Залог прекращается в случаях, предусмотренных законом или договором. В частности, при прекращении обеспеченного обязательства, реализации предмета залога (по общему правилу) или его гибели.
В некоторых случаях залогодержатель может предотвратить прекращение залога. Так, своевременная регистрация залога позволит избежать его прекращения в случае, если залогодатель продаст заложенное имущество третьему лицу.
Если предмет залога находится у залогодержателя, при прекращении залога он должен вернуть его. Если залог был учтен или зарегистрирован в публичном реестре, залогодержатель должен совершить все необходимые действия, чтобы внести в реестр запись о прекращении залога.
1.В каких случаях прекращается залог
Залог прекращается в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Среди законных оснований прекращения залога:
прекращение обеспеченного обязательства;
прекращение договора залога или признание его недействительным;
реализация предмета залога;
Залог при банкротстве застройщика **Лексториум — Андрей Егоров**
гибель заложенного имущества или прекращение заложенного права;
нарушение обязанностей по содержанию и сохранению заложенного имущества, если это создает угрозу его утраты или повреждения;
изъятие заложенного имущества;
возмездное приобретение заложенного имущества третьим лицом;
перевод долга по обеспеченному обязательству;
уступка прав по договору залога.
Законом или договором залога могут быть предусмотрены иные случаи прекращения залога (пп. 10 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Например, договор может предусматривать, что залог прекращается при продлении срока исполнения обеспеченного обязательства.
Залог не прекращается в соответствии с положениями п. 1 ст. 335, п. 6 ст. 367 ГК РФ, если в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом требования права залогодержателя были подтверждены вступившим в законную силу решением суда (п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021)).
1.1. Прекращение обеспеченного залогом обязательства
По общему правилу с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог также прекращается (п. 4 ст. 329, пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Обеспеченное обязательство может быть прекращено по основаниям, указанным в гл. 26 ГК РФ. Например, в связи с ликвидацией юрлица.
В отдельных случаях при прекращении обязательства залог может быть сохранен. В частности, это возможно при прекращении обязательства исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). В этом случае залог может сохраниться, если обязательство исполнил не должник, а его поручитель.
Если поручитель исполнил обязательство лишь в части, права кредитора как залогодержателя переходят к нему, соответственно, в этой части, а кредитор и поручитель становятся созалогодержателями (ст. 335.1, п. 1 ст. 365 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 45). При удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества необходимо учитывать разъяснения Верховного Суда РФ. Кто был залогодателем (сам должник или третье лицо), не имеет значения (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2007 N 12118/06).
Какой залог за обвиняемого можно внести? | Залог как мера пресечения
1.2. Прекращение договора залога или признание его недействительным
Залог прекращается в случаях (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ):
1)прекращения договора залога в порядке и по основаниям, предусмотренным законом. В отношении договора залога, в частности, допускается:
- расторжение его по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- расторжение судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора контрагентом, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения договора по общему правилу не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ);
2)признания договора залога недействительным. Он может быть признан недействительным как по общим основаниям, так и по специальным (договор залога будет недействительным, если он заключен в ненадлежащей форме (п. 3 ст. 339 ГК РФ)). Порядок признания договора недействительным стандартный. По такому договору возникают только последствия, связанные с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В зависимости от ситуации договор залога может быть ничтожным либо оспоримым.
1.3. Реализация предмета залога
При обращении взыскания на заложенное имущество происходит его реализация. По общему правилу залог прекращается, если предмет залога реализован в установленном порядке в целях удовлетворения требований залогодержателя или предшествующих залогодержателей (ст. ст. 350, 350.1, пп. 4, 8 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
На практике сложилась иная позиция в отношении реализации имущества, обремененного правами участников строительства на основании договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры (Определение ВС РФ от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552(2-5) по делу N А53-16038/2017).
