Кому и сколько дали кредит на строительство

«Вам никогда больше в жизни не дадут кредит. » — примерно такую «страшную» угрозу Вы со стопроцентной вероятностью услышите от коллекторов и служб взыскания банков, когда сообщите им о своем намерении обанкротиться. Насколько реальна эта угроза, да и является ли это проблемой вообще? Давайте разберемся.

• Руководитель проекта «Долгам.НЕТ»;
• Практикующий юрист, арбитражный управляющий

Наша компания присутствует на рынке оказания услуг по сопровождению процедур банкротства физических лиц с 2015 года – с момента ввода института банкротства граждан в России. За это время тысячи благодарных клиентов завершили с нашей помощью личные банкротства и полностью избавились от долгов.

Мы обзвонили некоторых наших клиентов, банкротство которых было завершено в 2018-2020 годах. Задавали простой вопрос: «Обращались ли Вы за кредитом после банкротства и каковы результаты обращения?». И получили интересные результаты. Но о них чуть позже.

КАК ВЗЯТЬ КРЕДИТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА?

Существуют ли законодательные запреты на получение кредита после банкротства? Ответ – НЕТ! По окончании процедуры банкротства полномочия финансового управляющего прекращаются.

Гражданин вновь становится финансово самостоятельным, может открывать счета в банках, пользоваться банковскими картами, вкладывать, инвестировать денежные средства, а также выступать поручителем и брать кредиты. Единственное ограничение, которое устанавливается Законом о банкротстве – обязательство гражданина сообщать о факте своего банкротства в случае обращения за кредитом в течение пяти лет с момента завершения или прекращения процедуры (см. п.1 ст. 213.30 Закона о банкротстве).

И это очень важное требование, которое нужно обязательно соблюдать. Поясним. Банк, разумеется, узнает о факте Вашего банкротства независимо от того, указана будет такая информация в анкете-заявке на кредит или нет.

Кредитная заявка обязательно пройдет процедуру андеррайтинга (проверки), в ходе которой банк изучит Вашу кредитную историю и обязательно увидит в ней факт банкротства. Но если Вы не укажете такую информацию, последствия в случае просрочки будут печальны. Вы можете быть привлечены к ответственности (административной или уголовной – зависит от суммы) по статье незаконное получение кредита, в связи с сокрытием существенной информации о себе. Обратите внимание: в большинстве типовых форм анкет, заявок на кредит нет стандартного вопроса «проходили ли Вы процедуру банкротства». Эти сведения в таком случае нужно обязательно указать в разделах «дополнительная информация», «прочие сведения» и им подобных.

Итак, разобрались, законодательного заперта нет. Почему же банк может отказать в выдаче кредита гражданину, прошедшему процедуру личного банкротства? Ответим вопросом на вопрос. А почему банки отказывают в кредите гражданам и не помышляющим о банкротстве?

Как уже говорилось, ваша кредитная заявка пройдет проверку — процедуру андеррайтинга. Будет изучена Ваша кредитная история и Ваше имущественное положение. Сотрудник банка (а чаще всего это специальная программа) оценит вероятность возврата и примет решение, выдавать или нет. Дело в том, что государство забоится о правах вкладчиков и следит, чтоб банки не потеряли их деньги.

Для этого банки, выдавая кредит проблемным заемщикам, обязаны создать резерв под возможные потери. Чем более проблемный заемщик, тем выше размер резерва. Откуда берутся деньги на создание резервов? Из прибыли банка (далеко немаленькой). Уменьшение размера прибыли не нравится менеджменту банка, который из-за этого не получит премию, бонус.

Менеджмент банка «подкрутит гайки» — установит более жесткие требования к заемщикам. Получается самоподдерживающаяся система. В зависимости от текущего положения дел у банка он может проводить жесткую или мягкую кредитную политику.

Какие факторы повлияют на вероятность одобрения кредита?

