Консервация объекта капитального строительства порядок

Часто в ситуации, когда необходимые работы по тем или иным причинам не удается завершить в срок, происходит консервация объекта строительства. Подобное решение предполагает возобновление процесса в будущем, после того как все трудности останутся позади.

Консервация строительства — изменения в учете и в договорных обязательствах

Строительные организации нередко сталкиваются с необходимостью приостановить или окончательно прекратить работы. В этом случае объект строительства необходимо поставить на консервацию. В статье расскажем о том, что должны сделать участники строительства при консервации объекта, как это документально оформить и как отразить в учете операции по консервации строительства.

Почему объект строительства могут законсервировать

Причины, по которым могут быть приостановлены или прекращены работы, а сам объект строительства — законсервирован:

• банкротство заказчика объекта строительства;

• грубые нарушения, допущенные на стадии проектирования и обнаруженные в ходе строительных работ;

• изменения в решении застройщика о виде и объеме самого строительства, требующих временной приостановки стройки;

• решение инвесторов продать незавершенное строительство.

При консервации возникает ситуация, когда расходы по стройке есть, но они не приводят к появлению новых квадратных метров. Отсюда вопросы о правилах учета подобных затрат и их налоговых последствиях. Эти вопросы актуальны для всех участников строительства: инвестора-застройщика, генерального подрядчика, проектировщика, технического заказчика.

Важно!

Консервация объекта строительства — один из видов его временного состояния. Поэтому все возникающие при этом расходы должны отражаться в составе себестоимости строящегося объекта.

Все это относится и к консервации реконструируемого объекта. При этом, конечно, есть свои особенности учета затрат на консервацию объекта строительства и ее документального оформления. Лишь при правильном их оформлении у участников строительства не будет претензий по учету консервации со стороны контролирующих органов.

Как документально оформить консервацию строительства

Порядок консервации объекта капитального строительства и процедура возобновления строительства (реконструкции) закреплены в Правилах проведения консервации объекта капитального строительства[1].

При консервации объекта капитального строительства алгоритм действий участников строительства следующий:

Шаг 1. Если строительство (реконструкция) прекращается или приостанавливается на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем, застройщик принимает решение о консервации объекта строительства.

В решении указываются:

• перечень и сроки работ по консервации;

• лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта;

• время подготовки необходимой технической документации;

• сумма затрат на консервацию;

• крайне важно указать момент, с которого объект будет считаться законсервированным. Это позволит избежать в том числе конфликтов с подрядчиком по вопросам взаиморасчетов[2].

В течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта застройщик уведомляет об этом:

• орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию);

• орган государственного строительного надзора (если такой надзор должен проводиться).

Решение о консервации объекта капитального строительства

Шаг 2. Для оформления данного решения генеральный подрядчик предварительно составляет Акт о приостановлении строительства и отражает в нем всю необходимую информацию по форме КС-17[3].

Экземпляры акта передаются заинтересованным сторонам. Поэтому если на стройке работает несколько подрядчиков, то акт по форме КС-17 нужно оформить каждому из них. Подрядчик является одним из лиц, подписывающих акт.

Шаг 3. Застройщик, технический заказчик, генподрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат.

На основе этого перечня проектная организация разрабатывает смету консервации и охраны строительного объекта на время консервации.

[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802 «Об утверждении правил проведения консервации объекта капитального строительства» (далее — Правила № 802).

[2] Постановление ФАС ВСО от 25.10.2005 № А58-2352/04-Ф02-5174/05-С2.

[3] Утверждена Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100.

М. А. Чванова,
аудитор, профессиональный бухгалтер, налоговый консультант, юрист

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник экономиста» № 4, 2022.

Правила проведения консервации объекта капитального строительства утверждены Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802 (далее – Правила ). Факт перевода недостроенного объекта на консервацию подтверждают решение о консервации , документы по инвентаризации, техническая документация, разрабатываемая… Заявка на подключение. Ваше имя *.

