Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель думает, что если он подписывает договор ДДУ, то ему не о чем беспокоиться, 214 ФЗ надежно защищает его права. Несомненно, сегодня дольщики защищены намного больше, чем раньше, и вряд ли могут наступить обстоятельства, когда участник полностью потеряет свои деньги и лишится оплаченного жилья. Однако риски все равно остаются. Зачастую застройщики, преследуя свою выгоду и стремясь уйти от ответственности, включают в договор условия, невыгодные для дольщиков. Поэтому, когда происходит оформление договора долевого строительства, необходимо быть очень внимательным, и каждое его положение подвергать тщательному анализу и сверять с действующим законодательством.
- Что обязательно должно присутствовать в договоре
- Какие другие важные сведения должен содержать ДДУ
- Как правильно оформить договор
- Когда возникает право собственности на жилье
- Что нужно знать дольщику при подписании договора
Что обязательно должно присутствовать в договоре
В законе не установлена единая форма ДДУ, а лишь обозначены положения, которые обязательно должны в нем присутствовать. Прежде чем поставить на нем свою подпись, дольщику нужно внимательно ознакомиться с каждым его пунктом. Договор должен содержать следующие условия:
⚠️ КАК ЗАСТРОЙЩИКИ КИДАЮТ НА КВАРТИРЫ. Договор долевого участия (ДДУ) | Юрист PRO
Описание объекта недвижимости. Должны быть подробно описаны все помещения, входящие в квартиру. Речь идет не только о жилых комнатах, но также должны быть описаны все дополнительные помещения: лоджии, балконы, веранды и т.д. Должен быть указан их метраж, представлена схема расположения отдельных помещений в данной квартире.
Кроме того, необходимо указать, на каком этаже расположено жилье, номер квартиры, из каких материалов изготовлены наружные стены здания и лестничные перекрытия, а также, к какому классу сейсмостойкости они относятся. Также договор долевого участия должен содержать строительный адрес объекта, и кадастровый номер участка.
Сроки окончания строительства. Должен быть четко указан срок, когда объект будет завершен и передан дольщику. Этот пункт очень важен, поскольку в случае затягивания строительства, участник имеет право требовать с застройщика неустойку, которая будет исчисляться со времени, указанного в договоре.
Цена договора. Необходимо не только указать полную стоимость квартиры, но также способ и порядок внесения денег. Если предполагается вносить сумму по частям, то необходимо четко расписать периоды оплаты. Причем дольщику нужно знать, что при расчете цены за кв.м. лоджий, балконов и веранд применяется понижающий коэффициент.
Гарантийный срок. В договоре должны быть указаны гарантийные обязательства застройщика на передаваемое жилье, которые не могут быть меньше, чем установил законодатель: 5 лет – на строение, 3 года – на коммуникации.
Страховые обязательства. В документе должен быть отражен способ страхования ответственности девелопера. Это может быть банковское поручительство, договор со страховой компанией или членство в ОВС. Дольщику следует знать, что срок страховки должен быть на два года больше, чем действие ДДУ.
Заключение договора долевого участия в строительстве и его исполнение
Все перечисленные сведения являются обязательными. Оформить договор, в котором нет хотя бы одного из этих пунктов, невозможно. Он не пройдет регистрацию и будет признан ничтожным.
Какие другие важные сведения должен содержать ДДУ
Помимо обязательных сведений, которые должен содержать договор долевого участия в строительстве, в него также включают и другие важные положения:
Как правило, в самом начале документа представлена информация о строительной компании, прочитав которую дольщик должен получить полное представление о застройщике: его подробный адрес, реквизиты, полное наименование. В этой части также содержатся сведения об участнике. Необходимо проверить, кто выступает от лица компании. Как правило, только ее руководитель (генеральный директор или директор, если в организации отсутствует должность генерального) имеет право подписи в договоре. Если ДДУ подписывает по доверенности другой работник, то при разбирательстве в суде, могут возникнуть сложности.
Необходимо включить в документ обязательства, которые стороны берут на себя в рамках действия данного договора. В отношении девелопера – построить и сдать в положенное время объект, а также передать жилье дольщику. В отношении дольщика – вовремя уплатить указанную в ДДУ сумму. Также здесь необходимо указать, какая ответственность наступает для каждого в случае не выполнения взятых на себя обязательств.
Желательно, чтобы в документе присутствовал пункт, устанавливающий срок, в течение которого застройщик должен устранить свои недостатки и недочеты, выявленные при подписании приемо-передаточного акта.
Обычно в договор включается пункт о пересмотре его цены, если в результате замеров, проведенных после сдачи объекта, окажется, что площадь квартиры изменилась. Отклонения могут произойти в любую сторону, поэтому данное условие может, как сыграть в пользу дольщика, так и против него. При уменьшении площади строительная организация должна будет выплатить компенсацию участнику, а лишние квадратные метры дольщик оплачивает из своего кармана. Поскольку судебная практика применения данного пункта неоднозначна, лучше перед подписанием договора, проконсультироваться с юридической компанией.
Наши кейсы
Инвестирование не рекомендовано
Взыскано: 1 180 500 руб.
Включение в реестр о передаче жилья
Инвестирование не рекомендовано
Взыскано: 478 000 руб.
Взыскано: 54 000 руб.
Взыскано: 609 960 руб.
Взыскано: 406 281 руб.
Взыскано: 400 630 руб.
Взыскано: 252 515 руб.
Взыскано: 191 500 руб.
Взыскано: 110 000 руб.
Как правильно оформить договор
Сколько времени займет оформление долевого строительства, зависит о того, какие документы предстоит подготовить дольщику. Если покупку совершает одинокий гражданин, то для заключения ДДУ, достаточно только предъявить застройщику удостоверение его личности. Когда договор оформляется семейным гражданином, необходимо также предоставить разрешение второго супруга, которое должно быть заверено нотариусом. Если имеется брачный договор, в котором прописана возможность приобретать имущество на свое имя, такое согласие не нужно. Для супружеской пары потребуются паспорта обоих.
Оформление ДДУ может затянуться, если квартира приобретается в ипотеку. В каждом банке требуются свои документы. Поэтому перед тем как совершать сделку, необходимо обратиться в кредитное учреждение, а после одобрения своей заявки, приступать к оформлению ДДУ.
Застройщик должен выдать участнику проект его будущего жилья. Перед подписанием договора, необходимо внимательно прочитать все его условия и сверить с проектом, чтобы не было отличий. Желательно не подписывать его сразу, а предварительно показать юристу по долевому строительству, который сможет обнаружить подводные камни, которые наверняка таит в себе документ.
Стоит учесть, что, даже подписав ДДУ, не следует сразу передавать деньги застройщику, поскольку на этот момент он не является действительным. Договор начинает свое действие только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре. Сколько на это потребуется времени, зависит от того, имеются ли на данный момент договора, оформленные другими дольщиками. На регистрацию первого договора законом отводится десять дней, а последующих – пять. Вам так же могут помочь юридические услуги по сопровождению сделок по ДДУ.
Когда возникает право собственности на жилье
Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.
Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.
Что нужно знать дольщику при подписании договора
Каждый застройщик волен разрабатывать свой договор. Единственное правило – чтобы он не противоречил закону и содержал обязательные пункты. Это дает возможность застройщикам манипулировать и включать в него свои условия. Поэтому совсем неудивительно, что строительные компании при составлении документа используют правило: что не запрещено, значит разрешено, и в договоре появляются условия, выгодные для застройщика, и совершенно невыгодные для дольщиков.
Фантазия застройщиков в этом плане очень изобретательна, они используют любые лазейки закона, чтобы включить в договор «свои пункты». Так, например, по законодательству необходимо оговорить срок сдачи объекта и передачу квартир участникам. Девелоперы по-своему понимают это требование закона и вместо указания конкретной даты сдачи дома, включают в договор долевого строительства размытую формулировку о сдаче объекта в четвертом квартале. Тем самым они страхуют себя от не сдачи жилья в положенный срок и, соответственно, от уплаты неустойки дольщикам за просроченное строительство.
