Кто выявляет самовольное строительство

Самовольная постройка – это недвижимость, которая возведена на не предоставленном в действующем порядке участке, на участке, право на который не позволяет выполнять соответствующие монтажные работы, или с имеющимися нарушениями строительных нормативов.

В ГК РФ содержатся положения касательно такого понятия, как самовольная постройка. Также правовое регулирование порядка решения вопросов судами, которые связаны с признанием имущественного права на самовольную постройку, осуществляется Постановлением № 10/22 Пленума ВС РФ (далее – Постановление).

Рассмотрим, как можно узаконить неправомерное строение, процедуру и сроки сноса, размеры компенсации за снос и другие важные моменты.

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

Видео о компании

Как узаконить

Узаконить самовольную постройку возможно только посредством обращения в судебный орган с исковым ходатайством о признании. Для начала нужно определить, соблюдаются ли положения ч. 3 ст. 222.

Самовольное строительство: какие могут быть последствия?

Право на имущество может быть утверждено судебным органом в отношении граждан, которые обладают землей:

1. На праве собственности.
2. Во владении, которое наследуется пожизненно.
3. В бессрочном пользовании.

Должны также соблюдаться условия:

1. Лицо, которое создало неправомерное здание, обладает правом на соответствующее строительство.
2. На дату обращения в судебную инстанцию сооружение соответствует нормам градостроительства.
3. Самовольная постройка не затрагивает интересы иных лиц.

Узаконить самовольную постройку не могут граждане, не обладающие какими-либо вещными правами на землю, на которой она была создана.

Признание права собственности

Исходя из п. 25 Постановления, по основному правилу признание права собственности на самовольную постройку совершается за тем гражданином, который обладает каким-либо вещным правом на землю.

При этом судебный режим утверждения имущественного права является исключительным способом защиты вещных прав. Данный метод должен применяться только, если гражданин не мог получить соответствующую правоустанавливающую документацию на заново построенный недвижимый объект по независящим от него причинам.

Судебный режим признания имущественного права на неправомерное сооружение не может использоваться для упрощения процесса госрегистрации прав на заново создаваемое недвижимое имущество – в обход специальных норм.

Таким образом, при рассмотрении искового требования в порядке ст. 222 ГК РФ, суды учитывают, были ли лицом, создавшим объект недвижимости, приняты меры:

1. По истребованию разрешений на выполнение строительных и монтажных работ.
2. По законному вводу объекта в эксплуатацию.

Также проверяется факт правомерности отказа управомоченного органа выдать разрешение на строительные работы и/или запуск в эксплуатацию.

Если заявителем не были приняты вышеуказанные меры или не было предоставлено доказательство отказа государственного органа в выдаче разрешения, исковое заявление оставляется без дальнейшего движения – исходя из норм ст. 136 ГПК РФ.

Иск о сносе

Согласно п. 22 Постановления, иск о сносе самовольной постройки могут подать следующие лица:

1. Собственник участка, на котором было совершено неправомерное строительство.
2. Лицо, обладающее иным вещным правом.
3. Иное лицо в случае, если оставление самовольной постройки будет затрагивать его законные интересы.

Иск о сносе также может подать прокурор, действующий в интересах неограниченного круга лиц.

Кто будет являться ответчиком по таким искам? Нормативная регламентация данного вопроса содержится в Постановлении:

Лицо, осуществившее самовольную постройку

Если строительные работы осуществляли подрядчики

Заказчик, давший задание на строительство самовольной постройки

Если самовольной постройкой владеет лицо, которое не совершало соответствующих работ ни самостоятельно, ни при помощи подрядчиков

Лицо, которое было бы собственником, как если бы такая постройка была бы законной

Застройщик возвел незаконный объект не на своем земельном участке, но были получены все требуемые разрешительные документы

Если обращается правообладатель участка, то ответчиком выступает застройщик

Застройщик создал неправомерную постройку на своем участке, но нет разрешения

Исковое заявление должно быть представлено:

1. По месту расположения самовольной постройки.
2. В судебную инстанцию общей юрисдикции.
3. В порядке гражданского судопроизводства.

Компенсация за снос

Ст. 222 ГК РФ регламентирует порядок, по которому выплачивается компенсация за снос самовольной постройки 2016.

В общем случае, компенсация выплачивается:

1. Гражданином, за которым было утверждено имущественное право на незаконную постройку.
2. Лицу, которое создало самовольную постройку.

