В России разрабатываются новые правила развития городских территорий. Основной градостроительной единицей станет квартал. Что это значит для горожан, властей и строителей — в карточках вопросов и ответов
Жилые районы в России много лет застраиваются по одним и тем же принципам. Но города растут, меняются социальные и экономические условия, а вместе с ними и потребности горожан. Сегодня покупатели жилья ориентируются не только на будущую квартиру, но и на район целиком — то есть на среду, в которой они станут жить. На первый план для них выходят не квадратные метры, а комфорт и безопасность жизни, экономия личного времени и удобство пользования социальной и коммерческой инфраструктурой, экология и близость места работы.
Для формирования современной городской среды потребовались новые образцы освоения свободных и развития уже застроенных городских территорий. Дом.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России сейчас разрабатывают Принципы комплексного развития территорий. Уже есть результаты — первая книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий», которая рассказывает о том, каким должно быть идеальное современное жилье и современная жилая среда. Основные тезисы из книги — в карточках вопросов и ответов.
Видеоотчет ход строительства квартал Depo. Специальный выпуск 2022
Зачем это нужно В России строится много жилья, оно не отвечает современным требованиям
В последние десятилетия во всем мире на смену жестким нормативам приходит гибкая система регулирования (guidelines). Она устанавливает минимальные ограничения, связанные в первую очередь с безопасностью граждан, и предлагает множество вариантов решений для каждой задачи, стоящей перед проектировщиками.
Например, чтобы ограничить шум, который распространяется от транспортных магистралей к жилой застройке, в российских нормах предусмотрено только одно решение — буферные зоны шириной до 50 м. В международной практике широко используются ландшафт — например, небольшой холм высотой 1 м блокирует 60% пыли и шума от дорожного трафика, и дома могут стоять ближе. И таких решений множество. Создавая возможности для разнообразных решений, можно сделать узнаваемым и уникальным облик каждого города и построить жилье, соответствующее индивидуальным потребностям горожан.
Например, в австралийском городе Аделаида утвержден Adelaide Design Manual, который включает руководство по проектированию и зданий, и общественных пространств. А в Великобритании в 2000 году принят Urban Design Compendium, благодаря которому страна, по качеству жилья отстававшая от большинства государств Европы, смогла переломить ситуацию — площади квартир стали больше, жилье комфортнее.
Жилищное строительство в России ведется высокими темпами. В 2017 году в стране построено 78,6 млн кв. м жилья, в 2016-м в эксплуатацию введено 79,8 млн кв. м, а годом ранее — рекордные для российской строительной отрасли 85 млн кв. м. К 2025 году в России планируется достичь отметки в 120 млн кв. м.
Квартал Lucky: ход строительства, 31 августа 2022
Новое жилье в городах России, как правило, воспроизводит панельные микрорайоны советского образца, которые разрабатывались в условиях плановой экономики. Сегодня такая застройка не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.
Принципы комплексного развития территорий должны стать инструментом повышения качества среды и перехода российских городов к современным моделям развития.
Анна Броновицкая, директор по исследованиям Института модернизма, преподаватель Московской архитектурной школы (МАРШ):
— Новые стандарты необходимы, потому что задача постепенной замены массовой жилой застройки 1960–1980-х годов становится насущной, и к этому нужно готовиться. Принципы должны защитить интересы жителей и установить четкие правила для девелоперов. Но они должны разрабатываться отдельно для разных территорий.
Дискуссии, развернувшиеся после объявления о реновации в Москве, показали, что люди ценят среднеэтажное жилье и просторные дворы. Там, где это возможно, должна появляться и малоэтажная застройка — сохранившиеся до сих пор послевоенные (так называемые немецкие) городки могут служить в этом смысле образцом. В деловом центре города (в Москве это Сити) и рядом с ним может появляться и очень высотное жилье — для тех, кто комфортно себя в нем чувствует и хочет жить недалеко от места работы.
Почему только города Потому что две трети россиян проживают именно в городах, которые служат двигателями экономики
К 2050 году около 70% населения мира будет жить в городах. В России этот показатель уже сейчас стремится к 75%. Города служат основными двигателями экономики своей страны — около 70% ВВП производится в городах. В них сконцентрированы квалифицированные кадры, что способствует внедрению инноваций.
Человеческий капитал — это одно из основных условий роста экономики города и страны в целом. На количество профессиональных кадров в городе напрямую влияет качество жизни. Привлекательная среда для специалистов должна отличаться разнообразием: пространственным, функциональным, социальным, транспортным.
