В 2004 году в Земельный кодекс РФ был включен институт комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»), предполагающий предоставление в аренду для комплексной застройки по результатам открытого аукциона незастроенных (свободных) земельных участков.
В 2006 году похожий институт (развитие застроенных территорий) был включен в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В отличие от комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства этот институт действует в отношении застроенных территорий, на которых расположены многоквартирные жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу либо снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ.
В 2014 году ГрК РФ был дополнен институтами освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ««О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»») и освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального или коммерческого использования (Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»).
Рабочий по комплексному ремонту зданий и сооружений: суть работы, обучение
Что сказал КС РФ
Осуществляя мероприятия по развитию застроенной территории, девелоперы зачастую сталкиваются с необходимостью освобождения земельных участков от прав и находящихся на них объектов, принадлежащих третьим лицам. В ситуациях, когда договориться о выкупе на взаимоприемлемых условиях не удается, спор может стать предметом судебного разбирательства. Одно из подобных дел в октябре 2014 года рассмотрел КС РФ.
На основании муниципальной адресной программы по результатам открытого аукциона между администрацией муниципального образования и застройщиком в соответствии со ст. 46.1–46.3 ГрК РФ был заключен договор о развитии застроенной территории. Согласно одному из условий договора застройщик обязался приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
В границах территории, подлежащей застройке, находился принадлежащий ряду граждан на праве общей долевой собственности жилой дом. По иску застройщика суды общей юрисдикции со ссылкой на ст. 46.1 ГрК РФ возложили на одного из собственников дома обязанность заключить с застройщиком договор купли-продажи принадлежащей этому собственнику части дома и земельного участка.
Лучшие практики комплексного развития территорий жилой застройки в российских городах
Собственник посчитал, что нормы ГрК РФ с учетом сложившейся правоприменительной практики противоречат Конституции РФ, поскольку допускают принудительный выкуп земельных участков и расположенного на них имущества, находящихся в частной собственности, для целей, не связанных с изъятием такого имущества для государственных и муниципальных нужд, и обратился с жалобой в КС РФ.
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, КС РФ в Определении от 07.10.2014 № 2026-О отметил, что положения ч. 4 и 5 ст. 46.1 и ч. 6 ст. 46.2 ГрК РФ, определяя объекты, которые могут находиться на застроенной территории, подлежащей развитию, а также устанавливая возможность приобретения прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в соответствии с гражданским и земельным законодательством, не наделяют лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.
В указанном выше Определении КС РФ обратил внимание на закрепленные в ГК РФ принципы свободы договора, равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданского оборота, отметив, что принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только по основаниям, прямо перечисленным в п. 2 ст. 235 ГК РФ, и перечень таких оснований сформулирован исчерпывающим образом.
Частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного подп. 3 п. 2 ст. 235 и ст. 239 ГК РФ, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд) либо в качестве гражданско-правовой санкции за ненадлежащее использование земли как особо ценного природного ресурса.
Порядок и форма возмещения стоимости имущества, принудительно отчуждаемого для государственных и муниципальных нужд, определены ст. 49, 55, 57 и 63 ЗК РФ и ст. 279–283 ГК РФ.
Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ и с размещением непосредственно перечисленных в указанной статье объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (таких как объекты использования атомной энергии, объекты обороны и безопасности, объекты федерального транспорта и др.). Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены.
В Определении от 07.10.2014 № 2026-О КС РФ отметил также ранее сформулированные им правовые позиции, указав, в частности, что в силу ч. 2 ст. 15, ч. 3 ст. 17, ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 и 3 ст.
55 Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, носить общий абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существа данных конституционных прав (постановления КС РФ от 21.04.2003 № 6-П и от 12.07.2007 № 10-П).
Правовые позиции, сформулированные в Определении КС РФ от 07.10.2014 № 2026-О, должны приниматься во внимание как девелоперами, участвующими в реализации проектов комплексной застройки, так и правообладателями земельных участков и объектов недвижимости, попадающих в границы зон перспективного развития.
Источник: www.vegaslex.ru
Закон о комплексном развитии территорий — как правильно читать или инвестору на заметку
Правила, вступившие в силу в этом году, меняют привычную схему взаимодействия между застройщиками и властями. С одной стороны, дают больше возможностей инвесторам, которые будут участвовать в проектах. С другой — появляются дополнительные риски для собственников или арендаторов земель, чьи активы попадают в зону комплексного развития территорий (КРТ). Пока что правовая база продолжает формироваться: регионы разрабатывают адресные программы, уточняют механизмы привлечения инвесторов и требования к участникам. Как закон поменяет ситуацию на рынке недвижимости, объясняют основатели юридической фирмы Platforma.Legal Дмитрий Мальцев и Влад Сурков.
