Кто выдает разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства

О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве / Закон города Москвы от 09 июля 2003 г. № 50

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы. Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются. Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

• Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
• Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Какие полномочия оно дает?

Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:

• Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
• Обустройства антресольного этажа.
• Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
• Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
• Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.

Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).

Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).

Порядок согласования

Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:

• Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
• Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
• Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
• Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
• Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.

Что дальше?

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные, а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта. Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

• Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).

Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.

Список необходимых документов

Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:

• Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
• Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
• Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
• Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
• Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
• Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
• План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
• Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

• Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
• Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

В каких случаях разрешение не требуется?

Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:

• Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
• Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
• Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.

Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные, а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта . Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства , прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено , но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

Кто выдает разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства

ЗАКОН

от 9 июля 2003 года N 50

О порядке подготовки и получения разрешений на строительство,
реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве

(с изменениями на 5 июля 2006 года)
____________________________________________________________________
Утратил силу с 8 августа 2008 года на основании
Закона города Москвы от 25 июня 2008 года N 28
____________________________________________________________________

Документ с изменениями, внесенными:

Настоящий Закон является частью законодательства города Москвы о градостроительстве и в соответствии с федеральным законодательством, Уставом города Москвы и иными законами города Москвы устанавливает порядок подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве.

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Основные понятия

В настоящем Законе используются понятия, определенные в Градостроительном кодексе Российской Федерации, законах города Москвы о градостроительстве, а также следующие основные понятия:

1) градостроительный объект — отдельное здание, строение, сооружение, в том числе объект транспортной, инженерной инфраструктур, парк, сад, бульвар, сквер, а также градостроительный комплекс, включающий два и более компактно расположенных градостроительных объекта, объединенных общим архитектурно-градостроительным решением;

2) строительство градостроительного объекта (далее — строительство) — комплекс работ по созданию нового градостроительного объекта и соответствующему инженерному обеспечению и благоустройству участка территории указанного объекта;

3) реконструкция градостроительного объекта (далее — реконструкция) — комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта, а также соответствующего изменения инженерного обеспечения и благоустройства территории;

4) участок территории градостроительного объекта — участок территории (земельный участок), который в соответствии с градостроительной документацией предназначен для строительства, реконструкции, имеет установленные границы, вид функционального, строительного, ландшафтного назначения;

5) архитектурно-градостроительное решение градостроительного объекта (далее — архитектурно-градостроительное решение) — совокупность определенных проектной документацией функциональных, планировочных, ландшафтных и архитектурных характеристик градостроительного объекта и соответствующего участка территории;

6) градостроительное обоснование размещения и строительства, реконструкции отдельного градостроительного объекта (далее — градостроительное обоснование) — градостроительная документация, обосновывающая размещение, функциональное назначение и характеристики градостроительного объекта, границы, условия транспортного обслуживания и инженерного обеспечения участка территории градостроительного объекта, иные необходимые меры по развитию, реконструкции, благоустройству участка территории градостроительного объекта и прилегающей к нему территории;

7) акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта — документ, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта;

8) решение о строительстве, реконструкции градостроительного объекта (далее — решение о строительстве, реконструкции) — правовой акт, которым определены земельный участок, иной объект недвижимости, предназначенный для строительства, реконструкции, разрешенное использование участка территории градостроительного объекта, условия предоставления застройщику (заказчику) права на использование земельного участка, иного объекта недвижимости для строительства, реконструкции;

9) разрешение на строительство, реконструкцию градостроительного объекта (далее — разрешение на строительство, реконструкцию) — документ, удостоверяющий право собственника, владельца, пользователя, арендатора объекта недвижимости (застройщика, заказчика) осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта в соответствии с утвержденной проектной документацией и условиями, установленными решением о строительстве;

10) застройщик — физическое или юридическое лицо, намеренное осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта за счет собственных, заемных или привлеченных средств, являющееся собственником, владельцем, пользователем или арендатором соответствующего объекта недвижимости или желающее получить право на использование для целей строительства, реконструкции объекта недвижимости, находящегося в государственной, муниципальной или иной собственности;

11) заказчик — застройщик или уполномоченное застройщиком физическое или юридическое лицо, обеспечивающее выполнение работ по подготовке и осуществлению строительства, реконструкции.

Статья 2. Категории и типы градостроительных объектов

1. Настоящий Закон устанавливает категории и типы градостроительных объектов в зависимости от их статуса и градообразующего значения.

