Кто лицо осуществляющее строительство

Застройщик (не является членом СРО) заключил договор на оказание услуги по осуществлению

Он должен быть членом СРО, даже являясь строительного конотроля, а не строительного надзора.

В соответствии с частью 2 статьи 53 Кодекса застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее проверку проектной документации, для проверки соответствия выполненных работ проектной документации.

Согласно части 2 статьи 53 Кодекса строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицо, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При выполнении только функций строительного контроля такому лицу требуется членство в саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство в соответсвии с частью 2 ст 55 Градостроительного кодекса РФ и 52 ст однако Авторский надзор например, это немного другое не требует членства в СРО но в ввашем случае СРО должно быть от фирмы которая осуществляет технический надзор.

АОСР 2019 за 10мин. Просто о сложном.

строительного контроля с организацией являющийся членом СРО (договор лишь на оказание услуг строительного контроля). В данном случае строительный контроль проводится, ни как технический заказчик, а просто как организация предоставляющие такие услуги. Соответствует ли данная деятельность нормам градостроительного законодательства, и не превысил ли в данном случае организация предоставляющие услуги строительного контроля вобрав в себя полномочия предусмотреные п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» авторский надзор — контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации. Согласно статьи 41 указанного Федерального закона авторский надзор отнесен к формам добровольной оценки соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса).

Из совокупности указанных норм следует, что лицо, выполняющее функции технического заказчика, в том числе проведение строительного контроля, с 1 июля 2017 года должно быть членом саморегулируемых организаций соответствующих видов либо саморегулируемой организации, к сере деятельности которой относится часть таких функций. При выполнении только функций строительного контроля такому лицу требуется членство в саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Ненадлежащий строительный контроль за проведением капремонта мкд

контроля может повлечь привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ.

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати тысяч до тридцати пяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от тридцати пяти тысяч до сорока тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток; на юридических лиц — от трехсот тысяч до шестисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток.

Статья 9.4. Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)

Какова ответственность за ненадлежащее исполнение функций по строительному контролю (контроль соответствия работ проектно-сметной документации, техрегламентам, СНиПам) при капремонте МКД, повлекшее за собой нанесение вреда здоровью, значительный имущественный ущерб, нарушение права пользования жилым помещением?

1. Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати пяти тысяч до сорока пяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от семисот тысяч до одного миллиона рублей либо административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Необходимость СРО и генподрядчика для работ на сумму до 3 млн

ГрК РФ, Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства

В ч.3 ст. 52 ГрК РФ говорится, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик, либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

2.1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей

Да, все верно. Теперь установлена плнка в три млн., которая снимает некоторые ограничения.

В связи с новым пониманием участия в СРО подрядных организаций (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ в редакции Закона N 372-ФЗ):

Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно и (или) с привлечением других соответствующих требованиям лиц. Согласно ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ лицо, которое осуществляет строительство, должно иметь выданное саморегулируемой организацией разрешающий документ – свидетельство о допуске к работам по организации строительства

Членом СРО должны быть организации, которые заключают договор напрямую с Заказчиком. При этом сумма договора значения не имеет (на объекты менее 3 млн. руб. не нужно СРО только при выполнении СМР). Их подрядчикам СРО не обязательно. Региональный принцип членства в СРО на проектировщиков и изыскателей не распространяется. Только на строителей.

С 1 июля 2017 г. свидетельства, как такого нет — электронный реестр членов СРО. Можно получить выписку из реестра. ФЗ 372.

Мы ООО, занимаемся ИЖС

«»5.1. Лицо, осуществляющее строительство, вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 1 и 5 части 5 настоящей статьи. В этом случае органы государственного строительного надзора самостоятельно запрашивают указанные документы (сведения, содержащиеся в них) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

«»3.1. Застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.

▪ положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

«»2.1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей.

«»3. Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Заказчик застройщик технический заказчик

Согласно ч. 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под Застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. То есть Застройщик обеспечивает подготовку проектной документации для объектов капитального строительства, расположенных на вверенном ему земельном участке.

Из 624 Приказа Статья 32. Работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Я не хочу нанимать по договору Тех. заказчика

такие вопросы нужно задавать своему юристу. А если руководство жмется, задавайте вопросы руководству.

Наша организация профессионально занимается подготовкой допуска СРО, обращайтесь.

Застройщик, выполняющий функции технического заказчика самостоятельно — это, своего рода, заказчик-застройщик (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства). Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда вопрос: Должны ли строители соблюдать строительные нормы и правила, по закону (ЗОПП)

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

▪ При продаже товара по образцу и (или) описанию продавец обязан передать потребителю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
Ну конечно должны, для этого просто договора составлять надо правильно, где есть ссылки и на ГОСТЫ и СНиПы.

▪ Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

6. Порядок подготовки, утверждения и изменения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом положений настоящего Кодекса.

ЗОПП тут вообще не причем. Эта сфера регулируется градостроительным законодательством.

Кроме того, строительные нормы и правила (СНИПы) являются для подрядчика (застройщика) обязательными в силу ст.4 закона «О защите прав потребителей».

Необходимость иметь СРО при выполнении работ по строительству

Для любой компании, которая желает сохранить членство в СРО на добровольных началах.

Если заказчик — застройщик планирует самостоятельно осуществлять строительный контроль, то допуск СРО для заказчика необходим. Градостроительным кодексом РФ (ч.1 ст.55.8) установлено, что организация вправе выполнять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, только при наличии выданного саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к

ГрК РФ, Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства

Опираясь на законы РФ, регламентирующих деятельность предпринимателей в отрасли строительства и их взаимодействие в рамках системы саморегулирования, с уверенностью можно сказать следующее:

Согласно ГК РФ, такая сделка может быть аннулирована, юридическое лицо, заключившее договор без надлежащего разрешения (допуска) ликвидировано, а полученные по сделке средства возвращены каждой стороне в соответствующем объеме.

От членства в саморегулируемой организации освобождаются подрядчики по договорам менее 3 млн руб. Заказчик должен состоять в СРО или привлечь технического заказчика который будет состоять в СРО.

Таким образом, допуск СРО для заказчика – это документ, без которого он в большинстве случаев не имеет права осуществлять деятельность в строительной отрасли. Крайне важно отметить, что в случае нанесения вреда третьему лицу из-за некачественно выполненных работ исполнителем, вся ответственность возлагается на выполнявшее работы лицо. В то время как при наличии допуска строительной СРО у исполнителя субсидиарную ответственность несет в пределах средств компенсационного фонда некоммерческое партнерство, членом которого он является.

Источник: urist-onlain.ru

Застройщик является лицом осуществляющим строительство

Лицо, осуществляющее строительство – это… Определение, обязанности и особенности

Кто осуществляет строительство? Застройщик, генподрядчик? Является ли это равнозначными определениями лица, осуществляющего строительство? Это мы разберем далее. Также рассмотрим законодательное регулирование такого статуса, права и обязанности подобных лиц, их ответственность, главные функции.

Определение

Лицо, осуществляющее строительство, – это или застройщик, или лицо, которое было застройщиком либо заказчиком привлечено на основании соответствующего договора.

А может ли оно быть физическим или допускается только статус юридического? Ответ однозначен: оно должно обязательно соответствовать требованиям к лицам, осуществляющим строительство. Они подробно изложены в ч. 2 ст. 52 ГрК ФЗ № 190 (2004 г.).

В свою очередь, этот федеральный закон был обновлен, отредактирован в последней версии – ФЗ № 148 (2008 г.).

Лицо, осуществляющее строительство, – это и субъект, занимающийся реконструкцией, капитальным ремонтом в отношении объектов капитального строительства.

Оно производит те разновидности работ, которые оказывают влияние на безопасность, общее состояние объектов капитальной застройки.

Отсюда эта деятельность может выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые имеют свидетельства о возможности допуска к таким работам, выданные саморегулируемыми организациями.

Что касается иных типов работ по строительству, капитальному ремонту или реконструкции, ими могут заниматься юридические лица и ИП, а также обычные граждане – физические лица.

Лицо, осуществляющее строительство, – это или сам застройщик, или физическое/юридическое лицо, которое было привлечено застройщиком, заказчиком на основании договора. Оно обязательно должно соответствовать требованиям российского законодательства к компаниям и ИП, осуществляющим строительство.

