Наибольший объем жилья в Петербурге и на прилегающих территориях реализуется в формате многоэтажной застройки, но малоэтажные проекты также имеют место быть. Малоэтажные жилые комплексы – это новый тренд на рынке новостроек, предполагающий создание более комфортных условий для жизни.
Малоэтажное строительство
Малоэтажная застройка — это дома до четырех этажей плюс мансарда. По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, в настоящий момент малоэтажные проекты реализуются в Юнтолово, Озерках и Коломягах. В качестве примеров можно назвать: ЖК «Шуваловский парк» («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»), ЖК «Близкое» («ПетроСтиль»), а также ЖК «Мелодия» («ПулЭкспресс»).
Данные малоэтажные жилые комплексы находятся в развитых с точки зрения социальной и торговой инфраструктуры районах и имеют удобное транспортное сообщение с Петербургом. Ориентировочное время в пути от этих ЖК до ближайшей станции метро в условиях транспортной загруженности составляет около получаса.
Малоэтажные комплексы Москвы. Почему они комфортнее высоток?
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, отметил, что, во-первых, малоэтажные жилые комплексы реализуются в центре города, что обусловлено ограничением высотности здесь. Это зона золотого треугольника, Петроградская сторона, Крестовский остров. Эти проекты относятся к элитному сегменту.
Например, ЖК «Смольный проспект» от компании «ЮИТ ДОМ», расположенный в Центральном районе на Смольном проспекте; ЖК «Классика», в котором есть трехэтажная секция. Объект возводит в Петроградском районе компания «Л1». В апартаментах класса «люкс» «Голландия» от «РГС Недвижимость» планируется три корпуса переменной этажности: от 5 до 7 этажей.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, высокая стоимость земельных участков в черте города не позволяет реализовывать малоэтажные проекты в большом количестве. В связи с этим строительство малоэтажных комплексов осуществляется в основном в пригороде. Чаще всего они расположены у горнолыжных курортов, мест летнего отдыха, недалеко от озер и водоемов.
Комплексные малоэтажные проекты, реализующиеся в массовом сегменте, — это, например, «Юнтолово», Mistola Hills и пр.
ЖК «Кирккоярви» от компании «Мегаполис-Развитие» и ЖК «Мандарин» от компаний «Новые горизонты» и СК «Аркада» находятся среди самых дешевых объектов в Ленинградской области. Минимальная стоимость квадратного метра в этих новостройках составляет 49 000 и 45 000 рублей соответственно.
Часть из проектов ориентирована на предоставление более комфортных условий для жизни, застройка здесь выполнена в европейском формате и цены на жилье несколько выше, нежели в аналогичном по локации многоэтажном проекте.
В микрорайоне Сертолово-2 Всеволожского района компания «КВС» запустила масштабный проект комплексного освоения территории «Новое Сертолово». Также на территории пригорода Петербурга – Сертолово можно отметить ЖК «Воздух» от ДСК «Сертолово», «Золотые купола» от компании «РосСтройИнвест». Все эти проекты относятся к комфорт-классу. Здесь планируются школы, детсады, ТРК, спортивные объекты, большой объем озеленения. Малоэтажные проекты существуют также на границах Курортного и Пушкинского районов.
Новый взгляд на Петербург: видовая квартира в малоэтажном жилом комплексе
Инфраструктура
По словам Светланы Денисовой, требования к инфраструктуре в городе и области регламентируются разными документами и заметно отличаются. Документ, касающийся Ленинградской области, прописан несколько слабее, и многие малоэтажные комплексы не полностью соответствуют нормативам. Земельный участок под проект выделяет не регион, а местные органы власти, которые не всегда располагают специалистами нужной квалификации и не могут правильно просчитать и оценить долгосрочные последствия от возведения ЖК.
В итоге застройщики Ленобласти, имеющие опыт коттеджного строительства, хорошо чувствуют рынок и не допускают ошибок в проекте и правильно выбирают место под застройку. Такие малоэтажные комплексы однородны, с понятной инфраструктурой. Они более интересны покупателям.
В то время как городские застройщики допускают много ошибок, к примеру, позиционируя проект как бизнес-класс, возводят жилье неподалеку от свалки или мусороперерабатывающего завода, либо вкрапляют фрагменты малоэтажной застройки в коттеджный поселок. Нарушается однородность социальной среды.
В целом можно отметить, что инфраструктурная картина в загородных малоэтажных ЖК пока не может составить достойной конкуренции городу.
Плюсом загородных «малоэтажек» является то, что здесь предусмотрены детские площадки и большой объём бесплатных машиномест. Поэтому здесь нет проблем с парковками, ставшими головной болью городских жителей, и всегда есть место, где можно спокойно погулять с детьми.
Портрет покупателя
Типичные покупатели жилья в малоэтажных новостройках — молодые семьи и пожилые люди. Первые исходят из экономических соображений: в городе они смогут позволить себе квартиру-студию, а за городом за те же деньги приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, с дополнительными опциями.
Пожилые люди хотят жить в условиях обеспеченности всеми социальными коммуникациями и при этом за городом. Также покупка квартиры в малоэтажных ЖК интересует семьи с маленькими детьми и людей, которые делают выбор в пользу экологичного образа жизни.
Стоит отметить, что со временем потребности молодых семей меняются. Люди стремятся приобрести жилье в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. Малоэтажные новостройки в пригородах пока не в состоянии в этом конкурировать с городом.
