Когда начинать ремонт в новостройке панельный дом

✅ Когда можно делать ремонт в новостройке? Последовательность работ при ремонте в квартире. Этапы черновой, предчистовой и чистовой отделки — с чего начать?

Когда делать ремонт в новостройке? Усадка дома — причины и последствия

Уже перед покупкой квартиры в новостройке встает вопрос ремонта – когда и как его делать, стоит ли бояться естественных и неизбежных изменений в структуре здания, а именно его усадки и осадки.

Так ли страшны эти процессы? Стоит ли ждать два года до капитального ремонта? Какое решение является оптимальным?

Рассказываем в нашей статье.

Усадка новостройки – что это?

Стоит отметить, что существует два термина – усадка и осадка дома. Они отличаются друг от друга причинами и физическим процессом, но оба могут привести к таким неприятным последствиям как трещины в стенах и потолке, перекосы дверных проемов и испорченная штукатурка.

Осадка — это процесс понижения сооружения вследствие проседания грунта, уплотнения фундамента и сокращения вертикальных размеров.

В современных новостройках осадка является предсказуемым процессом, расчеты по которому делаются заранее и включаются в проект. Застройщики детально изучают факторы, которые в дальнейшем повлияют на то, как «сядет» дом – тип почвы, уровень грунтовых вод и другие геологические и геодезические данные.

Усадка — это изменение геометрических параметров дома (линейных размеров) вследствие изменения объема материала, например, усыхания.

Все описанные процессы являются естественными. Нивелировать их последствия застройщик может только с помощью грамотного и точного соблюдения технологий строительства, а также использования качественных и подходящих материалов.

Как усадка зависит от типа дома и сколько длится процесс?

Считается, что усадка новостройки занимает 2-3 года. В случае, когда были допущены ошибки в проектировании или нарушены технологии строительства, процесс может затянуться на более долгий срок.

Стоит отметить, что процесс начинается еще в момент возведения дома, так как его тяжесть постепенно увеличивается.

Усадка панельного дома

Панельные дома возводятся из железобетонных плит, изготовленных заранее. Преимуществами панельного строительства является скорость и относительная невысокая себестоимость.

Усадка панельной новостройки в первую очередь повлияет на места соединения плит – там могут появиться трещины и щели. Последствием осадки фундамента может стать смещение пола от горизонтали.

Активно данные процессы в «панельке» длятся 2-3 года, несущественные дальнейшие изменения растягиваются на годы, но не приносят значимого и видимого ущерба.

Усадка кирпичной новостройки

Полностью кирпичные новостройки в настоящее время являются редкостью. Технология строительства из кирпича трудоемка, предполагает длительные сроки возведения.

При этом такой дом будет очень надежным и долговечным, но его тяжесть приводит к долгому процессу усадки – 3-6 лет, а с учетом отсутствия крупных панелей процесс будет протекать неравномерно.

Усыхающие швы кирпичной кладки могут привести к таким последствиям как трещины на стыках, углах, а также по диагонали стен.

Усадка монолитной и монолитно-кирпичной новостройки

Всё чаще строительные компании предпочитают монолит при возведении жилого дома. Данный вид строительства означает, что непосредственно на строительной площадке здание заливают бетонной смесью.

С целью экономии застройщики могут применять монолитно-панельное строительство – то есть использовать готовые монолитные железобетонные плиты. В такой застройке важно придерживаться строго плана, выбирать цемент нужной марки и не нарушать технологию.

Монолитно-кирпичное строительство это широко используемый тип застройки, позволяющий соединить достоинства каждого отдельного вида используемых материалов. Отличием является то, что после отливки первых этажей, выкладывается необходимое количество перегородок из кирпича.

Как правило, такие новостройки оседают плавно и равномерно. Срок основной усадки сокращается до 1 года. Именно за этот срок станет ясно, были ли нарушены технологии строительства, если да, то возможны серьезные деформации всего здания.

