До конца марта Москва представит первые проекты комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). При этом к закону по-прежнему много вопросов. «РБК Pro» узнал, что ждет инвесторов и как девелоперы уже работают в зонах КУРТ в Подмосковье
С территориями комплексного развития вышло, как в том анекдоте: «Что бы ни делал — все равно автомат Калашникова получается». Закон, в котором прописаны нормы о комплексном развитии территорий, полностью заработал с июля 2017-го. Сначала планировалось, что региональные власти возьмутся за развитие промышленных, упадочных территорий, которые поделены между множеством собственников. Такие участки — проблема для городов. Заброшенные заводы, кварталы старых бараков превращаются в «черные дыры» посреди современных «причесанных» районов.
В теории механизм КУРТ позволяет властям взять реновацию деградировавших кварталов в свои руки: спланировать развитие, привлечь инвестора и изъять землю у тех собственников, которые не готовы идти на компромисс. Однако на практике формулировки закона оказались такими общими, что понятие «деятельность КУРТ» можно отнести к любому строительству или реконструкции. (Об этом говорили в Высшей школе урбанистики от НИУ ВШЭ и Институте экономики города.)
Зона КУРТ. Что делать? #ЦССдлябизнеса
В итоге формально первые примеры комплексного развития территорий уже есть. К примеру, в Подмосковье. Однако пока что договоры заключают по участкам, которые принадлежат одному или двум собственникам. Тогда как «по-настоящему» использовать механизм для редевелопмента сложных депрессивных территорий должны начать только в ближайшие месяцы.
Какие промзоны в Москве ждет редевелопмент
Первые проекты комплексного развития территорий в столице должны стартовать в этом году. Всего в Москве 47 зон КУРТ. Они находятся в 17 промзонах.
Александр Прохоров, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы
«Мы внимательно изучаем все 47 территорий, в том числе с точки зрения расположения рядом жилых кварталов, которые попадают под программу реновации. Пока что мы надеемся, что комплексным развитием займутся сами собственники. Первые проекты комплексного развития промзон мы планируем презентовать в первом квартале этого года».
Для отбора территорий КУРТ мэрия использовала четыре критерия: наличие аварийных объектов, самостроя, включение необходимой инфраструктуры в Адресную инвестиционную программу и соответствие земли видам разрешенного использования в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), рассказывал ранее первый замруководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Артемов.
Собственники участков в границах КУРТ должны будут самостоятельно разработать проект планировки территории. Если же они так и не договорятся, мэрия может ускорить процесс — принять решение о развитии территории. После этого государство получит право изымать землю у собственников и привлекать инвестора.
Город готов взять на себя создание инфраструктуры, если она учтена в Адресной инвестиционной программе. В ином случае инвесторы смогут получить городскую землю под инфраструктурные объекты без торгов. А при строительстве производственных зданий мэрия дает льготы на аренду участков, рассказывает Александр Прохоров.
Будте осторожны при самостоятельной покупке участка !!!Для строительства дома.
Александр Прохоров, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы
«Я выделю две основные проблемы, с которыми город столкнулся при работе с механизмом комплексного развития.
Первая — это большое количество правообладателей объектов недвижимости, которые либо не хотят развиваться, либо не готовы взаимодействовать друг с другом для реализации хорошего комплексного проекта.
Вторая — это длительность процедуры. Если собственник сам не хочет развиваться, то для передачи этого права инвестору необходимо сначала дать собственнику еще шесть месяцев для подготовки документов, а уже потом провести конкурсную процедуру. В то же время такой механизм все же заставляет собственников иначе посмотреть на возможности, которые им предоставляет город, и инициировать проекты самостоятельно».
Отказаться невозможно
Собственники территорий, попавших в зону комплексного развития, не могут увильнуть от участия в проекте. По сути, у них есть два варианта действий — договориться с соседями и вместе инвестировать в редевелопмент или продать свой участок городу. При этом как в реальности будут оценивать стоимость недвижимости, пока непонятно. Зато у сторонних инвесторов есть возможность выбрать — ввязываться в проекты КУРТ или подождать первых реализованных проектов.
Пока что представить, как применяется закон о КУРТ, можно на примере Московской области. Меньше чем за год в регионе заключили 19 договоров о комплексном развитии территорий. Площадь указанных в них участков — больше 550 га. Проекты развивают в крупнейших городах региона: Подольске, Химках, Люберцах, Мытищах, Электростали, в Одинцовском муниципальном районе, сообщили в Министерстве жилищной политики Московской области.
Правда, в Подмосковье механизм комплексного развития используют не только для редевелопмента сложных участков. Зоны КУРТ «накрыли» почти все жилищные проекты региона. Договоры о комплексном развитии просто пришли на замену инвестиционным соглашениям с застройщиками.
Александр Ермак, заместитель гендиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Самолет»
«Если территорию «накрыли» зоной КУРТ, застройщик не имеет права отказаться от исполнения обязательств по договору. Точнее, если он отказывается, то не сможет на этом участке ничего построить, просто не получит разрешение на строительство. Даже при наличии ранее заключенных инвестиционных договоров, по новому закону застройщик обязан перезаключить договор (так, к примеру, у нас случилось с «Томилино»)».
Нововведения затронули даже небольшие проекты, которые, казалось бы, не тянут по масштабу на «комплексные». К примеру, договор о КУРТ подписала ГК «АМДевелопмент». Компания строит малоэтажный квартал в поселке Нагорное, недалеко от Мытищ, площадью всего 16 тыс. кв. м.
Каковы условия договоров о развитии территорий
В Подмосковье договоры о комплексном развитии — трехсторонние. Владельцы участков заключают их с Министерством жилищной политики Московской области и муниципальными образованиями. Как правило, переговоры об условиях длятся от двух недель до трех месяцев, рассказывают девелоперы.
Министерство жилищной политики Московской области
«Договоры в обязательном порядке содержат графики строительства жилья и мероприятий по обеспечению опережающего проектирования, строительства, реконструкции объектов инфраструктуры».
Условия договоров у всех разные. «ЮИТ Московский регион» строит в Электростали детский сад, офис врача общей практики, пункт полиции, передает жилье обманутым дольщикам и соинвестирует в возведение школы. ГК «Самолет» дарит региону 10 тыс. кв. м жилья на госнужды, строит социальные объекты и дорогу, которая соединит Путилковское и Пятницкое шоссе, опережающим темпом. Область со своей стороны расширяет Путилковское шоссе и делает съезды с Пятницкого. Наконец, ФСК «Лидер» в Нагорном строит инженерные сети, дороги и передает землю под строительство школы и двух детских садов. Сами учреждения построят региональные власти.
Регионы не только порой соглашаются строить школы и детские сады или реконструировать дороги. Иногда администрация готова менять регламенты для участка в Правилах землепользования и застройки. Режим КУРТ позволяет гибко корректировать нормы в границах зоны. Так, Urban Group перед самым банкротством добилась послаблений для проекта «Солнечная система — 2» в Химках.
Ограничение по высоте домов подняли с 17 до 25 этажей. Теперь проект достраивает Crocus Group.
Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити-XXI век»
«Процедура заключения договора не представляет особых сложностей, она хорошо отлажена. Проект документа рассматривают все задействованные в работе структурные подразделения органов государственной власти, и формируется редакция договора, устраивающая обе стороны. Обмен информацией осуществляется через региональный портал государственных услуг».
Подводные камни договоров КУРТ
Требования к девелоперам, социальная нагрузка на территориях комплексного развития не отличаются от привычных. Для жилой застройки в Москве это 54 места в детских садах и 124 места в школах на тысячу жителей. С новым механизмом договариваться с властями стало даже проще, говорят девелоперы.
