Курт это в строительстве

Масштабные изменения в регулирование, посвящённое комплексному развитию, были внесены Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ [1] .

Указанным федеральным законом:

1. Изменена терминология и структура нормативной базы, посвящённой комплексному развитию территорий

Термин «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» (деятельность по КУРТ) в ГрК РФ и иных нормативных правовых актах заменён на «комплексное развитие территорий» (далее также – КРТ).

Основной блок норм, регулирующих КРТ, теперь содержится в новой гл. 10 ГрК РФ, а ранее действовавшая гл. 5.1 ГрК РФ (виды деятельности по КУРТ и порядок их осуществления) утратила силу.

При этом структура новой гл. 10 ГрК РФ отличается от прежнего регулирования: нормы группируются не по видам деятельности по комплексному развитию, а преимущественно по этапам КРТ с выделением специфики в отношении конкретных видов КРТ.

1. Установлены новые виды КРТ и процедуры его осуществления

Курт Дегерман. Часть 1

Сравнение новых видов КРТ по некоторым ключевым параметрам приведено в таблице в конце настоящего раздела.

Отметим, что наименования видов КРТ не определяют, какие объекты могут быть созданы на территории по итогам КРТ, а лишь отражают ситуацию с объектами на дату принятия решения о КРТ (например, в КРТ нежилой застройки не могут быть включены территории, занятые на момент принятия решения о КРТ жилыми домами).

Можно выделить следующие наиболее важные общие особенности режима КРТ в соответствии с новым регулированием:

а. КРТ может осуществляться самостоятельно РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определённым РФ, юридическим лицом, определённым субъектом РФ (кроме КРТ по инициативе правообладателей), или лицами, с которыми заключены договоры о КРТ.

б. В отношении территории, подлежащей комплексному развитию, является обязательной подготовка и утверждение документации по планировке территории (пп. 7 п. 3 ст. 41 ГрК РФ), что обуславливается в т. ч. тем, что целью КРТ является обеспечение сбалансированного и устойчивого развития, по общему правилу, существенной по площади территории, что предполагает чёткое планирование создаваемых объектов, в т. ч. инфраструктуры. При этом ранее принятые ППТиПМ считаются отменёнными с момента принятия решения о КРТ, т. е. речь идёт о разработке и утверждении нового ППТиПМ.

в. Для принятия решения о КРТ не требуется предварительного указания на планируемое КРТ в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Так, в соответствии с п. 5.2 ст. 30 ГрК РФ, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с ПЗЗ на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по её комплексному развитию.

Курт или «cухпай кочевников»

Стоит отметить, что из п. 3.4 ст. 33 ГрК РФ следует, что при принятии решения о КРТ не в соответствии с градостроительным регламентом ПЗЗ требуется последующая корректировка ПЗЗ, т. е. в некоторых случаях в итоге сведения о территориях КРТ всё равно будут отражены в ПЗЗ.

г. Установленные в решении о КРТ параметры застройки могут не совпадать с текущим зонированием и градостроительными регламентами, при этом именно в соответствии с решением о КРТ и утверждённым на его основании ППТ приводятся Генеральный план и ПЗЗ.

Отметим главное – такое допускается только в случаях, если не реализуется КРТ по инициативе правообладателей, так что воспользоваться этим механизмом для инициирования смены градостроительного регламента собственнику территории не получится.

Так, в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 67 ГрК РФ указываемые в решении о КРТ основные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешённого строительства могут не соответствовать основным видам разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства и (или) предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки.

Если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в Генеральный план, ПЗЗ, подготовка документации по планировке осуществляется одновременно с подготовкой изменений в Генеральный план и ПЗЗ, и утверждение указанной документации по планировке территории допускается до утверждения соответствующих изменений в Генеральный план, ПЗЗ (п. 10.2 ст. 45 ГрК РФ).

В свою очередь, изменения в Генеральный план и ПЗЗ, которые требуются для реализации решения о КРТ, должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях КРТ (п. 2.1 ст. 24, п. 3.4 ст. 33 ГрК РФ).

Также новое регулирование позволяет не учитывать действующую документацию по планировке при подготовке документации по планировке в соответствии с решением о КРТ.

