия предоставления кредитов по предлагаемой ставке, например:
— ограничения по возрасту заемщиков, поскольку надо поддерживать молодые семьи;
— для проектов комплексного освоения территории;
— для проектов развития застроенных территорий;
— для проектов реновации промышленных зон в мегаполисах;
— введение квалификационных требований для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан по договорам долевого участия в строительство многоквартирных домов.
Ипотечные жилищные кредиты с применением предлагаемой ставки должны быть общедоступны, то есть их предоставление не должно регулироваться органами местного самоуправления или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, что позволит избежать коррупции.
Эти предложения вполне соответствуют Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года N 2242-р, которая в числе основных предусматривает решение задачи повышения доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов.
Как видим, в вопросе о состоянии долевого строительства в Российской Федерации и соответствующего законодательства, как в фокусе, отражаются не только правовые проблемы.
Решение проблем правового регулирования долевого строительства также будет способствовать решению социальных и экономических проблем современной России.
Литература и информационные источники
1. Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».
2. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года.
3. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
5. Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 13 июня 1996 года N 63-ФЗ.
6. Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
7. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.
8. Агентство по страхованию вкладов. URL: http://www.asv.org.ru/liquidation/.
9. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года N 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации».
10. Проект федерального закона об изменении Закона N 214-ФЗ. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgentО защите прав граждан — участников долевого строительства».
12. Кирсанов А.Р. Строительство детских садов и школ: вопросы законодательства и практики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 6 (165).
13. Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 февраля 2017 года N 5725-0К/07.
14. Письмо Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря 2016 года N АК/90365/16 «О внесении изменений в ч. ч. 7, 8 ст. 28 ФЗ «О рекламе».
15. Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
16. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
17. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года N 2242-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года».
18. Федеральный закон от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru