Договор застройщика с управляющей компанией в новостройке

Подборка наиболее важных документов по вопросу Договор управления мкд с застройщиком нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Застройщик навязывает свою УК

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ . Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ , разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК , которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.

Дополнительные услуги и угрозы

Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК , стоит отказаться.

Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно. Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться. … Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков. С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик.

Договор управления мкд с застройщиком

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор управления мкд с застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор управления мкд с застройщиком

Судебная практика: Договор управления мкд с застройщиком

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 198 «Порядок размещения лицензиатом сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра» ЖК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения») Реестры лицензий субъектов Российской Федерации предусмотрены в ЖК РФ в целях установления правовой основы для начала управления многоквартирными домами. Иными словами, согласно части 4 статьи 198 ЖК РФ внесение изменений в реестр лицензий любого субъекта Российской Федерации является юридическим фактом, дающим лицензиату право на реализацию решения общего собрания собственников по выбору его в качестве управляющей организации. Сам по себе факт наличия договора управления многоквартирным домом, заключенного обществом с застройщиком многоквартирного дома, не определяет право управления многоквартирным домом.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 4 «Договор участия в долевом строительстве» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что в роли собственников помещений МКД в решении, оформленным протоколом от 21.12.2019 N 1 общего собрания собственников жилых помещений в МКД, и заключенного в связи с этим решением договора управления МКД от 20.12.2019 N АЭ/1 выступило ООО «Градъ Сервис» (застройщик), которое не являлось и не является собственником помещений, что следует из положений статей 4, 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 131, 219, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьи 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также буквального толкования документов, представленных ООО «Сириус» в Управление ЖКХ письмом от 08.01.2020 N 08/01, пришел к верному выводу о том, что протокол от 21.12.2019 N 1 и договор от 20.12.2019 N АЭ/1 имеют признаки ничтожности в силу статей 168, 169, 181.3, 181.5 ГК РФ, в связи с чем обоснованно признало действия (бездействие) Управления ЖКХ незаконными и отменило решение УФАС по Хабаровскому краю от 13.03.2020 по делу N 8-01/73 (027/01/18.1-320/2020).»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор управления мкд с застройщиком

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Договор управления многоквартирным домом
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019) Так, если договор заключался по результатам открытого конкурса и при этом в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано при заключении договоров управления многоквартирным домом лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, то он должен заключаться на срок не менее чем один год, но не более чем три года (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
(«Проспект», 2020) До заключения договора управления многоквартирным домом между указанным лицом и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами) или управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Нормативные акты: Договор управления мкд с застройщиком

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.06.2022, с изм. от 12.07.2022) 14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 N 1616
«Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» б) в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации направляет его собственникам помещений в многоквартирном доме, а в случае определения управляющей организации решением об определении управляющей организации в связи с отсутствием договора управления многоквартирным домом, подлежащего заключению застройщиком с управляющей организацией в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, — лицам, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Подборка наиболее важных документов по вопросу Договор управления мкд с застройщиком нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое. … Договор управления мкд с застройщиком . Подборка наиболее важных документов по запросу Договор управления мкд с застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Многоквартирный дом: Автономное отопление.

Заключение договора управления с застройщиком

Для управления многоквартирным домом, который получил разрешение на эксплуатацию, местная администрация проводит открытый конкурс по выбору УК. Однако после ввода МКД в эксплуатацию, но до выбора жильцами способа управления, застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией.

Согласно п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ застройщик может выбрать любую управляющую организацию.

Договор управления с застройщиком до проведения конкурса

Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.

Срок действия. Заключение договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.

Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.

Передача дома УК посредством открытого конкурса

Сроки конкурса. В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ местная администрация должна сообщить застройщику о конкурсе по выбору УК в течение 20 дней с ввода дома в эксплуатацию. Необходимо провести конкурс в течение 40 дней со дня уведомления.

Заключение договора с УК. Местные власти должны сообщить дольщикам о результатах в течение 10 дней. После того, как жильцы зарегистрировали свои квартиры, они должны заключить договор с организацией , которая выиграла в конкурсе.

Смена управляющей организации

Выбор УК. Собственники могут выбирать, менять УК или ТСЖ на общем собрании исходя из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Основанием для этого является договор с подписями 50% собственников плюс 1 подпись от общего количества подписей.

Право подписи. Если жильцы выдали Председателю Совета МКД доверенности, то он на основании пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ может заключить договор самостоятельно. Будет достаточно его подписи и копий доверенностей.

Изменение в реестре лицензий. После того, как Госжилнадзор подтвердит внесение изменений в реестр лицензий, МКД переходит к выбранной УК, которая обязуется его содержать.

