1. Настоящий документ устанавливает требования к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — государственный контроль (надзор) в области долевого строительства).
2. Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства осуществляется посредством:
а) организации и проведения внеплановых проверок выполнения лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе застройщиками, в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее соответственно — лица, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, застройщики), обязательных требований, установленных указанным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации (далее — законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости);
Публичные обсуждения правоприменительной практики в области долевого строительства
б) организации и проведения мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства;
в) организации и проведения мероприятий по контролю без взаимодействия с застройщиками;
г) принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства.
3. Организация и проведение внеплановых проверок выполнения лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства, обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, осуществляются по основаниям, установленным пунктом 11 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
4. Организация и проведение мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства, осуществляются в соответствии со статьей 8.2 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и общими требованиями к организации и осуществлению органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, требований, установленных муниципальными правовыми актами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2018 г. N 1680 «Об утверждении общих требований к организации и осуществлению органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, требований, установленных муниципальными правовыми актами».
Государственный контроль в области долевого строительства жилых домов в Московской области
5. К мероприятиям по контролю без взаимодействия с застройщиками относятся:
а) анализ ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства (далее — ежеквартальная отчетность застройщика);
б) наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
в) наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
6. Мероприятия по контролю без взаимодействия с застройщиками проводятся уполномоченными должностными лицами органа государственного контроля (надзора) в области долевого строительства в пределах своей компетенции на основе заданий на проведение таких мероприятий, утверждаемых руководителем или заместителем руководителя органа государственного контроля (надзора) в области долевого строительства.
7. Анализ ежеквартальной отчетности застройщика осуществляется в целях формирования выводов:
а) о соблюдении застройщиком сроков представления в орган государственного контроля (надзора) в области долевого строительства ежеквартальной отчетности застройщика и требований к ее составу;
б) о наличии либо отсутствии признаков нецелевого использования застройщиком средств участников долевого строительства;
в) о соблюдении застройщиком нормативов оценки финансовой устойчивости своей деятельности;
г) о соблюдении застройщиком сроков исполнения им договорных обязательств перед участниками долевого строительства;
д) о соблюдении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства.
8. В случае выявления нарушений обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при проведении мероприятий по контролю без взаимодействия с застройщиками должностные лица органа государственного контроля (надзора) в области долевого строительства принимают в пределах своей компетенции меры по пресечению таких нарушений. По результатам анализа ежеквартальной отчетности застройщика должностные лица органа государственного контроля (надзора) в области долевого строительства направляют в письменной форме руководителю или заместителю руководителя органа государственного контроля (надзора) в области долевого строительства мотивированное представление с информацией о выявленных нарушениях для принятия при необходимости решения о назначении внеплановой проверки.
Источник: xn--80a2ah.xn--j1adp.xn--b1aew.xn--p1ai
Статья 23.64 КоАП РФ. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (действующая редакция)
1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных частью 1 статьи 13.19.2 (в части административных правонарушений, совершенных жилищно-строительными кооперативами, осуществляющими строительство многоквартирных домов), статьей 13.19.3 (в части административных правонарушений, совершенных застройщиком, должностными лицами застройщика), частями 1 — 5 статьи 14.28, статьей 14.28.1 и частью 4 статьи 19.5 настоящего Кодекса.
2. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе руководители органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных осуществлять региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заместители руководителей.
Комментарий к ст. 23.64 КоАП РФ
Часть первая комментируемой ст. 23.64 КоАП РФ устанавливает компетенцию органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по рассмотрению дел об административных правонарушениях.
В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.
Субъекты РФ закрепляют соответствующие полномочия по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории данного субъекта РФ за конкретным органом исполнительной власти.
Так, например, к таким органам исполнительной власти относятся: Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (см.: Постановление Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП «Об утверждении Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства»); Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края (см.: Положение о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края, утв. Постановлением Правительства Пермского края от 18.02.2014 N 90-п).
Административные правонарушения в этой области предусмотрены:
— ч. 1 ст. 13.19.2 «Неразмещение информации в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации (в части административных правонарушений, совершенных жилищно-строительными кооперативами, осуществляющими строительство многоквартирных домов)» КоАП РФ;
— ст. 13.19.3 «Нарушение порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства» (в части административных правонарушений, совершенных застройщиком, должностными лицами застройщика) КоАП РФ;
— частями 1 — 5 статьи 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» КоАП РФ;
— ст. 14.28.1 «Неисполнение обязанности по ведению реестра членов жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома» КоАП РФ;
— ч. 4 ст. 19.5 «Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» КоАП РФ.
Часть вторая комментируемой статьи определяет категории должностных лиц, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: руководители этих органов и заместители руководителей.
Под общ. Л.В. Чистяковой «ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К КОДЕКСУ РФ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ. ГЛАВА 21-32. ТОМ 2»
ЧИСТЯКОВА Л.В. АМЕЛИН Р.В. ДОБРОБАБА М.Б. КАПИТАНЕЦ Ю.В. КАПИТАНЕЦ М.Э. МИЛЬШИНА И.В.
МОШКИНА Н.А. ПЛЕЩЕВА М.В. ЧЕЛПАЧЕНКО О.А., 2019. Издательство «РосБух»
Источник: www.zakonrf.info
Государственный надзор (контроль) в области долевого строительства
Рекомендуемый график подачи заявлений на продление срока действия лицензии в 2022 году.
Основанием для возникновения правоотношений в долевом строительстве является заключение договора участия в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве, застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участникам долевого строительства (дольщикам), а дольщик обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение. Покупка квартиры в строящемся доме — это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий. Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жилья т.к. у объекта отсутствуют риски, связанные с предыдущими хозяевами.
Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.
В-третьих, новая квартира — это новые строительные материалы, современные коммуникации. Немаловажны также широкие возможности по планировке жилья и проведению отделочных работ.
Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с длительным процессом строительства, регистрации и заселения в новый дом.
Чтобы избежать неприятностей, связанных с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию, плохим качеством строящегося жилья, необходимо грамотно выбрать застройщика.
Застройщик — это юридическое лицо (организация, фирма), которая привлекает деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию.
Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Оно дает право застройщику осуществлять строительство.
С целью строительства жилого дома, застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды. Право на землю необходимо зарегистрировать в органах Федеральной регистрационной службы.
Чтобы понять, стоит ли иметь дело с тем или иным застройщиком, нужно получить информацию об уже возведенном им жилье, а именно: какие объекты он построил, сдавал ли их в срок, нет ли у него незавершенных «долгостроев». Целесообразно выяснить, какова репутация застройщика. Хорошо, если компания имеет успешно реализованные объекты. Если же организация еще ничего не построила, то следует задуматься, способна ли она завершить проект.
Прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве, нужно попросить у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав на землю, а также выяснить, опубликовал ли он проектную декларацию.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Ее публикуют в средствах массовой информации и (или) размещают в телекоммуникационных сетях общего пользования (например, в сети Интернет).
Информация о застройщике должна включать данные о его наименовании, адресе, регистрации, учредителях, финансовых результатах. Также Закон к ней относит сведения о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет.
Информация о проекте строительства содержит сведения о цели проекта, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на землю. Кроме того, в декларации обязательно указываются адрес строящегося дома, его описание, количество квартир, технические характеристики. Другие сведения, которые должна включать информация о проекте строительства, определены в ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся гражданину учредительные документы, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерский баланс.
Заключая договор участия в долевом строительстве, необходимо помнить о его существенных условиях. Ведь если в документе не определены существенные условия, он считается незаключенным (ст. 432 ГК).
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве Закон относит: описание объекта долевого строительства; срок передачи жилого помещения дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на жилье.
Описание жилого помещения необходимо для того, чтобы дольщик приобрел именно ту квартиру, на которую рассчитывает. Оно включает сведения о строительном адресе дома, номере подъезда, этаже, количестве комнат в квартире, планировке, метраже, наличии или отсутствии отделки.
Срок передачи жилого помещения дольщику должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушил этот срок, он обязан выплатить дольщику неустойку (пени). Ее размер — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участник долевого строительства — гражданин, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере.
