Согласно опубликованному 25 августа постановлению правительства России теперь механизм инфраструктурных облигаций можно использовать для финансирования строительства не только многоквартирного жилья, но и комплексного индивидуального жилищного строительства.
Как сообщает «ДОМ.РФ», средства инфраструктурного займа можно также израсходовать «на создание наёмных домов и проекты строительства и реконструкции транспортной инфраструктуры с закупкой транспортных средств общего пользования». Помимо этого, до 10% сокращено минимальное пороговое значение инвестиционных вложений в проекты, реализуемые на основе государственно-частного партнёрства.
По словам генерального директора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, на рассмотрении организации находятся 46 проектов в 23 субъектах России с общим объёмом финансирования более чем 170 млрд руб. В общей сложности эти проекты должны «обеспечить ввод в эксплуатацию около 26 млн м² жилья».
Без минимальной суммы, платы за обслуживание и скрытых комиссий
КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ (КРТ)с учётом изменений на ноябрь-2022
Для оформления продукта необходим брокерский счёт
проект «Открытие Инвестиции»
Открыть брокерский счёт
Тренировка на учебном счёте
Об «Открытие Инвестиции»
Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4
8 800 500 99 66
Согласие на обработку персональных данных
Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 г. (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Источник: journal.open-broker.ru
Статья 30.2 ЗК РФ. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментируемая статья связана со ст. 38.2, прямо отсылая к ней в пунктах 2, 3, 6, 7 и косвенно — в п. 4. Обе статьи предусматривают, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях.
В. Трушковский «Комплексное жилищное строительство 1920-х – 1930-х годов»
Согласно правилу пункта 2 комментируемой статьи предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК. Однако формулировка статьи не вполне корректна.
Предоставление в аренду земельного участка на самом деле осуществляется после подписания протокола о результатах торгов (п. п. 25 и 26 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) по итогам аукциона (после его проведения), выявившего победителя — участника аукциона, предложившего наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 ЗК).
Пункт 3 комментируемой статьи, говоря об обязанностях арендатора земельного участка, отсылает участников земельных отношений к подп. 6 — 8 п. 3 ст. 38.2 по вопросам:
о максимальных сроках подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
После утверждения документации по планировке застроенной территории осуществляется подготовка проекта межевания территории. Подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК).
Проект межевания территории согласно ч. 5 ст. 43 ГрК включает в себя чертежи (в некоторых случаях — один чертеж с условными обозначениями) межевания территории, на которых отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
Состав сведений в конкретном проекте межевания территории не обязательно включает все элементы, перечисленные в ч. 5 ст. 43 ГрК. Например, границы земельных участков, территорий и зон, которые указаны в пунктах 5, 6 и 7 ч. 5 ст. 43 ГрК, не указываются, если не существуют сами участки, территории и зоны из-за незначительности площади квартала (его части) или территории, которая образуется улицами.
Подготовленный проект межевания территории утверждается органом местного самоуправления. Например, Постановлением от 22.11.2011 N 4915 и.о. главы администрации г. Екатеринбурга утвержден проект межевания территории «в квартале, образованном улицами Начдива Онуфриева — Амудсена — бульваром Денисова-Уральского и границей Юго-западного лесопарка» в составе:
сводного чертежа границ земельных участков (на нем отражены границы образуемых и образованных участков, внутриквартальная территория общего пользования, территория публичных сервитутов, граница квартала, красная линия и номера участков);
основных показателей земельных участков, которые представляют собой список земельных участков с указанием номера, статусом (сформированный участок, формируемый для возможного освоения или для постоянного публичного сервитута, для внутриквартальной территории общего пользования, для рекреационно-ландшафтной территории). Причем площади земельных участков указываются ориентировочно даже в отношении большинства ранее учтенных земельных участков, так как подлежат уточнению при межевании земельных участков;
перечня схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории (поквартально, если число кварталов более одного) с указанием номера схемы, номера земельного участка, адреса земельного участка, площадь каждого земельного участка и вид его разрешенного использования (под многоквартирный дом) .
———————————
(дата обращения: 04.01.2014).
В составе проектов межевания территорий осуществляется также подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (ч. 6 ст. 43 ГрК). Однако это вопрос в каждом случае решается индивидуально.