1. Кредитная история – чем «чище», тем лучше.
2. Размер вашего официального дохода – чем выше, тем лучше.
3. Наличие залога и/или поручителей.
4. Общее состояние экономики в целом и финансовой системы в частности – в кризис банки менее охотно выдают кредиты.
5. Настроение, с которым проснулся сегодня банковский ИИ (искусственный интеллект) – шутка. Хотя…

Кредитная история после банкротства и ее влияние на одобрение кредита

Именно кредитная история чаще всего играет определяющую роль при одобрении кредита или займа. Кредитную историю ухудшают прежде всего просрочки.

• Если Вы перестали платить по кредитам вообще, кредитная история ухудшится.
• Если Вы неоднократно допускали просрочки, но все же смогли погасить кредит (заняли, к примеру, у родственников), кредитная история ухудшится.

Кредитная история ухудшается, вероятность одобрения кредита снижается. Не обязательно стать банкротом, чтобы получить отказ во всех банках.

То есть на то, дадут или нет кредит, влияет не только и не столько сам факт банкротства, а то, как Вы к банкротству пришли. Если в Вашей истории будет много просрочек у многих кредиторов, восстанавливаться (очищаться) она будет очень долго.

Парадоксально, но факт: чем быстрее вы войдете в процедуру банкротства, не увеличивая просрочки и количество кредиторов, тем, на наш взгляд, больше шансов получить кредит после ее окончания.

У каждого банка алгоритмы оценки свои, но в целом они похожи. И в основе их лежит кредитная история. Свою кредитную историю можно узнать в бюро кредитных историй. Некоторые бюро (например, НБКИ) бесплатно рассчитывают вероятность одобрения кредита по своим методикам – кредитный рейтинг.

Кредитный рейтинг реальных людей, прошедших процедуру банкротства

Некоторые из наших сотрудников имели в прошлом проблемы с долгами и признавались банкротами (И это очень помогает нам понять потребности наших клиентов и зачастую является плюсом при трудоустройстве в нашу компанию).

Кредитный рейтинг НБКИ нашего сотрудника 1, прошедшего процедуру банкротства в 2017 году, в настоящее время у него открыт овердрафт к дебетовой карте и есть кредитка с небольшим лимитом: Рейтинг сотрудника 2, не допускавшего просрочек, досрочно погашавшего кредиты и не пользовавшегося открытой ему кредитной картой (в настоящий момент кредитных обязательств не имеет): Рейтинг сотрудника, прошедшего процедуру банкротства в 2019 году. В настоящий момент кредитных обязательств не имеет:

Интересные моменты:

Ухудшить кредитную историю очень просто – погашайте кредиты досрочно. См. факторы, повлиявшие на снижение рейтинга у сотрудника 2.

Шансы получить кредит у прошедшего процедуру банкротства заемщика выше, чем у заемщика, досрочно погашавшего кредиты! Сравните кредитные рейтинги сотрудников 2 и 3.

А теперь обещанные результаты обзвона наших клиентов. Мы дозвонились до 40 наших бывших клиентов. Это довольно значительная статистическая выборка:

• 4 наших клиента кредиты получили. Автокредит 1,5 млн. под довольно низкую ставку, автокредит 750 тыс., потребительский на 450 тыс., кредитная карта с лимитом 70 тыс.
• 8 нашим клиентам в кредитах/кредитных картах отказали. Справедливости ради следует отметить, что 5 из них обращались ради интереса, потребности в кредитах не испытывая.
• 28 за кредитами не обращались. Приведем некоторые цитаты: «Дышу свободно, сплю спокойно – кредиты не нужны!», «Даже слово такое слышать не хочу!», «Нет потребности, не обращался», «Очень обожглась, больше нет желания попадать в такую ситуацию».

Следует отметить, что абсолютно всем нашим клиентам: и тем, которые получили кредиты после банкротства, и тем, которым отказали, и тем, которые за кредитом не обращались приходят периодические смски из банков: «Вам одобрен кредит!».

Выводы:

• Банкротам кредиты дают! В подтверждение – реальная статистика наших сотрудников и наших клиентов.
• Чтобы увеличить шансы на получение кредита – предоставьте залог, поручительство, подтвердите высокий стабильный доход. И не обращайтесь в банки, «пострадавшие» от Вашего банкротства – в них Вы, скорее всего, в «чёрном» списке.
• Обязательно указывайте о факте Вашего личного банкротства при обращении за кредитом, займом!
• Чем меньше Вы допустите просрочек перед банкротством, тем выше шансы получить кредит после его окончания.
• Ну, и самое главное. Банкротство – это шанс начать жизнь без долгов. Вряд ли Вам захочется возвращаться в долговую кабалу вновь. Наши клиенты подтверждают это!

Остались вопросы? Звоните 8-800-333-89-13. Звонок и консультация бесплатны!

Источник: dolgam.net

Кому дадут кредит на возобновление деятельности под 2%

Правительство утвердило новую программу по поддержке бизнеса во время пандемии. Теперь банки будут давать кредиты под 2% годовых, и некоторые предприниматели смогут не возвращать деньги. Разобрались, что вообще происходит

Эксперт — Елена Теленова, генеральный директор компании «Финэксперт», налоговый консультант. Записалa Валерия Дроговоз, редактор.

Что за кредит и на что его можно тратить

С 1 июня банки выдают бизнесу кредиты на льготных условиях. Сумма кредита зависит от количества работников, возвращать деньги нужно будет с апреля 2021 года.

Деньги можно будет потратить на любые расходы бизнеса, которые связаны с возобновлением работы и подтверждены документами: зарплаты, авансы, расчеты с поставщиками, аренда помещений, коммунальные платежи или выплаты по другим кредитам. Нельзя тратить на выплату дивидендов, покупку акций или доли собственной компании и на благотворительность.

Способ погашения кредита зависит от того, сохранит ли компания рабочие места. Можно не возвращать деньги совсем, возвращать с минимальными процентами или платить по обычной ставке.

Кто может получить льготный кредит

Есть четыре требования: работать не меньше года, подходить по оквэдам, иметь сотрудников и продолжать работу. Теперь подробно о каждом требовании:

• кредитом на возобновление деятельности могут воспользоваться компании и предприниматели, которые работают не меньше года;
• получить кредит смогут крупные предприятия, микропредприятия и средний бизнес, которые пострадали от коронавируса и требуют поддержки. Заемщик должен входить в список пострадавших от коронавируса отраслей или в список отраслей, которые требуют поддержки для возобновления деятельности. Это разные списки, и находиться в них нужно по оквэдам, которые действовали на 1 марта 2020 года. Микропредприятия и средний бизнес могут получить кредит, даже если входят в перечни по дополнительному коду деятельности;
• цель кредитной программы — сохранить рабочие места. Поэтому деньги смогут получить компании и предприниматели с сотрудниками. Если предприниматель работает один, такой кредит ему не дадут;
• на момент оформления кредита компания не должна находиться в стадии ликвидации или проходить процедуру банкротства.

Кредит могут дать, даже если компания не пострадала от коронавируса, но формально подходит под условия.

Сколько денег можно получить на возобновление деятельности

Размер кредита зависит от количества сотрудников в компании и даты обращения за помощью. Для расчета используют МРОТ, количество сотрудников на 1 июня 2020 года и число месяцев от даты оформления кредита до декабря:

(МРОТ + 30% МРОТ) * количество работников на 1 июня 2020 года * количество месяцев от даты подачи заявления на кредит до декабря

Посчитаем на примере компании «Айсберг» с пятнадцатью сотрудниками, которая работает в Карелии и хочет получить кредит в июле:

(12 130 ₽ + 30% х 12 130 ₽) * 15 человек * 5 месяцев = 1 182 675 ₽

Максимальная сумма кредита для Айсберга — 1 182 657 ₽. Если оформить кредит позже, в сентябре, то сумма кредита будет меньше: 709 605 ₽. Поэтому, если хотите получить кредит, рекомендуем оформлять документы как можно раньше.