Перспективы малоэтажных ЖК
По словам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, малоэтажному развитию Петербурга препятствует менее привлекательный уровень доходности девелопера в сравнении с реализацией многоэтажного жилья. Комплексное малоэтажное развитие города возможно при условии какой-либо поддержки от властей: снижения стоимости земли, подведения коммуникаций, строительства социальной инфраструктуры и пр.
В городе свободных земельных участков под строительство малоэтажных комплексов практически нет. Их доля слишком мала и пока заметного влияния на рынок городской недвижимости не оказывает.
«В настоящее время в Петербурге малоэтажная застройка занимает 2,4%, в пригородной зоне Ленобласти – 6,4%. В целом за последнее время доля малоэтажных ЖК в структуре предложения практически не меняется»
В перспективе малоэтажная застройка будет появляться как в границах Санкт-Петербурга, так и в пригородной зоне Ленинградской области. Весной власти заявили, что в городе есть потенциал развития малоэтажного строительства в рамках КОТ.
К участкам в городе, где можно возводить только малоэтажное жилье, относятся территории, близкие к аэропорту Пулково, где действуют строгие высотные ограничения. Такие участки есть на границе Пушкинского и Московского районов. Здесь будет реализован крупнейший малоэтажный проект «Планетоград» (лендлорд – «Моргал Инвестментс», соинвестор – Setl Group), включающий 400 тысяч кв. м жилья и объекты инфраструктуры.
Также в Красносельском районе города, вблизи Петергофского шоссе, в ближайшем будущем компания Setl City начнет реализацию крупного проекта «Солнечный город». Один из кварталов здесь будет полностью малоэтажным.
В перспективе малоэтажными пригородами с современной застройкой квартирного типа вполне могут стать Порошкино, Юкки, Скотное, Агалатово.
Светлана Денисова считает, что в Ленинградской области дефицит земли отсутствует, поэтому развитие «малоэтажки» возможно именно там. Существует ряд проблем в реализации проектов. Главные из них — это неудачное расположение, отсутствие социальной и торговой инфраструктуры, низкая транспортная доступность. Однако время показало, что существует интерес и к таким проектам. Эксперты строительного рынка оценивают перспективы малоэтажных проектов вполне оптимистично.
Источник: www.novostroy-spb.ru
Комплексное малоэтажное строительство что это
С точки зрения автора, проблема удовлетворения жилищных потребностей человека является наиважнейшей для развития экономических процессов в стране. Но очевидно, что в полном объеме и в одночасье решить эту проблему не удастся. Отсюда вывод – необходимо выбрать приоритетное направление удовлетворения российских граждан в жилье.
Предложен методический подход оценки проектов малоэтажного жилищного, социального и производственного строительства, а также система показателей, позволяющая объективно определить очередность реализации проектов малоэтажного домостроения для комплексной застройки конкретной территории. В качестве эффективности предлагаемых проектных решений автор предлагает методы и технологии, которые более эффективны по сравнению с традиционными методическими подходами. Сформулированы показатели эффективности проектов малоэтажного домостроения для комплексной застройки сельских территорий, реализуемых в рамках государственных программ и пилотных проектов.
1. Асаул А.Н. К вопросу о финансировании жилищного строительства в условиях развития глобальных рынков жилья // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: сборник научных трудов. – Вып. 3. – СПб.: СПбГАСУ, 2005. – Т. 1.
2. Асаул А.Н. Накопительные и потребительские схемы в жилищном строительстве // Актуальные проблемы строительства жилья. – Владимир: ВООО ВОИ, 2006. – С. 83-87.
3. Асаул А.Н. Применение энергосберегающих технологий в строительстве как мероприятие инженерной защиты окружающей среды / А.Н. Асаул, И.В. Денисова // Сборник научных докладов 7-й Международной конференции экологии и развития Северо-Запада России. – СПб.: МАНЭП, 2002.
4. Асаул А.Н. Проблемы перехода от государственного регулирования к общественному (саморегулированию) в инвестиционно-строительной сфере // Вестник РАЕН. – 2008. – Т. 8. – № 2. – С. 117–122.
5. Асаул А.Н. Сервисная концепция маркетинга в строительстве // Экономика строительства. – 1997. – № 10.
6. Асаул А.Н. Экономическая эффективность инвестиционных проектов / А.Н. Асаул, Г.П. Чекалин // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: сборник научных трудов. – Вып.2. – СПб.: СПбГАСУ, 2004. – Т.2.
7. Асаул А.Н. Энергосберегающие технологии в сельском строительстве Ленинградской области. Наука, промышленность, сельское хозяйство и культура в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на пороге 21 века (состояние и развитие) // МОО Союз ученых, инженеров и специалистов производства. – СПб., 1999.
8. Грахов В.П. Снижение энергозатрат в технологических процессах / В.П. Грахов, Н.М. Якушев // Социально-экономические проблемы развития региона: сборник докладов НПК. – Ижевск: ИжГТУ,2003.
9. Грахов В.П. Энергоаудит и мероприятия по снижению тепловых потерь на предприятии / В.П. Грахов, И.Н. Ефимов, Н.М. Якушев // сборник материалов Международной научно-практической конференции. – Ижевск: ИжГТУ,2002.
10. Зейниев Г.Я., Агеев С.М., Асаул А.Н., Лабудин Б.В. К вопросу эффективности новых технологий реконструкции зданий и сооружений // Промышленное и гражданское строительство. – 2009. – № 5. – С. 55–56.
12. Приказ Министерства сельского хозяйства РФ от 26.12.2012 № 652 О реализации федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2013 года». (Зарегистрировано в Минюсте России 05.03.2013 № 27481).
13. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области) / А.Н. Асаул, И.В.Денисова, С.П. Кокарев, А.П. Худилайнен. – СПб.: СПбГАСУ, 2002. – 199 с.
14. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России / А.Н. Асаул и др. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 563 с.
15. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А.Н. Асаул и др. – СПб. : Гуманистика, 2006. – 250 с.
Проблема удовлетворения жилищных потребностей человека является одной из главных для развития экономических процессов в стране. Но очевидно, что в полном объеме и в одночасье решить эту проблему не удастся. Отсюда вывод – необходимо выбрать приоритетное направление удовлетворения российских граждан в жилье. При этом следует руководствоваться тем, какие шаги вперед Россия сможет сделать одновременно с удовлетворением потребности в жилье той или иной категории граждан [13, с. 12].
На улучшение жилищных условий населения, равномерное развитие территорий, решение социально-демографических проблем направлены и государственные программы развития сельских территорий. Под проектами развития сельских территорий понимается комплексное освоение земельных участков, включая инженерную подготовку строительной площадки, в целях осуществления малоэтажной жилищной застройки и создания комфортных условий жизнедеятельности для проживания населения на конкретной территории комплексной застройки.
В соответствии с нормативными документами [12] для включения в программы государственного финансирования проекты развития сельских территорий «должны соответствовать следующим критериям:
– комплексность – обеспечение территории жилищной застройки объектами инженерной инфраструктуры, социально-культурной сферы;
– компактность – ограничение территории реализации проекта границами сельского населенного пункта и обеспечение транспортной (пешеходной) доступности объектов социальной и культурно-бытовой сферы;
– экономичность – минимизация затрат на реализацию проекта за счет осуществления реконструкции имеющейся в сельском населенном пункте социально-инженерной инфраструктуры, применения современных ресурсо-, энергосберегающих технологий строительства, использования местных строительных материалов и изделий стройиндустрии;
– качество архитектурно-планировочной организации застройки – соответствие объектов, строительство которых предполагается осуществлять в рамках проекта, местным природным условиям, демографическому составу населения, национально-бытовым традициям и современным требованиям архитектурно-планировочных решений;
– экологичность – соответствие проекта требованиям экологической безопасности и сохранения природного ландшафта сельской местности;
– социально-экономическая эффективность – повышение уровня обеспеченности населения объектами социальной и культурно-бытовой сферы и оснащенности жилищного фонда инженерной инфраструктурой, создание новых рабочих мест и привлечение высококвалифицированных специалистов в организации АПК и социальной сферы;
– финансовая обеспеченность – наличие гарантированных источников финансового обеспечения проекта за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов, внебюджетных источников в объемах, достаточных для реализации проекта с учетом субсидии;
– оптимизация сроков реализации – осуществление реализации проекта в соответствии с нормами продолжительности строительства;
– соблюдение требований законодательства Российской Федерации в области землеустройства и градостроительной деятельности – наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, выделенный для реализации проекта, генерального плана с указанием границ комплексной застройки» (Приложение № 4 [12]).
В качестве эффективности предлагаемых проектных решений следует понимать методы и технологии, которые более эффективны по сравнению с традиционными методическими подходами. Сформулируем показатели эффективности проектов малоэтажного домостроения для комплексной застройки сельских территорий, реализуемых в рамках государственных программ и пилотных проектов:
1) финансово-экономическая эффективность [1, 2, 6]: приток инвестиций в основной капитал, расширение производственной деятельности, увеличение количества рабочих мест;
2) социально-демографическая эффективность: естественный и миграционный прирост населения, увеличение численности трудоспособного населения и населения младших возрастов, рост экономически активного населения, улучшение жилищных условий, повышение уровня обеспеченности населения услугами учреждений социально-культурной сферы, приток новых квалифицированных кадров;
3) бюджетная эффективность – объем освоенных средств в процессе реализации проекта малоэтажного домостроения при комплексной застройке на единицу вложений бюджетов каждого из уровней [11, с. 159]:
где БЭ – объем освоенных средств на единицу вложений бюджетов каждого из уровней, руб.; – общий уровень средств, направленный муниципалитетом на развитие ИЖС в сельской местности, руб.; – общий объем средств бюджета определенного уровня, руб.
Очевидно, что эффект финансовых вложений в жилищное строительство и связанное с ним строительство социальной и инженерной инфраструктуры имеют отложенный характер и могут быть реализовано через годы [4]. В связи с этим предлагается рассчитывать относительную эффективность – то есть отношение стоимости 1 м2 общей площади жилья, 1 п. м инженерной коммуникации, 1 м2 общей площади общественного здания к соответствующим средним региональным показателям.
Оценку роста уровня социальных, бытовых и трудовых условий жизни населения следует производить, ориентируясь на все население населенного пункта, а при строительстве общественных зданий ‒ на все население целого поселения, т.е. группу населенных пунктов, входящих в сельское поселение.
Улучшение жилищных условий при реализации проекта характеризуется числом жителей, улучшивших свои жилищные условия, при этом в расчет принимается норматив обеспечения общей площадью. Указывается также доля улучшивших жилищные условия по отношению к общей численности населения. Улучшение бытовых условий проживания характеризуется численностью человек, которые будут пользоваться после реализации проекта централизованным водоснабжением, канализацией, газоснабжением, телефоном и, возможно, теплоснабжением. Улучшение бытовых условий может быть также охарактеризовано сравнением площадей озеленения, автомобильных и пешеходных дорог, детских площадок на одного человека до и после реализации проекта. Улучшение жилищных и бытовых условий достигается посредством концентрации внимания на оказании услуг по обслуживанию процесса эксплуатации жилья в течение всего срока службы ( подробнее см. [5]).
