Квартира по переуступке это вторичка или новостройка

Что такое договор цессии простыми словами Новостройки — один из самых востребованных видов жилья. Но что делать, если квартира мечты в том доме, где вы хотели бы жить, уже куплена? На помощь тут

Переуступка квартиры в ипотеку

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

На рынке новой недвижимости часто встречается сделка купли-продажи по переуступке прав требования. То есть объект еще не сдан, а владелец продает не готовую квартиру, а права на нее после сдачи. И такие сделки также можно провести через ипотеку.

1. Что такое переуступка
2. Как проходит покупка квартиры по договору переуступки
3. Покупка квартиры по переуступке в ипотеку
4. Порядок оформления
5. Риски покупателя

Переуступка квартиры в ипотеку — далеко не редкая сделка, поэтому процесс такой сделки отлажен, многие банки готовы финансировать покупку. Бробанк.ру рассказывает о юридических нюансах и о том, как пошагово совершить покупку.

Что такое переуступка

Так как речь именно о возводимом объекте в рамках долевого участия, то переуступку регулирует ФЗ-214 О долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Его Статья 11 говорит о том, что переуступка возникает в момент продажи объекта до сдачи дома застройщиков. Если он уже сдан, это будет стандартная ипотека.

На практике покупка квартиры по переуступке прав, многие компании построили на этом бизнес, плюс некоторые граждане также зарабатывают такой формой перепродажи недвижимости. Как это выглядит:

1. Застройщик начинает строительство многоквартирного дома и объявляет старт продаж будущих квартир. На начальном этапе стоимость самая низкая.
2. Компании, которых часто называют инвесторами, скупают квартиры в новостройках и ждут поднятие цен. А оно всегда случается по мере возведения многоквартирного дома.
3. Ближе к окончанию строительства инвесторы начинают продавать квартиры по переуступке прав требования. Их прибыль — разница от цен в момент покупки и продажи.

Так как объект еще не сдан, квартира не может быть оставлена в залог, поэтому сделка не будет классической ипотекой. Фактически при переуступке продаются только права на будущую квартиру, поэтому оформляется ипотека по переуступке. Сначала покупатель получает права на объект и закладывает банку их, а после сдачи дома залогом станет уже квартира.

В сделке участвует еще и застройщик. Некоторые строительные компании просят уведомлять их о переуступке прав требования или устанавливают комиссию за замену участника ДДУ. Этот момент отражается в договоре.

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

Как проходит покупка квартиры по переуступке:

1. Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
2. Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
3. Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Начнем с того, что это не будет ипотека на новостройку. Новое жилье может продавать только аккредитованная банком строительная компания. То есть это приобретение готового или строящегося объекта, который не был ни в чьей собственности. Если же речь о переуступке, то собственник был, поэтому о программе для новостроек речи нет.

Тем не менее, если продавцом такого объекта выступает юридическое лицо, покупатель может воспользоваться ипотечной программой господдержки со сниженной ставкой (программа распространяется только на новостройки).

Что нужно для оформления:

• первоначальный взнос, который обычно составляет минимум 10-15%. Если банк позволяет потратить на ПВ материнский капитал, можно этим воспользоваться;
• пакет документов заемщика, в который входит справка о доходах. Заемщик должен быть достаточно платежеспособным для сделки;
• пакет документов от продавца, включая документальные доказательства того, что он полностью оплатил свои обязательства по ДДУ перед застройщиком;
• пакет документов на объект и застройщика. Сначала в качестве залога оформляются права требования на квартиру, после введения дома в эксплуатацию закладывается она сама;
• заемщик должен соответствовать требованиям банка.

Банк проводит проверку объекта и застройщика и может отказать, если его что-то не устроит.

Порядок оформления

Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:

1. Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
2. Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
3. Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
4. Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
5. Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Риски покупателя

Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать. Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.

Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.

Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.

Частые вопросы

Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр.

Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку.

После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту.

Да, часто такие сделки сулят выгоду. Порой даже большую, чем предложение самого застройщика. Поэтому, если планируете купить новостройку, рассмотрите такой вариант сделки.

А то вот еще переуступка . Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна? Что такое договор уступки прав требования, который в народе называют просто переуступкой ? Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица. … Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования. То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем является инвестор.

Что такое договор цессии простыми словами

Новостройки — один из самых востребованных видов жилья. Но что делать, если квартира мечты в том доме, где вы хотели бы жить, уже куплена? На помощь тут приходит договор цессии или переуступки. Разберемся, что это такое и когда можно использовать этот термин.

Что такое договор цессии

Прежде чем вдаваться в детали, попробуем объяснить простыми словами, что это — договор цессии. Так называется уступка прав требования, когда одно лицо передает другому свои обязательства по получению какого-либо долга. То есть суть договора цессии — замена кредитора. В разрезе недвижимости при заключении договора цессии меняется дольщик, ожидающий от застройщика сдачи объекта.

Термины, которые применяются, когда заключают договор цессии квартиры или долга:

• Цедент. Это человек, который изначально владел долгом и уступает право на него.
• Цессионарий. Так называется сторона, принимающая право требования долга.
• Должник. Физическое или юридическое лицо, обязанное выполнить определенные обязательства или выплатить определенную сумму.
• Титул. Это документ, по которому цессионарий может получить долг цедента.