Кредит не придет на счет всей суммой, его будут выдавать частями раз в месяц. Размер выплат зависит от количества сотрудников:

(12 130 ₽ + 30% х 12 130 ₽) * 2 * количество сотрудников

Наша компания «Айсберг» будет каждый месяц получать 473 070 ₽, пока не исчерпает всю сумму кредита:

(12 130 ₽ + 30% х 12 130 ₽) * 2 * 15 человек = 473 070 ₽

Айсберг получит всю сумму за три месяца.

Как отдавать кредит

Льготный кредит можно не возвращать совсем, возвращать с минимальными процентами или возвращать с полной ставкой, которую определяет банк. Всё зависит от того, удалось ли компании сохранить рабочие места и зарплату сотрудникам.

Срок кредитного договора состоит из трех периодов:

• Базовый период — до 1 декабря 2020 года;
• Период наблюдения — с 1 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года;
• Период погашения — три месяца после базового периода или периода наблюдения.

Базовый период есть у всех заемщиков. Это время от даты получения кредита до 1 декабря 2020 года. В этот период не нужно ничего платить, а банк начисляет по 2% в месяц к сумме долга. Проценты добавляют к основной сумме кредита в конце периода.

Дальше всё зависит от того, сохранила ли компания рабочие места:

• Компания сохранила не меньше 80% от количества сотрудников на 1 июня → банк начисляет по 2% в месяц к сумме долга, компания переходит в период наблюдения. Платить пока ничего не нужно.
• Компания уволила больше 20% сотрудников, обанкротилась, приостановила деятельность или ликвидирована → банк начисляет проценты по обычной ставке, наступает период погашения. Долг нужно вернуть тремя платежами: 28 декабря 2020 года, 28 января и 1 марта 2021 года.

Численность сотрудников проверяют каждый месяц. Если компания в августе уволила 50% работников, а в сентябре наняла их снова, условия программы будут нарушены, банк будет начислять проценты по своей ставке и в декабре наступит период погашения.

Период наблюдения наступает для тех компаний, которые каждый месяц сохраняли не меньше 80% от количества сотрудников на 1 июня. Банк начисляет 2% и добавит их к сумме долга в конце периода. Заемщик пока ничего не платит.

В периоде наблюдения продолжают следить за количеством сотрудников и добавляют еще один критерий — размер оплаты: средний доход сотрудников должен быть не меньше МРОТ. Чтобы узнать эту цифру, нужно суммировать все перечисления от нанимателя, вне зависимости от их названий и источников, и поделить на количество сотрудников.

Например, сложить все зарплаты, больничные, премии, выплаты за травмы на рабочем месте и поделить на всех сотрудников, даже тех, кто сидит в декрете десятый год или находится в отпуске за свой счет. Если сумма выйдет меньше 12 130 ₽, условия договора считаются невыполненными.

Если в какой-то месяц сотрудники были не получали деньги, можно увеличить зарплату в следующих месяцах, чтобы в конечном счете средняя зарплата у них была не ниже МРОТ. Допустим, июнь — 0 ₽, значит, с июля по ноябрь должно быть не 12 130 ₽, а по 14 556 ₽ в месяц. Тогда требование кредитной программы будет соблюдено.

1 апреля 2021 года банк может списать весь долг или его половину, а может ничего не списывать и попросит вернуть долг с процентами — зависит от условий, которые соблюдает компания.

Спишут весь долг, если:

• компания не прекратила деятельность и не обанкротилась;
• средняя зарплата сотрудников не меньше МРОТ;
• к 1 марта сохранили не меньше 90% рабочих мест;
• на конец каждого месяца работало не меньше 80% сотрудников.