Так, в п.п. 10.2 и 10.3 ст. 45 ГрК РФ закреплено, что подготовка документации по планировке территории в целях реализации решения о КРТ осуществляется в соответствии с таким решением без учёта ранее утверждённой в отношении этой территории документации по планировке, которая утрачивает силу со дня утверждения документации по планировке территории в целях КРТ.

Таким образом, очевидно, что в рамках нового законодательства реализован «московский вариант» работы с градостроительными документами, когда решение о КРТ определяет параметры развития и застройки территории, а вся градостроительная документация подлежит приведению в соответствие с таким решением.

При этом актуальным является вопрос о применении указанных норм к КРТ по инициативе правообладателей.

Буквально все приведённые нормы (в части отражения территории КРТ в ПЗЗ, возможности установления ВРИ и параметров не в соответствии с ПЗЗ, последующей корректировки Генплана и ПЗЗ и возможности не учитывать ранее утверждённые ППТ) оперируют понятием «решение о КРТ».

Однако в соответствии с п. 4 ст. 70 ГрК РФ для заключения договора с правообладателями принятие решения о КРТ не требуется. Ввиду этого одной из возможных позиций является та, которая подразумевает, что все указанные нормы не распространяются на КРТ по инициативе правообладателей, ввиду чего при КРТ по инициативе правообладателей нельзя предусматривать ВРИ и параметры, не соответствующие ПЗЗ, не учитывать ранее утверждённую документацию по планировке и т. д., что в значительной степени делает менее привлекательным для девелоперов данный вид КРТ.

Однако возможна и другая позиция, основанная на том, что в соответствии с тем же п. 4 ст. 70 ГрК РФ сведения, подлежащие включению в решение о КРТ, подлежат включению в договор о КРТ с правообладателями. Соответственно, договор о КРТ в данном случае заменяет/включает в себя и решение о КРТ, а потому все ранее приведённые нормы применяются для данного вида КРТ, только вместо «решения» в них необходимо видеть «договор о КРТ».

Однозначный вывод по данному вопросу можно будет сделать по итогам анализа правоприменительной практики, которая должна начать складываться в регионах.

д. При реализации КРТ жилой и нежилой застройки новое регулирование существенно расширяет возможности по изъятию входящих в территорию КРТ объектов / прекращению прав на них, что будет более подробно раскрыто далее.

Отметим, что закон № 494-ФЗ вступил в силу 30.12.2020, однако в нём предусмотрен целый ряд переходных положений в отношении ранее заключённых договоров в целях комплексного развития (ст. 18 закона № 494-ФЗ). Ключевые из них предполагают, что новые нормы распространяются на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу данного федерального закона.

Ранее заключённые договоры в целях комплексного развития, а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров, сохраняют своё действие. Изменение и расторжение указанных договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения договоров.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров осуществляется в соответствии с положениями ЗК РФ в ранее действовавшей редакции.

Одновременно в ряде случаев возможен «переход» на новое регулирование, например, на этапе до момента заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей по старым правилам (п. 2 ст. 18 закона № 494-ФЗ), по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ при реализации договоров о развитии застроенной территории (п. 6 ст. 18 закона № 494-ФЗ).

Помимо этого, для реализации новых положений о КРТ требуется принятие большого количества подзаконных актов федерального и регионального уровней, в частности:

• нормативным правовым актом субъекта РФ должны быть установлены критерии технического износа для включения в решение о КРТ жилой застройки многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
• Правительство РФ должно установить порядок проведения торгов в целях заключения договора о КРТ, при этом Правительством РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов;
• Правительством РФ либо нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ жилой и нежилой застройки;
• в целях принятия и реализации решения о КРТ жилой застройки нормативным правовым актом субъекта РФ устанавливаются порядок реализации решения о КРТ, порядок определения границ территории, подлежащей комплексному развитию, иные требования к комплексному развитию территории;
• нормативным правовым актом субъекта РФ должен быть установлен срок для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, предусмотренных пп. 2 п. 2 ст. 65 ГрК РФ (соответствующих определённых субъектом РФ критериям технического износа) в предусмотренных ГрК РФ и ЖК РФ рамках;
• нормативным правовым актом субъекта РФ определяется порядок заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей.

Соответственно, реализация проектов в целях КРТ по новым правилам будет в полном объёме возможна после принятия всех необходимых подзаконных актов в соответствии с обновлёнными положениями ГрК РФ.