При этом на смену отраслевым индикаторам, определяющим количественные показатели развития различных объектов городской инфраструктуры (протяженность дорог, количество построенных квадратных метров жилья), сегодня приходят сервисные. Они отражают уровень комфорта городской среды для горожан: время в пути до места работы, доступность объектов коммерческой, культурной и досуговой инфраструктуры каждому жителю на повседневной основе, уровень обособленности частной жизни для каждого из покупателей новых квартир. Все эти факторы учитываются в модели компактного города.
Компактный город Это модель развития города, где все под рукой
Важное условие разнообразия городской среды — компактность, то есть сочетание высокой плотности застройки и улично-дорожной сети при сохранении средней этажности со смешанным функциональным использованием зданий и территорий. Такая среда имеет четыре ключевые характеристики: 1) высокая концентрация пользователей и застройки на небольшой территории; 2) совмещение жилых и коммерческих функций в одном здании или квартале; 3) застройка высотой не более девяти этажей; 4) доступность общественного транспорта и пешеходная связность.
Среда должна быть соразмерна человеку и хорошо им ощущаться. Приемлемое соотношение высоты застройки к ширине улицы колеблется в пределах 1:1, 1:3 и к 1:6. Среднеэтажные здания позволяют жителям почувствовать визуальный контакт с открытыми городскими пространствами, создают ощущение безопасности и способствуют развитию взаимодействия между соседями. Оптимальное расстояние до улицы — около 25 м. Поэтому уже на уровне шестого этажа, что соответствует отметке в 20 м, этот контакт с окружающим пространством начинает пропадать.
А чего хотят горожане Наиболее важными факторами для покупателей квартир являются планировка квартиры, транспортная доступность и качество среды
Согласно исследованию Центра городской антропологии КБ «Стрелка», огромное значение для покупателей жилья имеют качество и планировка помещения. Ценятся кирпичные или монолитные дома, важны размеры комнат и кухни, возможность перепланировки, высота потолков, наличие балкона или лоджии, хорошее состояние инженерных коммуникаций.
В целом, выбирая жилье, россияне отдают предпочтение городским коттеджам. По мнению горожан, коттеджная застройка обладает такими плюсами, как большая площадь, удобная планировка, яркий внешний облик, возможность самостоятельно обустроить пространство.
Популярностью пользуются сталинки и так называемые брежневки. Квартиры в таких домах ценят за большие комнаты, удобную планировку, хорошую теплоизоляцию.
Среди аутсайдеров по типу застройки — хрущевки, панельные пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. Небольшие размеры комнат и кухни, неудобные планировки, плохая звукоизоляция, аварийное состояние коммуникаций — все это делает квартиры крайне непривлекательными в глазах жильцов.
В небольших городах, где происходит активный отток населения, именно хрущевки в первую очередь рискуют оказаться полностью заброшенными из-за отсутствия желающих покупать там квартиры. Следующим по значению фактором является транспортная доступность.
При выборе квартиры люди оценивают, сколько им добираться до работы. Если оказывается, что больше часа, то жилье стараются не покупать. Также покупатели смотрят на качество жилой среды в районе проживания.
В тех случаях, когда район проживания резко отличается в плохую сторону от соседних территорий (считается криминальным или экологически неблагополучным), это может стать весомой причиной отказаться там жить. Проведенное антропологическое исследование позволило определить типовые сценарии повседневной жизни людей. На основе этих данных в Принципах сформировано три основные модели жилой среды, которые учитывают все вышеперечисленные факторы.
— Россияне сегодня выбирают не лучшее, а «наименее плохое жилье». И фактом является отсутствие на рынке достойного предложения в необходимом количестве. Рост благосостояния опередил эволюцию покупательского опыта. У людей недостаточно навыков отличия хорошего жилья от плохого. Новые Принципы должны стать единым языком для всех, в хорошем смысле пропагандой качества.
Создание новых ориентиров ускорит воспитание потребителя, и, как следствие, остальных участников рынка. Государство и его специализированные институты должны выступить платформой, на которой профессиональное сообщество сформирует общее видение и договорится о стандартах отрасли.
Что предлагается Главное единицей городского планирования должен стать квартал
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» предлагает при планировке городских территорий перейти от микрорайонной к квартальной застройке средней этажности (до девяти этажей) с качественными общественными пространствами, плотной улично-дорожной сетью и широким спектром объектов торговли и услуг в пешеходной доступности.
