Квартира в новостройке или в старом фонде

✅ Баттл века: где жить лучше — в модной квартире в новостройке или в здании с историей? Рассказывает эксперт-дизайнер интерьеров — Идеи. Что лучше: квартира в новостройке или в сталинке в Журнале Недвижимости

Старый фонд: почему лучше выбрать его, а не новостройки

Что сейчас делается на рынке недвижимости? От роста цен просто не успеваешь опомниться, и новостройки в этом плане бьют все рекорды. Что вкладывается в стоимость новых квартир? Постоянно дорожающие стройматериалы, плюс расходы застройщика на исполнение всех требований надзорных органов, плюс создание инфраструктуры жилого комплекса. И это даже если не брать в расчёт стремление застройщиков создавать некие «элитные» дома, в которых помимо всего прочего вам придётся содержать ещё и охрану, и консьержа, и садовника. На этом фоне старый фонд выглядит намного скоромнее и доступнее.

Читайте в статье

Какие преимущества даёт старый фонд

Даёт, да ещё какие! Начнём с инфраструктуры. Она уже есть и очень даже обжита. То есть активно работают магазины и небольшие торговые точки поблизости. Как правило – это торговля из разряда доступной, потому что элитные магазины не стремятся в спальные районы со старым жилым фондом. То же касается и парикмахерских, аптек, зоомагазинчиков.

Наверняка поблизости помимо магазинов уже работают детские сады и школы. В советские времена такие объекты строили в первую очередь, а потом уже жилые кварталы, а не наоборот, как сейчас.

Плюс старый жилой фонд максимально приближён к центру вашего города. Все новостройки, как правило, возводятся на окраинах, где транспортная инфраструктура ещё в стадии развития. И добираться до работы вы будете намного дольше, чем из старого фонда.

Остаётся только сравнить, какие дома более привлекательны из старого фонда: сталинки, хрущёвки или брежневки?

Плюсы и минусы сталинок

Сталинки – это дома, которые строились в предвоенные и послевоенные десятилетия. Да, таким домам без малого сто лет, но жить в них по-прежнему престижно. Даже те дома, которые строились не для партийной элиты, а для «массового потребления», пользуются большой популярностью.

Причина такого успеха проста: эти дома строились, что называется, на совесть. Проекты делали не недоучки, которые заплатили за ремонт, а настоящие гуру от архитектуры.

ФОТО: industrial-wood.ru Гарантийная прочность таких сооружений закладывалась на 150 лет, так что можно с уверенностью сказать, что эти дома ещё простоят очень долго

Квартиры в сталинках просторные, они отличаются высокими потолками, большими окнами и просторными санузлами. Это вам не крошечные студии, которые и квартирой-то назвать трудно.

ФОТО: exporealty.ru Сталинки строили с прочными толстыми стенами – здесь отличная шумоизоляция, а кроме того, сталинки отличаются прекрасным сохранением тепла зимой и прохлады летом

Есть у этих домов и минусы. Самый болезненный – коммуникации. Перед покупкой квартиры в таком доме не мешает поинтересоваться датой последнего капремонта водопровода и канализации. Кроме того, в сталинках отсутствуют, как правило, мусоропроводы и лифты. Если для вас это принципиально – рассматривайте другие варианты.

Практичные хрущёвки

На смену капитальному строительству сталинских времён пришло массовое – хрущёвских. Задача стояла конкретная: максимально обеспечить каждую семью квартирой. Так что хрущёвки возводились в рекордные сроки. Они не отличались архитектурными изысками. В таких кварталах легко заблудиться: все дома похожи один на другой и построены из панелей, которые изготавливали на специальных домостроительных комбинатах.

Чем привлекательны хрущёвки? Это бюджетный вариант, который вполне может осилить семья даже с достатком ниже среднего.

ФОТО: mirlandshaft.ru За счёт небольшой площади квартиры вы будете экономить на коммунальных услугах

Хрущёвки обычно ограничивались пятью этажами, так что здесь довольно уютно, на площадке – всего 3-4 квартиры.