1.8.2. КРТ жилой застройки

Одним из значимых изменений нового регулирования КРТ является закрепление на федеральном уровне возможности вовлечения в процедуры КРТ жилой застройки не только многоквартирных домов, которые признаны в установленном порядке аварийными, но и многоквартирных домов, которые хотя и не признаны аварийными, но соответствуют критериям существенного износа.

Так, в п. 2 ст. 65 ГрК РФ закреплено, что комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:

1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции [2] ;

2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из одного или нескольких следующих требований:

• физический износ основных конструктивных элементов МКД (крыша, стены, фундамент) превышает определённое субъектом РФ значение;
• совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов МКД и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчёте на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ;
• МКД построены в период индустриального домостроения, определённый субъектом РФ, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
• МКД находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии (порядок признания таковыми устанавливается Минстроем России);
• в МКД отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определённые субъектом РФ.

В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, помимо указанных МКД, могут быть включены иные земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в т. ч. нежилые объекты, при условии, что такие объекты расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа, в котором расположены указанные ранее МКД.

Схема 6. Процедура принятия и реализации решения о КРТ жилой застройки

(1) Решение о КРТ может приниматься Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой местной администрации, исходя из закреплённого в п. 2 ст. 66 ГрК РФ распределения полномочий, в т. ч. исходя из источника финансирования КРТ, вовлекаемой в КРТ территории.

Требования к решению о КРТ, в т. ч. его содержанию, закреплены в ст. 67 ГрК РФ.

(2) Порядок заключения договора о КРТ и проведения торгов установлен в ст. 69 ГрК РФ.

В частности, данной статьёй установлены обязательные требования к участникам торгов: им может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние 5 лет опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объёме не менее 10% от объёма строительства, предусмотренного решением о КРТ, который подтверждается наличием полученных разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика. Правительством РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.

Также, как было указано ранее, Правительство РФ должно установить порядок проведения соответствующих торгов.

(3) Требования к договору о КРТ установлены ст. 68 ГрК РФ.

В частности, в соответствии с пп. 10 п. 4 ст.

68 ГрК РФ в договор включается обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставить лицу, заключившему договор, в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, иных объектов капитального строительства в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, а также в соответствующих случаях обязательство выдать разрешения на использование земель и земельных участков. Предоставление участков в аренду без торгов в данном случае предусмотрено также пп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

(4) Лицо, заключившее договор о КРТ, несёт существенные затраты на подготовку документации по планировке, проектирование, строительство, изъятие объектов недвижимости / предоставление возмещения за жилое помещение или другого замещающего помещения. Целью же осуществления КРТ является возникновение у осуществляющего его лица права собственности на создаваемые объекты. Так, в соответствии с п. 8 ст. 68 ГрК РФ право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о КРТ в соответствии с таким договором за свой счёт, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче или приобретению в соответствии с договором в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Отметим, что ст.ст. 67–69 ГрК РФ сформулированы общим образом для всех видов КРТ с выделением специфики для конкретного вида, ввиду чего общие положения о решении о КРТ, договоре о КРТ и порядке его заключения применяются и в отношении иных видов КРТ (при отсутствии специальных норм), ввиду чего они повторно не будут раскрываться нами в следующих подразделах.

Отдельно остановимся на порядке включения МКД, которые не признаны аварийными, но которые соответствуют «критериям существенного износа», установленным нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из ориентиров, закреплённых в ГрК РФ, в решение о КРТ, а также вопросах предоставления иного жилого помещения / компенсации правообладателям помещений в таких МКД.

МКД, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют «критериям существенного износа», включённые в проект решения о КРТ, включаются в итоговое решение о КРТ:

• по решению общих собраний собственников помещений МКД (в голосовании принимают участие только собственники жилых помещений, решение принимается не менее чем двумя третями (2/3) голосов собственников жилых помещений, п. 1.3 ст. 46 ЖК РФ);
• в случае, если общие собрания собственников помещений МКД не были проведены в установленный для этого срок (п. 5 ст. 67 ГрК РФ).

Исключение МКД из решения о КРТ жилой застройки, в том числе МКД, включённого в такое решение ввиду непроведения общего собрания, осуществляется на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком МКД (в голосовании также принимают участие только собственники жилых помещений, решение принимается не менее чем одной третью (1/3) голосов собственников жилых помещений, п. 1.3 ст. 46 ЖК РФ). При этом такое решение может быть принято только до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о КРТ жилой застройки (п. 6 ст. 67 ГрК РФ).

Отметим, что собственники нежилых объектов исключены из вопросов голосования (их голос не учитывается при голосовании по вопросам участия в КРТ), и единственное их право – на получение компенсации за изъятое имущество при принятии решения о КРТ.

Итоговое решение о том, будет или нет МКД «с критериями» включён в КРТ, оставлено за собственниками жилых помещений, но волеизъявление ограничено по времени – до момента утверждения ППТ.

Последствия для собственников жилых помещений попадания МКД в КРТ:

1) Выкуп жилого помещения с предоставлением равноценного возмещения или другого жилого помещения с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение «равнозначного» жилого помещения).

2) Оформление выкупа осуществляется путём заключения «договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение».

Если договор не подписан собственником квартиры в течение 45 дней со дня его получения, лицо, с которым заключён договор о КРТ жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении указанного собственника к заключению указанного договора, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу.

3) При наличии на таком жилом помещении ограничений и обременений (например, ипотеки) они автоматически переносятся на предоставленное равнозначное помещение.

В отношении же правообладателей нежилых помещений в соответствующих МКД действует иной порядок: помещения у них изымаются для государственных (муниципальных) нужд по правилам ЗК РФ с предоставлением возмещения, а ст. 32.1 ЖК РФ не распространяется на правоотношения с ними, в частности, не предусмотрено предоставление другого помещения взамен изымаемого.

1.8.3. КРТ нежилой застройки

Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ;
• ВРИ которых и (или) ВРИ и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ;
• на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Данные критерии схожи с ранее действовавшими критериями для принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (п. 3 ст. 46.10 ГрК РФ в ранее действовавшей редакции). Главным отличием является то, что ранее для принятия решения о КРТ по инициативе органа местного самоуправления требовалось, чтобы участки с указанными объектами занимали не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. По новому регулированию такое условие не предусмотрено, и в норме указано просто на «земельные участки» с соответствующими объектами, из чего можно сделать вывод о достаточности двух таких участков для осуществления КРТ нежилой застройки.

В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ нежилой застройки, могут быть включены иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что такие объекты расположены в границах того же элемента планировочной структуры.

Однако в такие границы не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства (соответствующие объекты могут располагаться только в границах КРТ жилой застройки).

Схема 7. Процедура принятия и реализации решения о КРТ нежилой застройки

1.8.4. Комплексное развитие незастроенной территории

Комплексное развитие незастроенной территории (КРТ незастроенной территории) осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые:

• находятся в государственной или муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства;
• не обременены правами третьих лиц (земельные участки, объекты капитального строительства).

Соответственно, комплексное развитие незастроенной территории не требует наличия именно в прямом смысле «незастроенной» (свободной от объектов капитального строительства) территории. Объекты капитального строительства могут существовать на таких участках, однако и участки, и объекты должны находиться в публичной собственности и не должны быть обременены правами третьих лиц.

Отметим, что особенности осуществления единым институтом развития комплексного развития незастроенной территории установлены Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ [3] .

Схема 8. Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии незастроенной территории

Как можно видеть, предоставление участков в аренду без торгов при КРТ незастроенной территории приобретает особое значение и в соответствии с законодательством выделяется в отдельный этап процедуры КРТ. Данное обстоятельство объясняется тем, что, как было указано ранее, участки и объекты капитального строительства не должны быть обременены правами третьих лиц, соответственно, лицом, осуществляющим КРТ, права на объекты не могут быть получены ввиду изъятия, а также они изначально не принадлежат такому лицу, т. е. для реализации КРТ всегда будет требоваться предоставление участков.

1.8.5. КРТ по инициативе правообладателей

КРТ по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (срок действия прав на земельный участок в последнем случае должен составлять не менее 5 лет на день заключения договора о КРТ).

Ст. 70 ГрК РФ также регулирует порядок получения согласия на заключение договора в случае осуществления КРТ не собственником участка.

По общему правилу в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, не могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не принадлежащие таким правообладателям [4] .

Схема 9. Процедура КРТ по инициативе правообладателей [5]

(1) Как уже было указано, для заключения договора с правообладателями принятие решения о комплексном развитии не требуется. При этом сведения, подлежащие включению в решение о комплексном развитии территории, подлежат включению в такой договор.

1.8.6. Возможность изъятия объектов при КРТ

В п. 7 ст. 65 ГрК РФ закреплена возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки. Соответственно, изъятие возможно только при указанных двух видах КРТ.

Данное обстоятельство объясняется тем, что для иных видов КРТ изъятие не должно требоваться.

Так, при КРТ незастроенной территории в территорию КРТ включаются участки публичной собственности, которые (а также объекты на которых) не должны быть обременены правами третьих лиц. При КРТ по инициативе правообладателей участки принадлежат правообладателям, т. е. вопрос об их использовании должен решаться в договорном порядке, для размещения объектов инфраструктуры могут также предоставляться участки из публичной собственности (также не должны быть обременены правами третьих лиц), т. е. изъятие не требуется.

П.п. 8 и 9 ст. 65 ГрК РФ предусмотрены ограничения для изъятия, которые могут быть расширены Правительством РФ и субъектами РФ.

Так, в целях КРТ жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:

• расположенные в границах такой территории земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, за исключением случаев согласования включения указанных земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию в установленном порядке;
• земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не предусмотренными п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ (многоквартирные дома, не являющиеся аварийными, но соответствующие «критериям»), а также жилые помещения в таких многоквартирных домах [6] ;
• земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом РФ и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения [7] ;
• иные объекты недвижимого имущества, определённые Правительством РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ.

Правительством РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ нежилой застройки. В ГрК РФ такой перечень не закреплён.

Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки закреплены в ст. 56.12 ЗК РФ.

Так, в данной статье закреплены органы, уполномоченные принимать решение об изъятии, порядок принятия такого решения (его опубликования, направления правообладателям).

Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, должно содержать:

• выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;
• размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
• иные условия, предусмотренные п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ.

В п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ закреплён упрощённый порядок прекращения права аренды или безвозмездного пользования в ряде случаев: если земельные участки расположены в границах территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены физическим или юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых менее пяти лет, изъятие таких земельных участков осуществляется путём прекращения соответствующих прав на них (за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества). Правообладатели имеют право на возмещение убытков ввиду такого досрочного прекращения прав (размер определяется на день принятия решения об изъятии земельного участка).

В части, не урегулированной специальной статьёй 56.12 ЗК РФ, к правоотношениям по изъятию при КРТ применяются общие нормы гл. 7.2 ЗК РФ («Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд»), например, в части определения размера возмещения в связи с изъятием (ст. 56.8 ЗК РФ), порядка изъятия (на основании соглашения / решения суда, ст. 56.10 ЗК РФ).

При этом в п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ содержится достаточно необычная для материального и процессуального права норма о том, что решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Из буквального содержания нормы следует, что по иным основаниям (в иных частях) решение не может быть оспорено.

С момента прекращения права собственности на земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ, на такие земельные участки возникает право собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Такие земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицам, с которыми заключён договор о КРТ.

Особенности изъятия объектов недвижимости и участков при реализации договора о КРТ:

• допускается на основании разработанного ППТ и решения о КРТ;
• осуществляется за счёт лица, с которым заключён договор о КРТ;
• после изъятия предоставляется лицу, с которым заключён договор о КРТ, в аренду;
• по общему правилу для изъятия достаточно попадания в территорию КРТ и не требуется наличие условия «для размещения объектов социальной и инженерной инфраструктуры».

Таблица 22. Особенности видов КРТ

[1] Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – закон № 494-ФЗ).

[2] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

В соответствии с п. 34 Положения основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома. В случае, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

Решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным принимается межведомственной комиссией по предусмотренной Положением процедуре.

[4] По согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры в границы территории, подлежащей комплексному развитию, могут включаться земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обременённые правами третьих лиц, при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков.

[5] В соответствии со ст. 70 ГрК РФ порядок заключения договора определяется нормативным правовым актом субъекта РФ, ввиду чего далее будут приведены только общие этапы процедуры КРТ по инициативе правообладателей, которые следуют из ст. 70 ГрК РФ.