Если удалось сохранить только 80% рабочих мест, спишут половину долга. На оставшуюся сумму банк начисляет проценты по собственной ставке, возвращать деньги нужно тремя платежами: 30 апреля, 30 мая и 30 июня 2021 года.

Если эти условия выполнить не удалось, наступает период погашения.

Период погашения наступает 1 апреля 2021 года для компаний, которые не смогли сохранить численность сотрудников и зарплату не ниже МРОТ в периоде наблюдения.

В этом периоде банк начисляет проценты по собственной ставке, а вернуть деньги нужно тремя частями: 30 апреля, 30 мая и 30 июня 2021 года.

Как получить кредит

Кредит дают не все банки, а только те, которые принимают участие в программе. Суть в том, что банки дают кредит из своих денег, а если заемщик их не будет возвращать, сумму долга покроет государство.

Подать заявку можно, как и на обычный кредит: в банке или по интернету, если есть такая опция. Список документов у каждого банка свой. Но по опыту банк захочет, чтобы заемщик был клиентом, то есть открыл расчетный счет для бизнеса.

Если у компании несколько видов деятельности, банк может запросить первичку, чтобы проверить, ведется ли деятельность по пострадавшему от коронавируса оквэду.

Срок рассмотрения заявки — от двух рабочих дней. Непонятно, как считается срок кредита, если подать заявку 25 июня, а одобрят ее 2 июля. Поэтому лучше подавать заявку заранее, чтобы избежать спорных ситуаций с банком и не потерять деньги.

Если заемщик выполнит все условия и не будет возвращать деньги банку, кредитные деньги не будут облагаться налогом на прибыль. Но, скорее всего, расходы, произведённые из средств, нельзя будет засчитать в уменьшение налогов.

Есть ситуации, когда банк может потребовать кредит назад досрочно, например, если деньги потратили не по целевому назначению, а на выплату дивидендов. Но некоторые банки добавляют в договор пункт о «недостатке бюджетных ассигнований». То есть, если у государства не хватит денег, чтобы вернуть субсидию банку, крайним останется заемщик, и возвращать всё придется ему и с процентами. Мы не знаем, возможна ли такая ситуация или банк просто страхует себя в договоре, но на всякий случай предупреждаем.

Фрагмент кредитного договора с одним из банков. В пункте «г» идет речь о досрочном возвращении кредита, если государство не сможет предоставить банку субсидии

Источник: delo.modulbank.ru

Кредит под залог недвижимости — выход для тех, у кого испорчена кредитная история или нет подтвержденного дохода

Залоговый кредит подойдет тем, кто обременен другими долгами, испортил кредитную историю или не может подтвердить доход справкой 2-НДФЛ:

• большая часть зарплаты уходит на погашение займов: на машину, на строительство бани, на выплаты по кредитной карте, — а деньги на ремонт квартиры понадобились срочно. Брать четвертый займ не хотелось бы: денег на погашение не хватит. Разве что взять большой кредит, чтобы закрыть старые долги. Но с таким «набором» банки не выдадут потребительский кредит на крупную сумму;
• пару раз не удалось вовремя внести платеж за холодильник — образовалась просрочка. Кредитная история испорчена, банки больше не выдают займов;
• нет возможности подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, не все банки рассматривают альтернативные источники подтверждения дохода. Кредиты самозанятым и предпринимателям банки тоже дают неохотно, так как доходы нельзя подтвердить и спрогнозировать.

В этих ситуациях спасет кредит под залог недвижимости. Такой легче получить, потому что он подкреплен имуществом. Заемщик берет деньги у банка под проценты, а в качестве гарантии возврата оформляет залог — квартиру, при этом оставаясь прописанным в ней. Если заемщик не будет платить, банк по решению суда продаст его имущество и погасит долг. Но это самый крайний случай.

Оформить такой кредит можно, даже если нет своей квартиры, — возможен кредит под залог третьих лиц, например, родителей или родственников.

В статье расскажем о тонкостях оформления кредита под залог недвижимости.

