Когда возникает право собственности на объект долевого строительства

Право собственности на квартиру в новостройке

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд особенностей, о которых необходимо знать дольщику при приемке и оформлении жилья. В этой публикации мы подробно расскажем об этапах и сроках получения документов о собственности на новую квартиру.

В нашу компанию обратилась Елена, покупатель квартиры по договору долевого участия в строительстве. Ее интересовало, когда можно вселяться в квартиру и считается ли она собственником новостройки с момента заключения договора.

Передача квартиры собственнику

Квартира передается покупателю только после ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением властей. Застройщик оповещает каждого покупателя о дате передачи квартиры. Дольщик должен прибыть в назначенное время для подписания акта приема-передачи.

Обратите внимание, что итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком. О зафиксированных дефектах покупатель в присутствии представителя компании и двух свидетелей вносит в акт замечания:

Признать право собственности в суде

• об отсутствии оборудования, предусмотренных договором долевого участия;
• установке приборов другого модельного ряда (например, счетчиков отопления);
• иные замечания.

В акте фиксируются показания счетчика на момент приемки. Оплату коммунальных услуг и электроэнергии до момента передачи квартиры владельцу производит застройщик. Если покупателя все устраивает, подписывается передаточный акт, который служит основой для регистрации собственности.

При наличии недостатков, застройщик исправляет их своими силами в согласованный срок. Если дефекты не исправлены, покупатель вправе обратиться с претензией в компанию и в суд.

Регистрация собственности

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в отделениях Росреестра. Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику или юристу, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Для регистрации собственности на квартиру, купленную по договору долевого строительства, потребуются:

• передаточный акт;
• паспорта всех покупателей;
• договор долевого участия, приложения и дополнения к нему;
• госпошлина (2000 руб.) оплачивается в банке;
• доверенность (при участии представителя).

В органы Росреестра застройщик направляет один раз (на регистрацию всех квартир в доме):

• технический паспорт на жилой дом;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• справку о присвоении адреса БТИ;
• план новостройки с указанием квартир и дольщиков;
• договор страхования.

Регистрация собственности в органах Росреестра по Москве осуществляется как правило в течении 12 дней. Точная дата получения свидетельства указывается в расписке, выдаваемой сотрудником госслужбы при принятии документов.

После получения свидетельства в Россреестре, дольщик считается полноправным собственником недвижимости. Имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению: продавать, завещать, менять, закладывать и т.д. Для регистрации по месту жительства в паспортный стол достаточно предоставить свидетельство о собственности.

Основания возникновения права собственности на имущество

Источник

В какой момент, на каких основаниях и какие права возникают и отчуждаются у застройщика, дольщика и других

В какой момент, на каких основаниях и какие права возникают и отчуждаются у застройщика, дольщика и других лиц по отношению к многоквартирному дому в целом и квартире, на которую с дольщиком заключается ДДУ, в частности? (Права владения, пользования, собственности и другие)

Допустим ДДУ минимальный достаточный для соответствия закону об участии в долевом строительстве

Артем, добрый вечер! Собственно согласно ст. 4
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

таким образом на основании договора долевого участия у дольщика возникает право требовать передачи в обусловленный договором срок определенного договором объекта недвижимости и на основании акта либо судебного решения (в случае когда застройщик уклоняется от передачи) зарегистрировать права на данный объект.+ вместо с регистраций прав на помещение в силу Жилищного кодекса возникают права и на общее имущество МКД где расположено помещение (ст. 36 ЖК РФ). Ну и в силу ст. 209 ГК РФ

Добрый вечер. После регистрации права собственности всё достаточно прозрачно. Больше интересуют следующие случаи:
1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.
2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.

До подписания передаточного акта у дольщика есть право требования. После подписания передаточного акта возникает (или переходит?) право владения и исчезает право требования. А остальные права?

1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.

Артём

с этого момента возникают обязательства по оплате коммунальных услуг (ст. 153 ЖК), право собственности формально возникает с момента его регистрации в установленном порядке (ст. 8.1 ГК РФ), но в принципе уже можно продавать квартиру, регистрация права в этом случае будет осуществляться одноврмеенно с переходом прав к покупателю, нельзя заключать договор о переуступке, но можно заявлять на получение налогового вычета предусмотренного п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.

Артём

Подключусь к обсуждению и выскажу свою позицию.

Добрый вечер. После регистрации права собственности всё достаточно прозрачно. Больше интересуют следующие случаи:

1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.

2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.

До подписания передаточного акта у дольщика есть право требования. После подписания передаточного акта возникает (или переходит?) право владения и исчезает право требования. А остальные права?

Право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Статья 219 ГК РФ Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

До передачи по акту у дольщика есть только право требования. После подписания акта — у него появляется право на регистрацию права собственности в ЕГРН.

И тот факт, что с этим моментом Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности нести расходы за квартиру — не означает, что у квартиры появляется собственник. Это всего лишь вынужденная необходимость, которая хоть противоречит чистоте юридической конструкции права собственности, но которая необходима в силу объективных причин.

И всё-таки…1. До регистрации права собственности квартира формально бесхозяйная? Право собственности возникает только с момента государственной регистрации (статья 219 ГК РФ), а вещь без собственника — бесхозяйная (статья 225 ГК РФ).