В идеале квартал должен быть площадью до 5 га — вместо действующей нормы размера микрорайона до 60 га. А плотность улично-дорожной сети — 15 км/ кв. км. 20–30% от общей площади застройки должна составлять доля объектов торговли, услуг, досуга.
В основу правил формирования жилой среды заложен принцип конструктора: город составляют районы, которые, в свою очередь, сформированы из нескольких застроенных кварталов. При проектировании важна непрерывность городской ткани — она обеспечивает условия комфортного перемещения пользователей из одного района в другой и рост потоков посетителей объектов коммерческой инфраструктуры. Например, очень удачно, если объекты коммерческой, культурной или досуговой инфраструктуры, расположенные в соседних районах, дополняют друг друга.
От размеров, пропорций, расположения квартала зависит, насколько он будет комфортными для жизни. Например, размеры квартала определяют удобство пешеходного или автомобильного перемещения. Чем больше размер квартала, тем менее комфортно передвигаться пешком и тем больше пользователей выбирают автомобиль.
В небольших кварталах чаще организованы перекрестки, что повышает безопасность дорожного движения. У пешеходов меньше соблазна пересекать дорогу в неположенном месте, а у водителей — превышать скорость. Но для автомобилей удобнее — большой квартал.
Оптимальный баланс между удобством для пешеходного и автомобильного перемещения достигается в кварталах со стороной 80–110 м. Наиболее известный пример планировки на основе вытянутых кварталов — Манхэттен со средним размером квартала 80 × 274 м. На острове четко разделяются авеню с высокой уличной активностью и улицы, где преимущественно располагается жилье.
Еще одна «хитрость» — для увеличения пешеходной активности крупные кварталы необходимо делать проницаемыми — с аллеями и бульварами, разбивающими квартал посередине.
Важно также расположение квартала с учетом преобладающих направлений сезонных ветров. Застройка должна защищать от холодных зимних ветров, а летом, наоборот, не препятствовать сквозным ветрам, снижающим эффект теплового острова.
— Проблемы организации жилой застройки есть в городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших ДСК. Застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий и собираются долго работать на рынке, заботятся о соотношении «цена-качество».
Такие девелоперы, по сути, и помогли сформировать набор характеристик жилых объектов, которые изучали разработчики Принципов. Существует ряд характеристик действительно качественной застройки. Одна из ключевых — создание бытовой и социальной инфраструктуры. Человек не должен ехать в течение нескольких часов, чтобы получить бытовую услугу, сходить в кафе или попасть на то или иное событие. Сокращение времени и расстояния до подобных услуг — первостепенная задача и девелопера, и городской власти.
Сценарии городской жизни Для российских городов разработали три базовые модели развития территорий
Стандарты выделяют три базовых сценария повседневной жизни, которые должны быть учтены при формировании современной жилой среды: малоэтажная жилая, среднеэтажная жилая и центральная.
Малоэтажная жилая модель — жизнь в частном доме с индивидуальным участком либо в малоквартирном доме не выше пяти этажей. Размер квартала — 2–4 га. Предполагаемая плотность жителей — до 80 чел./га, плотность застройки — 4–6 тыс. кв. м/га. Обеспеченность парковками — 375 мест на 1 тыс. жителей.
Модель предусматривает создание плотной застройки, необходимой для эффективного использования инженерной и транспортной инфраструктуры, внедрение локальных источников водоснабжения и отопления, очистных сооружений, альтернативных источников энергии, энергоэффективных материалов и технологий. Коммерческая и социальная инфраструктура должна быть в пешеходной доступности.
Среднеэтажная жилая модель — самый массовый вид жилой застройки. Плотность жителей — 350–450 чел./га, высота домов — пять — девять этажей, обеспеченность парковками — 235 мест на 1 тыс. человек. У жителей городской модели просторные квартиры с гибкой планировкой, с выходом в собственный палисадник из квартир на первых этажах. Еще одна отличительная черта городской модели — развитая сеть общественного транспорта, обеспечивающая доступность объектов социальной инфраструктуры и природных территорий.