Из этой статьи вы узнаете:

Залоговый кредит дадут гражданам старше 21 года под залог квартиры или таунхауса с землей

Залоговый или ипотечный кредит — это кредит с обеспечением недвижимостью. Она находится в залоге у банка до полной выплаты займа. Физлицо при этом называется заемщиком, банк — займодавцем, а недвижимость — залогом.

После оформления залогового кредита человек продолжает пользоваться недвижимостью: он может спокойно жить там, регистрировать в квартире родственников, с согласия банка сдавать жилплощадь в аренду. Но без разрешения банка ее нельзя продать, подарить, а также провести другие сделки. Это возможно только после того, как клиент погасит кредит, а банк снимет залог.

Под залог какой недвижимости дадут кредит

У каждого банка свои условия. Например, в Банке SIAB можно подать заявку на залоговый кредит под залог квартиры или таунхауса, который имеет статус «квартира» с землей.

Требования к объекту залога:

• отсутствие аварийного состояния;
• физический износ не более 70% на момент оценки;
• отсутствие деревянных перекрытий (смешанные перекрытия допускаются);
• материал стен не должен быть из дерева (бруса);
• объект не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
• этажность не менее трех этажей (кроме таунхаусов);
• объект не должен стоять в списке на реновацию.

Кредит не выдадут под залог объекта, который еще строится. Также не дадут под залог квартиры или таунхауса, где имеет долю несовершеннолетний и это его единственное жилье.

Есть и другие ограничения по выдаче кредита. Залоговый кредит не дадут:

• человеку с серьезными проблемами со здоровьем. Риски оценивает страховая компания. Если она откажется оформлять страхование жизни человеку с серьезным заболеванием, например с онкологией, кредит не выдадут;
• должнику за коммунальные услуги, по налогам. Перед тем как взять кредит, нужно выплатить эти долги. Если сумма незначительная (до 5 — 7 тыс. рублей) , банк может закрыть на обстоятельство глаза — при условии, что заёмщик обязуется выплатить долг;
• человеку без источника стабильного дохода. В этой ситуации невозможно спрогнозировать, вернет ли человек займ в конечном итоге, поэтому банк откажет.

Залоговый кредит дадут для погашения нескольких кредитов

Алла работает по трудовому договору в салоне красоты по графику 2 через 2, неофициально подрабатывает еще в 2-х салонах. Общий доход — 70 000 рублей.
За год женщина набрала 8 кредитов: 3 потребительских, 2 кредитных карты и 3 займа в микрофинансовой организации (далее — МФО). Общая сумма долга превысила 1,4 млн рублей. В результате более 65% дохода (45 000 рублей) уходило на погашение кредитов. По займам МФО с самой высокой ставкой Алла выплачивала только проценты.
У Аллы есть 1-комнатная квартира в пригороде Санкт-Петербурга. И она взяла кредит под ее залог, чтобы выплатить долги.
Банк предоставил 1,6 млн рублей на 15 лет под ставку 15,99%. Алла не только погасила долги, но и сделала ремонт в ванной и на кухне. Ежемесячный платеж — 24 000 рублей, то есть в 2 раза меньше, чем раньше.
Алла продолжает владеть квартирой и жить в ней. Только без согласия банка не может делать перепланировки и заключать с квартирой сделки до полного погашения кредита.

Как рассказывает Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Санкт-Петербурге, часто на потребительские кредиты люди отдают больше 50% своего дохода — это считается высокой долговой нагрузкой. Такие клиенты обращаются за залоговыми кредитами все чаще. Зачастую клиенту дают большую сумму, чем нужна для выплаты долга. Остаток денег после погашения кредитов можно потратить как хочется.

Ставки по залоговым кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки выплаты — дольше. За счет этого существенно снижается размер ежемесячного платежа, т. е. нагрузка для потребителя в моменте. Кредит под залог недвижимости могут дать на срок до 20 лет. Для клиента с хорошей кредитной историей и подтвержденным 2-НДФЛ доходом будет действовать минимальная ставка. Она увеличится, если испорчена история и нет подтвержденного дохода.

