Критерии строительства многоквартирного дома

Планировочные решения малоэтажных жилых зданий:

• • Индивидуальный (одноквартирный) дом рассчитан на проживание в нем одной семьи. Количество этажей в таких домах варьируется в довольно широких пределах и зависит прежде всего от типа здания (сельский жилой дом, дача, коттедж, особняк и т. д.). Обычно это один-два этажа, но встречаются и более высокие индивидуальные жилые дома.
• • Спаренный дом в виде двух индивидуальных жилых домов, имеющих одну общую поперечную стену и симметричную планировку относительно нее.
• • Блокированный дом (малоэтажное здание квартирного типа), состоящий из нескольких квартир в виде индивидуальных жилых домов, «сблокированных» в одну линию и, как правило, имеющих собственный небольшой земельный участок.

Планировочные решения многоэтажных жилых зданий — секционные, коридорные и галерейные, а также комбинированные.

Здания секционного типа состоят из одной или нескольких секций. Секция — это часть здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку, отделенная от других частей здания глухой стеной.

Себестоимость строительства многоэтажного многоквартирного дома

Здание коридорного типа состоит из квартир, имеющих выход на лестничную клетку через общий коридор, который увеличивает число квартир, приходящееся на один лестничнолифтовой узел. Такое решение в основном характерно для общежитий и гостиниц, но используется и в жилых домах, особенно с преобладанием квартир небольшой площади.

Здание галерейного типа состоит из квартир, имеющих выход на лестничную клетку через общую галерею (открытый коридор наружного расположения). Такие дома характерны для южных районов либо для сезонного (летнего) применения в пансионатах, детских и молодежных лагерях и т. д.

Рассмотрим некоторые общие вопросы объемно-планировочных решений жилых зданий на примере наиболее распространенного их типа — секционных домов.

Компоновка секционного жилого здания основывается на блокировке ряда секций (рис. 3.37). Отдельные секции по своему расположению в здании и конфигурации подразделяются на торцевые, рядовые, угловые и поворотные под различными углами. Все эти секции имеют определенный набор квартир с различной площадью и различным количеством комнат.

Каждая квартира в пределах этажа секции определенного типа обладает некоторыми санитарно-гигиеническими качествами. Следует стремиться к разработке таких планировочных решений секций в целом и квартир в частности, которые позволили бы иметь в квартирах сквозное проветривание как наиболее эффективное (или как минимум угловое) и нормируемое время инсоляции при любой ориентации по сторонам света (рис. 3.38).

Наиболее полно этим требованиям отвечают односекционные дома, в которых группы квартир расположены поэтажно вокруг одного лестнично-лифтового узла и имеют входы с лестничных площадок или из лифтовых холлов. Эти дома, как правило, имеют сложную форму в плане и своей архитектурой обогащают жилую застройку. Такие здания называют также «точечными» (рис. 3.39).

Этапы строительства жилого дома

Рис. 3.37. Типы секций в соответствии с их местоположением в плане здания: а — рядовая; б — торцевая; в — угловая; г — рядовая для зданий с криволинейным планом; д — поворотная под углом 120°; е — поворотная под углом 90° (крестовая); ж — примеры компоновки планов жилых зданий из различных секций

Рис. 3.38. Схема проветривания квартир: о-в рядовой секции многосекционного жилого дома;

б— в односекционном жилом доме

Рис. 3.39. План типового этажа односекционного («точечного») жилого дома повышенной этажности

(дома башенного типа)

Секционные дома приемлемы в любом климатическом районе, удобны для планировки средних по размеру квартир массового типа, осуществляются в простых конструктивных схемах при полной унификации элементов.

Особенностью объемно-планировочной структуры секционного дома является наличие одного коммуникационного узла (вход, тамбур, лестничная клетка) на группу квартир, входящую в состав секции (или блок-секции).

Секционные дома различают по некоторым типологическим признакам: этажности, протяженности, количеству квартир, ориентации.

Протяженность секционного дома определяется числом составляющих его секций или блок-секций. В зависимости от этажности, протяженности и типа секций колеблется и число квартир в доме.

Жилая секция представляет собой ячейку, состоящую из нескольких квартир, расположенных вокруг лестничной клетки. Секции и блок-секции различаются по расположению в плане здания, количеству составляющих их квартир, ориентации.

По месту расположения в плане здания секции подразделяют на рядовые, торцовые, угловые поворотные, секции-вставки. Основу плана составляют рядовые секции. Секцию могут составлять от двух до восьми квартир. Однако для домов малой и средней этажности применяют секции в две, три и четыре квартиры.

Количество квартир и их планировочное взаиморасположение определяют возможную ориентацию секции по сторонам света, в связи с чем различают секции меридиональные и широтные. Меридиональные секции имеют ограниченную ориентацию, широтные — свободную и частично ограниченную (рис. 3.40).

Рис. 3.40. Схемы блок-секций: а — широтные свободной и частично ограниченной ориентации; б-меридиальная

ограниченная ориентация с количеством комнат 1-4

Двухквартирные секции имеют двустороннюю ориентацию квартир (рис. 3.41), что определяет их сквозное проветривание и свободную ориентацию дома в застройке. Поэтому, несмотря на меньшую экономичность, двухквартирные секции широко применяют в южных районах и для двухэтажных секционных домов в разных климатических районах. Двухквартирные секции могут состоять из одинаковых и разных по площади квартир. Как правило, это большие квартиры в 3-5 комнат с тем, чтобы ширина корпуса была как можно большей.

