Компенсационное строительство что это такое

Содержание

Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.

В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств.

В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. По новому закону 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков создается мeханизм государственных гарантий возмещения потерь в долeвом строительствe.

Единый компенсационный центр возврата НДС — это ЛОХОТРОН!

Фoнд защиты прав дoльщиков

Принятие закoна 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет рабoту на рынке дoлевого стрoительства.

История фонда

Инициатива создания фонда долевого строительства обнародована летом 2016 г. (закон №304-ФЗ, ст.23.2).
В начале 2017 г. указом Президента РФ государственный фонд помощи дольщикам был объявлен формально существующим, Госдуме было поручено разработать все связанные с ним правовые вопросы.
С февраля по июль 2017 г. положения готовящегося законодательного акта трижды обсуждался в парламенте, проект претерпел радикальные перемены и был утвержден, наконец, парламентом 21.07.2017 г. Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Правовой статус

Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков.

Дума утвердила за «Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства» статус публично-правовой компании (ППК) с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.

Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

Основные функции

Фонд долевого строительства имеет две главные задачи — помочь дольщикам в и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.

ЭСКРОУ СЧЁТ или Государственный компенсационный фонд? Что выбрать?

Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
Возмещение убытков дольщикам.
Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Механизм работы компенсационного фонда

Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами. При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

Новый механизм удобен, прежде всего, для застройщиков. Им не надо страховать каждый договор долевого строительства, искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.
Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании. Из этого же резерва будет финансироваться компания, которая достроит проблемный объект. Новый застройщик выбирается на конкурсной основе.
Дольщики в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Причем, гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК – часть государственной структуры.

Официальный сайт фонда долевого строительства

Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК. В ней должно быт отражено:

состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество ДДУ, фото этапов строительства жилья;
данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
факты нарушения законодательства и привлечение к ответственности виновных лиц и т. п.

Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.

Взносы в компенсационный фонд

Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.

Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.

Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда.

Требования к застройщику

Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07. 2018 года.

Организации, ведущие долевое строительство не имеют права заниматься другой коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный застройщик».
К привлечению средств дольщиков допускаются компании с опытом возведения жилых домов не меньше трех лет, и построившие не менее 10 тыс. кв. м жилья.
На счету компании в течение всего строительства должно лежать не меньше 10% средств, составляющих себестоимость объекта; у неё не должно быть в этот период долгов, кроме строительных кредитов на данный объект.
Застройщики будут получать разрешение на возведение одновременно лишь одного объекта.
Средства дольщиков запрещено тратить на приобретение земли для стойки, создание проектов, инженерные работы. Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:

судимость за экономические преступления;
быть банкротами;
подвергаться дисквалификации.

Возмещение убытков

Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

Сначала .
Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта. Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
Список документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.
Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.

Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.

Нюансы

Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м 2 . Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической. Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств.

Эксперты, анализируя закон, находят много нюансов и делают различные прогнозы. Так, ограничительные меры по отношению к бизнесу заставят небольшие компании покинуть рынок долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние фирмы, а это приведет к дополнительным расходам. При монопольном положении крупных застройщиков все это приведет к повышению цен на жилье и ударит по карману дольщиков.

Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но он может стать причиной падения деловой активности на рынке долевого строительства.

Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года. Взносы в компенсационный фонд С 1 января 2017 г. действует новый порядок заключения договора долевого участия.

Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.

Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

В работу фонда входит:

Ведение учетных данных, контролирование поступающих средств от компаний застройщиков.
Организация арбитражного управления при банкротстве строительных фирм, делавших вклады в фонд.
Выплата компенсаций участникам строительства.
Инвестирование и кредитование фирм, изъявивших желание взять обязательство на завершение проблемного объекта.
Вложение вольных финансов в имущество, банковские вклады, ипотечные ценные бумаги, облигации госзаймов.

Госструктурами, независимыми экспертами, сделан вывод о неэффективности существующего с 2014 года устройства страхования ответственности застройщиков.

Компенсационный фонд долевого строительства

Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.

Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
Список документов на компенсацию: заявление; паспорт.

Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.

Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере. Нюансы Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м2. Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической.
Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств. Эксперты, анализируя закон, находят много нюансов и делают различные прогнозы. Так, ограничительные меры по отношению к бизнесу заставят небольшие компании покинуть рынок долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние фирмы, а это приведет к дополнительным расходам.

Фонд защиты дольщиков начал свою работу

Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.

Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:

судимость за экономические преступления;
быть банкротами;
подвергаться дисквалификации.

Возмещение убытков Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

Сначала арбитражным судом устанавливается факт банкротства.
Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.

Статья 10. обязательные отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд

Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования). А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает? Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п.
в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке. С 1 января 2017 года в отношении новых объектов строительства каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Фонд долевого строительства

Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета. Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена.

Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда. Требования к застройщику Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07.

Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
Возмещение убытков дольщикам.
Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Механизм работы компенсационного фонда Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами.

Компенсационный фонд долевого строительства сайт

Суть фонда Компенсационный фонд – это организация, которая призвана защитить граждан от возможных убытков при незавершении строительства или неисполнении застройщиком других обязательств. На фонд не возложена обязанность по решению проблем дольщиков, которые уже есть. Проще говоря, уже обманутым инвесторам не на что рассчитывать.

Связано это с тем, что если сейчас начать решать текущие вопросы, то организация попросту обанкротится. Размеры взносов Размер взносов для застройщиков будет рассчитываться на основании цены каждой сделки с дольщиком. Внести взнос придется застройщику в момент государственной регистрации отдельно взятого договора о долевом участии.

Однако тариф для застройщика не должен превышать предельную процентную ставку цены договора участия в долевой застройке.

Государственный компенсационный фонд долевого строительства сайт

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь). Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

контроль за поступлением взносов от застройщиков,
выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Размер отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд, зависит от цены Договора долевого участия, и составляет, порядка 1% от цены каждого договора.
РФ. Основные функции фонда Компенсационный фонд создан в форме публично-правовой компании и призван решать несколько вопросов:

получать взносы от застройщиков;
контролировать своевременность поступления взносов;
выступать в качестве арбитражного управляющего в делах о банкротстве компаний-застройщиков, но только в том случае, если эти компании вносили взносы в фонд хотя бы за одно возводимое здание;
осуществлять возмещение нанесенного ущерба дольщикам;
предоставлять займы (даже на беспроцентной основе);
оказание, при необходимости финансовой помощи компаниям-застройщикам, которые возьмутся за достройку незавершенного объекта.

Свободные средства компенсационного фонда могут быть инвестированы в другие активы, которые определены в законодательстве.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц — участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.

Вступившие в силу поправки касаются :

Стоит отметить, что новое в долевом строительстве — это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .

Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.

Создание государственного компенсационного фонда

Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан — участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .

Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):

Проектная декларация — официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
Разрешение на строительство.
Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.

В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

Данные о страховой организации застройщика.
Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.

Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика

Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.

Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):

До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.

На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.

Заключение

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Вопрос

Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта

Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?

Ответ

С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:

разрешение на строительство;
проектной декларации;
документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.

К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков». Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта «РИА Недвижимость», что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?

Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?

До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?

Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?

Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?

Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?

Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Источник: kredit-rosbank.ru

404 — ошибка

Данная страница была удалена или никогда не существовала.

«Агентство социальных исследований «Столица» 115280, г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д.26, стр. 28,

пн.-пт. с 9.00 до 18.00

Настоящий документ «Политика конфиденциальности» (далее по тексту – «Политика») представляет собой правила использования — (далее – «мы» и/или «Администрация») данных интернет-пользователей (далее «вы» и/или «Пользователь»), собираемых с использованием сайта / — / (далее – «Сайт»).

1. Обрабатываемые данные

1.1. Мы не осуществляем сбор ваших персональных данных с использованием Сайта.

1.2. Все данные, собираемые на Сайте, предоставляются и принимаются в обезличенной форме (далее – «Обезличенные данные»).

1.3. Обезличенные данные включают следующие сведения, которые не позволяют вас идентифицировать:

1.3.1. Информацию, которую вы предоставляете о себе самостоятельно с использованием онлайн-форм и программных модулей Сайта, включая имя и номер телефона и/или адрес электронной почты.

1.3.2. Данные, которые передаются в обезличенном виде в автоматическом режиме в зависимости от настроек используемого вами программного обеспечения.

1.4. Администрация вправе устанавливать требования к составу Обезличенных данных Пользователя, которые собираются использованием Сайта.

1.5. Если определенная информация не помечена как обязательная, ее предоставление или раскрытие осуществляется Пользователем на свое усмотрение. Одновременно вы даете информированное согласие на доступ неограниченного круга лиц к таким данным. Указанные данные становится общедоступными с момента предоставления и/или раскрытия в иной форме.

1.6. Администрация не осуществляет проверку достоверности предоставляемых данных и наличия у Пользователя необходимого согласия на их обработку в соответствии с настоящей Политикой, полагая, что Пользователь действует добросовестно, осмотрительно и прилагает все необходимые усилия к поддержанию такой информации в актуальном состоянии и получению всех необходимых согласий на ее использование.

1.7. Вы осознаете и принимаете возможность использования на Сайте программного обеспечения третьих лиц, в результате чего такие лица могут получать и передавать указанные в п.1.3 данные в обезличенном виде.

1.8. Состав и условия сбора обезличенных данных с использованием программного обеспечения третьих лиц определяются непосредственно их правообладателями и могут включать:
данные браузера (тип, версия, cookie);
данные устройства и место его положения;
данные операционной системы (тип, версия, разрешение экрана);
данные запроса (время, источник перехода, IP-адрес).

1.9. Администрация не несет ответственность за порядок использования Обезличенных данных Пользователя третьими лицами.

2. Цели обработки данных

2.1. Администрация использует данные в следующих целях:

2.1.1. Обработка поступающих запросов и связи с Пользователем;

2.1.2. Информационное обслуживание, включая рассылку рекламно-информационных материалов;

2.1.3. Проведение маркетинговых, статистических и иных исследований;

2.1.4. Таргетирование рекламных материалов на Сайте.

3. Требования к защите данных

3.1. Администрация осуществляет хранение данных и обеспечивает их охрану от несанкционированного доступа и распространения в соответствии с внутренними правилами и регламентами.

3.2. В отношении полученных данных сохраняется конфиденциальность, за исключением случаев, когда они сделаны Пользователем общедоступными, а также когда используемые на Сайте технологии и программное обеспечение третьих лиц либо настройки используемого Пользователем программного обеспечения предусматривают открытый обмен с данными лицами и/или иными участниками и пользователями сети Интернет.

3.3. В целях повышения качества работы Администрация вправе хранить лог-файлы о действиях, совершенных Пользователем в рамках использования Сайта в течение 1 (Одного) года.

4. Передача данных

4.1. Администрация вправе передать данные третьим лицам в следующих случаях:
Пользователь выразил свое согласие на такие действия, включая случаи применения Пользователем настроек используемого программного обеспечения, не ограничивающих предоставление определенной информации;
Передача необходима в рамках использования Пользователем функциональных возможностей Сайта;
Передача требуется в соответствии с целями обработки данных;
В связи с передачей Сайта во владение, пользование или собственность такого третьего лица;
По запросу суда или иного уполномоченного государственного органа в рамках установленной законодательством процедуры;
Для защиты прав и законных интересов Администрации в связи с допущенными Пользователем нарушениями.

5. Изменение Политики конфиденциальности

5.1. Настоящая Политика может быть изменена или прекращена Администрацией в одностороннем порядке без предварительного уведомления Пользователя. Новая редакция Политики вступает в силу с момента ее размещения на Сайте, если иное не предусмотрено новой редакцией Политики.

5.2. Действующая редакция Политики находится на Сайте в сети Интернет по адресу —. Действующая редакция Политики от 27 сентября 2019г.

Источник: agsis.ru

Что такое компенсационный фонд

что такое компенсационный фонд

Вступая в СРО, будь то строительное, проектное или изыскательное, каждая компания сталкивается с таким понятием как компенсационный фонд (КФ). Нужно вносить какие-то платежи, не понятно куда, без каких либо гарантии в виде договора например, со стороны саморегулируемой организации. Так как довольно часто приходилось отвечать на этот вопрос в процессе работы, мы решили раскрыть эту тему и ответить на возникающие вопросы на «человеческом языке».

В законодательстве, данный аспект регулируется ГрК (Градостроительный кодекс) РФ Статья 55.16.

Не так давно произошли существенные изменения в сфере СРО, поэтому смотрим статью в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 372-ФЗ.

Определение КФ

Итак, компенсационный фонд это некая «складчина» то есть совокупность размещенных на счетах саморегулируемой организации взносов ее членов, так называемая «подушка безопасности», обеспечивающая страховые риски и имущественную ответственность участников СРО перед третьими лицами.

Много раньше, до появления СРО, всю ответственность перед третьими лицами, при возникновении форс-мажора, нес сам застройщик. И компенсировал убытки из собственных средств. С появлением СРО и компенсационных фондов, компания, вступившая в ряды саморегулируемой организации, делит эту ответственность с ней.

Виды компенсационных фондов СРО

С момента вступления в силу ФЗ № 372 от 1 июля 2017 года, произошло разделение КФ на два отдельных фонда:

КФ возмещения вреда;
КФ обеспечения договорных обязательств.

Компенсационный фонд возмещения вреда (КФ ВВ) — это обеспечение имущественной ответственности участников СРО при непредумышленном причинении вреда имуществу, например: разрушение, повреждение здания или сооружения.

Обязателен при вступлении в ряды саморегулируемых организации. Компании достаточно оплатить взнос только в КФ ВВ, если она работает, заключая прямые договора и не участвует в тендерах.

Компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств (КФ ОДО) — обеспечивает имущественную ответственность участников, решивших заключить договора на свои услуги с использованием конкурентных способов заключения сделок (тендеров), в случае ненадлежащего исполнения ими условий соглашения. Этот КФ можно оплатить не сразу (или вообще не оплачивать), а только в случае необходимости, когда, например, компания приняла решение участвовать в торгах.

Данный фонд есть не во всех СРО, поэтому будьте внимательны, обязательно проверьте наличие фонда ОДО перед вступлением в СРО.

Суммы взносов в компенсационные фонды СРО

Сумма взноса зависит от суммы максимального договора, которая компания планирует заключать. При этом совершенно не важно, сколько таких договоров будет, важна именно максимальная сумма каждой отдельной сделки, которая интересует будущего члена СРО. Эти суммы подразделены на несколько частей — уровни ответственности . Подробнее см. в таблице № 1 и 2.

Кстати, при ведении строительной деятельности, не превышающей 3 млн за отдельный договор, получать допуск не обязательно.

Существует несколько уровней ответственности, в зависимости от максимальной суммы договора.

Таблица №1. Компенсационный фонд строителей состоит из 5 уровней ответственности.

Строительство
Уровень ответственности	Компенсационный фонд возмещения вреда	Компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств
Первый уровень, до 60 млн.	100 000 рублей.	200 000 рублей.
Второй уровень, до 500 млн.	500 000 рублей.	2 500 000 рублей.
Третий уровень, до 3 млрд.	1 500 000 рублей.	4 500 000 рублей.
Четвертый уровень, до 10 млрд.	2 000 000 рублей.	7 000 000 рублей.
Пятый уровень, свыше 10 млрд.	5 000 000 рублей.	25 000 000 рублей.

Таблица №2. В проектировании и изысканиях четыре уровня ответственности

Проектирование и изыскание
Уровень ответственности	Компенсационный фонд возмещения вреда	Компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств
Первый уровень, до 25 млн.	50 000 рублей.	150 000 рублей.
Второй уровень, до 50 млн.	150 000 рублей.	350 000 рублей.
Третий уровень, до 300 млн.	500 000 рублей.	2 500 000 рублей.
Четвертый уровень, свыше 300 млн.	1 000 000 рублей.	3 000 000 рублей.

Важный момент!
Денежные средства на спец.счета КФ необходимо вносить строго с расчетного счета вступающей компании и в полном объеме. Рассрочка возможна только в том случае, если есть компания, имеющая членство в этой же саморегулируемой организации, и согласная внести за вас полную сумму. В данном случае вы погашаете задолженность в рассрочку перед этой компанией.

Как вернуть компенсационный фонд в случае исключения СРО из реестра

После вступления в силу ФЗ № 372, все СРО должны были открыть спец. счета и перевести на них средства с КФ. Хотя прошло уже 3 года, некоторые саморегулируемые организации до сих пор не отчитались перед Ростехнадзором по деньгам, которые находятся на счетах КФ.

Часто исключения происходят потому что средства, которые должны быть на счетах КФ, были растрачены не по назначению и их недостаточно. Многие СРО уже закрылись по этой причине, и у бывших членов саморегулируемой организации возникла большая проблема по возврату своих вложении в КФ.

Причины исключения СРО из Госреестра

исключение сро

Растрата КФ не единственная причина, по которой саморегулируемую организацию могут лишить ее статуса и исключить из реестров НОСТРОЙ и НОПРИЗ. Вот полный перечень причин исключения из реестра:

Количество участников не соответствует предусмотренным нормам;
Размер компенсационного фонда не соответствует нормам;
Отсутствуют внутренние стандарты и правила саморегулирования для участников;
Разработанные требования к выдаче допусков не соответствует нормам предусмотренным статье 55. 5 Гк Рф;
Не предоставлены сведения о размере КФ или отсутствует реестр участников СРО;
Не предоставлены в НОСТРОЙ или НОПРИЗ сведения о наименовании и виде СРО в течении 6 месяцев после его формирования.

Как вернуть компенсационный фонд

После исключения из госреестра, СРО обязана перевести средства с КФ в НОСТРОЙ или в НОПРИЗ ( в зависимости от того строительная она или проектная/изыскательная). Но, к сожалению денег на всех может не хватить, особенно если СРО исключили из за того, что сумма, которая находится на спец. счетах не соответствует размеру, который должен быть в реальности, то есть его недостаточно.

Вывести на счет компании, компенсационный фонд невозможно, его можно только перевести на счета другой саморегулируемой организации, в которую нужно будет вступить.

Итак, что нужно делать:

Выбрать другое СРО и вступить в него;
Написать заявление в НОСТРОЙ/НОПРИЗ о переводе компенсационного фонда в новую саморегулируемую организацию, приложив к нему документ, подтверждающий членство в ней;
НОСТРОЙ/НОПРИЗ переводит денежные средства в СРО, не превышающие обязательного взноса.

Какие документы нужно отправить в НОСТРОЙ/НОПРИЗ для возврата КФ

Оригинал выписки из реестра СРО или заверенная копия протокола решения о приеме заявителя в члены СРО;
Документ, подтверждающий размер взноса, который заявитель должен заплатить в саморегулируемую организацию и/или копия платежного поручения об оплате взноса в компенсационный фонд;
Справку от СРО об открытии спец.счетов;
Заявление по форме.

После того, как НОСТРОЙ/НОПРИЗ переведет денежные средства на счета СРО, деньги, потраченные компанией на вступление, возвращаются саморегулируемой организацией на расчетный счет ООО или ИП.

Если вы планируете вступить в СРО строителей, проектировщиков или изыскателей, лучше заранее проверить его на наличие долгов по компенсационным фондам. Сделать это можно зайдя на сайт НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Если же подобная ситуация случилась, когда вы уже являетесь участником саморегулируемой организации, действовать нужно незамедлительно.

В этой статье можно прочитать как проверить саморегулируемую организацию на надежность https://grk-consult.ru/blog/kak-proverit-sro

ГРК-Групп поможет вам справится с возвратом компенсационного фонда и Вступить в надежное СРО .

Надеюсь я ответила на все или почти все ваши вопросы. Если остались, звоните нам на горячую линию или пишите в комментариях с удовольствием ответим.

Наши аккредитации

Мы конечно любим делать скидки и подарки, но мы совсем не меценаты. Все компенсации и бонусы мы оплачиваем из вознаграждения, которое мы получаем от СРО за работу. ГРК-Групп является аккредитованным представителем надежных и лояльных СРО

Источник: grk-consult.ru

Влияние создания компенсационного фонда защиты дольщиков на строительную отрасль россии Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

В статье рассмотрена проблема приобретения гражданами России жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в условиях волатильности рынка и банкротства строительных компаний. Представлено исследование механизмов страхования договоров долевого участия и их недостатки. Были проанализированы статистические данные о построенных жилых объектах, их площади, незавершенных строительных объектах и случаях банкротства строительных компаний. Рассмотрена политика Правительства Российской Федерации в отношении страхования обязательств застройщиков создание государственного компенсационного фонда . Описаны функции фонда, условия вступления в него, а также его недостатки. Обозначены ожидаемые изменения при полном функционировании компенсационного фонда . Также предложены возможные пути решения проблемы.

The Impact of the Establishment of a Compensation Fund for the Protection of Investors on the Construction Industry of Russia

The article considers the problem of house-buying by Russian citizens on the basis of the equity participation agreement in conditions of market volatility and bankruptcy of the building companies. The author studies insurance mechanisms of equity participation agreements and their negative features. The article analyzes the statistical data about the constructed residential objects, their area, unfinished building objects and cases of bankruptcy of construction companies. The author considers the policy of the Government of the Russian Federation regarding the insurance of developers’ obligations the creation of a state compensation fund . The article describes some functions of the fund, conditions for joining it, as well as its weaknesses. The author elaborates on expected changes as a result of creation and full functioning of the compensation fund . This paper introduces possible solutions to the problem

Текст научной работы на тему «Влияние создания компенсационного фонда защиты дольщиков на строительную отрасль россии»

влияние создания компенсационного фонда защиты дольщиков на строительную отрасль россии

студентка, Финансовый университет, Москва, Россия

Аннотация. В статье рассмотрена проблема приобретения гражданами России жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в условиях волатильности рынка и банкротства строительных компаний. Представлено исследование механизмов страхования договоров долевого участия и их недостатки.

Были проанализированы статистические данные о построенных жилых объектах, их площади, незавершенных строительных объектах и случаях банкротства строительных компаний. Рассмотрена политика Правительства Российской Федерации в отношении страхования обязательств застройщиков — создание государственного компенсационного фонда. Описаны функции фонда, условия вступления в него, а также его недостатки. Обозначены ожидаемые изменения при полном функционировании компенсационного фонда. Также предложены возможные пути решения проблемы.

Ключевые слова: строительство; договор долевого участия; страхование; банкротство; компенсационный фонд.

THE IMPACT OF THE ESTABLISHMENT OF A COMPENSATION FUND FOR THE PROTECTION OF INVESTORS ON THE CONSTRUCTION INDUSTRY OF RUSSIA

student, Financial University, Moscow, Russia

Abstract. The article considers the problem of house-buying by Russian citizens on the basis of the equity participation agreement in conditions of market volatility and bankruptcy of the building companies. The author studies insurance mechanisms of equity participation agreements and their negative features. The article analyzes the statistical data about the constructed residential objects, their area, unfinished building objects and cases of bankruptcy of construction companies. The author considers the policy of the Government of the Russian Federation regarding the insurance of developers’ obligations — the creation of a state compensation fund.

The article describes some functions of the fund, conditions for joining it, as well as its weaknesses. The author elaborates on expected changes as a result of creation and full functioning of the compensation fund. This paper introduces possible solutions to the problem.

Keywords: building; equity participation agreement; insurance; bankruptcy; compensation fund.

Научный руководитель: Карамова О.В., доктор экономических наук, профессор, заместитель руководителя Департамента экономической теории по научной работе.

В последнее время в России, в условиях нестабильной ситуации на сырьевом рынке, девальвации рубля и постоянно снижающейся платежеспособности населения, очень доступным решением жилищного вопроса стало долевое строительство, которое позволяет приобрести жилье по текущим рыночным ценам и существенно сэкономить. Но при этом участники долевого строительства подвержены огромному риску со стороны застройщиков, которые нецелесообразно используют активы, изменяют проектную документацию в процессе строительства объекта, нарушают сроки сдачи объектов, не соблюдают правовые нормы и банкротятся.

Для защиты участников долевого строительства с 1 января 2014 г. вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с учетом поправок, внесенных Федеральным законом от 28.12.2013 № 414-ФЗ), согласно которым застройщик должен был застраховать свою ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья. То есть для регистрации договоров долевого участия в Росреестре застройщики предоставляли документы, подтверждающие страхование строящегося объекта. Строительные компании могли застраховать свою ответственность одним из трех способов:

• через страховую компанию, имеющую соответствующую лицензию;

• некоммерческим страхованием через общество взаимного страхования застройщиков (ОВС).

При этом страховая организация должна была просчитать все риски ответственности как отдельных договоров долевого участия, так и всего строительного объекта, но это сделать практически невозможно. Для страховых компаний, обслуживающих застройщика, был установлен минимальный бюджет, равный 1 млрд руб., после поправок, внесенных в 2015 г. в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

Российской Федерации» [3]. Кроме того, такая организация должна была осуществлять страховую деятельность не менее 5 лет, а размер ее уставного капитала должен был быть не менее 120 млн руб. При этом в среднем лимит у большинства страховщиков не превышает 100 млн руб., а минимальная стоимость строительного объекта обычно доходит до 300 млн руб. Поэтому страховые компании не были заинтересованы в страховании застройщиков.

Кредитная организация для страхования строительного объекта также должна была просчитать все риски предполагаемого строительства. За выдачу банковской гарантии они предъявляли такие требования: от 1 до 3% стоимости строительного объекта, залог земельных участков, которые чаще всего находятся в муниципальной собственности и потому не передаются в залог, залог строительного объекта и даже имущество застройщика, включая строительную технику, которая обычно арендуется и берется в лизинг. Такое страхование могло привести к удорожанию недвижимости на 16%, поэтому самым выгодным вариантом страхования посчитали взаимное страхование застройщиков.

Для вступления в общество взаимного страхования застройщиков также нужно преодолеть некоторые барьеры. Во-первых, собрать обширный пакет документов. Во-вторых, выплатить первоначальный взнос в размере 1 млн руб. После чего рассчитывается тариф, дифференцируемый в зависимости от добросовестности застройщика, его финансового состояния и качества работы. В случае банкротства членов общества и нехватки денежных средств в резервном фонде возникает субсидиарная ответственность, и тогда ОВС нужно вносить дополнительные взносы.

Таким образом, все виды страхования договоров долевого участия обладали своими недостатками. Кроме того, участники долевого строительства не получают страховой компенсации в случаях замораживания строительства или увеличения его сроков, ведь страховым случаем является нарушение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание застройщика банкротом, а процедура банкротства затягивается обычно на несколько месяцев. Стоимость жилья увеличивается на сумму страховых затрат застройщиков. Но все это

Рис. 1. общая площадь возведенных жилищных объектов, млн кв. м [1]

Рис. 2. Число построенных квартир, тыс. шт. [1]

не влияет на покупку квартир. С каждым годом строится больше жилищных объектов, россияне заключают все больше сделок, покупают все больше жилья, а цены на недвижимость имеют тенденцию к увеличению.

Так, мы видим тенденцию ввода в эксплуатацию жилищных помещений (рис. 1). По итогам 2016 г. объявленный Росстатом ввод жилья составил 80,2 млн кв. м, что на 6% меньше аналогичного показателя прошлого года и на 4,75% —

2014-го. При этом индивидуальное строительство в 2016 г. составило 31,8 млн кв. м, что меньше прошлого года на 9,7% (на 3,4 млн кв. м), а строительство многоквартирных домов — 48,2 млн кв. м, что скромнее результата 2015 г. на 3,9% (на 1,9 млн кв. м) [1].

При этом снижение общей жилой площади зависит не от количества квартир, которое с 2013 г. стабильно увеличивалось и лишь в 2016 г. незначительно уменьшилось (на 28 квартир) (рис. 2) [1],

Рис. 3. средняя площадь квартир, кв. м [1]

а их средней площади, которая имеет тенденцию к уменьшению (рис. 3) [1].

Однако в количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в 2016 г. наблюдается положительная динамика. В Москве число ДДУ составило 35 621, что почти в 2 раза превышает аналогичный показатель за 2015 г. — 19 611 ДДУ [2]. Это можно объяснить тем, что застройщикам запрещается возводить по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК) больше одного дома после введения поправок в ФЗ-214 в конце 2015 г. [Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с учетом поправок, внесенных Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ)]. Поэтому строительные компании стали переходить с ЖСК на ДДУ, что повышает прозрачность рынка. Более того, волатильность курса рубля сказывается на том, как население относится к накоплению живых денег, в кризисное время люди стремятся материализовать свои средства и приобрести недвижимость.

Учитывая спрос населения на новостройки, наблюдается рост цен на рынке недвижимости: средняя стоимость квартиры, купленной по договору долевого участия в 2016 г., составляет

10,25 млн руб. в Москве, что больше предыдущего года (9,4 млн руб.) на 9% [3].

Как растет количество долевых участников, так растет и количество мошенников в строительной отрасли. Теперь из-за обязательного страхования договоров им приходится прибегать к так называемым серым схемам, рассмотрим самую «популярную» из них. Вместо договоров долевого участия застройщики предлагают купить квартиру по предварительному договору или путем покупки векселя.

В этом случае застройщик обязан заключить основной договор купли-продажи после ввода строительного объекта в эксплуатацию, но предварительный договор не подлежит государственной регистрации, а это значит, что существует опасность заключения нескольких договоров на одну и ту же недвижимую площадь. Кроме того, по такому договору права собственности на квартиру появляются сначала у застройщика, и только потом он должен сделать их отчуждение в пользу покупателя квартиры, но денежные средства страховая компания получает сразу, а не после заключения договора купли-продажи. При этом чтобы не нарушать закон, по которому нельзя принимать оплату по предварительному договору, деньги передаются по договору купли-продажи векселя (он предоставляет право требовать оплату с эмитента). Но предоставить квартиру покупателю — это право застройщика, а не обязанность, т.е. в лучшем

Рис. 4. общая площадь не завершенных строительством жилых домов, млн кв. м [1]

случае он вернет деньги, а в худшем — обанкротится, и тогда потраченные средства никто не сможет вернуть.

Стоит заметить, что в случае банкротства застройщика под защитой закона оказываются не только заключившие ДДУ «дольщики», но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане (предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.д.). При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора [ч. 6 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»] [Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»].

Несмотря на все попытки уменьшить количество мошенников, сделать рынок более прозрачным и привлекательным для населения, в последнее время положение с дольщиками ухудшается. Это связано с финансовым положением застройщиков — часть компаний не может выполнить своих обязательств и сдать строительные объекты в срок. Так, число не завершенных строительством жилых домов (без построенных населением) в 2016 г. составило 7100, а площадь приостановленных или законсервированных домов достигла 2,4 млн кв. м (рис. 4) [1].

Анализ базы строительных компаний, проведенный Рейтинговым агентством строительного комплекса (РАСК), показал, что в 2015 г. банкротов-застройщиков стало больше в 5 раз, в 2016 г. обанкротилось 3200 строительных компаний, а на январь 2017 г. в стадии прохождения процедуры банкротства находятся 3% российских застройщиков — это 149 компаний из 5479, причем среди числа обанкротившихся компаний 68% составляет микро- и малый бизнес, но есть и крупные (рис. 5). На балансе банкротящихся застройщиков 4,5 млн кв. м строящейся жилой недвижимости. Более того, количество банкротящихся строительных компаний имеет тенденцию к увеличению (за 2016 г. в одну из стадий банкротства вошли около 100 строительных компаний, а на конец января 2017 г. их число было равно 149) [4].

Стоит также отметить, что на конец 2016 г. страхованием долевого строительства занимались 19 страховых компаний, из которых активную деятельность вели только 6. Причем среди этих шести порядка 70% страхования приходилось на 3 компании. При этом ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала. Президент Ассоциации застройщиков Московской области и генеральный директор Urban Group Андрей Пучков заявил о том, что в первом квартале 2016 г. в резерве страховых компаний находилось 2-3 млрд руб., а накопленных обязательств на 277 млрд руб., что «явно недостаточно для покрытия крупного страхового случая» [2].

Обанкротившиеся строительные компании, шт.

строительные компании, шт.

1500 1000 500 0

Рис. 5. обанкротившиеся строительные компании, шт.

Учитывая все недостатки долевого участия в строительстве и увеличивающееся банкротство строительных компаний, можно сделать вывод о том, что главная проблема заключается в неспособности страховых компаний гарантировать получение компенсации участниками долевого строительства. То есть практика за 2015-2016 гг. показала, что механизм страхования ответственности застройщика работает плохо и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Для повышения правовой защиты граждан-дольщиков Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено создание специального компенсационного фонда, который как бы является государственной страховой организацией, и создание единого государственного реестра застройщиков, благодаря которому можно узнать место каждого из них в рейтинге. При этом учредителем фонда является Минстрой РФ, глава которого Михаил Мень также указывает на то, что компенсационный фонд создается не в дополнение к обязательному страхованию у страховых компаний или в Обществе взаимного страхования

застройщиков, а вместо них [2]. Считается, что этот новый инструмент кардинально поменяет работу девелоперов. Но при этом разработчики законопроекта подчеркивают, что этот механизм страхования не защитит участников долевого строительства полностью и не обеспечит ответственность застройщиков, однако будет все же лучшим инструментом защиты дольщиков, чем страхование. Бывший замминистра строительства Олег Бетин уточняет, что главной задачей фонда является обеспечение финансирования достройки жилья.

