Когда я искала квартиру, мне предложили несколько привлекательных вариантов.
Квартиры стоили ниже рынка, но некоторые условия выглядели необычно. Я юрист, поэтому полезла в законы и судебную практику — и решила не рисковать. После покупки дешевой квартиры можно оказаться в суде, а то и на улице.
Одну квартиру мне предлагали на 500 тысяч дешевле, чем стоили аналогичные в том же доме. Но, когда я изучила документы, пришлось отказаться. Если бы я купила эту квартиру, был бы риск, что со мной станет жить незнакомый человек. В худшем случае сделку могли признать недействительной.
Следите за руками:
- В 2002 году мать, отец и дочь подают заявление на приватизацию общей квартиры.
- Отец и дочь отказываются от приватизации в пользу матери.
- Мать приватизирует квартиру по договору передачи.
- В 2015 году мать дарит квартиру дочери.
- Дочь регистрирует право собственности на квартиру, а спустя три года решает продать ее мне.
На первый взгляд, всё в порядке.
108 Финансовые сделки. Заем и кредит
Проблема в отце: на момент продажи квартиры он все еще в ней зарегистрирован. Он отказался от своего права на приватизацию, но другого жилья у него нет. Дочь предлагает выписать отца после продажи квартиры, но по закону выселить его нельзя. У отца возникло право бессрочного пользования квартирой. Пока он не приватизирует другое жилье, он сможет жить в этой квартире , и ее продажа ничего не меняет.
Если по документам выходит, что в квартире живет человек с правом бессрочного пользования, то выселить его не получится — только если съедет по доброй воле.
Теоретически для обнаружения «подселенца» не обязательно изучать все документы: продавец обязан указать его в договоре купли-продажи квартиры. Если он этого не сделает, договор можно признать недействительным, а сделку отменить. Но для этого все равно придется идти в суд.
В другой раз я нашла интересные апартаменты в новостройке. Если судить по сайту, цена и расположение — близкие к идеалу. А потом я посмотрела документы и у меня сразу появилась куча вопросов.
Назначение здания. Оказалось, строили не апартаменты, а спортивный комплекс с общежитием для университета. Застройщик обещал, что общежитие в какой-то момент станет апартаментами. Но назначение участка, строительные экспертизы и разрешения — все это относилось не к апартаментам, а к общежитию. Поэтому с переоформлением могли возникнуть большие проблемы.
Финансирование стройки. Комплекс строили на основании инвестиционного договора. Поэтому покупать апартаменты предлагали на основании договора уступки требования по этому инвестиционному договору. По сути, вместо покупки апартаментов застройщик предлагал стать соинвестором строительства спортивного комплекса с общежитием.
Даже если забыть про здравый смысл, это прямо противоречит закону. Закон запрещает уступку гражданам прав требования по инвестиционным договорам, которые заключены юридическими лицами для строительства многоквартирных домов.
8.1. Договор займа
Сроки строительства. Инвестиционный договор заключили в 2004 году. Разрешение на строительство получили в 2012. Если эти восемь лет строили без разрешения, то постройку могут признать незаконной. По закону застройщики могут привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство.
А если все это время стройка стояла, то никто не гарантирует, что ее вообще закончат. Срок действия разрешения на строительство истек уже в 2014, но здание все еще стоит недостроенным. Когда я приезжала посмотреть на стройку, я не видела, чтобы кто-то что-то строил. Как мне объяснили, строители приостановили работы для подключения коммуникаций.
Мне очень хочется, чтобы у университетов были спортивные комплексы и общежития, но я решила, что не готова за это платить.
Покупатель апартаментов — на самом деле соинвестор. Первая страница того самого инвестиционного договора
В судебной практике много историй про изобретательных застройщиков и покупателей, которые доверили им деньги, не читая законов.
Яков решил купить квартиру в новостройке. Застройщик заключил с ним два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи. По договору займа Яков одолжил застройщику деньги на строительство дома. По предварительному договору купли-продажи застройщик обещал продать квартиру Якову, когда все будет готово. В обмен на заем застройщик выдал Якову вексель для оплаты готовой квартиры.
Когда дом построили, квартиру Яков не получил. Деньги пришлось искать в суде. Там ему повезло: суд взыскал с застройщика всю сумму и проценты за пользование деньгами в двойном размере. Но история умалчивает, удалось ли Якову на самом деле получить эти деньги с застройщика.
Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа
Вексель — это ценная бумага, в которой указан тот, кто его выписал, сумма, которую выплатит его получатель, срок и место платежа. Когда застройщик продает квартиру с помощью векселя, он берет деньги в долг и обещает вернуть их квартирой в течение определенного времени.
Но в векселе невозможно указать квартиру, поэтому юридически она никак не связана с вексельными деньгами. Закон не мешает застройщику передумать и вернуть долг как-то иначе.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Но это не все проблемы. Когда квартиру продают с помощью договора купли-продажи или долевого участия, их регистрируют в Росреестре. К каждой квартире относится свой договор, и застройщик не может продать одну квартиру разным людям. А договор купли-продажи векселя не регистрируется. Если застройщик решит обмануть клиентов, они не смогут ему помешать.
Поэтому закон запрещает привлекать для строительства вексельные деньги.
В истории Якова вексель — не единственная проблема. Предварительный договор тоже крамола.
Михаилу застройщик не выдавал вексель. Вместо этого Михаил просто оплатил квартиру по предварительному договору купли-продажи своими и кредитными деньгами.
Квартиру Михаил не получил и обратился в суд. Суд взыскал с застройщика стоимость квартиры с процентами, убытки по кредиту и компенсацию морального вреда. Хотя получил ли Михаил деньги на самом деле — тоже непонятно.
Предварительный договор не регистрируют в Росреестре, поэтому недобросовестный застройщик может продать одну квартиру нескольким покупателям. А еще предварительный договор не обязывает застройщика передать квартиру в собственность клиента — только заключить в будущем договор, по которому он это сделает.
Как правило, когда застройщик заключает предварительный договор, он просит сразу оплатить полную стоимость квартиры. При этом в договоре обычно написано, что покупатель платит деньги «в качестве обеспечения обязательств по договору» или «в счет резервирования средств по основному договору». По сути, он передает деньги не за квартиру, а за возможность в будущем ее купить.
Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору. Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»
Если застройщик потом откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, добиваться справедливости придется в суде. Шансы неплохие: Верховный суд уже постановил, что при оценке договора нужно смотреть на его цели, волю сторон и сложившиеся отношения. Если по смыслу это ДДУ , а стороны почему-то заключили предварительный договор, то его надо считать ДДУ и применять нормы закона, которые защищают права потребителя. Но гарантий все равно никто не даст: каждое дело в суде рассматривают отдельно.
Поэтому просто запомните: если застройщик просит деньги в обмен на вексель или по предварительному договору, настаивайте на договоре долевого участия и ссылайтесь на п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве.
Еще один способ рискнуть деньгами — купить квартиру через кооператив. Кооператив — это когда люди скидываются паевыми взносами, чтобы что-то купить или построить. Жилищно-строительный кооператив собирает желающих купить квартиру, продает им паи для оплаты стройки и заключает со строителями договор на строительство дома. Когда квартиры готовы, кооператив передает их пайщикам.
В отличие от векселя и предварительного договора, закон разрешает продавать квартиры через кооператив. Часто это даже дешевле, чем покупать у застройщика напрямую. А вот рисков больше.
Евгений заключил с потребительским кооперативом договор на строительство квартиры и уплатил паевой взнос. Потом он заключил дополнительное соглашение и уплатил дополнительный взнос. После этого кооператив заключил договор на строительство той же квартиры с Татьяной. Она тоже уплатила взнос — и заселилась в квартиру раньше Евгения, когда дом еще не достроили.
У одной и той же квартиры оказалось два собственника, оба ее оплатили. Евгений обратился в суд, чтобы признать договор Татьяны с застройщиком недействительным и вернуть себе квартиру. Он выиграл в двух инстанциях, но Верховный суд все отменил и отправил дело на пересмотр. Чем кончится история — неизвестно.
Что сказали суды
Евгений — член кооператива. Договор на строительство жилья не расторгнут, паевой взнос Евгений выплатил в полном объеме. Поэтому спорную квартиру надо отдать ему, а договор с Татьяной признать недействительным. Она занимает квартиру незаконно и должна съехать.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, прав покупатель, которому передали имущество. Всем другим надо возместить убытки. Квартиру по документам передали Евгению: он платил взносы, контролировал строительство, заключил дополнительное соглашение, участвовал в общих собраниях кооператива. Продажа квартиры Татьяне — злоупотребление правом, поэтому ее договор с кооперативом — ничтожный, а сама Татьяна — недобросовестный приобретатель.
Суды всё напутали. Фактически квартиру передали Татьяне: она сделала там ремонт и живет. Пусть по документам Татьяна не собственник, но закон дает ей право защищать свои владения даже против собственника. Дело надо пересмотреть.
Евгений и Татьяна пострадали из-за того, что договор с кооперативом на покупку пая не регистрируется в Росреестре. Кооператив сам ведет реестр пайщиков и распределяет помещения между теми, кто уплатил взносы. Поэтому он смог продать одну квартиру нескольким покупателям и до поры этого никто не заметил.
Но это не все проблемы кооперативов. Евгению пришлось платить дополнительные взносы, и кооператив имел право их требовать. Он оплачивает стройку деньгами, которые берет у пайщиков. Если застройщик просит больше денег, кооперативу приходится требовать их у пайщиков: иначе его ликвидируют, а стройку заморозят. Поэтому в начале стройки неизвестно, сколько точно будет стоить квартира.
Просто отдать деньги и ждать квартиру тоже не получится. Чтобы защитить свои права, приходится проверять все договоры, соглашения и учредительные документы кооператива, условия и график внесения паевых взносов, реестр пайщиков, проектную документацию. Нужно проверять, как идет строительство, и участвовать в собраниях пайщиков: по-другому повлиять на застройщика не получится. Это большая работа, и без юриста очень легко что-то упустить.
Вот абсолютный минимум, который нужно проверить при покупке квартиры через кооператив:
Источник: journal.tinkoff.ru
Договор займа на покупку квартиры, жилья: скачать бланк-образец договора целевого займа на покупку жилья
Договор займа на покупку квартиры является разновидностью договора целевого займа. Согласно этому документу заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства на приобретение квартиры. А занимающий берет на себя обязательство направить полученный заем на условленную цель и возвратить его в определенный срок.
Так как такой договор относится к целевым, то, согласно действующему ГК РФ, на заемщика еще ложатся дополнительные обязанности об отчетности перед заимодателем о целевом использовании займа. А заимодавец имеет полное право контролировать, как используется заем. Если заемщик препятствует ему над осуществлением контроля над расходованием займа или заимодавцу стало известно об их нецелевом расходовании, то он вправе расторгнуть договоренность и затребовать вернуть заем досрочно, включая проценты, рассчитанные за весь срок действия соглашения (а не до момента обнаружения нарушений), если другое не значится в условиях. Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В России любой займовый денежный договор по умолчанию процентный, если в нем не сказано иного.
Образец договора целевого займа на приобретение жилья
В ст. 814 ГК РФ указано, что целевой займ – это займ под осуществление определённой цели. Использование займа не по договору является нарушением этого договора, что может привести к недействительности сделки.
Прежде чем заключать договор займа, его необходимо подготовить. Если речь идёт о покупке жилья, то сумма займа явно будет превышать 10 МРОТ, то есть примерно более 58 тысяч рублей. Как сказано в , такой договор должен быть обязательно заключён в письменной форме.
Такое условие стоит, если сторонами по договору являются физические лица. Если одной из сторон является юридическое лицо, то заключение договора в письменной форме также обязательно.
Чтобы договор считался заключённым, необходимо соблюсти все условия заключения.
В договоре должны быть и обязательные условия, и дополнительные.
Стоит помнить, что договор займа, даже целевого, является реальным договором, то есть он считается заключённым не с момента подписания, а с момента передачи денежных средств. В подтверждение к договору можно также составить и расписку в получении денежных средств.
Это будет лишним доказательством в суде, если заёмщик не будет возвращать вовремя долг. Сторонам стоит определиться до подписания договора, будет ли залог или нет. Если заёмщик берёт займ на покупку жилья с залогом, то это нужно, либо отразить в договоре займа, либо составить отдельный договор залога.
Если залогом будет недвижимое имущество, то оба договора нужно будет регистрировать в Росреестре. Чтобы заключить договор целевого займа на покупку жилья, нужно отразить в нём следующие условия: реквизиты обеих сторон: для физического лица – полностью ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, если они отличаются. Для юридического лица – полное наименование, документ, на основании которого юридическое лицо осуществляет свою деятельность, в лице кого представлено (ФИО и дата рождения), ИНН и КПП; предмет договора – сумма денежных средств, которая выдаётся заёмщику.
В этом пункте обязательно нужно указать, что целью займа является именно покупка жилья.
Необходимые документы
Чтобы заключить договора целевого займа на покупку жилья, необходимо подготовить следующие документы:
- паспорт (для физ. лица) и Устав (для юр. лица);
- если по договору предусмотрен залог, то документы, подтверждающие право собственности заёмщика на предмет залога;
- предварительный договор на покупку жилья с указанием его стоимости;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на приобретаемое жильё. Если покупаемое жильё находится на рынке первичного жилья – то документы застройщика.
Условия предоставления займов в компании ЗаймБери, рассматриваются в статье: ЗаймБери. Образец договора займа учредителя юридическому лицу, найдёте на странице.
Беспроцентный договор займа денег на покупку квартиры между физ лицами
Образец беспроцентного договора займа денежных средств на покупку квартиры между физическими лицами / договор займа денег скачать Договор займа г.
Москва«28» июня 2012 Гражданин РФ Киркоров Филипп Самуилович,«25» января 1966 года рождения, пол мужской, паспорт 45 05 000000, выдан Отделом Внутренних Дел города Москвы, дата выдачи «18» сентября 2002 года, код подразделения 000-000, зарегистрирован по адресу: город Москва, пер. Карлсона, дом 13, стр. 13, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заимодавец», с одной стороны, и Гражданка РФ Пугачева Алла Робертовна, «20» декабря 1977 года рождения, пол женский, паспорт 45 05 000000, выдан Отделом Внутренних района города Москвы, дата выдачи «28» августа 2005 года, код подразделения 000-000, зарегистрирован по адресу: город Москва, пер.
Лилипутов, дом 66, стр. 66, кв.
66, именуемый в дальнейшем «Заемщик», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.Предмет договора 1.1.
Заимодавец передает на условиях настоящего договора в собственность Заемщика денежные средства в размере 15900000,00 (Пятнадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу такую же сумму денег в порядке и срок обусловленные настоящим договором.
1.2. По настоящему договору уплата процентов за пользование денежными средствами не предусмотрена. 1.3. Указанная в п.п. 1.1. сумма займа предоставляется Заемщику на срок до 01.10.2014 года.
- Права и обязанности сторон 2.1. Займодавец обязуется предоставить указанные в п.1.1.
настоящего договора денежные средства Заемщику в течение 2-х дней с момента подписания настоящего договора.
2.2. Датой предоставления займа считается дата поступления средств на счет Заемщика. 2.3. По истечении срока, установленного п.
1.3. настоящего договора, Заемщик обязуется вернуть полученную от Займодавца по настоящему договору сумму займа.
Договор займа на приобретение жилья
Но, порой, на достижение не хватает средств.
Можно оформить целевой займ! Как правильно это сделать в 2020 году рассмотрим дальше. Займ — это финансовые отношения между сторонами, которые заключаются в выдаче необходимой суммы или вещи в долг, то есть на определённое время и под определённые проценты.
Бывают безвозмездные, то есть без процентов. В этом случае, клиент должен вернуть ровно столько, сколько одолжил. Прибыльность сделки отсутствует.
Бывают возмездные, то есть с процентами.
Займодатель получает определённый процент за пользование его денежными средствами. Такие ссуды могут быть как целевыми, так и безцелевые. Целевой — это кредит для достижения определённой цели. Например, на ремонт квартиры. Он оформляется строго под конкретную цель.
Использование его по иному назначение запрещено.
Если клиент допустит такое нарушение, займодатель имеет право требовать расторжения договора и возврата средств.
Договор — это письменное соглашение, в котором отражены все нюансы предстоящей сделки, подписывается обеими сторонами, что свидетельствует о том, что они согласны с условиями. Можно заверить у нотариуса, а можно этого не делать. В некоторых случаях, его нужно регистрировать в Росреестре.
Цель получения обязательно прописывается в самом документе. О заимствовании средств говорится в параграфе 1 главы 42 ГК РФ. Конкретно о целевом займе рассказывается в ст.
814 ГК РФ. При составлении договора стоит учитывать нормы, прописанные в ст.
807 — 818 ГК РФ. В зависимости от целей получения, можно руководствоваться и иными «узкими» законами.
Например, если целью является покупка жилья, то стоит обратить внимание на Федеральный закон № 102-ФЗ.
Обязательное условие — в договоре необходимо прописать цели заимствования. Заёмщик же, в свою очередь, должен потратить взятые в долг средства исключительно на эти цели. Нередко бывает так, что нужны средства на покупку автомобиля.
Какие цели предоставления
Как следует из названия займа, он выделяется только на достижение каких-либо определённых целей. Кроме того, клиент должен свои цели обосновать.
Наиболее «популярные» цели предоставления денежного займа:
- покупка недвижимости;
- покупка автомобиля;
- образование — своё или детей;
- лечение — своё или ближайших родственников;
- на ремонт жилья.
Некоторые займодателя разрабатывают специальные программы целевого заимствования. Условия кредитования несколько отличаются от займов без определённой цели.
Обосновывать экономическую эффективность цели получения денежного займа не нужно, но нужно обеспечить займодателю возможность контроля над ее исполнением.
Нередко бывает так, что кредит выдаётся для удовлетворения своих целей в определённой организации. Например, гражданину нужен денежный займ на лечение зубов.
Хозяин выдаст ему необходимую сумму на выгодных условиях, но с условием того, что зубы заёмщик будет лечить в определённой клинике. Таким способом, он упрощает себе контрольную функцию.
Как взять долгосрочный займ онлайн читайте в статье: долгосрочные займы в 2020 году. О договоре процентного займа траншами, читайте здесь.
На приобретение жилья
Такой вид заимствования денежных средств сейчас наиболее востребован как у заёмщиков, так и у кредитный учреждений.
Популярность такого вида кредитования в следующем:
| Практически всегда обеспечивается залогом | и сумма выдаваемых средств достаточно велика |
| Срок кредитования, нередко, превышает 10 лет | это гарантирует кредитным учреждениям высокую степень прибыльности |
Займ на приобретение недвижимости «с удовольствием» выдают не только кредитные учреждения, но и частные лица.
Обязательным условием выдачи кредита на покупку недвижимости является оформление письменного договора с описанием предмета залога. Ипотека, а именно так называется кредит на покупку недвижимости, регулируется «своим» законом № 102-ФЗ.
В этом законе сказано, что не обязательно оформлять отдельный договор. Дать детальное его описание можно и в ипотечном. Также, этот договор нужно обязательно регистрировать в органах Росреестра, так как предметом сделки является объект недвижимости.
Договор ипотечного кредитования заключается в соответствии со ст. 9 Закона № 102-ФЗ.
Он должен содержать в себе следующую информацию:
| О сторонах сделки | и о сумме |
| О предмете | залога и сделки |
| Об условиях выдачи | и о сроках погашения долга |
| О правах и обязанностях заёмщика | по отношению к купленной недвижимости и о порядке взыскания предмета залога |
Клиент имеет ограниченное право на предмет соглашения — на купленную недвижимость. Распоряжаться ею по своему усмотрению он не может. Нужно, обязательно, согласие банка на проведение сделки.
Кроме того, если он решит сделать в помещении перепланировку, также должен будет получить письменное согласие банка.
На обучение
Этот кредитный продукт не так популярен, как ипотека, и получить его можно только в крупных и авторитетных кредитных учреждениях.
Как правило, заёмщиками на такие цели выступают родители студентов, а не сами студенты. Причина в том, что студент не может работать в полную силу и иметь достаточный доход для погашения займа. Поэтому долг оформляется на родителей.
Обычно условия такого заимствования довольно лояльные, так как нередко кредитование происходит с поддержкой государства.
К оптимальным условиям выдачи кредита на получение образования можно отнести:
| Сумма | составляет до 100% от стоимости обучения |
| Процентная ставка | в среднем, от 7% до 13% годовых |
| Срок кредитования | довольно длительный. Нередко от 10 лет |
Главное условие выдачи кредита именно с целью получения образования — учебное учреждение должно быть аккредитовано Минобрнауки РФ.
Для получения образовательных услуг, можно заключить договор целевого займа между физическим и юридическим лицом, а также и с частным инвестором.
Для производства строительных работ
Деньги в долг для проведения ремонтных и строительных работ, выдают по той же схеме, что и ипотечный кредит. Но, есть некоторое отличие.
Денежные средства для строительства и ремонта выдают в несколько этапов. То есть, человек получает средства на выполнение определённого этапа работ. Он эти работы проводит, отчитывается перед заёмщиком, а потом получает новый транш.
Кредитор должен постоянно контролировать использование средств, а клиент — постоянно отчитываться за выполнение подрядных работ.
Как только, он подтвердит оплату услуг и работ подрядчиков, а также покупку строительных материалов, человек, дающий кредит выдаст ему следующую сумму денежных средств.
Как правило, заимствование средств на такие цели происходит на следующих условиях:
| Сумма | может достигать 1,5 млн. рублей |
| Ставка | примерно 10% — 12% годовых |
| Срок | превышает 5 лет, но редко больше 10 лет |
Для достижения таких целей, нередко заключается договор целевого займа между юридическими лицами.
Договор займа на покупку квартиры
является разновидностью договора целевого займа. Согласно этому документу заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства на приобретение квартиры.
А занимающий берет на себя обязательство направить полученный заем на условленную цель и возвратить его в определенный срок. Так как такой договор относится к целевым, то, согласно действующему ГК РФ, на заемщика еще ложатся дополнительные обязанности об отчетности перед заимодателем о целевом использовании займа. А заимодавец имеет полное право контролировать, как используется заем.
Если заемщик препятствует ему над осуществлением контроля над расходованием займа или заимодавцу стало известно об их нецелевом расходовании, то он вправе расторгнуть договоренность и затребовать вернуть заем досрочно, включая проценты, рассчитанные за весь срок действия соглашения (а не до момента обнаружения нарушений), если другое не значится в условиях. Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. В России любой займовый денежный договор по умолчанию процентный, если в нем не сказано иного.
Договоры займа в России заключаются в простой письменной форме. Устная форма допускается, если обе стороны физлица и заем не превышает 10 значений МРОТ.
Однако учитывая цены на жилье, такое не представляется возможным. Как и все соглашения займов, рассматриваемый считается реальным и вступает в силу с момента получения объекта занимающим. По желанию сторон возможно заключение договора залога. Традиционно сторонами такого договора обычно выступают юрлицо (кредитное учреждение) и гражданин.
Однако согласно законодательству в качестве любого участника соглашения могут быть субъекты с любым правовым статусов: юрлица, физлица, в том числе и индивидуальные предприниматели. В любом образце договора займа на покупку квартиры должно быть следующее: предмет — денежные средства с указанием суммы; обязательство погашения долга в оговоренное время; цель. Здесь следует указать, что принятые средства будут направлены на приобретение жилого помещения, а именно — квартиры; размер и порядок процентных начислений.
Ответственность сторон
Ответственность сторон является существенным условием любого вида договора займа, в том числе и целевого. В этом пункте предусматривается ответственность обеих сторон за нарушение условий договора.
Ответственность может быть назначена только в рамках действующего гражданского и административного законодательства.
Чаще всего ответственность устанавливается для заёмщика. Именно он может нарушить условия договора, не вернув вовремя долг или не уплатить проценты.
Ответственность сторон по договору займа за нарушения условий возврата основного долга, а также порядка и сроков уплаты процентов по нему, может быть установлена в виде:
- процентов за каждый день просрочки возврата. Это может быть строго оговоренное значение процентов – 0,01% от суммы основного долга за каждый день просрочки. А можно указать 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Значение ставки рефинансирования ЦБ РФ для расчёта указывается на дату возврата долга. С февраля 2014 и по сегодняшний день ставка рефинансирования равна 8,25% годовых;
- фиксированной суммы штрафа за наличие невозврата. Например, в договоре может быть указано, что заёмщик должен уплатить штраф в размере, например, 6 тысяч рублей за каждый полный и неполный месяц просрочки, если он не вернёт долг вовремя;
- можно установить «смешанную» ответственность – штраф и пени. Тогда в договоре нужно будет указать «штраф за просрочку долга …. Рублей и пени в размере …. за каждый день просрочки».
Если заёмщик хоть раз нарушит условия договора, то займодатель имеет право требовать с него досрочного возврата всего долга с процентами, если они предусмотрены. Но это также нужно прописать отдельным пунктом в договоре.
Обязательно нужно обговорить ответственность заёмщика за предоставление недостоверных или неполных сведений о себе и о своём финансовом положении, а также, если в отношении имущества заёмщика, которое является предметом залога или обеспечивает его финансовое благополучие, принимается решение государственных органов.
Договор целевого займа на покупку жилья является одной из разновидностей стандартного договора займа, поэтому к его заключению необходимо применять положения гражданского законодательства.
Он может процентным или беспроцентным, срочным или бессрочным – эти моменты обсуждаются по договорённости сторон. Любые изменения условий договора оформляются дополнительным соглашением только по взаимному соглашению сторон.
Отзывы клиентов о компании Центрозайм, смотрите в комментариях к статье: Центрозайм. Для составления соглашения о расторжении договора займа, смотрите образец.
Порядок регистрации договора займа в Росреестре, описан здесь.
Ипотека от физического лица
Есть три физических лица: А, Б и В.
А – человек, собственник жилой квартиры в многоэтажном доме в г. Москва, который хочет продать свою квартиру Б. Б – человек, у которого есть только часть собственных денег на покупку квартиры у А, а остальную сумму он хочет занять у B под залог будущей недвижимости.
В – человек, у которого есть деньги, он готов их занять, но ему нужны юридические гарантии, что в случае неисполнения обязательств Б, он сможет обратить квартиру в зачет долга. Соответственно возникает вопрос оформления данной сделки и выбора способа оплаты.
Как я понимаю, должен быть следующий алгоритм. 1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа). 2) Б и В заключают два договора: займа и залога.
С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером).
В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога.
А вот как быть с договором залога, который подлежит государственной регистрации? Имущество еще не в собственности. Я так понимаю, что здесь начинает свою работу закон «Об ипотеке»?
Ипотека в силу закона получается?
Но когда берешь кредит в банке, деньги хранятся на счете кредитора и выплачиваются продавцу только когда происходит переход права собственности к покупателю. А когда все стороны только физические лица?
В просто передает деньги Б, а Б закладывает их в банковскую ячейку, до перехода ему от А права собственности? Но здесь очевидно, что для B есть риски потерять денег и имущества. Уважаемые, юристы, подскажите, пожалуйста, как лучше оформить ипотеку от физического лица на только приобретаемое имущество?
700 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста
Договор целевого займа
Договор целевого заема – это соглашение о предоставлении денежной суммы на реализацию конкретных целей.
26 Октября 2013, 14:27, вопрос №273144 Андрей, г.
Это становится понятно и из самой формулировки договора.
Цели, на которые предоставляются такие ссуды, могут быть самыми разными, начиная от покупки квартиры и заканчивая отпуском заграницей. Целевым считается заем, который предоставляется на реализацию определенных целей. Таким образом, полученные деньги могут быть использованы только на цели, обозначенные в договоре заема.
Наиболее часто целевые ссуды выдаются на покупку или строительство недвижимого имущества, на ремонт, образование и т.
д. Нарушение положений договора целевого заема (использование средств не по назначению) является основанием для того, чтобы заимодатель мог расторгнуть соглашение в одностороннем порядке и потребовать досрочного возмещения всей суммы ссуды.
Сторонами договора целевого заема могут быть как физические, так и юридические лица.
Чаще всего целевые ссуды предоставляются физическим лицам кредитными организациями и компаниями-работодателями.
Заемщик обязан предоставить заимодателю возможность проконтролировать целевое расходование средств, в противном случае заимодатель может также расторгнуть соглашение и потребовать выплаты всей суммы заема. Целевые денежные ссуды бывают разных типов. Это могут быть процентные и беспроцентные заемы, с обеспечением или без, краткосрочные и длительные.
Договор целевого денежного займа мало чем отличается от обычного договора заема, поэтому при оформлении такого документа можно руководствоваться общими правилами составления договора заема. К таким правилам относится следующее:
- договора заема до одной тысячи рублей можно заключать в устной форме. Свыше тысячи они оформляются только письменно;
Если заимодателем является юрлицо, договор заема составляется в письменном виде всегда (независимо от предоставленной суммы).
Между обычными гражданами можно составить простую расписку.
- договор займа оформляется только в рублях. Если предметом сделки является иностранная валюта, необходимо перевести деньги по рублевому курсу;
Как оформить договор целевого займа.
Договор займа на покупку квартиры образец
ГлавнаяДоговорДоговор займа на покупку квартиры образец Образец между юридическими, физическими лицами Договор займа на покупку квартиры является разновидностью договора целевого займа. Согласно этому документу заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства на приобретение квартиры. А занимающий берет на себя обязательство направить полученный заем на условленную цель и возвратить его в определенный срок.
Так как такой договор относится к целевым, то, согласно действующему ГК РФ, на заемщика еще ложатся дополнительные обязанности об отчетности перед заимодателем о целевом использовании займа. А заимодавец имеет полное право контролировать, как используется заем. Если заемщик препятствует ему над осуществлением контроля над расходованием займа или заимодавцу стало известно об их нецелевом расходовании, то он вправе расторгнуть договоренность и затребовать вернуть заем досрочно, включая проценты, рассчитанные за весь срок действия соглашения (а не до момента обнаружения нарушений), если другое не значится в условиях.
Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В России любой займовый денежный договор по умолчанию процентный, если в нем не сказано иного. Форма договор займа денежных средств на покупку квартиры Договоры займа в России заключаются в простой письменной форме.
Устная форма допускается, если обе стороны физлица и заем не превышает 10 значений МРОТ.
Однако учитывая цены на жилье, такое не представляется возможным.
Как и все соглашения займов, рассматриваемый считается реальным и вступает в силу с момента получения объекта занимающим. По желанию сторон возможно заключение договора залога. Сторны Традиционно сторонами такого договора обычно выступают юрлицо (кредитное учреждение) и гражданин.
Однако согласно законодательству в качестве любого участника соглашения могут быть субъекты с любым правовым статусов: юрлица, физлица, в том числе и индивидуальные предприниматели.
Получение займа для льготных категорий граждан
Банки охотно кредитуют льготные категории населения, поскольку государство в виде субсидий компенсирует возникшие издержки. Некоторые категории граждан могут получить целевой займ на льготных условиях, когда кредитная ставка не превышает 13% годовых. К списку льготных категорий относятся:
- Государственная программа «Жилище» – направлена на улучшение жизненных условий людей на военной, государственной службе и других граждан. Сюда относятся: военнослужащие, спасатели, сотрудники полиции, прокуратуры, следственного комитета, ученые и изобретатели, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС. Граждане из аварийного жилья, переселенцы из закрытых военных городов, переселенцы из районов Крайнего Севера.
- Госпрограмма «Молодая семья» – могут участвовать молодожены, пары, недавно вступившие в брак, если супругам менее 35 лет, имеется 1 ребенок и более. В каждом регионе устанавливают нормативы, по которым определяют минимальную жилплощадь на каждого члена семьи, чтобы признать нуждающимися в улучшении жилищных условий. Государство компенсирует 30-40% стоимости купленного жилья.
- Многодетные семьи, в которых трое и более детей – по регионам устанавливают нормы по доходам, жилой площади на каждого члена семьи, сроку проживания на постоянном месте жительства (до 5 лет в пределах одного региона) и прочие. К льготной категории относятся так же семьи, в которых имеется ребенок-инвалид.
- Семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий – если нет в собственности жилых помещений и нет регистрации в муниципальном жилье по договору социального найма. Если площадь собственного или муниципального жилья меньше установленной региональной нормы (10-14 кв. м на человека). Если жилое помещение признали аварийным, непригодным для проживания. Если на иждивении находится больной человек с хроническим заболеванием, при которой невозможно совместное проживание на данной жилплощади.
Договор целевого займа
» » » Бланк документа «» относится к рубрике «Договор займа, расписка о займе».
Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер. г. [место заключения договора] [дата заключения договора] [Полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Займодавец», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], с одной стороны и [полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Заемщик», в лице [должность, Ф.
И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.
Предмет договора 1.1. По настоящему договору Займодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере [сумма и валюта денежных средств], а Заемщик обязуется возвратить Займодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее. 1.2. Цель займа [вписать нужное]. 1.3.
Заем предоставляется сроком на [вписать нужное].
1.4. Заем, предоставленный по настоящему договору, обеспечивается [способ обеспечения обязательства]. 2. Права и обязанности Сторон 2.1.
Заемщик обязан: 2.1.1. использовать заемные денежные средства на цели, указанные в п. 1.2. настоящего Договора; 2.1.2. возвратить Займодавцу полученную сумму займа по истечении срока, указанного в п.1.3.
настоящего договора; 2.1.3. обеспечить исполнение своего обязательства перед Займодавцем; 2.1.4.
обеспечить возможность осуществления Займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа. 2.2. Заемщик вправе с согласия Займодавца досрочно возвратить сумму займа. 2.3. Займодавец обязан предоставить Заемщику заемные денежные средства в течение [срок] с момента подписания настоящего договора.
2.4. Займодавец имеет право: 2.4.1. на получение с Заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных настоящим договором; 2.4.2. потребовать от Заемщика досрочного возврата
Договор займа между физическими лицами
Конкретные правила составления данного документа установлены . составляется в том случае, если размер ссуды превышает установленный государством минимум — десятикратный размер минимальной зарплаты, действующей на дату предоставления займа.
Что касается меньших сумм, стороны вправе заключать договорённость устно. Письменно составленный договор должен быть заверен нотариально, хотя строгого требования в осуществлении данной операции законодательством не установлено.
По желанию подписание документа может быть произведено в присутствии свидетелей, которые должны будут засвидетельствовать документ, поставив под ним и свои подписи. В начале документа указывается паспортная информация о сторонах, его составляющих (займодавце и заёмщике), с обязательным включением сюда точного места их проживания.
Имена должны быть написаны полностью без сокращений. Далее оговаривается непосредственно предмет договора:
- срок, на который выдаётся займ с указанием граничной даты его возврата (число и год пишутся цифрами, месяц — словами). Если дата определена не будет, заёмщику необходимо будет вернуть взятые средства в течение 30 календарных дней;
- момент, при наступлении которого займ будет считаться погашенным.
- размер суммы, предоставляемой во временное пользование заёмщику в её числовом и словесном выражении;
- форма, в которой деньги передаются заёмщику (наличной суммой или по банковскому переводу);
Дабы избежать необходимости составления дополнительной одобрения, в пункт о предмете договора следует включить сведения о том, что займодавец не возражает против досрочного погашения долга и начисленных по нему процентов.
Бесплатная консультацияЮриста:По любым вопросам
Пример: Набрал займов в МФО из-за ремонта квартиры и лечения болезни.
Поздно понял что это неподъемные займы для меня.
Звонят, угрожают различными способами воздействия.
Как быть? Москва Санкт-Петербург Нажимая кнопку ОТПРАВИТЬ, вы принимаете условия Отправить Отправить
Министерства юстицииРоссийской Федерации
Роспотребнадзора Последние вопросы Полное комплексное обслуживание С момента обращения к нам и до полного решения вопроса мы готовы сопровождать своих клиентов, оказывая им необходимые услуги и консультации. Бесплатный детальный анализ ситуации Наши специалисты детально изучат Вашу ситуацию, ознакомятся со всеми имеющимися документами, составят четкую картину проблемы.
Работа на результат Мы заинтересованны в успехе Вашего дела! Ваши победы — наши победы. Мы ориентированные исключительно на результат. Составление документов При необходимости юристы нашей компании возьмут на себя составление всех необходимых документов, для положительно решения дела.
Бесплатная проработка вариантов Только после детального анализа имеющихся документов, погружения в сложившуюся ситуацию – мы сможем проработать пути решения и целесообразность их применения. Подача документов Берем все на себя. Составление. Сбор необходимого пакета документов.
Подача в инстанции. Отслеживание. Контроль каждого движения дела.
Всегда есть вероятность, что клиенту не нужно идти в суд или составлять претензию и иные документы, так как перспективы выиграть нет и клиент зря потратит время и деньги, хуже того, усугубит свое положение. Именно по этому юристы нашей компании сначала делают бесплатный анализ ситуации, изучают имеющиеся документы, и только после этого предлагают пути решения, если они имееются. Почему
Образец договора целевого займа между физическими лицами
Для получения займа или проведения иной серьезной операции необходимо составлять договор.
Он может иметь различную форму — в зависимости от целей, на которые берутся заемные средства. На сегодняшний день в обычно указывается цель взятия денежных средств в долг.
В этом случае договор займа называется целевым. Денежные средства могут быть выделены на самые разные цели, например:
- покупка автомобиля (нового или б/у);
- строительство собственного дома;
- оплата учебы в высшем или ином учебном заведении.
- приобретение недвижимости (квартиры, частного дома, гаража, земельного участка);
Взаимоотношения между заемщиком и заимодавцем при заключении договора целевого займа регламентируются действующим законодательством. , а точнее его , гласит, что при выдаче целевого займа заимодавец имеет полное право осуществлять контроль над расходованием средств, выданных им заемщику.
Пункт 2 данной главы дает право заимодавцу требовать единовременного возвращения всей суммы займа, если обнаружено нарушение действующего договора. Либо нецелевое расходование средств.
Бланк договора целевого займа между физическими лицами на покупку квартиры является типовым, в большинстве случаев он содержит одни и те же пункты. Важно лишь помнить о необходимости наличия некоторых важных моментов:
- заемщик обязан гарантировать юридическую чистоту сделки;
- заимодавец имеет право ознакомиться с договором купли-продажи;
- заимодавец имеет право требовать иные документы, подтверждающие стоимость приобретаемого жилья.
- величина займа не должна быть больше суммы, необходимой для покупки жилья в выбранном сегменте;
Покупаемая на средства заимодавца квартира обязательно должна быть юридически чиста – не находиться под арестом, в залоге.
Также заемщик должен по требованию предоставить заимодавцу договор купли-продажи. На покупку автомобиля порой необходима довольно существенную сумму денег, в связи с чем многие берут деньги взаймы.
Налогообложение
Налогообложение займа актуально в том случае, если займ беспроцентный или же проценты по займу меньше ставки рефинансирования ЦБ РФ на день заключения сделки. С февраля 2014 года и по сегодняшний день, ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 8,25% годовых.
В этом случае, возникает материальная выгода. С этой выгоды только физическое лицо обязано заплатить подоходный налог, в размере 13% от суммы выгоды. Юридическое же лицо не включает экономическую (материальную) выгоду в базу при налогообложении прибыли.
Сумма полученной материально выгоды считается по следующей формуле:
Мат. выгода = (2/3 * 8,25% * сумму займа) * кол-во дней пользования / 365
Например, Иванов получил 545 тысяч рублей на приобретение жилья на 2 года без процентов. Сумма материальной выгоды равна: (2/3 * 8,25% * 545 000) * 730 / 365 = 59 950 рублей за 2 года. Следовательно, он должен заплатить 59 950 * 13% = 7 793,5 рублей за 2 года.
Однако согласно в пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ сказано, что материальная выгода, которая образовалась от экономии на процентах по целевому займу на покупку жилья, не облагается НДФЛ.
Кроме того, если заёмщик является плательщиком НДФЛ, то есть осуществляет официальную трудовую деятельность на территории нашей страны, то он имеет право на получение имущественного вычета.
Как оформить договор целевого займа
- >
- >
- Договор целевого займа
Договор целевого займа – это кредитование, при котором заемщик указывает, для каких целей ему необходимы денежные средства.
Если займодавец дает свое согласие, заемщик должен полностью отчитаться за предоставленные ему деньги.
Довольно часто, клиенты обращаются в некоммерческие организации с целью оформления ссуды на приобретение жилья.
В документе обязательно прописываются все условия кредитования, права и обязанности сторон в разных случаях. Перед тем, как заключить соглашение о ссуде, стоит понять, что такое заём на определенные цели. В первую очередь, кредит на приобретение жилья должен быть заключен в письменной форме.
В Гражданском кодексе ст. 808, сказано, все ссуды, которые превышают в размере 10 МРОТ, должны быть оформлены в письменном виде.
Это условие обязательно, если сторонами выступают физические и юридические лица.
Чтобы сделка была заключена, необходимо выполнить все требования указанные в ней. При этом обязательное выполнение не только основных, но и дополнительных требований, если такие имеются.
Момент выполнения контракта, считается не время его подписания, а момент, когда заемщик получил на руки денежные средства. Это может подтвердить расписка о получении денег.
Это помогает тем кредиторам, которые столкнулись с недобросовестными клиентами и вынуждены обратиться в суд для взыскания задолженности. Перед тем как документация будет подписана, стороны должны определиться с некоторыми нюансами:
- Одним из них является наличие залогового имущества;
- Если заемщик на денежные средства собирается купить недвижимое имущество и согласен оформить его в залог, стоит это указать документально;
- При оформлении залога, все договора проходят проверку в Российском реестре.
Когда человек намерен приобрести собственное жилье, но денежных средств не хватает, он может воспользоваться программами кредитования. Тем не менее, перед тем как выбрать один из банков своим кредитором, нужно изучить дополнительную информацию и понять на каких условиях будет выдан кредит.
Роль нотариуса
В законодательных актах Российской Федерации не указаны требования, по которым договор целевого займа нужно заверять у нотариуса. Тем не менее, имеется несколько причин, по которым следует это сделать.
Источник: zethouse.ru