Размер компенсации в конечном итоге определяет суд. Также Постановление устанавливает частные случаи:

Кто выплачивает компенсацию

Лицо, выступающее ответчиком по делу о сносе, не совершало строительные работы

Лицо, которое возвело соответствующий объект

Застройщик построил недвижимость на чужом или арендованном участке, но разрешение на строительство было получено. При этом правообладатель участка обратился в судебный орган, чтобы признать право собственности на неправомерное здание

Правообладатель участка (собственник, обладатель иного вещного права)

Застройщик совершил монтаж недвижимой конструкции на собственном участке, но не было получено разрешение

Лицо отсутствует (компенсация не выплачивается)

Порядок сноса

Снос неправомерных сооружений может производиться:

1. В судебном режиме на основании соответствующего решения.
2. В административном порядке.

Порядок сноса самовольных построек без решения суда регламентирован ч. 4 ст. 222 ГК РФ. Нормы закона предоставляют органам местной администрации право на вынесение решения о сносе неправомерного объекта недвижимости в административном порядке – то есть, без обращения в судебный орган.

При этом для возможности запуска административной процедуры должны соблюдаться следующие условия:

1. Участок земли не был предоставлен для целей осуществления на нем строительства соответствующего объекта.
2. Участок расположен в пределах земель со специальными условиями их использования, либо на территории общественного пользования, либо в пределах отвода инженерных сетей общефедерального, регионального или местного уровня.

1. Орган местной администрации принимает соответствующее решение.
2. В течение 7 дней после принятия направляет застройщику копию решения с указанием срока для добровольного сноса строения.
3. При неисполнении застройщиком решения в добровольном порядке будет осуществлен принудительный снос самовольной постройки.

Если же застройщик не был выявлен, то местная администрация:

1. Публикует сообщение о сносе в местных СМИ, на официальном сайте муниципального округа и др.
2. Размещает информационный щит с указанием о планируемом сносе в непосредственной близости к участку земли, на котором расположено самовольное строение.

Если лицо так и не было выявлено, через 2 месяца орган местного самоуправления приобретет право на принудительный демонтаж самовольной постройки.

Легализация

Под легализацией уже возведенной недвижимости ГК РФ подразумевается признание имущественного права.

Легализация самовольной постройки подразумевает учет судом множества факторов – нарушаются ли интересы третьих лиц, создает ли сооружение значительную угрозу жизни и здоровью граждан и др.

Если нет заключений соответствующих компетентных органов, или достоверные факты заставляют усомниться в их правомерности, суд может назначить экспертизу в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Постановлением регламентирован частный случай удовлетворения искового ходатайства о признании права на незаконно созданное недвижимое имущество. В п. 26 документа содержится положение о том, что легализация производится, если одновременно выполняются данные условия:

1. Отсутствие разрешения на совершение строительных работ или акта запуска в эксплуатацию – это единственный признак, которому удовлетворяет самовольная постройка.
2. При этом лицо, построившее такой объект, должно было предпринимать меры к получению соответствующей документации.
3. Интересы иных лиц не нарушаются, а опасности жизни и здоровью граждан не наблюдается.

Оформление в собственность

Оформление самовольной постройки в собственность осуществляется в органе, ответственным за госрегистрацию прав – Росреестре.

Оформление совершается в порядке, предусмотренным 122-ФЗ от 21.07.1997 года:

1. Порядок проведения – ст. 13.
2. Документы на регистрацию – ст. 16.
3. Основания для госрегистрации – ст. 17.
4. Требования к документам – ст. 18.

Регистрация

Согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ № 122, регистрация самовольной постройки осуществляется в следующем режиме:

1. Прием и регистрация документов от заявителя,
2. Оценка документации и ее правовая экспертиза.
3. Внесение в ЕГРП записи о госрегистрации или отказ от такого внесения (если выявлены какие-либо основания для отказа).
4. Выдача документации, свидетельствующей о госрегистрации прав.

На основании ч. 1 ст. 17 настоящего ФЗ, одним из оснований для госрегистрации права собственности является судебный акт, вступивший в свою законную силу. Соответственно, гражданин, в отношении которого было вынесено решение судебной инстанции об утверждении права собственности на самовольную постройку, имеет право на регистрацию прав на недвижимость в Росреестре.

Для госрегистрации нужно подать такие документы в территориальный орган Росреестра:

1. Заявление правообладателя.
2. Судебное решение.
3. Паспорт заявителя.
4. Доверенность (если действие выполняет представитель по доверенности).

Госпошлина за регистрацию составит 2000 рублей (согласно п. 22 ч. 1 ст. 333.33. НК РФ).

Сроки о сносе

Сроки о сносе самовольной постройки регламентируются Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014 года. Согласно позиции ВС РФ, срок для осуществления ответчиком сноса определяется непосредственно судебным органом, выносящим решение.

Судебная практика сложилась так, что суды по собственному усмотрению, но на основании предъявленных истцом требований, устанавливают разумный срок для самостоятельного исполнения решения суда.

ВС РФ также дал разъяснение – если ответчик не исполняет решение в соответствующие сроки, суды могут предоставить право истцу совершить самостоятельный снос строения за свой счет, в последующем взыскав понесенные издержки с ответчика. Такая возможность предоставляется истцу только, если он подал соответствующее ходатайство.

В случае непредоставления истцом ходатайства и не осуществлении ответчиком добровольного демонтажа самовольной постройки, к делу могут быть подключены судебные приставы. Порядок их действий и нормативная регламентация процедуры исполнительного производства в данном случае будут совершаться согласно Методическим рекомендациям по исполнению судебных решений о сносе самовольных построек.

Признание

Признание постройки самовольной может произойти даже при наличии на таковую записи в ЕГРП о госрегистрации прав. Как гласит п. 23 Постановления:

1. Если недвижимое имущество в установленном порядке принадлежит физическому или юридическому лицу.
2. Однако строение имеет фактические признаки самовольной постройки.
3. То факт госрегистрации не означает невозможность предъявления заинтересованными лицами требования о сносе.

При этом суд, с учетом обстоятельств рассматриваемого дела, в мотивировочной части решения обязан указать юридические факты, на основании которых зарегистрированное здание имеет признаки самовольного.

При этом решение суда о сносе такой постройки повлечет за собой следующие правовые последствия:

1. Право собственности ответчика прекращается, о чем будет свидетельствовать соответствующая запись в ЕГРП.
2. Права третьих лиц на самовольную постройку будут прекращены (к примеру, если таковая была в залоге у банка, данный залог будет аннулирован).
3. Указанные лица, чьи права прямо или косвенно будут затронуты из-за сноса самовольной постройки, должны привлекаться к делу на стороне ответчика, но в качестве лиц, не предъявляющих отдельных требований касательно предмета спора.

Штраф

Штраф за самовольную постройку взимается в размерах, установленных ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ. Согласно нормативным положениям данной статьи, строительство или реконструкция недвижимости, для которой в соответствии с действующими законами необходимо разрешение на строительство, без такого разрешения, влечет наложение следующих штрафов:

Источник: advocate-service.ru

Строительная экспертиза самовольной постройки

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из диспозиции ст. 222 ГК РФ, при разрешении исков данной категории суду надлежит выяснить, соответствует ли постройка существующим требованиям СНиП, нарушает ли постройка права и охраняемые интересы граждан, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку суду, не имеющему познаний в области строительства, зачастую приходится прибегать к услугам строительно-технической экспертизы.

Какие вопросы с технической точки зрения решает строительно-техническая экспертиза?

• о капитальности зданий, сооружений;
• о соответствии требованиям СНиП, ГОСТов и другим нормативным строительным актам для зданий и сооружений;
• о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными зданиями, сооружениями.

При решении вопроса о капитальности зданий и сооружений экспертом рассматриваются требования, указанные в изменениях N 1 ГОСТ 27751-88, принятого Межгосударственной научно-технической комиссией по стандартизации и техническому нормированию в строительстве, разделом 5 учитывается уровень ответственности зданий и сооружений (1 — повышенный, 2 — нормальный, 3 — пониженный), а также требования минимальной продолжительности эксплуатации элементов жилых зданий согласно МДС 13-3.2000 (Спб) и ВСН 58-88 (р). А также в связи с тем, что структура жилищного фонда (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные (материал конструктивных элементов) и объемно-планировочные решения зданий, их потребительские качества (классы: производственные здания промышленных предприятий, жилые здания, общественные здания), срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности, следует учитывать классификацию зданий и сооружений по группам капитальности (I, II, III, IV, V, VI).