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией , принадлежащей холдингу застройщика . Без этого угрожают не отдать ключи. При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

ЖКХ в новостройке: когда и кому платить

Дом сдан в эксплуатацию, ключи получены, право собственности зарегистрировано — и вот вы счастливый владелец квартиры в новом доме. Остается только разобраться с порядком оплаты коммунальных услуг в новостройке. Рассказываем, как это сделать.

С какого момента начисляется плата за коммуналку

Получить неоплаченный счет за коммуналку можно еще до переезда в новую квартиру. В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания акта приема-передачи.

Каждый месяц до 10 числа россияне обязаны оплачивать счета за коммунальные услуги (если не установлен другой срок). После этого наступает просрочка.

Дата регистрации права собственности на новое жилье тоже не имеет значения. Этот процесс может занять некоторое время, но по закону вы можете заселиться в квартиру до его завершения.

При этом все суммы, которые были начислены с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи — это зона ответственности застройщика.

Для взыскания долгов по коммунальным услугам действует общий срок — три года. Это уточняется в п. 41 в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 22.

Пример. Сергей купил квартиру в новостройке в начале 2021 года, а в октябре дом был сдан в эксплуатацию. Сергей подписал акт приема-передачи 2 декабря. Соответственно, расходы на оплату услуг ЖКХ с октября по ноябрь должен нести застройщик. Сергей обязан оплачивать коммуналку только с декабря.

Как оформить лицевой счет на квартиру

Итак, вы подписали акт приема-передачи и знаете, что с этого момента обязаны платить за услуги ЖКХ. Теперь нужно зарегистрировать право собственности на квартиру и открыть лицевой счет.

Лицевой счет — это индивидуальный номер, который присваивается жилому помещению для начисления жилищно-коммунальных платежей. При условии, что вы первый собственник квартиры в новостройке, лицевой счет нужно открывать самостоятельно.

Рассказываем, что для этого нужно.

Этап 1. Подготовить документы — паспорта собственников, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи.

Этап 2. Обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает ваш дом. Узнать наименование и адрес своей УК можно в офисе застройщика или найти по адресу дома на сайте «Реформа ЖКХ» .

Этап 3. Получить паспорта на счетчики отопления, воды, электроэнергии и оформить акт их ввода через УК. Иногда управляющая компания передает паспорта на приборы учета в момент приемки квартиры. Если этого не произошло, нужно запросить их самостоятельно.

Этап 4. Написать заявление на открытие лицевого счета. Если у управляющей компании заключен договор с ресурсоснабжающими организациями (энергосбытом, водоканалом и другими), в этом случае она выступает посредником между ними и жильцами дома. Для открытия лицевого счета достаточно будет один раз передать заявление и документы в УК. Если дом переведен на «прямые» договора с ресурсниками, то нужно открывать лицевые счета у каждого поставщика услуг отдельно.

Вот и все. Квитанцию на оплату услуг ЖКХ ждите в первых числах следующего месяца.

Кто выбирает управляющую компанию в новостройке

Дом нужно обслуживать уже с момента его ввода в эксплуатацию, и, поскольку процесс передачи квартир жильцам может длиться до 2 месяцев, то сразу организовать собрание жильцов невозможно. Поэтому выбор первой управляющей компании — это обязанность застройщика. По закону он должен в течение 5 дней после сдачи объекта самостоятельно выбрать УК и заключить с ней договор.

Эта управляющая компания будет обслуживать дом в течение 3 месяцев. Жильцам необязательно подписывать договор с временной УК, но платить за ее услуги все равно придется.

Следующий этап — выбор постоянной управляющей компании. Тут есть два варианта развития событий.

Общее собрание собственников квартир. Жильцы могут сами организовать встречу с соседями и выбрать УК путем голосования. Для принятия решения достаточно 50% голосов. Иногда такие собрания организовывают сами застройщики. Как правило, они предлагают заключить договор с временной управляющей компанией. Соглашаться или нет — решать жильцам.

Открытый конкурс. Если собственники квартир не приняли решение в течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию, органы местного самоуправления объявляют конкурс среди УК. Он проводится через 40 дней после объявления. О результатах жильцов уведомляют через 10 дней. Для заключения договора с победившей компанией необязательно идти в офис УК — по закону он вступит в силу автоматически через 2 месяца после проведения конкурса. Если за это время вы не откроете лицевой счет, управляющая компания сделает это сама, после чего вы начнете получать квитанции за услуги ЖКХ. Поменять управляющую компанию жильцы смогут через год.

При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД. По итогам открытого конкурса. … Договор управления с застройщиком . Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией . В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика .