Кто осуществляет управление строительством

Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим на коллегиальной основе межотраслевую координацию и функциональное регулирование деятельности в области строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной политики, жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов Федерации. Положение о нем утверждено постановлением Правительства от 24 ноября 1999 г.

Госстрой России и органы архитектуры и градостроительства субъектов Федерации по предметам совместного ведения Федерации и ее субъектов в области регулирования строительства, градостроительной деятельности и архитектуры образуют единую систему органов исполнительной власти Российской Федерации.

В ведении Госстроя России находятся государственные унитарные предприятия, учреждения и организации.

Госстрой России обеспечивает контроль за реализацией жилищного законодательства РФ и координирует совместно с органами исполнительной власти субъектов Федерации деятельность по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Exon – Управление строительством | Обзор платформы (09.2021)

Основными задачами Госстроя России являются:

осуществление межотраслевой координации и функционального регулирования деятельности в области строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной сферы, жилищно-коммунального хозяйства, производства строительных материалов, конструкций и деталей; контроль за реализацией конституционных прав граждан на жилище на доступных условиях, защищенность и неприкосновенность жилища, свободу в выборе места жительства, реализация совместно с органами исполнительной власти субъектов Федерации жилищного законодательства РФ, а также установление порядка ведения технического учета жилищного фонда, организация ведения соответствующей учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации и обеспечение ее хранения в архивах бюро технической инвентаризации и объединенном архиве Госстроя России; координация деятельности органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления, но реформированию жилищно-коммунального хозяйства путем постепенного перевода его на самоокупаемость, обеспечению его надежной и устойчивой работы и осуществлению мер по демонополизации и созданию конкурентной среды; участие совместно с Министерством юстиции РФ, Министерством государственного имущества РФ и Государственным комитетом РФ по земельной политике в создании системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечение нормативно-правового регулирования деятельности организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию в субъектах Федерации и муниципальных образованиях;

участие совместно с Государственным комитетом РФ по земельной политике в создании государственного земельного кадастра и государственного градостроительного кадастра, развитии рынка земельных участков для осуществления градостроительной деятельности;

Управление строительством. Организация строительства. Управление качеством. Часть 1 (3)

участие в разработке и реализации мер государственной поддержки с целью привлечения инвестиций и кредитных ресурсов, включая кредиты международных финансовых организаций, в строительство, промышленность строительных материалов, конструкций, деталей, жилищную сферу, жилищно-коммунальное хозяйство, а также в учет недвижимости;

участие в организации разработки и реализации федеральных целевых программ по обеспечению жильем определенных законодательством РФ категорий граждан, включая реализацию президентской программы «Государственные жилищные сертификаты *>.

Положением подробно определены функции и права Комитета по реализации указанных задач. В частности, он осуществляет во взаимодействии с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разработку федеральных градостроительных нормативов и правил, нормативно-технических документов в области градостроительства, проектировании и инженерных изысканий, а также инженерно-технических мероприятий по гражданской обороне, защите территорий и поселений от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, утверждает и издает указанные документы. Комитет организует и осуществляет государственный архитектурно-строительный надзор за соблюдением хозяйствующими субъектами обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, проектов, других нормативных актов в области строительства и промышленности строительных материалов, конструкций п деталей, а также контроль за качеством оказываемых жилищно-коммунальных уедут п продукции предприятий, промышленности строительных материалов, конструкций и деталей; приостанавливает строительство объектов, производство строительных материалов, конструкций идетачеп при выявлении нарушений обязательных требований нормативных документов об части строительства, применяет в установленном порядке соответствующие санкции.

Низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК.), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационые управления (РЭУ), домоуправления.

Характерной чертой для жилищно-коммунальной сферы является то, что многие вопросы решаются местными органами. Согласно Федеральному закону от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»1, к вопросам местного значения относятся:

регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований;

создание условий для жилищного и социально-культурного строительства;

организация снабжения населения и муниципальных учреждений топливом;

благоустройство и озеленение территории муниципального образования;

организация утилизации и переработки бытовых отходов;