Когда начинать ремонт ?Правильно выбранное время ремонта квартиры влияет на скорость работ в новостройке . Если вы начинаете сверлить и стучать одновременно с другими новоселами, можете не думать про «тихие» часы — в доме еще никто не живет. Но через полгода сюда вселятся семьи, которые уже сделали ремонт , и вы сможете шуметь только с 9.00 до 19.00 с двухчасовым перерывом в середине дня. Есть и другой нюанс — при включенном отоплении зимой поменять радиаторы редко кому удается, а этот этап может застопорить остальные.

Последовательность ремонта в квартире в новостройке: от черновой до чистовой отделки

Когда можно делать ремонт в квартире в новостройке? Об усадке домов. Последовательность работ при черновой, предчистовой и чистовой отделке — с чего начать в каждом случае. Порядок отделки потолка, стен, пола. Выбор материалов.

В новостройке, в отличие от вторичного жилья, нельзя начинать ремонт сразу после покупки. Вновь построенное жилье еще не прошло стадию усадки, поэтому есть риск повреждения отделки. В результате деньги будут потрачены впустую.
Чтобы этого избежать, предлагаем подробнее изучить тему начала поэтапного ремонта в новостройке и с чего вообще начать выполнение работ в зависимости от стадии отделки.

Когда начинать ремонт квартиры в новостройке

Нельзя однозначно ответить на этот вопрос — этого не могут сделать даже специалисты. Все потому, что универсального ответа просто нет. Каждая ситуация индивидуальна, и решение зависит от многих факторов:

• насколько качественно построен дом;
• успела ли произойти усадка дома в процессе строительства или она будет продолжаться еще какое-то время;
• сделан ли ремонт в соседних квартирах;
• есть ли у вас возможность подождать с ремонтом или уже нужно переезжать и пр.

Из этого следует, что время начала ремонта квартиры в новостройке не может быть одинаковым для всех вновь построенных жилых зданий. Но, основываясь на опыте специалистов и тех, кто сам занимался решением этого вопроса, можно привести несколько рекомендаций:

• Если есть возможность не торопиться с ремонтом и заселением, то лучше подождать. Работы лучше запланировать хотя бы на время после первой зимы с момента сдачи дома. Это позволит убедиться в работоспособности отопления, герметичности всех стыков, отсутствии промерзания стен и оконных блоков.
• Стоит дождаться, пока ремонт сделают соседи сверху. Именно они «главный враг» вашего ремонта. Все потому, что стяжкой и стенами (новыми перегородками) соседи «догружают» дом, из-за чего и могут начаться проблемы с трещинами и протечками.
• Безопаснее всего проводить работы последним, но в реальности это не всегда возможно, особенно в домах, где много инвестиционных квартир и ремонт может не затихать даже спустя 7-10 лет.

Обратите внимание! Осторожные строители рекомендуют перед въездом в новостройку сделать черновой ремонт, электрику и воду, финишную отделку отложить на пару лет, когда усадка дома точно закончится. Возможные протечки труб, вибрации перфоратора, пыль из вентканала и прочие последствия массового ремонта всех новых жильцов могут сказаться на чистовом ремонте.

Особенности усадки новостройки

Как говорят специалисты, предостережения о том, что в первый год лучше отказаться от ремонта, не больше, чем миф.
Из-за распространенных стереотипов многие считают, что дому нужно «отстояться». Но на деле, времени, в течение которого происходит строительство, хватает для конструктивной усадки. Если трещины и появляются в новом доме, то чаще по той причине, что дом изначально был сделан некачественно, с несоблюдением технологий, или из-за спешки со сроками сдачи. И уберечься от такой ситуации сложно — всегда есть вероятность столкнуться с этим.

Последствия некачественного строительства

В выборе времени для начала ремонта в новостройке своими руками важное значение имеет тип самого дома.
В панельном и кирпичном домах риск появления трещин выше, поскольку дом может оседать в течение года, а иногда и двух. поэтому в таких домах лучше использовать материалы, устойчивые к усадке.
В монолитных домах усадка равномерная и незначительная, поэтому ремонт можно начать сразу после покупки, но с применением профилактических мер для «гуляющего» здания (компенсационных швов, армирования, демпферных лент, плавающей стяжки).

