Если у вас есть в пользовании земельный участок, рано или поздно вам придется столкнуться с малоприятной процедурой земельного контроля. В чем же она заключается, и почему именно ваш участок попал под пристальное внимание государственных земельных инспекторов?
Прежде всего, стоит понять, что именно будет проверять тот или иной контролирующий орган, какие правонарушения в ходе проверки могут быть выявлены.
Итак, из государственных структур земельный контроль может проводиться федеральными и муниципальными органами исполнительной власти.
На федеральном уровне полномочия по проведению земельного контроля возложены на три ведомства: Росреестр, Роспотребнадзор, Россельхознадзор. Область ответственности каждого из этих ведомств детально разграничена Постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 «О государственном земельном контроле».
Для начала следует определить цель проводимой проверки. Прежде всего–это осуществление контроля за соблюдением организациями, а также гражданами земельного законодательства, требований охраны и использования земель.
Риски при покупке земельного участка! Как проверить участок, чего бояться и как себя обезопасить?
Какими полномочиями наделено каждое из этих ведомств? Государственные инспектора Россреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы) проверяют:
а) наличие самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;
б) порядок переуступки права пользования землей;
в) использование земель по целевому назначению, исходя из категории и вида разрешенного использования земельного участка;
г) выполнение требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;
д) порядок предоставления сведений о состоянии земель;
е) исполнение ранее выданных предписаний по вопросам устранения нарушений в области земельных отношений.
Государственные инспектора Росреестра имеют право посещать при предъявлении служебного удостоверения организации и объекты, обследовать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде, давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения земельного законодательства.
Если на пороге проверка Росприроднадзора (Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и ее территориальные органы), следует иметь в виду, что в зависимости от сферы деятельности организации вас будут проверять на предмет:
а) проведения рекультивации земель после завершения разработки месторождений полезных ископаемых, строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе работ, осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей;
б) проведения мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель;
Земельный участок в СНТ или ИЖС? Что лучше? Минусы жилого дома в СНТ!
в) недопущения использования участков лесного фонда для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на использование указанных участков;
г) соблюдения режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов.
Земельный контроль Россельхознадзором (Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы) осуществляется исключительно на землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в составе земель поселений. В этом случае проверяется:
а) выполнение мероприятий по сохранению и воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, включая мелиорированные земли;
б) выполнение требований по предотвращению самовольного снятия, перемещения и уничтожения плодородного слоя почвы, а также порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления;
в) выполнение иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.
Таким образом, несмотря на то, что все эти три ведомства полномочны на осуществление земельного контроля, не стоит упускать из виду, что у каждого из них достаточно специфичные и четко разграниченные зоны ответственности.
Поэтому вы должны ясно понимать объем полномочий, которыми наделены пришедшие с проверкой государственные инспекторы и не допускать превышения этих полномочий.
Подготовила руководитель отдела по земельным спорам Правового центра KONI GROUP Римма Миронова г. Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 17, оф. 420 Тел. (812) 633-06-46
Источник: floraprice.ru
Как проверить участок перед покупкой
Покупка участка — серьёзное событие, требующее не малых денежных вложений. Рекомендуем провести несложные проверки, чтобы застраховать финансы и уберечь себя от возможных проблем с использованием земли и дома. Эти действия бесплатные или на столько дешёвые, что и близко не сравнятся со стоимостью участка.
Проверка участка перед покупкой
В статье не будет написано о проверках, связанных с собственностью, только с точки зрения кадастра. Для удобства составлен чек-лист из проверок с ценой.
1. Участок имеет зарегистрированные границы?
Цена проверки: бесплатно.
Для этой проверки требуется знать только кадастровый номер участка.
- Переходим на кадастровую карту: ссылка.
- В поисковой строке выписываем номер
Если нет границ, увидите надпись “Без координат границ”.
Участок без координат границ на кадастровой карте
Если есть границы, отобразятся расположение и геометрия.
Геометрия участка на кадастровой карте
Проверяем строчку площадь. Если написано ” площадь уточнённая” – межевание проведено. Если написано “площадь декларированная” – границы не зарегистрированы.
Отображение площади участка на кадастровой карте
Рекомендуется не приобретать участок без границ, так как при межевании часто возникают проблемы. Подробнее о межевании.
2. Кадастровые границы совпадают с забором?
Цена: бесплатно с точностью до 5 метров; 5000-10000₽ с точностью до 10 см.
Проверить правильность расположения забора бесплатно можно с помощью кадастровой карты и космических снимков.