Пункт 4 комментируемой статьи отсылает к п. 9 ст. 22 ЗК — при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.
Посредством п. 9 ст. 22 ЗК п. 4 ст. 30.2 ЗК связан с положениями ГК о перемене лиц в обязательстве, в частности со ст. ст. 382 и 384 ГК.
Дело в том, что после проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и заключения самого договора отношения сторон (публичного образования и застройщика) привязаны не к конкретному лицу, а к объему обязательств, которые налагаются условиями договора. Поэтому участником аукциона и договора первоначально может быть одно лицо, а впоследствии — другое.
Перемену лиц в обязательстве применительно к рассматриваемым правоотношениям не следует рассматривать как замаскированную попытку обойти требования, которые публичное образование устанавливает в извещении о проведении аукциона. Как бы то ни было, согласно п. 7 комментируемой статьи при обороте указанных в п. 5 ст. 30.2 ЗК земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований о сроках жилищного и иного строительства, предусмотренных подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК.
Другой комментарий к Ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья устанавливает особые условия предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства ЗК РФ определяет как подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с Правилами распределения и предоставления в 2008-2010 годах из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки, утвержденными постановлением Правительства РФ от 19 апреля 2007 г. N 242, под новыми микрорайонами массовой малоэтажной застройки понимается комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до трех этажей включительно. Под новыми микрорайонами массовой многоквартирной застройки понимается комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству многоквартирных домов высотой четыре этажа и выше.
Для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление участка возможно по результатам аукциона.
На арендатора земельного участка возлагается ряд обязанностей и одновременно он наделяется соответствующими правами. Неисполнение возложенных на арендатора обязанностей может повлечь за собой расторжение договора аренды земельного участка и иные последствия.
Среди прав, которыми обладает арендатор земельного участка, следует выделить право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока действия договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Кроме этого арендатор после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В соответствии со ст. 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке этой документации может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Проект планировки — основа для разработки проектов межевания территорий (ст. 42 ГсК).
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется для установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства. Подготовка проектов осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (ст. 43 ГсК).
Согласно ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. Подготовка такого плана осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Порядок подготовки и утверждения документации по планировке территории установлен в ст. 45 ГсК.
2. Действует Положение об отборе экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, утвержденное постановлением Правительства РФ от 5 мая 2007 г. N 265. Положение определяет порядок отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, реализуемых в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Проекты должны соответствовать следующим критериям: комплексное освоение территории, включающее жилищное строительство с объемами не менее 1 млн. кв. м общей площади, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; начало реализации — не позднее 2007 г., срок реализации — не более 10 лет; консолидированность земельных участков для комплексного освоения и их принадлежность юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании; наличие предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности документов территориального планирования, правил землепользования и застройки применительно к территории, предназначенной для комплексного освоения, а при отсутствии правил землепользования и застройки — наличие обязательства соответствующего органа местного самоуправления, предусматривающего утверждение указанных правил не позднее 1 января 2008 г.
Отбор проектов проводится конкурсной комиссией. Для участия в отборе проектов заинтересованное юридическое лицо по согласованию с высшим органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого предлагается осуществлять реализацию проекта, и соответствующим органом местного самоуправления представляет в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству заявку на участие в указанном отборе, которая в трехдневный срок направляется Агентством в комиссию для рассмотрения. Срок проведения отбора проектов, форма заявки, перечень прилагаемых документов и сроки их представления утверждаются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по согласованию с Министерством регионального развития РФ.
Сообщение о проведении отбора проектов и требования к представляемым документам размещаются на сайте Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в сети Интернет. Комиссия проводит проверку проектов на соответствие их установленным критериям и принимает решение об отборе проектов. Решение комиссии оформляется протоколом. Информация о результатах отбора проектов в 10-дневный срок размещается на сайте Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в сети Интернет.
Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 7) предусматривают, что в случае, если инвестиционная программа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не утверждена, технические условия выдаются при предоставлении земельного участка для комплексного освоения с последующей передачей создаваемых сетей инженерно-технического обеспечения в государственную или муниципальную собственность либо при подключении к существующим сетям инженерно-технического обеспечения и выполнении указанной организацией за счет средств лица, владеющего земельным участком, работ, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в точке подключения на границе существующих сетей. Это условие не распространяется на случаи, когда для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения.
