Квартира как объект капитального строительства

Квартира — вид жилого помещения

Знаем ли мы, что такое квартира? Совпадают ли наши обыденные представления о ней с тем, что под этим видом недвижимого имущества понимает законодательство?

Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества, утвержденная по-становлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 05.07.2004 № 33(с изменениями и дополнениями).

В случае с квартирами существенной разницы между нашими «обычными» представлениями о ней и тем, как данный вид жилья определяет законодатель, нет. Однако квартиру, как и большинство других объектов недвижимости, можно рассматривать по крайней мере в двух аспектах:

[list type=»disc»] [list_item]Квартира как жилище — с точки зрения ее непосредственного использования по прямому назначению. В даннойситуации квартира рассматривается как некий физический объект, как объект строительства, состоящийиз комнат, кухни, санузла и др.;[/list_item] [list_item]Квартира рассматривается как объект недвижимого имущества, а точнее, его определенный вид —с формальной, юридической точки зрения. В этой ситуации квартира рассматривается как изолированное помещение, которое должно быть оформлено должным образом и может использоваться как предмет при совершении сделок, как средство обеспечения обязательства для получения кредита в банке и т. д.[/list_item] [/list]

Квартира с технической точки зрения

Для того чтобы некое помещение можно было признать квартирой, необходимо наличие:

[list type=»disc»] [list_item]одной или нескольких жилых комнат;[/list_item] [list_item]кухни и других подсобных помещений;[/list_item] [list_item]входа в помещение, организованного с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.[/list_item] [/list]

Конечно, если, к примеру, вы строите квартиру в многоквартирном жилом доме по договору долевого строительства, то вам, в принципе, и нет необходимости знать, что является квартирой, а что нет — все уже решено до вас. Однако есливы самостоятельно организуете строительство, скажем, двухквартирного жилого дома или хотите произвести раздел либо перепланировку уже имеющейся у вас квартиры, то вам, для того, чтобы оценить возможность совершения соответствующих действий, следует знать технические признаки квартиры.

Итак, квартира должна состоять из одной или нескольких жилых комнат.

Жилая комната — отдельное отапливаемое помещение для проживания в квартире (одноквартирном жилом доме), имеющее естественное освещение и предназначенное для сна, отдыха, досуга, приема пищи.

К жилым комнатам не относятся санитарные узлы, кухни, прихожие, гардеробные и т. п., а также производственные помещения для индивидуальной трудовой деятельности или надомного труда, если выполняемые в этих помещениях процессы не могут быть совмещены с функциями жилых комнат.

Комнаты в квартире, используемые, например, в качестве библиотеки, кабинета, в иных целях, но подходящие под определение жилой комнаты (имеющие отопление, естественное освещение и пр.), также считаются жилыми.

Строительными нормами и правилами СНБ 3.02.04-03 «Жилые здания» предусмотрены требования по освещенности, размерам и некоторым иным характеристикам квартир и жилых комнат в квартире.

Например, минимальный размер жилой комнаты в однокомнатных квартирах (для одиноких граждан) и жилойкомнаты (общей) в двухкомнатных квартирах (для семей из двух человек) должен быть не менее 14 м 2 . В качествежилой комнаты не может быть признано помещение, в котором не обеспечена соответствующая инсоляция (освещенность). Также в жилом помещении должно быть предусмотрено отопление.

В квартире обязательно должна быть кухня, а также некоторые иные подсобные помещения. Размер кухни всегда был камнем преткновения для наших граждан. Часто кухни бывают настолько маленькой площади, что разместиться в нихнескольким людям весьма проблематично. Можно отметить, что согласно СНБ 3.02.04-03 минимальный размеркухни — 9 м 2 .

Кстати, площадь кухни допускается уменьшать до 5 м 2 при условии наличия в квартире отдельного помещения столовой. В однокомнатных квартирах для одиноких граждан допускается устройство кухонь с наименьшей площадью5 м 2 или кухонь-ниш глубиной не менее 0,6.м и шириной не менее 2,5 м, оборудованных электроплитамии вентиляцией с механическим побуждением.

Обратите внимание, что требование об обязательном наличии кухни является серьезным препятствием для раздела одной квартиры на две и более (см. статью «Почему нельзя разделить квартиру в многоквартирном жилом доме»).

Кроме кухни и жилых комнат в квартире обязательно наличие некоторых подсобных помещений:

[list type=»disc»] [list_item]прихожей;[/list_item] [list_item]санитарного узла;[/list_item] [list_item]кладовой или встроенного шкафа.[/list_item] [/list]

Квартира должна иметь отдельный вход, организованный с придомовой территории или из вспомогательныхпомещений жилого дома.