Минусы хрущёвок известны: это скромная жилая площадь, совмещённые маленькие санузлы и, что самое неприятное, крохотные кухни. Добавьте к этому очень плохую шумо- и теплоизоляцию.

Нужно ещё отметить, что из-за высокой скорости строительства хрущёвок гарантийный срок их жизни был ограничен 25 годами. Так что сейчас этот жилой фонд попадает под программы реновации.

Брежневки: улучшенные хрущёвки

Брежневская эпоха всё так же стремилась максимально обеспечить население жильём, но уже более комфортным, чем во времена Хрущёва. Эти дома отличаются этажностью, они выше панельных пятиэтажек.

ФОТО: mykaleidoscope.ru Здесь вспомнили наконец, что размер кухни имеет большое значение, а санузел должен быть раздельным

В брежневках есть мусоропроводы, лифты, просторные подъезды. Но «болезни» у брежневок те же, что и у хрущёвок: плохая шумо- и теплоизоляция.

В принципе, из квартиры в старом фонде вполне реально сделать современное и комфортное жильё, и наглядный тому пример ‒ в этом видеоролике.

Старый фонд при этом часто дешевле новостроек , хотя на начальной стадии строительства квартиры продают и по совсем смешным ценам. Как разобраться во всем многообразии предложения и сделать оптимальный выбор? … В частности, тем, кому необходимо въехать в квартиру сразу же (покупка строящегося жилья предполагает примерно двухгодичные ожидания). Кроме того, всегда есть риск, что стройка затянется — особенно в сегодняшнее неспокойное время. По словам Евгении Владимировой, руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, обманутых дольщиков в стране становится все больше и больше — теперь их уже около 40 тысяч. Фото: Денис Бабенко / Фотобанк Лори.

Квартира в новостройке или в старом фонде

«Для некоторых покупка квартиры — это воплощение мечты о собственном жилье на всю жизнь. Для других — инвестиция, которая даёт возможность заработать на сдаче приобретенной недвижимости в аренду. Для третьих — возможность выгодного вложения средств.

Сегодня рынок жилья переполнен предложением. Покупатель может выбрать бюджетное или дорогое жильё в любом районе. Застройщики и риэлторы готовы учесть все пожелания и подобрать квартиру на любой вкус.

Фильтры на сайтах и в приложениях для аренды и покупки недвижимости традиционно предлагают следующие варианты жилья: панельное, вторичка (дома, построенные 10 лет назад и раньше), кирпичные дома от пяти этажей и выше (хрущёвки и монолитные, построенные не больше десяти лет назад), новостройки и «сталинки». Правда, под «сталинками» в этом случае часто понимают не только дома, построенные 50-е годы, но и здания, возведённые до революции, да и вообще все исторические здания. В этой статье под «сталинками» мы вслед за поисковиками и сервисами аренды будем понимать все исторические здания.

Глаза разбегаются, и прежде чем приступать к выбору квартиры, советуем задать себе несколько важных вопросов.

• В каком районе вы хотите жить?
• Каков состав вашей семьи?
• Как долго вы планируете жить в этой квартире?
• Какой транспорт ходит вокруг, насколько он доступный и комфортный?

Ответив на эти вопросы, станет понятно, на какой вариант жилья вам обратить внимание в первую очередь. Сегодня мы сравним историческое жильё и новостройки. Итак, баттл века: новостройка или «сталинка». Что лучше?

Соседи

Выбирая квартиру в «сталинке» или новостройке, вы получаете не только заветные квадратные метры, но и подъезд, прилегающую инфраструктуру дома и, что самое главное, новый стиль жизни и соседей.