Для этого находим участок на карте и включаем слой космических снимков. Теперь на карте видите кадастровые границы и положение забора. Учтите, что космоснимок часто привязан неверно, и может казаться, что границы отличаются.
Включение космических снимков на кадастровой карте
Также возможно проверить площадь участка по забору с помощью инструмента линейка.
Измерение площади участка по космическому снимку на кадастровой карте
Если твёрдо решили покупать участок, рекомендуем вызвать геодезиста для проверки границ с точностью до 10 см. Инженер получает координаты в Росреестре и определяет на местности расположение.
Вынос в натуру границ участка
3. На участке можно строить жилой дом?
Цена проверки: бесплатно.
Пустые земельные участки покупаются для строительства жилья. Однако, жилые дома по закону можно строить только на землях с видами разрешенного использования (ВРИ):
- ИЖС — Для индивидуального жилищного строительства
- ЛПХ — Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)
- Ведение садоводства. Но нельзя строить дом на участке с ВРИ “Садоводство”
Вид разрешенного использования можно уточнить на кадастровой карте. Обратите внимание, актуальный ВРИ нужно смотреть в поле “по документу”.
ВРИ на карте росреестра
Можно ли будет поменять ВРИ?
Поменять ВРИ может собственник участка по заявлению в МФЦ бесплатно, но только на возможные в территориальной зоне, на которой расположен. Карту территориальных зон получают в местной администрации или на сайте властей.
Пример карты зон застройки
В чём отличие между ИЖС, ЛПХ и садоводством?
С точки зрения строительства жилого дома, отличий у этих ВРИ нет. На садоводческих участка проще регистрировать дома, из-за действующей дачной амнистии, которую недавно продлили до 2026 г.
Источник: geoplys.ru
Проверка земельного участка перед покупкой
Проверим земельный участок перед покупкой
Выявим ошибки в документах, ограничения или обременения, а так же дадим рекомендации, что запросить у продавца
Сопроводим сделку, составим договор купли-продажи
В результате проверки мы:
предоставим вам ГПЗУ
предоставим свежие и актуальные выписки из ЕГРН
проверим участок на наличие градостроительных ограничений
проведём градостроительный анализ участка с предоставлением подробного заключения с ссылками на действующее законодательство
проконсультируем на что следует обратить внимание при покупке участка
проверим договор купли-продажи перед сделкой
что будет или что делать, если границы участка по кадастру не совпадают с фактом
что делать, если земли больше или меньше по границам забора, чем по документам
Многие кто воспользовался услугой проверки земельного участка смогли сохранить деньги или добиться скидки в виду выявленных скрытых нюансов и проблем.
Настоятельно рекомендуем проверить совпадают или нет границы земельного участка по факту со сведениями из ЕГРН Росреестра!
Мы выполняем работы с гарантией положительного результата, поэтому для нас важно предварительно уточнить подробности вашей задачи и грамотно проконсультировать вас перед началом работ, а так же составить дорожную карту.
ОТПРАВЬТЕ НАМ ЗАЯВКУ И НАШ СПЕЦИАЛИСТ СВЯЖЕТСЯ С ВАМИ
- Стоимость:
от 15 000 руб. - Срок выполнения:
В течении 5 рабочих дней
При покупке участка с домом, помимо документов на землю, необходимо проверить документы на строение: уточнить основание для оформления дома в собственность (декларация, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, решение суда, уведомление об окончании строительства), на публичной кадастровой карте посмотреть привязку дома к земле, сопоставить границы дома и участка (важно, чтобы границы строения не выходили за границы участка).
При покупке неоформленного садового или индивидуального жилого дома учитывайте необходимость согласования уведомлений. Садовых домов это требование касается после 1 марта 2019 года. В свою очередь, для согласования уведомления необходим межевой план, поэтому построен дом или вы только собираетесь строиться, сначала участок отмежевывается, а потом составляется уведомление для строительства или оформления дома в собственность.
При покупке участка с недостроенным домом важно уточнить, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства и если оформлен, то на основании каких документов. Также необходимо уточнить привязку дома к земле.
В состав процедуры кадастровой проверки земельного участка (ЗУ) перед покупкой входит: проверка правоустанавливающего (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоподтверждающих документов (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная и пр.), сопоставление фактических границ с границами по документам, изучение ГПЗУ на предмет ограничений, охранных зон и возможности возводить объекты капитального строительства нужной площади.
Источник: vita-house.ru
Проверка земельного участка перед покупкой
Покупка земельного участка — дело ответственное. И подойти к этой процедуре нужно весьма серьёзно.
В этой статье разберём как проверить земельный участок, какие документы потребуются, на что обратить особое внимание.
