Когда возникает собственность на квартиру в новостройке

Переход права собственности на недвижимость по ДДУ происходит в момент государственной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН.

Подсчет срока владения квартирой, приобретенной по ДДУ: у Минфина плохие новости для дольщиков

Чтобы вам не пришлось платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, нужно чтобы она находилась в вашей собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу это 5 лет, но есть случаи, когда минимальный срок составляет 3 года (например, при продаже единственного жилья).

В конец 2020 г. в НК появилось поправка. При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве (или по другому договору, связанному с таким строительством) минимальный срок исчисляется не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или по договору уступки. Новшество распространяется на доходы от продажи такого жилья, полученные начиная с 01.01.2019. Допустим, вы оплатили новостройку в 2018 г., а ключи получили в 2021 — можете сразу продавать, не боясь попасть на НДФЛ, если это единственное жилье.

Такую поправку внесли, чтобы устранить несправедливость в отношении дольщиков, которые порой годами ждут окончания долгостроя и не могут сразу продать такую квартиру без уплаты НДФЛ после того, как оформят ее в собственность.

Но, как у нас это часто бывает, законодатели продумали не всё.

Дело в том, что в большинстве случаев происходит так: уже после внесения оплаты по ДДУ, при подписании акта приема-передачи квартиры дольщику приходится доплачивать за «лишние» метры. Потому что фактическая площадь квартиры не совпала с той, которая планировалась в проектной документации. Как правило, возможность изменения первоначальной цены квартиры по ДДУ в этом случае обязательно прописывается в договоре.

По идее, именно при внесении доплаты происходит полная оплата по ДДУ. Но при таком подходе внесенная в НК поправка теряет всякий смысл. Ведь между датой внесения последнего платежа по ДДУ и внесением доплаты после обмеров БТИ могут пройти годы.

Хотелось верить, что контролирующие органы будут все-таки считать минимальный срок владения от даты внесения основной суммы по ДДУ, а не доплаты. Но с выходом Письма Минфина от 01.04.2021 № 03-04-05/24029 все надежды рухнули.

Смысл письма такой: при доплате хотя бы 1 рубля за новостройку минимальный срок владения ею обнуляется и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесена доплата. Даже если изначальная сумма по договору внесена пять лет назад.

Получается, что тем, кто покупал квартиру с целью инвестироваться либо за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки никак не помогут сэкономить. И это очень обидно. Остается только надеяться, что Минфин исправится и изменит свое мнение. Такое не часто, но бывает.

Как считаете, справедлив ли такой подход? Или с учетом разъяснений Минфина поправки в НК не имеют смысла?

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.Комментарий1. Общее значение нормы1.1. Регистрация права – основание или момент возникновения права на недвижимость?

С какого момента считается право собственности на квартиру: с момента полной оплаты ДДУ или с момента регистрации права собственности на квартиру?

О.В. Кущева
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

С какого момента считается право собственности на квартиру: с момента полной оплаты ДДУ или с момента регистрации права собственности на квартиру?

Ответ

Переход права собственности на недвижимость по ДДУ происходит в момент государственной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН.

Обоснование

Право собственности участника долевого строительства на переданную ему квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна при одновременном соблюдении следующих условий (п. п. 1, 3 ч. 11 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) многоквартирный дом введен в эксплуатацию и разрешение на ввод его в эксплуатацию получено в установленном порядке органом регистрации прав.

Указанное разрешение должно быть направлено в орган регистрации прав уполномоченным органом, выдавшим это разрешение, не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения. Разрешение направляется в электронной форме вместе с заявлением о государственном кадастровом учете (п. 1 ч. 5 ст. 14, ч. 1 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 22.06.2017 N ОГ-Д23-7304).

Если разрешение на ввод в эксплуатацию не получено органом регистрации прав и соответствующая информация отсутствует в единой информационной системе жилищного строительства, то разрешение в орган регистрации прав может передать застройщик не позднее чем через 10 рабочих дней после его получения (п. 1 ч. 11 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений (ч. 4 ст. 40 Закона N 218-ФЗ);

2) квартира передана участнику долевого строительства (п. 3 ч. 11 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; ч. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ)

О.В. Кущева
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

Бухучет, налогообложение, ФСБУ, отчетность за 2021 год

Поможем не забыть сделать главное

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера, специалиста по кадрам и юриста.

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности . Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали. … Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. … это та же самая квартира . Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.