Кому доверить ремонт квартиры: отдельные специалисты или бригада

Следующий важный вопрос, который предстоит обдумать после покупки квартиры в новостройке — это выбор того, кто будет делать ремонт. Обычно выбирают между комплексной бригадой и отдельными специалистами. У каждого варианта есть плюсы и минусы.

Нюансы работы с компанией

Строительная компания, занимающаяся ремонтом, выполняет все работы, причем чаще всего под ключ, т. е. от разработки проекта до уборки помещения по окончании ремонта. Но даже при заказе у компании и заключении официального договора нет гарантии, что ремонтники не захотят сэкономить и не заменят бригаду на менее квалифицированную, не затянут сроки или не купят менее качественные материалы.

Для получения хорошего результата придется контролировать каждый этап работ. В то же время компания работает по договору, поэтому в конфликтных ситуациях проще защитить свои интересы. Главное, чтобы договор был максимально подробным с указанием всех прав и обязанностей сторон.

Особенности найма отдельных специалистов

Приглашая отдельных специалистов, проще проконтролировать их работу. Но в такой ситуации ремонт может затянуться, ведь нужно найти ремонтника на каждый этап. И здесь всегда остается риск зависнуть без специалиста на каких-то этапах ремонта.
Кроме того, в некоторых моментах требуется совместное сотрудничество специалистов разных направлений, поэтому придется согласовывать их работу, на что тоже уйдет время. В то же время найм отдельных специалистов удобен, если у вас на примете есть какие-то проверенные строители, которым вы доверяете. Но стоимость и сроки ремонта увеличатся не менее 15-20%.

Совет: если вы не можете определиться между бригадой и отдельными специалистами, то просто отдайте основные работы (перегородки, штукатурка, стяжка, электрика, малярные работы) компании, а этапы на этапы финишной отделки наймите отдельных специалистов.
Рекомендуем заглянуть в раздел: «Наши эксперты»

Последовательность работ во время ремонта квартиры

Зная, с чего начинают ремонт в квартире в новостройке, вы сможете выполнить этот этап с наименьшими потерями времени, сил и денег. При этом важно иметь представление и о последовательности работ, которая зависит от степени подготовки жилья к отделке.
Есть 3 вида квартир в новостройке:

• без отделки;
• с предчистовой отделкой;
• с чистовой отделкой.

В первую очередь разберемся, с чего начать черновой ремонт в новостройке.
Этапы работ таковы:

• Оштукатуривание потолка для устранения перепадов и дефектов поверхности (заделка швов в панельном доме).
• Выравнивание поверхности стен с помощью штукатурки или листов ГКЛ.
• Заливка цементно-песчаной стяжки (выравнивание пола).

Если в целом говорить о том, с чего нужно начать ремонт новостройки без отделки, то здесь действует одно простое правило. Работы ведутся сверху вниз, поскольку так удается минимизировать загрязнение квартиры.
Если сначала залить стяжку, а затем начать штукатурить стены или даже монтировать ГКЛ, то пол в процессе этих работ будет загрязняться.

Так выглядит квартира под черновую отделку

С предчистовой отделкой

В отличие от черновой, предчистовая отделка включает:

• залитую стяжку;
• возведенные и оштукатуренные перегородки;
• выполненную электрику;
• сантехнику, межкомнатные двери и прочие работы в зависимости от пакета застройщика.