Улучшение социальных условий характеризуется положительным изменением обеспечения населения (на 1 человека) местами в детском саду, в школе, поликлинике и т.п.
Улучшение трудовых условий жизни может быть охарактеризовано появлением удобной транспортной и пешеходной связи с основными местами приложения труда, появлением благоустроенной проходной с душевыми и т.п.
Оценку архитектурно-планировочных решений, предлагаемых в рамках проекта развития малоэтажного домостроения для комплексной застройки сельской территории, целесообразно проводить по следующим направлениям [14]: соблюдение норм, зон, нормируемых разрывов, нормируемых земельных участков; полный учет в проекте капитальной существующей застройки; удобство связей между элементами композиции; рациональность размещения участка комплексной застройки; дополнительные положительные или отрицательные характеристики композиции (связь с природными объектами, наличие резерва площадей для развития).
Архитектурно-планировочное решение селитебной зоны, общественного центра, производственной зоны и санитарно-защитных зон является частью общего архитектурно-планировочного решения комплексной застройки сельского населенного пункта, его конкретизацией. Рассмотрение и оценка населенного пункта должна выполняться параллельно с оценкой общего решения. Основными документами, дополнительно характеризующими архитектурно-планировочное решение селитебной зоны, общественного центра, производственной зоны и санитарно-защитной зоны, являются: чертежи раздела «генеральный план» рабочего проекта комплексной застройки; поэтажные планы, разрезы, фасады проектируемых жилых домов и общественных зданий; при наличии в проекте объектов производственной зоны – основные чертежи объектов. При отсутствии в проекте объектов производственной зоны – схема генерального плана производственной зоны; сведения о состоянии санитарно-защитной зоны, её благоустройстве, размещении в ней объектов (которые допустимо размещать в санитарно-защитной зоне).
Рассматривая качество планировочных решений селитебной зоны, общественного центра, в том числе планировочных решений комплексной малоэтажной застройки, следует оценивать следующие основные части общего решения, а именно: качество проектируемых жилых зданий (удобство планировки, связь с приусадебным участком, подворьем, хозяйственной зоной, выразительность и соответствие природным и этническим особенностям фасадов зданий); решение уличного пространства (профиль дорог, пешеходных дорожек, озеленение, малые архитектурные формы).
В рамках пилотного проекта при наличии подготовленной под строительство территории могут быть созданы новые производства (при условии привлечения средств инвесторов или местных муниципальных органов). Организация нового предприятия на территории сельского населенного пункта всегда в той или иной степени затрагивает интересы населения.
Положительным фактором является создание новых рабочих мест, выпуск новой продукции, необходимой для населения. Однако при создании предприятия должен быть решен ряд социальных вопросов и вопросов, касающихся планировки территории сельского населенного пункта: соблюдение санитарных условий и экологических требований, обеспечение нормальных условий труда и отдыха работников, в том числе – затраты времени на передвижение к месту работы и обратно (должны быть минимальными), обеспеченность жильем, доступность объектов соцкультбыта. Автомобильные дороги, пешеходные дорожки, соединяющие жилье и производство, являются объектами благоустройства населенного пункта и должны предусматриваться проектами комплексной застройки. К производственным объектам, размещаемым на территории производственной зоны, относятся: животноводческие и птицеводческие комплексы и фермы, объекты ветеринарной службы; комбикормовые производства; теплично-парниковые хозяйства; предприятия по первичной переработке сельскохозяйственной продукции, ремонту, техническому обслуживанию и хранению сельскохозяйственной техники и транспортных средств; объекты по производству строительных материалов, конструкций и деталей из местного сырья и материалов; подсобные производства и промысловые хозяйства, хозяйственные дворы и другие объекты.
При оценке эффективности проектных решений производственной зоны следует учитывать технологические, экономические и санитарно-гигиенические требования, предъявляемые к производственным объектам. Технологические требования [15]: учет функциональных связей между производственными комплексами; обеспечение поточности производственных процессов; исключение встречных, пересекающихся направлений технологических потоков; использование общих транспортных, энергетических, санитарно-технических устройств и т.д.; размеры улиц должны обеспечивать свободное пешеходное движение и соблюдение противопожарных требований.
Территории санитарно-защитных зон также, как правило не входят в состав пилотных проектов. В то же время в состав пилотных проектов могут входить части санитарно-защитных зон, в которых размещаются: инженерные коммуникации, общие для селитебной и производственной зоны; объекты коммунального хозяйства, размещение которых допустимо в санитарно-защитных зонах (котельные, пожарные депо, насосные станции, вспомогательные производства).
Благоустройство санитарно-защитной зоны (озеленение, организация пешеходного движения, создание площадок для отдыха), заложенное в пилотный проект, должно рассматриваться как дополнительный аргумент в пользу проекта.
Оценка качества и полноты инженерных решений производится по двум составляющим, имеющим решающее значение для оценки проекта: эффективности новых технологий и инженерным решениям конструктивных элементов объектов недвижимости; инженерные решения по системам инженерного обеспечения: водоснабжению, канализации, теплоснабжению, газификации, энергоснабжению, телефонизации, радио, телевидению, интернету и пр.).