Центральная модель предлагает создание небольших кварталов (до 1,5 га) со смешанной застройкой (жилье и коммерческие площади), с разветвленной сетью пешеходных и автомобильных линий, развитым общественным транспортом. В домах высотой не выше девяти этажей — компактные квартиры, поскольку жители много времени проводят вне дома. Для высотных доминант района предусмотрена высота здания — 18 этажей.
Как применять новые принципы Принципы — это рекомендации, учебник для городских властей, проектировщиков и других специалистов, задействованных в процессе развития городов
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» — первая часть Принципов, содержащих рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при реконструкции или освоении застроенных территорий и при комплексной застройке новых территорий. Документ разработан ДОМ.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России.
Новый методический документ закладывает основу для комплексного изменения существующих строительных нормативов (Сводов правил, стандартов и СанПиН).
Источник: realty.rbc.ru
Принципы квартальной застройки
Городская квартальная застройка создаётся, в первую очередь, для жителей, во вторую — для транспорта.
Преобладающими элементами квартала являются геометрические фигуры квадрата или прямоугольника со сторонами длин 120‑185 м шириной улиц от 20 до 50‑60 м.
Минимальная площадь для замкнутого дома квартальной застройки из 6 секций (2 — рядовые, 4 — угловые, в левом верхнем углу) находятся в границах 60,8 х 63,4 м, что составляет 0,39 га. Для квартальной застройки из 23-26 секций требуется площадь размером 2,9-3,1 га.
Дворовые пространства замкнуты и доступны только для проезда специального транспорта.
Высотность квартальной застройки ограничена этажностью, исключая создание дворовых «колодцев» внутри.
Набор секций внутри квартала должен обеспечивать любое расположение зданий относительно широтно‑меридиональной ориентации, включая менее благоприятное по условиям инсоляции расположение одной из осей квартала с юга на север. Наиболее приемлемым расположением является диагональная ориентация с учётом инсоляции зданий.
В пределах нескольких кварталов:
• шаговая доступность для социальных услуг;
• подразделение улиц на магистральные с общественными функциями (магазины, службы быта, офисы) и второстепенные — «тихие» с жилыми первыми этажами;
Магистральные улицы (жирные стрелки на чертеже) расположены с севера на юг или то же, но с учётом диагонального расположения. «Тихие» улицы с жилыми первыми этажами (тонкие стрелки) расположены с запада на восток или то же, но с учётом диагонального расположения.
• преимущественным транспортным движением является одностороннее движение с организацией проезда общественного транспорта (автобусы, такси и другой спецтранспорт) с противоположной транспортному движению стороны по специально выделенной полосе.
Модернизация жилищного фонда на новом градостроительном принципе, в основу которого заложен возврат к городской среднеэтажной квартальной застройке, влечёт за собой пересмотр принципов городского транспортного движения. Приоритет человека в городской среде изменит отношение к улицам как транспортным магистралям.
Городская улица — это, прежде всего, пространство, где удобно и безопасно ходить, приятно проводить время, удобно встречаться, получать впечатления от увиденного, удобно ездить на велосипеде. Число городских улиц и площадей «без машин» ежегодно растёт. Это — тенденция! Идеальным было бы вообще не иметь на уровне первых этажей домов с жилыми и общественными функциями движущегося транспорта. Есть примеры таких решений, однако из наиболее простых и эффективных остается и является одностороннее движение.
Принцип назначения главных и второстепенных улиц
Возврат в градостроении к квартальной застройке требует нового принципа блок-секционного проектирования.
Блок-секции северной ориентации с южной стороны улиц всегда имеют лестнично-лифтовой холл, что не позволяет создавать непрерывную зону общественных помещений. Большая часть времени эта сторона не имеет солнечного освещения. Именно поэтому целесообразно улицы, расположенные с запада на восток, не превращать в «деловые» улицы, одна из сторон которой всегда зрительно не интересна, разбита на входные группы в здания и поэтому они лучше соответствуют тихим, с минимальным транспортным движением улицам. В тоже время вдоль этих улиц целесообразно выделять придомовые и приквартирные участки, с достаточно высокой оградой, но зрительно привлекательной, создавая «наш» и «мой» придомовые дворики вдоль улицы.
Для непрерывной периметральной квартальной застройки, удовлетворяющей условиям инсоляции и организации входов в здания со стороны улиц и дворов, необходимо иметь гладкие фасады первых нежилых этажей с общественными функциями, к которым, как правило, должны вплотную примыкать тротуары улиц с беспрепятственным доступом в общественную зону практически в любом месте по фасаду зданий с расположением лестнично-лифтового узла со стороны дворового фасада.
