В этой главе мы кратко рассмотрим ситуацию, когда строительство здания, в которое вложены долевые инвестиции, остановлено. Далее проанализируем основные причины этого, а также уточним права инвестора и порядок его действий в подобной ситуации.
Остановка строительства может быть краткосрочной и долгосрочной. Если строительство остановлено на срок более шести месяцев, то остановка строительства признается долгосрочной. В этом случае заказчик работ при наличии перспективы возобновления в будущем работ должен в целях сохранения результата работ обеспечить консервацию объекта незавершенного строительства (далее — «ОНС») .
См.: часть 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.
Консервация ОНС — это комплекс действий по обеспечению сохранности результата работ на неопределенный период в условиях остановки строительства. Обычно консервацию ОНС выполняет подрядчик за отдельную плату по требованию заказчика работ. Порядок выполнения консервации ОНС регулируется законодательством РФ .
Эта ПРОБЛЕМА может остановить строительство где угодно?
См.: Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802.
В период кризиса 2008 — 2009 годов на рынке недвижимости России остановка строительства зданий стала массовым явлением. Банки фактически прекратили финансирование строительных проектов. Долевые инвесторы, напуганные со стороны СМИ тревожными новостями о рынке новостроек, перестали вкладывать частные инвестиции в проекты застройщиков. В этих условиях остановка строек была неизбежна. Пожалуй, одной из наиболее распространенных причин остановки строительства является отсутствие у застройщика финансовых средств для продолжения строительства. Обычно подобное положение дел обусловлено любым из следующих факторов:
— прекращение финансирования со стороны банков и других кредиторов застройщика;
— ошибочная или недобросовестная финансовая политика самого застройщика при ведении дел фирмы;
— низкий уровень продаж и притока доходов от сбыта;
— существенный непрогнозируемый рост издержек по реализации проекта.
Любой из указанных выше факторов может повлечь так называемый кассовый разрыв для застройщика. При отказе или неспособности в этом случае акционеров застройщика компенсировать отрицательную разницу между доходами и расходами производство строительных работ неизбежно останавливается или замедляется. Часто причиной остановки работ могут быть неблагоприятные для производства работ климатические условия.
Другой причиной остановки строительства застройщиком может быть прекращение прав застройщика на застраиваемый земельный участок. Так, ведение застройки земли на праве аренды влечет определенные юридические риски. Аренда земли может быть досрочно прекращена по требованию арендодателя, если, например, нарушены обязательства по оплате арендной платы или допущены арендатором иные существенные нарушения договора аренды. В этой ситуации застройщик не имеет права продолжать строительство до тех пор, пока не восстановит свои права на строительную площадку.
Какой курс доллара может остановить строительство новостроек? Недвижимость 2022 прогноз.
Еще одна причина остановки строительства — прекращение действия разрешения на строительство (далее — «РНС»). РНС прекращается в случае утраты прав застройщика на застраиваемый земельный участок , а также в случае истечения срока действия РНС при отсутствии факта продления срока действия РНС со стороны застройщика .
См.: часть 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
См.: часть 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
В этом случае застройщик также не вправе застраивать земельный участок. Такие действия могут повлечь административную и уголовную ответственность застройщика. Кроме того, возникают риски признания объекта строительства самовольной постройкой .
См.: часть 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
См.: ст. 216 Уголовного кодекса РФ.
См.: ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
В результате ряда административных правонарушений на застройщика или подрядчика как на юридических лиц может быть наложено в качестве наказания административное приостановление деятельности . По этой причине также строительство может быть остановлено. Правда, деятельность юридического лица приостанавливают на срок не более девяноста дней. То есть в этой ситуации консервации ОНС не потребуется.
См.: Малютин Н. Административное приостановление деятельности: как защитить компанию // Юрисконсульт в строительстве. 2012. N 6.
Еще одна проблема, по которой может быть временно остановлено строительство, — утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства. В этом случае либо застройщику придется искать новых подрядчиков, либо прежние подрядчики должны вступить в новое СРО и получить новые допуски к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства.
Другая причина остановки строительства — нарушение контрагентами застройщика своих обязательств, в частности, срыв генеральным подрядчиком сроков строительства. В этой ситуации, если застройщик и генеральный подрядчик не смогут прийти к соглашению, застройщик вынужден будет менять генерального подрядчика. Это обычно длительный юридический, финансовый и технический процесс, который может занять несколько месяцев. Все это время работы на строительной площадке могут быть приостановлены по соглашению сторон договора генерального подряда.