Зачастую в документ включаются штрафные санкции в отношении дольщика, если он по своей инициативе решит аннулировать договор. Дольщик должен знать при заключении договора, что такие условия являются незаконными, и даже, если застройщик возвратил ему деньги с удержанием штрафа, он может это оспорить в суде, который своим решением обяжет строительную организацию полностью вернуть деньги участнику.
Еще несколько условий, которые зачастую присутствуют в ДДУ:
- возможность увеличения цены договора в связи с изменившимися обстоятельствами, например, в случае удорожания строительных материалов;
- сокращение установленного законом срока гарантии на недвижимость;
- ограничения на передачу квартиры по договору уступки другому участнику.
Это далеко неполный перечень незаконных условий, с которыми может столкнуться дольщик при заключении договора долевого участия. Кроме того, некоторые положения могут быть оформлены не в самом документе, а в дополнительном соглашении.
ДДУ, хоть и защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, но не является панацеей от всех рисков. Подписывая его, нельзя быть на 100 % уверенным, что он не таит в себе подводные камни, незаметные для участников, и ставящие их в невыгодное положение. Обнаружить спорные пункты договора и предотвратить его подписание на кабальных для дольщика условиях, может только опытный юрист. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» проведет тщательный анализ договора, проверит его на соответствие закону и поможет вам не попасться на уловки недобросовестных застройщиков. «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги по любым правовым вопросам. Наши координаты вы найдете на странице «Контакты».
Источник: h-cons.ru
Особенности заключения и расторжения договора долевого участия в строительстве
Договор ДДУ обязателен к подписанию при участии в долевом строительстве для защиты инвестора от недобросовестных действий застройщика. Порядок оформления регламентирован законодательством. Пострадавшая сторона вправе расторгнуть ДДУ при грубом нарушении обязательств виновником.
Договор долевого участия в строительстве необходим для привлечения населения для инвестирования работ по возведению многоквартирного дома. Инвестор вкладывает деньги на строительство определенной квартиры согласно техническим характеристикам, указанным в документе. По окончанию строительных работ и введению жилья в эксплуатацию он становится собственником квартиры. Помимо ДДУ существуют другие виды договоров, регулирующие отношения между вкладчиками и застройщиком. Рассмотрим подробнее особенности данного договора.
Когда необходим договор ДДУ?
Договор долевого участия регламентирован законом ФЗ-214 от 2014 года. Он разработан с целью защиты будущих инвесторов от непорядочных действий строительной компании. В нем строго прописаны права и обязанности сторон, позволяющие влиять на недобросовестного исполнителя, а также взимать с виновника неустойку за нарушение условий сделки.
Гарантии по ДДУ
Договор ДДУ продолжает совершенствоваться, свежие корректировки внесены в 2018 году. Защита прав долевого вкладчика предусмотрена таким способом:
- наличие разрешительных бумаг у застройщика на ведение строительных работ;
- предоставление публично информации об объекте, строительной компании и подрядчике, бухгалтерских бумаг о финансовой состоятельности и аудите;
- инвестирование строительства средствами застройщика в размере не менее 10% от общей стоимости проекта согласно бюджету;
- исключение вероятности двойных продаж посредством регистрации договора долевого участия в УФРС;
- строгая отчетность о потраченных вкладах дольщиков целенаправленно на строительство без перенаправления денег на другие нужды, уголовная ответственность за незаконные манипуляции с инвестициями;
- бесплатное для дольщика устранение обнаруженных и скрытых строительных дефектов либо пропорциональное уменьшение стоимости жилья в ситуации, когда недостаток не влияет на безопасную эксплуатацию квартиры;
- возможность продать свои права на квадратные метры третьему лицу по договору уступки, когда вкладчик желает отказаться от инвестирования проекта;
- гарантия на возведенный многоквартирный дом от 5 лет, в том числе на несущие конструкции, на инженерные объекты в нем – от 3 лет;
- фиксирование стоимости за жилье из расчета за квадратный метр или указанием общей суммы за квартиру без права вносить корректировки в расчеты в сторону увеличения;
- возможность у инвестора расторгнуть договор в одностороннем порядке при грубом нарушении застройщиком или подрядчиком обязательств с полным возвратом суммы инвестиций с процентами согласно ставке, прописанной в документе.
