Минстрой обсуждает инициативу создания федерального проектного центра, который займется массовой малоэтажной застройкой в регионах. Эксперты считают тему актуальной с учетом рисков снижения темпов строительства многоквартирных домов
Комиссия общественного совета при Минстрое направила министру Иреку Файзуллину письмо с просьбой поручить проработку идеи создания федерального проектного центра по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), призванного проектировать и координировать комплексную малоэтажную застройку в регионах, выяснили «Известия».
Замглавы Минстроя Никита Стасишин подтвердил, что инициатива находится на рассмотрении ведомства. Он отметил, что развитие в России массового индустриального строительства частных домов раскроет потенциал частного домостроения. Стандартизация сектора позволит создать банк типовых проектов частных домов с необходимой документацией, которым могут бесплатно пользоваться граждане и застройщики. При этом первостепенное внимание в инициативе уделяется финансированию инфраструктуры комплексной малоэтажной застройки, отметил он.
Малоэтажное строительство домов. Ошибки. Экспертное мнение. Особенности строительства.
К 2030 году в России не удастся ежегодно строить по 120 млн кв. м жилья, следует из разработанного Минстроем пессимистичного сценария стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ. Поскольку строительство многоквартирного жилья застопорилось, а во многих городах вообще не ведется, актуально развивать именно малоэтажную застройку, отметил замглавы общественного совета при Минстрое Олег Бетин.
По данным издания, в ближайшее время в 14 регионах страны планируется запустить пилотные проекты комплексной малоэтажной застройки и частных домов на основе типовых решений. Дома в них могут быть на 15% дешевле аналогов. Для масштабирования подобных проектов в остальных субъектах и необходим федеральный проектный центр, уточнил Бетин.
По словам замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергея Нюхалова, типовое малоэтажное строительство может закрыть нехватку жилья в регионах с дефицитом новостроек, создать качественную среду проживания и удовлетворить спрос жителей, желающих перебраться жить за город. Он отметил, что изменения в законодательстве, сделавшие возможным строить индивидуальные дома с привлечением проектного финансирования, стимулируют интерес к малоэтажным проектам и со стороны девелоперов.
Источник: www.forbes.ru
Коммерческие первые этажи. Как сделать их привлекательными для инвесторов и полезными для жителей?
От того, как спроектированы и чем наполнены коммерческие помещения, зависит многое. Грамотный подход поможет создать первые этажи, которые одновременно полезны жителям, привлекательны для инвесторов и – позволяют девелоперу создавать добавленную стоимость по отношению к рынку.
Малоэтажное строительство при новых законах. Реалии и перспективы для застройщиков
Что важно инвесторам. Чтобы инвесторы согласились приобретать коммерческие помещения, они должны быть привлекательными с точки зрения доходности и окупаемости. Идеальным считается срок окупаемости 7–8 лет, а средний срок в реальности составляет 10–12 лет.
Окупаемость зависит от многих факторов. Главное – локация относительно людных мест. Не менее важны – логичность проектирования и качество материалов.
Кстати спрос на коммерческие помещения на первых этажах жилых проектов сейчас растет. За это спасибо льготной ипотеке от государства, которая подстегивает спрос на квартиры. Люди заезжают в новое жилье, а значит, – в это верят инвесторы – и магазинчики на первом этаже не будут пустовать.
Что важно жителям. Чтобы первые этажи были полезными жителям, они должны, во-первых, иметь коммерческие помещения. А во-вторых, их заведения должны решать ежедневные вопросы людей.
При этом 43% россиян недовольны уровнем разнообразия объектов торговли и услуг. Треть отмечает, что рядом с их домом нет тех досуговых объектов, которые им хотелось бы периодически или регулярно посещать. А каждому четвертому россиянину, чтобы что-либо приобрести, приходится выезжать за пределы своего района.
Помещения ритейла в ЖК «Михайловский парк-квартал», Томск (финалист Urban Awards 2020)
Что должно быть на первых этажах
Большинству жилых проектов подходит один и тот же «золотой набор». В него входят продуктовые магазины, салоны красоты, кафе-пекарни, аптеки, медицинские и детские развивающие центры.
