В правовом государстве является неизбежным столкновение частнособственнических интересов граждан и хозяйствующих субъектов с публичными интересами государства. Несмотря на то, что в сфере земельных правоотношений за последние годы было принято множество законов и иных нормативных правовых актов, направленных якобы на искоренение таких столкновений (споров), множество вопросов в земельных делах до сих пор остаются неразрешенными, что зачастую порождает судебные споры по земле.
Как известно, органы государственной власти, а также органы муниципальной власти в сфере земельных правоотношений наделены определенными полномочиями, в том числе градостроительным законодательством, которые в силу закона должны реализовываться в интересах граждан, собственников земельных участков на соответствующей территории муниципального района.
Однако как свидетельствует практика чиновники зачастую злоупотребляя предоставленными правами и не исполняя свои обязанности, устанавливают свои порядки на местах и принимают незаконные решения и акты, тем самым нарушают интересы собственников земли соответствующего муниципального района, которые и так зачастую сталкиваются с трудностями при использовании своей земли.
Каждый орган муниципальной власти, образованный в том или ином муниципальном образовании Ленинградской области имеет четко установленную федеральными законами компетенцию, в рамках которой чиновник и обязан действовать. Однако как свидетельствует практика, на самом деле все происходит наоборот, поскольку чиновники выходят за рамки таких полномочий и присваивают полномочия им не принадлежащие, к примеру истребуют у заявителей при проведении публичных слушаний для изменения вида разрешенного использования земельных участков, незаконные документы и обязывают граждан совершать незаконные действия, например создавать некую инициативную группу, что федеральным законом не предусмотрено.
Т.о. чиновники позволяют себе расширительно трактовать закон, в связи с чем и появляются несоответствующие федеральному закону нормативные муниципальные акты.
Типичным же полномочиями органов местного самоуправления в земельной сфере можно назвать следующие:
— владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования;
— организация в границах муниципального образования электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом;
— дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов муниципального образования, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации;
— создание условий для предоставления транспортных услуг населению и организация транспортного обслуживания населения в границах муниципального образования;
— создание условий для обеспечения жителей муниципального образования услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания;
— сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия
— организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;
—организация благоустройства и озеленения территории муниципального образования, использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов муниципального образования;
-утверждение генеральных планов муниципального образования, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов муниципального образования документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального образования, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах муниципального образования для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель муниципального образования;
— присвоение наименований улицам, площадям и иным территориям проживания граждан в населенных пунктах, установление нумерации домов, организация освещения улиц и установки указателей с наименованиями улиц и номерами домов;
— осуществление мероприятий по обеспечению безопасности людей на водных объектах, охране их жизни и здоровья;
— создание, развитие и обеспечение охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов местного значения на территории муниципального образования;
— содействие в развитии сельскохозяйственного производства, создание условий для развития малого и среднего предпринимательства;
— осуществление в пределах, установленных водным законодательством Российской Федерации, полномочий собственника водных объектов, информирование населения об ограничениях их использования;
— осуществление муниципального лесного контроля и надзора;
— организация и осуществление мероприятий по гражданской обороне, защите населения и территории поселения от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
В связи с тем, что факты незаконных действий (бездействий) органов муниципальной власти, а также принятия незаконных актов, гражданин вынужден все чаще вступать в споры по земле и обращаться в суды в целях защита своих нарушенных прав.
При этом, дела с органами власти, в том числе с администрацией и советом депутатов, относятся к публичным правоотношениям и включают в себя как споры о признании незаконными действий (бездействий) и решений органов власти, так и споры о признании недействующими актов нормативного характера (т.е. оспаривание (обжалование) действий (бездействий) и нормативных актов), среди прочего связанные с такими аспектами, как:
— непроведение публичных слушаний, включая изменение условно разрешенного использования земельных участков через публичные слушания
— незаконное истребование документов у заявителей, предоставление которых федеральным законодательством не предусмотрено;
— изменение вида разрешенного использования через суд и связанные с этим отказы в таком изменении вида
— изменение категории земель и земельные споры, связанные с таким переводом из одной категории земли в другу,
— принятие правил землепользования и застройки, а также градостроительные споры в связи с принятием таких правил
— территориальное планирование, градостроительное зонирование, а также архитектурно-строительное проектирование и споры по градостроительному кодексу связанные с этим;
— оформление и подготовка проекта межевания земельного участка,
— оспаривание кадастровой оценки
— аннулирование кадастрового учета земельного участка и проч.
— отказ в перерегистрации возникших до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ прав на землю (т.е. ранее возникших прав), а также его обжалование в судебном порядке
— возражения на публикацию о выделе земельного участка в первоочередном порядке, а также их оспаривание и проч.