Сталинка располагает комфортными условиями для семейной жизни . Если вы покупаете квартиру в таком доме, у вас всегда меньше соседей, чем в новостройке. В коридорах новостроек среди ста дверей можно легко забыть, за какой из них находится ваша квартира. При пожарной ситуации вас может ожидать эвакуация целого «муравейника» по одной пожарной лестнице. В сталинке на этаже располагается четыре, максимум шесть, а в иногда и всего две-три квартиры. Жизнь там будет тише и комфортнее, а соседей — меньше.

Но есть и обратная сторона медали. В старых домах живут в основном пожилые люди . Их доход и условия жизни могут быть ниже ваших. Это может вызвать взаимный эмоциональный дискомфорт при общении. Основная особенность современных высоток — как раз в уровне и сообществе: вместе с квартирой в доме вы «покупаете» соседей . Часто они по возрасту, доходу, социальному статусу похожи на вас. Так вы получаете шанс завести не только соседей, но и друзей и даже деловые связи.

Планировка

С этой точки зрения нет ничего лучше, чем сталинки. Хотя и среди них есть менее удачные варианты: например, на станции метро Алексеевская в Москве — не лучшие планировки квартир в старых зданиях. Здесь очень узкие коридоры, а окна комнат выходят на одну сторону. Так почему-то сложилось исторически.

В остальном, если квартира – как минимум «двушка», то планировочное решение в «сталинке» будет очень продуманным . Чаще всего это или длинный коридор с комнатами, или квартира-распашонка. Редко когда в сталинском доме нет окон, которые выходили бы на две стороны. Такое возможно разве что в «однушках».

Хотя бы с одной стороны окна «сталинок» чаще всего выходят в тихий двор. Огромный плюс — большие окна с широкими подоконниками, на которых можно сидеть, и самое главное — высокие потолки в 3,2-3,4 метра. После ремонта в квартире могут «съедаться» до 10 сантиметров пола из-за прокладывания коммуникаций и 7-10 сантиметров потолка, в зависимости от высоты встраиваемых светильников. И даже в этом случае высота потолков в «сталинке» будет не меньше 3,2 метра. Если повезёт, то вместе с квартирой вам «в наследство» достанется много красивой лепнины . Надо будет только её восстановить, и вуаля — исторический элемент декора уже стал частью вашего быта.

В новостройках в большинстве случаев допустима свободная планировка. Вы получаете пустую «коробку», в которой можно поставить перегородки по своему усмотрению в рамках законодательства . Другой бонус — возможность купить квартиру с окнами в пол, панорамными видами на город и иногда даже собственными террасами . В старом доме вы ограничены в свободе планировочных решений из-за того, что там могут быть несущие стены или колонны.

Подъезды, парковки и балконы

Что точно подкупает в «сталинках» — это близость к истории. Исторические активисты занимаются ремонтом фасадов, подъездов, лестничных площадок. К сожалению, подъезды в таких домах по большей части старые и изношенные, а многим, конечно, хочется иметь красивую парадную с пятью лифтами.

Тёплую красивую парковку в «сталинках» тоже не найти, но во дворе обычно есть места, где можно припарковать автомобиль. У вас обязательно будет уютный дворик с площадками и, возможно, даже фонтанчиком. И очень важный момент — никакого сбивающего с ног ветра, особенно когда за окном минусовая температура.

В старых домах обычно есть приятные балконы, которые можно обустроить под зону отдыха с маленьким столиком и парой стульев. В большинстве современных новостроек балконов нет . Зато в хорошем жилищном комплексе вам могут предложить приобрести подсобное помещение для хранения колёс, велосипедов и всего необходимого, что не хочется хранить в квартире.

Коммуникации и виды

По качеству коммуникаций в битве «сталинка» или новостройка» однозначно выигрывают новостройки. В них используются современные — а главное новые детали и материалы, которым «сталинки» похвастаться явно не могут. В частности, отопительные трубы, проведённые под полом, а не в стенах. Внутри квартиры можно поставить коллектор, с помощью которого сможете самостоятельно переключать своё отопление и настраивать температурный режим. А электрический щиток в новостройке обычно поддерживает большую разрешённую мощность, чем его «коллеги» в домах старого фонда.