Инвестору на заметку: как правильно читать закон о комплексном развитии территорий
Комплексное развитие территорий КРТ
Как получить земельный участок под многоэтажное жилое строительство по программе КРТ Комплексное развитие территорий в Новосибирске или НСО? Да запросто, если Вы с нами. Мы все согласуем с Мэрией, подготовим все документы, проведем расселение.
Институт комплексного развития территорий зародился еще в 2017 году
Уже тогда власти озадачились вовлечением в экономический оборот территорий, которые были не освоены или использовались неэффективно. Речь шла прежде всего о промзонах — неразвивающиеся, угрюмые, зачастую брошенные, большие по площади индустриальные кластеры с десятками самых разных собственников. Наиболее остро эта проблема стоит в крупных городах-миллионниках, на развитие которых и направлена новая инициатива.
В 2020 году были приняты изменения в законодательстве, вступившие в силу в начале 2021, направленные на повышение интереса к механизму КРТ и его эффективности (ФЗ № 1023225-7 – прим. ред.). Во-первых, расширен список территорий, сейчас к КРТ можно относить и жилую застройку. Во-вторых, уточнены механизмы работы с инвесторами.
Осуществить амбициозные планы региональные власти в одиночку не могут. Требуется привлечение девелоперов, которые позволят реализовать комплексные проекты, значимые для городов. Поможет ли добиться этой цели новый закон? Документ выглядит довольно демократичным по отношению к инвесторам, но при детальном рассмотрении возникают вопросы.
Территории будут изымать агрессивнее
Для владельцев и арендаторов земли или активов в зоне КРТ появились новые вводные
Поправки ужесточили и сделали более агрессивным порядок изъятия территорий. Механизм специально разработан так, чтобы преодолевать ситуации, когда правообладатели засели на земле и не хотят уходить. Власти таким образом хотят наконец-то решить проблему трудных активов, которые простаивают годами.
Например, если земля предоставлена в аренду на срок менее 5 лет и арендатору не принадлежат на праве собственности объекты недвижимости на такой земле, то изъять ее для целей КРТ можно в уведомительном порядке по упрощенной процедуре. Обычно подобные срочные договоры аренды заключают с девелоперами на период строительства.
Крупные, системные проекты вряд ли столкнутся с такими проблемами, задеть может застройщиков, которые получили территорию под строительство небольшого объекта, например, булочной или магазина на бывшей мануфактуре. Конечно, закон предусматривает возможность того, что КРТ будет развиваться несколькими инвесторами. Тогда можно продолжить свою деятельность, если договориться с основным инвестором и присоединиться к договору о КРТ. Но факт в том, что гарантий у маленьких застройщиков, арендаторов и владельцев земель и активов становится меньше, а рисков больше.
Еще один открытый вопрос касается прав третьих лиц при изъятии участков
По текущей редакции закона, если подлежащие изъятию участки или расположенные на них объекты недвижимости обременены правами третьих лиц, то они прекращаются по факту изъятия. Возьмем те же земли под строительство, которые сданы в аренду на 3–5 лет, а потом попали в зону КРТ. Актив, скорее всего, находится в залоге у банка, и тут возникают риски уже у финансовых организаций, которые лишаются имущественного обеспечения кредита. При решении таких проблем возрастает роль юридических служб.
В собственность не передадут, но возьмут дополнительные обязательства
Новый закон меняет подходы к работе с инвесторами
Обычно девелоперы занимаются строительством объектов, которые призваны приносить доход. В случае с КРТ речь идет о комплексных обязательствах: создании сопутствующей инфраструктуры, дорог. Также по договору КРТ земля передается застройщику только в аренду, выкупить ее нельзя.
Но есть и плюсы. Городские власти несут особые обязательства перед девелопером. Так, субъект федерации должен утвердить проект планировки территорий. У инвестора есть право расторгнуть договор, если госорганы не исполняют свои обязательства. В обычной ситуации арендатор земельного участка ничего не может сделать, проект стоит, а бизнес несет потери.
Возможность выйти из договора и обезопасить себя — действительно важный инструмент, однако механизм его реализации на практике еще предстоит отработать.
Еще одно преимущество — изъятием земель и переговорами с собственниками занимается государство, а не инвестор
Уходит необходимость договариваться с конкретными владельцами, которых могут быть десятки, или же какой-то бизнес может находиться в оперативном управлении. Инвестор пишет заявление в уполномоченные органы местной власти или субъекта на изъятие земельных участков, и государственный аппарат занимается этой задачей.
В рамках КРТ инвестор преследует не только коммерческие цели, а участвует в общественно полезном проекте. В силу этого за ним определены особые права, например, региональные и федеральные льготы. В Москве это снижение ставки земельного налога. Статус участника КРТ выше, а прав и возможностей больше, чем у обычного девелопера.
Одновременно механизм КРТ не дает каких-то дополнительных существенных гарантий инвесторам. Договор о КРТ не является привычным гражданско-правовым договором и одна из его сторон, государственный орган, изначально находится в более сильной позиции. При этом и к государственно-частному партнерству договор КРТ тоже не относятся. А значит, девелопер не может рассчитывать на защитные механизмы, которые используются в таких случаях. Существующие инструменты — изъятие земель, льготы — безусловно, облегчают осуществление проекта, но назвать их гарантиями нельзя.
Не аукционами едиными
Законодатель расширил возможности поиска исполнителя проекта — к аукционам добавились еще конкурсы
Муниципальные участки без торгов
Поиск и оформление земельного участка в аренду под строительство через МИП масштабно-инвестиционный проект без проведения аукциона! Градостроительный план земельного участка с техническими условиями на подключение к инженерным сетям входит в комплект услуг!
Теперь соответствующие органы сами могут выбирать между двумя моделями. Это должно усилить здоровую конкуренцию на рынке. Плохо, когда при реализации сложных проектов заявители соревнуются только в цене, и не сравнивается качество и продуманность концепций.
В Москве пока законодательно закреплены только аукционы при переводе промзон в КРТ. Но это решение приняли осенью прошлого года, когда новый закон еще обсуждался в Госдуме. Будем надеяться, что местное законодательство обновят, так как отбор проектов на конкурсной основе представляется более эффективным и перспективным.
Пока механизм КРТ не заработал на полную силу, хотя и был введен 4 года назад. Сложившейся практики применения норм о КРТ нет. И, если обновленный механизм заработает, она будет формироваться на наших глазах. Влиять на это будут и позиции местных властей, и вес игроков, которые захотят участвовать в КРТ в качестве инвесторов, и сопровождающая эти процессы судебная практика.
Масштабные инвестиционные проекты
Подготовим и реализуем масштабный инвестиционный проект (МИП) в Новосибирской области. Подберем участок, выполним бизнес-план. Представим в органе местного самоуправления, сформируем инвестиционную заявку. Земельный участок без торгов!
Комплексное развитие территорий КРТ
Как получить земельный участок под многоэтажное жилое строительство по программе КРТ Комплексное развитие территорий в Новосибирске или НСО? Да запросто, если Вы с нами. Мы все согласуем с Мэрией, подготовим все документы, проведем расселение.
Государственно-частное партнерство
Строительство социальных объектов с участием частного капитала на основании договоров Государственно-частного партнерства. Поможем в заключении договора ГЧП с властями, окажем содействие в поиске Инвестора под его исполнение!
Возможно Вам будет интересно.
Земельные участки в водоохранных зонах предлагают передавать в собственность
Ответственность за нецелевое использование земельного участка
В поиске инвестора для строительства футбольного стадиона на ОбьГЭСе
Подписка на рассылку
Не упусти шанс первым узнать об важнейших новостях и событиях в строительной отрасли, новинках земельных участков нашего каталога!
Источник: stroy54.ru
Что такое комплексное освоение территории
Статья 16. Комплексное освоение территории. Договор о комплексном освоении территории
Статья 16. Комплексное освоение территории. Договор о комплексном освоении территории
1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
2. Договор комплексного освоения территории заключается администрацией муниципального образования «Светловский городской округ», предоставляющей земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.
3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье — договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2-4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (администрация муниципального образования «Светловский городской округ») обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.
5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:
1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);
2) обязательство лица, заключившего договор с администрацией муниципального образования «Светловский городской округ» (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор), подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов;
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;
6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;
8) срок действия договора;
9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.
6. Договор может содержать:
1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;
2) обязательство лица, заключившего договор, передать в муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;
4) обязательство администрации МО «СГО» обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.
8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.
Комплексное освоение территории — это что такое?
Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.
Расшифровываем аббревиатуру КОТ
Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.
Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.
Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.
Немного истории
Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.
Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.
Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся.
В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.
Причины популярности комплексного строительства
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.
Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов
Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.
Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.
Минусы КОТ
Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.
Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.
Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика
Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:
- развитие уже застроенных территорий;
- КОТ;
- проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
- проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.
Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Аренда земельных участков под КОТ
Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.
Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.
Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.
Договор о комплексном освоении территорий
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
- застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
- право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
- чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
- сроки действия документа и тому подобные пункты.
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.