Расположение кухонь и санитарных узлов во многом определяет планировочную организацию квартиры. Они могут располагаться смежно и раздельно, но так, чтобы санитарные блоки смежных квартир стыковались у межквартирной стены, по обе стороны лестничной клетки или стыковались с квартирами смежных секций. При раздельном размещении кухни и санитарного узла в квартире увеличивается количество стояков в секции, но при этом достигается четкое зонирование в планировке помещений.

Трех квартирные секции экономичнее двухквартирных секций. Они имеют частично ограниченную ориентацию (ограничивается ориентация одного из фасадов), что обеспечивает им достаточную градостроительную маневренность. В этих секциях, как правило, две квартиры имеют двустороннюю ориентацию и сквозное проветривание и одна, меньшая по площади квартира, — одностороннюю ориентацию (рис. 3.42). Планировочная схема такой секции может быть симметричной (с двумя одинаковыми квартирами) и асимметричной (со всеми квартирами, разными по площади и числу комнат).

Рис. 3.42. Трехквартирная секция

Так как квартиры в трехквартирной секции проектируют небольшими, то обычно кухни и санитарные узлы здесь размещают смежно. Кухни и санузлы в боковых квартирах размещают при входе в квартиру у лестничной клетки или в глубине квартиры. В последнем случае блокируются санузлы смежных секций. В средней квартире кухню и санитарный узел размещают против лестничной клетки, при этом возможна блокировка кухни и санузла со смежной квартирой.

Четырехквартирные секции несколько экономичнее, чем трехквартирные. Эти секции делят на две группы: секции ограниченной ориентации (меридиональные), в которых все квартиры имеют одностороннюю ориентацию, и секции частично ограниченной ориентации (широтные), где две квартиры имеют одностороннюю ориентацию и две — двустороннюю.

Широтные четырехквартирные секции (рис. 3.43) по ориентации аналогичны трехквартирным, однако планировка квартир здесь получается несколько хуже. Кроме того, большее количество квартир, чем в трех квартирных секциях, не имеет сквозного проветривания.

Рис. 3.43. Четырехквартирные секции (широтная и меридиальная)

Меридиональные четырехквартирные секции с небольшими экономичными квартирами в соответствующих условиях ориентации применялись в массовом жилищном строительстве. Однако в дальнейшем проектировании и строительстве домов малой и средней этажности предпочтение следует отдавать трехквартирным и двухквартирным секциям как более комфортным.

3.4.4.2. Размещение помещений на этажах здания

Жилые здания классифицируют по этажности на малоэтажные — до 3 этажей, средней этажности — 4—9 этажей, повышенной этажности — 10—16 этажей, высотные — более 16 этажей.

Для городской застройки наиболее экономичными являются 5- и 9-этажные дома. Однако в связи с тем, что 5-этажные дома строят без лифта, что недостаточно комфортно, там, где это целесообразно, их заменяют 4-этажными. Жилые дома высотой 6, 7 и 8 этажей возводят главным образом при необходимости увязки новых вкраплений в существующую застройку — они менее экономичны, так как лифт в них не имеет полной загрузки. В настоящее время в связи с ростом цен на городскую землю все больше пробивают себе дорогу в жизнь дома повышенной этажности и высотные дома.

Застройку домами малой и средней этажности применяют в поселках и малых городах, а в сельской местности в основном — малоэтажную. Эти дома, как правило, имеют приусадебные участки.

Жилые комнаты в квартирных домах и общежитиях разрешается размещать только в надземных и мансардных этажах, при этом высота этажа от пола до пола должна быть равна 2,9 м, а высота жилых помещений от пола до потолка — не менее 2,5 м. В особых климатических условиях (подрайоны IA, 1Б, 1Г, 1Д, IVA) высота этажа должна быть равна 3,0 м, а высота жилых помещений от пола до потолка — не менее 2,7 м. Высота коридоров, ведущих в подсобные помещения, должна быть не менее 2,1 м.

Высота подвальных, цокольных и технических этажей должна быть от пола до выступающих конструкций или инженерных коммуникаций не менее 1,9 м.

В первом, втором и цокольных этажах жилых зданий допускается размещать помещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, помещения для работы с детьми и подростками. Исключения составляют крупные предприятия торговли и общественного питания и предприятия, работа которых может нарушать нормальную жизнь населения (шум, запахи, испарения и т. д.). Все помещения общественного назначения должны иметь изолированные от жилой части здания входы. Загрузка предприятий торговли и общественного питания товарами и продуктами должна производиться с торца здания, не имеющего окон, или из специальных разгрузочных помещений с подъездом к ним с улицы.

В подвале дома могут размещаться хозяйственные кладовые для хранения домашнего инвентаря (колясок, велосипедов, санок, лыж и т. и.), гаражи, кладовые для хранения продуктов (для сельской местности), а в случае временного оборудования плитами, работающими на дровах или угле, — сараи для хранения топлива. Устройство подвала удорожает строительство, поэтому подсобные помещения не следует делать под каждой секцией, а объединить в одном месте.

3.4.43. Коммуникационные пути в зданиях

Для передвижения людей в помещениях предусматривают проходы, а в зданиях — коммуникационные помещения, которые обеспечивают необходимую комфортность людских потоков и безопасность вынужденной эвакуации людей в чрезвычайных ситуациях. Причем критерием безопасности вынужденной эвакуации считается ее допустимая продолжительность. Из всех видов движения для проектирования наибольшее значение имеют только массовые, поточные, несогласованные, кратковременные в аварийных условиях и длительные в нормальных условиях.