Ольга Старостина, генеральный директор «ЮИТ Московский регион»
«Договор КУРТ, на мой взгляд, является более серьезным по сравнению, например, с инвестиционным соглашением. Обязательства инвесторов и власти по части объемов и сроков строительства закреплены законодательно. При этом допускается индивидуальный подход к развитию территории, у застройщика есть возможность реализовать свои идеи. А региональные власти, в свою очередь, могут контролировать сбалансированность застройки в области».
У КУРТ есть плюсы. Застройщик может вносить изменения в проект планировки без проведения общественных слушаний, что экономит время. А также попросить в аренду у государства участки, необходимые для реализации проекта. Это вполне реально, если такая земля есть, говорят застройщики.
Совет. Четко пропишите в договоре все обязательства его участников. Это позволяет оперативнее решать вопросы по проекту.
«Мы поняли, что нужно более детально формулировать обязательства всех участников договора и конкретные сроки их выполнения. Потому что невключение каких-то необходимых для ЖК решений может в дальнейшем тормозить бизнес-процессы и замедлять развитие проекта», — говорит Иван Бажин, руководитель проектов ФСК «Лидер».
Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити-XXI век»
«Основной плюс такого договора в том, что в отношении КУРТ есть свежее и определенное законодательное регулирование. С инвестиционными контрактами, которые часто заключались ранее, были сложности правоприменительного характера, хотя полностью несостоятельной эту практику признать нельзя. Теперь сторонам будет проще требовать друг от друга исполнения обязательств, если это потребуется».
Есть и минусы. Согласование проектов стало более трудоемким. Обычно владелец земли может просто получить градплан и разрешение на строительство. Но если земля «накрыта» КУРТ, придется обязательно разрабатывать проект планировки территории.
Кроме того, срыв сроков возведения зданий или инфраструктуры теперь может обернуться разрывом договора с администрацией и изъятием земли.
Александр Ермак, заместитель гендиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Самолет»
«Государство теперь может жестче контролировать процесс строительства, вплоть до изъятия земли. Эти меры должны стимулировать застройщика исполнять свои обязательства по договору».
Закон таит еще много сюрпризов. Например, если хотя бы один из владельцев земли в зоне КУРТ откажется от договора, то проект планировки всей территории тут же превратится в простую бумажку — станет недействительным.
Или еще пример: если регион передумает строить обещанную дорогу или школу, он сможет разорвать договор в одностороннем порядке. Тогда инвестору придется срочно искать деньги для строительства инфраструктуры самостоятельно. Гипотетически в этом случае с администрации можно будет взыскать убытки, говорят юристы. Однако девелоперы настроены скептически — взыскать что-то с государства на практике бывает проблематично.
Совет. Если в рамках проекта комплексного развития планируется изымать землю у собственников, включите в договор пункт о продлении срока соглашения. Из-за споров с владельцами участков процесс изъятия может затянуться. Это риск для финансовой модели проекта.
Риск заморозки развития территорий
Если собственники земли в зоне КУРТ так и не найдут общий язык с властью, есть риск, что развитие территории будет просто заморожено. Так уже произошло в Петербурге.
Леван Харазов, гендиректор компании «БКН-Проект», работающей над концепцией застройки территории КУРТ
«В Петербурге КУРТ — это более сложная и жесткая схема по сравнению с обычными инвестиционными соглашениями, которые «добровольно» подписывают инвесторы. Идея КУРТ воспринята в Смольном так: «Хотите строить? Тогда все за ваш счет. И еще на более жестких условиях». Между тем часто территории КУРТ — это поля, которые находятся на удалении от города.
Требуются большие затраты на подведение магистральных сетей. Инвестиционная нагрузка выше, чем в «обычных» проектах. В итоге большинство зон КУРТ пребывают без развития».
Всего в городе 12 территорий КУРТ. В них вошли бывшие территории Фонда РЖС (теперь это АИЖК) на окраинах и промышленные территории ближе к центру. В частности, знаменитый завод «Красный треугольник», снабжавший российских, а потом советских граждан резиновыми галошами.
Администрация утвердила границы зон КУРТ по своему разумению, в одностороннем порядке, а теперь не горит желанием договариваться с собственниками, жалуются девелоперы. В городе за 1,5 года так и не приняли постановление, регламентирующее отношения бизнеса и чиновников.
Год назад пять компаний подали заявки на исключение своих территорий из границ КУРТ. Общая площадь их участков превышала 300 га, писало издание «Деловой Петербург». Убедить власти смогли только УК «Теорема» — компания сняла режим КУРТ с одной из двух своих территорий — и компания с московскими корнями Glorax Development. «С одной стороны, в Петербурге так и не приняли подзаконные регламенты. С другой — процедуры вовлечения в КУРТ территорий, на которых находится федеральное имущество — сложный процесс. Поэтому мы подали заявку на выход из зоны КУРТ», — поясняет Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Фактически в Петербурге КУРТ стало способом заморозить инвестиционную активность на части участков, считает юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер бюро «Качкин и партнеры». «Деятельности по КУРТ нет никакой. Концепция развития этих территорий отсутствует», — говорит Некрестьянов.
Дмитрий Некрестьянов, партнер бюро «Качкин и партнеры»
«Появление законодательства о КУРТ — это плюс для города, упрощение администрирования, а вот инвестору прилетает очень много минусов.
Первый минус — если территория попала в зону КУРТ, то пока не будет утвержден проект планировки, нельзя получить градплан участка и начать строить.
Второй минус — если в зону КУРТ включили территорию, принадлежащую одному собственнику, то закон могут использовать для остановки проекта. Градплан, необходимый для строительства, не выдают без проекта планировки. А ППТ у нас можно разрабатывать годами».
В администрации Петербурга не ответили на запрос РБК о территориях комплексного развития. В городе осенью сменился губернатор. Кадровые перестановки идут до сих пор. Однако в декабре председатель комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев заявил на встрече с застройщиками следующее: «Жилье можно строить там, где будет социальная инфраструктура.
Надеюсь, с этим никто не спорит. А если так, у вас есть две прекрасных возможности — подождать, пока Адресная инвестиционная программа подойдет. Или принимать решение, как создавать социальную инфраструктуру для жилья, которое вы строите. Вы же захотели все сделать сами, ну так и делайте все сами».
Где пройдет первый аукцион на комплексное развитие территорий
До конца июня администрация Екатеринбурга объявит аукцион по развитию 20 га на берегу Исети, сообщил РБК заместитель главы города Алексей Бирюлин. Возможно, это будет первый в России проект комплексного развития территории по инициативе власти.
Пока предполагается, что инвестор будет осваивать территорию за свой счет. После подписания договора он сможет арендовать городскую землю под инфраструктуру. А администрация запустит изъятие участков у владельцев, не готовых присоединиться к проекту, рассказал Алексей Бирюлин.
Будущий аукцион — уже вторая попытка администрации провести реновацию района. В 2015 году территорию передали компании «Эфес». Девелопер планировал возвести жилой комплекс высотой 9–26 этажей с апарт-отелем, коммерческими объектами и стадионом. Для этого ему нужно было расселить несколько частных домов, писало издание 66.ru.
«Эфес» рассчитывал, что город построит мост через Исеть, который свяжет новый район с центром Екатеринбурга. Однако мост так и не появился. Из-за дефицита бюджета мэрия разорвала контракт с подрядчиком. В итоге встала и реновация.
Новый инвестор вряд ли повторит логическую ошибку «Эфеса». О строительстве моста больше речи нет. Проект отложили на неопределенный срок.