Согласно договору долевого участия в строительстве инвестор не является коммерческим лицом, поэтому взносы дополнительно защищаются государством. При банкротстве застройщика убытки долевым вкладчикам будут возмещены из средств специализированного государственного фонда, на котором аккумулируются все отчисления строительной компании, уплаченные при запуске данного проекта. Деньги могут направляться на финансирование строительства или возмещение затрат участникам инвестирования.
Условия договора
В законе ФЗ-214 прописаны положения, которые обязательно включают в бланк. Отсутствие одного пункта из списка является основанием признать сделку недействительной. К обязательным условиям принадлежат:
- каждая квартира подлежит идентификации – прописывается площадь, расположение на этаже, планировка согласно информации в проекте;
- сроки строительных работ – дата введения в эксплуатацию и передача права собственности инвестору;
- подробные условия внесения платежей – сумма инвестирования, график оплаты, порядок внесения сумм, обязательства;
- срок и условия передачи квартиры в собственность, возможность взыскания неустойки за каждый день просрочки;
- обязательства сторон – способы выполнения обязательств, ответственность, меры воздействия на нарушителя;
- цена сделки – стоимость одного метра квадратного либо общей площади квартиры, невозможность изменить цену в одностороннем порядке, в том числе по веским причинам;
- гарантия на квартиру – точный срок гарантии отдельным пунктом, при обнаружении явных дефектов и скрытых недостатков возможность устранить ошибки и прочие огрехи за счет застройщика (подрядчика) или компенсировать затраты при внесении исправлений собственными силами собственника.
Дополнительные условия являются несущественными, поэтому согласно законодательству допускается их внесение по соглашению сторон. К таким положениям относят:
- форс-мажорные ситуации;
- уступка прав на квадратные метры;
- порядок передачи объекта собственнику;
- возможность одностороннего разрыва сделки;
- урегулирование споров и претензий;
- прочие пункты по усмотрению сторон.
Все важные аспекты составления ДДУ прописаны в законе ФЗ-214, дублировать положения законодательства в документе нет необходимости. Если застройщик не включит обязательные пункты, занизит ответственность или исказит суть обязательных условий, приоритетом при отстаивании прав инвестором будут статьи закона даже после регистрации ДДУ в Росреестре. Такой документ будет признан ничтожным.
Особенности оформления и регистрации ДДУ
Первый шаг — перед подписанием сделки уточнить информацию о застройщике и его подрядчике. Обязательный пакет документов включает:
- Разрешительный документ на ведение строительства на данном земельном участке – бумагу выдают органы местного управления. В документе должно быть прописано разрешение на строительство именно многоэтажного многоквартирного дома. Допуск на проведение работ нулевого цикла такого права не дает.
- Право законного владения земельным участком – договор долгосрочной аренды либо право собственности. Информацию можно отследить по выписке ЕГРН. Следует обратить внимание на целевое использование земли.
- Проектная декларация о предыдущих объектах данного застройщика – сведения должны быть публичными. Их легко проверить на официальном сайте застройщика. Рекомендуется уточнить количество недостроенных и замороженных объектов, долгостроя и причины подобных инцидентов.
- Финансовая отчетность и учредительные бумаги – по инвестируемому объекту и предыдущим проектам.