Вход в жилой дом секционной структуры осуществляется через лестничную клетку. При входе в лестничную клетку необходимо устройство тамбура глубиной не менее 1,2 м, двери которого должны открываться наружу. Тамбур размещают под промежуточной площадкой лестницы (двухмаршевой). Его высота должна быть не менее 2 м, что при высоте этажа 2,8 м определяет отметку пола первого этажа над тротуаром или отмосткой на уровне не менее 0,85 м (рис. 3.44).

Для перемещения в пределах этажей жилых зданий и между их этажами используются коммуникационные помещения. Они бывают вертикальными (лестницы) и горизонтальными (коридоры и галереи).

Коммуникационные пути в зданиях проектируют из условий обеспечения безопасной эвакуации жильцов в случае возникновения пожара.

Лестницы являются важным элементом секционного дома. Расположение лестниц, их форма, размеры находятся в зависимости от общей планировочной структуры секции. Правильное решение лестниц создает соответствующие удобства, удовлетворяет требованиям пожарной безопасности, влияет на экономику строительства и эксплуатации здания.

По своей структуре лестницы жилого дома малой и средней этажности могут быть одно-, двух- и трехмаршевыми и должны размещаться в лестничной клетке. В IV и ШБ климатических районах допускается устройство наружных открытых лестниц из несгораемых материа-

Рис. 3.44. Решение входа в жилой дом без лифта: а — непосредственно через лестниц> 7 ; б — через вестибюль

лов. Выход наружу из подвального и цокольного этажей не должен сообщаться с лестничной клеткой жилой части здания (кроме двухэтажного).

Лестничные клетки должны иметь естественное освещение через окна в наружных стенах. В двух- и трехэтажных домах I и II степеней огнестойкости допускается проектировать освещение естественным светом через световые фонари в покрытиях размером не менее 1,5 х 2,5 м. При этом необходимо делать просвет между маршами (при двухмаршевой лестнице) не менее 0,7 м. Освещение лестницы верхним светом обычно делают при ее расположении в центре секции.

Уклон и ширина лестницы определяют степень ее удобства. Нормами определяется наибольший уклон и наименьшая ширина маршей (табл. 3.9). Число подъемов в одном марше должно быть не менее 3 и не более 18. Ширину лестничных площадок следует делать не менее ширины марша и не менее 1,2 м.

Наименьшая допустимая ширина лестничных маршей и их наибольший уклон

Источник: studref.com

Постановление 480
О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Цена на этот документ пока неизвестна. Нажмите кнопку «Купить» и сделайте заказ, и мы пришлем вам цену.

Распространяем нормативную документацию с 1999 года. Пробиваем чеки, платим налоги, принимаем к оплате все законные формы платежей без дополнительных процентов. Наши клиенты защищены Законом. ООО «ЦНТИ Нормоконтроль»

Наши цены ниже, чем в других местах, потому что мы работаем напрямую с поставщиками документов.

Способы доставки

• Срочная курьерская доставка (1-3 дня)
• Курьерская доставка (7 дней)
• Самовывоз из московского офиса
• Почта РФ

Методика устанавливает порядок расчета степени готовности проекта и определения количества заключенных договоров участия в долевом строительстве

Наименование документа изменено согласно постановлению Правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1191.

Графическая копия документа представлена в первоначальной редакции (без учета имеющихся изменений)

Оглавление

Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Дата введения Добавлен в базу Актуализация

01.05.2019

01.02.2020

01.01.2021

Этот документ находится в:

• Раздел Строительство

• Раздел Нормативно-правовые документы

• Раздел Договоры (контракты), соглашения, конкурсы

• Раздел Экология

• Раздел 93 ГРАЖДАНСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

• Раздел 93.010 Гражданское строительство в целом

Организации:

22.04.2019

Утвержден	Правительство Российской Федерации	480
Издан	Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru)	от 23.04.2019. Номер опубликования: 0001201904230019

• КодексЗемельный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон 214-ФЗОб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

Чтобы бесплатно скачать этот документ в формате PDF, поддержите наш сайт и нажмите кнопку:

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 апреля 2019 г. № 480 МОСКВА

О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

В соответствии с частью 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекга недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных ломов и иных объектов недвижимости

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. (далее — критерии);

методику определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.;

перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в месячный срок:

а) утвердить форму заявления о готовности проекта строительства;

б) создать межведомственную комиссию по определению соответствия застройщиков условиям, предусмотренным абзацем вторым подпункта «в» пункта 3 критериев, и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав;

в) создать комиссию по рассмотрению практики взаимодействия застройщиков и органов исполнительной власти субъектов Российской

В случае если расчет степени готовности проекта осуществлен по проекту в целом, застройщику предоставляется право привлечения средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве,

представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., в отношении проекта в целом.

6. Расчет степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке, если иное не предусмотрено абзацем вторым настоящего пункта.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено, что подтверждение осуществленного застройщиком расчета степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление

регионального государственного строительного надзора. При этом в случае принятия указанного нормативного правового акта субъекта Российской Федерации по истечении более чем 30 дней со дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации

от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень

готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» расчет указанной степени по выбору застройщика осуществляется кадастровым инженером или застройщиком самостоятельно и подтверждается органом исполнительной власти субъекта Российской

Федерации, уполномоченным на осуществление регионального

государственного строительного надзора.

7. Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

8. Оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве выполняется осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство проекта (далее — контролирующий орган), на основании данных федерального органа исполнительной власти (его территориальных органов), осуществляющего функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, путем сопоставления с данными проектной декларации проекта строительства.

9. Подписанное застройщиком заявление с указанием расчета степени готовности проекта и документы, подтверждающие соответствие проекта критериям, указанным в пункте 1 настоящего документа, подаются в контролирующий орган на бумажных носителях либо в электронной форме через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства.

10. Заявление и документы, подаваемые в контролирующий орган, заверяются подписью руководителя, главного бухгалтера и печатью организации (при ее наличии). В случае их направления через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства подаваемые заявление и документы заверяются электронной цифровой подписью указанных лиц.

11. Подготовка заключения о степени готовности проекта осуществляется контролирующим органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления и документов.

12. При подготовке заключения контролирующий орган вправе получить от застройщика дополнительные документы, необходимые для оценки степени готовности, рассчитанной исходя из стоимости

выполненных работ, в случае если документы, представленные застройщиком на бумажных носителях и (или) размещенные в единой информационной системе жилищного строительства, не позволяют сделать вывод о правильности осуществленных застройщиком расчетов. В случае запроса контролирующим органом указанных дополнительных документов срок подготовки заключения о степени готовности объекта может быть продлен не более чем на 5 рабочих дней.

13. По итогам анализа представленных документов контролирующий орган формирует соответствующее заключение и направляет его застройщику почтовым отправлением или через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства. Указанное заключение подлежит размещению контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства.

УТВЕРЖДЕН постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480

документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 1 2 3 4 5 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Федерации, осуществляющих контроль (надзор) в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии (несоответствии) застройщика критериям и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав.

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480

определяющие степень готовности многоквартирною дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 7 8 9 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.

3. Степень готовности проекта строительства составляет:

а) не менее 30 процентов;

б) не менее 15 процентов, если реализация такого проекта осуществляется:

в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

в рамках иных договоров или соглашений (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами или соглашениями предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья;

в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

в) не менее 6 процентов, если реализация такого проекта осуществляется:

застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции (далее — перечень системообразующих организаций), или застройщиком, являющимся дочерним обществом в отношении юридического лица, включенного в перечень системообразующих организаций, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии того, что общая площадь строящихся (создаваемых) указанными застройщиками многоквартирных домов в соответствии с выданными разрешениями на строительство в совокупности составляет не менее 4 млн. кв. метров и застройщик, включенный в перечень

системообразующих организаций, застройщик, являющийся его дочерним обществом, и застройщик, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, осуществляют привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении строящихся (создаваемых) объектов строительства, которые находятся на территориях не менее чем 4 субъектов Российской Федерации. Соответствие указанных застройщиков на день вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях,

определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», требованиям, предусмотренным настоящим абзацем, определяется межведомственной комиссией;

в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо на основании того, что права застройщика на такой проект были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201 15 ‘ 1 и 201 ,5 ’ 2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;

на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и З 11 пункта 2 статьи 39 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Российской Федерации по финансовому обеспечению мероприятий по завершению строительства проектов, которые не соответствуют указанным критериям и по которым на основании такого соглашения застройщикам предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

УТВЕРЖДЕНА постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480

определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. 11

расчета степени готовности проекта и определения количества заключенных договоров участия в долевом строительстве.

2. Степень готовности проекта (Сгп) рассчитывается по формуле (процентов):

Сф, — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;

Сщ — степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта).

100х размер фактически понесенных затрат планируемая стоимость строительства

Источник: standartgost.ru

методические материалы

Единая методика классификации жилых объектов по потребительскому качеству (классу). (Стерник Г.М., Стерник С.Г. 2012 г.)

Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)

Разработчики:

Стерник Г.М., главный аналитик РГР, профессор кафедры «Управление программами и проектами» Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова

Стерник С.Г., профессор кафедры антикризисного, государственного и муниципального управления ВГНА Минфина России, д.э.н., профессор

При участии:

Епишина Э.Д., председатель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», к.э.н.

— Москва, 2012 –

Оглавление

Целью настоящей работы является создание единой для рынка жилья России классификации строящихся многоквартирных домов по потребительскому качеству на основе обобщения региональных разработок и учета региональной специфики.
Задачи работы:
— описание и обоснование процедуры создания Единой классификации;
— выбор и согласование с участниками работы критериев классификации – перечня классов, перечня характеристик и диапазонов их значений для каждого класса (создание классификационной таблицы);
— описание и обоснование процедуры использования классификационной таблицы для присвоения каждому исследуемому объекту класса качества и разделения совокупности объектов на кластеры в соответствии с классификацией.

Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России (см. раздел «Нормативная база методики разработки классификации»).
В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Единая классификация не распространяется на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330 , в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания, на жилые помещения маневренного фонда и другие помещения, указанные в пунктах 2) – 7) части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Основные принципы, положенные в основу методики, кратко приведены ниже. Они раскрываются и обосновываются в разделе «Методология классифицирования».
1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций (РК МЖН) и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.
2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.
3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации. Характеристики местоположения и расположения объекта рассматриваются отдельно, по другой методике.
4) Принцип использования методологии ДППМ: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.
5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.
6) Принцип учета региональных особенностей при классификации МЖН: если в результате разработки (уточнения) региональной классификации на основе принципов настоящей методики выявлена необходимость учета региональных особенностей, то в практической работе используются две классификации – ЕК и РК.
7) Принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.
Принята следующая многоуровневая структура классов (рис. 1).
1. Вся совокупность новостроек по потребительскому качеству расчленяется на 4 класса: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс (см. второй уровень схемы). Перечень характеристик проектов и их ограничивающие значения для каждого из четырех классов представлены в Классификационной таблице.
2. Для частных целей возможно укрупнение: эконом- и комфорт объединяются в группу массового жилья, бизнес- и элита – в группу жилья повышенного качества (см. первый уровень схемы).
3. При необходимости более детального анализа (например, в связи с появлением на рынке в послекризисные годы малогабаритных квартир) целесообразно расчленять эконом-класс на два подкласса (малогабаритный и стандартный).
4. В ряде случаев важно подчеркнуть эксклюзивное качество самых лучших домов элитного класса. Для этого элитный класс разделяется на два подкласса: премиум и де-люкс. Критерии отнесения к этому подклассу разработаны и опубликованы.

КЛАССЫ КАЧЕСТВА ПРОЕКТОВ ЖИЛЬЯ

массовое

повышенного качества

эконом-класс

Класс комфорт

Бизнес-класс

Элитный класс

Рисунок 1. Структура классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству

3. Классификационная таблица

На основании изложенного получена классификационная таблица, содержащая классообразующие признаки (характеристики) МЖН и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества.

Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

Признаки (характеристики)

Критерии отнесения к классу качества

Классы массового жилья

Классы жилья повышенной комфортности

Эконом-класс

Комфорт — класс

Бизнес-класс

Элитный класс

Архитектура

(отсекающий признак между группами)

Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения

Большее разнообразие архи тектурных опций (переменная этажность, фасады, планиров ки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты

Индивидуальный проект с подчер кнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика.

Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному автор скому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.

Несущие и ограждающие конструкции

(отсекающий признак между классами)

Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструк ции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.)

Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.)

Бескаркасные из керамического кирпича и моно литно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конст рукции из керамического кирпича)

Остекление

Двойные рамы из отечественных дере вянных или пласти ковых профилей с однослойным стек лом, или одинарные рамы со стеклопа кетами

Пластиковые профили либо импортного, либо отечест-венного исполнения по импортным технологиям, средней ценовой ниши со стеклопакетами

Современные пластиковые и деревянные профили либо импортного, либо отечественного исполнения по импортным технологиям высокого класса, верхней ценовой ниши со стеклопакетами из энергосберегаю-щих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса)

Современные импортные фиберглассовые и дере вянные профили верхней ценовой ниши со стекло- пакетами из энергосберегающих стекол. Повышен- ная площадь остекления (с учетом климатического пояса)

Объемно-планировочные решения

(отсекающий признак между классами)

Кэ более 0,75,
высота потолков в чистоте менее 2,7 м.

Кэ – не более 0,75, высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладо вок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возмож ность перепланировки чаще всего ограничена.

Кэ – не более 0,7, высота потолков от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности переплани ровки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмо трена возможность зонирования квар тиры на гостевое пространство и месс та для отдыха. Возможно наличие бал конов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат.

Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3-4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома. Кухни-столовые, террасы.

Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех квартирах.

Внутренняя отделка общественных зон
(отсекающий признак между классами)

Высококачественная отделка (декора тивная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.)

Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом

Внутренняя отделка квартир
(факультативн. признак)

Без отделки или стан дартная отделка

Квартиры — без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка

Квартиры — без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка «под ключ»

Квартиры — с эксклюзивной отделкой (в соответ ствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно)

Общая пло щадь квар тир, кв. м
(отсекаю щий приз нак между классами)

1-комн.

от 34 (возможно квартира-студия от 28)

2-комн.

3-комн.

4-комн.

5-комн.

Площадь кухни, кв. м
(отсекающий признак между классами)

до 8. Возможно кухня-ниша.

Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)
(факультативный признак)

Металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консъержа, металлические входные двери квартир

Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звуко изоляция входных групп, помещение для консъержа, металлические сейф-двери , с наружной и внутренней отдел кой, с 4-сторонним запиранием в квартирах

Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секретность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, ресепшн. Металлические сейф-двери с наружной и внутренней отделкой, с 4-сторонним запиранием в квартирах

Инженерное обеспечение

(отсекающий признак между группами)

Энергоснабжение — 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное.

Энергоснабжение — 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление – центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором.

Энергоснабжение — свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабже ние дома. Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль (или шахты для наружных блоков сплит-систем), возм. внешние сплит-системы, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки. Отопление автономное или центральное (индивидуальный тепловой пункт).

Лифты скоростные, импортного или совместного пр-ва, с индивидуальной отделкой кабин. Современные слаботоч ные и коммуникационные сети. Биметаллические радиаторы, импорт ные с терморегулятором. Предусмот рены места для кондиционеров, дренажная система.

Энергоснабжение — свыше 10 КВт на квартиру + аварийное электроснабжение дома. Централизо ванная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квартире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной темпе ратуры (летом — охлаждение, зимой — нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, воздухо подготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации.

Качество воды сертифицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котель ная) /смешанное или воздушно-конвекторное (ин дивидуальный тепловой пункт). Лифты от ведущих мировых производителей, скоростные, индивиду альная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботоч ные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире.

HD –телевидение, спутниковое, кабель ное, Интернет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат поме щения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуаль ного комфорта. Система учета — поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета.

Придомовая территория двора и безопасность

(отсекающий признак между группами)

Возможна ограда по пери метру. Наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озелене ние территории.
Охрана периметра возмож на, но не обязательна. Консьерж, домофон.

Благоустроенная, конструктивно выде ленная прилегающая территория, с согласованным на стадии проекта (раздела генплана) огороженным периметром. Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна.

Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор. Видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консъержа.

Благоустроенная, конструктивно выделенная ого роженная прилегающая территория. Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передви жной патруль по периметру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках.

Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – уста новка систем сплинкерного пожаротушения, сис тема оповещения о пожаре и дымоудаления с выво дом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Кругло суточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведо мления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель.

Инфраструктура дома
(отсекающий признак между бизнес- и элитным классом)

Наличие площадей помещений нежи лого назначения согласно установ ленным требова ниям к жилым застройкам

Наличие площадей помеще ний нежилого назначения со гласно установленным требо ваниям к жилым застройкам. Дополнительно: размещение службы эксплуатации на пло щадях нежилого назначения

Широкий набор объектов социальной и коммерческой инфраструктуры с воз можностью контроля доступа посто ронних лиц, собственная служба эксплуатации

Разветвленная сеть инфраструктуры для жильцов дома, доступ посторонних лиц возможен только по клубным картам – приглашениям владельцев квартир. Дополнительно: персональное сервисное обслуживание, дополнительные опции инфраструктуры.

Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе
(факультативный признак)

Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома.

Наличие объектов социаль ной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома.

Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерчес кого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома.

Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного на значения. Доступность элитных объектов социаль ной инфраструктуры. Близость к культурным цен трам, памятникам архитектуры. Преимущества рас положения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон.

Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома).

Параметры паркинга
(отсекающий признак между классами)

Согласно норматив ным требованиям местного Генплана

Согласно нормативным требованиям местного Генплана

Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машино-места на квартиру.

Закрытый, наземный / подземный, отапливаемый паркинг, предпочтительно – с мойкой и экспресс- автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира — лифт – паркинг. Не менее 1,5 машино-мест на квартиру.

Алгоритм 1. Дифференцирование на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности»

• Является ли здание по конструкции сборно-железобетонным (панельным, блочным)?

Да – массовое жилье
Нет – вопрос 2

• Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,70 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади этажей здания) ?

Да – массовое жилье
Нет – вопрос 3

• Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям (кв. м)?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 4

• Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,75 м?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 5

• Обеспечено ли наличие от 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 6

• Является ли проект здания индивидуальным, с подчеркнутой дизайнерской проработкой внешнего облика?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 7

• Обеспечено ли энергоснабжение квартир трехфазными вводами с расчетной максимальной нагрузкой свыше 10 кВт?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 8

• Является ли придомовая территория огороженной и охраняемой по периметру в соответствии с разделом «Генеральный план и благоустройство» проектно-сметной документации жилого комплекса?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 9

• Обеспечивает ли закрытый (подземный или наземный) паркинг в совокупности с охраняемой придомовой территорией возможность парковки для жителей из расчета 1,0 машино-места на 1 квартиру?

Нет – массовое жилье
Да – жилье повышенной комфортности

Алгоритм 2. Дифференцирование массового жилья на эконом- и комфорт- классы

• Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,75 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания) ?

Да – эконом-класс
Нет – вопрос 2

• Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям (кв. м)?

Нет – эконом-класс
Да – вопрос 3

• Превышает ли высота потолков в квартирах значение 2,70 м?

Нет – эконом-класс
Да – комфорт-класс

Алгоритм 3. Дифференцирование жилья повышенной комфортности на бизнес- и элитный классы

• Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,65 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания) ?

Да – бизнес-класс
Нет – вопрос 2

• Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухни следующим значениям (кв. м)?

Нет – бизнес-класс
Да – вопрос 3

• Соответствует ли высота потолков квартир значению от 3 м?

Нет – бизнес-класс
Да – вопрос 4

• Обеспечивает ли закрытый паркинг для жителей 1,5 машино-места на квартиру?

Нет – бизнес-класс
Да – вопрос 5

• Имеются ли в доме коммерческие объекты со свободным входом с улицы через придомовую территорию?

Да – бизнес-класс
Нет – элитный класс

В соответствии с экономической теорией рыночное классифицирование многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству основывается на выявлении их экономических свойств как товара на соответствующих рынках, исходя из оценки 1) полезности, 2) экономически эффективной технической и юридической отчуждаемости, 3) дефицитности (обеспеченности платежеспособным спросом), определяющей ликвидность (способность быстро превратить недвижимый актив в денежные средства без потери для владельца накопленной затратной стоимости) и реализуемость (способность быстрого возмездного отчуждения по любой текущей рыночной цене, в том числе – с убытком для владельца, если цены падают) .
Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 году . С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. В дальнейшем эти критерии уточнялись и усовершенствовались , , . Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