Источник: snip1.ru
КУРТ противоречий
С момента вступления в силу федерального закона 373‑ФЗ, который ввел в обиход понятие комплексного устойчивого развития территорий, прошло почти 10 месяцев. Однако некоторые положения этого документа все еще вызывают множество вопросов, как у девелоперов, так и у региональной власти. Четкого и понятного механизма реализации проектов КУРТ нет до сих пор, а многие требования к этой схеме противоречат Градкодексу РФ.
С принятием 373‑ФЗ в области градостроительного зонирования произошли значительные изменения: в законодательство с 1 января 2017 года внесены два новых института комплексного развития территорий – по инициативе правообладателей недвижимости и по инициативе органа местного самоуправление. КУРТ или комплексное устойчивое развитие территорий предполагает вовлечение в оборот пустующих земель и их всестороннее развитие – строительство жилья, создание социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, рабочих мест, объектов культуры и разнообразных точек притяжения будущих жителей этих территорий.
Саму идею КУРТ многие девелоперы считают удачной. Так, генеральный директор Hansa SPb Development Олег Барков считает, что проекты комплексного устойчивого развития территорий могут быть востребованы прежде всего для реновации. «Изменения в федеральном законодательстве позволяют изымать участки для реализации проектов КУРТ с выплатой владельцам компенсации. Это позволит активизировать процесс редевелопмента серого пояса в Петербурге», – отмечает эксперт. По мнению начальника отдела маркетинга компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галины Чесаевой, КУРТ мог бы стать хорошим инструментом для девелоперов, которым важно не просто застроить, но и развивать территории.
Юридические тонкости
«Для формального ведения нового вида деятельности необходимо установить его отличия от иных видов деятельности и определить, что именно попадает под определение комплексного устойчивого развития территории, – говорит Галина Цой. – Сегодня в Градостроительном кодексе предусмотрено несколько видов деятельности, которые в той или иной степени предусматривают комплексное развитие: это развитие застроенных территорий, КОТы, освоение территорий для строительства жилья экономкласса, комплексное освоение территорий по инициативе правообладателей земли и комплексное освоение территорий по инициативе органов местного самоуправление. Из всех указанных видов деятельности к КУРТ напрямую относятся только два последних. Однако, несмотря на отсутствие прямых указаний, все другие перечисленные виды деятельности не могут не относиться к комплексному устойчивому развитию территорий».
Постановлением правительства Петербурга № 550 сегодня определены 14 территорий, на которых предусматривается комплексное устойчивое развитие. Все они отображены на карте градостроительного зонирования в Правилах землепользования и застройки. Пилотные проекты КУРТ предполагается реализовать пока только на трех территориях из них – в Петро-Славянке, Сестрорецке и в Красносельском районе неподалеку от Пулково (см. «Три «пилота» под КУРТ», «Кто строит в Петербурге», № 35, 2017).
Однако, чтобы приступить к этим пилотным проектам, необходимо разработать механизм и порядок взаимодействия исполнительных органов власти, девелоперов и собственников территорий при реализации КУРТ. И в этом чиновники видят проблему. Так, по словам члена Постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам петербургского ЗакСа Александра Рассудова, сложность заключается в том, что к новым федеральным законам очень неспешно подтягиваются региональные нормативно-правовые акты. «Мы оказываемся в так называемой юридической серой зоне, когда основы регулирования уже заложены, но регулирование пока невозможно, – говорит депутат. – К тому же, федеральное законодательство пишется для всех субъектов РФ и не учитывает специфику конкретного региона, поэтому часто общегосударственные регламенты вступают в противоречие с региональными. Мы постоянно наблюдаем эту борьбу в Петербурге, где действуют жесткие ограничения по деятельности вблизи исторических памятников».
Определить границы
Основной проблемой при регулировании комплексного развития территории является сегодня порядок установления границ территории КУРТ. Согласно 373‑ФЗ, территории, на которых планируется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливаются в ПЗЗ. Однако тут возникают вопросы: обязательно ли вся территория, включенная в указанные границы, должна осваиваться в рамках КУРТ и означает ли это, что в границах территории КУРТ уполномоченные лица не вправе принимать решения о подготовке ППТ вне процедур, установленных Градкодексом.
При этом в статье 46.10 Градкодекса прописано, что решение о реализации КУРТ принимается только при наличии Правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых можно осуществлять такие проекты. А в статье 46.9 аналогичная ссылка на обязательное наличие соответствующей территории в ПЗЗ отсутствует.
Но больше всего вопросов у КГА вызывают нормы, регулирующие подготовку документации для планировки территорий при реализации проектов КУРТ. Нововведения определяют, что правообладатель участка самостоятельно принимает решение по подготовке ППТ. Однако сегодня подготовка проектов планировки территорий осуществляется только по заданию уполномоченного органа и в рамках установленного законом порядка. «Самостоятельное принятие решения по подготовке ППТ исключает подготовку задания по планировке территории. Таким образом, это требование противоречит Градкодексу», – замечает Галина Цой.
Неясность юридических основ проектов КУРТ непосредственно на федеральном уровне пока делает переход к их практической реализации в регионах практически невозможным.
Источник: ktostroit.ru
На новом витке развития
С января 2017 года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве впервые появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта.
В Петербурге состоялась практическая конференция «В поисках устойчивого развития территорий». Организаторами форума выступили: PROEstate Events при поддержке Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Соорганизатор – газета «Строительный Еженедельник», а партнер мероприятия – юридическая компания «Пепеляев Групп».
Шаг вперед
Петербургские юристы и девелоперы пытались разобраться, что принципиально нового несет в себе закон о КУРТ, действительно ли это новый вид договора, отличный от ранее предусмотренных законодательством.
«Проблема развития застроенных территорий существует во всем мире. Камень преткновения в развитии любой застроенной территории, где есть собственники, очень разные по происхождению, целеполаганию в бизнесе, ментальности, подходам, – это приведение интересов этих собственников к некоему общему знаменателю.
Я считаю, что без твердой позиции власти и частично административного «насилия» тут не решить практически ни один вопрос, – отметил профессиональный девелопер Олег Барков. – Именно под этим углом нужно подходить к анализу любого создаваемого в этой сфере закона. Часто наши законодатели используют зарубежный опыт. Другой вопрос – насколько он адаптирован к российским реалиям. Важно спрогнозировать, как новое законодательство по КУРТ будет работать в нашей реальности».
И все же, по мнению Олега Баркова, введение КУРТ в законодательное поле – значительный шаг вперед. «В законе прописаны меры принуждения, изъятия земель, без этого не обойтись нигде и никогда», – считает Олег Барков.
По мнению Александра Вахмистрова, председателя совета директоров «Группы ЛСР», отличие КУРТ от всем известных КОТ (проектов комплексного освоения территорий) в том, что КОТ – это освоение не застроенных ранее территорий, а КУРТ – освоение территорий, подлежащих реновации, но и не являющихся кварталами первых массовых серий. «Возможно, это смесь промышленной застройки и жилых, административных кварталов», – считает Александр Вахмистров. По его мнению, для реновации таких территорий в законодательстве должны быть обязательно прописаны ограничения для собственников. «Как ни парадоксально, но именно так, – подчеркнул Александр Вахмистров. – Если принято решение о комплексной реновации территории, после внесения соответствующих изменений в Генплан и изменения функции территории (что само по себе уже не позволит развиваться здесь никакой промышленности) нужно ввести ограничения для собственников на уровне ПЗЗ. Собственники должны понимать, что в конечном счете на этом месте появится что-то другое. И все попытки как-то иначе развивать эту территорию должны блокироваться законодательством».