Указом Президента РФ от 28 апреля 2008 г. N 607 утвержден Перечень показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. Одним из таких показателей считается площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в том числе земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Распоряжением Правительства РФ от 11 сентября 2008 г. N 1313-р утверждена Методика мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. В соответствии с этой Методикой показателями, по которым динамика роста свидетельствует об эффективности деятельности органов местного самоуправления в целях улучшения инвестиционной привлекательности, являются площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в том числе для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения этих участков в целях жилищного строительства; доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории городского округа (муниципального района). Эти показатели в совокупности с другими показателями позволят оценить деятельность органов местного самоуправления по созданию условий для развития строительства, в том числе жилищного.
Показатели характеризуют организацию работы в муниципальном образовании по снижению административных барьеров в сфере градостроительства и предоставлению земельных участков.
Показателями, по которым динамика снижения свидетельствует об эффективности деятельности органов местного самоуправления в целях улучшения инвестиционной привлекательности, являются средняя продолжительность периода с даты принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) по предоставлению земельных участков до даты получения разрешения на строительство; площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в отношении которых с даты принятия решения о предоставлении земельного участка или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) не было получено разрешение на ввод в эксплуатацию: объектов жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, — в течение трех лет; иных объектов капитального строительства — в течение пяти лет.
Источник: zkodeksrf.ru
Комплексное развитие территории и государственно-частное партнерство
Закон о комплексном развитии территорий, направленный на расселение ветхого и аварийного жилья, был принят в 2020 году. В конце июля о запуске КРТ объявили еще три региона. Руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура рассказала об особенностях механизма и его применении с соглашениями о ГЧП и концессиями.
Институт комплексного развития территорий известен нашему законодательству уже довольно давно. В Земельном кодексе РФ существовали положения в части реализации проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства, предусмотренные еще Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в него были включены положения в части регулирования отношений по развитию застроенных территорий. В таком почти неизменном виде механизм КРТ существовал вплоть до принятия Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым глава 5 Градостроительного кодекса РФ была дополнена статьей 46.4 «Договор о комплексном освоении территории». За ним последовал почти сразу другой Федеральный закон от 21.07.2014 N 224-ФЗ, который выделил несколько видов проектов КРТ и КОТ.
Настоящей реформой изменения механизма КРТ стало принятие Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ, которым было введено понятие «комплексное и устойчивое развитие территорий» (далее – «КУРТ») с разбивкой на виды проектов КУРТ.
Наконец, в начале текущего года 2021 года вступили в силу изменения, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ, в соответствии с которым механизм снова видоизменился. Закон распространил понятие комплексного развития территории, под которым теперь понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов, на все подобные проекты, упростил порядок заключения договоров и подготовки градостроительной документации.
Однако остался перечень проблем, которые существуют с момента возникновения рассматриваемого правового механизма, и до сих пор не имеют своего решения, но оказывают существенное влияние на принятие инвестором решения об использовании данного механизма при реализации инвестиционного проекта.
Механизм КРТ не предусматривает частичного финансирования строительства инфраструктуры
Проекты комплексного развития территории, как правило, предусматривают полномасштабное создание (реконструкцию) объектов инфраструктуры, начиная с дорожной сети, объектов коммунальной инфраструктуры и социальных объектов, которые по территории занимают от квартала и выше. Напомню, что, согласно правовой позиции Верховного суда РФ, выраженной в определении от 11.06.2020 N 309-ЭС20-7490 по делу N А60-14477/2019, предложение землепользователей развивать территорию, которая не занимает даже одного квартала, не отвечает нормам о комплексном развитии территории. Соответственно, девелопер обязан в подобных проектах закладывать механизмы реализации инфраструктурных проектов.
Одной из ключевых проблем механизма КРТ является то обстоятельство, что договор о КРТ может предусматривать обязательства инвестора по созданию (реконструкции) объектов инфраструктуры, которые впоследствии, например, передаются в публичную собственность безвозмездно. Либо обязательство по строительству (реконструкции) объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ, возлагается на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления за счет бюджетных средств.