При рассмотрении вопроса качества инженерных решений конструкций объектов недвижимости следует дать оценку следующим частям этих решений: применение основного строительного материала стен – доступность и экономичность; применение основного строительного материала перекрытий – доступность, экономичность, пожаробезопасность; применение основного типа фундаментов; соответствие геологическим условиям, доступность, экономичность; применение энергосберегающих технологий [3, 7, 8]; соблюдение режима теплосбережения – соответствие показателей ограждающих конструкций нормам энергосбережения; применение инноваций, новых строительных материалов, новых технологий строительных работ [9, 10] (рассматривается как положительная характеристика проекта).
При оценке качества и полноты инженерных решений по системам инженерного обеспечения следует давать оценку каждой системе в отдельности с учетом реальной возможности её реализации (последнее, как правило, касается газоснабжения). По водоснабжению оцениваются: обоснованность выбора источника водоснабжения, выбора системы централизованного или нецентрализованного водоснабжения; наличие вводов водопровода в жилые дома, в том числе существующей застройки; обоснованность и экономичность проектируемых головных сооружений; экономичность водопроводной сети; влияние водозаборов на состояние подземных вод; наличие инновационных решений.
По хозяйственно-бытовой канализации следует оценивать: обоснованность выбора централизованной или децентрализованной системы канализации; влияние на состояние окружающей среды (ссылаясь на заключения санитарных и экологических органов); уровень комфорта в жилом доме; применение инновационных методов очистки сточных вод; наличие дождевой канализации с очистными сооружениями.
По системе энергоснабжения оценивается: использование существующих мощностей трансформаторных подстанций и обоснованность строительства новых подстанций, установка новых трансформаторов, необходимость реконструкции или строительства новых питающих высоковольтных ЛЭП; применение нетрадиционных источников энергосбережения (ветряных, солнечных, водных) и автономных систем; экономичность низковольтных сетей; при применении электроэнергии для отопления зданий – наличие экономического обоснования.
По системам отопления (теплоснабжения) целесообразно давать оценки следующим показателям: обоснованность выбора децентрализованной (как правило) системы отопления зданий, вида топлива, источника тепла, теплоносителя; обоснованность централизованной системы отопления с котельной, вида топлива, теплоносителя; наличие инновационных предложений нетрадиционных источников тепла; наличие в жилом доме горячей воды. Газоснабжение природным газом само по себе оценивается как положительная сторона пилотного проекта, обеспечивающая на перспективу определенную устойчивость населения и рабочих кадров комплексной застройки. Газоснабжение природным газом существующей застройки является дополнительным плюсом в оценке проекта.
Предлагаемый методический подход оценки проектов малоэтажного жилищного, социального и производственного строительства, а также система показателей позволяют объективно определить очередность реализации проектов малоэтажного домостроения для комплексной застройки конкретной территории
Рецензенты:
Асаул А.Н., д.э.н., профессор, АНО «Институт проблем экономического возрождения», г. Санкт-Петербург;
Иванов С.Н., д.э.н., действительный член Международной академии инвестиций и экономики строительства, г. Санкт-Петербург.
Источник: fundamental-research.ru
Загородная недвижимость | «Малоэтажка»: почему строим мало домов?
Пока Кузбасс и Новосибирская область преуспевают в малоэтажном строительстве, Красноярский край дотягивается до третьего места по вводу жилья в Сибири за счет многоэтажного и индивидуального жилья. Причина отставаний в «малоэтажке», по мнению экспертов, кроется в отсутствии системного подхода и государственного участия.
Из 2702 жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2012 году на территории края, 2389 домов общей площадью 261,9 тыс. кв. м построено населением за счет собственных и заемных средств, при этом ИЖС составило 24,6% от объема ввода жилья по краю. По сравнению с 2011 годом индивидуальное жилищное строительство в крае прибавило 7,9%, сообщает Красноярскстат. Согласно данным статистики, жители Красноярска построили в 2012 году 105 домов общей площадью 22,4 тыс. кв. м, причем, в отличие от края, в его столице возведено на 40% меньше индивидуального жилья, чем годом раньше.
Свой вклад в объемы построенного за год в Красноярске жилья внесла организованная малоэтажная застройка. Так, в «Удачном» за 2012 год были введены в эксплуатацию очередные 20,5 тыс. кв. м жилья в таунхаусах, и на этом строительство домов такого типа в районе завершилось.
Параллельно в прошлом году на территории района возводились многоквартирные дома средней этажности, и в планах застройщика весной 2013 года сдать первые 3 корпуса шестиэтажных домов — это приблизительно 2,2 тыс. кв. м жилья. В расположенном на границе с Красноярском жилом районе «Новалэнд» за 2012 год было введено в эксплуатацию 17,8 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день ведется строительство еще 30 тыс. кв. м, из них до конца 2013 года в планах сдать 15 тыс. кв. м. В коттеджном городке «Видный» за 2012 год введено в эксплуатацию 9,5 тыс. кв. м малоэтажного жилья. По информации руководителя проекта «Шамони» Ивана Молтянского, за год в поселке продано и построено 30% от всего проданного жилья.
Как и в краевом центре, 105 частных домов построили за год в Березовском районе, при этом площадь жилья здесь оказалась почти вдвое меньше — всего 13,2 тыс. кв. м. Гораздо больше индивидуальных жилых зданий ввели в эксплуатацию в Емельяновском районе, где за последний год появилось 291 индивидуальное жилое строение общей площадью 38,2 тыс. кв. м. Оба эти муниципальные образования развивают ИЖС во многом за счет частной застройки на престижных пригородных территориях Красноярска.