Законом определены две формы КУРТ в зависимости от того, кто выступает инициатором развития территории – правообладатель или власть. По мнению Елены Крестьянцевой, руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», на данный момент наиболее трудновыполнимым положением закона является КУРТ по инициативе правообладателя. «Есть сомнения в том, что эти проекты могут быть реализованы, – в силу ряда причин, в том числе и недостатка юридической техники закона, необходимости подготовки подзаконной правовой базы, – считает она. – Недостаточно урегулированы вопросы по пользованию земельными участками, строительству инфраструктуры.
Кроме того, в законе есть довольно странные требования. Например, правообладатели не могут строить инфраструктуру на территории устойчивого развития, если она уже включена в городские программы или программы монополистов. Но сроки выполнения таких программ могут быть сильно растянуты. Вместе с тем закон о КУРТ запрещает строить такую инфраструктуру инвестору. Такие странности закона делают достаточно труднореализуемыми проекты КУРТ по инициативе правообладателя».
Потенциал территорий
В Петербурге для КУРТ отдадут пять пилотных участков – в Невском, Красносельском, Фрунзенском и Пушкинском районах, а также бывшую территорию аэропорта «Горская». Елена Крестьянцева в рамках конференции обрисовала перспективы развития каждой из этих территорий. «Участки в Пушкинском районе и в районе Горской – это бывшие земли РЖС, они неоднократно уже выставлялись на аукционы, но до сих пор никто их освоением всерьез не заинтересовался.
По причине в том числе и определенных проблем с подготовкой документации, – рассказала эксперт. – Территория во Фрунзенском районе – участок рядом с Лиговским проспектом – заявлен как КУРТ по инициативе одного из правообладателей, он действительно собирается развивать эту территорию. Однако там история усложняется вопросом изъятия земли. Когда КУРТ инициируется правообладателем, у города нет возможности изымать участки и объекты у других собственников. Правообладатель собирается самостоятельно заниматься выкупом и договариваться с другими собственниками. Большой вопрос – сколько времени это займет и будет ли организовано в принципе».
Участок в Красносельском районе (территория бывшей воинской части) признается достаточно перспективным, считает Елена Крестьянцева, поскольку практически не застроен.
Интересна и территория бывшего золоотвала около станции метро «Ладожская» в Невском районе. «Здесь не обойтись без процедуры изъятия, но к полноценным проектам КУРТ освоение этой территории причислить сложно, поскольку транспортная сеть этого района уже сложилась и нагрузка на него – колоссальная. Идея КУРТ о комплексном строительстве инфраструктуры на этом участке реализована не будет», – уверена г-жа Крестьянцева.
«КУРТ в Петербурге внедряется достаточно интересно – не по принципу массового изъятия участков и объектов под КУРТ, а по пути освоения пустующих городских территорий. Выбранные городом территории во многом не отвечают тем целям, которые преследовал, создавая Закон, федеральный законодатель. Однако перечень не исчерпывающий, и, вполне возможно, в ближайшем будущем будут заявлены и другие участки», – сделала вывод Елена Крестьянцева.
«Сейчас разработается федеральный стандарт развития застроенных территорий, – заметил Михаил Виленский, эксперт Rusland SP. – Вскоре мы увидим, как КУРТ будет развиваться в целом в России и насколько единые подходы и стандарты применимы в отдельных городах, в частности – в Петербурге. Чем более жесткая выстраивается конструкция, тем менее эффективным может оказаться результат».
Личный опыт
«Получается, что под проекты КУРТ сейчас отдали все то, что является сложным и проблемным с точки зрения освоения, проекты с сомнительной экономикой», – считает Михаил Голубев, девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал», руководитель строительной компании «Второе партнерство».
Земли РЖС, расположенные в Горской и которые сейчас попали в перечень пилотных проектов КУРТ, давно известны рынку. «Были инвесторы, которые получили на торгах эту территорию, но в итоге все закончилось расторжением, потому что если мы говорим о развитии территорий, в первую очередь – это экономика проектов. По ПЗЗ эта территория относится к 2ЖД, на которой возможно строительство малоэтажного многоквартирного жилья. Когда инвестор посчитал затраты на инженерную, дорожную, социальную инфраструктуру, ему пришлось отказаться от проекта. Если говорить о развитии этих территорий, то сейчас с администрацией нужно сделать правильную стратегическую программу. Концепцию, в основу которой должна быть положена правильная экономика», – отметил Михаил Голубев.
Он рассказал о личном опыте развития территории в Лисьем Носу. «Я подал заявку на включение всех своих земельных участков в Лисьем Носу в программу КУРТ. Что касается жилой части Лисьего Носа, я самый крупный собственник после государства по количеству земельных участков. Я организовал фонд социально-экономического развития Лисьего Носа как раз с целью развития не только своих проектов, но и всей территории муниципального образования. Этим я занимаюсь с 2005 года, потратил много сил для того, чтобы понять, что на самом деле происходит на нашей территории, какие экономические, социальные, инженерные проблемы существуют».
По мнению Михаила Голубева, нужно создавать такие условия, которые сами подтолкнут собственников к действиям по вовлечению своей собственности в оборот: «В фонд социально-экономического развития обращаются местные жители, старожилы Лисьего Носа и спрашивают: «У нас семья, у нас четыре участка земельных, а что нам с этими участками сделать? Мы можем продать участки за хорошие деньги, а какие еще есть возможности?» Возможно, эти жители могут стать рантье.
На этих участках можно построить жилье и обеспечить им других, новых жителей. Таким образом, эта программа, связанная с территориальным планированием, с правильным определением условий для развития территорий, сама вовлечет этих собственников в развитие. И главные инициативные лица – инвесторы – сами разберутся, что делать. А администрация должна с ними в контакте выработать и внедрить эти правильные экономические условия. КУРТ, на мой взгляд, это попытка диалога инвесторов, предпринимателей с властью для определения правильного направления развития».
Тень АРТ
Программа КУРТ некоторым экспертам напомнила существовавшие когда-то в Петербурге Агентства развития территорий (АРТ). Распоряжение губернатора Петербурга «О деятельности агентств по развитию территорий» было издано в 2001 году. Законодательно было принято решение о том, что заниматься редевелопментом должны негосударственные организации, получившие статус АРТ. Первой такой статус получила компания «Бекар» с проектом развития Выборгской стороны.
«Как бы ни называлась компания, получившая права на развитие территории, – АРТ или КУРТ, суть от этого не меняется, – уверил Вячеслав Семененко, управляющий партнер ГК «ВиПС». – Недавно мы с коллегами посетили Хафен-Сити, район-порт в Гамбурге, реновацией которого занимаются уже лет пятнадцать. Эта территория находилась в достаточно депрессивном состоянии, а сегодня – одна из самых привлекательных.
Это территория-кейс, на которой все учатся, как работать. Изначально была определена частная компания, которая получила права на ее развитие. Компания находится в плотном взаимодействии с муниципалитетом Гамбурга, разработала регламент застройки, проводит архитектурные конкурсы, привлекает девелоперов. В результате Хафен-Сити обладает едиными характеристиками комфортной среды».
Сложность в том, что Земельный кодекс РФ устанавливает возможность выкупа территорий только под госнужды, а во всех остальных случаях – необходимо договариваться. «Культура таких переговоров и в развитых странах непростая, – отметил Вячеслав Семененко. – Они длятся иногда по многу лет. Но в Европе давно пришли к выводу, что нужно думать о комплексных преобразованиях и действовать через единого оператора. Нельзя из территории «выковыривать» один дом или участок, таким образом может быть отменена возможность для комплексного решения и нанесен невосполнимый ущерб».
Справка:
КУРТ – комплексное устойчивое развитие территорий. Устойчивость предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов, но создание самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях. Основная цель КУРТ – вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам не освоены или используются неэффективно.