Проблемы комплексного освоения земель
Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.
В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.
Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.
Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.
Несколько слов вместо заключения
Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.
Комплексное освоение территории
Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, формирование земельных участков, строительство объектов инфраструктуры и других объектов (ст. 46.4 ГрК РФ). На комплексное освоение территории проводится аукцион, в котором участвуют юридические лица. С победителем аукциона (застройщиком) уполномоченный орган (государственной власти или местного самоуправления) заключает договор, по которому он обязуется создать необходимые условия для освоения территории.
Застройщик является арендатором соответствующей территории, принимает обязательство подготовить ППТ и ПМТ, выделить участки в соответствии с ПМТ, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, ввести в эксплуатацию объекты капитального строительства, выполнить мероприятия по благоустройству и озеленению.
Договором может быть предусмотрена передача объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Стороны должны также заключить дополнительное соглашение о сроках строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.
Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса, как и предыдущий вид организации городского строительства, законодательно установлено к ГрК РФ с 2014 г. Многоквартирные и сблокированные жилые дома относятся к экономическому классу [1] [2] , если все или определенная часть жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью такого класса, а дома построены но договорам долевого участия или договорам купли-продажи жилья экономического класса. На застройку такими домами заключается договор с победителем аукциона (застройщиком).
Застройщик должен обеспечить строительство многоквартирного или сблокированного дома в определенный срок, а также заключить договоры с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, по цене, не превышающей максимальной цены квадратного метра жилья. Максимальная цена устанавливается в договоре застройщика с уполномоченным органом.
Такой договор дополнительно может содержать обязательства продажи жилья государству или муниципалитету по цене, не превышающей максимальную. Безвозмездная передача жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается. Застройщику может быть также оказана государственная или муниципальная поддержка.
Разновидностью такого договора является договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.6 ГрК РФ), который сочетает в себе черты двух названных выше типов договоров. Договор предполагает подготовку и строительство объектов инфраструктуры и жилья экономического класса, иных объектов. Земельные участки предоставляются уполномоченным органом без проведения торгов. Однако на право заключения такого договора, как и в предыдущем случае, проводится аукцион.
Организатором аукциона является уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора. Ценой предмета аукциона является цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений.
Начальная цена предмета аукциона устанавливается уполномоченным органом в размере максимальной цены жилья экономического класса, устанавливаемой Правительством РФ на дату принятия решения о проведении аукциона. Если такая цена не установлена, начальная цена принимается на основе оценки в размере не выше 80% рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений. В настоящее время нормативы (на полугодие) и показатели средней рыночной стоимости жилья (на квартал) устанавливаются Минстроем РФ 1 (табл. 14.2).
Нормативная и средняя рыночная стоимость общей площади жилых помещений на III квартал 2015 г., руб. на кв. м
Что такое комплексное освоение территории
КОТ (комплексное освоение территорий) – аббревиатура, хорошо известная в России крупным девелоперам и представителям властных структур. В широкий обиход она вошла в 2007 году после принятия Постановления Правительства РФ №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства».
Этот документ содержит базовые характеристики проекта, который можно отнести к примерам комплексного строительства. Так, одним из основных требований, предъявляемым к проектам КОТ, является наличие объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, возведенных не на бюджетные деньги, а за счет средств различных источников финансирования, в первую очередь частных инвестиций. При этом вся территория комплексной жилой застройки должна быть сосредоточена в одних руках. Всего в России под действие этой экспериментальной программы попало несколько десятков проектов. Среди них значительную долю занимают объекты Группы компаний КОРТРОС:
- «Академический» (г. Екатеринбург)
- «Солнечная долина» (г. Челябинск)
- «Преображенский» (Ярославская обл.)
- «Яблоневый посад» (г. Ярославль)
- «Прима-Парк» (г. Москва, Щербинка)
- «Богородский» (г. Щелково, Московская обл.)
- «Заречная слобода» (г. Ивантеевка, Московская обл.)
Необходимо отметить, что на сегодняшний день реализация проектов КОТ справедливо считается главным продуктом ГК КОРТРОС. Применяя современные строительные технологии и материалы, внедряя принципы архитектурно-планировочной организации пространства, Группа занимается комплексным строительством жилой и коммерческой недвижимости в восьми регионах России.
