Кто определяет степень готовности объекта незавершенного строительства
от 22 апреля 2019 года N 480
О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. *
(с изменениями на 12 сентября 2019 года)
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2019 года N 1191 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 16.09.2019, N 0001201909160029).
1. Утвердить прилагаемые:
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в месячный срок:
а) утвердить форму заявления о готовности проекта строительства;
б) создать межведомственную комиссию по определению соответствия застройщиков условиям, предусмотренным абзацем вторым подпункта «в» пункта 3 критериев, и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав;
в) создать комиссию по рассмотрению практики взаимодействия застройщиков и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих контроль (надзор) в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии (несоответствии) застройщика критериям и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав.
3. Установить, что застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в период до 1 октября 2019 г.
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 года N 480
Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. *
(с изменениями на 12 сентября 2019 года)
1. Многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости либо несколько многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее -проект строительства), возведение которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., должны одновременно соответствовать критериям, установленным настоящим документом.
2. Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.
3. Степень готовности проекта строительства составляет:
а) не менее 30 процентов;
б) не менее 15 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:
в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
в рамках иных договоров или соглашений (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами или соглашениями предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья;
в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция застройщиком в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;
в) не менее 6 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:
застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции (далее — перечень системообразующих организаций), или застройщиком, являющимся дочерним обществом в отношении юридического лица, включенного в перечень системообразующих организаций, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии того, что общая площадь строящихся (создаваемых) указанными застройщиками многоквартирных домов в соответствии с выданными разрешениями на строительство в совокупности составляет не менее 4 млн. кв. метров и застройщик, включенный в перечень системообразующих организаций, застройщик, являющийся его дочерним обществом, и застройщик, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, осуществляют привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении строящихся (создаваемых) объектов строительства, которые находятся на территориях не менее чем 4 субъектов Российской Федерации. Соответствие указанных застройщиков на день вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», требованиям, предусмотренным настоящим абзацем, определяется межведомственной комиссией;
в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо на основании того, что права застройщика в отношении проекта строительства были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201_15-1 и 201_15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;
на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3_1 пункта 2 статьи 39_6 Земельного кодекса Российской Федерации.
4. Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Российской Федерации по финансовому обеспечению мероприятий по завершению реализации проектов строительства, которые не соответствуют указанным критериям и по которым на основании такого соглашения застройщикам предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
УТВЕРЖДЕНА
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 года N 480
Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. *
(с изменениями на 12 сентября 2019 года)
1. Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает порядок расчета степени готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства) и определения количества заключенных договоров участия в долевом строительстве.
2. Степень готовности проекта строительства () рассчитывается по формуле (процентов):
— степень готовности проекта строительства, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;
— степень готовности проекта строительства, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта строительства).
3. Степень готовности проекта строительства, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство (), рассчитывается по формуле (процентов):
ИсточникСтепень готовности объекта незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Степень готовности объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Степень готовности объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» «Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на спорном земельном участке полностью завершены работы по сооружению фундамента, расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, при этом срок действия договора аренды истек, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, руководствуясь статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об изъятии у общества объекта незавершенного строительства.»
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.17 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Установив, что истцу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома; отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа истцу выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, выгребной ямы; из технического плана, выполненного в связи с созданием объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 61%; истцу отказано в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, суд правомерно обязал заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, исходя из того, что само по себе отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не является основанием для прекращения договора аренды; истец являлся арендатором земельного участка на основании заключенного договора и на участке расположен объект незавершенного строительства, следовательно, истец имеет право на реализацию предусмотренной статьей 39.17 Земельного кодекса РФ возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Степень готовности объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: О формулах, применяемых кадастровым инженером для расчета степени готовности объекта незавершенного строительства в целях государственного кадастрового учета.
(Письмо Минэкономразвития России от 05.08.2019 N Д23и-26504) Вопрос: О формулах, применяемых кадастровым инженером для расчета степени готовности объекта незавершенного строительства в целях государственного кадастрового учета.
Нормативные акты: Степень готовности объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минстроя России от 04.06.2019 N 20148-АА/07
Таким образом, в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», расчет степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Кто определяет степень готовности объекта незавершенного строительства
В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.
I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома…» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апреле — Ред.), для определения показателя
Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;
и п 7. Методики определения соответствия… Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.
Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).
В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.
Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:
Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;
Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;
Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;
Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;
Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;
Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.
Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.
— расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;
— не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).
II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА
Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):
Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);
i — номер конструктивного элемента по порядку;
n — общее количество конструктивных элементов в объекте;
Весi — значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);
Сi — доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).
Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:
— устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);
— конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
— конструкции надземной части здания;
— сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);
— ограждающие конструкции здания;
— внутренние инженерные системы и оборудование;
— внутренние отделочные работы;
— внутренние перегородки и стены;
Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.
Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.
Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).
Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.
В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:
— сантехнические работы и электроосвещение;
Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:
1. Работы нулевого цикла, в том числе:
1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);
1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);
2. Внутриплощадочные сети;
3. Работы надземной части здания, в том числе:
3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;
3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;
3.3. Крыша, кровля;
3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;
3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;
3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;
4. Прочие работы.
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:
1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
— Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей
— Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
— Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м
4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
— Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей
— Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей
— Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м
— Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей
— Общей площади квартир до 4 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 — 10 этажей
— Общей площади квартир до 8 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей
— Общей площади квартир до 12 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
— Общей площади квартир до 18 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей
— Общей площади квартир до 18 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей
— Общей площади квартир до 18 000 кв. м
— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ при строительстве шести типов многоквартирных домов
Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
Источник