Не менее активно, чем Емельяновский район, застраивается индивидуальным жильем Минусинск — за 2012 год в границах города введено 308 домов общей площадью 34 тыс. кв. м. Среди других городских поселений объемами ввода частных домов выделяется Ачинск: за год горожане построили 61 индивидуальный дом общей площадью 10,9 тыс. кв. м.
Примерно такими же объемами ввода ИЖС может похвастаться Курагинский район — на территории самого крупного из южных районов края сдано 155 домов, или 10,7 тыс. кв. м.
Интерес к частному жилью среди жителей края характеризуют и суммы, которые они тратили на покупку домов в течение 2012 года. По информации Росреестра, цены на индивидуальные жилые дома в Красноярске по договорам купли-продажи увеличились почти в два раза, при этом не выйдя за границы экономкласса: если в январе средняя стоимость жилого дома составляла около 1,7 млн рублей, то к декабрю граждане стали совершать сделки с более дорогой недвижимостью: средняя цена выросла до 3,3 млн рублей. По данным органа регистрации, квадратный метр в объектах ИЖС краевого центра за 2012 год прибавил в цене от 17 до 24,2 тыс. рублей. В целом по Красноярскому краю индивидуальное жилье покупали в 2012 году дешевле: в районах края цена жилого дома увеличилась с 0,83 до 1,088 млн рублей, соответственно подрос в цене и квадратный метр объекта ИЖС — с 13 до 15 тыс. рублей.
Без сомнения, будь вокруг Красноярска и других городов края площадки комплексной застройки, где индивидуальное жилье можно было бы приобрести по цене городской квартиры, многие горожане охотно переехали бы в малоэтажные пригороды, как это произошло в Кемеровской «Лесной Поляне». Люди готовы строить и сами, если к площадкам будут подведены дороги и электричество, а в будущем в районах массовой застройки появятся детские сады, школы и больницы. Но для этого нужны встречные шаги со стороны государства.
Согласно краевой целевой программе, стимулом увеличивать объемы ввода жилья, в том числе малоэтажного, должно стать обеспечение земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, коммунальной и транспортной инфраструктурой за счет бюджета. Эффективной программа считается, если количество строящегося жилья год от года растет, для каждого года назначены свои плановые показатели ввода. Так, по краевой программе стимулирования развития жилищного строительства предполагалось, что в 2012 году в городах и районах края будет построено 347 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Программа «Развитие строительной отрасли Красноярского края на 2013–2015 годы» закладывает на этот год возведение 378 тыс. малоэтажных «квадратов», в 2014 году — 425 тыс. кв. м; план на 2015 год — 586 тыс. кв. м «малоэтажки» по краю.
На деле же в официальных данных краевого министерства строительства информация о вводе малоэтажного жилья в крае за 2012 год не фигурирует. Красноярскстат сообщил лишь количество и площадь домов, построенных населением за счет собственных средств (ИЖС). А ведь к понятию малоэтажного жилья причисляют и социальные дома для специалистов на селе, и коттеджи, таунхаусы, возведением которых организованно занимаются застройщики. Почему в крае перестали считать «малоэтажку», остается только догадываться. Возможно, данные есть, только хвалиться ими нет причины — если реальные объемы строительства ниже плановых показателей, это не лучшим образом характеризует работу отраслевого министерства.
Развитию малоэтажного строительства в регионах способствуют в том числе и федеральные средства. С 2010 года Фонд содействия реформированию ЖКХ финансирует переселение россиян из ветхого и аварийного жилья в том числе в малоэтажные дома, направляя муниципалитетам средства на возведение «малоэтажек» и на закупку готовых домов у застройщиков не дороже предельной стоимости квадратного метра, установленной Минрегионом для каждого субъекта РФ.
К слову, уже предварительно распланированы лимиты финансового участия Фонда в расселении аварийных домов Красноярского края в ближайшие три года: в 2013 году в край поступят 866 млн рублей, в 2014 году — 2,2 млрд рублей, в 2015-м — 1,1 млрд рублей.
«Малоэтажка» в Сибири
Красноярский край стабильно держится в тройке лидеров по строительству жилья в Сибири. Однако у нас малоэтажное строительство не встречает среди чиновников того внимания и содействия, которым могут гордиться Кемеровская и Новосибирская области.
Кузбасс — признанный передовик по темпам малоэтажного строительства. По итогам 2012 года его доля занимает 57%. Именно здесь в 2007 году началась реализация одного из первых в стране проектов комплексной малоэтажной застройки — города-спутника Кемерово «Лесная Поляна».
На территории площадью 1615 га, 700 га из которых составляют участки под застройку, запланировано строительство 1,2 млн кв. м жилья, где поселятся 30–35 тыс. человек, причем с разным уровнем достатка. Так, коттеджи с большими участками земли чередуются с дуплексами на двух хозяев, таунхаусами и малоэтажними многоквартирными домами, создавая равномерную социальную среду. Сегодня в «Лесной Поляне» живет 4 тыс. человек.
Кемеровский пионер частно-государственного партнерства своим примером вдохновил девелоперов на малоэтажное строительство на других площадках области, так что сейчас в Кузбассе реализуется 30 проектов комплексной застройки, и на этом областные власти останавливаться не намерены. В 2013 году в поселке Кедровка города Кемерово стартует социальный пилотный проект: земельный участок на ул. Разрезовская площадью 18,6 га будет разделен на две части. 60 многодетных семей получат земельные участки под индивидуальное строительство и будут строить дома своими силами; еще 28 семей с тремя и более детьми получат беспроцентные льготные займы через областной Фонд развития жилищного строительства — для них построят типовые коттеджи.