В соответствии с методологией дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ) рынка недвижимости, при решении различных задач анализа рынка требуется определять показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов рынка должна быть разделена на группы (кластеры), т.е. должна быть проведена типизация (классифицирование) объектов по различным признакам, определяющим его качество.
Целью классифицирования является выделение групп однородных объектов (кластеров), отличающихся по средним значениям цены в различных кластерах и имеющим как можно меньший разброс цен внутри кластера.
В отечественной практике классифицирование жилья проводится двумя способами: по типам (морфотипам) и по классам качества.
Первый способ отличается простотой и наглядностью. В простейшем случае выделяется один базовый классообразующий признак, например, материал/технология несущих конструкций: бескаркасные кирпичные, сборно-железобетонные, монолитно-железобетонные дома. Все остальные характеристики в силу разнообразия их значений создают разброс цен вокруг среднего значения. При необходимости (слишком большого разброса) могут быть выделены подтипы, например, в случае монолитно-железобетонных домов: монолитные дома, монолитно-каркасные с кирпичными стенами, с панельными стенами и т.д.
Второй способ широко применяется в зарубежной практике, на отечественном рынке недвижимости с самого начала применялся в сегменте офисов, а на рынке жилья – только в сегменте элитного жилья. Но в полной мере он начал развиваться лишь в последнее десятилетие. Способ состоит в том, что производится разделение всей совокупности объектов на классы в соответствии с потребительскими предпочтениями покупателей, а конструктивные характеристики учитываются только в силу их влияния на спрос и цены. Этот способ представляет определенную сложность для реализации и вызывает разнообразие мнений экспертов как в части использования тех или иных характеристик объекта, так и даже названий отдельных классов. Тем не менее, именно этот способ становится приоритетным, и его развитию посвящена настоящая работа по созданию единой классификации МЖН по потребительским классам качества.
Таким образом, в методике выбран способ классифицирования жилья по качеству, состоящий в том, что классификация основывается на потребительских предпочтениях покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

Все факторы, определяющие цену объекта при фиксированном состоянии рынка, т.е. соотношении платежеспособного спроса и предложения, можно разделить на четыре группы – это качество местоположения объекта, качество расположения объекта, качество объекта, качество субъектов рынка (рис.2).
Качество местоположения и расположения объекта определяется характеристиками района (зоны), обуславливающими комфортность проживания, и может изменить уровень цен в 1,5-2,5 раза при одном и том же качестве объекта.
Качество объекта включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ, а также размер помещения. Все они в совокупности (вместе с качеством местоположения и расположения) определяют удельную цену объекта (помещения).
Качество проекта определяется его характеристиками, зафиксированными на ранней стадии строительства – заявленными застройщиком, и непосредственно влияет на спрос и удельную цену объекта (помещения).
Износ влияет на удельную цену не только для объектов вторичного рынка, но и для новостроек – в той степени, в которой он может происходить в период строительства. В ходе строительства характеристики могут в силу тех или иных причин меняться. Изменения, связанные с качеством строительства (например, нарушения технологии, вызвавшие трещины в стенах или фундаменте и т.п.) можно отнести к физическому износу, отклонения в ходе строительства от заявленных характеристик (например, в обустройстве территории, ее ограждении, использование лифтов и иной инженерии пониженного качества) — к функциональному износу, ухудшение комфортности окружающей застройки (появление по-соседству с жилым объектом, а также в пределах микрорайона, района, объектов, негативно влияющих на спрос и цену жилья) – к экономическому износу. Поэтому сопоставление объектов до ввода в эксплуатацию целесообразно проводить по заявленным характеристикам проекта, а после ввода – по фактическим характеристикам на момент исследования.
Степень строительной готовности влияет на спрос и цены через качество пользования (на ранних стадиях пользование затруднено для комплексов, включающих несколько корпусов, дорожную и иную инфраструктуру), а также в связи с отложенным заселением (скидки застройщика).
Помещения различного размера в объекте могут пользоваться различным спросом, и таким образом размер может повлиять на сложившуюся удельную цену.
Кроме факторов, относящихся к местоположению и качеству объекта, значительный вклад в уровень удельных цен вносит третья группа факторов – качество субъектов рынка: репутация, маркетинговая и ценовая политика застройщика, продавца, качество управляющей компании, предпочтения и бюджет покупателя.
Репутация застройщика, а также продавца может непосредственно повлиять на уровень спроса и цен.
При прочих равных условиях застройщик в своей маркетинговой и ценовой политике учитывает предпочтения покупателей, и назначает среднюю удельную цену, которая отражает его представления об этих предпочтениях. Так, вложив определенный бюджет в раскрутку бренда компании (с учетом ее реальных и мнимых достижений), объекта (с учетом его реальных и мнимых достоинств), места (с учетом его реальных и мнимых преимуществ), застройщик может повысить привлекательность объекта в глазах покупателей, что позволит увеличить уровень цены предложения объекта.

Рисунок 2. Структура факторов ценообразования при фиксированном состоянии рынка многоквартирного жилья

В зависимости от своих текущих целей и финансового состояния застройщик может повысить удельную цену объекта до верхнего уровня рыночного диапазона цен аналогичных объектов, обеспечив максимизацию суммарного дохода при несколько сниженной ликвидности (темпе продаж), а может понизить ее до нижнего уровня ценовой ниши, гарантируя быстрый возврат вложенных средств (при несколько сниженной выручке).
Качество управляющей компании влияет на качество проживания и на поздних стадиях строительства (а скорее для готового объекта) может повлиять на уровень спроса и цен.
Наконец, полная цена объекта формируется через общую площадь приобретаемого помещения, и выбор размера помещения определяется не только предпочтениями покупателя, но и его бюджетными возможностями. При этом в верхней линейке дорогих объектов (элитный класс) наблюдается явление прямой зависимости спроса от состава и экономического положения покупателей в целом (требование к нижней планке цены квартиры в доме).
Таким образом, выполненный анализ факторов, влияющих на цену объекта, показал, что включение в критерии классификации жилья одновременно характеристик местоположения, качества, цены, а тем более качества субъектов рынка — неконструктивно, дезориентирует застройщика, риэлтора, клиента и не позволяет вырабатывать обоснованные рекомендации по выбору инвестиционных решений.
Проблема классифицирования объекта недвижимости сводится к классификации его отдельно по качеству проекта и по качеству местоположения/расположения с последующим определением интегрального показателя качества жилья по критерию «качество местоположения/расположения». Разработка методики оценки качества месторасположения/расположения — отдельная задача, требующая своего решения.
Удельная цена может рассматриваться как показатель класса объекта условно, с учетом отклонений, вызываемых маркетинговой политикой застройщика/продавца и предпочтениями покупателей. Полная цена может служить показателем класса системы «объект-застройщик-покупатель» и в большей степени отражает бюджет покупатели, уровень его доходов.
На основании изложенного в настоящей работе используется следующий принцип формирования объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. Износ в ходе строительства, качество субъектов не учитываются. Местоположение и цена (удельная цена) объекта не используются как классообразующие признаки, но некоторые признаки расположения (окружение, видовые характеристики) – используются. Качество местоположения оценивается по отдельной методике, а затем при необходимости определяется интегральный показатель качества исследуемого объекта по критерию «качество места – качество проекта».