Если строительство многоквартирного дома или другого жилого помещения нельзя завершить в предусмотренный договором срок, застройщик обязан сообщить об этом дольщику и предложить ему изменить договор. Сделать это застройщик должен не позднее чем за два месяца до истечения периода передачи жилья. Изменение срока передачи объекта долевого строительства необходимо оформить дополнительным соглашением. Его составляют в письменном виде с подписями застройщика и дольщика, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Цена договора — это размер денежных средств, которые дольщик уплачивает для постройки жилья. Как правило, цену выражают в твердой сумме.
Дольщик может уплатить всю сумму сразу или вносить периодические платежи (каждый год, месяц или неделю).
Если цену договора дольщик оплачивает единовременно, то в случае просрочки платежа более чем на три месяца застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Если дольщик оплачивает цену договора периодическими взносами, то в случае систематического нарушения сроков внесения платежей застройщик также может отказаться от исполнения договора. Под систематическим нарушением Закон понимает нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев или просрочку более чем на три месяца.
Стороны вправе изменить цену договора после его заключения. Однако сделать это можно, только если подобная возможность предусмотрена условиями документа. В таком случае стороны подписывают соглашение об изменении цены договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства не должен быть меньше пяти лет. По общему правилу его исчисляют с момента передачи жилого помещения дольщику. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.
Если в течение этого времени дольщик обнаружит нарушение требований к качеству жилого помещения, он вправе предъявить застройщику претензии и потребовать: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.
Договор участия в долевом строительстве и право собственности на построенное жилье подлежат государственной регистрации. При этом и площадь жилья.
При государственной регистрации договора, заключенного застройщиком с первым дольщиком, наряду с этими документами нужно также подать разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося жилья.
После того как застройщик передаст жилое помещение дольщику, регистрируют право собственности. Основанием для регистрации являются разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и передаточный акт (или другой документ о передаче жилого помещения дольщику). Договор и право собственности регистрируют органы Федеральной регистрационной службы.
Зарегистрировать договор и право собственности они должны в течение месяца с момента подачи заявления и других документов, необходимых для данной процедуры.
Договор участия в долевом строительстве и право собственности на объект такого строительства считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения всех этих процедур можно вздохнуть с облегчением и заняться обустройством своего нового жилья.
Застройщик должен передать дольщику жилое помещение не позднее срока, который предусмотрен договором. Причем сделать это он может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Разрешение на ввод в эксплуатацию — это документ, который удостоверяет, что строительство произведено в полном объеме и жилье выполнено в соответствии с проектной документацией. Порядок его получения регламентирован Градостроительным кодексом. Разрешение выдают органы по строительному надзору.
Риск гибели или повреждения жилого помещения до его передачи дольщику несет застройщик. Он в письменном виде уведомляет дольщиков о завершении строительства. Также застройщик должен сообщить о необходимости принятия жилого помещения и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
Дольщик обязан приступить к принятию жилого помещения в предусмотренный договором срок. Если же такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика.
Если дольщик уклоняется от принятия жилого помещения, застройщик вправе составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства. В таком случае риск случайной гибели жилья переходит к дольщику. Однако оформить односторонний акт застройщик может только при наличии определенных условий. Во-первых, должно пройти более двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи жилого помещения дольщику. Во-вторых, у застройщика должно быть свидетельство того, что дольщик получил от него сообщение о готовности жилого помещения к передаче.
Застройщик передает жилое помещение, а дольщик принимает его на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Вместо акта можно составить другой документ о передаче.
Принимая квартиру, дольщику необходимо учитывать следующее. Застройщик обязан передать такое жилое помещение, которое предусмотрено условиями договора. Если же эти условия не оговорены, жилье должно соответствовать требованиям технических и градостроительных регламентов, проектно-технической документации и т.п.
Если дольщик до подписания передаточного акта обнаружит в жилом помещении недостатки, он вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии этого помещения требованиям, предъявляемым к качеству. Он также может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит обнаруженные недостатки.
Как быть, если в жилом помещении обнаружены неустранимые недостатки или погрешности, от которых нельзя избавиться без серьезных расходов и затрат времени? Такие недостатки Закон относит к существенным. В случае их обнаружения дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование (ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»).
Источник: nadzor.midural.ru