Возможность строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с частичным финансированием из бюджета в рамках проектов КРТ законодательством на сегодняшний день не предусмотрена, как и механизм возврата инвестиций девелоперу за созданные и переданные объекты публичной стороне отсутствует, что снижает привлекательность данного механизма по сравнению с проектами, направленными отдельно на точечную застройку и заключение концессионных соглашений, (например), как для инвесторов, так и для представителей государственной власти (местного самоуправления).
Вместе с тем, как свидетельствует наш опыт сопровождения проектов КРТ, инвесторы в большинстве случаев заинтересованы в возврате инвестиций на созданную инфраструктуру и (или) в целевой эксплуатации таких объектов, в том числе, с правом привлечения третьих лиц, что в общем-то логично, учитывая смысл проектов КРТ.
Невозможность целевой эксплуатации объектов инфраструктуры инвестором, заключившим договор о КРТ
Анализ положений статьи 68 Градостроительного кодекса РФ позволяет сделать вывод, что механизм КРТ практически не предусматривает право инвестора, реализующего проект, самостоятельной целевой эксплуатации инвестором созданных (отреконструированных) объектов инфраструктуры, в том числе, за свой счет. По сути, инвестор устраняется от таких объектов инфраструктуры после их ввода в эксплуатацию, передав их в собственность публичной стороне, если обязательства по их строительству (или реконструкции) договором о КРТ была возложена на него.
А если, допустим, инвестор, реализующий проект КРТ, в рамках указанного проекта построил котельную, обслуживающую целый район города (поселка), то почему бы не позволить ему окупить понесенные затраты, в том числе, посредством целевой эксплуатации соответствующего объекта инфраструктуры?
Отсутствие связи между механизмами КРТ и ГЧП
Другой проблемой рассматриваемого правового механизма является отсутствие возможности увязать реализацию проекта КРТ с проектом по созданию (реконструкции) объектов инфраструктуры на основании соглашения о государственно-частном партнерстве (муниципально-частном партнерстве) или концессионного соглашения.
Так, каждый из рассматриваемых механизмов реализации инвестиционного проекта предусматривает свой порядок заключения договора о КРТ или о ГЧП. Это процедура торгов (аукцион или конкурс) либо реализация проекта в инициативном порядке, когда инвестор подает заявку о заключении договора без проведения торгов. При этом факт заключения договора о КРТ не дает никакого преимущества инвестору при подаче предложения о заключении соглашения о ГЧП или концессионного соглашения (ч. 5 и 7 ст. 68 ГрК РФ).
Кроме того, ни положения Градостроительного кодекса РФ, ни федеральных законов от 21.07.2005 N 115-ФЗ и от 13.07.2015 N224-ФЗ не содержат отсылок на соответствующие механизмы, позволяющие сторонам договора о КРТ координировать свои усилия в части реализации проекта КРТ.
Соответственно, если в результате проведенного конкурса на право заключения соглашения о ГЧП или концессионного соглашения, выиграет иной кандидат, возможность единого подхода по комплексному развитию территории может быть утрачена, например, если стороны не договорятся между собой, или в случае, если технико-экономические параметры создаваемых объектов инфраструктуры не будут соответствовать требуемым для проекта, предусмотренным в договора о КРТ, либо изменятся в процессе заключения соответствующего соглашения о ГЧП (концессионном соглашении).
Кроме того, неблагоприятным может быть обстоятельство затянувшихся конкурсных процедур в отношении заключения соглашений о ГЧП/ концессионных соглашений. Это риски, прежде всего, инвестора, который решается реализовать проект КРТ, а именно, например, что он построит предусмотренные проектом планировки территории объекты, а ввести в эксплуатацию их по причине неготовности объектов инфраструктуры не сможет.
Следует отметить, что проекты КРТ предусматривают развитие территорий большой площади, часто накладывая на инвестора дополнительные обязанности, в том числе по расселению ветхого жилья, реновации промышленных территорий, влекущих существенные затраты для инвесторов, реализующих подобные проекты. Соответственно, именно такие масштабные проекты должны предоставлять инвестору, реализующему проект КРТ, возможность использовать указанные механизмы в упрощенном порядке, обеспечивая инвестору право вернуть вложенные в объекты инфраструктуры, инвестиции.
Полагаю, что на сегодняшний день механизм КРТ находится в стадии становления и подлежит усовершенствованию. Искренне надеюсь, что в Правительстве РФ обратят внимание на указанные проблемы данного механизма КРТ и подготовят соответствующие законопроекты.