Имейте в виду: залог также прекратится, если залогодержатель оставит заложенное имущество за собой или не воспользуется этим правом (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
В некоторых случаях залогодержатель рискует лишиться залога, если не примет определенных мер, в частности:
1)не подаст заявление о включении в реестр обеспеченных залогом требований при банкротстве должника. В этом случае при реализации предмета залога на торгах в рамках дела о банкротстве произойдет прекращение залога (Определение ВС РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368);
2)не потребует досрочного исполнения обязательства при обращении взыскания на предмет залога предыдущим залогодержателем. Обратите внимание, что право требовать досрочного исполнения может быть ограничено соглашением с залогодателем.
Учтите также, что требование не будет досрочно удовлетворено, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя (п. п. 2 — 4 ст. 342.1 ГК РФ). Похожие положения предусмотрены и применительно к ипотеке (см. п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке).
Обратите внимание: если средств, полученных при реализации предмета залога либо имущества другого раздельного поручителя, не хватает для удовлетворения требований кредитора и исполнившего поручителя, преимущество при удовлетворении требований за счет предмета залога либо за счет имущества другого раздельного поручителя имеет кредитор (правила о пропорциональном распределении вырученных средств между созалогодержателями не применяются). Иной порядок и очередность удовлетворения требований кредитора и поручителя можно предусмотреть в соглашении (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 45, п. 4 ст. 364 ГК РФ).
1.4. Гибель заложенного имущества или прекращение заложенного права
Если заложенная вещь погибла, по общему правилу залог прекращается (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако, если гибель произошла по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, по общему правилу залогодатель вправе заменить предмет залога другим равноценным имуществом. В таком случае залог не прекратится.
Если залогодатель намерен воспользоваться правом на замену, он должен письменно уведомить об этом залогодержателя. При этом залогодержатель вправе отказаться от замены, если прежний и новый предметы залога неравноценны (п. 4 ст. 345 ГК РФ).
Обратите внимание: если предмет залога изменился (например, был реконструирован), это не означает его гибели и не влечет прекращения залога (пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ, п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2017)).
Если заложенное право прекратилось, по общему правилу залог также будет прекращен (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Определенные особенности нужно учесть в случае, когда право прекращается исполнением должника. В такой ситуации, если залогодатель получил имущество от своего должника по заложенному праву, оно попадет в залог вместо права (пп. 3 п. 2 ст.
345 ГК РФ). Например, если было заложено право на получение партии товара по договору поставки, то с момента, когда покупатель (залогодатель) получил товар, тот будет считаться заложенным.
Обратите внимание, что данное правило не распространяется на случай, когда залогодатель получает деньги. Например, когда заложено право поставщика на получение платы за поставленный товар. В этом случае замена не произойдет и залог прекратится (пп. 3 п. 2 ст. 345 ГК РФ, п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2016)).
1.5. Нарушение обязанностей по содержанию и сохранению заложенного имущества
По общему правилу сторона, у которой находится заложенное имущество, должна содержать его и предпринимать меры по обеспечению сохранности. В частности, страховать от рисков утраты и повреждения, защищать от посягательств и требований третьих лиц (п. 1 ст. 343 ГК РФ).
Если залогодержатель грубо нарушает эти обязанности, что создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель может обратиться в суд с требованием досрочно прекратить залог (пп. 6 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Если аналогичное нарушение допускает залогодатель, залог не прекращается, но залогодержатель вправе требовать досрочно исполнить обеспеченное обязательство, а в случае его неисполнения — обратить взыскание на заложенное имущество (п. 3 ст. 343 ГК РФ).
1.6. Изъятие заложенного имущества
В ряде случаев изъятие заложенного имущества может повлечь прекращение залога. В частности, залог прекращается, если имущество изъято у залогодателя в результате признания недействительной сделки, на основании которой он его приобрел (пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Учтите, что залог не прекратится, если залогодержателя признают добросовестным. В этом случае имущество вернется прежнему собственнику, обремененное залогом. Однако это правило не применяется, если переданная в залог вещь выбыла из владения собственника или иного законного владельца помимо их воли, например была утеряна или похищена (п. 2 ст. 335 ГК РФ).