До конца 2016 года все субъекты РФ должны были подготовить предложения для формирования единого реестра территорий, выявить неэффективно используемые земли и подать заявку в Минстрой РФ. По данным Минстроя РФ, в 66 субъектах уже сформирован перечень территорий, подлежащих комплексному устойчивому развитию. Он включает в себя 1137 земельных участков, предполагаемая площадь которых составляет 238 тыс. га.
Минстрой РФ также ждет от регионов работы по взаимоувязке местных законов с обновленным Градкодексом. До 1 июля 2017 года власти субъектов должны привести в соответствие с 373-ФЗ Правила землепользования и застройки и территориальные схемы.
Сроки проведения конкурсов на участие в КУРТ с учетом необходимости внесения изменений в ПЗЗ составят не менее года, поэтому первые проекты КУРТ появятся в лучшем случае к середине 2018 года.
Источник: asninfo.ru
Зоны КУРТ в Подмосковье: зачем нужны территории комплексного устойчивого развития
Сейчас в Подмосковье насчитывается более 1,2 тысячи КУРТ. Из них 75% являются зонами жилого назначения и 25% − нежилого. В зоны КУРТ жилого назначения входят земельные участки с видом разрешенного использования под жилую застройку.
Планируемое здесь жилье будет обеспечено всей необходимой инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками, дорогами и физкультурно-оздоровительными комплексами. В зоны КУРТ нежилого назначения включены земельные участки, расположенные на территориях с развитой транспортной инфраструктурой, а также те участки, ресурсы которых расходуются неэффективно. К последним, например, относятся заброшенные фермы и неиспользуемые промышленные зоны.
Деятельность по КУРТ осуществляется согласно методике определения устойчивости развития территории, которая была утверждена постановлением правительства Московской области в октябре 2017 года.
Цели и задачи развития зон КУРТ
КУРТ позволяет комплексно развивать территории региона, сбалансировать их социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, а также создавать новые рабочие места.
Кроме того, в рамках КУРТ правительство Московской области сможет решить базовые градостроительные задачи: вовлечь в оборот неиспользуемые земельные участки и исключить несбалансированную и точечную застройку. Обязательства инвесторов и власти по части объемов и сроков строительства будут закреплены законодательно. Механизм КУРТ дает возможность регулировать реализацию земельных участков, сроки строительства и объемы жилой застройки.
Договор о строительстве в зонах КУРТ
Для проведения строительства на территории КУРТ заключается договор о комплексном развитии территорий (ДоКРТ). При реализации жилой застройки ДоКРТ заключается в трехстороннем порядке. В документе прописаны обязательства сторон, в том числе сроки завершения строительных работ на объектах. Сторонами договора выступают Министерство строительного комплекса Московской области, орган местного самоуправления и застройщик.
Договор о комплексном развитии нежилой территории заключается между органом местного самоуправления и застройщиком.
Сейчас заявления о заключении договора рассматриваются в течение 30 дней в электронном виде на региональном портале госуслуг Московской области. Срок регистрации заявления и подачи документов составляет один день. Для подачи заявления необходимо предъявить документ, подтверждающий личность, предоставить график обустройства развиваемой территории и исполнения обязательств, проект договора о комплексном развитии территории и сведения о ней.
Перечисленные документы являются обязательными. Скачать их шаблоны и ознакомиться с перечнем дополнительных документов можно по ссылке.
Подать заявление на заключение договора о комплексном развитии территории могут индивидуальные предприниматели, физические и юридические лица. В случае положительного решения по заявке застройщику предоставят подписанный всеми сторонами договора проект ДоКРТ с приложениями и информационным письмом о порядке получения и сроками подписания оригинальных экземпляров проекта договора.
Источник: glasnarod.ru
Строительство на земельном участке в зоне КУРТ
Добрый день. Хотел подать заявление на предварительное согласование земельного участка для проведения торгов по аренде с дальнейшим строительством и выкупом. Но на ЗОУИТ там зона КУРТ. Стоит заниматься или откажут?
Тему просмотрело: 16 404 чел. | Сейчас эту тему просматривают: гости: 16 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 51 907 чел. | Online: 892 чел. и гостей: 5 576 чел.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день. Подскажите, где конкретно находится земельный участок, который Вы хотите взять в аренду, или напишите кадастровый номер соседнего участка, если знаете?
Ярослав, земля находится в Домодедово, МО., в доль Каширского шоссе. И еще. не подскажите, есть ли юридическая практика как-либо изменить ВРИ в этой зоне? Спасибо что откликнулись.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! Зона КУРТ имеет особый статус и создана для эффективного использования территории района, сменить ВРИ в таких зонах можно только после положительных публичных слушаний. Но это не означает, что Вы не можете строить свой объект в такой зоне. Возможно, в Вашем случае, не столь категорична смена ВРИ. У нас есть наработанные стратегии, как можно решить Вашу ситуацию.
Это будет наиболее выгодным и оптимальным решением для Вас и властей района. Обращайтесь, будем рады помочь.
Ярослав спасибо огромное, вы развеяли все мои сомнения! Теперь знакомым буду рекомендовать ваш форум!
PRO8291 Народный консультант
Были рады помочь, обращайтесь.
1 anonim-247730 (Тюмень)
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, что делать?! Купили участок 12 соток, категория земли МЖС. Направили уведомление о начале строительства и получили отказ. Фото отказа прилагаю.
Как нам быть дальше? Заранее благодарю за ответ!
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! Какой объект недвижимости Вы хотите строить на участке?
2 anonim-247763-3976 (Москва)
Добрый день! Выбрали каркасный, полутораэтажный дом 9*9, для постоянного проживания. Земля в собственности, по документам идёт как МЖС. Сразу после оформления в собственность подали заявление на изменение категории земли на ИЖС, пришёл ответ, что в связи с тем, что земля входит в зону КУРТ-18, они отправили запрос в Министерство жилищной политики МО, и рассмотрение нашего заявление пока приостановлено. В это же время мы направили уведомление о начале строительства, на которое нам пришёл отказ.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! Вам необходимо вначале поменять ВРИ участка, но на землях отнесенных к зоне КУРТ это практически не возможно. Вы можете попробовать в судебном порядке зарегистрировать постройку.
2 anonim-247763-3976 (Москва)
Большое спасибо за ответ! Будем пробовать (.
3 anonim-247738-3140 (Новороссийск)
Добрый день! Ярослав столкнулись с такой ситуацией купили участок с видом разрешенного использования: земельные участки предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. Получили ГПЗУ согласно которому, участок попадает под зону ИВ-1 (зона озеленения специального назначения)! Обратилась в архитектуру города, там сказали чо строить на земельном участке ничего нельзя! Как в данной ситуации поступить, чтобы законно построить дом и ввести его в эксплуатацию.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! В каком году участок перешел в функциональную зону ИВ-1, до Вашей покупки или после? Есть ли еще какие то ограничения на участке?
3 anonim-247738-3140 (Новороссийск)
Купили участок в феврале 2019 года! Вв зоне ИВ-1 скорее всего был до покупки! Пока больше ограничений не обнаружили!
PRO8291 Народный консультант
В этом случае оспорить отказ скорее всего будет сложно, так как по логике при покупки Вы должны были знать обо всех недостатках участка. Но Вы можете достроить дом и попробовать в судебном порядке узаконить его как самострой.
3 anonim-247738-3140 (Новороссийск)
1 anonim-247618-5225 (Химки)
Добрый день! Мне предлагают инвестировать в строительство дачного поселка на участке 50:15:50401:21. Относится к КУРТ-77. Подскажите, поменять ВРИ там возможно?
PRO8291 Народный консультант
1 anonim-247563-5345 (Москва)
Добрый день! Нам принадлежит участок на территории, входящей в КУРТ-66 в Дедовске, хотим начать строительство, но разрешение получить не можем. Плана развития этой территории нет. Администрация не против того, чтобы участки застраивались собственниками. Подскажите, как лучше действовать?
Насколько сложно будет зарегистрировать дом, если построить его сейчас?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! Пришлите кадастровый номер участка. Вы уже построили дом?
1 anonim-247770-5349 (Москва)
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, хорошо, проработаем вашу ситуацию, ответим на электронной почте.
1 asychev01 (Москва)
Добрый день, Ярослав! Как с Вами можно связаться?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, Александр, продублируйте письмо с пометкой в теме КУРТ-66 в Дедовске. Выйдем к детальному диалогу.
1 anonim-247540-5511 (Москва)
Курт 19 в Кратово, Раменский район. Что это?
Купили. ВРИ: строительство объектов ИЖС, жилых домов Блокированной застройки, объектов инженерной инфраструктуры, общественного, бытового и социального назначения.
PRO8291 Народный консультант
1 anonim-247627-5603 (Реутов)
Добрый день. Хотим приобрести участок в Мытищах, д. Аббакумово Он попадает в КУРТ-36. Подскажите, есть ли возможность снять КУРТ и какие последствия могут быть, если приобретём там участок?
PRO8291 Народный консультант
2 anonim-247616-5623 (Орёл)
Добрый день, Ярослав! Тоже планируем приобрести участок в Мытищах, д. Аббакумово, который попадает в КУРТ-36. Вопрос такой же :есть ли возможность снять КУРТ и какие последствия могут быть, если приобретём там участок? Строить дом собираемся лет через 5.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! Да КУРТ снять можно. Последствия- это необходимость соблюдения норм КУРТ-36 и разработка ППТ и ПМТ
2 anonim-247616-5623 (Орёл)
Спасибо за ответ! А разрабатывать ППТ и ПМТ необходимо для своего индивидуального участка или для всей зоны КУРТ-36?
PRO8291 Народный консультант
Разработка этих Планов ведется на весь КУРТ, как правило этим вопросом занимается застройщик, но Вы можете оказаться заложником ситуации- то есть пока эти документы не будут разработаны и согласованы Вы не сможете зарегистрировать Ваше строение, остается только надеятся на надежность застройщика.
1 moscow (Москва)
Здравствуйте, рассматриваю земельный участок в Раменском районе с кадастром 50:23:0040404:792, участок попадает в зону КУРТ-72, вопрос по последнему пункту на фото из сайта: строительство на данном участке разрешено или нет?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, у вас имеется на руках ГПЗУ на участок?
1 anonim-247926-5242 (Москва)
ГПЗУ на участок нет.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, необходимо получить его. Данный документ содержит в себе всю информацию по возможности застройки данного участка.
0 gazirdgaz (Москва)
Доброго дня! В прошлом году 44 га под малоэтажную застройку в Дмитровском районе внесли в КУРТНе подскажете, есть ли практики выхода из КУРТа? Какие основные доводы должны быть для этого?
PRO8291 Народный консультант
2 anonim-247727-5972 (Санкт-Петербург)
Добрый день. Подскажите пожалуйста курт-27 написано для ИЖС. Внесли предоплату за участок. Компания обязуется размежевать и продать уже участок. Возможно ли будет там строительство обычного жилого дома 10на13 двухэиажного.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, без заключенного соглашения с Администрацией невозможно.
2 anonim-247727-5972 (Санкт-Петербург)
Спасибо. А какие могут быть причины отказа?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, возможная причина отказа- отсутствие заключенного договора о развитии территории.
1 anonim-247403-5991 (Москва)
Добрый день! Приобрели два участка в д. Дьяково, пос. Бужаровское в Истринском районе в 2010 году. Кадастровые номера: 50:08:070341:5 и 50:08:070341:6 земельные участки для ИЖС, категория земель: земли населенных пунктов. Сейчас указанные участки входят в зону КУРТ-25.
Сделали запрос в Администрацию Истринского района возможно ли строительство, на что получили ответ, что отсутствует проект планировки данной территории, размещение объекта капитального строительства в пределах зоны КУРТ-25 не допускается при отсутствии утвержденной документации по планировке территории. Какие дальнейшие действия? Кадастровая стоимость 8 миллионов, налоги платим, а ни построить ничего нельзя и продать невозможно, не потому, что запрещено, а потому, что проблемная земля никому не нужна.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, Мы можем помочь Вам с оформлением построек на данных земельных участках, стоимость один миллион за каждый объект.
Добрый день. Хочу приобрести участок 50:28:0110156:6835. Межевание проведено. Но он в зоне КУРТ-74. Какие риски?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, риски в сложности с узакониванием строения, присутствует вероятность внесения в реестр сноса. Чтобы предположения были обоснованными, необходимо заказать ГПЗУ на участок. Данный документ откроет глаза на многие моменты, связанные со строительством на вашем участке.
1 anonim-247376-6447 (Москва)
Добрый день! Хочу преобрести участок в Чеховском районе. Кадастровый номер 50:31:0020202:16. Земля ещё не межевалась. Попадает в зону КУРТ-27.
Подскажите, могут ли возникнуть сложности с этим участком? С получением разрешения на строительство?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, для того что бы было меньше проблем и затрат в будущем с участком который Вы выбрали, рекомендую договориться с собственником о межевании ЗУ, после этого пусть предоставит вам ГПЗУ на ЗУ, после данной проделанной работы будет понятно, стоит ли покупать данный ЗУ.
4 anonim-247328-6492 (Липецк)
Ярослав, у всех одинаковые вопросы. Так всё-таки в зоне Курт ИЖС участки можно покупать у компании которая еще не сделала межевание? Информации от них нет о ППТ, на сайте минжилполитики и администрации Чехова тоже нет. Где их найти если они есть? И главный вопрос: возможно ли межевание компанией без ППТ и продажа в силу закона? Или они могут нарезать, продать, а у нас потом проблемы?
Кто-то проверяет их межевой план и сверяет с Пзз? И в случае если Курт захотят снять, то как заявляют это намерение? Просто есть пример продажи межёваных участков в Курте, а курт сняли только потом. Короче конкретно в каком случае покупать, а в каком нет, если поле еще не размежёвано и продаётся по предварительному договору.
Ждать — это равносильно отказу, так как участков либо не будет либо будет цена выше. Вроде по закону и по логике они должны сразу утвкрдить ППТ и потом продавать. А по факту то ли нарушение то ли лазейки в законе. И не ямно как действовать ввиду полного отсутствия информации в интернете об ИЖС в зоне Курт!
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, в зоне комплексного развития территории строиться можно, если ППТ утверждено и зона подходит под ИЖС с подходящим ВРИ, межевание конечно собственник может провести, это отдельная процедура и выделить ЗУ но, границы могут в конечном итоге оказаться не фактическими, так как нет утвержденного ППТ, ведь ППТ меняется именно с целью изменения границ. После межевания ЗУ рекомендую запросить ГПЗУ НА ЗУ, который Вы хотите приобрести, проанализировать и только после этого выходить на авансовое соглашение.
4 anonim-247328-6492 (Липецк)
Но в ПЗз установлена ширина дорог и % общественных зон. Значит всё-таки возможно нарезать участки без Ппт? ГПЗУ никто мне делать не будет. Это не частник, это продающая компания. Это лучше продаст другому человеку чем удовлетворять сложного клиента.
Как же узнать делается Ппт или нет? Просто спросить не вариант.