Источник: rosinfra.ru
Обзор на тему комплексного освоения территорий
Под комплексным освоением территорий понимается реализация крупномасштабных проектов в сфере жилищного строительства, основной целью которой является обеспечение баланса объемов будущего жилого фонда и объектов инфраструктуры. В отличие от точечной застройки, которая приводит к увеличению нагрузки на социальные учреждения, инженерные и транспортные системы, комплексная застройка позволяет решить вышеперечисленные проблемы. Ведь в рамках комплексного освоения территорий девелоперы обязательно включают в состав своих проектов объекты социальной, спортивной инфраструктуры (сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы), а также, зачастую, и коммерческой. При возведении такого масштаба комплексов должны создаваться комфортные условия для жизни, работы и отдыха, поэтому девелоперы в своих проектах уделяют особое внимание «зеленым» и активным зонам (паркам, скверам, набережным, спортивным объектам). Одним словом, многие застройщики стремятся к максимальному сокращению миграции населения в течение всего дня, создавая собственную развитую инфраструктуру.
По данным консалтинговой компании Welhome, по состоянию на начало октября 2016 года на первичном рынке жилья бизнес-класса реализуется порядка 19 проектов комплексного освоения территорий, что составляет 30% от общего количества новостроек в этом сегменте, оставшиеся 70% – это проекты точечной застройки. Если рассматривать структуру предложения по количеству лотов, находящихся в первичной продаже, то более половины (52%) всего объема квартир и апартаментов бизнес-класса представлено именно в проектах комплексной застройки.
Наибольшие объемы такого предложения сконцентрированы в САО (28%) и СЗАО (25%). При этом интересно отметить, что количество лотов, находящихся в первичной продаже, в САО сопоставимо с количеством лотов в СЗАО. По количеству комплексов САО остается бесспорным лидером и превосходит СЗАО более чем в 2 раза.
Яркими примерами проектов комплексного освоения территорий в рассматриваемых округах можно назвать следующие: «ВТБ Арена Парк» (САО), «Царская площадь» (САО), «Сердце Столицы» (СЗАО), «Хорошевский» (СЗАО). Третье место в рейтинге по объему предложения занимает ЮАО с долей в 21%. В этом округе примерами проектов комплексной застройки являются: «Зиларт», «Донской Олимп», Afi Residence Paveletskaya.
Помимо этого, в скором времени ЮАО пополнится еще одним крупномасштабным проектом от компании ОПИН –жилым кварталом на Симоновской набережной. Девелопер не только возведет жилые корпуса, которые будут располагаться, в том числе и на первой линии от Москва-реки, но и реконструирует стадион им.Э.А. Стрельцова («Торпедо»), построит несколько детских садов, школу, новые физкультурно-оздоровительных центры, уличные спортивные и детские площадки. Территория проекта будет полностью преображена, озеленена, Симоновская набережная станет пешеходной, будут организованы веломаршруты, интегрированные в общую городскую сеть.
По типу жилья доля в 74% от общего объема предложения в проектах комплексного освоения территорий приходится на квартиры, 26% – на апартаменты. Формат апартаментов представлен в таких масштабных проектах, как «Сердце Столицы», «ВТБ Арена Парк», «Царская площадь», AFI Residence Paveletskaya, «Пресня Сити».
Средневзвешенная цена 1 кв. м в проектах комплексного освоения территорий по административным округам
Наиболее высокая средневзвешенная цена сформирована в САО, в основном за счет проекта «ВТБ Арена Парк», где цена 1 кв. м варьируется от 205 000 до 941 000 руб. в зависимости от корпуса, наличия/отсутствия внутренней отделки и этапа строительных работ. ЦАО представлен одним проектом «Пресня Сити», который реализуется в формате апартаментов. Так, по состоянию на октябрь 2016 года, комплекс находится пока еще на низкой стадии строительной готовности, что отражается на его цене.
Что касается спроса, то по данным Welhome, по состоянию на начало октября 2016 года в проектах комплексного освоения территорий в среднем в квартал реализуется 8% квартир/апартаментов от общего количества лотов, поступивших в продажу. Стоит отметить, что если в одном проекте реализуются одновременно и квартиры, и апартаменты, то, как правило, наиболее высокими темпами продаж обладают именно квартиры как более понятный с правовой и законодательной точки зрения покупателю формат жилья.