Создание компенсационного фонда — очень противоречивое решение, ведь он не сможет в полной мере защитить участников долевого строительства от банкротства застройщиков и приведет к неоднозначным последствиям.

Согласно принятому 7 декабря 2016 г. постановлению Правительства РФ № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» застройщики будут делать

допустимый максимальный размер площади всех объектов долевого строительства при указанном уставном капитале

Минимальный размер уставного капитала застройщика, млн руб. допустимый максимальный размер площади всех объектов долевого строительства, кв. м

1,5 Более 500 000

Источник: составлено автором на основе ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 03.07.2016) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 08.04.2017).

взносы в компенсационный фонд с 1 января 2017 г. в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства осуществляется после 1 января 2017 г. Это значит, что часть договоров долевого участия, застрахованных ранее по правилам страхования гражданской ответственности застройщика, не имеет никакого отношения к компенсационному фонду, так как интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом. Также Правительство РФ постановляет, что основными функциями компенсационного фонда являются:

• получение взносов от застройщиков и контроль за их поступлением (размер такого отчисления одной строительной компании будет равняться примерно одному проценту от планируемой стоимости строительного объекта);

• осуществление полномочий арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он делал взносы в компенсационный фонд хотя бы в отношении одного объекта;

• осуществление выплат возмещений гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика;

• предоставление займов, в том числе беспроцентных, а также оказание финансовой помощи застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства.

Более того, с 1 июля 2017 г. устанавливаются требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика и размеру возводимых площадей, которые представлены в таблице ниже [Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 03.07.2016)].

Такие требования уменьшают вероятность вхождения в строительную отрасль мелких застройщиков, которые чаще всего не справляются со своими обязательствами и банкротятся, т.е. такой механизм улучшит защиту граждан-дольщиков.

Однако, несмотря на явные преимущества создания компенсационного фонда по сравнению с коммерческим страхованием, существует ряд недостатков, связанных, прежде всего, с неготов-

ностью социально-правовой базы и подзаконных актов, регулирующих его работу. За три месяца работы у фонда уже сменился руководитель, теперь это руководитель Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник, который будет совмещать две должности. Компенсационный фонд уже формально готов принимать платежи, открыт расчетный счет в банке «Российский капитал», но ряд норм требует уточнений.

Более того, дифференциация взносов приводит к повышению барьеров входа в отрасль, а это отрицательно сказывается на внедрении инноваций в строительной сфере, что может привести к замедлению темпов ее развития. Существуют также крайне высокие риски дальнейшей монополизации отрасли. Для малых и средних застройщиков может быть проблематично на ранних этапах строительства аккумулировать и выплачивать в фонд большие суммы денежных средств. Кроме того, многие эксперты считают, что создание компенсационного фонда с его дифференцированными взносами отразится и на ценовой политике застройщиков. Это значит, что в скором времени возможно повышение цен на недвижимость.

Но решает ли компенсационный фонд главную проблему дольщиков? Сможет ли он покрыть все убытки граждан при массовом банкротстве застройщиков? Ведь в условиях волатильности рынка такая вероятность достаточно велика. Ответ очевиден: средств фонда не хватит на компенсации всем пострадавшим и исполнение остальных обязательств. Тогда это приведет к дополнительной нагрузке на бюджет, так как предполагается, что решения о достройке объектов будет принимать Правительство РФ.

Экспертов смущает еще и то, что возможно сохранение лазеек для нецелевого использо-

вания поступающих в фонд денежных средств, в том числе на достройку объектов, которые фактически не покрывались страховой защитой фонда и не уплачивали в него страховые взносы, а это увеличивает нагрузку на добросовестных застройщиков. В данном случае можно говорить о создании скрытой финансовой пирамиды, главным признаком которой является отсутствие уставного капитала, что характерно для компенсационного фонда, где формирование капитала происходит за счет отчислений застройщиков. Так, государство может нецелесообразно использовать денежные средства фонда.

Практику использования денежных средств не по назначению можно увидеть на примере Резервного фонда, который используют для покрытия дефицита бюджета страны. Так, за 2016 г. объем Резервного фонда уменьшился на 2670 млрд руб., а на 1 января 2017 г. он был равен 972 млрд руб. [5]. На покрытие дефицита бюджета уже в 2017 г. планируется брать средства и из Фонда национального благосостояния, так как Резервный фонд уже близок к тому, чтобы быть полностью исчерпанным.

Таким образом, можно утверждать, что создание компенсационного фонда — очень противоречивое решение, ведь он не сможет в полной мере защитить участников долевого строительства от банкротства застройщиков и приведет к неоднозначным последствиям. Поэтому нужно гарантировать прозрачность его деятельности, обеспечить за ней общественный контроль и сделать информацию о состоянии строительных компаний общедоступной с целью уменьшить риски нецелесообразного использования средств фонда и сокращения случаев банкротства строительных компаний.

Источник: cyberleninka.ru