Новосибирская область нашла другой способ поощрить загородное строительство. В 2012 году на территории области появилось 526,7 тыс. кв. м малоэтажного жилья — это 34% от общего ввода жилья. На долю ИЖС пришлось 406,1 тыс. кв. м из всего количества введенного в области жилья, рост по сравнению с 2011 годом составил 12,1%.
Строительству индивидуального жилья в сельской местности способствовала господдержка со стороны областной администрации. С 2010 года жителям муниципальных районов Новосибирской области (кроме городских округов) из областного бюджета предоставляются субсидии на строительство индивидуальных жилых домов. 200 тыс. рублей строитель-частник получает, приступая к возведению своего жилья, еще столько же ему выплачивается после ввода дома в эксплуатацию в качестве компенсации расходов на строительство.
Что нам мешает строить малоэтажное жилье?
Кроме того, помехой могут стать как технические, так и организационные просчеты. «У малоэтажного строительства, на мой взгляд, есть две основные проблемы, — объясняет заместитель директора Инженерно-строительного института СФУ Владимир Афанасьев, — это в основном перенос зарубежных технологий без адаптации их к местным условиям и недостаточная системность принятия решений. Если подходить системно, брать заказы для различных ведомств, строить дома для молодых специалистов с применением новых технологий, тогда можно подойти системно и добиться впечатляющих успехов, как в Иркутске, Кемерово, Новосибирске».
Новая технология в Сухобузимском районе
Владимир Афанасьев занимается внедрением в строительство доступного малоэтажного жилья в районах края разработанной в СФУ технологии рамнопанельного домостроения. На базе инженерно-строительного института СФУ работают кафедры, занимающиеся проектированием зданий и сооружений, экономисты, конструкторы, фундаментщики, специалисты по теплогазоснабжению и вентиляции, водоснабжению и водоотведению, если возникает проблема, специалисты могут собраться вместе и вынести согласованное системное решение — техническое, конструкторское, организационное.
Проектом уже заинтересовалась администрация Сухобузимского района. Рамно-панельная технология позволяет возводить как большой спектр производственных помещений, ферм, общественные здания, небольшие спортивные сооружения, так и недорогое жилье, в котором можно с комфортом прожить 10–20 лет, для программ обеспечения жильем бюджетных работников в сельской местности. В ходе переговоров с сухобузимскими властями было решено построить в качестве образца общественное здание в одном из поселков района, а затем, если опыт окажется удачным, применить технологию в реконструкции детских лагерей в пос. Атаманово того же муниципального района.
«У нас все технологии и предложения направлены на то, чтобы решить проблему бюджетного жилья, — отмечает Владимир Афанасьев. — По программе закрепления молодых специалистов на селе, программе развития села жилье должно стоить в пределах 20–25 тыс. рублей за „квадрат“ при среднем уровне инженерной оснащенности дома и теплоизоляции. За эти деньги мы создаем жилье базового уровня, а дальше в зависимости от желания и возможностей будущий владелец сам определяет себе нужную степень комфорта».
Разработанный красноярскими учеными типовой рамно-панельный модуль состоит из секций с пролетом длиной 12 м и шириной 2 м. 5 таких секций образуют здание размером 10×12 м. В отличие от канадской каркасной технологии, по которой основные строительные работы ведутся на стройплощадке, секции изготавливаются в заводских условиях, на стройплощадку доставляются в фурах и монтируются на фундаменте с помощью крана. Затем следует обшивка, отделка будущего дома.
Общественное здание в Сухобузимском районе будет собрано из 6 секций (12×12 м). Типовую проектную документацию на модули проектировщики частично доработают под нежилое назначение — ведь для общественного здания нужны более высокие потолки. После того как смета будет согласована и проект пройдет утверждение, летом в качестве практики студенты, аспиранты и магистранты во главе с ведущими преподавателями и местными специалистами займутся строительством здания.
Кроме того, там же предполагается выделить площадку для строительства 60 домов, 25 из них будут социальными, то есть из рамно-панельных конструкций. При интересе со стороны муниципальных образований и частных лиц производство на базе существующего деревообрабатывающего цеха сможет обеспечить готовыми модулями и соседние районы.
Сейчас обсуждается малоэтажное строительство с применением рамно-панельных конструкций в Курагинском районе.
Кто виноват и что делать
«Все приводят в пример Белгород, где малоэтажное жилье строится очень высокими темпами, — комментирует возможные пути решения малоэтажных проблем Владимир Афанасьев. — Когда мы стали разбираться, в чем причина, оказалось, что руководству в течение последних пяти лет хватило политической воли для того, чтобы не продавать земли вокруг города, удобные для домостроения, в частную собственность. Власти определили стратегические направления, в которых предстоит развиваться Белгороду, проложили дорогу, провели водопровод, протянули электричество. Нарезали участки и жителям областного центра, особенно молодым специалистам, бюджетникам, эту землю отдавали бесплатно с условием в течение трех лет любым способом построить дом. Если человек брал землю в спекулятивных целях, ее изымали согласно договору либо заставляли покупать по коммерческой цене.
В результате Белгород лидирует в России по вводу малоэтажного жилья — оно достигает 70% от вводимого жилья».