Нормативная база методики разработки рыночной классификации многоквартирных жилых зданий-новостроек по потребительскому качеству

Процедура рыночного классифицирования объектов — жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья (см. раздел «Нормативная база методики разработки классификации»).
Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», а правила разработки — постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 858 «О порядке разработки и утверждения сводов правил».
В разработанная методике рыночной классификации жилых зданий соблюдается нормативная преемственность двум действующим сводам правил.

• Свод правил СП 54.13330.2011 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003)».
• Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89).

Свод правил СП 54.13330.2011 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003)» утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 24 декабря 2010 г. № 778, зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) и введен в действие с 20 мая 2011 г.
Указанный свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м , в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Указанный свод правил не распространяется:
— на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания;
— на жилые помещения маневренного фонда и другие, указанные в пунктах 2) – 7) части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Для жилых зданий высотой более 75 м данными правилами следует руководствоваться при проектировании квартир.
Значимые для рыночного классифицирования многоэтажных жилых новостроек положения, термины и определения СП 54.13330.2011 приведены в Приложении 1 к настоящей методике.
На основании изложенного рассмотрены и применены нормативные требования СП 54.13330.2011 к потенциально коммерчески отчуждаемым составляющим многоквартирного жилого здания-новостройки: жилым, нежилым помещениям и площадям общего пользования, отраженные в Приложении 1 к настоящей методике.
Изложенное позволяет прийти к следующим выводам:
— СП 54.13330.2011 определяет минимальные качественные и количественные параметры законно потенциально коммерчески отчуждаемых (коммерчески эксплуатируемых) жилых площадей в составе многоквартирных жилых новостроек, которые могут располагаться во всех наземных этажах, в том числе – в мансардном;
— СП 54.13330.2011 не ограничивает возможности коммерческих застройщиков улучшать указанные параметры жилых площадей в задании на проектирование объекта;
— СП 54.13330.2011 определяет и строго ограничивает по функциям максимальные количественные параметры законно потенциально коммерчески отчуждаемых (коммерчески эксплуатируемых) нежилых площадей, которые могут располагаться в подвальном, в цокольном, в первом-втором (первом-третьем для крупнейших городов), в последнем, в мансардном этажах, а также – во встроено-пристроенных объемах, если загрузка этих площадей не осуществляется со стороны окон жилых комнат квартир и входов в жилую часть дома;
— возможно также отдельно регулируемое размещение в жилых домах встроенных и встроено-пристроенных коммерчески отчуждаемых (коммерчески эксплуатируемых) автостоянок;
— на площадях общего пользования жилых этажей, на открытых нежилых этажах, эксплуатируемых кровлях и т.д. возможно размещение функционально полезных нежилых зон только для жильцов здания.
Следовательно:
— минимальные качественные и количественные параметры жилых площадей в многоквартирных жилых новостройках, определенные СП 54.13330.2011, могут быть приняты в качестве исходных признаков объектов эконом-класса;
— в других классах объектов (комфорт-класс, бизнес-класс и элитный класс) параметры собственно жилых площадей могут быть равны или больше указанных;
— количество, качество и поэтажное размещение коммерчески эксплуатируемых (свободно посещаемых) нежилых объектов в жилом доме может влиять положительно на класс объекта с точки зрения шаговой доступности торговли и сервиса средне-высокой ценовой категории при недостаточности таковых в ближайшем окружении объекта. Например, целесообразно внести подобное требование в характеристику объектов комфорт- и бизнес-классов. В то же время, подобное требование нецелесообразно для эконом-класса в связи с повышением удельной стоимости объекта, влияющей на цену квартир, и противопоказано для элитного класса в связи с требованиями комфорта и безопасности проживания;
— количество и качество функционально полезных нежилых зон для жильцов дома, с одной стороны, определяется коэффициентом эффективности жилых этажей (отношением суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей, Кэ), а с другой стороны – определяет один из важнейших признаков класса потребительского качества жилого объекта по степени возможного расширения набора опций (чем ниже Кэ, тем выше потенциальный класс качества).
Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 28 декабря 2010 г. № 820 и введен в действие с 20 мая 2011 г., зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) в порядке пересмотра СП 42.13330.2010.
Документ содержит нижеследующий пункт:
5.6 Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей 2. Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом.

Т а б л и ц а 2 . Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта

Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта

Норма площади жилого дома и квартиры в расчете на одного человека, м2

Источник: realtymarket.ru