Самовольная постройка должна соответствовать требованиям СНиП (СНиП выбирается в соответствии с классификацией здания и сооружения: СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения»; СНиП 31-03-2001 «Производственные здания»; СНиП 31-04-2001 «Складские здания» и т.д.), в том числе разделам «Пожарная безопасность» и «Санитарно-эпидемиологические требования», а также СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», в соответствии с которым здания и сооружения подразделяются на классы функциональной опасности (Ф1 (для постоянного проживания и временного); Ф2 (зрелищные и культурно-просветительные учреждения); Ф3 (предприятия по обслуживанию населения); Ф4 (учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления); Ф5 (производственные и складские здания, сооружения и помещения)).

Кроме того, по указанному СНиП экспертом учитывается градация строительных конструкций по степени огнестойкости (предел огнестойкости: потери несущей способности R, целостности Е) и пожарной опасности (КО (непожароопасные), К1 (малопожароопасные), К2 (умеренно пожароопасные), К3 (пожароопасные)).

По ГОСТ 30244 в ходе строительно-технического исследования экспертом устанавливаются горючесть и группы строительных материалов по горючести. Строительные материалы подразделяются на негорючие (НГ) и горючие (Г). Горючие строительные материалы, в свою очередь, подразделяются на четыре группы: Г1 (слабогорючие), Г2 (умеренно горючие), Г3 (нормальногорючие), Г4 (сильногорючие).

Также следует учитывать распределение строительных материалов по группам, определяющим распространение пламени по поверхности (РП 1 (нераспространяющие), РП2 (слабораспространяющие), РП3 (умеренно распространяющие), РП4 (сильнораспространяющие)). Группы строительных материалов по распространению пламени устанавливают для поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по ГОСТ 30444 (ГОСТ Р 51032-97).

Что касаетсявозведения одноквартирных жилых домов, то подобное строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее — застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.

Состав помещений дома, их взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище. Немаловажным критерием при определении соответствия всем строительным нормам и правилам является то, что основные неремонтируемые элементы дома, которыми определяется его прочность устойчивость и срок службы в целом, должны сохранять свои свойства в допустимых пределах с учетом требований ГОСТ 27751 и СНиП на строительные конструкции из соответствующих материалов.Строительные конструкции и основания должны быть смонтированы таким образом, чтобы они обладали достаточной надежностью при эксплуатации с учетом, при необходимости, особых воздействий (например, в результате землетрясения, наводнения, пожара, взрыва).Основным свойством, определяющим надежность строительных конструкций, зданий и сооружений в целом, является безотказность их работы — способность сохранять заданные эксплуатационные качества в течение определенного срока службы.

Необходимо также учитывать раздел 8 (Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований) указанного СНиП 31-02-2001, который устанавливает требования: к системе отопления жилых домов (ГОСТ 30494), системе вентиляции, системе канализации, снабжения питьевой водой. Одним из основных требований раздела являются требования к инсоляции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 устанавливает продолжительность инсоляции в жилых зданиях). При решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан, возведенных зданий, сооружений с технической точки зрения эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строения и соответствия требованиям СНиП, ГОСТ, другим нормативным документам. Кроме того, экспертом рассматривается строение со стороны критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных для проживания. Такие критерии регламентирует Постановление от 20.02.2004 N 10, утвержденное Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Источник: ceur.ru

Новый этап борьбы с самостроем начнется 1 июля

Новое положение закона, разрешающее властям в судебном порядке получать разрешение на снос строений площадью от 50 кв. м., вступит в силу с 1 июля 2017 года. Главная цель властей — выявление незарегистрированных коттеджей (особенно в элитных населенных пунктах) и долгостроя. Также объектами внимания могут стать и другие постройки — например, бани, гаражи, веранды, если они попадают под указанных метраж, а также возведены с каким-либо нарушением и не соответствует признакам законных строений.

Новое положение закона, разрешающее властям в судебном порядке получать разрешение на снос строений площадью от 50 кв. м., вступит в силу с 1 июля 2017 года. Главная цель властей — выявление незарегистрированных коттеджей (особенно в элитных населенных пунктах) и долгостроя. Также объектами внимания могут стать и другие постройки — например, бани, гаражи, веранды, если они попадают под указанных метраж, а также возведены с каким-либо нарушением и не соответствует признакам законных строений.

Для выявления произвольно построенных объектов будут использовать фотографии, сделанные с воздуха, и сравнивать их со сведениями государственного кадастра недвижимости, ЕГРП и архива БТИ. Все, что окажется «лишним», пойдет под «ковш». Давайте разберемся, что на самом деле является самовольной постройкой и можно ли ее узаконить.