2. В категорию I входят следующие типы градостроительных объектов:

1) тип I.1 — градостроительные объекты, отнесенные в соответствии с законодательством к объектам особого регулирования градостроительной деятельности федерального значения;

2) тип I.2 — градостроительные объекты, расположенные на территориях, отнесенных в соответствии с законодательством к объектам особого регулирования градостроительной деятельности федерального значения.

3. В категорию II входят, за исключением отнесенных к категории I, следующие типы градостроительных объектов:

1) тип II.1 — градостроительные объекты, расположенные в границах территорий памятников истории и культуры и их охранных зон, государственных историко-культурных заповедников, заповедных исторических территорий, особо охраняемых природных территорий;

2) тип II.2 — градостроительные объекты, формирующие фронт и силуэт застройки главных магистральных улиц и площадей города;

3) тип II.3 — градостроительные объекты, расположенные в пределах Камер-коллежского вала, имеющие высоту более 35 метров и (или) занимающие под «пятном застройки» площадь более 5 тысяч квадратных метров; расположенные за пределами Камер-коллежского вала, имеющие высоту более 75 метров и (или) занимающие под «пятном застройки» площадь более 10 тысяч квадратных метров;

4) тип II.4 — градостроительные объекты, расположенные на территориях транспортно-пересадочных узлов, образуемых станциями городского внеуличного транспорта, пассажирскими станциями железнодорожного транспорта;

5) тип II.5 — градостроительные объекты, являющиеся магистральными улицами, многоуровневыми развязками, путепроводами, мостами, линиями внеуличного транспорта, внеуличными пешеходными переходами, головными сооружениями и коммуникациями инженерной инфраструктуры города;

6) тип II.6 — градостроительные объекты, являющиеся объектами социальной инфраструктуры городского значения.

4. В категорию III входят градостроительные объекты, не отнесенные к категориям I и II.

Статья 3. Основные положения

1. Настоящий Закон устанавливает порядок подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов всех категорий и типов, указанных в статье 2 настоящего Закона, независимо от формы собственности, если иное не установлено федеральными законами.

2. Строительство, реконструкция должны осуществляться при условии соблюдения права населения города Москвы на благоприятную среду жизнедеятельности.

3. Строительство, реконструкция должны осуществляться в соответствии с требованиями разрешенного использования территории, утвержденной проектной документацией, градостроительными, строительными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами, требованиями безопасности, иными требованиями, установленными законодательством.

4. Строительство, реконструкция должны осуществляться при наличии у застройщика (заказчика) разрешения на строительство, реконструкцию. Строительство, реконструкция без разрешения на строительство, реконструкцию запрещаются.

5. Целью выдачи разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов, указанных в статье 2 настоящего Закона, является обеспечение соблюдения участниками градостроительной деятельности государственных и общественных интересов, а также прав собственников, владельцев, арендаторов или пользователей объектов недвижимости при осуществлении строительства, реконструкции градостроительных объектов.

6. Строительство, реконструкция, осуществляемые на основании действующего разрешения на строительство, реконструкцию, могут быть приостановлены, прекращены только в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, настоящим Законом и иными законами города Москвы.

7. Связанные со строительством, реконструкцией изменение, ликвидация, освобождение объектов недвижимости, в том числе земельных участков, или ограничение прав на использование объектов недвижимости, в том числе земельных участков, принадлежащих третьим лицам, могут осуществляться только с согласия указанных лиц, если иное не установлено законодательством.

8. Изъятие путем выкупа объектов недвижимости, в том числе земельных участков, для государственных или муниципальных нужд, связанных со строительством, реконструкцией, осуществляется в порядке, установленном законодательством.

9. Право граждан, их объединений и юридических лиц на информацию о предполагаемом строительстве, реконструкции, на участие в обсуждении градостроительной и проектной документации для предполагаемого строительства, реконструкции обеспечивается в порядке, установленном настоящим Законом и иными законами города Москвы в соответствии с федеральным законодательством.

Статья 4. Организация и координация работ,
связанных с подготовкой и оформлением разрешений
на строительство, реконструкцию в органах
исполнительной власти города Москвы

1. Организацию и координацию работ по подготовке и оформлению разрешений на строительство, реконструкцию в соответствии с настоящим Законом, иными законами города Москвы и нормативными правовыми актами Правительства Москвы на территории города Москвы осуществляют:

1) орган архитектуры и градостроительства города Москвы на территории города Москвы — при разработке градостроительной документации, при оформлении актов разрешенного использования участков территории градостроительных объектов, при согласовании архитектурно-градостроительных решений градостроительных объектов (пункт в редакции, введенной в действие с 12 августа 2006 года Законом города Москвы от 5 июля 2006 года N 34, — см. предыдущую редакцию);

1.1) уполномоченный Правительством Москвы орган исполнительной власти города Москвы — при выдаче разрешений на строительство, реконструкцию (пункт дополнительно включен с 12 августа 2006 года Законом города Москвы от 5 июля 2006 года N 34);

2) уполномоченный Правительством Москвы орган исполнительной власти города Москвы — при разработке планов размещения строительства, реконструкции в городе Москве, при подготовке проектов решений о строительстве, реконструкции градостроительных объектов, отнесенных к категориям I и II, градостроительных объектов, строительство, реконструкция которых осуществляются за счет средств бюджета города Москвы, градостроительных объектов, для строительства, реконструкции которых предоставляются земельные участки, иные объекты недвижимости, являющиеся собственностью города Москвы, а также при рассмотрении заявлений граждан и юридических лиц о предоставлении им для строительства, реконструкции земельных участков, иных объектов недвижимости, являющихся собственностью города Москвы, без конкурса;

3) префектуры административных округов — при рассмотрении заявлений граждан и юридических лиц о строительстве, реконструкции в случаях, когда указанные граждане и юридические лица являются собственниками земельных участков, иных объектов недвижимости, при подготовке проектов решений о строительстве, реконструкции в случаях, указанных в настоящем пункте;

4) органы исполнительной власти города Москвы, уполномоченные Правительством Москвы на проведение конкурсов на строительство, реконструкцию, — при подготовке конкурсной документации и проектов решений о строительстве, реконструкции на конкурсной основе, при проведении конкурсов и подведении их итогов.

2. При выполнении работ, связанных с подготовкой и оформлением разрешений на строительство, реконструкцию, органы, указанные в части 1 настоящей статьи, в пределах своей компетенции координируют деятельность иных отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти города Москвы, взаимодействуют с уполномоченными органами государственного надзора, федеральными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления в городе Москве, а также взаимодействуют с застройщиками (заказчиками).

3. Обсуждение общественно значимых вопросов строительства, реконструкции градостроительных объектов категорий I и II проводится Мэром Москвы на заседаниях Общественного совета по проблемам градостроительного развития и оформления архитектурно-художественного облика Москвы (Общественного совета). В состав Общественного совета входят руководитель органа архитектуры и градостроительства города Москвы — главный архитектор города Москвы, представители проектных, научно-исследовательских, общественных профессиональных организаций, осуществляющих свою деятельность в городе Москве, а также могут входить депутаты Московской городской Думы, депутаты Федерального Собрания Российской Федерации от города Москвы, представители органов местного самоуправления в городе Москве. Состав Общественного совета и Положение о нем утверждаются Мэром Москвы. Решения Общественного совета, утвержденные Мэром Москвы, подлежат обязательному учету при установлении требований разрешенного использования участков территории градостроительных объектов, при подготовке и принятии решений о строительстве, реконструкции, при согласовании архитектурно-градостроительных решений градостроительных объектов.

Глава 2. Установление требований разрешенного использования
участка территории градостроительного объекта

Статья 5. Порядок установления требований разрешенного
использования участка территории градостроительного объекта

1. Требования разрешенного использования участка территории градостроительного объекта устанавливаются в целях обеспечения соответствия планируемого строительства, реконструкции градостроительным требованиям, обеспечения при строительстве, реконструкции прав и законных интересов граждан и юридических лиц, государственных и общественных интересов.

2. Требования разрешенного использования участка территории градостроительного объекта устанавливаются актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, который оформляется органом архитектуры и градостроительства города Москвы в соответствии с настоящим Законом. Форма и порядок подготовки актов разрешенного использования участков территории градостроительных объектов устанавливаются Правительством Москвы.

3. Основаниями для установления требований разрешенного использования участка территории градостроительного объекта являются градостроительная документация, указанная в статье 7 настоящего Закона, заключения органов местного самоуправления, органов исполнительной власти, специально уполномоченных органов государственного надзора, указанные в статье 8 настоящего Закона.

4. Оформленный в установленном порядке акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта подлежит регистрации в государственном градостроительном кадастре города Москвы, является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции, утверждается в составе решения о строительстве, реконструкции.