Детские развивающие центр сегодня особенно востребованы. Такое центры – тренд последних пяти лет. Многие родители отдают детей на дополнительные занятия, и им удобно, чтобы те были в шаговой доступности от дома. Привычный сценарий таков: мама или папа забирают ребенка из школы или детского сада и отводят на занятие, а сами – отправляются домой заниматься хозяйством.
«Золотой набор» для конкретного проекта может быть и расширен. Например, с учетом особенностей локации. Если анализ показал, что рядом нет и намека на детский сады – тогда точно стоит предусмотреть в коммерческих помещения частный детский садик. Так вы не потеряете покупателей, для которых наличие сада архиважно.
Тип коммерческой инфраструктуры и уровень арендаторов будет различаться в зависимости от класса жилого комплекса. Например, на первом этаже эконома будет смотреться кстати «Пятерочка», но для комфорт- и бизнес-класса этот сетевой магазин может и не подойти.
Довольные инвесторы, счастливые жители. Поможем разработать первые этажи, где соблюден баланс всех интересов. Консорциум GMKhttps://gmk.ru/blog/kommercheskie-pervye-etazhi-kak-sdelat-ih-privlekatelnymi» target=»_blank»]gmk.ru[/mask_link]
Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления
Первоначально установлена градация: вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Но сегодня все несколько иначе. Существует и такая категория, как коммерческое жилье. Иное название — апартаменты. Что это такое? Какие плюсы и минусы покупки таких помещений? Как это расценивается с точки зрения законодательства?
Ответы на эти и другие важные вопросы — в статье.
Что такое коммерческая недвижимость?
Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней — получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.
Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:
- Сельскохозяйственные предприятия.
- Промышленные объекты.
- Отели, гостиницы, хостелы.
- Складские помещения, гаражи.
- Офисные структуры.
- Торговые центры и магазины.
Что еще выступает коммерческой недвижимостью?
Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:
- Земельные и иные естественные угодья.
- Определенные участки подземных недр.
- Разграниченные водные объекты.
- Лесные участки.
- Многолетние насаждения.
- Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.
Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.
Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.
Категории
Теперь — градация коммерческой недвижимости:
- Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
- Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
- Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
- Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
- Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
- Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.
При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.
Может ли коммерческая недвижимость быть жилой?
Несмотря на то что изначально недвижимость разделялась на коммерческую и жилую, такое понятие, как «коммерческое жилье», сегодня тоже имеет место. Но что это?
Здесь подразумевается абсолютно любая жилая недвижимость, использование которой позволяет получать прибыль.
Пример коммерческого жилья
Самый распространенный пример такого жилья — это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна — получение прибыли.
Но в тот же момент каждая квартира в таком доме — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.
Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием «апартаменты».
Распространенность явления
Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве — это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.
Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток — правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты — это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.
На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные компании, как «Тушино 2018», «Символ», «ЗилАрт» и проч.
Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.
На кого рассчитано предложение?
Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.
Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше — больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.
На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.
Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.
Кому апартаменты интересны сегодня?
Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.
Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.
В первую очередь, термины «коммерческое жилье», «апартаменты» вообще не закреплены на законодательном уровне — ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты — жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.
Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.
Вопрос прописки
Коммерческое жилье для военнослужащих — не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.
Второй существенный минус апартаментов — по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.
Где возможно зарегистрироваться?
По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений — гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.
Если же апартаменты — часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет. Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах.
То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке. Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.
Особенности налогообложения
С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.
Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.
При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов — 0,5 %, максимальная — 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст.
406 НК РФ).
Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут — 1-2 %. Самые экономичные — апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки — 0,5 %.
Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои «заморочки». Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.
Тарифы
Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.
Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.
Нерегламентированная инфраструктура
Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.
Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.
Нормы СанПиНа
В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.
Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?
Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.
Коммерческое жилье — так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня — обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.
Источник: fb.ru