[6] Фактически закреплён запрет на изъятие МКД и жилых помещений в них, которые находятся в надлежащем техническом состоянии и не подпадают под установленные субъектами РФ критерии износа, что соответствует общей логике того, что в КРТ могут участвовать только аварийные МКД и МКД «с критериями», при этом прекращение прав на жилые помещения в таких МКД осуществляется по результатам заключения договора, а не изъятия. «Нормальные» МКД не могут включиться в КРТ в установленном в ЖК РФ порядке, но их (жилые помещения в них), разумеется, нельзя и изъять для государственных (муниципальных) нужд. При этом буквально запрет на изъятие установлен только в отношении жилых помещений, т. е. нежилые помещения в таких «нормальных» МКД могут быть изъяты при КРТ жилой застройки.

[7] Соответственно, в целях КРТ могут быть изъяты в т. ч. участки с жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами в том случае, если указанные объекты признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом РФ и характеризующим их высокий уровень износа, отсутствие систем инженерно-технического обеспечения. Однако важно учитывать, что в данном случае речь не идёт о возможности масштабного изъятия соответствующих объектов, т. к. изъятие допустимо только в границах территории, подлежащей комплексному развитию (на ней должны быть расположены аварийные МКД / МКД с высокой степенью технического износа), т. е. только в «городской среде», а не в коттеджных посёлках/садоводствах.

Источник www.kachkin.ru

Сопровождение строительства в зонах комплексного и устойчивого развития территории

Зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) — части населенных пунктов Московской области, градостроительное развитие которых предусматривает застройку или реконструкцию значительных площадей жилыми и нежилыми объектами вместе с обустройством сопутствующей инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной и пр.).

Сегодня в Подмосковье насчитывается более 1,2 тыс. подобных зон. Около 75 % из них относятся к жилому строительству, а 25 % — к нежилому. На практике подобный режим используется как для реновации уже существующей застройки (чаще всего речь идет о бывших промзонах), так и для возведения новых объектов на свободных территориях. Фактически зоны КУРТ представляют собой отдельные образования, к которым предъявляются более детальные требования, чем к обычным территориальным зонам. Для каждой из них устанавливаются свои градостроительные показатели и параметры планируемого строительства:

• список вариантов разрешенного использования;
• максимальная площадь застройки в пределах указанной территории;
• предельные площади застройки для объектов определенного типа или допустимое соотношение площадей между объектами разных типов;
• высотность и прочие характеристики строительства;
• обеспеченность инженерной, транспортной и другими видами инфраструктуры.

Цели и задачи

Градостроительный кодекс основной целью зон КУРТ определяет планомерное и устойчивое развитие территории, предотвращение ошибок, исключение вероятности возведения объектов, которые не вписываются в городскую среду и не сопровождаются необходимой инфраструктурой. Ответственные органы обеспечивают достаточно жесткий контроль за строительством и накладывают определенные ограничения на застройщиков.

Например, в Московской области не допускается возведение жилых объектов вне зон КУРТ на участках менее 3 га. Во многих случаях этот режим применяется для незастроенных территорий, которые имеют собственников и арендаторов. В результате у них не остается других вариантов использования своей недвижимости. Кроме того, данный механизм допускает изъятие земельных участков у владельцев.

В то же время зоны комплексного устойчивого развития территории выгодны застройщикам, которые реализуют крупные проекты в Московской области, а также владельцам земли, планирующим новое строительство. Режим позволяет эффективно решать вопросы оформления аренды, градостроительного регламента и инфраструктурного обеспечения. Он является более прозрачной заменой ранее существовавшему механизму инвестиционных контрактов на строительство.

Трудности при взаимодействии с зонами КУРТ

Чтобы вести строительство на территории зон комплексного развития, необходимо заключить договор КУРТ. Он подписывается в трехстороннем формате, где сторонами выступают застройщик, орган местного самоуправления и Министерство строительного комплекса МО. Заявления подаются в электронном виде на портале госуслуг и рассматриваются в течение 30 дней.

Вместе с заявкой необходимо предоставить график обустройства территории, проект договора КУРТ и сведения о ней. Подавать заявления могут индивидуальные предприниматели, юридические и физические лица. В случае положительного решения застройщику предоставляется подписанный договор с приложениями.