Статья 6. Содержание акта разрешенного
использования участка территории
градостроительного объекта

1. Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта должен содержать:

1) ситуационный план размещения участка территории градостроительного объекта на территории квартала;

2) план в масштабе 1:2000 или 1:500 участка территории градостроительного объекта с его границами и границами смежных с ним земельных участков, с установленными границами (линиями) регулирования градостроительной деятельности, с расположением градостроительного объекта и существующих зданий, сооружений и других объектов недвижимости;

3) установленный вид функционального, строительного, ландшафтного назначения участка территории градостроительного объекта;

4) установленный вид функционального назначения градостроительного объекта, допустимые параметры высоты, объема, площади застройки градостроительного объекта;

5) требования сохранения, изменения, ликвидации, ограничения использования существующих на участке территории градостроительного объекта зданий, сооружений, объектов озеленения и благоустройства;

6) при необходимости — внешние условия осуществления строительства, реконструкции, включающие строительство, реконструкцию за пределами участка территории градостроительного объекта, объектов транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, осуществление природоохранных мероприятий, сохранение, изменение, ликвидацию или ограничение использования других объектов недвижимости, в том числе условия, которые должны быть выполнены до получения разрешения на строительство;

7) требования к разработке проектной документации на участок территории градостроительного объекта в части получения исходных данных и условий проектирования, стадийности проектирования, архитектурно-градостроительного решения, транспортного обслуживания и инженерного обеспечения градостроительного объекта, обеспечения безопасности населения и территории, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны объектов культурного наследия и природного комплекса, благоустройства и озеленения, в том числе в период строительства, реконструкции градостроительного объекта;

8) публичные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством для участка территории градостроительного объекта, требования обеспечения прав владельцев объектов недвижимости, подлежащих изменениям, ликвидации или ограничению использования в связи со строительством, реконструкцией;

9) перечень документации и документов, на основании которых установлены требования разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, включая правовые акты Правительства Москвы о резервировании земельных участков для государственных нужд города Москвы.

2. Требования, определяемые актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, перечисленные в части 1 настоящей статьи, обязательны при оформлении документов, удостоверяющих право застройщика (заказчика) на земельный участок, иной объект недвижимости, а также договора (контракта) между застройщиком (заказчиком) и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

Разрешение на отступление от предельных параметров разрешенного строительства , реконструкции (если таковое выдано застройщику в порядке статьи 40 ГК РФ). Согласие каждого законного владельца объекта капитального строительства на осуществление его строительства , реконструкции . Кроме того, можно предоставить с вышеназванными документами экспертное решение, основанное на данных проектной документации, выданное негосударственным экспертным советом. Следующий этап — проверка сданной документации на предмет наличия всех требуемых документов, соблюдением обязательных условий, разрешений и требований.

Процесс оформления разрешения на реконструкцию зданий и сооружений

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – тот документ, без получения которого проведение соответствующих работ является незаконным. Можно, конечно, все сделать и без наличия данной бумаги, но это чревато неприятными последствиями.

Процесс получения разрешения является довольно сложным, ведь требуется собрать приличный пакет документов, посетить множество инстанций для согласования с ними предстоящих действий, заказать проект реконструкции у специалистов.

В общем, времени и усилий придется потратить достаточно много. С чего начать и как его ускорить, делимся ниже в статье.

Понятие реконструкции

Под реконструкцией понимается полное либо частичное переустройство здания или сооружения с целью изменения его назначения, перепланировки территории и общей схемы застройки, установки нового оборудования.

Под определение реконструкции попадают следующие работы:

• Перепланировка и увеличение высоты помещений.
• Разборка некоторых конструкций и замена их новыми.
• Усиление конструктивных составляющих.
• Укрепление фундамента либо грунта. Подразумевается цементизация, битумизация, установка набивных свай, термообработка и проч.
• Возведение пристройки к зданию.
• Переделывание фасада с целью улучшения. Оштукатуривание, утепление (с последующей окраской), увеличение числа оконных и дверных проемов.
• Надстройка.
• Полная реорганизация сооружения.
• Капитальные строительные работы.
• Монтаж новых инженерных коммуникаций (взамен старых).
• Кровельные работы, надстройка мансарды.
• Укладка новой гидроизоляции, утеплителя (либо частичная его замена).
• Усиление кровли или создание дополнительного уклона.