Практически во всех указанных выше случаях долевой инвестор обычно не может ни юридически, ни физически повлиять на возобновление строительства. Застройщик имеет перед долевым инвестором обязательство передать ему построенное помещение в определенный срок, не более того. Инвестор не имеет право по закону и по условиям договора вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Таким образом, в подавляющем большинстве случаев единственное, что вправе сделать долевой инвестор в ситуации остановки строительства, — это фиксировать факт остановки строительства доступными техническими средствами (фото и видеосъемка) и направлять запросы в различные инстанции с целью выяснения причин остановки строительства и сроков возобновления строительства.
Вполне разумно наблюдать за объектом своих капитальных вложений, быть в курсе текущей ситуации на строительной площадке — это нормальная практика. По результатам наблюдений долевой инвестор вправе обратиться к застройщику официально за разъяснением ситуации, выяснением причин остановки строительства. Если от застройщика не удается получить вразумительных ответов, придется заниматься самостоятельным сбором информации.
Проверить сохранение прав застройщика на строительную площадку можно путем обращения в Росреестр РФ за выпиской из ЕГРП, а также за счет мониторинга судебных споров на сайтах судов или путем официального запроса к арендодателю (если заключался договор аренды).
Информацию о сохранении в силе РНС можно получить путем запроса в орган власти, выдавший РНС застройщику. Информацию о прекращении допусков СРО можно получить в саморегулируемой организации (СРО), членом которой является застройщик или производитель работ на строительной площадке путем официального письменного запроса или через Интернет. Наличие судебных споров с участием застройщика, которые могут ухудшить его финансовое положение или помешать строительству, можно проверить путем анализа судебной информации на сайтах судов в Интернет . Важно оценить, насколько остановка строительства повлияет на ввод здания в эксплуатацию к намеченному сроку, а также на срок передачи помещения долевому инвестору. На случай существенной остановки строительства рекомендуется включать в договоры с застройщиком условие о праве инвестора расторгнуть договор и получить назад свои вложенные инвестиции.
В противном случае долевому инвестору при отказе застройщика от возврата денег придется ждать истечения срока исполнения обязательства по передаче помещения долевому инвестору, которое предусмотрено в договоре с застройщиком.
Дата добавления: 2019-03-09 ; просмотров: 873 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Кто может остановить строительство и обязать застройщика строить согласно генплана?
На придомовой территории вместо спортивной площадки строятся капитальные гаражи. Из администрации города и архитектуры подтвердили, да в нарушение генплана. Кто может остановить строительство и обязать застройщика строить согласно генплана?
Ответы на вопрос:
Вы имеете право написать жалобу в прокуратуру.
В соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»:
Статья 10. Рассмотрение и разрешение в органах прокуратуры заявлений, жалоб и иных обращений
1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору…
Обращайтесь с жалобой в прокуратуру.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее — Закон о прокуратуре) Прокуратура Российской Федерации — единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
Проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором.
могут собственники МКД, путем подачи иск признании действий застройщика незаконным и о сносе гаражей.
есть опыт работы — обращайтесь
Похожие вопросы
Строительство гаража — Елена, Пермь
У меня строится капитальный гараж на земельном участке, который мне выделила администрация, согласно межеванию, в дальнейшем участок выкупим у администрации, но администрация не дают разрешение на строительство гаража и его под снос, как быть, на мня уже составлен протокол об административном правонарушении.
Нужно уточнять ваш вопрос Из ваашего вопроса непонятно на каком основании вам отказывает администрация в выдаче разрешения на строительство ст 51 Градкодекса РФ.
Кадастровый паспорт на дом под ижс.
На участке под ИЖС пострили дом без разрешения архитектуры. Получила кадастровый паспорт (по упрощенной системе) на дом без адреса. Нужно постановление администрации о присвоении адреса. Администрация отправила в разработку документы в архитектуру. Архитектура для выдачи постановления требует написать заявление о разрешении на строительство (будет рассматриваться комиссией) и внесение в генплан (это стоит 9300 руб).
Нет ,обязательно нужно получить разрешение на строительство, т.к. без разрешения Ваш дом является самовольной постройкой. После того, как получите разрешение на строительство, напишите заявление с просьбой присвоить адрес.
Соколова Галина Юрьевна.
Генплан населенных пунктов.
Генплан принят. Мой участок вошел в земли населенного пункта. По генплану он идет под жилищное строительство. Но по документам так и остался под сельхозку. Как изменить вид разрешенного использования согласно генплана.