В Кемерово, Новосибирске проявляется системный подход — эти регионы соединяют целевые программы различных министерств, замечает Владимир Афанасьев. «Есть пример успешной деятельности и в нашем крае — так, главе Ермаковского района удалось соединить финансирование различных целевых программ, он „малоэтажку“ в какой-то степени построил и проблему по закреплению кадров на селе у себя начал решать».
Наиболее перспективные направления, в которых может развиваться Красноярск, — это север (район Большой Мурты) либо направление на Элиту. «Почему бы по примеру соседей не принять волевое командирское решение: вывести земли из сельхозоборота и перевести в жилое назначение? Дорога есть, электричество есть, водопровод до деревни Минино уже протянут, затраты на инфраструктуру небольшие. Нарезать участки и по доступным ценам продать желающим», — предлагает специалист. Есть и другой вариант — строить дома небольшой этажности на несколько семей.
Многоквартирная «малоэтажка» — разумный компромисс
Прообразом малоэтажных жилых зданий в современном понимании выступают комфортные для проживания кварталы послевоенной поры: квартал завода телевизоров, Каменный квартал на Красноярском рабочем. Представленное там жилье — это по большому счету малоэтажное домостроение с соблюдением всех нормативов, которые существуют при малоэтажном строительстве.
Сегодня в Красноярске и его пригородах традиция возрождается. В жилом районе «Удачный» в первом квартале 2013 года будет сдана первая очередь шестиэтажных многоквартирных жилых домов, «Новалэнд» с прошлого года ведет строительство трехэтажных домов квартала «Сиреневые дворики».
При разработке концепции освоения жилого района «Аркадьевский» площадью 76,8 га в окрестностях д. Минино в руководстве ЗАО «Фирма «Культбытстрой» признали сегмент малоэтажного многоквартирного домостроения тем компромиссом, который бы смог совместить плюсы городского проживания с некоторыми преимуществами загородной жизни. Эту тему директор по развитию компании Антон Глушков развил в своем докладе на круглом столе, посвященном развитию малоэтажного строительства в крае.
Экономия — это очень важный нюанс и для застройщиков «малоэтажки». Как правило, индивидуальное или малоэтажное домостроение ведется в пригородах, и стоимость земельных участков для освоения территории достаточно мала, в то время как стоимость земельных участков на территории Красноярска составляет до 20% затрат на возведение объекта. Однако, в отличие от индивидуального жилья, в многоквартирном малоэтажном доме могут появляться экономичные квартиры небольшой площади. Зато при комплексной малоэтажной застройке, как и при индивидуальном строительстве, строительная компания может влиять на среду, формировать ее самостоятельно, тогда как в уже сложившейся городской среде она подстраивается под окружение и не способна управлять им по своему усмотрению.
Вклад государства
«При планировании подобных объектов инвесторы или инициаторы подобных объектов должны рассчитывать на свои собственные силы, — констатирует директор по развитию фирмы „Культбытстрой“ Антон Глушков. — Среда должна быть комфортной, в ней должны быть все блага, к которым привыкли жители города. Если мы посмотрим экономику строительства коттеджных поселков вокруг Красноярска и себестоимость этого строительства, мы поймем, что обеспечение центральными инженерными, транспортными сетями будет составлять 40–50, а то и более процентов от себестоимости строительства».
Чтобы нагляднее представить себе расходы застройщика на создание сетей, можно соотнести эти затраты с бюджетом города Красноярска, который на сегодня составляет 18 млрд рублей. «Если брать микрорайон, рассчитанный на 10 тыс. человек населения, то обеспечение его инженерной инфраструктурой составит 1,5 млрд рублей, транспортной инфраструктурой — 1 млрд рублей, социаль-ной — 1,5 млрд рублей. Итого 4 млрд», — ссылается Антон Глушков на подкрепленные расчетами фирмы «Культбытстрой» данные. Иными словами, чтобы сделать такой район комфортным, нужно потратить около четверти годового бюджета миллионного города.
При строительстве многоэтажного жилья эти расходы распределяются на совершенно другое количество «квадратов», что позволяет удержать приемлемую цену, сохранив рентабельность проекта. Компромиссные варианты тоже могут сделать малоэтажное строительство массовым, при этом можно использовать любые технологии. Так, в проекте «Аркадьевский» будут применяться все технологии, которые используются в строительстве многоквартирных высотных домов: классическое кирпичное домостроение, монолитное, крупнопанельное.
Без инженерной и транспортной инфраструктуры застройщик не может осваивать свой земельный участок, эти расходы ложатся на плечи строительной фирмы, а в итоге — на конечного потребителя. Обеспечением же социальных благ в крупных микрорайонах комплексной застройки занимается государство. Если говорить о строительстве малоэтажного поселка многоквартирных домов с расчетной численностью 10 тыс. человек, понятно, что бюджет будет вкладывать средства в обеспечение его школами и детсадами быстрее, чем в строительство детского сада в коттеджном поселке, рассчитанном на 500 жителей. Пока что даже в «Новалэнде» краевое министерство строительства не торопится возводить предусмотренные проектом детсады и школу, сосредоточившись на обеспечении социальной инфраструктуры в более густонаселенных районах края и красноярских проектах комплексной многоэтажной застройки, где проблема стоит гораздо острее.
Малоэтажная проблема Красноярского края обсуждается на круглых столах не первый год, но к ощутимым результатам эти разговоры пока не приводят. Есть успешный опыт других регионов, есть технологии и застройщики, граждане готовы менять городские квартиры на комфортное жилье за городом, дело за малым — дождаться, пока краевые власти наконец проявят инициативу и предпримут шаги для развития «малоэтажки».
Источник: www.sibdom.ru