Какие именно работы, и какой тип реконструкции будет выполняться – определяется с учетом текущего состояния строения. Различают полную и малую реконструкцию (комплексную и частичную соответственно).

В ходе полной реконструкции повышается капитальность здания, расширяется полная и полезная площадь помещений, благоустраиваются прилежащие территории.

Под частичной реконструкцией понимаются менее масштабные работы, а именно — внутренняя перепланировка (стены и перекрытия не перекладываются). Этого вполне достаточно для зданий с малым физическим износом.

Основные сведения о разрешении на реконструкцию

Для проведения реконструкции капитальных объектов требуется разрешение на строительство в целях реконструкции. Его выдает наделенный соответствующими полномочиями государственный орган.

Оно подтверждает, что вся документация по проекту этой деятельности отвечает действующим требованиям градостроения. То есть данное разрешение позволяет осуществлять реконструкцию того или иного капитального сооружения.

Все работы при этом должны выполняться в строгом соответствии проекту. Прочие действия считаются незаконными, и объект не принимается в эксплуатацию, если обнаруживаются нарушения или отклонения от представленной на согласование документации.

Подают заявление для получения разрешения на реконструкцию застройщики. Это могут быть юридические и физические лица (ИП в том числе), являющиеся собственниками земельных участков, на которых расположены строящиеся или подлежащие реконструкции капитальные объекты.

Процесс согласования в различных инстанциях

Какие бы ни планировались действия с жилым либо нежилым фондом, они в обязательном порядке подлежат согласованию в соответствующих инстанциях. Их, к слову сказать, довольно много, поэтому процесс получается небыстрый, но по сути он вполне простой.

Итак, какие нужны документы для получения разрешения на реконструкцию? Для начала необходимо в БТИ взять копию техпаспорта объекта. Она выдается собственнику по запросу и затем направляется в архитектурный отдел.

Ещё потребуется разработка проекта реконструкции. Плюс нужны визы пожарной службы, санстанции и от коммунальщиков. Разрешение от последней инстанции необходимо лишь в случаях, когда предстоит переделка каких-либо инженерных коммуникаций (газо-, водо-, электропроводов, системы отопления).

Следующий шаг при получении разрешения на проведение реконструкции – обращение в жилищную комиссию, которая оформляет акт выполненных работ. Далее собранный пакет документов можно направлять в городской муниципалитет.

Необходимые документы для получения разрешения

Вот какая документация должна быть подготовлена для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию сооружения:

• документы, подтверждающие право владения земельным участком. Это может быть свидетельство на право собственности, арендный договор и т. п.;
• градостроительный план участка, на котором находится объект;
• пояснительная записка;
• планировочная схема земельного участка. На ней обозначаются место расположения самого строения, подходы и подъезды к нему, границы с публичными сервитутами и объектами, имеющими статус археологического наследия (если таковые поблизости имеются);
• схематические изображения архитектурных решений;
• полная информация о задействованных инженерных сетях. То есть планы сетей, перечень используемого оборудования, указание точек подключения рассматриваемого объекта капитального строительства ко всем имеющимся городским инженерно-техническим сетям;
• проектная документация по работам, связанным с частичным демонтажом или сносом строения;
• описание (проект) организационных работ, необходимых для проведения реконструкции объекта;

Кто именно дает разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства? Застройщику необходимо обратиться с заявлением в органы власти, наделенные соответствующими полномочиями (это может быть орган федерального либо местного значения).

В регионах, например, за разрешением на реконструкцию нужно обращаться в отдел архитектуры районной администрации.

Выдача нужной бумаги – бесплатная процедура, на выполнение которой по закону отводится семь рабочих дней со дня подачи заявления (при условии, что для отказа не имеется никаких оснований).

По окончании связанных с реконструкцией работ необходимо получить ещё и акт о вводе объекта в эксплуатацию (там же, где выдавалось разрешение). Плюс следует составить технический план объекта с уже измененными характеристиками и передать эти сведения в службу государственного кадастрового учета.

Основания для отказа в выдаче разрешения

Причин, по которым в выдаче разрешения на реконструкцию может быть отказано, немного. Это:

1. Подача неполного пакета документов, требуемых по административному регламенту.
2. Недостоверная информация в предоставленных документах. То есть, если они идут вразрез с требованиями градостроительного плана участка (на котором предстоит проведение работ). Или, если строится линейный объект, то документация по нему не отвечает требованиям проекта планировки территории и проекта её межевания. И еще обязательно должно быть соответствие предусмотренным разрешением требованиям на отклонение от предельных параметров строительства (реконструкции).
3. Лицо, подающее заявление, не имеет на это узаконенных полномочий.
4. Заявитель просит продлить срок действия разрешения на строительство, но при этом ни строительные, ни реконструкционные работы на объекте так и не были начаты.