PRO8291 Народный консультант
Возможно, но основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, красные линии, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, а значит изменения будут. О начале разработки ППТ можно посмотреть на официальном сайте Комитета по архитектуре и градостроительству города.
4 anonim-247328-6492 (Липецк)
На сайте мос рег я по всем ведомствам искал. Искал разные места, например КП Адмиральский гор округ Мытищи. И просто смотрел документы по разным округам. Ощущение что там выкладывают только крупное строительство дорог и домов от застройщика. Про ИЖС вообще 0 документов. На сайтах администрации Чехова и Мытищ тоже самое.
И вот снова повторюсь. По логике вещь если вместо ППТ принесли межевой план, то человек который оформляет межевание должен же проверять по ПЗЗ? Значит он посмотрит и скажет дасвидания, у вас Курт, делайте ППТ. Но по факту всё как-то мутно сильно.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, что бы избежать одну из проблем при покупке ЗУ в зоне КУРТ, необходимо проверить соответствие схемы межевания и градостроительного регламента ПЗЗ, так как нет ППТ разрешение на строительство получить будет нельзя, Вам ответят с Администрации в письменном виде ждите разработку ППТ. Все же приобретение ЗУ в зоне КУРТ это большие риски столкнуться с тем, что не построиться будет нельзя, не продать.
4 anonim-247328-6492 (Липецк)
А что делают в таких случаях? Создают ТСН и пишут заявление на снятие Курта? А если администрация откажет, то изъятие?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, все же Вам необходимо иметь представление о дальнейшей перспективе комплексного развития территории, так как строительство там разрешено только по плану подрядчика. Вопрос в том, что Вы данный участок приобрели зная о зоне КУРТ соглашаясь с этим. Выйти можно попробовать по отказу от Администрации, через суд, но как правило это долгий процесс, затратный и без гарантий. Если бы Вы приобрели ЗУ до того как Ваш участок попал в зону КУРТ то должны были быть слушания общественные по изменению зон. И вы могли в них участвовать.
1 anonim-247588-6760 (Москва)
Добрый день подскажите как с вами связаться, у меня такая же ситуация.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, связаться с Нами можно позвонив по одному из номеров указанных на сайте Правозем.
1 anonim-247786-6574 (Екатеринбург)
По судебной практике в Москве и области 67 % выйгрышных дел по выхлду из зоны КУРТ, насколько законно без участия владельца наложение зоны КУРТ и как выйти из этой КУРТ.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, если при наложении зоны КУРТ Вы являлись владельцем ЗУ, Вас должны были пригласить на публичные слушания, которые Вы могли бы в дальнейшем, при положительном результате, оспорить.
1 vvscorov (Москва)
Добрый день. Приобрели ЗУ в поселке Фишер №50:28:0100425:819. О том что он находится на территории обременения Домодедово было известно. А вот его принадлежность к курт-19. Продавец заявляет, что курт должны снять в этом году. На сколько это может быть верной информацией?
Так же вопрос, сколько будет стоить ваши услуги в помощи согласования с росавиацией строительства одноэтажного дома?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, перед согласованием необходимо получить разрешение на строительство, при получении вышлите Нам его на почту сориентируем по срокам и цене, но может быть такое, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ), таким образом начинать капитальное строительство будет невозможно.
3 anonim-247340-6609 (Москва)
Здравствуйте. Приобрёл земельный участок 50:28:0110156:7320 в зоне КУРТ-48. Согласно ПЗЗ основной ВРИ — для ИЖС. По уведомлениям о планируемом строительстве, подаваемыми соседями, поступают отказы по причине наличия КУРТ.
Продавец участков говорит, что поданы заявки на снятие КУРТ через портал Госуслуг Московской области путём внесения изменений в ПЗЗ после проведения публичных слушаний. Времени прошло уже много, но движений пока никаких. Подскажите, какие шансы вывести участок из под КУРТ в данном случае? Или следует действовать как-то иначе?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, Вам следует дождаться выписки из протокола заседании комиссии, которая выдается как правило не раньше двух месяцев, если предложение одобрено, его вносят в проект изменений в ПЗЗ, который принимают путем публичных слушаний. В случае отказа, можно попробовать решить вопрос в судебном порядке.
3 anonim-247340-6609 (Москва)
Спасибо, Ярослав. Подавать запрос на внесение изменений в ПЗЗ должен продавец на весь участок, который был до межевания или необходимо, чтобы каждый новый собственник подавал запрос на свой участок? Продавец говорит, что со своей стороны он заявку подавал, но участок давно размежеван и пока никакой информации о проведении публичных слушаний не было.
PRO8291 Народный консультант
Новый собственник и соседи которые желают так же выйти из Курт, общими усилиями должно Все получиться.
3 anonim-247340-6609 (Москва)
1 anonim-247195-6639 (Москва)
Приобрел участок 50:09:0040312:871, он оказался в зоне КУРТ17! ВРИ сменил на ИЖС, но ГПЗУ не выдают, ссылаясь на отсутствие генплана. Вопрос в том, можно ли строить на этом ЗУ и какие последствия строительства в перспективе? Спасибо.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, строительство в зоне КУРТ возможно, но так как Генплан не разработан, прежде необходимо заключить договор с местной Администрацией, в котором будут разного рода условия. Поскольку ЗУ входит в данную зону, в дальнейшем Вам могут предложить о выкупе Вашего ЗУ.
1 anonim-247445-6644 (Москва)
Спасибо за ответ, только не совсем понятно, кто и у кого будет предлагать выкупать зу, если он уже в находится в моей собственности.
PRO8291 Народный консультант
При утверждении комплексного устойчивого развития территории, возможен выкуп ЗУ при необходимости, у собственников ЗУ.
1 anonim-247610-6695 (Москва)
Здравствуйте, вопрос все тот же участок в Чеховском районе Скурыгино Зона Курт 27. Если сейчас произойдет чудо и снимут эту зону КУРТ то риска в покупке этого участка нет? Как проверить снят ли этот ЗУ из зоны КУРТ?
И второй вопрос : если компания реализующая эти участки, каким то способом смогут разделить, межевать и продать нам их в собственность не снимая при этом этот ЗУ из зоны КУРТ, получается мы собственники зная о том что наш ЗУ в зоне КУРТ попадаем на то, что рискуем не получить разрешение на строительство и соответственно продать такой ЗУ нет возможности. Вопрос, соглашаться на покупку данного ЗУ только при условии что КУРТ снят,? И где можно убедится в том что КУРТ снят? Спасибо за помощь).
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, да, риски при покупке ЗУ в зоне КУРТ безусловно есть, попробуйте запросить у нынешнего собственника ГПЗУ, если не сможет предоставить, это первый звонок о том, что КУРТ не снят, так как данный документ не выдают собственникам на стадии утверждения ППТ, так же зону можно посмотреть в ПЗЗ района на последних страницах. Рекомендую все же дождаться снятия или присмотреть другой ЗУ.
1 anonim-247600-6725 (Липецк)
Сообщение на модерации *
Сейчас это сообщение видят только зарегистрированные участники форума. Сообщение будет показано остальным участникам форума после модерации.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, конечно собственник может продавать ЗУ после межевания, поэтому первым делом необходимо проверить соответствие схемы межевания — и градостроительного регламента ПЗЗ, до покупки данного ЗУ, при утверждении территория будет комплексно развиваться и участки которые были ранее проданы, будут выкупаться у собственников при необходимости. Участки в КУРТ, могут находиться как в частной, так и в публичной собственности.