Для рассмотрения межотраслевых и межрегиональных вопросов существует Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Постановлением Правительства от 27 февраля 1999 г. утверждено Положение о Правительственной комиссии по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Российской Федерации2. Ее основные задачи: разработка предложений по реализации социально-экономических преобразований жилищно-коммунального хозяйства, а также осуществление контроля за соблюдением мер социальной защиты- населения при переходе на рыночные принципы оплаты жилищно-коммунальных услуг; координация работы по подготовке предложении и проектом законодательных и иных нормативных правовых актов по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Государственная жилищная инспекция в Российской Федерации, согласно Положению о ней, утвержденному постановлением Правительства от 26 сентября 1994 г.1, осуществляет контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Федеральная служба специального строительства при Правительстве Российской Федерации (Спец строй России) образована в соответствии с Указом Президента от 27 августа 1999 г.2 вместо упраздненного Федерального управления специального строительства при Государственном комитете РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Задачи нового органа те же — обеспечение организации работ в области специального строительства в интересах обороны и безопасности государства. Он осуществляет управление входящими в его состав инженерно-техническими и дорожно-строительными воинскими формированиями.

Источник: vuzlit.com

Управление строительством

Управление строительством – это комплекс мер, направленный на контроль работ по сооружению зданий. Его главная цель заключается в налаживании связей между отдельными исполнителями для ввода в эксплуатацию возводящегося объекта. Может ли любая компания принять на себя ответственность за подобные формы управления проектами? Ответ однозначен: «Нет!»

Управление строительством на всех этапах

Несмотря на внешнюю простоту, управление строительством представляет собой очень трудоемкий и сложный процесс, который состоит из нескольких этапов:

• разработка системы управления затратами;
• подготовка проектной документации;
• работа с разрешительными бумагами, техническими условиями;
• подбор подрядчиков и поиск независимых экспертов.

Каждый из этих этапов имеет свои подводные камни, без знания которых крайне сложно сделать правильный выбор. Именно поэтому управление строительством относят к одной из самых ответственных работ. Существует несколько подходов к управлению проектами в строительстве, а именно:

• работа через генерального подрядчика;
• с помощью управляющего строительством;
• пользуясь услугами управляющей компании.

Всеми существующими методами успешно обеспечиваются организация, планирование и управление строительством, сокращение сроков постройки, снижение их себестоимости, уменьшение объемов незавершенного строительства и устранение убыточности.

Функции управления строительством, выполняемые нами

Благодаря слаженной работе коллектива профессионалов, наша компания успешно организует управление строительными проектами на самых разных этапах — от проектирования сооружений до согласования отделочных работ.

Служба заказчика застройщика

Цель работы службы заказчика застройщика – максимально упростить процесс управления строительством, а также организовать прозрачную схему финансового управления и работу с подрядчиками.

Управление строительными затратами

Управление затратами позволяет грамотно распределить существующие финансы и перенаправить средства в случае необходимости. Оно предусматривает несколько этапов: планирование, учет, координирование и регулирование, анализ и финальный контроль.

Выбор подрядчиков

Выбор подрядчиков – процедура, от успеха которой зависит вся последующая работа. Стараясь работать с проверенными людьми, наша компания отбирает исполнителей, которые наилучшим образом подходят конкретному проекту.

Служба технического заказчика

Служба технического заказчика – это способ представить инвесторов, которые не могут самостоятельно контролировать строительный процесс, на государственном уровне. Мы готовы подготовить и предоставить любые требуемые для застройки документы.

Согласование проектной документации

Инженерное проектирование и соответствующая документация по электроснабжению, теплоснабжению, канализации, водоснабжению, вентиляции и кондиционированию подлежит согласованию во многих инстанциях, работу с которыми можно легко поручить нашим менеджерам.

Разрешение на строительство

Мы также оформляем разрешения на застройку в комитете по архитектуре и градостроительству. Основной технический документ для выдачи разрешения – проект будущего здания. Компания выполняет его в зависимости от пожеланий клиента.

Технический надзор

Технический надзор контролирует вверенные ему объекты и проверяет:

• работу по требованиям СНиП;
• сроки поставок и осуществление работ;
• правильность ведения документации и др.

После проведения работ специалисты предоставляют заказчику отчетные материалы: графики выполнения работ, таблицы расходования средств и др.

Согласование нового строительства

При поручении компании управления строительством нового здания, наши менеджеры обеспечивают:

• сбор первоначальных данных;
• получение всех требуемых документов;
• подготовку разрешительных актов.

Все это позволяет оперативно согласовать все нужные аспекты и начать застройку.

Получение технических условий

Наша фирма берет на себя ответственность и за получение технических условий, которые включают информацию по следующим коммуникациям:

1. подключение к коммунальным сетям водопровода и канализации;
2. теплоснабжение;
3. электроснабжение;
4. газоснабжение;
5. телефонизация;
6. радиофикация;
7. телевидение.

Для получения технических условий необходимо разрешение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению.

Разрешение на перепланировку

Проектное управление строительством включает оформление официального разрешения на перепланировку. Компания готова по заказу клиента разработать архитектурный проект, а также посетить все инстанции, выдающие требуемые для начала работ документы.

Согласование реконструкции

Управление капитальным строительством включает получение согласования на капитальное строительство и реконструкцию в комитете государственного строительного надзора. Сложность работ зависит от состояния и площади здания, а также от исходной документации.

Разрешение на ремонт фасада

Ремонт фасада — изменение архитектурного вида здания. Проведение таких работ возможно с нашей помощью: менеджеры фирмы легко соберут необходимые документы для реализации проекта и получат разрешение на работу.

Независимая экспертиза

При управлении строительством мы найдем независимых экспертов, которые выявят нарушения, допущенные в ходе капитального строительства. По желанию заказчика эксперты могут предложить помощь в развитии проекта.

Методы управления строительными проектами

Соглашение на генеральный подряд

Рассматривая методы управления проектами, нужно выделить соглашение на генеральный подряд – контракт с точной ценой. При нем генеральный подрядчик выбирает субподрядчиков внутри бюджета без соглашения заказчика. А это значит, что заказчик не может осуществлять надзор над соблюдением субподрядных договоров и этапами реализации проекта.

Строительный процесс начинается лишь после того, как будет согласована вся проектная документация.

В сферу деятельности генерального подрядчика входит соблюдение требований по охране труда, норм экологической и противопожарной безопасности, обеспечение эффективности строительно-монтажных работ. Он несет ответственность за весь объем деятельности – от проектирования сооружений до озеленения и благоустройства территории.

После заключения контракта инвестор уже не может предлагать изменения ни в одном из документов по проекту. В экстренных случаях изменить проект возможно, но это требует оформления договоров с пересмотром цены.

ДостоинстваВ целом в управлении строительством по традиционной схеме есть несомненные преимущества:	НедостаткиОднако у данного метода управления строительством есть и ряд недостатков:
Определенность стоимости – заключив договор подряда, заказчик получает нужный результат проектных работ за оговоренную цену.	Необходимость внесения аванса. Подрядчик обычно просит произвести авансовый платеж, который иногда доходит до 20% от всей суммы договора.
Четкое разграничение ответственности. Подрядчик отвечает за некачественное выполнение работ и срыв сроков.	Отсутствие у заказчика возможности отслеживать назначение субподрядчиков. Это зачастую приводит к снижению качества и проблемам со сроками.
Отсутствие надобности подробно отслеживать работу всех исполнителей. Необходимо лишь своевременно предоставить подрядчику нужные ресурсы и производить платежи.	Необходимость полной проработки документов. До начала застройки требуется разработать и согласовать полный пакет документов для расчета стоимости проектных работ.

Управление проектом с генеральным подрядчиком

Управление проектами в строительстве с генеральным подрядчиком заключается в том, что инвестор находит консультанта для управления проектом. Тот, как правило, обладает обширным опытом практической работы со строительными проектами в различных условиях. Кроме того, специалист обычно знаком с эффективными методами и технологиями управления проектом строительства. Генеральным подрядчиком осуществляется управление проектными работами в строительстве, подготовка всей необходимой документации и тендеров.

Генеральный подрядчик подбирает персонал, согласуя самые важные решения с инвестором. Также задача этого специалиста – донести до всех участников процесса требования основного заказчика. Организация строительных проектов таким образом чаще выгодна для заказчиков, но требует повышенного интереса к строительству.

Участие в проекте профессионала способствует тому, что задание на проектирование готовится качественно, а значит, сокращается время на переделки и отсутствуют ошибки при составлении проектной документации.