Власти наводят порядок

Борьбу с самостроем мэр Москвы Сергей Собянин начал довольно давно. Нашумевшие истории о сносе ларьков у метро, стихийных рынков и другие им подобные глобальные изменения облика столицы вызвали целую волну противоречивых суждений. Кто-то радуется тому, что столица стала чище, кто-то возмущен, что снесли его имущество, на которое имелись документы.

Вслед за Москвой порядок стали наводить и в области, а теперь уже тренд с самостроем выходит на федеральный уровень. Мол, надо наводить порядок. При этом непосредственных участников событий иногда «загоняют в угол», не давая возможности защитить свою собственность.

Так, в Чехове в 2015 году новые власти через суд признали незаконной постройкой дом на двенадцать квартир, построенный более десяти лет назад. Людей решили выселить на улицу без предоставления другого жилья, а дом – снести. Застройщик объяснил это тем, что через несколько лет после постройки областное правительство приняло дополнительные распоряжения по такого рода постройкам. А иск чиновников по поводу дома на другой окраине этого же города, где проживает 120 семей, суд оставил без рассмотрения.

Массовая борьба с самостроем – это еще и попытка властей наказать собственников, которые специально не регистрируют новые постройки, тем самым уходя от налога на недвижимость. Кто не успел оформить документы на свои объекты, тех с начала года начали штрафовать. Если и дальше так будет продолжаться, то дойдет и до сноса, ведь первый признак самостроя – отсутствие документов на строение. По данным Министерства экономического развития, такие постройки обнаружены на 57,7 тысячах участках для жилищного строительства юридических лиц и на 141,2 тысячах участках для ИЖС физических лиц.

Как строить в рамках закона?

По-хорошему, перед началом строительных работ необходимо получить разрешение на строительство – это ключевой документ в данном вопросе, который разрешает строить именно в этом месте и именно то, что хочется. Это касается любой постройки: многоэтажного дома, торгового центра, коттеджа, бани, сарая. Сам факт наличия такого разрешения – первый шаг к легализации постройки.

Александр Меркулов, руководитель департамента управления проектами Группы компаний «А101»:

– Для получения разрешения необходимо выполнить ряд формальных процедур, начиная с подачи заявки. Например, в Москве на многоквартирный дом можно получить разрешение Мосгосстройнадзора на строительство только тогда, когда у застройщика имеется ряд предшествующих корректно оформленных документов.

Должен быть представлен и загружен на платформу единой информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Москвы проект строительства, который разработан в соответствии с нормативными требованиями, одобрен экспертами и имеет положительное заключение экспертизы. Застройщик должен предоставить на земельный участок правоустанавливающие документы, позволяющие осуществить строительство объекта на нем. Градостроительный план земельного участка должен быть оформлен таким образом, чтобы проект строительства не нарушал его параметров. Также нужно получить свидетельство об утверждении архитектурно-планировочных решений в Москомархитектуре. В среднем при реализации девелоперских проектов в Москве от момента начала проектирования до выпуска разрешения на строительство требуется 5-6 месяцев, если в порядке правоустанавливающие документы на земельный участок и имеется ГПЗУ.

После оформления разрешения предполагается, что за местом строительства будет вестись надзор со стороны уполномоченных органов. Это необходимо, чтобы застройщик вел работы в соответствии с технологией и не отступал от проекта. При выявлении нарушений инспектор может остановить строительство, оштрафовать, выдать предписание для устранения нарушения или даже возбудить административное дело, если нарушения не устраняются. А после завершения строительства именно на основании разрешительного документа, в котором, как правило, фиксируются все параметры объекта, будут сверять план строительства с полученным зданием и только при соответствии плана и реальности дадут разрешение на эксплуатацию постройки.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

– Без разрешения на строительство возводить строения не рекомендуется, так как это чревато административной ответственностью по ст. 9.5 КоАП. Санкции могут быть выражены в денежной форме (штраф от 2000 до 1 млн рублей) или заменены на административное приостановление деятельности.

Осуществлять действия по получению разрешения на строительство необходимо до начала проведения работ. В противном случае его можно и вовсе не получить. Уполномоченный орган вправе отказать заявителю в его просьбе, сославшись на то, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать началу выполнения работ. Такой правовой подход закреплен в Определении Верховного Суда РФ от 16.06.2015 г. по делам № 309-КГ15-209 и А07-7616/2014.

Как утверждают эксперты, в крупных городах факты самостроя многоэтажных домов – довольно редкое явление, но все же они встречаются. Чаще всего самострой – это постройки небольшого размера, которые не сразу бросаются в глаза. А бывает и так, что здание построено до конца и только потом выясняется, что это самострой. Или во время разрешенного строительства выясняется, что при проектировании не учли какие-то окружающие факторы.

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group:

– Один из наиболее ярких примеров – строительство ТЦ «Мега» в Самаре, который был полностью возведен без необходимых документов. Однако сегодня такие случаи происходят все реже, благодаря, с одной стороны, ужесточению законодательной практики и, с другой стороны, снижению административных барьеров, что позволяет получать необходимые документы в разы быстрее.

Еще один показательный случай произошел тоже в Самаре, где на улице Советской Армии многоэтажку возвели очень близко к телебашне и не учли ее возможное воздействие. В итоге оказалось, что на верхних этажах – с 6-го по 14-й – уровень электромагнитного излучения существенно превышает максимально допустимый для человека. Суд обязал застройщика демонтировать опасные этажные секции.

Чем плох самострой

Можно сколько угодно критиковать власти за чрезмерную придирчивость к частным постройкам, но однозначно одно: правильно построенное здание – это безопасность людей, которые в нем будут находиться. И наоборот, постройка с нарушениями может оказаться опасным местом.

– Самовольные постройки возводятся без соблюдения градостроительных норм и правил, для них могут быть использованы некачественные материалы и конструкции, не соблюдены пожарные и санитарные нормы. Земельные участки, не предназначенные для постройки зданий, на которых стоит самострой, также могут создавать опасность для лиц, которые планируют проживать в самовольно построенном доме. Речь идет о землях, которые находятся вблизи подземных вод, газовых или нефтяных коммуникаций.

– Объекты самостроя создают проблемы для городской инфраструктуры, поскольку их размещение не предусмотрено документами градостроительного планирования территории, они часто не вписываются в улично-дорожную сеть, имеют нелегальные подключения к инженерным коммуникациям и являются объектами нелегального потребления энергоресурсов. Если объекты самостроя возведены на транзитных коммуникациях, затрудняется эксплуатация последних.

Также самострой – это, по умолчанию, неприятности с властями, штрафы, не говоря уже о том, что такое строение невозможно будет оформить в собственность, а значит, и распоряжаться им – продать, подарить, получить прописку и т.д. На юридическом языке это называется «исключение из гражданского оборота».

Как отличить самострой?

В Гражданском кодексе РФ (ст. 222) очень четко прописаны признаки самовольной постройки. Все предельно просто и понятно, поэтому в данной ситуации невозможно отделаться фразой – «Я не знал, что возвел незаконное строение». Да и к тому же незнание закона, как известно, не снимает ответственности.
|
Дмитрий Смаковский, старший юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист», озвучил четыре признака самовольной постройки:

1. Земельный участок, на котором стоит самострой, предоставлен человеку не в установленном порядке (проще говоря, он построил на чужой земле или неправильно оформил документы, подтверждающие право строительства в этом месте).

2. На земельном участке, где возвели такой объект, не разрешено строительство подобных строений.

3. Постройка считается самовольной, если она была возведена без получения необходимых разрешений.

4. Здание построено с нарушением строительных правил и норм.

Что же происходит с незаконными постройками? Как правило, представители органов местного самоуправления обнаруживают самострой во время запланированных рейдов по территории. В Москве это зона ответственности Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. Первый шаг – чиновник выписывает застройщику предписание об устранении нарушений, в частности, о сносе.

– Так как в добровольном порядке требования не исполняются, органы местного самоуправления обращаются в суд с исками о сносе зданий, как объектов самовольного строительства. Исход дела зависит от представленных в материалы дела сторонами доказательств, от качества проведения экспертизы о соответствии или несоответствии здания градостроительным нормам и правилам.

Как правило, сносить здание должен тот, кто его построил, или оплатить работу по демонтажу, если своими силами исполнить предписание нет возможности. Кроме этого, виновнику придется возместить ущерб и вред, причиненный процессом незаконного строительства и эксплуатацией самостроя (например, убытки, нанесенные окружающей среде, нелегальное потребление ресурсов и т.д.). И в завершение, чтобы искупить свою вину полностью, нужно будет вернуть земельному участку прежний вид, чтобы на нем уже можно было строить законно.

До недавнего времени решение о сносе незаконных построек принимал только суд. Сейчас ситуация изменилась – поправка к статье 222 Гражданского кодекса позволяет органам местного самоуправления без лишней волокиты и временных ожиданий принять решение о сносе. Это, конечно, «развязывает руки» и без того неавторитетным в глазах населения чиновникам.

Другой вариант – попытку узаконить постройку – власти сами не предлагают. Об этом нужно догадаться самостоятельно. Если есть сомнения в справедливости их действий, можно оспорить это решение опять же в суде и попробовать признать строение законным, а также оформить на него право собственности. Судебная практика по данному вопросу довольно богатая, поэтому много времени это не займет.

– Право собственности на самовольную постройку суд может признать, если очевидно, что одновременно соблюдены несколько условий. Первое – если у застройщика есть права на земельный участок, допускающие на нем строительство такого объекта. Второе – если на момент обращения в суд строение соответствует параметрам, указанным в документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки или другим требованиям к постройкам, описанным в других документах. Третье – если решение о сохранении постройки не нарушает чьи-то права, интересы, законы и не представляет опасности для жизни и здоровья людей.

Застройщику, можно считать, повезло, если единственным признаком самовольной постройки у его объекта является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом плюсом будет, если строитель уже пытался получить эти документы. Тогда суд должен убедиться, что постройка не нарушает других требований. И если все окажется в рамках норм и правил, то горе-строителя признают собственником этого объекта, а у постройки клеймо «самострой» торжественно сменится на статус «новострой».

К сожалению, далеко не всегда случается именно так. Все-таки зачастую люди занимаются самостроем не от наивности, а чтобы сэкономить время, деньги, нервы – у каждого свои причины. И все же в век произвола со стороны властей, если есть хоть малейший шанс сохранить здание, стоит им воспользоваться.

Кстати, для регистрации постройки нужно обратиться в Кадастровую палату с декларацией о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и техническим планом от кадастровых инженеров. Далее нужно отправиться в Росреестр, имея при себе дубликат декларации, заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

Источник: www.cian.ru

Самовольные постройки: понятие и особенности сноса

У владельцев подобных объектов самые сложные вопросы связаны именно с процедурой сноса. Ведь чаще всего к моменту ведения, либо окончания работ по строительству и реконструкции у граждан редко присутствует полный пакет документов. Проблема связана не только с отсутствием документов, но и со сложностью, затянутостью самих процедур.

Самовольные постройки: понятия

Наличия хотя бы одного из признаков, перечисленных выше, позволит отнести постройку к самовольным:

• Возведение непосредственно на земельном участке, прав владения на который нет.
• Ущемление прав, создание угрозы для жизни и здоровья других граждан.
• Возведение на участке, несмотря на то, что предназначение земли совсем другое.
• Возведение здания, которому сопутствуют нарушения по нормам в области градостроительства и архитектуры.
• Создание объекта, хотя соответствующее разрешение не выписано.

Некоторые особенности, дополняющие данное понятие, так же были разработаны на практике:

1. Самовольными постройками признаются объекты недвижимости, возведённые без согласия от владельца земли.
2. Ещё одно из оснований для получения данного статуса — нарушения с правовыми последствиями и характерами. Бывают частными, общими.
3. Если строение соответствует хотя бы одному из условий, описанных выше – то само действие является виновным.

Об обязанности по снесению в качестве санкционной меры

Статья 222 ГК РФ посвящена не только правовому статусу подобных строений.

Статья 222 ГК РФ.

В этих нормативах так же описываются вопросы, связанные с введением подобной недвижимости в гражданский оборот. Отдельные главы посвящены механизму устранения деликтов, связанных со строительством самовольных построек.

Ещё за 2015 год правительству удалось разработать и создать новую норму. Благодаря этой норме наличие определённых условий дало органам местного самоуправления возможность принять решение, используя внесудебный порядок.

Можно сказать, что снос СП – это санкция, связанная с допущенным ранее нарушением. Не важно, идёт речь о нарушениях по земельному законодательству, или о градостроительных нормах.

Но у органов местной власти нет возможности самостоятельно определяться с другими критериями, которые позволили бы признать объект самовольным.

Как складывается практика по судебным разбирательствам

Правоприменительная практика позволит понять, как действовать в случае с обнаружением нарушений, которые попадают под действие и описание из соответствующей статьи.