Квартира как объект недвижимости

Выше шла речь о некоторых технических требованиях к квартире, то есть о том, каким должно быть помещение (помещения) для того, чтобы признаваться жилым и считаться квартирой.

Однако квартира, кроме того, что является местом, где мы живем, также еще представляет собой объект недвижимости. И в этом смысле она обладает рядом специфических признаков:

[list type=»disc»] [list_item]квартира должна являться изолированным помещением;[/list_item] [list_item]квартира и права на нее должны быть оформлены в соответствии с тре-
бованиями законодательства.[/list_item] [/list]

Изолированное помещение — это внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), которая:

[list type=»disc»] [list_item]отделена от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками;[/list_item] [list_item]имеет самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута (то естьв данном случае — права прохода через чужое помещение);[/list_item] [list_item]описана (назначение, местонахождение внутри строения и площадь) в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — Регистр недвижимости).[/list_item] [/list]

Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридор, прихожая и т. п.).

Из указанного определения можно сделать ряд важных выводов, касающихся вашей квартиры как объекта недвижимости:
* Статья 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133–3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) (далее Закон о регистрации).

[list type=»disc»] [list_item]Как это ни парадоксально звучит, но ваша квартира — это всего лишь пространство, «воздух» между стенами.То есть, строго юридически, в состав вашей квартиры не входят стены, а лишь пространство от пола до потолка иот стены до стены.[/list_item] [list_item]Подобный подход связан с тем, что стены в своей совокупности составляют весь жилой дом, и если бы стены являлись вашей собственностью, тогда возникли бы вопросы по поводу управления общим имуществом: чьей является стена, разделяющая две квартиры, или чьим является ваш пол и соответственно потолок нижележащей квартиры, или стены со стороны лестничных маршей и далее в этом же духе. Кроме того, возникли бы чисто формальные вопросы, связанные с тем, что и каким объектом недвижимости является: если в состав квартиры входят все стены, то что тогда входит в понятие «жилой дом» и как определить его состав. На сегодняшний жедень все вопросы, связанные с правами на дом в целом, на такие объекты в доме, как лестницы, подвалы, лифты, стены между соседними квартирами и иное имущество, решаются в рамках совместного домовладения(см. следующий раздел);[/list_item] [list_item]Квартира, а точнее, все помещения в ней должны быть отделены стенами от других помещений. В случаес квартирами проблем по поводу наличия стен, как правило, не возникает.
— Квартира, как уже говорилось выше, должна иметь вход, который может быть организован различными способами.
— Ваша квартира будет являться недвижимостью только в том случае, если она зарегистрирована в качествеобъекта недвижимого имущества в Регистре недвижимости. В противном случае, с юридической точки зрения, квартира рассматривается лишь как стройматериалы.[/list_item] [/list]

Сколько квартир в многоквартирном жилом доме?

Если вы задумали перепланировку, то очень большое значение имеет то, в доме какого типа находится квартира.Дело в том, что все указанные нами несколько выше признаки квартиры вполне могут быть обнаружены как у квартирыв привычной многоэтажке, так и у квартиры в небольшом частном доме.

Но порядок перепланировки квартир в многоквартирных жилых домах существенно отличается от перепланировкиодноквартирных, блокированных жилых домов (или квартир в таких домах). И именно для того, чтобы правильно выбрать необходимый порядок перепланировки, нужно знать, находится ваша квартира в многоквартирном илив одноквартирном, блокированном жилом доме.

Многоквартирный жилой дом

Что является многоквартирным жилым домом определено в законодательстве — жилой дом, состоящий из двухи более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома (см. схему 1). То естьмногоквартирный жилой дом — это не обязательно привычная для нас «многоэтажка», где имеется несколько десятков, а то и сотен квартир.

В многоквартирном жилом доме может быть и две квартиры — главное, чтобы вход в них был организованне раздельно с улицы, а из общего подсобного помещения. То есть если у нас имеется небольшой частный дом,в котором находятся один подъезд (один вход с улицы) и две квартиры, то в отношении перепланировок жилых помещений этого дома следует применять правила, касающиеся перепланировок в многоквартирных жилых домах.

А вот если вход в квартиры организован из разных подъездов с улицы или в доме имеется вообще одна квартира, то применяются другие правила — о реконструкции в одноквартирных и блокированных жилых домах.