ДостоинстваПреимущества данного метода управления строительством несомненны:	НедостаткиУправление в области строительства с помощью управляющего имеет и недостатки:
Полная информированность инвестора о работе проекта.	Необходимость внесения авансового платежа. В данном случае сумма не фиксирована и может быть изменена в результате договоренности между управляющим и подрядчиком, но чаще всего она довольно велика.
Гарантия профессионального выбора генерального проектировщика и подрядчика. Заказчик получает от управляющего рекомендации о наиболее подходящем варианте для своего заказа и квалификации субподрядчиков.	Невозможность координации деятельности субподрядчиков. Назначение субподрядчиков находится в сфере влияния генерального подрядчика, а управляющий может только давать рекомендации. Поэтому влияние заказчика ограничено.
Координация хода, качества и своевременности работ. Этому способствует грамотно и четко проработанная тендерная документация, графики выполнения работ и задание на проектирование.

Управление строительством без генерального подрядчика

Организация и управление строительством без генерального подрядчика реализуется просто: инвестор нанимает профессиональную управляющую фирму.

Инвестор платит управляющему вознаграждение за рекомендации относительно наиболее результативных решений. Это позволяет ему в наибольшей степени осуществлять контроль на протяжении всего строительного процесса. Кроме того, поскольку он может самостоятельно осуществлять подбор исполнителей, повышается доверие к исполнителям.

Качество работы в данном случае обеспечивается координированием общей стратегии развития проекта: делением проектных работ по видам, разметкой генерального графика ведения проекта, определением контрольных сроков и максимально возможной планки бюджета строительства, детальным графиком расходов, а также приглашением к сотрудничеству специалистов.

Управляющая компания берет на себя функции создания плана, организации и контролирования проекта на каждом этапе. Начиная с проектирования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию — за все отвечает нанятая фирма.

ДостоинстваВыделяя достоинства данного метода управления строительством, нужно обязательно отметить:	НедостаткиИмеет метод управления строительством и свои отрицательные стороны:
Управляющий строительством и инвестор преследуют одну цель. Часто управление проектом строительства осуществляет компания, которая является структурным подразделением службы заказчика.	Наличие контрактов и договоров с большинством исполнителей. Заказчик несет намного больше ответственности, чем при управлении с генеральным подрядчиком.
Раннее начало работы. Заказчик может, не дожидаясь подготовки полного комплекта документации, начать реализацию проекта.	Постоянная необходимость корректировки бюджета. Ведь назначение подрядчиков может происходить постоянно.
Уменьшается стоимость строительства. Это происходит благодаря тому, что отсутствуют расходы на генподрядчика.	Отсутствие ответственного за все строительство в целом, так как каждый подрядчик несет ответственность за допущение нарушений только в пределах своего договора.

Ответственные лица управляющей компании

Поскольку управляющей компанией выполняется большой объем работ по управлению работами, и в том числе управлением капитальным строительством, то она вынуждена иметь штат собственной службы, включающей подразделения:

Источник: ehg.su

Что собой представляет управляющая компания ЖКХ: функции, полномочия, структура

Управляющая компания ЖКХ (УК ЖКХ) – это предприятие, от деятельности которого зависит комфортный быт жильцов большинства многоэтажных домов. Хотя у владельцев жилья всегда есть претензии к работе УК, без этого субъекта управление общим имуществом было бы связано с большими сложностями. Предлагаем подробно рассмотреть, какие требования предъявляются к управляющим организациям, какими функциями и полномочиями они наделены, из чего состоит их правовая структура.

УК в сфере ЖКХ: общая информация

Главная цель такого предприятия – поддержание имущества в МКД в должном состоянии и обеспечение его использования в соответствии с целевым назначением.

Коммунальная компания – это лишь одна из возможных форм управления имуществом МКД. Закон не обязывает граждан пользоваться ее услугами – привлечение УК для управления конкретным домом осуществляется решением общего собрания собственников.

С организационной точки зрения, УК является лишь посредником между собранием владельцев жилых помещений и исполнителями работ по обслуживанию.

В условиях заключенного с УК договора содержится перечень того, чем занимаются сотрудники этой организации в конкретном доме. Собственники жилья делегируют ей определенный объем функций, за исполнение которых УК получает финансовое вознаграждение по утвержденным тарифам.

Нужно отметить, что далеко не все свои полномочия по содержанию общедомового имущества УК исполняет самостоятельно. И все же именно управляющая организация, как следует из п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), выступает перед собственниками квартир в качестве единого исполнителя всех работ и услуг и отвечает перед жильцами за надлежащее выполнение функций по управлению общим имуществом многоэтажного дома.