Надо иметь ввиду, что любое лицо, как гражданин так и организация, вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействия), а также нормативные акты органов муниципальной власти, в случае если такими действиями или актами нарушены права и законные интересы лица. Такие дела рассматриваются в порядке производства, имеющего свои особенности к которым можно отнести, среди прочего:
— в суд подается не иск, а заявление об оспаривании действий (бездействий), нормативного акта органа муниципальной власти;
— к заявлению необходимо приложить оригинал отказа должностного лица, а в случае оспаривания нормативного акта – оригинал такого акта и доказательства его опубликования в средствах массовой информации
— также в таких делах, к примеру об оспаривании нормативного акта вправе участвовать прокурор района.
Как правило, чем больше земли в том или ином муниципальном образовании, тем чаще возникают споры по земле, часто сопровождающиеся судами. К судам общей юрисдикции Ленинградской области, которые чаще сталкиваются со спорами, связанными с оспариванием действий (бездействий), а также актов муниципальных органов можно отнести Всеволожский городской суд, Гатчинский городской суд, Выборгский городской суд, Тосненский городской суд. Менее чаще такие земельные споры рассматриваю такие суды общей юрисдикции, как суд Приозерского района, суд Тихвинского района, суд Бокситогорского района, суд Кингисеппского района и проч.
Приводим примеры некоторых таких споров, включая градостроительные споры, из нашей практики:
1. При нашем участии идет судебное разбирательство по делу об оспаривании Положения Совета депутатов об изменении вида разрешенного использования на территории МО Рахьинское городское поселение, по которому муниципальный орган незаконно предусмотрел, среди прочего, создание некой инициативной группы в количестве 10 человек, для проведения публичных слушаний, а также незаконный перечень документов для изменения вида разрешенного использования земельного участка, которые по федеральному законодательству у завитей не истребуются. При этом, в деле участвует прокурор.
Данный спор по градостроительному кодексу находится на стадии судебного разбирательства
2. Наши юристы по земельным делам оказали юридическое сопровождение, в том числе составили и представили во Всеволожский городской суд Ленинградской области, по делу об оспаривании отказа главы администрации Рахьинского городского поселения Заявителю (собственнику земельного участка) в изменении вида разрешенного использования. Суть спора заключалась в следующем: заявитель обратился в администрацию с заявлением об изменении условно-разрешенного вида использования принадлежащего ему участка земли.
Главой администрации были назначены публичные слушания, по результатам которых принято положительное заключение об изменении вида использования земли с вида «для фермерского хозяйства» на вид «для дачного строительства». Кроме того, были приняты и аналогичные рекомендации комиссии, в состав которой также входили должностные лица муниципального органа. Однако Главой администрации, без обоснования причин, мотивировки и аргументации, было отказано в изменении вида использования земельного участка. В отказе глава не сослался ни на одну норму закону. Произвольное же решение главы Администрации ничем немотивированное и принятое в разрез процедуре публичных слушаний, незаконно и создает поле для принятия коррупционных решений.
Данный спор по изменению вида разрешенного использования находится на стадии судебного разбирательства.
3. Также в нашей практике встречались такие споры по градостроительному кодексу, как оспаривание органа муниципальной власти отказа в изменении вида разрешенного использования, в частности собственнику было отказано в их проведении на основании того, что якобы для начала необходимо изменить категорию земли, после чего обращаться в администрацию. Однако такие действия администрации незаконны, так как глава администрации — не уполномочен отказывать в проведении публичных слушаний; публичные слушания является исключительной прерогативой жителей и формой их волеизъявления согласно Конституции РФ; — игнорирует федеральное законодательство РФ, среди прочего: пункта 5 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, подпункта 3 пункта 1 статьи 4 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ, трактует закон неверно и в свою пользу; — путает правовые институты «категория» и вид разрешенного использования земли; — не учитывает то, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, в т.ч. угодья, могут иметь как разрешенное использование для ведения садоводства, так и для ведения сельского хозяйства. Законом ограничений в данном случае не предусмотрено.
Также градостроительное законодательство, в частности градостроительный кодекс, не предоставили администрации полномочий истребовать незаконные документы и требовать от заявителей совершения незаконных действий.
Данный спор по изменению вида разрешенного использования находится на стадии судебного обжалования в кассационном порядке.
4. В Тосненском городском суде Ленинградской области при участии нашего юриста по земельным спорам было выиграно дело по земле, в котором также участвовал и прокурор района. Суть спора заключалась в следующем: органом муниципальной власти по Тосненскому району было принято положение об изменении вида разрешенного использования, по которому орган власти истребовал документы у заявителей, не предусмотренных законодателем, а выдуманных самостоятельно, среди прочего: экспертное заключение о состоянии плодородия почв земельного участка положительное заключение Территориального отдела Управления Роснедвижимости по Тосненскому району Ленинградской области об отсутствии ограничений в предполагаемом использовании земельного участка, установленных действующим законодательством с учетом кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонной кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, заключение органа архитектуры и градостроительства и т.п.
Нами была проведена правовая экспертиза и порекомендовано клиентам обратиться в суд в целях оспаривания такого нормативного акта.
В данном случае при участии наших юристов по земле, судом было признано незаконным и недействующим такое положение. При этом суды (Ленинградский областной суд поддержал позицию суда первой инстанции) указали на то, что порядок изменения вида разрешенного использования (условно разрешенного вида использования) земельных участков, включая земли сельхозназначения, регулируется пунктом 3 части 1 статьи 4 ФЗ от 29.12.2004 г. №191-ФЗ, а не иным законодательством:
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования»
До принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 01.01.2012 г. изменение разрешенного использования земельного участка, на который градостроительные регламенты не распространяются, осуществляется решением органа местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний»
Таким образом, применяется порядок, установленный пунктом 3 части 1 статьи 4 ФЗ от 29.12.2004 г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ.
При этом, судами были исследованы и отвергнуты доводы муниципального органа, в том числе и по категории земель (такие положения не применимы (их применение недопустимо) к изменению ВРИ земли, в т. ч. земли сельхозназначения. Данный спор по градостроительному кодексу был разрешен в пользу нашего клиента.
5. В Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга нашими юристами был представлен иск об оспаривании отказа Росреестра в перерегистрации ранее возникшего права. Суть спора заключалась в следующем:
Оригинал Свидетельства на право собственности на землю от 1992 года был утерян. Восстановить оригинал либо получить дубликат такого Свидетельства не является возможным в силу того, что данное Свидетельство оформлено на бланке старого образца и в настоящее время такие бланки строгой отчетности не выпускаются и такие свидетельства не выдаются. По тем же причинам не может быть выдан и дубликат данного Свидетельства.
В Управление ФРС на госрегистрацию права была представлена не просто ксерокопия Свидетельства (акта госоргана), а именно КОПИЯ, заверенная Роснедвижимостью, являющимся федеральным органом исполнительной власти.
В данном случае свидетельство является актом органа власти. В силу же абз. 5 п. 5 ст. 18 ФЗ № 122 акты органов власти представляются на государственную регистрацию в копиях. На перерегистрацию права в данном случае были представлены такое свидетельство, а также Постановление от 1992 г. органа муниципальной власти О выдаче свидетельства на право собственности пайщикам АОЗТ.
Учитывая положения закона, Управление ФРС обязано было осуществить государственную регистрацию ранее возникшего права на основании представленных документов на регистрацию Истребование же регистрирующим органом дополнительных документов является незаконным, не основанным на законе.
Данный земельный спор был закончен в пользу заявителей.
2. По Свидетельству о праве собственности на землю от 1992 г. садоводству ур. Нагорное Ломоносовского р-на (в настоящее время садоводческое некоммерческое товарищество) бесплатно была предоставлена земля в коллективно-долевую собственность размером 89,5 га.
С 1992 года в законодательство неоднократно вносились изменения, в связи с чем у садоводства возникли трудности с перерегистрации своих права.
Учитывая такие изменения, нашими юристами по земле, с учетом категории земель, были даны рекомендации садоводству, среди прочего: в первую очередь необходимо осуществить кадастровые работы и провести через кадастр в целях содержания в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) сведений о землях общего пользования Садоводства и оформить права (оформить право собственности через Росреестр) Садоводческого некоммерческого товарищества «Орбита-3» на земли общего пользования конкретной площадью.
При этом, собранию членов Садоводства можно принять Решение о том, что Садоводству принадлежат на праве собственности земли общего пользования конкретной площадью.
Такое оформление права собственности через Росреестр является ключевым вопросом в данном случае, поскольку дальнейшая защита прав Садоводства (членов Садоводства) зависит именно от данного оформления прав.
Также желательно, чтоб граждане, не оформившие свои права, но фактически владеющие земельными участками в Садоводстве получили Свидетельства о праве собственности на свои земельные участки.
Такие рекомендации были нами предоставлены учитывая положения закона, в том числе:
Ст.5 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 (ред. от 27.12.1990) О земельной реформе: Колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также гражданам для ведения коллективного садоводства и огородничества земельные участки могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность».
Ст. 66 Земельного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 25.04.1991 №1103-1 «Земельные участки для коллективного садоводства, огородничества и животноводства предоставляются местными Советами народных депутатов в пределах их компетенции и состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих и животноводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности или в пожизненном наследуемом владении членов указанных товариществ.
К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.
На земли общего пользования местными Советами народных депутатов садоводческому или животноводческому товариществу выдается документ, удостоверяющий право на землю.
На участки, переданные в собственность или пожизненное наследуемое владение каждому члену садоводческих и животноводческих товариществ, местными Советами народных депутатов по представлению соответствующих товариществ выдается документ, удостоверяющий его право на землю».
Ст. 14 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»: «4. После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве».
Для вашего удобства предлагаем ознакомиться с аналогичными делами на следующих страницах сайта:
Источник: www.berlov-group.ru
Оспаривание отказа в разрешении на строительство
Специалисты нашей компании проведут оспаривание отказа в разрешении на строительство на земельном участке заказчика, в претензионном порядке или через суд.
Без разрешения на строительство практически невозможно зарегистрировать объект недвижимости или ввести его в эксплуатацию. И если в выдаче такого документа отказали, придется оспаривать данное решение. Процедура проводится как в претензионном порядке, так и в суде. Обычно отказывают по следующим причинам:
- отсутствие необходимой для выдачи разрешения документации;
- несоответствие документов требованиям градостроительного плана;
- ошибки в содержании или неправильное оформление бумаг;
- несоблюдение сроков обращения с заявлением и т.д.
Оспаривание отказа в разрешении на строительство стоит доверить толковому юристу. У нас работают именно такие специалисты. Мы изучим отрицательное решение органов власти, исправим ошибки в документации или обратимся в судебные органы, если потребуется. Действовать при этом будем исключительно в рамках закона, чтобы у представителей местного муниципалитета не было шансов повторно отказать в выдаче разрешения.
Оспаривание отказа в разрешении на строительство в досудебном порядке
Если в местные органы власти были представлены все необходимые документы, причем они были правильно подготовлены, отказ, в большинстве случаев, является незаконным. А значит, надо искать факты необоснованности такого решения и обжаловать его в досудебном порядке.
- Для этого потребуется составить заявление, в котором надо потребовать признать действия незаконными.
- Документ направляется в Федеральное агентство по недропользованию, на имя руководителя данного ведомства.
- К обращению прикрепляют отказ в выдаче разрешения, документы, направленные вместе с просьбой об оформлении допусков к строительству, подтверждение нарушений со стороны органов власти или наличия иных оснований для обжалования решения.
На рассмотрение ходатайства и пакета документации дается не более пяти дней. По результатам либо отменят решение об отказе, либо оставят все, как есть. В первом случае обяжут должностное лицо выдать разрешение в течение трех дней после отмены незаконного отказа. Во втором случае придется обращаться в суд.
Как оспорить отказ в разрешении на строительство через суд?
Оспаривание отказа в разрешении на строительство происходит путем подачи искового заявления в суд, расположенный в том же районе, что и орган власти, вынесший отрицательное решение. Чаще всего сюда обращаются, если отказ был немотивированным, основания для него не доказаны или не предусмотрены законом. Главное правильно определить ответчика и представить максимум доказательств обоснованности обращения. В основной части иска необходимо перечислить следующие сведения:
- когда и в какой орган власти подавали заявление о выдаче разрешения;
- на каких основаниях вынесли отрицательное решение;
- какие действия предпринимали по оспариванию отказа до суда;
- какие нарушения были допущены органами власти;
- собственные исковые требования и основания для удовлетворения иска.
К ходатайству нужно прикрепить пакет документации, позволяющий определить степень обоснованности решения властей и вышестоящих органов.
- Необходимо приложить к иску правоустанавливающие бумаги на землю, на которой расположен объект недвижимости или планируется его строительство.
- Потребуется градостроительный план надела, пояснительная записка и схема планируемой организации территории, где имеются данные о местах будущего размещения строений, подъездных путей и т.д.
- Кроме того, нужно прикрепить схему архитектурных решений и план организации участка, где отмечены линейные объекты относительно красных линий.
- Дополнительно потребуется проект строительных работ, положительное заключение государственной экспертизы по нему, заключение экологических экспертов, допустимые отклонения от предельных значений при возведении.
- Также надо представить информацию об инженерном оборудовании и техническом обеспечении надела. В документах должны быть проставлены точки введения таких коммуникаций в объект.
- Необходимо еще представить отказ органов власти и копию заявления, с которым Вы обращались к ним за разрешением.
На основании таких документов и выносится мотивированное решение суда. Наши юристы добьются, чтобы отказ отменили, выдав допуск для строительства в кратчайшие сроки.
Что делать если Вы проиграли суд об оспаривании отказа в разрешении на строительство?
В суд идут, когда администрация отказалась выдавать разрешение на строительство. Обычно без поддержки толкового юриста выносят отказ по исковому заявлению. Причин может быть много:
- не предоставили нужных документов;
- с иском обратилось ненадлежащее лицо;
- не было достаточно оснований для удовлетворения исковых требований;
- либо такие требования сформулированы неверно.
Однако отказ суда – это еще не конец. Его можно обжаловать, но процедура будет зависть от причин отрицательного решения судьи.
Проиграв дело в суде первой инстанции надо обращаться в кассационную и надзорную инстанцию, либо в апелляционный орган (если первое обращение было подано в арбитражный суд). В столице кассационные жалобы рассматривает коллегия Московского городского суда. Получив отказ в удовлетворении иска, нужно направлять жалобу сюда. Подается она через суд первой инстанции.
В какие сроки следует подавать жалобу?
При обращении с жалобой важно соблюсти сроки – до 10 дней с момента вступления в силу предыдущего решения. Когда выдача судебного постановления задерживается, можно подать предварительную жалобу, не указывая мотивировочную часть. Так вы не нарушите сроки, и повысите шансы на положительный ответ.
Когда надо обжаловать решение суда?
Если в суде первой инстанции была допущена процессуальная ошибка, либо считаете, что судья не рассмотрел все доказательства или привел не те нормы закона. Когда решение принято на основании объективных ошибок истца, можно устранить их и подать новый иск. Некоторые кассационные или апелляционные инстанции не принимают предварительные жалобы. Это незаконно, и такое решение тоже придется обжаловать в вышестоящих инстанциях.
О чем еще нужно помнить при обжаловании решения?
В жалобе нужно сослаться на конкретное решение определенного суда. Доводы, говорящие в пользу несостоятельности такого решения, нужно излагать четко и кратко. Потребуются документы, подтверждающие наличие возможности получения разрешения на строительство. Придется учесть еще массу нюансов, разобраться с которым помогут юристы нашей компании. Мы профессионально обжалуем решение и добьемся выдачи разрешения на строительство.
Источник: geoburo.ru
Оспаривание правил землепользования и застройки
Правовой центр «Два М» представляет интересы землепользователей в судах по делам об оспаривании правил землепользования и застройки, генеральных планов.
Нередко бывает так, что устанавливаемый Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства) не соответствует целям и интересам их правообладателей.
Например, ПЗЗ могут быть установлены ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки. Так, в Москве большая часть застроенной территории отнесена к так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов. Часто встречаются случаи, когда ПЗЗ изменяется градостроительный регламент земельного участка по сравнению с его текущим разрешенным использованием.
В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.
При этом оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия, такие как:
- пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в двух и более территориальных зонах);
- несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
- незаконное отображение в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
- грубое нарушение порядка принятия (изменения) ПЗЗ (непроведение публичных слушаний, отсутствие у публичного органа полномочий на изменение ПЗЗ и т. д.).
Заявлять о наличии нарушений с представлением соответствующего обоснования землепользователям следует до утверждения ПЗЗ – на таком обязательном этапе их принятия как публичные слушания.
Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.
В случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения (перечисленные выше) – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ. Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы. В рамках данной процедуры представляется возможным обосновать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, созданию рабочих мест и т. д.
Неэффективно оспаривание ПЗЗ и в тех ситуациях, когда новый градостроительный регламент противоречит текущему использованию участка или запланированному использованию (в случае его несоответствия Генплану). Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании в ПЗЗ как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.
При этом уже возведенные и строящиеся объекты (если разрешение на строительство выдано до внесения изменений в ПЗЗ) могут использоваться владельцами по существующему назначению без их приведения в соответствие с новыми градостроительными регламентами неограниченно долгое время при условии отсутствия угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (т. е. практически во всех случаях).
В то же время реконструкция таких объектов, а также дальнейшая застройка участка невозможна, за исключением случая, когда собственником ранее был получен градостроительный план земельного участка, гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка в течение трех лет с даты его получения (что, однако, не касается возможного распространения на участок режима ЗОУИТ).
В случаях, когда в связи с изменением ПЗЗ арендаторы и собственники земельных участков лишаются возможности использовать участки и расположенные на них объекты капитального строительства по назначению, а оспаривание ПЗЗ нецелесообразно (как в ситуации несоответствия ПЗЗ текущему ВРИ участка), они вправе требовать полного возмещения убытков. При этом противоправность действий публичного органа власти в данном случае не будет иметь правового значения.
Источник: www.2m.ru