Комплексная жилая застройка территории
Собственно, в широком смысле в идее комплексной жилой застройки территории нет ничего нового. Подход, когда с нуля планировались и строились на пустых земельных участках микрорайоны, поселки и целые города, реализуется с 30-х годов прошлого века. Но все дело, как говорится, в нюансах. От набившей оскомину типовой застройки безликих спальных районов проекты КОТ Группы компаний КОРТРОС отличает современное, европейское отношение к созданию не просто жилого пространства, а нового качества жизни. «Мы продаем не квадратные метры, а стиль жизни», – говорят в КОРТРОСе. А принципиально новое качество жилых и общественных пространств возможно именно в большом комплексном проекте, где все элементы – инфраструктурные, планировочные, эстетические – связаны между собой.
Преимущества проектов КОТ компании КОРТРОС
В проектах КОТ новая городская среда обитания создается «с чистого листа», без ограничений, которые создавали бы существующая застройка и старые инженерные сети. Это позволяет, например, спроектировать кварталы так, чтобы дети по дороге в школу не переходили проезжую часть.
Территория комплексного жилищного освоения, на которую выходит девелопер, впоследствии обязательно обеспечивается современными детскими садами и школами, которые нередко становятся лучшими в городе. Жилые кварталы оснащаются системами видеонаблюдения, что позволяет значительно повысить уровень безопасности проживания. Формируются места для занятий спортом, детских игр, выгула собак, спокойного отдыха в зеленых зонах. А благодаря тому, что над обликом зданий работают специалисты из лучших европейских архитектурных и дизайнерских бюро даже дома «эконом» и «комфорт» класса выглядят индивидуально и стильно.
Территория комплексного жилищного освоения ГК КОРТРОС
Один из новых объектов Группы – жилой комплекс «Гулливер» – строится в самом центре Перми на месте заброшенной больницы. Две трети зеленых насаждений больничного парка, включая столетние дубы и липы, сохраняются. Они украсят собой группу высотных зданий комплекса (от 9 до 34 этажей), спроектированную в парижском архитектурном бюро Anthony Beshu.
При проектировании жилых комплексов и микрорайонов в компании уделяют огромное внимание ландшафту. Леса и водоемы, примыкающие к территории застройки, рассматриваются как важнейший рекреационный ресурс. Их облагораживают, приводят в порядок. Это дает людям возможность, живя в городе, наслаждаться природой, чистым воздухом и полноценно отдыхать.
Сложно поверить, что спальный район в промышленном уральском городе может быть не очередным «бетонным гетто», а настоящим уголком Европы – комфортным, безопасным, зеленым. В то, что из крана городской квартиры может идти вода питьевого качества, а энергоэффективность тепловых сетей достигать 90%. Но все это реальность, возникшая благодаря технологиям, применяемым в рамках флагманского проекта КОТ Группы компаний КОРТРОС (район «Академический» в Екатеринбурге). Вот уже 10 лет он является площадкой для отработки инновационных инженерных и архитектурных решений, которые впоследствии воплощаются во многих других проектах КОТ.
Главные преимущества, которые дает подобный подход и застройщику, и городу, и будущим жильцам:
- комфорт и привлекательность городской среды
- знаковые архитектурные объекты для регионов
- комплексное и сбалансированное градостроительное решение
- значительный рыночный потенциал
- охват различных потребительских сегментов
- соблюдение принципов сохранения природной среды и энергоэффективности
- устойчивое развитие территорий
Проиллюстрируем их на примере нескольких объектов комплексного освоения территорий ГК КОРТРОС.
Район «Академический», г. Екатеринбург
- Площадь земельного участка – 1 300 га
- Население – 325 000 человек
- Жилая площадь – 9 млн. кв. м
- Автомобильные стоянки – 160 000 м/мест
- Социально-торговые объекты в зоне пешеходной доступности – 1,8 млн. кв. м
- Общественные, деловые, спортивные и культурные объекты – 2,4 млн. кв. м
Единый архитектурный стиль района «Академический» обеспечивается общим архнадзором со стороны «Valode объектов социальной и коммерческой инфраструктуры; трех подземных паркингов; необходимых инженерных коммуникаций.
Микрорайон возводится в непосредственной близости от государственного музея-усадьбы «Остафьево – Русский Парнас», в которой в свое время проживали А.С. Пушкин, Н.М. Карамзин и другие известные деятели России. В рамках реализации проекта осуществляется реконструкция местных дорог с целью повышения их пропускной способности и технического уровня покрытия.
Статья 46.6 ГрК РФ. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья
1. Комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:
1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);
2) образование земельных участков в границах этой территории;
3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.
2. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 — 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья).
3. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями (договорами).