Некоторые спрашивают, чем договор цессии на недвижимость отличается от договора переуступки. Для начала термина «переуступка» не существует, есть термин «уступка». И он означает то же самое, что и «цессия».

Интересно, что по договору уступки или цессии нельзя передать обязанности. Это значит, что вы не сможете оформить бумаги так, чтобы ипотеку за вас платил другой человек. Если квартира еще не оплачена полностью, придется оформлять договор передачи прав и обязанностей. Он позволяет передать право требования и перевести долг на другое лицо.

Как продать квартиру по договору переуступки

Обычно договор цессии между физическими лицами заключается, если владелец недвижимости в строящемся доме решил отказаться от покупки. Причины могут быть разными: нужно жилье в другом районе, срочно потребовались деньги, нашелся более подходящий вариант и т. д. В любом случае заключить такую сделку можно только до подписания акта приема-передачи.

Простой алгоритм, по которому оформляется продажа:

1. Проверяем, нет ли в договоре участия в долевом строительстве пункта о запрете на уступку права требования. Если есть, то придется искать другие способы.
2. Собираем базовый пакет документов. Туда входят первоначальные договоры долевого участия, платежные документы, подтверждающие оплату по ДДУ, письменное согласие застройщика (если оно требуется по договору), нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки, если один из участников сделки — несовершеннолетний.
3. Находим покупателя и заключаем с ним договор переуступки. Важно, чтобы он не изменял условий первоначального ДДУ.
4. Регистрируем переуступку согласно ст. 4 и 17 № 214-ФЗ и получаем от покупателя деньги.

Обратите внимание, что налоги при продаже квартиры по договору цессии необходимо заплатить обязательно. Базой для расчета налога в этом случае является доход. К примеру, если вы купили квартиру за 2,1 млн, а продали за 2,5 млн, налог необходимо заплатить с 400 тысяч дохода.

Как купить квартиру по договору цессии

Планируя покупку квартиры по договору цессии, необходимо быть очень внимательным. Рисков хватает, и самый первый из них — общение с мошенником. Человек может только говорить, что квартира принадлежит ему. Гарантировать безопасность сделки с этой стороны поможет опытный риелтор, который проверит информацию у застройщика.

Переуступка прав — не самый популярный способ обзавестись недвижимостью. Подавляющее большинство покупателей предпочитают заключать договор напрямую с застройщиком, и только 10% сделок являются переуступкой. Причем больше половины из них заключаются между юридическими лицами. Почему же договор купли-продажи недвижимости предпочитают цессии? Все просто: рынок квартир и новостроек достаточно велик, чтобы не приходилось искать готовых на переуступку людей специально. Нет подходящей недвижимости в одной новостройке? В этом же районе в этом году сдается еще десяток домов. И все же, если хочется квартиру в конкретном доме или есть продавец, предлагающий выгодную сделку, не стоит отказываться от переуступки. Это также надежно и законно, главное — все проверить.

Что нужно помнить, заключая договор цессии недвижимости:

1. В первую очередь необходимо изучить объект, застройщика, подрядчиков и субподрядчиков. Проверка проводится так же тщательно, как если бы вы покупали новостройку напрямую.
2. Второй этап — проверка продавца. Запросите документы от застройщика, договор долевого участия, справку о том, что долг перед девелопером полностью погашен.
3. Тщательно изучите ДДУ. Нет ли там штрафов, каких-то обязанностей, которых вы не ожидали, правильно ли составлена бумага. В идеале — проговорить риски с юристом.
4. Убедитесь, что застройщик не против договоров цессии. Не забудьте официально уведомить его при оформлении сделки. Это делается письмом с подписью.
5. Тщательно изучите договор переуступки. В нем обязательно должно быть подробное описание объекта сделки, его стоимость. Не забудьте про регистрацию договора.
6. Убедитесь, что продавец не состоит в браке и не имеет детей. Если семья есть, то потребуется согласие от супруга и разрешение органов опеки.
7. Найдите опытного консультанта — юриста или риелтора. Так вам будет проще разобраться в тонкостях и проверить все бумаги.

Важно! Многие покупатели тщательно проверяют сделку, продавца, договор, но забывают о застройщике. Помните, что продавец не гарантирует, что объект будет сдан.

Как видите, покупка недвижимости по договору уступки прав собственности — вполне стандартная практика. Поэтому не расстраивайтесь, если узнаете, что все подходящие квартиры в приглянувшейся новостройке куплены. Лучше обратитесь к риелторам, которые сотрудничают с застройщиком. Возможно, найдется человек, готовый на сделку с вами.

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше. … Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Договор переуступки прав

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров. По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки.

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

• Договор долевого участия;
• Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка. То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно. Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем. То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить. Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

• Итак, основное место занимает инвестирование;
• Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
• Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано. Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав. Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества.

Переуступка — это еще не собственность, квартиру посмотреть не получится. Объектом продажи в такой ситуации является право требования, а не право собственности. Изначально это право возникало у того, кто первым оформил договор долевого участия. После подписания договора переуступки все требования переходят к новому покупателю. Цена квартиры в новостройке меняется на протяжении всего срока строительства с течением времени. Чем ближе срок сдачи, тем квартира дороже. … Переуступка и ипотека. Если своих средств не хватает, то можно обратиться в банк и взять квартиру по переуступке в ипотеку.