Структура группы ПИК приобрела права на 3 га земли на Зеленодольской улице в Кузьминках, рассказали два консультанта, работавшие с участниками сделки. По их словам, на этой территории сейчас находится в том числе бывший филиал универмага «Москва» (5450 кв. м), он же ТЦ «Зеленодольская, 44».
На его месте компания планирует построить современный торгово-развлекательный центр, говорят собеседники «Ведомостей». По данным Росреестра, земля и расположенный на ней объект недвижимости принадлежал фирме «Афганец», которая еще в 2018 г. была признана банкротом.
Все ее имущество спустя год приобрела компания «Астрейд групп», заплатив за него чуть менее 400 млн руб. 10 февраля 2021 г. ее собственником стало АО «Альянс ФТК». Его гендиректор Максим Слабинский ранее руководил фирмой «Специализированный застройщик «Озерная, 44», которая выступает девелопером жилого комплекса «Мичуринский парк». Этот проект входит в портфель ПИК. Представитель группы от официальных комментариев отказался.
Прикладная задача.Участки (Задание 1-5)//ОГЭ Математика
ПИК – крупнейший девелопер жилья в России. По собственным данным, в прошлом году компания ввела в эксплуатацию в общей сложности 2,4 млн кв. м недвижимости. Выручка группы за первое полугодие 2020 г. составила 138,5 млрд руб. Основные акционеры группы – Сергей Гордеев (59,3%) и ВТБ (23,1%).
У Гордеева есть собственные проекты в сегменте коммерческой недвижимости. Структурам бизнесмена принадлежат, к примеру, торгово-развлекательные центры Columbus (278 000 кв. м) около ст. м. «Пражская» и «Саларис» (310 000 кв. м) в новой Москве. Кроме того, бизнесмен строит на площади Павелецкого вокзала комплекс «Павелецкая плаза» на 73 000 кв. м. Впрочем, площадку в Кузьминках приобрела сама группа ПИК, уточняют источники «Ведомостей». Ее рыночную стоимость управляющий партнер Colliers International Николай Казанский оценивает в 1,2–1,3 млрд руб.
И покупает, и продает
Основной акционер ПИК Сергей Гордеев может продать ТРЦ Columbus, рассказывали осенью прошлого года консультанты по недвижимости. Основным претендентом на этот объект они называли компанию Malltech, которая специализируется на управлении торговыми центрами и складами и принадлежит топ-менеджерам «Росеврогрупп» и банку Goldman Sachs. Рыночная стоимость Columbus на тот момент оценивалась в 40–50 млрд руб. На какой стадии сейчас находится эта сделка, неизвестно.
Участок на Зеленодольской улице хорошо подходит как для строительства торгового центра, так и жилого комплекса, считает директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько. По ее словам, его потенциал позволяет разместить там торговый объект на 65 000 кв. м. Инвестиции в него составят около $100 млн (7,4 млрд руб. по курсу ЦБ. – «Ведомости»). У Казанского оценка чуть меньше – он говорит о комплексе на 50 000–60 000 кв. м и затратах на его строительство в 6,5–7 млрд руб. Если же девелопер решит возводить там многофункциональный комплекс, то его площадь может быть больше – около 125 000 кв. м, добавляет Малахатько.
КОМПАНИЯ ВЫБИРАЕТ МЕСТО ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
У нового торгово-развлекательного комплекса уже есть несколько серьезных конкурентов в этом районе, отмечают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Он будет находиться прямо между центрами «Будапешт» и «Высота». Однако их совокупная арендопригодная площадь в 2 раза меньше, чем у планирующегося комплекса, отмечает Малахатько. Она напоминает, что обеспеченность Кузьминок торговыми площадями сейчас составляет 400 кв. м на 1000 человек, тогда как в среднем по Москве этот показатель 511 кв. м. Кроме того, в зоне этого объекта сейчас проживает почти 500 000 человек, так что она считает, что комплекс будет востребован.
С ней согласна и директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина, которая добавляет, что только в 15 минутах ходьбы от будущего центра проживает 70 000–80 000 человек и есть потенциал роста населения за счет нового строительства по программе реновации.
Казанский называет возведение нового крупного комплекса в Москве позитивным сигналом для рынка торговой недвижимости, особенно для инвесторов, которые на фоне пандемии коронавируса и сложной ситуации в ритейле в 2020 г. заняли выжидательную позицию.
Источник: www.vedomosti.ru
Компания выбирает место для строительства торгово развлекательного комплекса в центре города или на
Тип 5 № 367694
Компания выбирает место для строительства торгово‐развлекательного комплекса: на месте квартала старых одноэтажных домов в центре города или на окраине города. Стоимость прокладки 1 метра коммуникаций равна 6000 рублей. В аренду планируется сдавать 4000 м 2 площади комплекса. Стоимость земли, цена строительства комплекса с учётом сноса старых зданий и предполагаемая стоимость сдачи даны в таблице.
МестоЦена земли(млн руб.)Цена
строительства
(млн руб.)Длина
коммуникаций
(м)Стоимость
аренды за 1 м 2
(руб./месяц)
| Центр | 64,4 | 176 | 200 | 1200 |
| Окраина | 11,2 | 168 | 3500 | 900 |
Обдумав оба варианта, компания выбрала местом для строительства центр города. Через сколько месяцев после начала сдачи в аренду торговых площадей построенного комплекса более высокая стоимость аренды компенсирует разность в стоимости земли, строительства и прокладывания коммуникаций? Ответ округлите до целых.
На плане (см. рисунок) изображён район города, в котором живёт Петя. Сторона каждой клетки на плане равна 10 м.
Дом, в котором живёт Петя, обозначен цифрой 6. Прямо напротив дома, где живёт Петя, через дорогу находится дом в форме буквы «Г», где живёт его друг Вася. Рядом с домом, где живёт Петя, расположен дом, где живёт одноклассница Таня, а напротив него через дорогу имеется здание банка площадью 600 м 2 . А с другой стороны дома, где живёт Таня, расположен детский сад. Недалеко от детского сада и дома, где живёт Петя, находится магазин. Также имеется автобусная остановка, обозначенная цифрой 4, а в десяти метрах от неё — квартал старых одноэтажных домов.
Тип 1 № 367690
Для объектов, указанных в таблице, определите, какими цифрами они обозначены на схеме. Заполните таблицу, в ответ запишите последовательность четырёх цифр.
Объекты Цифры| Банк | Магазин | Дом, где живёт Таня |
Квартал старых домов |
Рядом с домом, где живёт Петя, расположен дом, где живёт одноклассница Таня, а напротив него через дорогу имеется здание банка площадью 600 м 2 . Значит, Банк отмечен цифрой 3, а дом, где живёт Таня, отмечен цифрой 2. Недалеко от детского сада и дома, где живёт Петя, находится магазин, следовательно, магазин отмечен цифрой 5. Также имеется автобусная остановка, обозначенная цифрой 4, а в десяти метрах от неё — квартал старых одноэтажных домов, значит, квартал старых домой обозначен цифрой 8.
Источник: math-oge.sdamgia.ru
Торговые центры — выгодно ли их строить
Сегодня Россия по объемам строительства торговых центров занимает одно из ведущих мест в Европе. Это достаточно выгодный и быстро окупаемый вид бизнеса. Но и проблем в нем немало. О них мы беседуем с экспертом в сфере недвижимости Натальей Скаландис (фото слева).
— Наталья, наша страна сегодня в лидерах по объемам строительства торговых центров. А что касается их качества — как мы выглядим на фоне других стран?
— Если судить по оценкам ФИАБСИ, то не очень убедительно.
— Расскажите коротко о ФИАБСИ.
— ФИАБСИ (International Real Estate Federation, сокращенно FIABCI) — это некоммерческая организация, объединяющая профессионалов разных стран мира в области недвижимости. Она входит в структуру ООН. В России с 1994 г. открыто отделение.
Ежегодно ФИАБСИ проводит конкурс лучших объектов мира по нескольким номинациям, в том числе среди торговых центров. Ее награды высоко ценятся, они получили негласное название «Оскар в сфере недвижимости». При подведении итогов учитывается целый ряд показателей — это не только архитектурные достоинства объекта, но и вовремя ли введен объект в строй, как он окупается, его рентабельность и др. Так что победить в конкурсе непросто.
— Российские торговые центры получали награды ФИАБСИ?
— Нет, к сожалению. Но в 2013 году петербургский ТРЦ «ПА-На-Ма» под управлением NAI Becar, где я занимаю должность управляющего директора, получил приз зрительских симпатий в финале номинации «Торговая недвижимость» FIABCI-Russia.
За последние годы Россия сделала большие успехи в строительстве торговых центров. Еще 5-7 лет назад наблюдался острый дефицит качественных торговых центров. А сегодня в России стали появляться первые по-настоящему европейские торговые центры.
В них все продумано до мелочей: большое количество разнообразных брендов, на каждом этаже собраны лишь вещи определенной товарной группы, делящиеся по половому признаку или возрасту. Стоит отметить, что торговые бренды в России представлены те же, что и в Европе, а значит, не так уж много нас отделяет от уровня развития торгового рынка европейских стран. Эти объекты отличаются комплексным охватом, который дает возможность клиентам помимо совершения покупок интересно и с пользой проводить свой досуг, это уже торгово-развлекательные комплексы, которые на западе строятся несколько десятков лет. В них предоставляется широкий круг услуг — это могут быть кинотеатры, боулинги, парикмахерские, химчистки, отделения банков и почты, множество небольших уютных кафе и т.д.
Правда, лидируют пока Москва и Санкт-Петербург, активно ведется строительство в Тюмени, Краснодаре и ряде других городов. Новым шагом в уровне обслуживания становится симбиоз пересадочных узлов и торговых центров. В Москве принята специальная программа по их строительству. В более удаленных регионах России ситуация несколько иная.
Даже когда появляется качественный торговый центр, как правило, население не готово воспринимать его и спросом данный торговый объект на начальном этапе не пользуется. Причина, на мой взгляд, кроется в разнице менталитетов и низком уровнем развития рынка коммерческой недвижимости регионов.
В основном в провинции преобладают небольшие торговые центры, уровень которых отстает от обеих столиц приблизительно на 4-5 лет. Тем не менее, в последние годы мы отмечаем активное развитие регионов, успешные региональные ТЦ начинают принимать участие в мероприятиях и различных премиях. Люди быстро привыкают к хорошему.
— Как правильно выбрать место для торгового центра, чтобы не было их перепроизводства, чтобы они не стояли пустыми? От кого это зависит?
— Решение о выделении участка под строительство, конечно, принимают местные власти, а вот реализация проекта зависит от собственника. Как правило, на начальном этапе инвестор привлекает консультанта, который проводит всесторонний маркетинговый анализ местоположения, и только после этого он решает, будет ли он вкладывать средства в данный проект. Позднее он нанимает управляющую компанию, которая будет отвечать за функционирование объекта и возврат вложенных средств. При этом стоит вовремя делать актуализацию, чтобы минимизировать риски и обеспечить объекту наличие спроса.
Что касается проблем, существующих на рынке торговых центров, то в каждом регионе они имеют свою специфику. Так, в Москве практически повсеместно строятся торговые центры без парковок, что создает трудности посетителям. В Санкт-Петербурге встречаются районы, перенасыщенные торговыми центрами, поэтому некоторые из них так и не окупились. Но вне зависимости от региона везде находятся недовольные люди, которым мешают построенные поблизости или в удалении торговые точки.
В идеале торговые центры окупаются за 7-13 лет, но на практике встречаются такие объекты, которые и за 20 лет не окупились. Окупаемость проекта зависит от наличия хорошей концепции и работы грамотной управляющей компании на объекте. Еще одна ошибка торгового объекта — это наличие большого количества собственников. В качестве примера можно назвать один торговый центр, расположенный в Санкт-Петербурге, у которого насчитывается 136 собственников, при этом каждый пытается привлекать свою управляющую компанию, которая пытается устранять проблемы лишь локально.
— В чем специфика проектирования и строительства ТЦ, каким, на Ваш взгляд, должен быть идеальный торговый центр?
— При проектировании торгового центра и создании планировочных решений нужно обязательно учитывать грамотную логистику покупательских потоков. Это очень важная составляющая. Если в момент проектирования об этом не задуматься, то впоследствии могут возникнуть крупные проблемы.
Можно потерять большие деньги, заранее не продумав движение покупательских потоков и оставив так называемые «мертвые зоны», до которых покупатели просто не дойдут. Идеальный торговый центр — это тот, в который хочется зайти, невозможно выйти, и при этом это не раздражает. Сочетание всех функций в объекте также крайне важно, поскольку продумав правильную концепцию, можно охватить практически любую целевую аудиторию. Согласно социологическим опросам 70% женщин и 30% мужчин очень любят ходить в торговые центры, и именно на них и нужно ориентироваться при реализации торгового центра.
— Многие наши ТЦ смотрятся не очень привлекательно с точки зрения архитектуры. Как переломить эту ситуацию, на Ваш взгляд.
— Я бы сказала, что большинство наших объектов выглядит крайне непривлекательно, а некоторые и вовсе отвратительно. Но, безусловно, мы развиваемся и в этом направлении, в объектах появляется большое количество окон, разноцветные фасады, разнообразные витрины. Конечно, до запада нам еще далеко, поскольку многие их объекты просто завораживают своими архитектурными решениями. Мимо таких торговых центров приятно проезжать, я уже не говорю о желании посетить их. Проблема кроется в необходимости привлечения больших инвестиций, изучения и применения опыта именитых зарубежных архитекторов, способных создавать подобные чудеса.
— Какие новые тенденции в мире проявляются в этой сфере?
— В настоящее время начали активно развиваться развлекательно-обучающие комплексы, нацеленные на детскую аудиторию, что может повлиять на конкурентоспособность и посещаемость торгового объекта. В перспективе, если данный формат будет развиваться в большинстве ТК, это поспособствует тому, что покупателям уже не нужно будет целенаправленно ехать в центр города или на окраину, они смогут сделать покупки, сходить в кино, сводить детей в развлекательный или обучающий центр недалеко от дома. В качестве успешного примера такого ТЦ можно назвать ТРЦ «Гранд Каньон» в Петербурге.
Кроме того, можно говорить о том, что рынок торговой недвижимости готов принимать новые форматы, поэтому можно прогнозировать появление новых выставочных центров, креативных мастерских и кластеров, которые так необходимы динамично развивающимся городам России.
Фотоматериалы предоставлены NAI Becar, Российской гильдией риелторов, artfile.ru, torels.ru
Мы попросили прокомментировать сложившуюся ситуацию первого президента ФИАБСИ Андрея Гусева (1994 – 1999 гг.):
— Действительно, отечественные торговые центры не получали наград ФИАБСИ. К сожалению, их давать не за что. Сегодня в мире безусловный лидер — США, Европа отстает от них, а мы от Европы. Наша беда в том, что мы не придумываем свое, а слепо дублируем чужой опыт. А между тем, за последние годы в США разорились десятки центров, прежде всего, построенные лет 20-30 назад.
Я недавно знакомился с этой проблемой. Причин несколько. Во-первых, причина объективная — им конкуренцию составляют интернет-магазины, значит, надо менять стратегию бизнеса. Во-вторых, проигрывают те центры, которые не реагируют на изменяющиеся требования рынка, как освоили много лет назад набор услуг, так их почти и не совершенствуют.
В-третьих, некоторые центры превратились в места сборищ агрессивно настроенных групп молодежи, чем отпугивают публику. Мы повторяем чужие ошибки и не идем своим путем, поэтому у нас нет оригинальных проектов, идей.
Источник: rcmm.ru