Квартира с предчистовой отделкой — оптимальный вариант, если жилье приобретается для сдачи или в ипотеку, когда нет лишних денег на дизайн, нет планов серьезно что-то менять в планировке, а заехать нужно сразу.
Но здесь обязательно нужно смотреть, какой пакет предлагает застройщик, поскольку в него могут входить разные работы. И от этого будет зависеть, с чего начать ремонт в новостройке с предчистовой отделкой. Обычно работы выполняются в следующей последовательности:

• Комплексная проверка уровня и плоскости потолка, стен, и залитой стяжки. Проверить электрический щиток и точки подключения сантехники. Прозвонить розетки, при необходимости завести в квартиру интернет, проверить открывание/ закрывание окон, работу вентиляции, слив канализации. В зимний период работу отопления, запотевание стен и окон.
• Покупка и установка входной двери.
• Разработка дизайн-проекта.
• Монтаж оконных блоков, подоконников и дождевых сливов (при необходимости).
• Демонтаж перегородок и установка новых дополнительных перегородок (для тех, кого не устраивает планировка).
• Электрификация квартиры с полной разводкой проводов по комнатам*.
• Монтаж водопроводных и канализационных труб, подключение коммуникаций и сантехники*.
• Финишная отделка пола, стен и потолка. Укладки ламината, линолеума или плитки, поклейка обоев или покраска, устройство натяжных или подвесных потолков, окраска
• Монтаж отопительных приборов, иногда — установка электрических выключателей и розеток*.
• Выявление и устранение недочетов, уборка квартиры, вынос строительного мусора.

*- Зависит от предоставляемого пакета от застройщика

Квартира с предчистовой отделкой

С чистовой отделкой

Под чистовой понимают последний этап ремонта, после которого можно завозить мебель и переезжать. Если качество последних вас не устраивает, придется вносить изменения: что-то демонтировать, возвести новые перегородки, поменять окна. Но чаще всего в квартирах с чистовой отделкой практически ничего не меняют, за исключением каких-то отделочных материалов вроде обоев или ламината. В основном это связано с желанием воплотить свой дизайн-проект, заменив им идеи застройщика.

Квартира с чистовой отделкой, полностью готова к заселению

Если говорить непосредственно про чистовую отделку, то она включает следующие этапы:

• Установка подвесных или натяжных потолков либо окраска.
• Поклейка обоев или покраска стен.
• Укладка/замена выбранного напольного покрытия: ламината, линолеума, паркета и пр.
• Установка межкомнатных дверей.
• Сборка и установка встраиваемой мебели.
• Монтаж розеток, электроприборов, выключателей, плинтусов, дверных наличников.

Порядок выполнения работ по отделке в квартире

Сколько времени может занять ремонт в квартире

Как и этапы ремонта, его длительность всегда индивидуальна. Но в большинстве случаев на это уходит минимум пара месяцев. В реальности, те, кто делал капитальный ремонт, говорят, что лучше рассчитывать не менее, чем на полгода. И это без учета подготовительных работ, например, разработки дизайн-проекта, за которым обращаются в дизайнерские студии или к отдельным специалистам.

Выводы. Советы экспертов

Итак, мы рассмотрели тему о начале и последовательность ремонта в новостройке и с чего вообще начать работы при разной степени подготовленности отделки. На основе всей информации можно сделать следующие выводы:

• Если есть возможность подождать хотя бы пару месяцев — стоит это сделать и начать ремонт позже.
• Чтобы минимизировать риск последствий, нужно делать ремонт после соседей сверху.
• В монолитном доме минимальная усадка, поэтому можно сразу приступить к чистовому ремонту, но с применением мер профилактики.
• В панельном и кирпичном доме разумнее сначала сделать черновой ремонт, а капитальный отложить на год — два

Если говорить о последовательности ремонта, то она зависит от степени подготовки отделки. Если в квартире уже сделан черновой ремонт, то можно приступить к предчистовой и чистовой отделке.
Нередко в новостройках продается жилье без какой-либо отделки, и тогда покупателю предстоит начинать с чернового ремонта. Этапы в каждом случае будут индивидуальны, но вы легко сможете их продумать, используя предложенную нами общую схему, с чего начать пошаговый ремонт в новостройке с фото и рекомендациями.