Шаг второй – собрать пакет бумаг для подписания сделки. В перечень документов входят:
- Договор ДДУ – три оригинальных экземпляра. Первые два остаются у инвестора и застройщика, третий передается в Росреестр для регистрации сделки.
- Заявление застройщика и инвестора о регистрации договора долевой собственности – бланк заполняется непосредственно в Росреестре, допускается подписание в МФЦ.
- Документы, подтверждающие личность заявителя – необходимы для всех участников долевой собственности. Если участвуют дети до 14 лет, представляют свидетельство о рождении, усыновлении или бумаги, подтверждающие опекунство.
- Письменное согласие второго супруга – только в ситуациях, когда доля в строительстве только у одного из них.
- Залоговые документы – при оформлении ипотеки или кредита на квартиру. Их используют для регистрации ДДУ в Росреестре с указанием обременения.
- Техническая документация на квартиру – план, подробное описание, согласованное с инвестором.
Шаг третий – подать документы на рассмотрение в Росреестр. Регистрацию ДДУ в Росреестре можно выполнить лично, отправить пакет бумаг заказным письмом или передать в электронном формате в МФЦ. При личном обращении необходимо присутствие обеих сторон. Уполномоченный представитель выдает расписку, подтверждающую сдачу бумаг на обработку.
Сроки регистрации ДДУ в Росреестре и стоимость процедуры
Заключение ДДУ облагается налогами. Размер государственной пошлины составляет 350 рублей. Стороны уплачивают налог в равной пропорции. Если сторонами являются застройщик и инвестор, каждый платит ½ часть от данной суммы, то есть 175 рублей. Сведения об уплате налога доступны для проверки сотруднику при регистрации ДДУ в Росреестре, поэтому прикладывать квитанцию не обязательно.
При отсутствии уплаты или данных о ней документы на рассмотрение приняты не будут.
При подаче бумаг первым участником период рассмотрения длится до 10 дней, для последующих участников срок регистрации ДДУ сокращается до 5 дней. Для получения зарегистрированных документов понадобится гражданский паспорт заявителя или нотариальная доверенность представителя и расписка о сдаче бумаг на обработку.
Образец написания договора ДДУ
Строительство многоэтажного дома представляет собой длительный процесс, который проходит в несколько этапов. Застройщики могут подавать под предлогом ДДУ различные типы договоров с целью проведения махинаций на разных этапах строительных работ. Образец написания договора долевого участия включает основные пункты согласно ФЗ-214.
Следует помнить, что предварительный документ не является юридическим документом, позволяющим защитить права инвестора. Он всего лишь указывает намерение принять участие в долевом инвестировании. Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна.
Порядок расторжения ДДУ и компенсация затрат
Застройщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в ситуациях, когда инвестор систематически нарушает сроки внесения платежей, имеются задолженности за 2 месяца. Предварительно он направляет нарушителю предупреждение с указанием срока погашения задолженности. Если в течение 30 дней долг не будет погашен, пострадавшая сторона расторгает сделку, отправляя инвестору полный пакет соответствующих документов. В течение 10 дней деньги возвращаются инвестору.
Расторжение ДДУ по инициативе инвестора возможно в судебном порядке. Вернуть взносы, возместить проценты и компенсацию можно в таких ситуациях:
- строительные работы остановлены, жилье не будет передано в собственность в срок по очевидным фактам;
- в проект внесены важные изменения без согласования с инвестором;
- изменено назначение нежилых и подсобных помещений;
- другие причины, предусмотренные в положениях.
Суд обязует застройщика возместить затраты в полном объеме после расторжения ДДУ. При неисполнении судебного решения суммы к возмещению будут взысканы приставами по исполнительному листу. Решение суда можно предъявить виновной стороне в течение 3 лет. Строительные компании стараются не допускать подобных разбирательств, поэтому многие конфликты решаются по обоюдному согласию на досудебном этапе.