История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие организации, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов.

Виды управляющих компаний

С точки зрения осуществляемых функций действующие в России управляющие организации принято делить на 3 типа:

Региональные УК

С целью расширения территориального охвата обслуживания в сфере ЖКХ в РФ могут создаваться не только локальные управляющие организации, но и УК регионального и даже всероссийского масштаба. Преимущество таких предприятий заключается в их возможностях:

• крупная материально-техническая и ресурсная база;
• широкий штат сотрудников;
• финансирование, позволяющее решать проблемы со снабжением.

Крупный капитал позволяет создавать настоящие коммунальные сети, которые могут предоставлять услуги по управлению на всей территории страны. Яркий пример – крупнейшая УК в РФ «Пик-Комфорт», представленная в 19 регионах. Благодаря такой организации региональные УК намного качественнее и эффективнее решают поставленные перед ними задачи.

Чем УК отличается от обслуживающей организации

Чтобы получить полный ответ на вопрос, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации, необходимо понимать степень участия того или иного предприятия в содержании общего имущества МКД. Так, управляющая компания выполняет функцию некоего информационно-эксплуатационного центра по решению абсолютно всех бытовых проблем, которые могут возникать у жильцов в отношении их общего имущества.

Текущий ремонт инженерных систем, дворовые уборки, устранение аварийных ситуаций – все эти и множество других функций, согласно законодательству, возлагаются на УК.

Обслуживающая же организация не занимается управлением. Ее привлекает в качестве подрядчика, исполнителя конкретных работ по договору тот, кто непосредственно занимается управлением: ТСЖ, УК или сами жильцы непосредственно.

Следовательно, обслуживающая организация отвечает только за выполнение тех мероприятий, которые поручены ей договором подряда.

Организационная структура УК

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

• общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
• службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
• информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
• планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
• юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
• службу материально-технического снабжения;
• административно-хозяйственную службу;
• службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

Поскольку в 2018-м году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

• постановление Правительства № 354 от 06.05.11 , регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
• постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , определяющее правила содержания общедомового имущества;
• постановление Правительства № 416 от 15.05.13 , содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
• постановление Правительства № 290 от 03.04.12 , определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
• постановление Правительства № 75 от 06.02.2006 , регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
• постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 и другие.

Ожидается, что будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2015-м году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

• регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
• отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
• свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал ГИС ЖКХ .

Постановление Правительства № 1110 от 28.10.14 определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

• получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
• не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
• не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Устав УК

Как и любое коммерческое предприятие, управляющая компания, в том числе если она создана в форме ООО, обязана иметь собственный учредительный документ. Вот как может выглядеть образец устава УК.

В соответствии с постановлением Правительства № 731 от 23.09.10 , УК обязаны публиковать в открытом доступе общую информацию о себе, выполняемых работах и предоставляемых коммунальных услугах. Как правило, большинство компаний размещают уставы на своих сайтах.

Функции управляющей организации

Учитывая организационные особенности практика позволяет выделить две главные функции управляющей компании:

• право представлять интересы собственников жилых помещений МКД и выступать в качестве единого заказчика перед обслуживающими организациями и прочими подрядчиками;
• консолидированное представительство всех подрядчиков и право выступать в качестве единоличного исполнителя, ответственного перед собственниками жилых помещений в МКД за предоставление услуг по управлению, содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

• замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
• замена стекол;
• вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
• обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Полномочия УК

Обсуждая основные обязанности УК и ее ответственность перед жильцами, стоит перечислить следующие действия:

• контроль качества и своевременности предоставления коммунальных услуг;
• прием и расчет коммунальных платежей за предоставленные управляющей компанией услуги;
• организацию ремонтной и хозяйственной деятельности по содержанию имущества МКД;
• составление смет;
• подбор подрядчиков;
• контроль выполнения работ;
• обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
• надлежащая реакция на обращения жильцов.

Соответственно, полномочия управляющей компании многоквартирного дома, включают:

• взыскание с жильцов квартплаты и задолженности по ней;
• распоряжение средствами резервного фонда на ремонтные и эксплуатационные работы;
• контроль работоспособности приборов учета;
• перерасчет по тарифам;
• выявление неправомерных перепланировок и неразрешенного использования;
• реализация иных полномочий в отношении того, за что отвечает УК.