4. В договоре о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья содержатся:
1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья;
2) обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления документацию по планировке территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления таких документов;
3) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном настоящим Кодексом, максимальный срок выполнения этого обязательства;
4) обязательство сторон данного договора осуществить на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящей части, или на земельных участках, образованных из указанного земельного участка, предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
5) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
6) право лица, заключившего данный договор, обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части;
7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, предоставить в соответствии с земельным законодательством лицу, заключившему данный договор, земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части и необходимые такому лицу для исполнения обязательств по данному договору, в аренду без проведения торгов;
8) обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
9) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, в соответствии с этапами строительства и графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
10) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
11) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья, договоры купли-продажи стандартного жилья в отношении указанных в пункте 9 настоящей части жилых помещений, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальной цены предмета такого аукциона (далее в настоящей статье — максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья);
12) максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья;
13) право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, на распоряжение указанными в пункте 9 настоящей части жилыми помещениями, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, без ограничений, установленных данным договором;
14) обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график;
15) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;
16) срок действия данного договора;
17) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
5. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья может содержать:
1) обязательства сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение стандартного жилья по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья, и в сроки, указанные в части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса. Включение в данный договор условия о безвозмездной передаче стандартного жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается;
2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства стандартного жилья в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления;
3) обязательство лица, заключившего данный договор, передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в государственную или муниципальную собственность либо передать сети инженерно-технического обеспечения, их элементы, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в собственность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, перечень указанных объектов, сетей, их элементов и условия такой передачи;
4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами указанного в пункте 1 части 4 настоящей статьи земельного участка объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах указанного земельного участка построенных и (или) реконструированных объектов коммунальной инфраструктуры, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
5) максимальная доля общей площади зданий (за исключением многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур) и нежилых помещений в многоквартирных домах (за исключением помещений общего пользования) в общей площади всех зданий, строительство которых предусматривается в границах территории, подлежащей комплексному освоению в целях строительства стандартного жилья;
6. В случае, если договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья предусмотрено строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что минимальный объем жилых помещений в таких многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, условием данного договора является условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.
7. В срок, предусмотренный договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, стороны данного договора обязаны заключить дополнительное соглашение к данному договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению этой территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, указанных в пункте 9 части 4 настоящей статьи) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.
8. Прекращение существования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных данным договором.
9. К договорам о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья применяются положения, предусмотренные частями 7 — 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса.
Источник: xn--80aea5ajlbdjp6i.xn--p1ai
Институт комплексной застройки планируют систематизировать
Государственной Думой в первом чтении принят проект федерального закона № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)» (далее – законопроект).
Причины разработки
Рассматриваемый законопроект направлен на вовлечение в хозяйственный оборот территорий, которые не используются в настоящее время или используются неэффективно. Речь идет о так называемых депрессивных площадках – заброшенных районах, ликвидация или редевелопмент которых требуется для гармоничного развития городов.
На территориях многих крупных городов уже исчерпаны или близки к исчерпанию возможности для строительства объектов на «готовых» земельных участках, уже обеспеченных необходимой коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой. С каждым годом все сложнее найти для реализации инвестиционного проекта земельный участок, на котором можно возвести многоквартирный жилой дом без необходимости постройки детских садов, школ или дорожной сети. В связи с этим большинство крупных строительных компаний столкнулись с необходимостью перехода от точечной застройки одного объекта к комплексным строительным проектам.
В то же время возведение коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры только за счет государственных средств несправедливо. Поэтому так или иначе уже многие годы строительство такой инфраструктуры производится полностью или частично на средства частных инвесторов и включается в бюджет проекта строительства. И если раньше на федеральном уровне четких правовых механизмов регулирования строительства объектов инфраструктуры не было, то сейчас с каждым годом они обновляются и совершенствуются.
Ранее проекты «комплексной застройки» активно реализовывались через появившиеся в ГрК РФ проекты развития застроенных территорий и комплексного освоения территорий. И если последние два правовых института существуют и применяются на практике давно, то комплексное развитие территорий – относительно новый и еще не до конца отработанный на практике правовой механизм, совершенствование регулирования которого позволит чаще его применять.
Предлагаемые изменения
Законопроект направлен на внесение как значительного количества изменений технического характера, необходимость которых вызвана низким качеством принятого Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ, так и ряда существенных изменений, среди которых можно выделить следующие:
1. Совершенствование правового регулирования института «комплексного развития территорий»
Названный правовой институт не является новым, хотя и был введен в законодательство относительно недавно, в 2016 г., и рассматривался как один из способов реализации комплексной, а не точечной застройки на значительной по площади территории наряду с такими широко применяемыми на практике правовыми институтами, как развитие застроенной территории и комплексное освоение территории.
Законопроектом предусмотрено введение в ГрК РФ определения комплексного развития территории, под которым предлагается понимать обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности гармоничного сочетания различных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для их функционирования объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры в целях создания комфортных условий для проживания граждан, формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, обеспечения социального, экономического и экологически сбалансированного развития территории.