Меридиональное ориентирование улиц наиболее приспособлено для выполнения ими функций многофункциональных улиц (главных, транспортных, магистральных, коммерческих, прогулочных, парковочных) с расположением на них зданий с общественными зонами.
Расположение вдоль улицы домов с широтной ориентацией с лестнично-лифтовыми узлами на северной стороне неизменно приводит к виду улицы с разными фасадами с двух сторон. Поэтому такие улицы в большей степени соответствуют улицам, где первые этажи являются жилыми или с минимальными общественными зонами. Можно считать такие улицы «тихими», с ограниченным движением городского транспорта.
Организация одностороннего движения на представленном справа городском квартале позволяет иметь круговое движение вокруг каждого из локальных кварталов и достичь транспортной доступности в общественные зоны на улицах «А»‑«D» за счёт выделенной полосы с противоположной транспортному движению стороны.
По инсоляции главные улицы «А»‑«D» в течение дня наиболее полно обеспечены солнцем и в большей степени приспособлены для посадки зелени с прогулочными зонами и зонами отдыха. Напротив, северная сторона на улицах «1»‑«4» не всегда и в достаточной степени имеет солнечное освещение.
Улицы «тип 1» и «тип 2» на комплексной квартальной застройке, являясь жилыми улицами, тем не менее для уравновешивания транспортных потоков имеют развитую дорожную сеть с многополосным односторонним движением во многом повторяющим движение по магистральным улицам.
Организация одностороннего движения в жилом комплексе из 25 кварталов позволяет более компактно организовать жилую застройку, сократив площадь застройки до 20% относительно планировки с двухсторонним движением, создав в пределах локальных кварталов «свой» дом, двор, подъезд.
Перечисленным выше требованиям и принципам удовлетворяет жилой комплекс, выполненный в виде 25 кварталов.
Характеристика комплекса: площадь комплекса — 77,5 га; площадь одного квартала — 3,1 га; жилая и площадь под общественные функции — 550 тыс. м²; соцкультбыт — 9,3 га (школа и 2 детсада); средняя этажность — 9-11 этажей, плотность жилой застройки в зависимости от этажности — 25-31 тыс. м²/га.
Справочно: при средней 4-этажной квартальной застройке плотность
составляет 8,5 тыс. м²/га, при 7-этажной – 14,9 тыс. м²/га, при 9-этажной — 18,5 тыс. м²/га, 12-этажной — 24,6 тыс. м²/га.
Магистральная улица — многофункциональная улица, на которой расположены здания с первыми нежилыми этажами вдоль всего фронта зданий с двух сторон. На ней происходит деловая жизнь города и конкретно – квартала. Одностороннее движение позволяет на улице шириной 50-55 метров иметь трехполосное движение в одну сторону и две полосы движения вдоль домов, первые этажи которых являются нежилыми, выполняя общественные функции (торговля, услуги, офисы и т. п.). Въезд на эти полосы разрешён только общественному транспорту (автобусы, такси), транспорту по загрузке помещений общественного назначения, встроенных в здания по магистральной улице, и легковым автомобилям для высадки/посадки пассажиров.
Другие виды транспорта могут заезжать без права безостановочного движения (в основном для высадки пассажиров). Трёхполосное движение имеет одну полосу, выделенную для общественного транспорта (автобусы, такси). Два ряда стоянок обеспечивают в дневное время платной парковкой работающих и приехавших, в ночное время – это бесплатная стоянка для проживающих в квартале жителей. Вдоль улицы расположен бульвар с велосипедной двухсторонней дорожкой.
Жилая улица — улица с неинтенсивным транспортным движением. Вдоль улицы за достаточно высоким ограждением располагается придомовый земельный участок, находящийся в коллективной или частной собственности: коллективной — на входах в подъезд и напротив лестнично-лифтовых узлов, частной — напротив комнат, выходящих на улицу и во двор.
Квартал, замкнутый по периметру или открытый?
Городская среда, в которой человек как живое существо потерялся среди зданий – это потеря городом своего предназначения. Сегодня жизнь в большинстве городов напоминает жизнь зданий среди людей.