Схема I

Одноквартирные и блокированные жилые дома

Допустим, вы проживаете в небольшом доме и вход в вашу квартиру организован непосредственно с улицы. Скорее всего, ваш дом является одноквартирным или блокированным. А это означает, что перепланировка, а точнее,реконструкция вашего жилого помещения будет осуществляться по иным правилам, нежели в случае с квартиройв многоквартирном жилом доме.

Разберемся в специфике одноквартирных и блокированных жилых домов (см. схему 2).

Блокированный жилой дом — жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории.

В одноквартирном жилом доме есть только одна квартира, вход в которую организован с придомовой территории. Следует иметь в виду, что разница между многоквартирным и блокированным жилым домом заключается прежде всего не в количестве квартир, а в том, как организован вход в эти квартиры.

Считается, что если в каждую квартиру вход организован из общих помещений дома, то связь и зависимость между различными сособственниками в доме очень тесная, вариантов для перепланировки существует не так уж и много.

А если вход организован непосредственно с улицы, то эта квартира существует более или менее автономно, то есть вариантов для реконструкций, надстроек, пристроек гораздо больше, возможности по изменению жилого дома могут быть сопоставимы со строительством нового объекта, а значит, и порядок реализации перепланировки имеет больше стадий.

Казалось бы, что, наоборот, должно быть меньше препон для перепланировки, так как она не сильно затрагивает соседей, однако в данном случае субъект может перестроить все здание, то есть имеет место полноценный строительный процесс, именно поэтому осуществить указанную перепланировку с юридической точки зрения сложнее.

Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир) «Перепланировка: советы юриста»Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.

Источник

Чем отличается жилое помещение от квартиры. Отличие статуса квартиры от жилого помещения: в чем разница?

Часто желающие купить недвижимость сталкиваются с не очень типичным состоянием: в документах объект определяется не как квартира, а как дом. В чем разница между этими статусами и какой из перечисленных типов жилья покупать менее рискованно?

Положение жилых систем: основные понятия

В статье 16 Жилищного кодекса РФ «Виды жилых построек» указано, что к ним относятся жилые дома и их части, квартиры (а также части квартир) и комнаты. Статья 15 детализирует статус «жилья»: обособленный объект здания, пригодный для постоянного проживания. Это помещение должно соответствовать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилье может быть признано непригодным для жизни. Ведь жилище — это широкое понятие, в состав которого входит понятие «квартира», причем — «жилой дом», «спальня», «часть комнаты», «часть дома».

Статус «квартиры»: основные понятия

В соответствии с Жилищным кодексом, квартира имеет статус структурно обособленного здания кондоминиума с прямым доступом к общим частям. Квартира состоит из одной или нескольких комнат и дополнительных услуг, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд и других потребностей, связанных с жизнью в ней.

Различия в правовом статусе

Некоторые брокеры гарантируют своим клиентам: нет разницы между статусом «квартира» и «жилая площадь». Фактически различия начинаются в бюрократической фазе: в свидетельстве о праве собственности на участок, в который вписан кондоминиум с условием «квартира», указано целевое использование земли «Земля населенного пункта — кондоминиум». Если покупателю предлагается купить дом, в свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земля населенного пункта — для строительства индивидуального дома».

В разрешении на жильё дом с квартирами, как объект капитального строительства, именуется «кондоминиумом». В здании с «жилым районом» наименование будет «дом на одного человека».

Возможные риски при покупке:

По закону индивидуальные жилые дома не могут быть выше трех этажей. Поэтому для легализации конструкций застройщики используют многоступенчатую схему: на уровне третьего этажа они получают свидетельство о праве собственности на свое имя, затем запрашивают проект реконструкции, дорабатывают остальные планы и берут в суд. решение. Кроме того, право собственности на дом с фактической этажностью принадлежит застройщику. Впоследствии дом делится на комнаты. У покупателя будет два свидетельства о собственности: на помещение и на земельный участок под домом. Важно: при продаже недвижимости собственник должен проинформировать всех совладельцев отдельного жилого дома о будущей продаже, так как в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса они имеют преимущественное право покупки.

При покупке недвижимости со статусом «квартира» дом принимает государственная комиссия, после чего собственникам выдаются свидетельства о праве собственности на дом. У этого собственника не будет сложных схем строительства и ввода в эксплуатацию, а также никакой зависимости от соседей.