Если исходить формально — то в общем-то да, с точки зрения буквального толкования ГК она является бесхозяйной, так как у неё нет собственника.

Но по практике сложно найти, где бы суды толковали эту норму буквально.

И тот же ВАС, например, разъяснял, что при наличии законных притязаний на объект недвижимости, он не может быть признан бесхозяйным.

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 1150/13 по делу N А76-24747/2011

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорное здание с декабря 2002 года находится в открытом и непрерывном владении общества «Южуралтранс плюс»; общество осуществляет в отношении него все правомочия собственника; в подтверждение правомерности владения зданием общество представило упомянутый договор купли-продажи. Факт открытого владения обществом «Южуралтранс плюс» спорным объектом лицами, участвующими в деле, не оспаривается; названный договор купли-продажи, на основании которого общество вступило во владение, незаключенным или недействительным не признан. Изложенное свидетельствует о наличии условий, при которых имущество может быть приобретено обществом в собственность в силу приобретательной давности.

Отсутствие государственной регистрации права собственности общества или иного лица на спорный объект само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйным.

2. Право владения квартирой возникает у дольщика с момента подписания передаточного акта (исходя из статьи 224 ГК РФ и статей 8 и 12 214-ФЗ). А возникают ли у дольщика права пользования и распоряжения до возникновения права собственности? На каких основаниях?

Распоряжения — однозначно нет, так как нет собственности.

А вот владение — да, так как дольщик после передачи квартиры становится её законным владельцем:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

3. Есть ли у застройщика право распоряжения квартирой (пусть и обременённое залогом) до подписания передаточного акта? В 214-ФЗ я нашёл только обязанность передать квартиру и ограничение на право («не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию»), а на каких основаниях у застройщика возникает само право передать квартиру дольщику?

Распоряжения — опять же нет, т.к. нет собственности.

Передача квартиры дольщику — это не акт распоряжения объектом, это исполнение договорной обязанности передать созданный объект. Объект ведь существует независимо от государственной регистрации или кадастрового учёта. И уже считается недвижимой вещью по сути:

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)

Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью

У Вас, так понимаю, научный интерес к этой проблеме. Если это так — то будьте готовы, что единой логики, которой бы всё подчинялось — нет. И один ГК с общими нормами о праве собственности не сможет дать представление о реальной картине института права собственности на недвижимые вещи.

Тем более в такой сфере как долевое участие в строительстве, которая сама по себе является противоречием общепринятой юридической логике. В этой сфере слишком много отступлений от чистоты юридических конструкций, опять же по ряду причин, о которых можно говорить много, но отдельно.

Если же у Вас интерес не научный, а для решения какого-то конкретного вопроса — то нужно знать все обстоятельства дела. Одних положений ГК или 214-ФЗ и того как они сочетаются тоже недостаточно. Спорную практическую ситуацию абстрактно не разрешить, надо знать конкретику.

Спасибо. Интерес у меня сейчас научный, но возник по мотивам реальной ситуации: квартира передана по акту, планируется перепланировка, а регистрация права собственности (необходимого для перепланировки) задерживается из-за ошибок в документах (техническом плане) от застройщика при постановке всего дома на учёт — в результате квартирой пользоваться не получается, а застройщика к ответственности за задержку перепланировки и ремонта не привлечь (так как корректные документы он должен строительному надзору, а не дольщику).

У меня осталась пара вопросов:
1. Есть ли формально у дольщика право пользования после подписания передаточного акта и до регистрации права собственности? (отсутствие права пользования было бы забавным казусом)
2. Получается, что после создания дома и до подписания передаточного акта у застройщика есть только право владения (квартира «на хранении» у застройщика до передачи будущему собственнику)?

Что будет если при остановки автомобиля водитель был в пьном состоянии и придоставил права брата и представился его именем и на него оформили этот случай

Добрый день. Два года назад был лишен водудостоверения по решению суда на полтора года. Согласно освидетельствования — 0,32, 0,3 промили в наркодиспансере. По прошествии двух лет пошел за справкой в наркодиспансер, где получил отказ на ее получение, да в подарок постановка на профилактический учет.на каком основании и имели право на такие действия?

Добрый день. В апреле 2016 года у меня убили отца. Убийцу поймали сразу же. Суды длились около года до марта 2017. Приговорили его к 10 годам строгого режима. Вчера пришла повестка в суд из города Тюмень. (Я из Нижневартовска) убийца просит сменить неотбытый срок лишения свободы на более мягкий вид наказания. Как этому воспрепядствовать? Как мне оплатят эту поездку и проживание там?

В каком порядке и какие именно чеки и квитанции куда и когда предоставить?

Добрый день!. Бабушка и дедушка купили квартиру в 2011 году в браке и оформили на дедушку. Брачного договора не было. В начале 2022 года дедушка умирает и бабушка вступипает в наследство по завещанию.

В выписке из Егрн в документах -основаниях написано: 1. Свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданно 17.05.2022 г. и 2.Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе, выдаваемое пережившему супругу, выданно17.05.2022 году. Бабушка хочет сейчас продать квартиру. Вопрос: какой налог возникает и возникает ли вообще?

Источник