Именно они (здания) с 17-25 этажной высоты (а где-то и выше) смотрят на безжизненные пространства между домами, на спешащих в автобусах и машинах людей, перемещающихся по таким же безжизненным, на чем даже глаз нельзя остановить, улицам, именно здания слышат городские шумы и чувствуют загрязнения воздуха. Именно здания понимают, как архитекторы-модернисты и малопонимающие, но поддерживающие их заказчики и городские чиновники, превращают городское пространство в конгломерацию отдельно стоящих домов и создают обезличенное, официозное и холодное городское окружение.
Именно высокие здания знают, что коммуникация людей с прилегающей территорией превосходна на первых двух этажах и приемлема на третьем, четвёртом и пятом этажах. Только до 5-го этажа здания следят за городской жизнью, все верхние этажи зданий знают и потому не контактируют с городской жизнью – они витают в воздухе и практически не принадлежат городу. Стоп! Весь приведённый выше опус – это перевёрнутый взгляд зданий на жизнь людей в городе, которым воспользовался автор этих строк используя книгу «Города для людей» датского архитектора Яна Гейла. Его точка зрения другая – люди для зданий, а не здания для людей; а точнее – сначала жизнь, затем пространство и в последнюю очередь здания.
«Новые» городские образования в Москве и Подмосковье окажутся в недалёком времени выставочным павильоном для сборища домов крупнейших застройщиков с названием «Как не надо строить». Посмотрите на застройку бывших Люберецких полей орошения, которые носят название Некрасовка! Это один из наглядных примеров, который свидетельствует о необходимости внесения кардинальных изменений в градостроительную политику страны и реформирование жилищного фонда России.
К сожалению, даже опыт мало чему учит. Идёт, например, активное освоение бывших производственных площадей.
Таким утверждён план застройки бывшего завода ЗИЛ, только к его старому названию присоединили слова АРТ, чтобы не спутали, что на территории, где делали машины, будут размещены в будущем общежития для людей. Снова напрашивается выражение из «Толкового словаря» Д. Н. Ушакова — «Ни кола, ни двора», зато сотни тысяч квадратных метров по несколько сотен тысяч рублей за метр.
Мировой опыт застройки новых городских районов в Вене, Осло, Мюнхене (достаточно посмотреть в Интернете) резко контрастирует с выбранными отечественными и зарубежными (почему-то) архитекторами методами застройки наших городов, включая Москву.
Трудно не согласиться, что среднеэтажная застройка Михаила Филиппова в Москве — Итальянский и Римский кварталы (на фото) — резко отличаются от представленных выше «спичечных коробок», не соответствующих ни человеческому масштабу, ни живой городской среде.
А жилую среду вообще редко кто из архитекторов изображает — талант нужен! Недаром когда известного шведского проектировщика и дизайнера Ральфа Эрскина спросили: «Что нужно, чтобы быть хорошим архитектором?», он ответил: «Чтобы быть хорошим архитектором, надо любить людей, потому что архитектура — прикладное искусство и связана с созданием условий для жизни людей» (а не коробок-муравейников, именно: сначала жилая среда, затем пространство и только потом здания).
Вернёмся к вопросу: замкнутый или закрытый квартал?
Для жителей квартала этот вопрос подразделяется на несколько других вопросов:
- Хотите жить в безопасной жилой среде?
- Хотите жить в социуме или вам достаточно общения с людьми на работе?
- Хотите создавать уют и ухаживать за внутридворовым благоустройством («нашим» и «моим») или пусть (хоть и плохо) за этим следит городская администрация?
- Хотите иметь кусочек земли или крыши в личном пользовании и (или) не будете возражать, если ваши соседи будут иметь это?
Положительный ответ на «хотите?» говорит в пользу замкнутости квартала. Название «проходной двор» говорит само за себя — это бесхозная территория, за которой должен кто-то следить, ухаживать, которую кто-то должен благоустраивать, беречь.
Собственно, сегодня не новость, когда видим изгороди вокруг одного или нескольких домов. Естественно, это самый простой способ создать закрытое пространство вокруг одного или нескольких домов. Хотя вид изгородей и шлагбаумов не придает идущим вдоль таких домов людям ощущение уютной городской среды.
На нескольких примерах замкнутой по периметру (1-4) и открытой (5-12) квартальной застройки можно убедиться в значительном разбросе показателей плотности этих кварталов. При единой 5-этажной высоте всех кварталов виден значительный разброс показателей плотности — от 10 до 34 тыс.м² на гектар. Это говорит о практически неисчерпаемых возможностях в создании эффективной квартальной застройки с «человеческой» по масштабу жилой средой и комфортным жильём. Открытые на иллюстрациях кварталы 5-12 достаточно просто сделать замкнутыми по периметру с помощью арочных ворот — это на решение жителей этих кварталов.
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| 11,0 | 25,3 | 14,5 | 34,3 | 33,9 | 27,7 | 23,9 | 11,2 | 9,3 | 22,2 | 18,3 | 16,5 |
Перейти от строительства отдельно стоящих домов к жилью, ориентированному на человека, стало активным требованием жителей российских городов. «Наш» дом, «наш» подъезд, «наша» детская площадка, «мой» цветник, «мой» парник — всё множество этих понятий составляет сущность социума, где коллективное и личное приобретает смысл его создания, сохранения и бережного содержания. Социум, как владелец законодательно закреплённой коллективной и частной собственности на недвижимость и внутреннюю территорию — это абсолютно другая, качественно новая форма создания жилой среды и отношения к жилью и жилой застройке.
Выбор открытого или замкнутого фронта квартала в городской застройке должен оставаться за жителями этого квартала.
Дать возможность реально отделить коллективную и частную собственность от общественной — задача градостроительного проекта, создаваемого на принципах архитектурно-градостроительной системы панельно-каркасного домостроения.
Замкнутое пространство квартальной застройки — основа большого «квартального» социума. Наличие внутриквартальной ковровой застройки позволяет подойти к понятиям «наш» и «моё» через их связь с «внутриквартальными» социумами. Внутриквартальные пространства должны быть доступны только для жителей этого квартала — это основа самосохранения и развития квартального и внутриквартальных социумов как в части недвижимости, так и в части дворового пространства и находящегося в нём имущества.
Озеленение, поднятие уровня двора относительно улицы, живая изгородь, шлагбаумы — всё это не создаёт замкнутость кварталов и не обеспечивает сохранность внутридворовой среды.
Предлагается вспомнить известный факт из жизни многоэтажек. Первые пятиэтажные дома строились без балконов. Переезжали из коммунальных квартир — «Какие балконы? Своё жильё — уже прекрасно!». Потом захотели балконы — «Пожалуйста, нате вам!», сказали архитекторы и строители. «А давайте мы начнём их застеклять?». И начался неуправляемый процесс.
Теперь в обязательном порядке пишем — на стадии проектирования и строительства балконы застеклять. Этот факт приведён для того, чтобы не «наступить на грабли» в подходе к квартальной застройке. Не сразу, постепенно, но жители квартала захотят иметь, как принято в европейской и мировой практике, придомовую землю в коллективную и частную собственность.
И вот тогда произойдёт неуправляемый процесс «застекления балконов» в виде хаотичного ограждения открытых кварталов и домов, в них находящихся! К чему это приводит — воссоздайте картину зданий с хаотично остеклёнными балконами.
Поэтому очень убедительно требование: при проектировании квартальной застройки предпочтение отдавать замкнутой застройке с отсутствием доступа внутрь квартала посторонним людям. Никакие зеленые ограждения, ограды не обезопасят внутриквартальное пространство и ни один житель этого квартала не захочет иметь прилегающий к кварталу земельный участок, пока жителям не будет гарантирована безопасность внутри квартала. А безопасность в российским понимании это бетонная или каменная стена, пока только к такому восприятию надёжного ограждения нас приучила жизнь. Предлагается начать привыкать к общемировой и европейской практике — приватный замкнутый квартал с арочными проёмами для въезда специального транспорта — просто, надёжно, безопасно.
Но выбор всегда остаётся за жителями!
Пример квартальной застройки с незамкнутым периметром каждого из локальных кварталов представлен слева. Можно с большой степенью вероятности представить, что жители каждого из кварталов со временем решат оградить свой квартал изгородью, что повсеместно мы наблюдаем и в Москве, и в целом по городам России.
Шлагбаумы и заборы — не лучшее украшение наших городов.
Преимущества квартальной застройки в достаточной степени оцениваются при комплексном освоении городских территорий, измеряемых в интервале площади 80-100 и более гектаров. Городская застройка двадцатью-двадцатью пятью кварталами локальными кварталами позволяет создавать «самодостаточную» среду жизни для нескольких десятков тысяч жителей этих кварталов, включая не только проживание и отдых, но и занятость на небольших производствах и оказании необходимых услуг.
Ключевым решением концептуальной схемы является организация пространства.
Источник: agspkd.ru