Случаи, не требующие разрешения на реконструкцию

Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция объектов капитального строительства в общем случае (что означает – всегда) должна выполняться лишь при наличии разрешения на реконструкцию. Но есть и исключения, то есть ситуации, в которых реконструкцию можно осуществлять, не запрашивая этого документа.

Не нужно получать разрешение, если не планируется проводить серьезные конструктивные изменения, способные повлиять на надежность и безопасность здания. Либо если в процессе работ не будут превышены предельные параметры строительства.

Разрешение на реконструкцию собственного жилого дома тоже не требуется.

Это относится и к сооружениям, которые не считаются объектами капитального строительства.

Разрешения не нужны для реконструкции жилого дома, находящихся на садовом земельном участке хозяйственных построек, гаража (но при условии, что на данной территории не осуществляется предпринимательская деятельность).

Последствия реконструкции без разрешения

Вообще очень часто владельцы зданий не запрашивают разрешение на реконструкцию, когда начинают те или иные преобразования. Почему? Чтобы не тратить время и деньги (порой немалые) на разработку проекта и сбор всей прочей необходимой документации.

По сути, происходит самовольная реконструкция, и последствия подобных действий могут быть весьма неприятными.

В чем разница между самовольной реконструкцией и таким же строительством? В первом случае изначально уже есть некий объект, возведенный на основании ранее выданного разрешения и имеющий конкретные технические параметры (которые, разумеется, внесены в кадастровый учет).

Тут есть вот какой тонкий момент: если имело место самовольное строительство, то здание может быть снесено. Но если речь идет о реконструкции без разрешения, то демонтаж – слишком серьезная мера наказания для подобного нарушения, ведь лицо уже имело в собственности объект (ранее правомочно возведенный), и лишь последующие конструктивные преобразования были выполнены в обход закона.

С учетом всего вышесказанного, норма о сносе в случае незаконной реконструкции звучит как «приведение в предыдущее состояние». То есть правила требуют вернуть объекту вид, который был у него в момент, когда он считался законно возведенной постройкой (собственно убрать всё, что было сделано в процессе самовольных преобразований).

Но относительно самостоятельного строительства в законодательстве появилась альтернатива: «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Тогда становится не совсем понятно, применять ли для самовольных реконструкций тоже это новое требование вместо «приведения в предыдущее состояние». Ведь иногда может получиться так, что здание, возвращенное в «предыдущее состояние», по своим параметрам уже не будет соответствовать ныне действующим требованиям градостроения.

В общем, сложности тут есть. Ясно следующее: если работы проведены без разрешения на реконструкцию и впоследствии предписано приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, то владелец имеет право: «привести в предыдущее состояние», если при этом не окажутся нарушенными существующие нормативы, либо привести в соответствие с действующими требованиями.

Если есть предписание о сносе самовольно реконструированного объекта, и его владелец обращается в суд, решение о демонтаже принимается лишь в том случае, когда в процессе разбирательства выясняется, что строение никак нельзя привести в предыдущее состояние.

Проведение реконструкционных работ требует больших знаний, опыта и последовательного соблюдения всех необходимых этапов. Лишь тогда можно рассчитывать на безопасный и успешный ввод объекта в эксплуатацию.

Нарушения могут привести к появлению трещин, разрушению перекрытий, фундамента и даже всего строения целиком. Именно поэтому нельзя игнорировать установленные законом нормативы, строительные технологии и вообще любые требования, действующие в отношении реконструкции зданий и сооружений.

И следует уделять особое внимание выбору компании-исполнителя, которая будет заниматься выполнением работ. Нужно убедиться, что предстоит иметь дело с грамотными, опытными специалистами.

Разрешение на реконструкцию или новое строительство выдаёт Мосгосстройнадзор (МГСН). Чтобы получить законное право на изменение технико-экономических параметров здания, строения, сооружения или построить что-то с нуля, нужно в регламентном порядке пройти процедуру получения разрешение на реконструкцию или новое строительство в Мосгосстройнадзоре или в Министерстве строительного комплекса Московской области. … Итак что же такое реконструкция объекта капитального строительства – ОКСа ?