Иными словами, под комплексным развитием территории можно понимать любые проекты, связанные с плановой застройкой определенной территории с одновременным возведением необходимой инфраструктуры при строительстве значительных по площади объектов в рамках единой концепции развития всех возводимых объектов. В пределах комплексного развития территории возможна реализация как полностью коммерческих проектов, так и частично финансируемых за счет бюджетных средств.
В условиях действующей редакции ГрК РФ реализация таких проектов возможна на основании 2 основных схем:
1) комплексное развитие территории, которое проводится по инициативе правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
Такая правовая конструкция может использоваться, например, для строительства инфраструктурных объектов (дорог, подстанций) собственниками или арендаторами смежных земельных участков (строительство коттеджных поселков, малоэтажных домов). В этом случае в рамках проекта строительство может быть осуществлено как на средства частных инвесторов (правообладателей земельных участков), так и с привлечением бюджетных средств. При этом при реализации подобного проекта строительство инфраструктурных объектов может быть произведено на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретение прав на которые происходит без проведения торгов;
2) комплексное развитие территории, которое проводится по инициативе органа местного самоуправления.
В такой ситуации проект может реализовываться по инициативе муниципальных органов при соблюдении определенных условий к вовлеченным в проект земельным участкам – если не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
- виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
- на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Соответственно, реализация таких проектов возможна только на земельных участках, более 50% площади которых используется с нарушениями градостроительного законодательства. Реализация таких проектов может, в частности, производиться для расселения «аварийных» кварталов, ранее созданных производственных зон, на сегодняшний день не используемых.
Реализация проектов комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления возможна на средства как правообладателей земельных участков, включенных в состав развиваемой территории, так и привлеченного посредством аукциона инвестора, а также с участием бюджетных средств.
В законопроекте предлагается прямо указать перечень земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые могут быть включены в состав развиваемой территории; устанавливается условие для такого включения – смежность по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей.
Кроме того, уточняются требования к условиям договора комплексного развития территории с правообладателями, последствия отказа правообладателей от исполнения такого договора.
Также предусмотрено дополнение перечня условий, при которых комплексное развитие территории может производиться по инициативе не правообладателей земельных участков, а органов местного самоуправления. Так, в законопроекте закреплено, что комплексное развитие территории также может проводиться, если более 50 % территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, виды разрешенного использования и (или) параметры которых не соответствуют видам разрешенного использования объектов капитального строительства и (или) предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки и (или) федеральными законами.
Кроме того, законопроект вносит ясность в порядок и условия разработки документов территориального планирования при реализации проектов комплексного развития территории, четко определены последовательность действий инвесторов и условия их взаимодействия с органами государственной власти.
2. Расширение возможностей для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
Законопроектом предусмотрено внесение изменения в Земельный кодекс РФ и прямо указано, что решение о развитии застроенной территории или комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления и заключение соответствующих договоров могут служить основаниями для принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
На первый взгляд, такие изменения можно оценивать как позитивные для инвестора, поскольку риск невозможности реализации проекта в связи с неспособностью инвестора прийти к соглашению с собственниками земельных участков снижается – в ходе реализации проекта может быть использован механизм изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Однако ранее механизм изъятия мог применяться только как крайняя мера, к которой можно было прибегать в очень ограниченных масштабах. Поэтому любое расширение возможностей для принудительного изъятия земельного участка я оцениваю негативно в связи с тем, что это подрывает такие основополагающие гарантии, как неприкосновенность частной собственности и стабильность гражданского оборота.
Вопросы допустимости изъятия земельных участков в ходе реализации проектов комплексного и устойчивого развития территорий актуальны давно, что подтверждается анализом судебной практики и значительным количеством споров, связанных с возможностями принудительного выкупа земельных участков. Так, еще в 2015 г. Верховный Суд РФ указал, что заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. Именно это решение и легло в основу сформировавшейся судебной практики, согласно которой изъятие земельных участков в рамках реализации проекта по развитию застроенной территории признается незаконным. Принятие указанного законопроекта снимет описанное ограничение при развитии застроенной территории.
3. Исключение необходимости проведения публичных слушаний при внесении изменений в правила землепользования и застройки
В законопроекте предлагается в некоторых случаях исключить необходимость проведения общественных обсуждений и публичных слушаний при внесении изменений к документы территориального планирования (генеральные планы, правила землепользования и застройки, карты градостроительного зонирования). Так, изменения документов, связанные с приведением их в соответствие со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), изменения границ населенных пунктов без изменения градостроительных регламентов и территориальных зон могут быть приняты без проведения публичных слушаний.