Процесс строительства с участием дольщиков контролируется местными властями. При рассмотрении жалоб, связанных с нарушением обязательств между сторонами принимаются меры по защите пострадавшего вкладчика. Договор долевого участия полностью не защищает дольщика от убытков, связанных с недобросовестными действиями подрядчика. После регистрации ДДУ в Росреестре все риски сводятся к минимуму.
Источник: reforum.ru
Регистрация ДДУ: как это делается
Не каждый ДДУ спасает от махинаций и гарантирует защиту прав дольщика на законодательном уровне! Многим известно, что такой договор гарантирует получение прав на собственность, но не все знают – когда и при каких именно обстоятельствах документ вступает в силу. Иногда в ходе разбирательства вдруг выясняется, что соответствующий договор с заказчиком не зарегистрирован и вообще далек от установленной формы, а сама процедура привлечения соинвесторов нарушена изначально. Эксперты советуют, что следует предпринять дольщику сразу после подписания ДДУ, чтобы обезопасить себя от риска быть обманутым.
Важно знать, что сделка признается действительной не с момента заключения ДДУ, а даты его официальной госрегистрации.
На законных основаниях: с какого момента начинает действовать ДДУ?
Договор об участии в финансировании строительства на долевой основе может быть заключен между компанией-девелопером и соинвестором. В тексте четко прописывается, что здание должно быть возведено в обозначенный срок, кроме того, прописываются гарантийные обязательства. Инвестор обязан внести всю сумму, которая зафиксирована в ДДУ, а девелопер, в свою очередь, обязуется передать объект дольщику, получив от властей «добро» на ввод недвижимости в эксплуатацию.
Но пока этот договор не зарегистрирован, он не является действующим. Лишь соответствующая отметка Росреестра – подтверждение того, что права дольщика теперь под защитой государства.
Что подписывать? Определяет формат договора
Прежде, чем подписывать договор, необходимо убедиться в том, что застройщик предлагает именно ДДУ, а не другой документ, который на первый взгляд может показаться очень похожим по виду и содержанию. Например, к подписи может быть предложено предварительное соглашение, договор о соинвестировании (вне рамок ФЗ-214) или даже – договор о бронировании.
Если дольщик желает, чтобы его права были надежно защищены законом, то какой-либо альтернативный документ, который не является договором долевого участия, ему подписывать не следует. Иначе возникает риск оказаться в очень уязвимом положении при банкротстве застройщика, значительной задержке строительных работ или сдаче жилья с существенными строительными недочетами.
Обычный или предварительный договор: гарантии и защита
Иногда возникает следующая ситуация: строительный проект впечатлил, будущая квартира понравилась, да и месторасположение новостройки – просто мечта. Человек обращается к застройщику, и тот с радостью сообщает о возможности подписать предварительный ДДУ. Подобное, в большинстве случаев, происходит по той причине, что девелопер еще не получил от властей добро на строительство, но подготовка такого решения уже ведется.
Следует знать, что без наличия разрешения (и оформления прочих документов), застройщики не вправе подписывать договор долевого участия (и, соответственно, принимать деньги). Им остается искать лазейки, предлагая разного рода предварительные бумаги, одновременно заманивая покупателей бонусами, рассрочками, сниженными ценами и обширным выбором квартир, предлагаемых до официального начала продаж. Заключение предварительного ДДУ законом не запрещается, однако это — всего лишь документ, отражающий намерение дольщика и застройщика заключить основной договор в будущем. Поэтому настоятельно не рекомендуется перечислять застройщику сумму, указанную в предварительном договоре.
При всем внешнем сходстве с ДДУ, предварительный договор ничего не гарантирует с правовой точки зрения. Его не примут для оформления в Росреестре, да и в случае каких-то «накладок» отстоять свою правоту будет крайне сложно. Например, ничто не мешает нечестному застройщику заключить такие договора с несколькими покупателями, и соответственно, всем продать одну и ту же квартиру. Так что, лучше не рисковать деньгами и нервами, а подождать пару-тройку месяцев и подписать нормальный официальный договор.