Чтобы понять, когда стоит взять залоговый займ, рассчитайте уровень долговой нагрузки — соотношение доходов и выплат по кредиту. По словам эксперта, если платежи по займам составляют более 50% дохода — это высокий уровень долговой нагрузки.

Проверьте себя по формуле:

Дельта = доходы — расходы на необходимое (еда, квартплата, лечение, одежда и т. п.)

Сравните дельту с суммой платежей по кредитам. Когда дельта становится меньше, начинаются проблемы. Это либо «жизнь в долг»: постоянные займы у друзей, знакомых, коллег. Либо отказ от необходимого: лечения, питания, одежды или прекращение выплат по кредитам. В последнем случае начинаются звонки от банка, претензии — доходит до суда или службы коллекторов.

Залоговый кредит поможет решить эту проблему. Специалист банка подберет срок выплаты и сумму ежемесячного платежа, при которых долговая нагрузка не будет высокой. К слову, посмотрите на пример Аллы и сравните выплату по 8 кредитам в 45 000 рублей и по одному залоговому в 24 000 рублей.

Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории

Алексей — индивидуальный предприниматель. Он ремонтирует обувь, одежду и точит ножи. Работает в арендуемом у частного лица подвале площадью 60 м².
Часть помещения использует сам, остальную площадь сдает в субаренду мастеру по пошиву одежды и под склад-магазин одежды. Совокупный доход от работы и сдачи в субаренду площадей — 110 — 120 тыс. рублей.
Алексей решил выкупить помещение. Цена — 5 млн рублей, собственных средств — 2 млн руб. Напрямую взять кредит на покупку мужчина не мог, так как помещение не соответствует требованиям банка (нежилое помещение, подвал). Несколько лет назад были просрочки по кредитным платежам, и поэтому Алексею отказывали в потребительском кредите на большую сумму.
В итоге он обратился за залоговым займом. Банк одобрил кредит под залог двухкомнатной квартиры — 3 млн рублей на 20 лет. Ставка по кредиту — 14% годовых, ежемесячный платеж — 38 500 руб.
Алексей выкупил подвальное помещение и планирует досрочно погасить залоговый кредит.

Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.

У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.

С 2019 года в отчете БКИ указывается кредитный рейтинг человека — это показатель кредитоспособности отдельного клиента. Рейтинг рассчитывается на основании текущей и прошлой финансовой истории (сколько кредитов брал, как платил, когда погасил и пр.).

В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.

Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.

Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ

Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.

Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.

При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.

Клиент получает пенсию и сдает квартиру в аренду. Можно предположить, что он продолжит это делать и получать деньги. То есть в банке могут прогнозировать его доход и то, что он сможет платить определенную сумму ежемесячно. Но если человек, например, играет на бирже, — такой доход непредсказуем, и человеку откажут в кредите.

Залоговый кредит можно взять под залог недвижимости третьих лиц

Илья, 52 года, разведен, детей нет. Работает охранником и подрабатывает таксистом. Среднемесячный доход — 65 000 рублей. Проживает с мамой в 1-комнатной квартире. Маме 75 лет, пенсионерка, не работает.

Квартира в собственности мамы.
Илья набрал кредитов в банках. Ежемесячно на погашение уходило около 80% заработка. Для погашения долгов, ремонта и покупки мебели мужчина оформил кредит под залог маминой квартиры на сумму 1,8 млн рублей и сроком 15 лет. Ежемесячный платеж — 31 200 руб. Менее 50% ежемесячного дохода Ильи, при этом с каждым платежом размер долга перед банком уменьшается.
Мужчина погасил долги в банках и теперь оплачивает только залоговый кредит. Они с мамой продолжают жить в своей квартире, сделали ремонт и купили мебель на кухню. Илья без штрафных санкций может досрочно погасить залоговый кредит полностью или частично. Пока не планирует этого делать, сумма ежемесячного платежа для него комфортна.