Чтобы разобраться в правде и мифах об усадке, мы обратились к специалистам и попросили их рассказать, когда лучше начинать ремонт в новостройке , а также дать рекомендации относительно выбора строительных и отделочных материалов. Ниже приводим полученные ответы. … «Заказчики периодически спрашивают меня, когда начинать ремонт в новой квартире. Однозначного ответа дать не могу – его просто не существует. Всё индивидуально и зависит от многих факторов. … В панельном доме риск появление трещин намного меньше, чем в монолитно-кирпичных и кирпичных домах . Это связано с конструктивом домов и степенью их готовности.» Константин Куккоев. « Ремонт делать можно и даже нужно.

Через какое время можно начинать ремонт в квартире в новостройке?

Боязнь появления трещин от усадки в новостройках сильно преувеличена.

Например в современных монолитных или монолитно-каркасных домах трещины от усадка практически не появляются ни через год, ни через 10 лет.

В сборных и блочных железобетонных высотках незначительные трещины могут появиться только в углах — на стыках блоков, стен, панелей. В таких домах каждая стена изготавливается на заводе и целиком монтируется на стройплощадке. Если и возникают трещины на стенах, то это уже заводской брак или грубые нарушения при установке. Такое случается редко, так как это подсудное дело. Перекрытие над каждым помещением — цельная монолитная плита и трещины на ней также не должны возникать.

В кирпичных домах трещины появляются чаще всего и основной причиной их возникновения является нарушения технологического процесса и высокие темпы строительства. Потолки в кирпичных домах как правило сборные — состоят из отдельных плит (чаще всего кругло пустотных). Швы между такими плитами перекрытия практически не возможно заделать так, чтобы на них со временем не появлялись трещины. Причиной тому является определенная упругость плит и соответственно чувствительность к статическим и динамическим нагрузкам от верхнего этажа. Проблему с трещинами на потолке можно решить устройством плавающих гипсокартонных, пластиковых или реечных потолков или же установив натяжной потолок.

При проектировании фундаменты современных домов рассчитываются на максимальные статические и динамические нагрузки с учетом сейсмичности региона строительства и согласно ГОСТ 27751-88 («Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету.») это значение еще умножается на коэффициент надежности по нагрузке, который всегда больше 1 и в некоторых случаях доходит до 1.5. Так что причиной образования трещин чаще всего является несоблюдение строительных норм и правил (СНИПов).

По поводу облицовки санузлов керамической плиткой, чего так боятся новоселы, то здесь тоже есть некоторые особенности. В панельном домостроении и все чаще в кирпичных домах устанавливают изготовленные на заводе монолитные железобетонные сантехнические кабины с раздельными или совмещенными санузлами, в левом или правом исполнении (по отношению к канализационному стояку).

В таком блоке стены и потолок монолитные, а днище (пол) в виде поддона с уже уложенной плиткой, приваривается снизу. Объемный блок монтируется как самонесущая конструкция и трещины в нем не появляются, так что плитку можно укладывать сразу же после монтажа.

Если же санузел сборный или выложен из кирпича или блоков, то трещины возможны в углах. Избежать растрескивания кафеля можно если во внутренних и наружных углах устанавливать декоративные пластиковые или металлические уголки.

Я давно занимаюсь ремонтом квартир и поверьте моему опыту — большинство новоселов начинают делать ремонт в первый год после сдачи дома в эксплуатацию, а некоторые умудряются и раньше начинать и ничего катастрофического не происходит (ведь не могут же быть большинство людей глупыми? Не так ли?).

Исходя из выше сказанного, могу утверждать, что ремонт в квартире новостройки можно начинать сразу же после сдачи дома в эксплуатацию управляющей компании.

Чтобы избежать неприятных последствий некачественного ремонта советую придерживаться не сложных правил:

– Можно ли начинать ремонт в новостройке после подписания акта приема-передачи, но до регистрации права собственности? Kurhan/Fotolia. Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева … Ремонт в новой квартире можно начинать до регистрации права собственности. Но учтите, что по закону после подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства. То есть, если при проведении ремонтных работ будут допущены ошибки, которые приведут к разрушению перекрытий, систем водоснабжения или отопления и прочему, ответственность будете нести Вы, а не застройщик.