КУРТ возможно по инициативе как правообладателей участков, Градостроительный кодекс позволяет разработать ППТ в отношении одного или нескольких участков в КУРТ с другими собственниками. Соглашения о КУРТ заключаются без торгов, с неустановленными ограничениями по срокам проведения переговоров. Разрешение на строительство на ЗУ в КУРТ не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории. Перед покупкой все же рекомендую обратиться за платной услугой, Юридическое заключение в письменной форме на ЗУ.
3 anonim-247875-6876 (Липецк)
Сообщение на модерации *
Сейчас это сообщение видят только зарегистрированные участники форума. Сообщение будет показано остальным участникам форума после модерации.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, все консультации у нас бесплатные. Вы можете позвонить или подъехать к нам в офис для более детального обсуждения вашей ситуации.
2 anonim-247579-6959 (Москва)
Добрый день. Имею земельный участок в зоне КУРТ 74. Участок в собственности с сентября 2021 г. На нем построен дом. Расположение соответствует СНиПам. Достаточно ли для регистрации дома будет пригласить кадастрового инженера, который подготовит технический план дома (на основании самостоятельно заполненной декларации).
Далее обращаюсь в офис МФЦ с заявлением о кадастровом учете и регистрации прав на жилой дом. К заявлению прикладываю диск, подготовленный кадастровым инженером (технический план) и оплачиваю госпошлину в размере 350 рублей. С ув. Андрей.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, в зоне КУРТ перед началом строительства необходимо подписывать договор с местной администрацией, так как на земельный участок наложено ограничение в строительстве (КУРТ) и ждет утверждения проекта планировки территории, по дачной амнистии регистрация на сегодняшний день, в обычном порядке может не пройти, так как в 2020 году правила дачной амнистии изменили. В законе был введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него.
2 anonim-247579-6959 (Москва)
Ярослав, доброе утро. Спасибо за ответ.
0 Артем (Королёв)
Добрый день! Вопрос такой по Пзз администрация почему то наложила зону КУРТ в которой нельзя ничего делать без ее ведома. Участок в собственности, по виду разрешённого использования должна быть зона СХ-2 для садоводства, что бы в дальнейшем можно было получить уведомление о начале строительства и построить жилой дом, а администрация вместе с архитектурой почему то взяли и наложили, хотя другие участки в других деревнях имеют зону сх-2. Подскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, КУРТ имеет свойства наложения на территорию до утверждения проекта планировки территории, Вы можете комплексно поучаствовать в публичных слушаниях, либо подождать утверждения ППТ или снятия КУРТ, а так же есть возможность посудиться, для выхода Вашего земельного участка.
-
[179] [42] [83] [240] [17] [13]
Игнатьева Тамара
Новые темы в этом форуме
Новое за неделю
- Автор Гость 244830 пишет в теме оформление строительства
Новость: Последствия самовольного строительства на земельном участке
Новость: Строительство в водоохранной зоне частного дома. Правила и ограничения Росрыболовства в 2022 году
Новость: Как согласовать строительство жилого дома коммерческого здания с Министерством культуры 2022
Новость: Как получить разрешение на строительство от Роснедр в 2022 году
Вопросы на форуме
Вопрос: Только новый дом, потому что там бурьян, дом разрушен, коммуникации не подведены. Зона лесопарковая разделена на участки ИЖС, то есть там много домов стоит, люди живут. Но политика у администрации такая, что в старом доме живите, а новый строить неразрешено, так как лесопарковая зона. Поэтому тут наверно только суд из вариантов.
Вопрос: Подскажите, пожалуйста, какие есть варианты. Дано: участок в коллективном саду. Разрешённое использование — садоводство. Размещён под ЛЭП. Сейчас ЛЭП не функционирует. На участке в 90-ые годы построен деревянный дом. В 2019 при регистрации дома запросили разрешение из Россети.
Сетевая компания, ответила, что участок находится в охранной зоне и есть ограничения по использованию, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. Проконсультировалась с кадастровым инженером, сказал, что если указать дату постройки до 1995 года, то зарегистрируют дом. Указала 1990 год постройки и дом мне зарегистрировали, выдали технический паспорт.
Вопрос: Проконсультируйте, пожвлуйста. Есть разрешение на строительство нового дома рядом со старым. Можно ли зарегистрировать готовый к проживанию новый дом для получения налогового вычета до физического сноса старого дома. Старый дом будет снесен обязательно. Спасибо.Дополнение.
Разрешение на строительство нового дома выдано с условием сноса старого дома.
Вопрос: Спасибо за ответ Ярослав! Специфика нахождения моей хозяйственной постройки в охранной зоне газопровода низкого давления (сети газораспределения) несколько иная. Практически по фасаду жилого дома проходит транзитная труба (где то 40 мм диаметр) на 3 метровых столбах, от которой питаются жилые дома в моем районе.
Моя капитальная хозяйственная постройка, представляющая пока фундамент, непосредственно примыкает к дому. Таким образом, газовая труба проходит над моей хозяйственной постройкой. Как понимаю если постройка ниже трубы, то все остается как есть, если постройка выше трубы, то на нее надеваем футляр и пропускаем транзитом.
Вопрос: Спасибо за ответ Ярослав! О том что не требуется разрешение на строительство строений вспомогательного использования на землях ИЖС в соответствии с ГрК РФ, мне известно. Интересует, есть ли какие ли бо специальные газовые нормы которые так же указывают как и ГрК РФ, о том что для хоз. Постройки согласований и разрешений на строительство брать не нужно?
Вопрос: Добрый день. Построили новый дом практически рядом со старым. Есть разрешение на строительство и ГПЗУ. Старый дом и земельный участок на оформлен на 3-х владельцев (на меня, брата и маму). Старый дом планируем использовать как хозпостройку и через какое-то время снести его.
Газ, вода и канализация в доме проведены на основании разрешения на строительства и ГПЗУ. С электричеством оказалось проблематично, Электросети считают что пока дом не зарегистрирован, подключение будет считаться незаконным. 1. Как перевести старый дом в нежилое помещение? 2. Как получить уведомление о завершении строительства? 3. Что необходимо для ввода в эксплуатацию нового дома? 4.
Вопрос: Спасибо за ответ. А как понять такую выдержку из статьи ГрК РФ 5117.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным закономот 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») ; (п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.08. 2018 N 340-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12. 2021 N 476-ФЗ) Спасибо.
Вопрос: Подскажите, пожалуйста, похожий нюанс. Хотим возвести постройку на нашем же участке, этажа в два для гостей и для бани, к первичных этапам строительства уже подготовились, выбрали специально компанию (Solber, московские), у которой будем материал для фундамента закупать (как минимум) — специально уточняли информацию про сопроводительную документацию, чтобы для гарантии нам при поставке предоставили сертификаты. С остальными материалами также будем проверять все эти нюансы перед заказом. Сам дом по нашим ориентирам никому мешать не будет, но все-таки. Какие еще документы по региону и конкретно жилой точке нужно собрать перед или в процессе строительства?
Вопрос: Добрый день, подскажите пожалуйста, муж снес старый дом который стоял на границе участка. Старый дом был возведён в 40х годах, собственник 1. Фундамент нового дома чуть больше, но на этом же месте. Как теперь правильно всё оформить?
Вопрос: Подскажите, пожалуйста, подключусь, так как увидела знакомый вопрос. Хотим застраивать купленный участок, собираемся под двухэтажное здание закладывать фундамент, отсыпать и укрепить территорию и грунт, пока самостоятельно выбирали поставщиков в Московском регионе, нам коллеги сбросили для ознакомления одних по опыту, Solber, мы посмотрели, решили тоже, что будем у них покупать. Но такой вопрос для перестраховки: какие документы должны прикладываться к нерудным материалам по заказу при поставке? Их можно требовать, или они в обязательном порядке должны быть?
Источник: pravozem.ru