Решать, добросовестный залогодержатель или нет, будет суд. При залоге недвижимости в его пользу будет свидетельствовать то, что он полагался на запись о праве собственности залогодателя в ЕГРН (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). В отношении автомобилей может быть достаточно проверить данные о собственнике в паспорте транспортного средства (Определение ВС РФ от 28.04.2016 N 301-ЭС15-20282).
Обратите внимание: при изъятии (выкупе) имущества для государственных или муниципальных нужд залог не прекращается. Залогодержатель может в преимущественном порядке получить удовлетворение, но уже не за счет предмета залога, а за счет причитающегося залогодателю возмещения (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
1.7. Возмездное приобретение заложенного имущества третьим лицом
Залог прекратится, если заложенное имущество возмездно приобретено добросовестным приобретателем. Таковым признается лицо, которое не знало и не должно было знать, что имущество в залоге (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Оценивать добросовестность будет суд. Если информация о залоге была в публичном реестре, приобретателя, вероятно, не признают добросовестным. В этом случае суд может посчитать, что он должен был узнать об обременении. Также суд может не признать нового приобретателя предмета залога добросовестным при установлении отношений аффилированности между ним и залогодателем (Определение ВС РФ от 06.12.2018 N 305-ЭС17-19232(3) по делу N А40-208820/2016).
В связи с этим рекомендуем залогодержателю не медлить с регистрацией залога (например, в ЕГРН) или его учетом (например, в реестре уведомлений о залоге движимого имущества). Это позволит сохранить залог в случае продажи имущества залогодателем (п. 4 ст. 339.1, п. 1 ст. 353 ГК РФ).
1.8. Перевод долга по обеспеченному обязательству
По общему правилу с переводом долга по обеспеченному обязательству на другое лицо залог прекращается. Залогодержатель как кредитор должен учитывать это, когда он будет давать согласие на перевод долга. Залог можно сохранить, только если залогодержатель и залогодатель специально договорятся об этом (пп. 9 п. 1 ст. 352, ст. 355, п. 2 ст.
391 ГК РФ).
Обратите внимание, что для сохранения залога при переводе долга на другое лицо может потребоваться согласие органа управления залогодателя (например, совета директоров или общего собрания участников). Это связано с тем, что в случае ненадлежащего исполнения новым должником обеспеченного обязательства возникает риск обращения взыскания на заложенное имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5554/12).
1.9. Уступка прав по договору залога
Залогодержатель может передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу, если одновременно уступит ему право требования по обеспеченному обязательству. При несоблюдении этого условия залог прекратится, если законом не предусмотрено иное (п. 2 ст. 354 ГК РФ).
В отношении недвижимости закон не предусматривает прекращение залога в аналогичной ситуации, однако указывает, что уступка прав по договору ипотеки означает и уступку прав по обеспеченному обязательству, если не доказано иное (п. 2 ст. 47 Закона об ипотеке).
Тем не менее, чтобы избежать прекращения залога, рекомендуем оформлять уступку и по договору ипотеки, и по обеспеченному обязательству. Это позволит, в частности, избежать проблем с госрегистрацией уступки (см. Письмо Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14).
Обратите внимание: если залогодержатель уступит права по обеспеченному обязательству, то к новому кредитору по общему правилу автоматически перейдет и право залога (п. 1 ст. 384 ГК РФ, п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке). Причем переход права залога не надо дополнительно оформлять (п.
19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Если уступается часть денежных требований по обеспеченному обязательству, то залог не прекратится (п. 2 ст. 384 ГК РФ). В этом случае залогодержатель и лицо, в чью пользу произошла уступка, станут созалогодержателями (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Источник: pravo163.ru
Когда прекращается залог в пользу участников долевого строительства
Не все знают, что при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве, кроме регистрации самого договора, осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу участника долевого участия в строительстве на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества. Запись об ипотеке также вносится в подраздел III раздела ЕГРП, открытого на вышеуказанный земельный участок.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ »Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 12 Закона N 214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч. 4 ст. 16 Закона №214-ФЗ, участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. 7 ст. 16, п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию; погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.
Источник: sochifrs.ru