Право собственности на квартиру в новостройке

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд особенностей, о которых необходимо знать дольщику при приемке и оформлении жилья. В этой публикации мы подробно расскажем об этапах и сроках получения документов о собственности на новую квартиру.

В нашу компанию обратилась Елена, покупатель квартиры по договору долевого участия в строительстве. Ее интересовало, когда можно вселяться в квартиру и считается ли она собственником новостройки с момента заключения договора.

Передача квартиры собственнику

Квартира передается покупателю только после ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением властей. Застройщик оповещает каждого покупателя о дате передачи квартиры. Дольщик должен прибыть в назначенное время для подписания акта приема-передачи.

Обратите внимание, что итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком. О зафиксированных дефектах покупатель в присутствии представителя компании и двух свидетелей вносит в акт замечания:

• об отсутствии оборудования, предусмотренных договором долевого участия;
• установке приборов другого модельного ряда (например, счетчиков отопления);
• иные замечания.

В акте фиксируются показания счетчика на момент приемки. Оплату коммунальных услуг и электроэнергии до момента передачи квартиры владельцу производит застройщик. Если покупателя все устраивает, подписывается передаточный акт, который служит основой для регистрации собственности.

При наличии недостатков, застройщик исправляет их своими силами в согласованный срок. Если дефекты не исправлены, покупатель вправе обратиться с претензией в компанию и в суд.

Регистрация собственности

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в отделениях Росреестра. Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику или юристу, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Для регистрации собственности на квартиру, купленную по договору долевого строительства, потребуются:

• передаточный акт;
• паспорта всех покупателей;
• договор долевого участия, приложения и дополнения к нему;
• госпошлина (2000 руб.) оплачивается в банке;
• доверенность (при участии представителя).

В органы Росреестра застройщик направляет один раз (на регистрацию всех квартир в доме):

• технический паспорт на жилой дом;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• справку о присвоении адреса БТИ;
• план новостройки с указанием квартир и дольщиков;
• договор страхования.

Регистрация собственности в органах Росреестра по Москве осуществляется как правило в течении 12 дней. Точная дата получения свидетельства указывается в расписке, выдаваемой сотрудником госслужбы при принятии документов.

После получения свидетельства в Россреестре, дольщик считается полноправным собственником недвижимости. Имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению: продавать, завещать, менять, закладывать и т.д. Для регистрации по месту жительства в паспортный стол достаточно предоставить свидетельство о собственности.

Средняя цена квартиры в московских новостройках . 20 672 000 руб +5.87%. Прямой эфир. … Как только покупатель оформляет жилье в собственность , деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться. … Что такое переуступка прав по ДДУ. Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках.

Как рассчитать налоговый период на продажу квартиры?

Квартира куплена в ипотеку. Первое свидетельство о собственности с обременением в виде ипотеки получено в марте 2015 года. Повторное без обременения от 2016 года. Как в этом случае рассчитать налоговый период для продажи квартиры (три года или пять лет)?

Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, полученные от продажи объектов недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, если имущество приобретено до 1 января 2016 г., и на момент продажи имущество находится в вашей собственности три года и более.

Налоговое законодательство не содержит отдельных требований о том, что минимальный срок владения исчисляется исключительно с даты оформления права собственности на недвижимость без обременения.

Согласно положениям гражданского законодательства РФ (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ) срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем.

Пункт 1 ст. 235 ГК РФ предусматривает закрытый перечень оснований для прекращения права собственности на недвижимое имущество. При этом действующее законодательство не предусматривает в качестве основания для прекращения права собственности на квартиру, приобретенной в ипотеку, погашение суммы заемных средств и снятие обременения с квартиры с получением нового свидетельства на данную квартиру, но уже без обременения.

Таким образом, право собственности на квартиру независимо от наличия и последующего снятия обременения на квартиру возникает с момента первоначальной государственной регистрации данного права. В вашем случае минимальный срок владения данной квартирой исчисляется с марта 2015 года и составляет три года.

Право собственности на квартиру в новостройке по ипотеке. Дачная амнистия и право собственности на земельный участок. Сроки выдачи, список документов и стоимость. Полезные советы и помощь специалистов. … Если вы купили квартиру в ипотеку, перед оформлением права собственности понадобится собрать дополнительные документы. Скорее всего, в банке вам выдадут «Памятку заемщику при регистрации права собственности на квартиру ». В ней подробно прописаны все шаги. … Если у вас возникли какие-либо вопросы, напишите нашим специалистам в чат или свяжитесь с нами по телефону. Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир . Обещаем присылать только самое свежее и интересное.