Близкие понятия

Мы определились, кто является лицом, осуществляющим строительство. Близкими к данному являются следующие понятия:

• Проектировщик – занимается подготовкой проектной документации.
• Фирмы или ИП, осуществляющие реконструкцию капитальных объектов.
• Субъект, осуществляющий капремонт строительных объектов.

Кто такие застройщики?

Сравним эти схожие на первый взгляд определения: застройщики и лица, осуществляющие строительство. Это равнозначные понятия или нет?

Градостроительный Кодекс РФ определяет застройщика как физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном наделе (или на земельном участке другого правообладателя) различные строительные мероприятия, капитальный ремонт, реконструкцию в отношении объектов капитального строительства. Также именно застройщик выполняет такие процедуры, как инженерные изыскания, проведение подготовки проектных бумаг для осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции здания.

Застройщик может действовать не только согласно своим интересам, но и на благо заказчиков, которыми могут выступать разнообразные юридические лица, ИП, российские, иностранные граждане и проч. Отдельными категориями клиентов застройщиков выступают:

• Государственные органы РФ.
• Органы управления внебюджетными государственными фондами.
• Структура местного самоуправления субъектов РФ.

Связь понятий

Как связаны заказчик, застройщик, лицо, осуществляющее строительство? Приведем несколько примеров:

• Заказчик может выступать клиентом и застройщика, и лица, которое осуществляет строительство.
• Застройщик может выступать и лицом, осуществляющим строительство, и заказчиком в случае если передоверяет строительные работы третьему лицу – физическому или юридическому.
• Субъект, осуществляющий строительство, – сторона, которая непосредственно занимается работами (строительными, ремонтными, реконструкцией). Соответственно, оно не может быть заказчиком, но может быть как самим застройщиком, так и стороной, которой он доверил определенные работы в отношении объектов капитальной застройки.

Общие положения

Коснемся общих положений той документации, которая регулирует ответственность лиц, осуществляющих строительство, их права, функции, обязанности. Вот то важное, что тут следует выделить:

1. Сторона, осуществляющая строительство, – юридическое или физическое лицо, организующее, координирующее строительные работы, а также реконструкцию и/или капремонт объекта капитальной застройки. Также именно оно должно обеспечить соблюдение всех пунктов проектных документов, технических регламентов, техники безопасности во время всего проведения строительных работ.
2. Лицо, осуществляющее строительство, выполнившее работы, несет полную ответственность за их качество, соответствие всему спектру требований проектных документов.
3. В своей деятельности данное лицо руководствуется следующими законодательными актами: Градостроительный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс, нормативные документы, регулирующие порядки как заключения, так и исполнения договоров по строительному подряду.
4. Лицо, осуществляющее строительство, при заключении соответствующего договора с заказчиком наделяется функциями генерального подрядчика, прописанными в ГК РФ, но только в том случае, если контракт по строительному подряду с заказчиком/застройщиком не подразумевает выполнение им договорных обязательств лишь собственными силами.
5. Лица, осуществляющие строительство, обязаны иметь свидетельство о допуске к строительным работам, выданное уполномоченной организацией.

Главные функции

Это самый распространенный пункт положений. Он включается во все приказы о назначении лица, осуществляющего строительство. Функции здесь выделяются следующие:

• Организация и/или координация работ по строительству, капремонту, реконструкции объектов капитальной застройки.
• Выполнение работ по возведению, монтажу строительных конструкций, инженерно-технических систем объекта в соответствии с проектными и рабочими документами. Проводится как собственными силами, так и с привлечением к работам третьих лиц.
• Обеспечение разработки необходимых организационно-технологических документов, проектов производства строительных работ.
• Составление и дальнейшее утверждение графиков производства работ, поставки необходимых стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования для строительных работ, реконструкции, капремонта.
• Принятие от субподрядчиков завершенных ими работ, оплата в соответствии с заключенным контрактом субподряда.
• Определение обязанностей уже субподрядчиков по поставке стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования, необходимых для работы.
• Осуществление всеобъемлющего строительного контроля, в том числе соответствия используемых стройматериалов, изделий, соблюдения требований технологических регламентов, рабочих и проектных бумаг.
• Ведение всей необходимой строительной документации.
• Обеспечение на строительных площадках безопасности труда, а также общей безопасности строительных работ для населения близлежащих районов, экологической обстановки местности.
• Управление строительной площадкой. Тут также имеется в виду обеспечение охраны объекта до момента его приемки заказчиками.
• Выполнение во всей полноте требований структур местного самоуправления по поддержанию порядка на территории, прилегающей к строительной площадке.

Понятие строительного контроля

Представитель лица, осуществляющего строительство, обязан осуществлять строительный контроль. Разберем конкретно, что это:

• Входной контроль проектных документов на объект строительства, которые предоставляются застройщиком или заказчиком.
• Проверка качества используемых стройматериалов, конструкций, изделий, оборудования, которые поставляются для возведения, ремонта, реконструкции объекта.
• Проверка соблюдения во всей полноте установленных норм, правил складирования и хранения применяемой строительной продукции.
• Проверка соблюдения последовательности и состава различных технологических операций при осуществлении мероприятия: строительства, капремонта, реконструкции.
• Совместное с заказчиком освидетельствование работ, которые называют скрытыми.
• Промежуточная приемка уже возведенных строительных конструкций, которые могут оказать влияние на безопасность сооружаемого объекта.
• Промежуточная приемка сетей, относящихся к инженерно-техническому обеспечению.
• Приемка завершенных этапов и законченных видов работ.
• Совместная с заказчиками проверка соответствия полностью возведенного объекта требованиям проектных и подготовленных на их базе рабочих документов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительных планов данного земельного надела, актуальным техническим регламентам.

Права

Права представителя лица, осуществляющего строительство, как и самого исполнителя, выражены в следующем:

• Выбирать субподрядчиков для выполнения отдельных видов строительных работ как при согласовании с заказчиком, так и полностью самостоятельно. Это право обеспечивается приказами на лицо, осуществляющее строительство.
• Заключать договоры субподряда и подряда в порядке, утвержденном российским законодательством.

Обязанности

Представитель лица, осуществляющего строительство – это, соответственно, субъект, представляющий интересы исполнителя строительных работ. Чаще всего именно он заключает договоры на осуществление строительства с заказчиком или застройщиком.

Что касается обязанностей лиц, которые осуществляют реконструкцию/строительство/капремонт, то тут выделяется следующее:

1. Такое лицо обязано осуществлять данное строительное мероприятие в соответствии с заданием, которое было предоставлено ему или заказчиком, или компанией-застройщиком. Имеются в виду различные проектные документы, требования по градостроительным планировкам земельных участков, требования действующих технологических регламентов. При этом исполнитель обязан обеспечивать безопасность третьих лиц на строительной площадке (выполнять требования техники безопасности труда), заботиться об окружающей среде (соблюдать экологическое законодательство), беспокоиться о сохранности объектов культурного наследия.
2. Лицо, которое осуществляет строительство, обязано вести общий журнал произведенных работ, необходимую по законодательству исполнительную документацию. Оно должно извещать своего заказчика (или застройщика), а также органы государственного надзора о сроках завершения тех работ и процессов, которые подлежат обязательной проверке. При выявлении ошибок, недоделок исполнитель должен полностью устранить выявленные проверяющими недостатки. К продолжению работ по плану он приступает только тогда, когда компетентными органами будет составлен акт о полном устранении найденных недостатков. Осуществляющее строительство лицо полностью контролирует и качество применяемых для работ стройматериалов.
3. Организации и ИП, осуществляющие строительство, обязаны в точности исполнять указания заказчиков, полученные уже в ходе возведения объекта, но с тем условием, что данные указания не противоречат первоначальным требованиям, условиям контракта на строительный подряд, не представляют из себя вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя.
4. В случае обнаружения по ходу выполнения строительных работ, капитального ремонта или реконструкции объекта культурного наследия лицо, осуществляющее строительство, должно немедленно прекратить выполнение условий договора подряда. Затем оно извещает о находке государственные органы РФ, занимающиеся проблемами сохранения таких ценных для культуры и будущих поколений объектов.

Ответственность

На членство лиц, осуществляющих строительство, по договорам с заказчиками и застройщиками ложится и определенная ответственность. Рассмотрим стандартные положения контрактов, ей посвященных:

• ИП или организация, осуществляющая строительство, несет полную ответственность перед своим заказчиком за исполнение всех договорных обязательств по осуществлению всех полагающихся работ на всех этапах. В частности, это обеспечение качественного и своевременного выполнения строительно-монтажных заданий, специальных видов и циклов работ, комплектация строительной площадки необходимым инженерным и технологическим оборудованием, стройматериалами и рабочими конструкциями.
• Лица, которыми осуществлялось строительство, несут полную ответственность перед своими заказчиками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств назначенными ими субподрядчиками.
• Перед самими субподрядчиками организации и ИП, осуществляющие строительство, несут ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение заказчиком условий контракта по субподряду (например, в части оплаты предоставленных услуг или выполненных работ).
• Как разновидности, так и размер ответственности лиц, осуществляющих строительство, за неисполнение своих обязательств или их ненадлежащее исполнение устанавливаются локальным договором подряда (субподряда) и общеприменимым на территории РФ гражданским законодательством.

Итак, лицами, осуществляющими строительство, могут быть как юридические, так и физические лица (ИП), имеющие разрешение на проведение строительных работ. Их права, обязанности, ответственность обязательно закрепляются в контракте по подряду (субподряду). Сами исполнители и их представители обязаны действовать в рамках ГрК и ГК РФ.

Чем отличается заказчик от застройщика — Полезные Советы

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

• Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
• Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
• Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

• Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
• Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
• Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
• Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
• Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Кто такой подрядчик

Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков (застройщиков) входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики (застройщики) желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Разница между заказчиком и застройщиком

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Таким образом, отличия между данными понятиями существенны, главным образом, в строительной отрасли.

Заказчик – это организатор процессов, который привлекает средства или выделяет собственные деньги, согласует объём предстоящих работ и несёт ответственность за их своевременную оплату.

В данном качестве может выступать государство, его административно-территориальный орган, а также физическое или юридическое лицо.

Застройщик проводит изыскательные и проектировочные работы, после чего приступает к исполнению основной задачи.

Если речь идёт о возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, то такие проекты может реализовывать только юридическое лицо.

Застройщик также может выступать в качестве генерального подрядчика и привлекать субподрядчиков на условиях, оговоренных законодательством

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
2. Подготовить бизнес-план.
3. Приобрести земельный участок.
4. Организовать рекламную компанию.
5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности. Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

• Утверждает проектно-сметную документацию.
• Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
• Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
• Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
• Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
• Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
7. Проверка выполненных проектов застройщика.
8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Застройщик: кто это такой, функции, отличие от девелопера

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов.

При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Положение о лице, осуществляющем строительство (генеральном подрядчике)

Положение о генподрядчике — скачать word

от «___»________2021 г.

1. Общие положения

1 Настоящее положение определяет основные функции лица, осуществляющего строительство (генерального подрядчика) в части его взаимоотношений с застройщиком (заказчиком) и лицами, выполняющими работы на основании договора с лицом, осуществляющим строительство (субподрядчиками).

2 Лицо, осуществляющее строительство – физическое или юридическое лицо которое организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

3 В своей деятельности лицо, осуществляющее строительство (генеральный подрядчик) руководствуется Гражданским кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок заключения и исполнения договоров строительного подряда.

4 Лицо, осуществляющее строительство приобретает функции генерального подрядчика, установленные Гражданским кодексом РФ, если из договора строительного подряда с застройщиком (заказчиком) не следует обязанность выполнения им договорных обязательств только собственными силами.

5 Лицо, осуществляющее строительство должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

2. Основные функции лица, осуществляющего строительство
(генерального подрядчика)

1 При осуществлении строительства на основании договора с застройщиком, заказчиком базовыми организационными функциями лица, осуществляющего строительство, являются:— организация или координация работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства;— выполнение работ, конструкций, систем инженерно-технического обеспечения объекта строительства в соответствии с проектной и рабочей документацией, собственными силами или с привлечением иных лиц;— обеспечение разработки организационно – технологической документации, проекта производства работ;— составление и утверждение графиков производства работ, графиков поставки строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;— принятие от субподрядчика законченных видов работ и оплата их в порядке, установленном договором субподряда;— определение обязанностей субподрядчика по поставке строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, необходимых для производства выполняемых им работ;— осуществление строительного контроля лица, осуществляющего строительство, в том числе контроля соответствия применяемых строительных материалов и изделий, требованиям технических регламентов, проектной и рабочей документации;— ведение исполнительной документации;— обеспечение безопасности труда на строительной площадке, безопасности строительных работ для окружающей среды и населения;— управление стройплощадкой, в том числе обеспечение охраны стройплощадки и сохранности объекта до его приемки застройщиком (заказчиком);

— выполнение требований местной администрации, действующей в пределах ее компетенции, по поддержанию порядка на прилегающей к стройплощадке территории.

2 Строительный контроль лица, осуществляющего строительство, включает в себя:— входной контроль проектной документации на объект капитального строительства, предоставленной застройщиком (заказчиком);— проверку качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, поставленных для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (далее соответственно – продукция, входной контроль);— проверку соблюдения установленных норм и правил складирования и хранения применяемой продукции;— проверку соблюдения последовательности и состава технологических операций при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства;— совместно с заказчиком освидетельствование работ, скрываемых последующими работами (далее – скрытые работы);— промежуточную приемку возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объектов капитального строительства;— промежуточную приемку участков сетей инженерно-технического обеспечения;— приемку законченных видов (этапов) работ;

— проверку совместно с заказчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, техническим регламентам.

3 При осуществлении своих функций, лицо, осуществляющее строительство имеет право:— выбирать лиц (субподрядчиков) для выполнения отдельных видов строительных работ (далее — работ) по согласованию с заказчиком или самостоятельно;

— заключать договоры подряда (субподряда) с субподрядчиками в установленном порядке.

3. Обязанности лица, осуществляющего строительство
(генерального подрядчика)

1 Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

2 Лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать ведение общего журнала работ, исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органа государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков, и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

3 Лицо, осуществляющее строительство, обязано исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

4 В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.*

4. Ответственность лица, осуществляющего строительство (генерального подрядчика)

4.1 Лицо, осуществляющее строительство, несет ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по осуществлению комплекса работ на всех стадиях строительства; обеспечивает своевременное и качественное выполнение строительно-монтажных и специальных строительных работ, комплектацию строек технологическим и инженерным оборудованием, конструкциями и материалами.

4.2 Лицо, осуществляющее строительство, несёт перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.4.3 Виды и размеры ответственности лица, осуществляющее строительство, и

и лицами, выполняющими работы на основании договора с лицом, осуществляющим строительство (субподрядчиками) субподрядчика за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств устанавливаются гражданским законодательством РФ и договором строительного подряда.

26 марта, 2021 Редактор

Специализированные застройщики в долевом строительстве

С 1 июля 2021 года в России появился новый вид строительных компаний – специализированные застройщики. Их появление связано с реформой долевого строительства. Цель этой реформы – защитить покупателей строящегося жилья от обмана и недостроя.

Что это значит

Специализированный застройщик – юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кто может быть спецзастройщиком

Специализированными застройщиками могут стать только хозяйственные общества – ООО или АО.

Как правило, застройщики создают в форме обществ с ограниченной ответственностью. Это самая удобная организационно-правовая форма для коммерческой организации. Она проще в управлении и дешевле в содержании.

Некоммерческие организации и другие виды юридических лиц не имеют права осуществлять долевое строительство недвижимости. Исключением являются случаи, прямо указанные в законе.

Возведение многоквартирных домов и продажу помещений в них имеют право осуществлять некоммерческие организации с государственным участием и фонды субъектов Российской Федерации, специально созданные для целей решения проблемы обманутых дольщиков и выполнения государственных жилищных программ.

Полный список действующих в России специализированных застройщиков представлен на сайте единой информационной системы жилищного строительства «Наш дом». А также их легко найти в базе данных о юридических лицах Федеральной налоговой службы.

Изменение наименования и другие необходимые мероприятия

Слова «специализированный застройщик» должны быть прямо указаны в наименовании организации. Это требование установлено статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ.

Но для получения статуса специализированного застройщика не требуется создавать общество с этим названием «с нуля». Более того, это даже вредно. Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает обязательные требования к опыту строительной деятельности, который застройщик должен приобрести до начала первого проекта долевого строительства:

• не менее трех лет работы;
• не менее 5 тысяч построенных квадратных метров в многоквартирных домах, строительство которых успешно завершилось получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Опыт может быть приобретен как в качестве застройщика в предшествующие годы. А также засчитывается работа в качестве технического заказчика или генерального подрядчика, руководящих стройкой.

Из-за введения этих требований многие работающие застройщики внесли изменения в свои наименования, добавив к ним слова «специализированный застройщик». Изменить название оказалось значительно проще, чем создать новое общество, отвечающее необходимым требованиям.

Что дает статус

Преимущество специализированных застройщиков — возможность привлекать по договорам долевого участия (ДДУ) средства граждан и организаций, за счет которых финансируется долевое строительство. Начиная с 2021 года, требования к «долевке» ужесточались.

В 2021 году вступило в силу правило об обязательном финансировании новых проектов за счет специальных счетов эскроу.

При использовании этой схемы деньги покупателя размещаются на счете в специально выбранном уполномоченном банке и хранятся там до завершения проекта. Оплата строительных работ при этом осуществляется за счет кредита, который спецзастройщик получил в том же банке.

Для ранее начатых проектов требования о применении счетов эскроу могут не соблюдаться при условии, что на это получено специальное разрешение.

Ограничения деятельности

Закон № 214-ФЗ устанавливает различные требования для:

• тех специализированных застройщиков, кто использует в работе схему эскроу, и
• тех, кто достраивает старые проекты.

При расчетах через эскроу сохранность средств обеспечивается уполномоченным банком, в котором открыт счет. Поэтому деятельность таких специализированных застройщиков ограничена в меньшей степени. К ним не применяются положения закона № 214-ФЗ о строгом контроле за любыми операциями и расходами со стороны банка, в котором открыт расчетный счет.

Если же специализированный застройщик достраивает проект, все операции по его счету становятся полностью подконтрольны банку. Деньги при этом можно расходовать только на цели, прямо указанные в законе (то есть, на достройку дома, закупку строительных материалов, оплату работ подрядчиков и т.п.).

Вне зависимости от вида специализированного застройщика, в соответствии с требованиями статьи 3 закона № 214-ФЗ, необходимо:

• иметь законные основания для строительства многоквартирного дома: земельный участок в собственности или в аренде, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.п.;
• обеспечить прозрачность своей деятельности, регулярно публиковать информацию о своем статусе и о ведущейся стройке в единой информационной системе ЕИСЖС;
• строить только один дом или группу связанных проектов в одной локации;
• не иметь задолженности по налогам, не числиться в реестре недобросовестных поставщиков;
• руководить и владеть специализированным застройщиком могут только физические лица, не имеющие судимости за совершение экономических преступлений или преступлений против государственной власти, не дисквалифицированные за административные правонарушения и не признанные банкротами;
• финансовое положение специализированного застройщика должно быть достаточно устойчивым, чтобы гарантировать завершение проекта.

Соответствие специализированного застройщика и конкретного проекта строительства многоквартирного дома установленным требованиям подтверждается заключением органов строительного надзора. После его получения можно начинать строительство и продажу квартир по договорам долевого участия.

Может ли строить сам

Несмотря на наименование, специализированный застройщик может самостоятельно строить многоквартирный дом только при соблюдении некоторых условий.

Возведение любого многоквартирного дома невозможно без выполнения работ, для которых требуется специальный допуск от саморегулируемой организации строителей (СРО). Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства, он должен быть членом саморегулируемой организации строителей (т.е. иметь допуск к строительным работам).

Если же такое членство не оформлено, спецзастройщик должен поручить руководство строительными работами другому лицу – техническому заказчику, который обладает необходимой квалификацией и имеет допуск СРО.

Реформа долевого строительства в России еще не завершена. Поэтому в дальнейшем статус и требования к специализированным застройщикам могут измениться. Следите за появлением обновлений на нашем сайте.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Источник: kakprodatb.ru