Залоговый кредит можно оформить на недвижимость в собственности третьего лица. Для этого нужно согласие владельца недвижимости.

Например, Илья в этой ситуации — заемщик, а мама — залогодатель, третье лицо, которое отдает свое имущество в залог.

С залогодателем заключается договор ипотеки. А также он подписывает кредитный договор как созаемщик без учета дохода. Созаемщик — это ответственное лицо наравне с основным плательщиком. Если тот нарушит условия договора и перестанет платить, банк имеет право требовать сумму с созаемщика. Когда и он не в состоянии погасить долг, предмет залога по решению суда изымается.

В случае с залоговым кредитом подтверждение дохода созаемщика не требуется.

Чаще всего созаемщиками и залогодателями выступают близкие родственники: супруги, родители, братья-сестры. Но родство — необязательное условие. Главное, чтобы человек согласился предоставить в залог недвижимость. Нельзя отдать в залог чужую недвижимость без согласия ее владельца.

Если у квартиры несколько владельцев, каждый из них должен дать согласие на передачу квартиры в залог и выступить залогодателем.

Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера

Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.

Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.

Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.

Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.

Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.

Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.

Сумма залогового кредита не будет равна стоимости недвижимости

Сумма залога — это стоимость объекта после оценки с учетом коэффициента «кредит-залог». В Санкт-Петербурге такой показатель составляет 80%. Если недвижимость стоит 5 млн рублей, то заемщик может претендовать на получение 4 млн рублей.

Минимальная сумма кредита под залог недвижимости — 450 тыс. рублей, максимальная — 10 млн рублей. Если недвижимость стоит менее 450 тыс. рублей, кредит не одобрят. В индивидуальном порядке можно увеличить сумму кредита до 25 000 000 руб.

Кредит не дадут без обязательного страхования

Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.

Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).

Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.

Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.

Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.

Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.

Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.

Мнение специалиста. Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»

— В настоящее время все большую популярность приобретают ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Причин здесь несколько.

Во-первых, такой вид кредитов позволяет получить несколько миллионов рублей на различные цели на длительный срок (до 20 лет) под рыночный банковский процент.

Таким образом, люди могут получить необходимую сумму денег на различные цели и выбрать удобный срок возврата кредита.

Во-вторых, поскольку такие кредиты обеспечены залогом недвижимости, их могут получить люди с различной формой занятости, например ИП или самозанятые.

В-третьих, ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости можно использовать для объединения и рефинансирования действующих дорогих кредитов. Например, для погашения задолженностей по кредитным картам. Польза в том, что за счет залогового кредита можно значительно уменьшить сумму ежемесячного платежа, тем самым снизив нагрузку на семейный бюджет.

При ответственном и взвешенном подходе залоговый кредит — эффективный и выгодный инструмент для решения финансовых задач.

— Дмитрий Задонский, руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»

Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите

1. Взять займ можно под залог квартиры или таунхауса с землей, который уже построен и оформлен в собственность как квартира. При этом объект не должен быть единственным жильем для несовершеннолетних;
2. Залоговый кредит дают под залог недвижимости третьих лиц. Для этого нужно получить согласие собственника и привлечь его в качестве залогодателя. Также он подпишет договор ипотеки как созаемщик без учета дохода;
3. Без страховок кредит не оформят. Необходимы три программы: страхование объекта, титула и жизни заемщика. Они нужны, чтобы избежать рисков с документом на право собственности (подделка, ошибки, мошенничество), и на непредвиденные случаи с самим объектом или жизнью заемщика.
4. Минимальная ставка по залоговому кредиту — 12,49%. Если испорчена кредитная история, нет подтвержденного дохода, начнется повышение ставки.
5. Срок, на который могут дать займ, — до 20-ти лет. На момент погашения кредита заемщику должно быть не больше 75-ти лет. При этом у клиента есть право погасить кредит досрочно.

Источник: siab.ru