Указанные положения законопроекта могут удешевить реализацию проекта строительства, что будет положительно воспринято девелоперами, однако лишит население и без того незначительных возможностей повлиять на градостроительную политику местных властей. Полагаю, что на практике многие изменения в документы территориального планирования будут выдаваться за «незначительные», не связанные с изменениями территориальных зон и градостроительных регламентов, и будут проводиться без уведомления населения о планируемых изменениях.
4. Изменение порядка подготовки и утверждения документов территориального планирования и внесения сведений о них в ЕГРН
Положения законопроекта продолжают развивать принцип приоритета сведений ЕГРН перед иными источниками. Соответственно, в законопроекте предлагается дополнительно закрепить, что в случае выявления противоречий между документами территориального планирования и данными ЕГРН приоритет будут иметь сведения, содержащиеся в ЕГРН. Данная проблема очень актуальна для многих городов.
Так, в Санкт-Петербурге часто встречаются ситуации, когда после принятия Генерального плана и Правил землепользования и застройки земельные участки многих правообладателей оказывались в 2 территориальных зонах, граница между которыми проходила по спорному земельному участку. И если ранее для строительства на таких земельных участках правообладатель часто сталкивался с необходимостью предварительно нести расходы на внесение соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки и Генеральный план, то после принятия законопроекта необходимость в этом может отпасть, если более 75% площади земельного участка будет отнесено к одной территориальной зоне.
Кроме того, актуальными на практике могут оказаться и положения законопроекта о случаях, когда земельный участок по сведениям ЕГРН находится в границах населенного пункта, а по утвержденным картам градостроительного зонирования – за пределами населенного пункта. Такое противоречие в законопроекте также предлагается решать на основании приоритета сведений ЕГРН перед документами территориального планирования, что, безусловно, можно оценивать положительно, однако реальный эффект от таких нововведений будет во-многом зависеть от того, как упомянутое положение законопроекта будет применяться на практике.
Подводя итог, можно утверждать, что принятие изложенных изменений в законодательство повысит инвестиционную привлекательность проектов комплексного и устойчивого развития территорий, предоставив девелоперам больше возможностей при разработке схем реализации проекта. В конечном итоге обсуждаемые поправки могут привлечь дополнительные частные инвестиции в связи со снижением рисков, связанных с реализацией проектов, – риск, связанный с отказом правообладателей продать их земельные участки, будет минимизирован. В сегодняшней экономической ситуации это обстоятельство крайне важно для бюджетов всех уровней. Соответственно, такие социально значимые проекты будут чаще реализовываться на практике, что позволит, к примеру, быстрее и эффективнее решать проблемы расселения аварийных домов.
Недостатки законопроекта
Однако в предлагаемой редакции законопроекта нет четкого перечня особо значимых случаев, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд в рамках проектов комплексного и устойчивого развития. Это в перспективе может привести к нарушениям прав собственников земельных участков на застроенной территории и произвольному лишению их права собственности на земельные участки ради реализации коммерческого проекта, а не для государственных или муниципальных нужд. На мой взгляд, механизм изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд должен использоваться крайне ограниченно в случаях, когда выкуп таких участков у собственников на рыночных условиях невозможен. Следовательно, в законопроекте должен быть предусмотрен исключительный перечень случаев, когда необходимо использование механизма изъятия земельных участков. В остальных ситуациях инвестор проекта должен согласовывать рыночные условия выкупа с правообладателем.
При принятии законопроекта в предлагаемой редакции механизм изъятия земельных участков может быть использован недобросовестными инвесторами для приобретения земельных участков по заниженной цене, а не на основании свободного волеизъявления правообладателей недвижимости на застроенной территории.
Кроме того, полагаю, что общественные обсуждения и публичные слушания – необходимый механизм, который сужает пространство для произвола властей и ограничивает возможности реализации проектов, прямо противоречащих интересам населения. Этот механизм и так отнюдь не во всех случаях является эффективной защитой прав частных лиц, однако в связи с тем, что другой механизм отсутствует, полагаю, что любое ограничение сферы его применения негативно отразится на правах граждан на участие в градостроительной деятельности.
Возможные варианты преодоления выявленных недостатков
Несмотря на то что принятие законопроекта может позитивно повлиять на развитие проектов комплексного и устойчивого развития территорий в разных формах и внесет свой вклад в разрешение существующего хаоса в документах территориального планирования, надеюсь, что при его дальнейшем рассмотрении будут устранены отмеченные недостатки, а именно:
Источник: www.advgazeta.ru