Конкретный перечень правомочий управляющего предприятия определяется договором на управление.

Отчетность УК

Как и любое другое коммерческое хозяйственное общество, управляющая организация обязана формировать и передавать бухгалтерскую, налоговую, статистическую и иную отчетность управляющей компании ЖКХ по закону в контролирующие и надзорные органы.

Кроме того, в соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК, УК должна отчитываться о проделанной работе, израсходованных средствах и порядке исполнения договора перед общим собранием собственников жилых помещений МКД, находящегося под ее управлением.

Отчетность перед жильцами представляется ежегодно не позднее I квартала текущего года в письменной форме. Подобного рода отчеты должны содержать сведения:

• о соответствии выполненных работ и услуг требованиям законодательства;
• о видах и характеристиках проведенных работ, типах коммунальных услуг;
• о расчетах со снабжающими предприятиями;
• о случаях нарушений договора со стороны УК, рассмотренных обращениях жильцов;
• о суммах, полученных от заключенных договоров средств и использованных суммах резервного фонда и так далее.

Налоговые льготы для УК

Следует помнить, что льгота по НДС для управляющих компаний ЖКХ возникает при следующих условиях:

• работы УК заказывает у предприятий коммунального комплекса, снабжающих организаций и предприятий, которые оказывают услуги по содержанию МКД;
• работы и услуги предоставляются конечным получателям по расценкам, за которые они приобретены у ресурсоснабжающих компаний.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017-го года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Как полагают эксперты, нововведения пойдут только на пользу системе управления.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

Заключение

УК допускается к выполнению услуг по управлению только при наличии соответствующей лицензии. Услуги компании оплачиваются за счет жильцов МКД. Предприятие должно ежегодно отчитываться перед собственниками жилья.

8 thoughts on “Что собой представляет управляющая компания ЖКХ: функции, полномочия, структура”

Управляющая компания – это естественный враг жильца. Они все время думают где можно украсть и положить себе в карман, а мы пытаемся помешать этому и проконтролировать траты. Во всяком случае, у меня ситуация такая.

А у нас дом под ОСМД – это тоже считается управляющая компания или как? В нашем доме вроде нормально все – и двор убирается, и лифт всегда работает. Правда никто никогда не отчитывается.

Управляющая компания – это современный аналог ЖКО, принцип деятельности тот же, название другое, альтернативой УК может быть только ТСЖ, но вот как правило, когда жильцы недовольны деятельностью УК, то никто не хочет быть представителем ТСЖ.

Я не могу сказать, что наша УК является только посредником с исполнителями работ по содержанию дома. Несколько основных мастеров, которых приходится регулярно взывать, находятся у нее в штате. И я считаю, что это правильно.

Меня интересует что делать, чтобы перейти из одной Управляющей компании в другую? Нужно только решение общего собрания жильцов? И какое большинство нужно, половина жильцов +1 голос или 2/3?

Статья конечно информативная, здесь изложен полный расклад по деятельности управляющих компаний. Но на деле не все получается по этой схеме, УК стараются разжиться на деньги народа, а на ремонт подкидывают только часть собранных средств.

Управляшка все время стремится взять на себя любимую со счета дома, поменьше сделать, прибавить себе зарплату. Не хотят выполнять завет Медведева потерпеть. Словно кризисы в стране это не про них.
У нас УК имеет сотни домов, поэтому 1 руб. в тарифе с 1 кв.м. площади оборачивается им миллионами и можно ничего не делать. У них только голова болит о том, как подкупить совет дома, председателя совета и подписывать все акты. Идут на обман жильцов, подтасовки, устройство раздоров между жильцами…. Надоели до чертиков.
Как их поставить на место? Ведь у них свои прихлебатели в доме ! Как с ними бороться и победить?!

Источник: pravovdom.ru

Кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ?

Среди тех организаций, кто контролирует деятельность управляющих компаний (УК), не только ГЖИ или Роспотребнадзор. Их деятельность регламентируется и другими ведомствами как на местном и региональном, так и на федеральном уровне. Эффективнее всего решать спорные вопросы, подавать жалобы, начиная с территориальных органов местного значения.

Кто контролирует работу управляющих компаний на местах?