Средняя цена 1 кв. м, руб.
12 детский садов, 3 школы, 2 театра, концертный зал, отель, торговый центр, медицинский центр, фитнес-центр, СПА-центр, универмаг, пункты проката роликов и велосипедов, детские игровые комплексы, кафе, ресторан, музейный центр современного искусства «Эрмитаж Москва»
Полноразмерный стадион, сеть километровых дорожек для бега, катания на роликах и велосипедах, зона для занятий йогой, скейтпарк, скалодром, школа, детский сад, фитнес-центр (4 тыс. кв. м) с полноценным бассейном, клуб боевых искусств, торговый комплекс (18 тыс. кв. м), медицинский центр, кафе, рестораны, пекарни, салоны красоты, Spa-салоны, аптеки, выставочный зал, теннисный корт, творческие студии.
Апартаменты — 248 500; квартиры без отделки – 299 200; квартиры с отделкой — 347 000
AFI Residence Paveletskaya
Детский сад, фитнес-центр, амфитеатр, торговый центр, кафе и рестораны, супермаркет
Апартаменты – 172 000, квартиры – 216 000
Детский образовательный центр, спортивный клуб с бассейном и SPA-центр более 3 тыс. кв. м, салон красоты, ресторан, пекарня, экомаркет, музей и арт-галереи
Фитнес-центр с 25-местровым бассейном, детский сад с бассейном
Физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, школа на 575 мест и 2 детских сада на 125 мест каждый, кафе, супермаркет.
MR Group и Coalco
Детский сад кратковременного пребывания на 120 мест и досуговый комплекс кружкового типа на 156 мест, фитнес-центр более 3 тыс. кв. м, студия йоги, каток, кафе, магазины, аптека, химчистки, салоны красоты.
Апартаменты – 217 500, квартиры – 250 500
«Главной отличительной чертой проектов комплексной застройки является не размер территории, а именно концептуальный подход к созданию комфортной атмосферы для проживания: опытные застройщики профессионально продумывают зонирование территории, архитектурный облик проекта, заранее осуществляют мониторинг ближайших территорий и районов на предмет наличия и разнообразия инфраструктуры с целью включения в свой проект оптимального набора социальных и коммерческих объектов», — отметила Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome.
Источник: www.kvmeter.ru
Комплексная застройка — градостроительные концепции городов
События
Россия постепенно возвращается во времена ударных строек 1960– 1970-х годов. Сейчас идет подготовительный этап: крупные компании – Coalco, «Нафта-Москва», «Масштаб» – и девелоперские подразделения алюминиевых холдингов объявили о создании градостроительных концепций целых городов. Журнал Building Business попытался выяснить, в чем заключаются особенности такого строительства и как комплексная застройка с помощью правительства будет реализована в национальной программе «Доступное жилье».
В ПОИСКАХ КОМПРОМИССА
До сих пор официально нет четких критериев, по которым тот или иной крупный жилищный проект может быть отнесен к нацпроекту «Доступное жилье». Хотя в числе таковых называют уже не менее двадцати: микрорайон Академический в Екатеринбурге, Большое Домодедово, Новый город в Чувашии, Старый аэропорт в Брянске, Славянка, Новая Ижора в Ленинградской области и др.
Критерии только формируются. Первый вице-премьер и куратор нацпроекта «Доступное жилье» Дмитрий Медведев пообещал оформить их официально к началу 2007 года. В настоящее время формируется пакет нормативных документов, которые определяют, что должны делать власти, а что – девелопер.
Так, новый Градостроительный кодекс с 1 октября 2005 года обязывает администрации городов предоставлять под застройку участки со всей необходимой инфраструктурой. Но на такую подготовку в местных бюджетах не хватает денег, поэтому все расходы на инфраструктурное обустройство территорий девелоперы, как и раньше, берут на себя. «Эта норма Градостроительного кодекса не работает, – констатирует Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб». – У местных органов власти нет четких механизмов и практики подготовки участков под застройку. И, кроме того, они не заинтересованы в этом, так как лишаются чрезвычайно доходного инструмента распределения земли».