А вот система вентиляции может работать хуже, чем в старых домах. Если строительная компания сэкономит на вентиляционном оборудовании, то циркуляция воздуха может быть недостаточной . Поэтому при покупке нужно отнестись к этому моменту внимательно — во многих ЖК требования по вентиляции, например, не предполагают подключение вытяжки над плитой в общедомовую систему вентиляции.

Ещё один важный момент — в «сталинках» обычно в квартирах есть газ. Все настоящие профессиональные кухни в ресторанах оборудованы именно газовыми плитами, так как на электричестве просто невозможно приготовить часть блюд, и они будут уступать по вкусу тем, которые готовились на газовой горелке.

Количество

Если в приоритете старый дом, то вы, конечно, будете ограничены в выборе доступных вариантов. На весь приглянувшийся вам район может быть всего 10-20 домов, которые будут подходить по критериям, и не факт, что в понравившемся доме кто-то продаёт подходящую квартиру.

Новостроек намного больше, поэтому и выбор квартир намного более широкий. А ещё под квартиру в новостройке вам охотнее дадут кредит, чем под покупку квартиры из старого фонда, и условия этого кредита, скорее всего, будут более выгодными.

Что лучше: сталинка, хрущевка или новостройка ? Где комфортнее жить? Плюсы и минусы. На что обратить внимание при покупке квартиры ? … В квартирах на этой вертикали холодно. Новостройка 2008 года. Цена: 92 000 Р/м². Сейчас нет типов и серий домов: застройщик сам решает, как будет выглядеть дом и какой будет планировка. … Начиная от выноса старых , оконных рам и до переезда с двух квартир в одну. И оплату за замену батарей (сварщик), и перенос счетчиков на воду. Натяжные потолки во всей квартире — это отдельное дело. Не знаю дорого или дешево, но беда была в том, что мы торопились. Потому что жить было негде, а жена категорически не желала ночевать на съемной квартире .

Новая «однушка» или старая «двушка»: какую квартиру купить под сдачу?

Москвичка Евгения долго выбирала, какую квартиру приобрести, чтобы потом выгодно ее сдавать. У нее было два основных рабочих варианта: «двушка» на вторичном рынке или «однушка» в новостройке. Что в таком случае разумнее предпочесть?

Модное новое или уютное старое?

Наша героиня искала на рынке недвижимости максимально выгодного вложения с трудом накопленных рублей. Евгения присматривалась к тем вариантам, которые можно было бы сдать легко и выгодно сдавать. «У меня было два основных направления: либо двухкомнатная квартира в доме не первой свежести, либо однокомнатная (а то и студия!) в новостройке. Стоимость на тот момент была примерно одинаковой, но мнения советчиков разделились. Одни говорили, что свежий фонд подкупает еще в подъезде: все хотят жить в новом, красивом и чистом. Другие убеждали, что на “однушку” не все согласятся: в ней только ночевать, а уж семьей обзавестись и подавно не получится. Так что, беря однокомнатную квартиру, я разом отсекаю часть арендаторов».

Отсмотрев с полсотни квартир, Евгения вывела в финалисты два лота: «однушку» на «Савеловской» и во всех отношениях прекрасную двухкомнатную квартиру в сталинке неподалеку от станции метро «Алексеевская».

В обеих был похожий по уровню ремонт, сопоставимая транспортная доступность и цена. Разница — в площади квартир, в состоянии подъезда и в ближайшей инфраструктуре.

Новостройка на «Савеловской» — так сказать, оплот миллениалов: модное место с соответствующей публикой, веганскими кафе, магазинчиками одежды и коворкингами. На «Алексеевской» же потенциальных арендаторов ждет классический район старой застройки: муниципальные детсады, закутки «100 услуг» и скромный набор развлечений плюс дом и подъезд, которые знавали лучшие времена.

Нет-нет, решила Евгения: мал золотник, да дорог — и приобрела однокомнатную квартиру на «Савеловской».