Учитывая, что дома со строениями в «жилом» статусе почти всегда имеют проблемы с коммуникацией, преимущества приобретения недвижимости в «квартирном» статусе очевидны.

Источник

Модульные дома как недвижимое имущество

Модульные дома, возводимые из отдельных блоков, уже давно перестали быть новинкой на нашем рынке недвижимости. Их производство вошло в перечень услуг огромного количества фирм и организаций, занимающихся архитектурным проектированием и капитальным строительством.

Модульные блоки нашли применение при постройке жилых помещений и коммерческих зданий, таких как склады, офисы, бытовки, торговые павильоны и др.

Модульные дома: преимущества и недостатки

Модульные дома обладают целым рядом преимуществ:

• Быстрота производства и монтажа. Срок изготовления и сборки модульного дома, в зависимости от сложности проекта, занимает от двух дней до нескольких месяцев, что значительно превышает период возведения аналогичного строения из отдельных стройматериалов (кирпич, бревна и пр.);
• Мобильность. Модульное здание может быть демонтировано, перевезено и установлено на новом месте без ущерба основной конструкции;
• Безфундаментная установка. Если позволяют конструктивные особенности и ландшафт, на котором планируется монтаж модульного дома, можно обойтись без закладки фундамента;
• Не высокая стоимость. Здесь, конечно, все зависит от типа используемых материалов, перечня коммуникаций и сложности конструкции;
• Простота реконструкции. При необходимости расширения или перепланировки, модульные дома могут относительно легко приобрести новый облик путем добавления или замены блоков.

Среди основных недостатков можно выделить:

• Малая этажность. Как правило, не более трех этажей;
• Ограничение габаритных размеров. Так как производство и установка модульного здания происходит в разных местах, необходимо учитывать возможность транспортировки блоков и, соответственно, их габариты;
• Стандартная планировка. Архитектурных изысков от модульных блоков ожидать не стоит. Здесь все умеренно и прямоугольно.

Признаки недвижимости модульных домов

Модульные дома имеют свойство, ставящее под вопрос их принадлежность к недвижимому имуществу: мобильность. Несмотря на скорость производства, простоту установки и доступную цену, это может послужить существенным фактором в принятии решения о целесообразности возведения мобильного здания.

В отношении временных построек, дачных домиков и торговых палаток из модульных блоков проблем нет. Но если модульный дом планируется использовать в качестве капитального строения, возникают вопросы законодательного характера.

Для напоминания. Что отличает объект капитального строительства от временной постройки? Его принадлежность к определенному земельному участку и отсутствие возможности демонтажа и перемещения в другое место без причинения необратимого ущерба конструктивным элементам.

По тем же признакам характеризуется и недвижимое имущество. Кроме того, недвижимость уникальна и не подлежит серийному производству. Даже схожие внешне здания или квартиры с одинаковой планировкой строго индивидуальны, так как имеют уникальный адрес (принадлежность к определенному географическому месту).

Всех этих свойств лишены модульные дома.

Важно. Для признания их объектами капитального строительства и получения соответствующей документации, они должны быть наделены главным признаком недвижимости – неразрывная привязка к земельному участку.

Не имеет значения, по какой технологии и из каких материалов изготовлен дом. Важно, чтобы он стоял на капитальном фундаменте (монолитная плита, забетонированные сваи) и был жестко с ним связан (например, с помощью заклепок).

Таким образом, отказавшись от мобильности, можно превращать модульные дома в полноценные объекты недвижимого имущества, получив в распоряжение весь спектр преимуществ строительства из модульных блоков.

Похожие статьи:

Мечта о собственном домовладении иногда так и остаётся лишь.Рыночные отношения в России помогают развитию разных форм собственности.Для чего нужна характеристика объектов недвижимости? Явно не для того.Каждый из нас сегодня сталкивается с отдельными видами недвижимости: один.

Возможно эти статьи будут интересны:

Классификация объектов недвижимости и для чего она нужна

Каждый из нас сегодня сталкивается с отдельными видами недвижимости: один снимает квартиру, другой – строит дома, третий – занимается межеванием земельных участков. Человек и недвижимость в современном мире неразделимы, однако незнание и особенно нежелание знать […]

Где дают разрешение на застройку купленного земельного участка

Правила землепользования и застройки населенных пунктов (ПЗЗ) – это муниципальный закон о том, как разрешено в границах города, района или другого поселения распоряжаться землёй – где и что можно строить, какую землю можно использовать […]

Незавершенное строительство. Проблемы и их решение

На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, […]

Источник