С ней согласен и Виктор Новичков, заместитель генерального директора проекта «Рублево-Архангельское»: «Вопрос инфраструктуры остается главной проблемой в комплексной застройке. Сегодня государство готово участвовать в ее решении, однако конкретных инструментов этого участия и нормативных регулиру ющих документов пока не создано». По его словам, эта работа только началась. «Такая ситуация будет продолжаться до 2009 года, пока у муниципалитетов не появятся градостроительные планы», – резюмирует вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.
В ПЕРСПЕКТИВЕ
В рамках четырех нацпроектов, которые уже частично одобрены, в Екатеринбурге, Домодедове, Чувашии и Санкт-Петербурге будет построено 25 млн кв. м жилья. Если учесть другие крупные стройки, не вошедшие в нацпроект, то к этому объему можно приплюсовать 36 млн кв. м. При этом в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» к 2010 году планируется увеличить объемы жилищного строительства до 80 млн кв. м в год.
Таким образом, комплексная застройка обладает большим потенциалом для строительства в стране, чем и хотят воспользоваться крупные застройщики. Начало реализации этой программы в основном зависит от того, когда смогут договориться власти и бизнес. Уже сейчас готовится документ, согласно которому тем, кто будет готовить территорию под комплексную застройку, власти могут субсидировать процентную ставку по кредиту в объеме до 80%. С 2007 года госгарантии будут предоставляться не только муниципальным властям, но и застройщикам. Уже сегодня на карте России можно обозначить несколько крупных и интересных проектов.
АКАДЕМИЧЕСКИЙ
Первым на реализацию крупного девелоперского проекта решился Виктор Вексельберг, возглавляющий группу «Ренова». Возможно, это обстоятельство позволит ему в дальнейшем выйти в лидеры строительной отрасли и стать флагманом программы «Доступное жилье». Запланированный им новый район Академический будет находиться на юго-западе Екатеринбурга.
Его общая площадь составит 2500 га: 1200 га – лесопарковые зоны, 1300 га – застройка. Здесь будет построено более 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальных объектов, коммерческой и другой недвижимости для 325 000 горожан. Жилье будет пяти классов: эконом (51%), средний (33%), бизнес-класс (11%), элитное жилье (4%), таунхаусы (1%). Строительство первой очереди запланировано на 2007–2015 годы. За это время в Академическом будет возведено около 4,5 млн кв. м жилья и более 2,3 млн кв. м нежилой застройки.
Новый район будет снабжаться теплом и электроэнергией за счет собственных генерирующих мощностей. Кстати, «Ренова» собирается сделать производство электроэнергии собственным бизнесом. С центром Екатеринбурга Академический свяжут три автомагистрали (правительство Екатеринбурга пообещало выделить миллиард рублей на их строительство).
Сейчас по проекту подготовлена вся градостроительная документация и генеральный план. Его созданием занималось французское архитектурное бюро Valode et Pistre Architectes. В ближайшие месяцы «РеноваСтройГруп» объявит тендер для привлечения генподрядчика, строительных компаний, производителей строительных материалов и проектных бюро.
Но этим проектом строительные амбиции Вексельберга не ограничиваются. Дочерняя компания «Реновы» – «Ренова-СтройГруп» – совместно с тем же французским бюро Valode et Pistre Architectes приступила к разработке проекта развития еще одного уральского города с миллионным населением – Перми. Уже ведутся переговоры о комплексной застройке трех микрорайонов города: Ива-1, Ива-2 и Курья-2.
Инвестиции в строительство в общей сложности могут составить также около $10 млрд. Кроме того, власти Краснодара одобрили планы реконструкции центра города на участке в 400 га, также подготовленные девелоперским подразделением «Реновы». Здесь в 100 кварталах планируется снести ветхие здания и построить новое жилье, торговые комплексы и офисы. На весь проект понадобится более $2 млрд.
БОЛЬШОЕ ДОМОДЕДОВО
Это второй по объему девелоперских инвестиций проект комплексной жилищной застройки. Город предполагается формировать вокруг международного аэропорта «Домодедово», девелопером выступит компания Coalco. Комплексная застройка будет вестись вдоль Каширского шоссе и трассы М4 – Ростов-на-Дону.