Приведём некоторые общепринятые положения:

• Недвижимость, которая была реконструирована собственными силами, сносится в том случае, если возвращение первоначального облика становится невозможным.
• У самого собственника земли есть право требовать сноса постройки другого гражданина при нарушениях по порядку общего пользования.
  Либо когда создаётся дополнительная угроза для прав и интересов у истцов, либо жизни и здоровья граждан.
• Сносу подлежат любые СП, при строительстве которых допущено нарушение запрета.
• Снос так же принимается, если допускается существенное нарушение действующих норм по градостроительству, которое не подлежит устранению или исправлению.
• Процедурные нарушения не могут стать основанием для принятия решения по сносу.
  Тем более, когда предпринимались попытки разрешить спорную ситуацию.
• Нельзя использовать в качестве единственного основания только то, что совладельцы не дали согласие на пристройку.

Как происходит снос самовольной постройки в административном порядке? Особенности процедуры в этом видео:

Решение на снос: пример на практике

Статья 222 ГК РФ время от времени претерпевает определённые изменения.

Согласно одному из последних нововведений, во внесудебном порядке разрешается сносить конструкции, которые возведены при нарушении назначения объекта, либо выполнении следующих условий:

1. На месте, где создана полоса отвода для коммуникаций инженерного назначения.
2. Применение территории с общим использованием.
3. С землёй, использование которой невозможно без соблюдения особенных условий.

Органы местного самоуправления должны обязательно предупредить или оповестить владельцев, если они обнаруживают объекты, соответствующие приведённым выше требованиям.

Один из показательных примеров – одно из постановлений правительства Москвы, № 829-ПП.

А вот правоприменительной практики за последнее время сложилось не так много.

Как бороться с захватом парковочных мест во дворе многоквартирного дома? Смотрите тут.

Например, в 2016 году местные органы власти отказались рассматривать иск. Это было связано с тем, что предпринимателю ранее сообщали о наличии самовольной постройки.

Кроме того, контролирующие органы принимали решение, действовали, не нарушая рамок своих полномочий.

Признаки самовольной постройки.

Правоприменение понятия сноса, о некоторых его особенностях

Можно сделать вывод, что к настоящему времени снос построек происходит в двух вариантах:

• Судебный порядок.
• Административный.

В судебном порядке

Чтобы инициировать судебный порядок, необходимо составить соответствующее заявление.

Когда рассмотрение дела заканчивается, обязанность по самому сноса возлагается на того, кто признан виновным.

Если ответчик сам не выполняет соответствующее действие, то истец так же может заняться решением данного вопроса. Затраты в этом случае должен так же возместить ответчик.

Отсутствуют точные указания по субъектному составу лиц, полномочия которых состоят в возложении ответственности на гражданина по самовольному сносу постройки.

В административном порядке

Если говорить об основаниях для сноса построек с административным порядком, то с данной функцией используют решение органов местного самоуправления.

Они должны не только вынести своё требование, но и написать о том, в какие сроки требуется устранить проблему.

Действие осуществляется в принудительном порядке, если ответчики сами не осуществляют его в указанные сроки.

Как оформить разрешение на строительство частного дома? Пошаговая инструкция здесь.

Даже зарегистрированное право на саму постройку не играет функции препятствия при осуществлении процедуры. Главное – выявление серьёзных нарушений, которые не могут быть устранены.

Каков срок исковой давности по сносу самовольной постройки? Смотрите видео:

Судебная практика позволяет сделать некоторые выводы:

• Снесение построек – это мера, которую относят к санкциям.
• Формируются устоявшиеся понятия относительно применения действующих норм в данном направлении.

Об особенностях процедуры

Территория будет считаться общедоступной, если ей может пользоваться широкий круг людей.

Это, например, улицы и бульвары, скверы, береговые линии и так далее. В Градостроительном Кодексе имеется список с объектами, подходящими для этой группы.

Копия решения органов по сносу должна быть направлена максимум через неделю после того, как обнаружено соответствующее нарушение. Отправка корреспонденции возлагается на представителей местных властей.

При указании срока на снос надо учитывать особенности возведённой постройки и её непосредственные характеристики.

Заключение

Не в каждом случае можно установить гражданина, несущего ответственность за возведение построек.

Тогда у муниципальных властей другая обязанность – предупреждение простых жителей по поводу сноса. Чем большее их количество получит предупреждения – тем лучше.

Как законодательно регулируется нецелевое использование земли? Смотрите здесь.

Сведения необходимо публиковать с соблюдением стандартного порядка, установленного на уровне законов.

Информация размещается на официальном сайте администрации, либо уполномоченного органа.

Допустим вариант использования информационного щита, который находится рядом с незаконной постройкой, либо земельным участком.

Если застройщик не выявлен и после этого, то администрация сама занимается решением вопроса.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: pronovostroyku.ru