Проверить земельный участок можно онлайн по кадастровому номеру или точному адресу. Как это сделать? Давайте разбираться, ничего сложного!
Зачем нужно проверять земельный участок и что можно узнать?
Естественно, ответ на этот вопрос можно выразить просто — чтобы не попасть в руки мошенников, чтобы участок потом не забрали обратно, чтобы не было проблем с судами, госорганами и т.п.
Выделим самые важные пункты:
- Первое, в чём нужно убедиться при покупке земельного участка — это выяснить кто в действительности является на сегодняшний день собственником земли. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Ее может заказать любой человек даже без ведома и разрешения собственника.
- Посмотреть историю всех собственников земли. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав. Такую выписку также может получить совершенно любой человек.
- Выяснить действительную площадь земли.
- Сделано ли межевание, определены ли четко границы в соответствии в действующим законодательством.
- Есть ли какие-либо ограничения или обременения.
- Есть ли какие-то «особые отметки» в выписке из ЕГРН.
- Какое назначение участка. Можно ли на нём строить дом?
Обратите внимание: если на земельном участке расположен дом, который стоит на кадастровом учёте — нужно проверить и его. По аналогии с земельным участком потребуется также заказывать выписки из ЕГРН на дом. Потому что покупать вы будете 2 объекта недвижимости — земельный участок и объект капитального строительства (дом).
Проверка собственника земельного участка и ограничений / обременений прав
Смотрим у собственника правоустанавливающий документ
Собственник земельного участка (титульный владелец) обладает правом собственности на свою землю на основании так называемого правоустанавливающего документа. Возьмите у него копию этого документа.
Правоустанавливающим документом может быть:
- Договор купли-продажи.
- Договор дарения.
- Судебное решение, в том числе мировое соглашение.
- Соглашение о разделе совместной собственности супругов.
- Брачный договор.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Распоряжения, постановления, решения органов власти о предоставлении земли.
Сверяем данные правоустанавливающего документа с данными из Выписки из ЕГРН
-
, а для полной проверки лучше заказать 2 выписки: Обычную выписку из ЕГРН и Выписку из ЕГРН о переходе прав. Из второй выписки можно узнать историю всех собственников земельного участка. Если недвижимость часто переходила из рук в руки — на этом моменте стоит насторожиться. Лучше, чтобы собственник владел недвижимостью более 3-х лет.
- Сверяем ФИО, дату госрегистрации права и номер госрегистрации. Эти сведения находятся в Разделе 2 выписки из ЕГРН. Если всё нормально — двигаемся дальше.
Выписка о переходе прав на земельный участок выглядит следующим образом:
Есть ли ограничения и обременения прав ЗУ
Ограничения и обременения прав можно посмотреть в Графе 3 Раздела 2 выписки из ЕГРН. Это очень важно!
Вот так выглядит запись, если есть ограничение или обременение. Например, запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава:
Если никаких ограничений и обременений нет — этот Раздел выписки из Росреестра выглядит следующим образом:
Также следует обратить особое внимание в выписке из ЕГРН на следующие пункты:
- Заявленные в судебном порядке права требования.
- Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
- Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
- Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.
- Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
- Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.
- Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Если в этих пунктах прописано «данные отсутствуют» — то волноваться не стоит, всё хорошо. Если имеются какие-то записи — их нужно изучить и сделать выводы стоит ли покупать такой земельный участок или нет.
Сверка технических характеристик земли
Кадастровый номер, адрес и площадь земельного участка
Следующим шагом после проверки данных о собственнике, о его правах и ограничениях или обременениях переходим к техническим характеристикам участка.
И первое, что нужно сопоставить — это данные из выписки ЕГРН и данные из правоустанавливающего документа собственника:
- кадастровый номер,
- адрес,
- площадь.
Если всё хорошо — двигаемся дальше.
Виды разрешенного использования земельного участка
Крайне важный пункт! От вида разрешенного использования зависит сможете ли вы построить дом на этом участке или нет.
Перечислим некоторые виды разрешенного использования:
Видов разрешенного использования земли существует большое количество. Мы перечислили наиболее часто встречающиеся.
Вот так это выглядит в Выписке из ЕГРН:
Графа «Статус записи об объекте недвижимости»
Если в этой графе указано «Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные» — всё нормально.
Если увидите запись «Актуальные незасвидетельствованные» — читайте эту статью.
Надеемся, что наша статья помогла вам в сложных вопросах купли-продажи земельных участков.
• Чтобы заказать отчёт о недвижимости – заполните эту форму
Источник: yuristprav.ru