Столкнувшись с нарушениями в сфере ЖКХ, жильцы могут подать на управляющую компанию жалобы в следующие органы:

. Занимается вопросами состояния многоквартирного дома, его технических систем, рассматривает жалобы на несоблюдение УК лицензионных требований; . Рассматривает жалобы и заявления относительно нарушения со стороны коммунальных служб прав потребителей; . Занимается общим контролем над УК. Как правило, перенаправляет жалобы в другие ведомства – ГЖИ и Роспотребнадзор, прокуратуру; . Ее территориальные органы рассматривают жалобы относительно нарушения УК антимонопольного законодательства. Одна из причин обращения в этот орган – необъективное и чрезмерное повышение стоимости коммунальных услуг; . Выполняет надзор за недопущением нарушения действующего законодательства. В частности, отсутствие реагирования на заявления, жалобы, признаки мошенничества, хищения – по этим и другим вопросам обращаются именно к прокурору.

Конечная контролирующая организация над управляющими компаниями на местном уровне – арбитражный суд. В него подается заявление, если реализован претензионный порядок урегулирования спора с УК, и он не принес ожидаемого эффекта.

У каждой из указанных организаций есть соответствующий веб-сайт, на котором указаны контактные телефоны, адрес. Также здесь представлены образцы заявлений и жалоб, могут размещаться формы для заполнения обращения в электронном виде. Альтернатива – подать жалобу через госуслуги.

Кто контролирует управляющие компании на региональном уровне?

В случае, если на местном уровне спор не удается решить, на соответствующие органы можно пожаловаться вышестоящему начальству. Для этого подается жалоба в аналогичное ведомство, но уже не местного, а регионального уровня: Роспотребнадзор, ГЖИ, прокуратуру, ФАС.

Кроме того, деятельность УК контролирует на этом уровне Региональный комитет по тарифам. Этот орган исполнительной власти осуществляет функции по регулированию цен и тарифов в подконтрольной ему области.

В контролирующие органы регионального уровня рекомендуется обращаться после прохождения местных инстанций. В противном случае, жалоба или заявление будет переадресовано. Рассмотрение спора затянется.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Органы, контролирующие деятельность управляющих компаний на этом уровне, преимущественно занимаются нормотворческой деятельностью. Они рассматривают проекты нормативно-правовых актов, которые регламентируют, в том числе, деятельность УК по управлению МКД.

К ним относятся следующие ведомства:

1. Министерство строительства – определяет порядок оказания услуг управляющими компаниями, а также критерии, по которым оценивается деятельность коммунальщиков и ресурсоснабжающих компаний;
2. Министерство энергетики – определяет нормы потребления, поставки тепла и электричества в МКД;
3. Роспотребнадзор – рассматривает вопросы в сфере защиты прав потребителей, включая собственников МКД. Целесообразно обращаться, если на местном и региональном уровне территориальные органы ведомства допустили нарушения при рассмотрении жалобы.

В целом жалобы и заявления рассматриваются указанными выше ведомствами на местном и региональном уровнях. Уже после досудебного урегулирования можно объективно оценить перспективы спора, принять решение об инициации искового производства. Обращаться в органы федерального уровня малоэффективно, допускается в исключительных случаях.

От чего зависит эффективность контроля над УК?

Чтобы жалоба или заявление были наиболее эффективными, следует:

1. Изучить нормативно-правовые акты, которые регламентируют возникший вопрос. Для этого подойдут нормы ЖК РФ или правительственного постановления от 06.05.2011 №354, других актов, которые соответствуют ситуации;
2. Собрать доказательную базу – материалы, которые подтверждают правоту заявителя и изложенные в обращении факты;
3. Предварительно направить заявление, претензию или жалобу в УК, получить от нее официальный ответ;
4. Подавать жалобы в ведомства по вопросам их компетентности. Например, не имеет смысла обращаться в прокуратуру из-за нарушения прав потребителей. Заявление перенаправят в Роспотребнадзор.

Один из главных органов, кому подчиняется управляющая компания многоквартирного дома, – ГЖИ. Она выдает лицензии, рассматривает нарушения лицензиата в контексте невыполнения условий предоставления этого разрешительного документа. Поэтому подача грамотно составленной жалобы на нарушения УК в этот орган может ускорить решение возникшей проблемы. Впоследствии, через Роспотребнадзор и суд можно получить материальную компенсацию с коммунальщиков.

Источник: vyvoz.org