Консервация объекта строительства: понятие, правила проведения

Часто в ситуации, когда необходимые работы по тем или иным причинам не удается завершить в срок, происходит консервация объекта строительства. Подобное решение предполагает возобновление процесса в будущем, после того как все трудности останутся позади.

Существует определенный, установленный законом порядок консервации объектов, предполагающий обязательное соблюдение конкретных процедур и следование четко сформулированным правилам. Обо всем этом мы и поговорим в сегодняшней статье.

Суть консервации объекта строительства

Под консервацией подразумевается остановка выполнения всех строительных работ на незаконченном объекте. Также обязательным является оформление необходимых документов и принятие мер по сохранению возведенной части здания.

Существует ошибочное суждение, что между консервацией объекта строительства и прекращением выполнения работ на нем совершенно нет разницы. Однако во втором случае также рассматривается вероятное возобновление возведения сооружения, но необходимо соблюдение главного пункта – обязательная смена источника финансирования. А при консервации здания это условие не обязательно. Остановка строительства подразумевает либо дальнейшую реализацию объекта, либо снос недостроя.

Какие же причины могут стать предпосылками к консервации жилого дома? Главными основаниями к этому могут являться:

• остановка процесса инвестирования в объект;
• обнаружение значительных погрешностей в строительной документации;
• невозможность выполнения строительных работ из-за воздействий окружающей среды или иных непредвиденных обстоятельств;
• возведение объекта без разрешения.

Среди всех коммерческих проектов, которые подвергаются остановке строительства, бо́льшую часть занимают офисные помещения. Гораздо реже в этом списке можно встретить жилые дома.

Консервация объекта строительства – совокупность мероприятий, способствующих устранению повреждений, препятствующих дальнейшим разрушениям и ухудшению технических характеристик инженерных сетей, различных механизмов и сооружения в целом. Также эти меры предпринимаются с целью защиты людей и окружающего пространства. Следовательно, объект, где не завершены все необходимые работы, а также площадь вокруг него должны соответствовать всем требованиям, которые обеспечивают надежность, прочность и долговечность всех материалов и оборудования.

Возведение объекта – сложный процесс, состоящий из нескольких стадий. И решение о консервации объекта капитального строительства может быть принято на любом из этапов:

• Начальная стадия (от 0 до 15% объёма работ).
• Средний этап строительства (15– 50%).
• Высокая стадия (свыше 50% до 75% объёма работ).
• Завершающий этап строительства (от 75 до 99%).

Перед выявлением необходимости в консервации объекта, на котором еще не завершено строительство, требуется произвести проверку и оценить подготовку сооружения к этому мероприятию. Если здание обладает высокой степенью готовности (более 80–90%), то разумным решением будет завершить все запланированные работы. Это намного рациональнее, ведь на консервацию понадобится примерно столько же средств, что и на окончание строительства.

Инициатором консервации может быть как заказчик, так и источник финансирования. Если инвестором является бюджетная организация, то это решение принимают государственные органы или представители местного самоуправления с соблюдением всех требований.

Правила проведения консервации объекта незавершенного строительства

Консервации могут подвергаться те объекты строительства, возобновление работ на которых планируется в дальнейшем. Эта мера необходима, если по какой-либо причине нет возможности продолжать возведение сооружения в ближайшие полгода.

Проект консервации объекта строительства должен содержать следующую информацию:

• Список работ по консервации сооружения.
• Перечень должностных лиц, которые несут ответственность за обеспечение безопасности и сохранности здания, а также за механизмы, конструкции, материалы и площадку строительства.
• Период подготовки технической документации, которая обязательна для реализации мероприятий по приостановке возведения объекта.
• Стоимость выполнения работ по консервации, которая рассчитывается в соответствии с документами, которые разработаны лицом, выполняющим строительные работы, и одобренные заказчиком (застройщиком).

После утверждения процесса консервации сооружения, заказчик (застройщик) и подрядчик проводят учет работ, которые уже были произведены на объекте. Эта мера необходима для определения реального состояния здания, проверки наличия проектной документации, конструкций, материалов и механизмов. Также происходит разработка схем и чертежей, которые отражают информацию о состоянии объекта и оформляется список завершенных работ.

Кроме того, формируются ведомости, в которых содержатся следующие сведения:

• о конструкциях, механизмах и материалах, использованных (установленных) на объекте, в том числе о не примененных на объекте и подлежащих хранению;
• о существовании комплекта сметных данных;
• о наличии исполнительной документации (включая журналы выполнения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, исследований и иных первичных материалов.

Консервация объекта строительства должна проходить в соответствии с порядком ее проведения. Заказчик должен за 10 дней сообщить о ней подрядчику, организации, предоставляющей разрешение о строительстве, и органу государственного строительного надзора (при условии, что объект подвергается государственному строительному надзору).

В большинстве случаев проведение консервации объекта капитального строительства производится подрядными органами. Средства на реализацию мероприятия предоставляются заказчиком.

Этот процесс не включен в смету и в договор, поэтому все вычисления производятся отдельно. В документах должна быть отражена следующая информация: стоимость проведения работ, необходимые расчеты мероприятий по установке, ремонту и реконструкции здания, а также по его охране.

Составление акта консервации объекта строительства

Помимо документов по учету выполненных работ, понадобятся и другие материалы. Если происходит прерывание деятельности (для прекращения возведения объекта или для его консервации), необходимо оформить акт о приостановлении строительства (форма № КС-17).

Лица, принимающие участие в возведении здания (застройщик, подрядчик, субподрядчик, инвестор), указываются в шапке этого документа. Также там упоминается адрес сооружения и причины приостановки работ.

Далее в основной части необходимо указать следующую информацию:

• наименование зданий, список работ и затрат, вызванных приостановкой строительства;
• полная сметная стоимость договора;
• сметные затраты на уже проведенные работы;
• реальные расходы на приостановление возведения объекта;
• средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;
• стоимость выполненных работ, суммы затрат на консервацию объектов, и др.

Число экземпляров акта определяется в соответствии с количеством строек. Также предоставляются сведения об отдельно приостановленных строительных работах. Далее один экземпляр направляется подрядной организации, другой – застройщику. Третий передается по запросу инвестора.

Для формирования этого документа необходимы первичные сведения по строительным работам. Например, общий журнал работ, заполненный по форме №КС-6, и журнал инвентаризации проведенных работ, оформленный в соответствии с формой №КС-6а. А вот расходы, связанные с проведением мероприятий по консервации объекта строительства, заносятся в акт по дополнительно составленной смете.

Следует учитывать, что в форме №КС-17 необходимы подписи руководящих лиц, главного бухгалтера, заказчика-застройщика и подрядной организации. Также не стоит забывать о печатях двух предприятий.

Документ находится у бухгалтера застройщика и у подрядчика, который утверждает приостановку выполнения строительных работ (прекращение или консервацию объекта). Акт полезен в выполнении расчетов. Более того, он может являться основанием для выставления инвестором требований о дополнительных средствах, выделенных из других источников.

Каждый этап выполнения работ следует подтверждать бумагами. Таким образом передача объекта, на котором прекратилось строительство и произвелась консервация, должна быть задокументирована. В обязанности заказчика входит оплата завершенных работ на момент утверждения о необходимости консервации. Также двумя сторонами производится подписание обычных соответствующих документов: акта о приемке выполненных работ (форма №КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма №КС-3).

Но следует учитывать одно обстоятельство: данные документы о переходе права собственности и о вероятности уничтожения имущества не осведомляют (в случае, если договором не учитывалась поэтапная приемка работ). Однако здесь уникальная ситуация. Важно переход права собственности на результат всех сданных работы по объекту, строительство которого еще не закончено, заверить еще одним документом (соглашением к договору). В ином случае, при отсутствии расторжения договора, ответственность за разрушения объекта и непредвиденные деформации лежат на подрядной организации.

Не существует единой формы акта приемки незаконченного объекта строительства, она предусмотрена только для завершенного сооружения (форма №КС-11). Однако ее можно использовать для доказательства процесса передачи сооружения. Основываясь на этом документе, предприятие имеет право создавать и принимать в области инвентаризации обязательную для этой ситуации форму с соответствующими поправками.

Работы по консервации объекта строительства

В перечень работ по консервации сооружения входят следующие процессы:

• Монтаж конструкций, воспринимающих как постоянные, так и временные нагрузки.
• Установка механизмов, которые вдобавок закрепляют неустойчивые системы и элементы, а также демонтаж этих же составляющих.
• Очистка резервуаров и трубопроводных систем от вредных и горючих веществ. Герметизация люков и более габаритных отверстий.
• Ввод технологических установок в безопасное положение.
• Закрытие доступа к инженерным сетям, а также к временным (кроме обеспечивающих нормальное существование сооружения).
• Проведение мероприятий, которые ограничат непредвиденное проникновение на территорию здания и в само помещение.

Следовательно, заказчик (застройщик) обязан предпринять ряд мер, которые обеспечат надежность, безопасность и прочность сооружения, механизмов и материалов. Более того, он должен сделать площадку совершенно безопасной для людей и окружающей среды.

Процесс возобновления строительства

Если необходимо продолжить строительные работы на объекте, ранее подвергнутом консервации, заказчику (застройщику) необходимо выполнить следующие действия в соответствующем порядке:

• Сначала производится обследование сооружение и выполняются расчеты по требуемым объемам и стоимости работ, необходимых для приведения объекта к эксплуатационным характеристикам. Следует проверить здание на наличие деформаций, которые могли возникнуть за период простоя.
• Далее происходит (если это необходимо) фиксация изменений и занесение этой информации в заранее подготовленные документы. Затем проводится государственная экспертиза этих поправок. Экологическое исследование уместно, если закон Российской Федерации допускает его. В ином случае происходит разработка новой проектной документации.

На заказчике (застройщике) лежит ответственность в направлении в организацию, предоставляющую разрешение на строительство сооружения, и в орган надзора оповещения о начале выполнения строительных работ. Для этого ему предоставляется недельный срок перед началом деятельности.

Подытоживая вышесказанное, хочется сказать, что расконсервация сооружения и возобновление строительных работ происходят только при условии правильного выполнения ряда действий. То есть когда должным образом были проведены все подготовительные работы, которые обязательны перед остановкой строительства. Все мероприятия по расконсервации выполняются в соответствии с ранее созданными документами. Но также допускается внесение правок в разработанные материалы. Для этого и проводится исследование пережившего консервацию сооружения.

Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 N 802 "Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства " регламентированы юридические и технологические аспекты консервации объектов капитального строительства утвержденными " Правилами проведения консервации объекта капитального строительства " установлено, что решение о консервации , с определенным " Правилами " содержанием соответствующего документа, принимает застройщик либо уполномоченное им лицо (заказчик).

Консервация объекта капитального строительства порядок

Инвентаризация

К ключевым мероприятиям, связанным с консервацией объектов незавершенного строительства, относят и инвентаризацию. Она осуществляется в соответствии с пунктами 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для осуществления соответствующих работ привлекается инвентаризационная комиссия, в которой принимают участие все стороны, участвующие в договорных и строительных взаимоотношениях.

• наименования объекта;
• полного объёма по выполненным строительно-монтажным мероприятиям;
• цена реализованных работ;
• объективные причины консервации объекта.

• проектные чертежи, рабочая документация, сметы;
• акты по приёмке и сдаче работ;
• журналы учёта выполненных строительно-подрядных работ и т.п.

• Назначение и указание наименования сооружения или здания, сооружение которого в силу определенных обстоятельств приостановлено.
• Дата начала строительных работ.
• Сметная цена по работам согласно договору.
• Фактическая стоимость по работам на момент закрытия объекта недвижимого имущества.
• Понесённые заказчиком финансовые расходы.
• Расходы, связанные с консервацией и охранными мероприятиями.

Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома
Выше представлено довольно подробное описание начала процесса консервации, особенно, если речь идёт о крупных объектах строительства – многоквартирных домах, административных и промышленных объектах. Что делать, если решено приостановить возведение коттеджа?

В указанном случае процесс упрощается в разы: если заключен официальный договор с компанией-подрядчиком необходимо выполнить расчёт по предоставленным услугами на момент начала консервации объекта.
В целом же под консервацией частного дома подразумевают сохранение конструкционных решений от возможного разрушения до момента возобновления незавершенных работ. Зачастую к указанной практике прибегают в преддверии зимы или в дождливый сезон. В указанные периоды времени главными врагами материалов являются низкие температуры и влага. От них в первую очередь и необходимо защитить объект незавершенного строительств.

Защита фундамента
Если речь идёт о свайном или столбчатом фундаменте, защищать их нет особого смысла – они практически полностью погружены в грунт, а потому их конструктивная целостность гарантируется за счёт специальных материалов (рубероида, обмазочных составов).

• Часть, выступающую над поверхностью земли, следует покрыть гидроизоляционной прослойкой. Для этой цели прекрасно подойдёт доступный по цене рубероид.
• Для сохранения целостности гидроизоляционной прослойки её покрывают водонепроницаемым утеплителем.
• Дабы материалы «не слетели», их важно зафиксировать при помощи тяжёлых предметов, — кирпичей.

Подвал
Если перед зимним периодом оборудовано подвальное помещение, но оно не перекрыто, рекомендуется организовать настил из обычных досок, прикрытых плёнкой. В такой способ можно обеспечить дополнительную защиту внутреннему пространству от проникновения избыточной влаги или снега, а также образования зон со стоячей водой.

Основание пола лучше засыпать прослойкой щебня или сформировать цементно-песчаную стяжку, дабы исключить опасность поднятия грунтовых вод с приближением весны.
Если котлован не засыпан, по периметру стен засыпают до наступления зимы, дабы в соответствующих зона не накапливалась лишняя влага или вода. При застывании она будет расширяться и разрушать стены, что крайне нежелательно. Отверстия под коммуникации или проложенные трубы в обязательном порядке закрывают фанерными листами либо металлом, прижимая их.
В случае, если перекрытие установлено, его важно изолировать при помощи пленки или рубероида, материал основательно прижимают по периметру при помощи досок. Аналогичным образом поступают и с лестничными проёмами, если таковы имеют место быть.

Консервация дома с поставленными стенами
Каменные и кирпичные дома зимуют лучше, при заполненных дверными и оконными блоками, а также покрытой кровле. Если крышу не удалось завершить, строительные работы необходимо завершить установкой устройства перекрытия поверх стенового материала, дабы жидкость не могла проникнуть в основание бетона или кирпичей.

В случае с деревянными домами перед зимним периодом монтировать двери и окна не рекомендуется – проёмы достаточно прикрыть фанерой или обычными досками, которых вполне достаточно для обеспечения нормальной циркуляции воздушных масс. Указанные предписания актуальны в соответствии с технологией – бревно и брус должны перезимовать всего 1 сезон, в этот период проходит естественная сушка древесного материала.
Если на основание стропильной системы не смонтирован «пирог», вполне достаточно организовать обрешетку, а также натянуть толстую плёнку из полиэтилена в 2-4 слоя, дабы на внутреннее пространство не попала жидкость или вода. Указанных мероприятий будет вполне достаточно для сохранения конструктивной целостности объекта загородной недвижимости.
Консервация дома – обязательное мероприятие в случаях, когда строительство не может быть завершено в срок. Его проводят профессиональные строители, которые занимались строительством.

Предположим, что объект незавершенного строительства является зданием производственного назначения и компания планирует использовать его только в деятельности, облагаемой НДС. … При этом при консервации строящегося объекта на срок, превышающий три месяца, проценты в стоимость этого актива временно включать прекращают (с 1-го числа месяца, следующего за месяцем приостановления строительства ). … Такой порядок предусмотрен пунктом 11 ПБУ 15/2008. В налоговом учете (в целях исчисления налога на прибыль) в отличие от бухучета проценты по займам и кредитам, полученным для сооружения инвестиционного актива, включают во внереализационные расходы (подп.