Заявлением в Росреестр
На придомовой территорий в микрорайонп мною были купленыдва металических гаража, так как ни у меня,
На придомовой территорий в микрорайонп мною были купленыдва металических гаража, так как ни у меня, ги у моего сына не было водительских удостоверенний гаражи были оформлены на других лиц, гаражи покупались у ветеранов ВОВ после их смерти, по истечений определенного времени, решил узаконить в собственность, был собран материал на проведение аукциона, гаражи капитального строительства, стоят в кадастре, межевание вообщем все документы готовы под аукцион, документы пролежали в администраций 3 года, на этой придомовой территорий администрация города запланировала благоустройство дворов и требует снести гаражи как металические так и капитальные, есть какой нибудь шанс сохранить капитальные гаражи от сноса, железные не всчет.
Если гаражи не узаконены — шансов нет.
Купив гаражи у ветеранов ВОВ еще не значит, что Вам перешли их права.
То, что требуют, еще не значит, что снесут, так как это решает только суд, признав их самовольным строением.
После неоднократного пикетирования жильцами близлежащих домов этого строительства .
Городом была выделена площадка под строительство жилого дома, где я являлась дольщиком. После неоднократного пикетирования жильцами близлежащих домов этого строительства Администрация города запретила строительство на этой территории. Все это тянулость на протяжении срока по ДДУ. Потом город выделил другую площадку и застройщик предложил новый ДДУ.
Просрочка по предыдущему договору составила уже более 150 дней. Хочу через суд потребовать неустойку за неисполнение условий договора. При переговорах с представителем застройщика было обозначено, что отказ Администрации города — не их вина и, как следствие, нет повода для выплаты. Правомерно ли это?
«Администрация города запретила строительство на этой территории», » Потом город выделил другую площадку» — каким образом это было оформлено? И оформлено ли было?
Как заставить компанию выполнить свои обязательства в части благоустройства территории по генплану,
По генплану строительства жилого комплекса, в котором мы купили по договору долевого строительства квартиру, под окнами нашего дома была запланирована большая зеленая зона, а в торцах каждого из семи домов были запланированы детские игровые площадки. После окончания строительства домов в процессе благоустройства территории комплекса выяснилось, что 7 детских игровых площадок не будет. Вместо этого сделали одну детскую игровую площадку на месте, где должна была быть зеленая зона. Генплан опубликовали на сайте компании-застройщика в новом виде. Как заставить компанию выполнить свои обязательства в части благоустройства территории по генплану, которым мы руководствовались при покупке квартиры?
думаю, что только через суд. Удачи.
ВОПРОС. Правомочно ли было решение суда?
Решение суда было неправомочным Нужно оспаривать его.Заставить могут перенести только какие то силовые действия со стороны администрации-она вопреки воли жителей начнет обоустраивать площадку
Я являюсь собственником дома и земельного участка, находящегося на территории сельского поселения.
Я являюсь собственником дома и земельного участка, находящегося на территории сельского поселения. Мой сосед начал строить гараж (залил фундамент) на расстоянии 2 метров от моего дома (дом у меня деревянный, а гараж он будет строить кирпичный). Я обратилась в администрацию сельского поселения с просьбой остановить строительство, на что мне администрация ответила: что нормы СНИП моим соседом нарушены, вынесли ему устное предупреждение о невозможности строительства гаража в связи с несоблюдением норм и что если он и дальше продолжит строительство, то мне необходимо обратиться в суд. Что мне делать дальше: обращаться в суд или требовать от администрации дальнейших действий.
Обращайтесь в суд, требуйте сносить самовольную постройку, как нарушающую Ваши права и строительные нормы (не менее 3 метров должно быть)
Может ли застройщик вместо разрешения на строительство руководствоваться приказом департамента архитектуры и градостроительства,
Может ли застройщик вместо разрешения на строительство руководствоваться приказом департамента архитектуры и градостроительства, который им и даёт право заниматься среднеэтажным строительством?
Ирина,добрый день! Согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, обязательно нужно разрешение на строительство установленной формы, а не приказ.
Может ли застройщик после строительства дома оформить в собственность и арендованный участок,
Собственники помещений решили сформировать земельный участок под многоквартирным домом согласно утвержденному проекту планировки и межевания застроенных территорий, но для подготовки межевого плана необходимо снять с кадастрового учета участок предоставленный администрацией города в аренду застройщику (для целей не связанных со строительством-под озеленение и благоустройство в 2012 году; до настоящего времени участок не используется арендатором) проектом планировки территории он определен для снятия с кадастрового учета. Каким образом можно потребовать от администрации расторжения договора аренды участка и снятия его с кадастрового учета. Участок предоставленный в аренду занимает всю территорию одного дома и половину территории другого дома, без снятия его с учета собственники помещений двух домов не могут сформировать участки под своими домами согласно проекту планировки территории. У застройщика находится в собственности земельный участок смежный с арендованным. Может ли застройщик после строительства дома оформить в собственность и арендованный участок, оставив два соседних дома без придомовой территории?
Источник: www.9111.ru