Продажа недостроенных квартир может быть полностью запрещена в России в 2020 году. Введение запрета поможет справиться с проблемой обманутых дольщиков.
Власти РФ подумывают над тем, чтобы полностью отменить долевое строительство. Несмотря на многочисленные меры, принимаемые правительством для защиты интересов граждан-соинвесторов будущего жилья, люди продолжают оставаться без квартир, несмотря на заплаченные на стадии строительства деньги.
Вопрос о долевом строительстве был поднят на совещании у главы государства. Застройщики пытались добиться смягчения нового закона о долевом строительстве, вступающего в силу с 1 июля 2019 года, однако президент предложил полностью отказаться от привлечения средств граждан.
Что предполагает новый закон о долевом строительстве?
Застройщики по новому закону не смогут воспользоваться средствами граждан до тех пор, пока не предоставят им готовое жилье: до этого момента деньги должны храниться на специальном счете. Эксперты считают, что фактически это означает отмену долевого строительства как такового: строительные компании привлекают средства населения, чтобы иметь возможность завершить стройку без использования дорогих кредитов.
Долевое строительство: Когда завершат проблемные объекты столицы?
Владимир Путин в ходе обсуждения проблемы выразил мнение, что отказаться от денег населения и полностью перейти на проектное финансирование строительства жилья нужно еще раньше – в текущем, 2018 году. По домам, возведение которых уже началось, долевое строительство отменят с 2020 года.
Эксперты об отмене долевого строительства в России
Специалисты рынка недвижимости считают, что после введения запрета на долевое строительство цены на жилье заметно поднимутся: рост может составить 40%. Застройщикам придется брать кредиты или использовать собственные средства, что никак не поможет снизить стоимость работ, а, следовательно, и квартир.
Риски граждан стать обманутыми дольщиками, между тем, снизятся до нуля. Эксперты также считают, что на условиях ипотеки отмена долевого строительства не скажется: проценты по жилищным займам расти не будут.
Источник: pronedra.ru
2019: эпоха долевого строительства заканчивается
Долевое строительство в России существует около 15 лет. Этот механизм стал крупнейшим инструментом по привлечению средств в строительную отрасль. Однако Правительство России и Центральный банк РФ разработали план постепенного отказа долевого строительства в пользу проектного финансирования. Часть поправок в основной закон, регулирующий долевое строительство – № 214-ФЗ, – вступают в силу в 2019 году.
В конце 2018 года президентом России был подписан закон № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”». Нововведения призваны обеспечить массовый переход строительного рынка на проектное финансирование.
Долевое строительство
Проектное финансирование и счета эскроу
С 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.
Теперь расчеты по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года, будут осуществляться с использованием эскроу-счетов независимо от того, когда заключался первый ДДУ.
В качестве исключения прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится в отношении проектов высокой степени готовности. Критерии будут утверждены постановлением федерального Правительства в феврале 2019 года.
Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций, и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.
При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.
При использовании эскроу-счетов на денежные средства участников долевого строительства, размещенных на этих счетах, распространяется страхование по аналогу со страхованием банковских вкладов, при этом действует ограничение – до 10 млн руб.
Однако в течение последнего года представители строительной отрасли и финансового сектора неоднократно поднимали вопрос о неготовности банков к массовому кредитованию застройщиков.
Президент России Владимир Путин в декабре поручил смягчить подход банков при кредитовании застройщиков после внедрения эскроу-счетов. В числе поручений президента Правительству: совместно с Банком России проработать вопрос пересмотра подходов к формированию банковских резервов при кредитовании застройщиков с учетом существенного снижения рисков застройщиков после внедрения системы эскроу-счетов в строительном секторе. Это должно быть сделано до 1 февраля.
И уже в январе вице-премьер Виталий Мутко сообщил, что Правительство увеличит число банков, работающих с эскроу-счетами.
«Таких кредитных организаций должно быть примерно 60–70, включая региональные», – считает вице-премьер, курирующий строительную отрасль.
Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, в настоящее время этому требованию соответствуют 54 российских банка.
«Необходимо расширить количество банков, которые работают в субъектах, в некоторых регионах работает только один Сбербанк», – добавил Виталий Мутко.
Но банки будут кредитовать застройщиков под проценты. В Сбербанке назвали ставки по кредитам для застройщиков при использовании счетов эскроу: в среднем 7–8 % годовых.
По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов во время жизненного цикла кредита может колебаться от 12 % до 4,5–6 %. Причем самого высокого уровня стоимость кредитных средств для застройщиков жилья достигнет в тот момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков. Соответственно, самой низшей она станет, когда на эскроу-счетах будут присутствовать деньги за 100 % проданных квартир.
Требования к застройщикам
Большая часть других поправок содержит новые требования к самим застройщикам, без соблюдения которых они не смогут продолжать вести свою деятельность. Размер собственных средств застройщика для реализации девелоперских проектов должен составлять не менее 10 % от стоимости строительства. А сам застройщик должен иметь опыт строительства не менее 3 лет и иметь в арсенале не менее 10 тыс. м 2 построенных объектов жилой недвижимости. В дополнение к этому застройщик теперь не может тратить более 10 % от проектной стоимости строительства на административные расходы: заработную плату, рекламу и пр. Введено банковское сопровождение сделок.
Также законом уменьшен размер суммарной минимальной площади ранее введенных в эксплуатацию объектов. Теперь достаточно иметь в активе 5 тыс. м 2 , а не 10 тыс. м 2 , как это было ранее. Напомним, это является подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.
Страховой фонд
Осенью 2017 года механизм страхования ответственности застройщика был заменен Фондом защиты прав дольщиков, куда застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2 % от каждого договора. Фонд создан для достройки объектов за компаниями-банкротами.
Новым законом Фонд защиты прав граждан ‒ участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с целью своевременного выявления неплатежеспособности.
По мнению Владимира Путина, нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования строительной отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе. Об этом глава государства заявил во время большой пресс-конференции.
«Без этого нам никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, к кредитованию отрасли нормальным, цивилизованным способом», – подчеркнул президент.
Источник: vseon.com