Документация: готовим бумаги для регистрации
Для регистрации ДДУ нужно следующее: заявления от обеих сторон, а также сам договор со всеми прилагаемыми документами (дополнительными соглашениями, договором о рассрочке, пр.) в трех экземплярах (все оригиналы). Если, например, участнику долевки предоставлялся какой-либо заем, потребуется также кредитный договор и заявление о регистрации права требования залога. Образец самого заявления можно предварительно скачать на сайте Росреестра.
Застройщик обязан составить и согласовать с дольщиком документ, в котором подробно описывается объект с указанием расположения квартиры на плане и площади жилья, о котором идет речь в договоре. Оригинал и копию этого описания тоже необходимо предоставить в регистрирующий орган.
Юридическим лицам обязательно придется предъявить нотариально заверенные копии учредительных и регистрационных документов , подтверждение постановки на учет в налоговых органах, а также документы о полномочиях руководителя.
Физическим лицам, которые состоят в браке, понадобится нотариально заверенное согласие «второй половинки» на заключение договора. Тем, кто имеет статус холостяка, придется сообщить об этом в заявлении.
Разумеется, регистрация предполагает уплату государственной пошлины , и соответствующую квитанцию тоже можно вложить в пакет документов, хотя это необязательно, поскольку необходимые сведения все равно появятся в единой базе.
У каждого застройщика, возводящего новый объект недвижимости, конечно, имеется свой первый дольщик . Регистрация договора, обозначающего для девелопера фактический старт продаж, предполагает предъявление более полного пакета документов, в который входят:
• подтверждение права владения или аренды земли, на которой будут вестись строительные работы;
• копия и оригинальный разрешительный документ на проведение работ;
• оригинальный план возводимого объекта и его копия;
• страховой или поручительский договор.
Если договор ДУ подписан с первым соинвестором, на его регистрацию потребуется десять дней, для дальнейших договоров период ожидания сокращается в два раза. После регистрации дольщику необходимо получить свой экземпляр оригинала договора, которому уже присвоен код и где уже сделана соответствующая регистрационная надпись.
Важно понимать, что если регистрацию инициирует дольщик или его представитель по нотариально заверенной доверенности, а застройщик под любым предлогом отказывается предоставить свою часть документов, не исключено, что он нарочно затягивает с регистрационным процессом. В этом случае ситуацию не стоит пускать на самотек, лучше обратиться к юристам, которые помогут разобраться в вопросе.
Как регистрировать? Варианты для современного дольщика
У дольщиков, желающих официально зарегистрировать ДДУ, есть три абсолютно равнозначных, с законодательной точки зрения, варианта:
обратиться через районный многофункциональный центр;
завести аккаунт и подать документы в электронном виде на сайте регистрирующего органа;
для получателей ипотеки в Сбербанке – доверить процедуру представителям этой кредитной организации и впоследствии здесь же получить готовую выписку;
поручить регистрацию договора застройщику.
В Росреестр или в МФЦ стоит прийти с заявлением и документами, полный перечень которых стоит накануне еще раз уточнить, поскольку в нормативные акты и саму процедуру периодически вносятся изменения. После того, как весь пакет принят, ответственный сотрудник выдает расписку, где должна быть разборчиво написана его фамилия и дата.
Оптимальный вариант — никуда не ходить и воспользоваться услугой электронной регистрации. Это удобно как для дольщиков, так и для застройщиков, которые могут не тратить время на визиты к чиновникам. Более того, это самый быстрый способ регистрации. Однако, в этом случае, кроме аккаунта на сайте и документов, необходимо иметь защищенную электронную подпись.
Для открытия аккаунта на сайте нужно перейти в категорию «Электронные услуги», затем — найти раздел о госрегистрации права, а дальше действовать «по указателю». Важно заполнить все указанные поля без пропусков и прикрепить отсканированные копии всех документов. Многие дольщики теряются на пункте «кадастровый номер» — его можно найти в ДДУ там, где речь идет о предмете договора. Стоит знать, что требуется выписка из ЕГРП, она может быть передана по электронной почте, но если есть желание получить документ на руки, придется посетить многофункциональный центр.