На практике владельцы недвижимости и инвесторы могут столкнуться с рядом трудностей, связанных с взаимодействием с зонами КУРТ:

• границы зон комплексного развития и особенности строительства на их территории определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Поэтому во многих случаях необходимо внесение изменений в ПЗЗ. Это может потребоваться, например, для возведения объекта на свободных или неэффективно используемых участках. Также в некоторых ситуациях возможно исключение зоны КУРТ из ПЗЗ и установление вместо нее обычной территориальной зоны;
• в случае реализации мероприятий по развитию территории, инициированных уполномоченными органами, часто происходит изъятие земельных участков и расположенных на них строений у собственников. В подобных ситуациях актуальным становится вопрос адекватной компенсации правообладателям за изымаемое имущество;
• в зонах КУРТ не действуют обычные правила, позволяющие свободно выбирать варианты разрешенного использования. Застройка может осуществляться только при наличии утвержденного проекта планировки территории.

Мы предоставляем полный спектр услуг, связанных с комплексным устойчивым развитием территории в Московской области. У нас работают лучшие специалисты России, которые помогут минимизировать финансовые и временные расходы, а также избежать различных ошибок при строительстве или другом разрешенном использовании земельных участков. Представляем интересы заказчика в судах и других уполномоченных органах, подготавливаем юридические заключения, взаимодействуем с проектными и экспертными организациями.

Источник stroy-mosreg.ru

Комплексное и устойчивое развитие территории (КУРТ).

Как правило, нахождение земельных участков и объектов недвижимости в зонах комплексного и устойчивого развития территории (в документах территориального планирования такие зоны ещё обозначаются аббревиатурой КУРТ) обнаруживается на первоначальном этапе освоения земли и/или строительства (реконструкции) объектов недвижимости. Для большинства правообладателей таких земельных участков и/или зданий, строений, сооружений, нахождение объектов недвижимости в зоне КУРТ оказывается полной неожиданностью. Порядок осуществления деятельности в указанной зоне сокрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы и намерены в настоящей статье.

Итак, эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ. Предполагается, что на территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты расчетные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности данных объектов для граждан. Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Сама по себе деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории определяется, согласно с пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, как деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

Согласно данному выше определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий, в связи с чем, генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры комплексного и устойчивого развития территорий, поскольку без данных градостроительных документов указанная процедура (КУРТ), в принципе, не может быть реализована.

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (на карте градостроительного зонирования), а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части данных правил землепользования и застройки, ознакомиться с которыми можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) по адресу: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Строительная деятельность на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможна лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ. Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства в границах КУРТ с органами местного самоуправления (с местной администрацией). Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются, среди прочего, разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности, их сроки и очередность (этапность таких мероприятий), ответственность сторон за нарушение своих обязательств, виды льгот для правообладателей недвижимости, с учётом порядка и условий их предоставления, а также иные условия. К слову, максимальный срок действия такого договора — не более 15-ти лет.

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления. Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по её планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать данную документацию (проект планировки, проект межевания территории) законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории, будь то правообладатель земельного участка и (или) расположенных на нём объектов недвижимости в границах КУРТ или же победитель торгов на заключение такого договора (проводится в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки, – 6-ть месяцев с даты направления предложения администрации, заключить договор о комплексном развитии территории).

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости (в том числе земельного участка) в зоне КУРТ для его правообладателя можно выделить следующее обстоятельство: возможность изъятия органом местного самоуправления объекта недвижимости (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по её планировке. Риск изъятия объекта возрастает многократно в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории. Как было указано в абзаце выше, в случае отказа правообладателя(ей) объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона, а лицо их выигравшее, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учётом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания под силу.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Предсказуемость судьбы объектов, находящихся в КУРТ, резко снижается, что отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу, если только не в порядке упомянутой сделки комплексного развития территории, заключаемой с местной администрацией, для чего, как правило, предполагает серьёзные финансовые траты.

Наша Компания имеет опыт сопровождения градостроительной деятельности в зонах комплексного и устойчивого развития территории. Законность включения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в границы КУРТ, законность изъятия таких объектов, согласование условий договора о комплексном развитии территории, возможность комплексного развития части территории КУРТ, а также перспективы отстаивания интересов клиентов и защита их прав в судебном порядке, являются предметом профессиональных интересов специалистов компании Maxard.

Источник lk.usoft.ru