В новом городе на 10 000 га земли будет построено более 12 млн кв. м жилья, около 400 000 кв. м торговых площадей, 30 000 кв. м офисов. Всего здесь будет проживать 450 000 человек. Большое Домодедово сравнимо с такими областными центрами, как Астрахань и Оренбург. Градостроительная концепция Большого Домодедова предусматривает объединение девяти микрорайонов в единую городскую среду.
Сейчас завершена разработка генерального плана города. В 2006 году разработана комплексная схема энергои водоснабжения проекта, а к маю 2007 года завершатся планировки двух микрорайонов из девяти. Партнером Coalco, возможно, станет создатель известных искусственных островов, гигант строительной индустрии ОАЭ компания Nakheel.
Один из архитекторов проекта – ГУП Московской области «НИИПроект» – сейчас выполняет генеральный план города Домодедово. Между тем участники рынка не исключают, что проект может быть разделен и продан по частям. Так Coalco поступила с логистиче ским парком «Белый ветер». «Мы как девелоперы видим свою задачу не в строительстве комплекса зданий, инженерных сетей и дорог, – говорит Василий Анисимов, руководитель Coalco, – а в формировании сбалансированной городской среды, комфортной для проживания, работы и отдыха».
«КОММУНАРКА»
Под таким названием ранее было известно крупнейшее подмосковное предприятие, которое включало несколько хозяйственных направлений. Через 20–25 лет на территории бывшего совхоза «Коммунарка» в Ленинском районе Московской области в 3–23 км от МКАД по Калужскому шоссе появится новый город с населением в 300 000 человек. Управляющая компания «Масштаб», учрежденная девелоперской компанией «Авгур Эстейт» и группой акционеров «Собинбанка», намерена привлечь в проект более $7 млрд. На 12 000 га планируется построить более 11 млн кв. м различных видов недвижимости, из них около 2 млн кв. м – коммерческой. Генплан развития комплексной застройки разрабатывает голландская архитектурно-планировочная компания Maxwan.
ШЕРЕМЕТЬЕВО
«Московское речное пароходство» и ряд акционеров группы «Ист Лайн», по данным газеты «Коммерсантъ», в ближайшие пять лет рассчитывают вложить свыше $4 млрд в строительство 5 млн кв. м жилья, офисов и складских помещений недалеко от терминала «Шереметьево-1». Это второй крупный проект возле аэропорта в Москве компании Coalco после Большого Домодедова. Здесь на территории 750 га в 2007 году планируется начать комплексную застройку бизнес-парка площадью 1,8 млн кв. м, из которых 1 млн кв. м придется на офисы класса A, 800 000 кв. м – на жилье бизнес-класса, четырехзвездную гостиницу на 500 номеров.
РУБЛЕВО-АРХАНГЕЛЬСКОЕ
Проект стоимостью $3 млрд в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе – один из первых проектов комплексной застройки в России. Он считается самым проработанным с точки зрения градостроительной концепции. В отличие от большинства поселений на Рублевке здесь вместе с жильем будут сразу возводить всю социальную инфраструктуру.
В Рублево-Архангельском будут представлены все форматы качественного жилья, не только luxury. Предполагается возведение около 2,7 млн кв. м, где будут проживать около 30 000 человек. Архитектурное бюро «Джон Томпсон и партнеры» постарается воссоздать кварталы уютных городов старой Европы в центре Архангельского.
В настоящее время проект финансируется только компанией «Нафта-Москва». «Нафта» ищет соинвесторов, в том числе и за рубежом – проект несколько раз выставлялся на международных выставках. Территория Рублево-Архангельского включена в генеральный план городского поселения Красногорск. Комплексная застройка планируется на территории в 430 га.
ДРУГИЕ РЕКОРДСМЕНЫ
По миллиону квадратных метров рассчитывают построить совладельцы компании «ВиммБилль-Данн» и структура «БазЭла» компания «Мособлжилстрой». Оба проекта оцениваются в $1 млрд. Компания Олега Дерипаски застраивает микрорайон Павшино в подмосковном городе Красногорск на участке в 84 га.
Основатели «Вимм-Биль-Данн» Сергей Пластинин, Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев собираются построить офисно-жилой комплекс рядом с «Большим Сити». Год назад бизнесмены приобрели 100% ЗАО «4-й московский мельничный комбинат» под крупный девелоперский проект. Точный объем будущего комплекса пока неизвестен: он находится в разработке.
Источник: delovoy-kvartal.ru