При получении ипотеки в Сбербанке можно заказать заодно и регистрацию договора, который в таком случае составляется по специально утвержденной форме финансовой организации. Надо только представить запрашиваемые документы и при необходимости – заказать электронную подпись. Остальное выполнят представители банка, а выписку из реестра заемщик получит по электронной почте.
Наиболее простым, хотя и недешевым способом регистрации ДДУ является поручение этого процесса застройщику, многие компании предоставляют такую услугу. Дольщику для этого делать практически ничего не придется, останется только выписать доверенность и затем проверить факт регистрации. Однако по непонятным причинам застройщик берет за свой сервис немалые деньги, сумма начинается от 30 тыс. рублей. В то время, как при самостоятельной регистрации (через МФЦ или по интернету) все расходы дольщика ограничиваются оплатой госпошлины (примерно 200 рублей).
Кстати, многие застройщики просто навязывают дольщикам эту услугу при подписании ДДУ. Но такой подход противоречит ФЗ-214, где прямо указано, что дольщик не обязан использовать и оплачивать какие-то дополнительные услуги застройщика, если он подписал основной договор. Не все знают, что ДДУ можно зарегистрировать самостоятельно, чем и пользуются хитрые застройщики, получая дополнительную прибыль, фактически, ни за что.
Как проверить, что сделка зарегистрирована?
Если договор успешно прошел регистрацию, это означает, что документы на этот объект тщательно проверены, и сам ДДУ соответствует закону. Достаточно часто ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик, а дольщик в итоге только получает соответствующее уведомление. Тем не менее, не помешает проверить состояние и статус своего договор, это можно сделать двумя способами:
- получить выписку из ЕГРН, обратившись с запросом в ближайший многофункциональный центр или непосредственно в отделение Росреества;
- получить документ посредством официального онлайн-сервиса.
В МФЦ или в регистрационном ведомстве заявителю предложат написать заявление по форме, попросят паспорт, а также оригинал и копию самого договора. Придется также оплатить небольшую государственную пошлину.
Чтобы решить вопрос через Интернет, необходимо перейти на официальный сайт Росреестра и во вкладке с электронными услугами кликнуть на справочную информацию по всем имеющимся недвижимым объектам. Далее надо ввести данные по объекту и уже после этого сформировать запрос. Затем откроется окно с правами и ограничениями, где должен появиться список, в котором, собственно и находиться договор.
Что делать, если данных о регистрации нет?
Если вдруг ДДУ не окажется в списке — он либо не зарегистрирован, либо пока просто не внесен в список. Стоит посмотреть дату, когда обновлялась информация, сведения о регистрации вносятся в список в течение девяти рабочих дней. Если спустя этот период данные не появились, скорее всего, регистрации либо не было в принципе, либо получен отказ. В последнем случае заявители должны получить от регистраторов письма, где четко указываются причины отрицательного решения.
Когда, невзирая на все договоренности ДДУ оказывается незарегистрированным, стоит обратиться к застройщику и выяснить ситуацию. Если нормальных объяснений не поступает, это должно очень насторожить дольщика, которому теперь предстоит еще раз проверить благонадежность девелопера. Вполне возможно, придется отказаться от сделки и рассмотреть другие варианты.
Заключение
Итак, ДДУ обретает силу полноценного юридического документа только после успешного завершения процедуры государственной регистрации. Процедура эта несложная, однако, она требует понимания представленного в данной статье алгоритма действий. Если полную ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик по доверенности, стоит обязательно проверить, что документ действительно есть в базе ЕГРП.
Очень часто дольщики ошибочно полагают, что ДДУ после регистрации автоматически служит подтверждением права собственности. На самом деле, это право придется регистрировать дополнительно, и в качестве документального основания для этого послужит договор долевого участия.
Источник: novostroev.ru