Расходы на амортизацию

Квартиру она сдает за 65 тыс. рублей в месяц. На «Алексеевской» могла бы сдавать за столько же, говорит риелтор Ирина Горбачева, но, прежде чем сравнивать шило с мылом, подсчитаем амортизацию.

— Старый фонд требует регулярных вливаний в поддержание приличного состояния квартиры: то трубы протекают, то проводка коротит, то окна сифонят. Можно, конечно, сделать капитальный ремонт самой квартиры, хотя для арендной квартиры это вряд ли осмысленно, но на весь подъезд запала и кошелька точно не хватит, а входная группа тоже важна;

— Вторичное жилье, как правило, уютно, но все же лишено современного лоска. Покрашенные в тоскливый цвет стены подъезда, советская лестница и лифты с прожженными кнопками встречаются несопоставимо чаще, чем в новостройках бизнес-класса.

«Не хочу обидеть старый фонд, где есть место и современному дизайну, и уютным бабушкиным абажурам! К тому же и сталинки, и даже хрущевки по качеству строительства часто выигрывают у новостроек. Но арендаторы выбирают вариант не на всю жизнь, а на небольшой отрезок жизни. Квартиру арендуют чаще молодые люди и представители среднего возраста, поэтому любителей старины в их рядах значительно меньше, чем тех, кто предпочитает современность, лаконизм и моду. Покупая вариант под сдачу, стоит учитывать мнение своей аудитории», — советует Ирина Горбачева.

Получается, новые однокомнатные квартиры выгоднее? Не все так просто.

Считаем срок окупаемости

Для начала посмотрим на цены — в этом нам помогла эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина, но предупредила: классический анализ по количеству комнат в квартире допускает погрешности. В разных базах схожие помещения могут считаться и «однушкой», и «евродвушкой», и даже студией.

Итак, средняя ставка аренды двухкомнатной квартиры в Москве составляет 73,6 тыс. рублей, но при этом квартиры в премиальных и элитных ЖК могут сдаваться за сотни тысяч рублей . Таким образом, имеет смысл сравнивать качественный комфорт- и бизнес-класс.

Возьмем ЖК высокого ценового сегмента. Стоимость 1 кв. м здесь выше среднерыночной и находится в диапазоне 350–600 тыс. рублей, но к классу «премиум» этот ЖК еще не относится.

Теперь рассчитаем среднюю ставку аренды однокомнатной квартиры в таком комплексе: она равна примерно 66,1 тыс. рублей (при среднем значении по рынку 44 тыс. рублей). То есть аренда «средней» двухкомнатной квартиры все равно обойдется дороже, чем аренда «дорогой» однокомнатной.

По данным аналитиков, средняя стоимость «двушки» на вторичном рынке Москвы составляет сейчас 16,8 млн рублей, средняя стоимость «однушки» в анализируемых ЖК — 18 млн рублей. Притом что средняя ставка аренды «средней» «двушки» выше, чем «дорогой» «однушки», срок окупаемости «двушки» будет короче (при условии, что квартира куплена не в ипотеку, то есть ее стоимость — это итоговая сумма, где нет никаких процентов).

Если же квартира приобретена в новостройке, то ситуация иная. «Средняя» «двушка» стоит дороже «дорогой» «однушки» (18 против 15,7 млн рублей). В результате срок окупаемости у них сопоставим: 19,8 лет — у «однушки» и 20,4 года — у «двушки».

Квартира на вторичном рынке

Средняя стоимость квартиры, млн рублей

Средняя ставка аренды,
тыс. рублей
в месяц

Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры . Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале. 24 августа 2022. … При росте цен на жилье инвесторы вкладывают деньги и в новостройки , и в старый фонд . Между тем в среднесрочной перспективе в 5-7 лет наиболее высокую ликвидность покажет именно первичный рынок, квартиры на котором дорожают как за счет роста строительной готовности, так и формирования вокруг домов новых районов для жизни с необходимыми инфраструктурными объектами.